định giá 1
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (181.71 KB, 8 trang )
1
CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN
TRONG ĐỊNH GIÁ
• NỘI DUNG CHƯƠNG:
I. Tài s
ản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm
định giá.
• Ý nghĩa và đặc tính của giá trị
• Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí.
• Giá trị thị trường và phi thị trường.
• Các yếu tố ảnh hưởng giá trị TS.
I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
th
ẩm định giá.
1. Tài sản:
• Theo t
ừ điển Tiếng Việt:
Tài s
ản là của cải vật chất hoặc tinh thần có
giá tr
ị đối với chủ sở hữu.
• Theo chu
ẩn mực kế toán quốc tế:
Tài s
ản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm
soát, là k
ết quả của những hoạt động trong
quá kh
ứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế
trong tương lai có thể được dự kiến trước
m
ột cách hợp lý
• Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam: Tài
s
ản là một nguồn lực:
(a) Doanh nghi
ệp kiểm soát được; và
(b) D
ự tính đem lại lợi ích kinh tế trong
tương lai cho doanh nghiệp.
I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
th
ẩm định giá.
2
• Phân loại tài sản:
- Theo
đặc điểm luân chuyển: tài sản cố
đị
nh và tài sản lưu động.
- Theo hình thái bi
ểu hiện: tài sản vô hình
và tài s
ản hữu hình.
- Theo kh
ả năng di dời: động sản và bất
động sản.
- Theo tính ch
ất sở hữu: tài sản công cộng
và tài s
ản cá nhân.
I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
th
ẩm định giá.
1.1 Tài sản cố định (TSCĐ) và tài sản lưu động (TSLĐ):
- TSLĐ: là loại tài sản không sử dụng lâu dài trong doanh
nghi
ệp hoặc được luân chuyển thường xuyên: hàng tồn
kho, n
ợ phải trả, tiền mặt tại quỹ, tiền gởi ngân hàng, đầu tư
ngắn hạn.
-
TSCĐ: là TS được sử dụng với thời gian dài hơn, như:
+ B
ất động sản, nhà xưởng, trang thiết bị.
+
Đầu tư dài hạn, bằng phát minh, sáng chế, tác quyền …
Câu h
ỏi: Có trường hợp nào BĐS được xem như TSLĐ
không?
I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
th
ẩm định giá.
1.2 Động sản và bất động sản (BĐS):
Theo điều 182, Bộ luật dân sự Việt Nam, năm 95:
1. B
ất động sản: là các tài sản không di dời được:
a.
Đất đai.
b. Nhà
ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
d
ựng đó.
c. Các tài s
ản khác gắn liền với đất đai.
d. Các tài s
ản khác do pháp luật qui định.
2.
Động sản là những tài sản không phải BĐS.
I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
th
ẩm định giá.
3
2. Quyền sở hữu: Bao gồm quyền chiếm hữu,
quy
ền sử dụng và quyền định đoạt.
• Quy
ền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ,
qu
ản lý tài sản.
• Quy
ền sử dụng: quyền khai thác những công
d
ụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởng
l
ợi ích mà tài sản mang lại.
• Quy
ền định đoạt: quyền được chuyển giao sự
sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay…
I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
th
ẩm định giá.
3. Giá trị:
Theo
Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
(IVSC): giá trị (value) được định nghĩa là số
tiền ước tính của hàng hóa và dịch vụ tại một
th
ời điểm nhất định.
Giá tr
ị sử dụng: mỗi một tài sản có một giá trị
chủ quan đối với một người nào đó đang nắm
quy
ền sở hữu và sử dụng tài sản.
Giá tr
ị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những
lợi ích mà tài sản mang lại cho một chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định.
I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
th
ẩm định giá.
4. Thẩm định giá:
Theo điều 4, Pháp lệnh giá Việt Nam ngày
08/05/2002: “Th
ẩm định giá là việc đánh giá
hay
đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
th
ị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định
theo tiêu chu
ẩn của Việt Nam hay thông lệ
quốc tế
Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ
tin cậy cao nhất về lợi ích tài sản có thể mang
l
ại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất
định
I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
th
ẩm định giá.
4
II. Ý nghĩa và đặc tính của giá trị
1. Ý nghĩa của giá trị:
Tính chủ quan: cùng một tài sản, nhưng
với các cá nhân khác nhau sẽ có mục
đích sử dụng khác nhau => lợi ích tài
s
ản mang lại sẽ khác nhau => giá trị tài
s
ản mang lại cũng sẽ khác nhau.
• Tính khách quan: khi giao d
ịch mua
bán, trao
đổi tài sản được thực hiện,
giá tr
ị tài sản trở nên khách quan.
Tóm lại, quan điểm về ý nghĩa giá trị tài sản có
th
ể được xem xét từ 02 góc độ:
• Ý ngh
ĩa chủ quan: là sự đánh giá chủ quan
c
ủa mỗi người về giá trị tài sản. Phương pháp
định giá điển hình là: chiết khấu dòng tiền, định
giá quy
ền chọn, chi phí thay thế…
• Ý ngh
ĩa khách quan: sự công nhận của thị
trườ
ng về giá trị tài sản. Phương pháp điển
điển hình là: phương pháp so sánh, phương
pháp PE…
II. Ý nghĩa và đặc tính của giá trị
2. Đặc tính của giá trị: bất kỳ hàng hóa, dịch vụ nào
để có giá trị cần thiết phải có đủ 4 đặc tính:
• H
ữu ích: thể hiện ở khả năng cung cấp dịch vụ
hoặc làm thỏa mãn nhu cầu của con người. Mức
độ hữu ích càng cao, giá trị tài sản càng lớn.
• Khan hi
ếm: mức độ khan hiếm của hàng hóa càng
cao, giá tr
ị TS càng lớn.
• Có nhu c
ầu: nhu cầu về mặt kinh tế, có nghĩa là
người có nhu cầu phải có khả năng về mặt tài
chính
để thỏa mãn nhu cầu đó.
• Có th
ể chuyển giao được: có thể chuyển quyền sở
hữu và kiểm soát tài sản từ chủ thể này sang chủ
thể khác.
II. Ý nghĩa và đặc tính của giá trị
5
III. Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí
1. Giá trị (value): là biểu hiện bằng tiền về
những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ
thể nào đó tại một thời điểm nhất định.Theo
IVSC,
đây là thuật ngữ mang tính giả thiết,
chưa phát sinh trên thực tế.
2. Giá c
ả (price): theo IVSC, là số tiền được yêu
c
ầu, được đưa ra hoặc được chi trả cho một
hàng hóa ho
ặc dịch vụ nhất định.
3. Chi phí (cost): theo IVSC, là s
ố tiền cần có để
tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hóa, dịch vụ.
So sánh giá trị, giá cả và chi phí:
• Gi
ống nhau:
- Th
ể hiện bằng một số tiền nhất định.
-
Được sử dụng để đo lường lợi ích của hàng hóa.
• Khác nhau:
- Giá tr
ị: không nhất thiết hình thành, chỉ thể hiện số
tiền ước tính.
- Giá c
ả: phản ánh quan hệ trao đổi, mua bán hàng
hóa.
- Chi phí: th
ể hiện yếu tố đầu vào của người mua.
III. Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí
IV. Giá trị thị trường và phi thị trường
1. Khái ni
ệm thị trường:
Theo tiêu chuẩn của IVCS: thị trường là
m
ột môi trường, trong đó hàng hóa,
d
ịch vụ được trao đổi, kinh doanh giữa
người bán và người mua thông qua cơ
chế giá.
