BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Thẩm định giá trị bất đ
Thẩm định giá trị bất đ
ộ
ộ
ng sản
ng sản
phục vụ mục đích chuyển nhượng
phục vụ mục đích chuyển nhượng

Bỏo cỏo kt qu thm nh giỏ
Bỏo cỏo kt qu thm nh giỏ

Tài sản thẩm định giá:
Tài sản thẩm định giá:
Quyền sử dụng đất và công trình
Quyền sử dụng đất và công trình
xây dựng.
xây dựng.

Khách hàng yêu cầu TĐG:
Khách hàng yêu cầu TĐG:
Công ty C
Công ty C

Địa điểm thẩm định giá:
Địa điểm thẩm định giá:
đường Nơ Trang Long, quận
đường Nơ Trang Long, quận
Bình Thạnh, tp. Hồ Chí Minh.

Bình Thạnh, tp. Hồ Chí Minh.

Mục đích thẩm định giá:
Mục đích thẩm định giá:
Chuyển nhượng.
Chuyển nhượng.

Thời điểm thẩm định giá:
Thời điểm thẩm định giá:
Tháng ./200 .
Tháng ./200 .
.
.
1. Cỏc cn c lm nn tng thm nh giỏ.
1. Cỏc cn c lm nn tng thm nh giỏ.
-
Mục 3, Chương II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL -
Mục 3, Chương II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL -
UBTVQH10 ngày 26/04/2002 của ủy ban Thường vụ
UBTVQH10 ngày 26/04/2002 của ủy ban Thường vụ
Quốc hội khóa quy định về thẩm định giá.
Quốc hội khóa quy định về thẩm định giá.
-
Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày
Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày


03
03
tháng 8 năm 2005 về Thẩm định giá

tháng 8 năm 2005 về Thẩm định giá
- Thông tư 17/2006/TT_BTC của bộ Tài chính hướng
- Thông tư 17/2006/TT_BTC của bộ Tài chính hướng
d n
d n
th c hi n Ngh nh s 101/2005/N -CP ng y 03
th c hi n Ngh nh s 101/2005/N -CP ng y 03
tháng 8 n m 2005 c a Chính ph v Th m nh giá
tháng 8 n m 2005 c a Chính ph v Th m nh giá
-
-
Những tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế và Việt Nam.
Những tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế và Việt Nam.
-
-
Thông tư số 13/LB-TT, ngày 18/8/1994 của liên Bộ Xây
Thông tư số 13/LB-TT, ngày 18/8/1994 của liên Bộ Xây
dựng - Tài chính - Vật giá Chính phủ về việc hướng dẫn
dựng - Tài chính - Vật giá Chính phủ về việc hướng dẫn
phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong
phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong
bán nhà thuộc sở hữu Nhà Nước cho người đang thuê.
bán nhà thuộc sở hữu Nhà Nước cho người đang thuê.
Các căn cứ làm nền tảng để thẩm định giá
Các căn cứ làm nền tảng để thẩm định giá
-
-
QuyÕt ®Þnh sè ./Q§-UB-QL§T ngµy ../ / cña …… … …
QuyÕt ®Þnh sè ./Q§-UB-QL§T ngµy ../ / cña …… … …
UBND thµnh phè Hå ChÝ Minh vÒ viÖc ban hµnh

UBND thµnh phè Hå ChÝ Minh vÒ viÖc ban hµnh
gi¸
gi¸
®Êt c¸c lo¹i ®Êt trªn ®Þa bµn thµnh phè.
®Êt c¸c lo¹i ®Êt trªn ®Þa bµn thµnh phè.
-
NghÞ ®Þnh sè 198/2004/N§-CP ngµy 03/12/2004 vÒ
NghÞ ®Þnh sè 198/2004/N§-CP ngµy 03/12/2004 vÒ
Thu tiÒn sö dông ®Êt
Thu tiÒn sö dông ®Êt
).
).
-
-
Th«ng t­ 117/2004/TT-BTC ngµy 07/12/2004 cña Bé
Th«ng t­ 117/2004/TT-BTC ngµy 07/12/2004 cña Bé
Tµi chÝnh h­íng dÉn thi hµnh 198/2004/N§-CP ngµy
Tµi chÝnh h­íng dÉn thi hµnh 198/2004/N§-CP ngµy
03/12/2004 vÒ Thu tiÒn sö dông ®Êt
03/12/2004 vÒ Thu tiÒn sö dông ®Êt
)
)
-
-
2.Phng thc tin hnh thm nh giỏ
2.Phng thc tin hnh thm nh giỏ
:
:

Nghiên cứu các hồ sơ, tài liệu và thông tin Công ty C cung

Nghiên cứu các hồ sơ, tài liệu và thông tin Công ty C cung
cấp.
cấp.

Tổ chức thẩm định hiện trạng tại hiện trường.
Tổ chức thẩm định hiện trạng tại hiện trường.

Tiến hành chụp ảnh hiện trạng tài sản tại địa điểm và thời
Tiến hành chụp ảnh hiện trạng tài sản tại địa điểm và thời
điểm thẩm định giá .
điểm thẩm định giá .

Ghi chép tình trạng thực tế, lập biên bản xác định tình trạng
Ghi chép tình trạng thực tế, lập biên bản xác định tình trạng
tài sản
tài sản

Phân tích và đánh giá tình trạng thực tế từng loại tài sản tại
Phân tích và đánh giá tình trạng thực tế từng loại tài sản tại
thời điểm và địa điểm thẩm định giá.
thời điểm và địa điểm thẩm định giá.

Nghiên cứu, tham khảo, phân tích và so sánh giá thị
Nghiên cứu, tham khảo, phân tích và so sánh giá thị
trường tại thời điểm tháng /200 ..
trường tại thời điểm tháng /200 ..

Sau khi thẩm định hiện trạng và thu thập thông tin về
Sau khi thẩm định hiện trạng và thu thập thông tin về
quyền sử dụng đất đối với tài sản yêu cầu thẩm định giá

quyền sử dụng đất đối với tài sản yêu cầu thẩm định giá
trên đường Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh, thành phố
trên đường Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh, thành phố
Hồ Chí Minh theo yêu cầu thẩm định giá của Công ty C
Hồ Chí Minh theo yêu cầu thẩm định giá của Công ty C
tháng /200 .
tháng /200 .

Kết quả thẩm định giá như sau:
Kết quả thẩm định giá như sau:
III. Đặc điểm tài sản thẩm định giá:
III. Đặc điểm tài sản thẩm định giá:
1. Phỏp lý ti sn thm nh giỏ:
1. Phỏp lý ti sn thm nh giỏ:
-
-
Giấy chứng nhận Quyền sử dụng dất
Giấy chứng nhận Quyền sử dụng dất
-
-
Bản đồ xác định về sơ đồ chỉ dẫn, bản đồ vị trí, bản vẽ
Bản đồ xác định về sơ đồ chỉ dẫn, bản đồ vị trí, bản vẽ
hiện trạng.
hiện trạng.
-
-
Bản vẽ hiện trạng vị trí quy định về sơ đồ chỉ dẫn,
Bản vẽ hiện trạng vị trí quy định về sơ đồ chỉ dẫn,
bản đồ vị trí, bản vẽ hiện trạng, bảng liệt kê toạ độ
bản đồ vị trí, bản vẽ hiện trạng, bảng liệt kê toạ độ

góc ranh, bảng phân loại diện tích, bảng chỉ dẫn diện
góc ranh, bảng phân loại diện tích, bảng chỉ dẫn diện
tích nhà cần thẩm định giá.
tích nhà cần thẩm định giá.
-
-
Biên bản đánh giá chất lượng còn lại của nhà, nhà xư
Biên bản đánh giá chất lượng còn lại của nhà, nhà xư
ởng .
ởng .
2. c im kinh t k thut ti sn nh giỏ
2. c im kinh t k thut ti sn nh giỏ

Tài sản nằm trong hẻm đất rộng khoảng 4 m, cách
Tài sản nằm trong hẻm đất rộng khoảng 4 m, cách
mặt tiền đường Nơ Trang Long khoảng 200 m, lô đất
mặt tiền đường Nơ Trang Long khoảng 200 m, lô đất
có hình chữ nhật, ba mặt tiền hẻm. Khu đất nằm trong
có hình chữ nhật, ba mặt tiền hẻm. Khu đất nằm trong
khu dân cư đông đúc, phù hợp xây dựng biệt thự, nhà
khu dân cư đông đúc, phù hợp xây dựng biệt thự, nhà
xưởng . Giấy tờ pháp lý đầy đủ.
xưởng . Giấy tờ pháp lý đầy đủ.
c im v quyn s dng t:
c im v quyn s dng t:

Hình dạng: lô đất có hình dạng đẹp (hình chữ
Hình dạng: lô đất có hình dạng đẹp (hình chữ
nhật) khá vuông vức.
nhật) khá vuông vức.


Tổng diện tích khu đất là 3.280 m2, chiều
Tổng diện tích khu đất là 3.280 m2, chiều
ngang khoảng 93,4 m, chiều sâu khoảng 28,1
ngang khoảng 93,4 m, chiều sâu khoảng 28,1
m. Trong đó diện tích vi phạm lộ giới là 1.963
m. Trong đó diện tích vi phạm lộ giới là 1.963
m2, diện tích được công nhận là 1.317 m2.
m2, diện tích được công nhận là 1.317 m2.
c im v cụng trỡnh xõy dng:
c im v cụng trỡnh xõy dng:



Diện tích công trình xây dựng căn cứ theo bản vẽ hiện
Diện tích công trình xây dựng căn cứ theo bản vẽ hiện
trạng và bản vẽ mặt bằng tổng thể do Công ty Tư vấn
trạng và bản vẽ mặt bằng tổng thể do Công ty Tư vấn
quy hoạch xây dựng và dịch vụ phát triển đô thị vẽ .
quy hoạch xây dựng và dịch vụ phát triển đô thị vẽ .

Chất lượng còn lại của công trình xây dựng căn cứ
Chất lượng còn lại của công trình xây dựng căn cứ
theo báo cáo đánh giá chất lượng còn lại của nhà, nhà
theo báo cáo đánh giá chất lượng còn lại của nhà, nhà
xưởng do Công ty Tư vấn quy hoạch xây dựng và dịch
xưởng do Công ty Tư vấn quy hoạch xây dựng và dịch
vụ phát triển đô thị vẽ và được Sở Xây dựng duyệt và
vụ phát triển đô thị vẽ và được Sở Xây dựng duyệt và
đóng dấu

đóng dấu
.
.
c im cụng trỡnh xõy dng
c im cụng trỡnh xõy dng


Stt
Stt
Tên
Tên
tài sản
tài sản
Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật
Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật
Diện tích
Diện tích
01
01
Khối
Khối
A.
A.


Cấu trúc: nhà trệt.
Cấu trúc: nhà trệt.
Kết cấu chính: móng bê tông cốt
Kết cấu chính: móng bê tông cốt
thép, cột thép và cột bê tông cốt

thép, cột thép và cột bê tông cốt
thép, nền đất, tường xây gạch dày
thép, nền đất, tường xây gạch dày
20 cm, quét vôi, kèo thép hình.
20 cm, quét vôi, kèo thép hình.
Toàn bộ phần mái không còn.
Toàn bộ phần mái không còn.


650,44 m2
650,44 m2
Đặc điểm công trình xây dựng
Đặc điểm công trình xây dựng


02
02
Khèi B
Khèi B
CÊu tróc: nhµ trÖt.KÕt cÊu chÝnh: mãng
CÊu tróc: nhµ trÖt.KÕt cÊu chÝnh: mãng
bª t«ng cèt thÐp, cét b»ng bª t«ng cèt
bª t«ng cèt thÐp, cét b»ng bª t«ng cèt
thÐp, nÒn ®Êt, t­êng x©y g¹ch dµy 20
thÐp, nÒn ®Êt, t­êng x©y g¹ch dµy 20
cm, quÐt v«i. Toµn bé phÇn m¸i kh«ng
cm, quÐt v«i. Toµn bé phÇn m¸i kh«ng
cßn.
cßn.
120 m2

120 m2
03
03
T­îng
T­îng
rµo
rµo
T­êng rµo bao quanh khu«n viªn khu
T­êng rµo bao quanh khu«n viªn khu
®Êt x©y g¹ch dµy 20 cm, cao 2,5 m,
®Êt x©y g¹ch dµy 20 cm, cao 2,5 m,
quÐt v«i, nhÞp 4 m.
quÐt v«i, nhÞp 4 m.


247 m
247 m
IV. Cơ sở giá trị của thẩm định giá,
IV. Cơ sở giá trị của thẩm định giá,
các nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá.
các nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá.
1. C s giỏ tr ca thm nh giỏ:
1. C s giỏ tr ca thm nh giỏ:



Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm của tài sản
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm của tài sản
thẩm định giá, chúng tôi chọn cơ sở giá trị thị trường để
thẩm định giá, chúng tôi chọn cơ sở giá trị thị trường để

thẩm định giá.
thẩm định giá.

"Giá trị thị trường"
"Giá trị thị trường"
là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài
là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài
sản giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán tài sản với một
sản giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán tài sản với một
bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản, vào thời điểm
bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản, vào thời điểm
thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó
thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó
bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện,
bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện,
thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao đổi một
thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao đổi một
cách khách quan và độc lập.
cách khách quan và độc lập.
2. Cỏc nguyn tc c
2. Cỏc nguyn tc c
s dng trong thm nh giỏ:
s dng trong thm nh giỏ:
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu: là việc sử
dụng tài sản tốt nhất ở mức có thể được trong điều
kiện cho phép về pháp lý, điều kiện khả thi về tài
chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.

Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: ước tính giá trị
của bất động sản luôn luôn dựa trên các triển vọng

tương lai, dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sử
dụng gắn liền với dự tính của nguời mua.
Các nguyên
tắc khác: thay thế, đóng góp, cung cầu...
tắc khác: thay thế, đóng góp, cung cầu...
V. Cỏc phng phỏp thm nh giỏ
V. Cỏc phng phỏp thm nh giỏ
:
:

Phương pháp so sánh trực tiếp.
Phương pháp so sánh trực tiếp.

Phương pháp chi phí.
Phương pháp chi phí.

Phương pháp thặng dư.
Phương pháp thặng dư.

Các dữ liệu sử dụng trong các phương pháp được
Các dữ liệu sử dụng trong các phương pháp được
tham khảo từ thị trường và nguồn dữ liệu từ ngân
tham khảo từ thị trường và nguồn dữ liệu từ ngân
hàng dữ liệu của ..
hàng dữ liệu của ..
Ứng dụng các phương pháp để
Ứng dụng các phương pháp để
thẩm định giá:
thẩm định giá:
5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp:

5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp:


a.Phân tích các bất động sản so sánh
a.Phân tích các bất động sản so sánh
:
:


Tài sản so sánh 1
Tài sản so sánh 1
DiƯn
DiƯn
tÝch
tÝch
§Ỉc ®iĨm
§Ỉc ®iĨm
Ph¸p
Ph¸p
lý
lý
Gi¸
Gi¸
NhËn xÐt
NhËn xÐt
DTKV:
DTKV:


211 m2

211 m2
DTXD:
DTXD:
137 m2
137 m2


Vò trí
Vò trí
:
:


nhà trong
nhà trong
hẻm nhựa rộng
hẻm nhựa rộng
4m, khu dân cư,
4m, khu dân cư,
gần chơ, cách
gần chơ, cách
đường Nơ Trang
đường Nơ Trang
Long 150 m.
Long 150 m.
Cấu trúc
Cấu trúc
:
:



nhà
nhà
trệt, mái tôn, sân
trệt, mái tôn, sân
để xe.
để xe.
Chủ
Chủ
quyền
quyền
hồng.
hồng.
Ước tính:
Ước tính:
272
272
lượng
lượng
ĐGXD:
ĐGXD:


800.000
800.000
đồng/m2.
đồng/m2.
Giá QSDĐ
Giá QSDĐ
:

:


9,9
9,9
triƯu đ/m
triƯu đ/m


Nhà trong
Nhà trong
hẻm rộâng
hẻm rộâng
4m, có vò
4m, có vò
trí tương
trí tương
đồng với
đồng với
tài sản TĐ.
tài sản TĐ.
Tài sản so sánh 2
Tài sản so sánh 2
DiƯn
DiƯn
tÝch
tÝch
§Ỉc ®iĨm
§Ỉc ®iĨm
Ph¸p

Ph¸p
lý
lý
Gi¸
Gi¸
NhËn xÐt
NhËn xÐt
DTKV:
DTKV:
4mx20m
4mx20m
= 80 m
= 80 m
2
2


DTXD:
DTXD:
60 m2.
60 m2.
Vò trí:
Vò trí:
Nhà trong
Nhà trong
hẻm đất rộng 8
hẻm đất rộng 8
m, khu dân cư
m, khu dân cư
đông đúc, gần

đông đúc, gần
chợ.
chợ.
Cấu trúc
Cấu trúc
: nhà
: nhà
cấp 4, đang kinh
cấp 4, đang kinh
doanh phòng
doanh phòng
trọ.
trọ.
Chủ
Chủ
quyền
quyền
hồng.
hồng.
Ước tính: 80
Ước tính: 80
lượng.
lượng.
ĐGXD:
ĐGXD:
600.000
600.000
đ/m2Giá
đ/m2Giá
QSDĐ:

QSDĐ:
7.650.000đ/m
7.650.000đ/m
2
2


Nhà trong
Nhà trong
hẻm đối
hẻm đối
diện với tài
diện với tài
sản TĐ, có
sản TĐ, có
vò trí tương
vò trí tương
đồng tài
đồng tài
sản TĐG.
sản TĐG.
Tài sản so sánh 3
Tài sản so sánh 3
DiƯn
DiƯn
tÝch
tÝch
§Ỉc ®iĨm
§Ỉc ®iĨm
Ph¸p

Ph¸p
lý
lý
Gi¸
Gi¸
NhËn xÐt
NhËn xÐt
DTKV
DTKV
:
:
5,1x 25=
5,1x 25=
127,5m2
127,5m2
Vò trí:
Vò trí:
đất nằm
đất nằm
trong hẻm nhựa
trong hẻm nhựa
rộng 4 m, gần
rộng 4 m, gần
ngã 3 đi cầu
ngã 3 đi cầu
Bình Lợi, cách
Bình Lợi, cách
đường Nơ Trang
đường Nơ Trang
Long 15 m.

Long 15 m.
Chủ
Chủ
quyền
quyền
hồng.
hồng.
Ước tính
Ước tính
:
:
136 lượng.
136 lượng.
Giá QSDĐ
Giá QSDĐ
:
:
8.640.000
8.640.000
đồng/m2
đồng/m2


Tài sản có
Tài sản có
vò trí
vò trí
tương
tương
đồng với

đồng với
tài sản
tài sản
TĐG.
TĐG.


Tài sản so sánh 4
Tài sản so sánh 4
DiƯn
DiƯn
tÝch
tÝch
§Ỉc ®iĨm
§Ỉc ®iĨm
Ph¸p
Ph¸p
lý
lý
Gi¸
Gi¸
NhËn xÐt
NhËn xÐt
DTKV:
DTKV:


4mx
4mx
25m =

25m =
100 m2
100 m2
Vò trí:
Vò trí:
đất nằm
đất nằm
trong hẻm nhựa
trong hẻm nhựa
rộng 4 m, gần
rộng 4 m, gần
ngã 3 đi cầu
ngã 3 đi cầu
Bình Lợi, cách
Bình Lợi, cách
đường Nơ Trang
đường Nơ Trang
Long 100 m.
Long 100 m.
Chủ
Chủ
quyền
quyền
hồng
hồng


Ước tính:
Ước tính:
119

119
lượng.
lượng.
Giá QSDĐ:
Giá QSDĐ:
9.639.000
9.639.000
đồng/m2
đồng/m2


Tài sản có
Tài sản có
vò trí
vò trí
tương
tương
đồng với
đồng với
tài sản
tài sản
TĐG.
TĐG.