ĐỊNH GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT CỤ THỂ
I. Xác định khung giá đất do Chính phủ quy định
- Nguyên tắc xác định
- Số lượng khung giá: 9 khung giá, bao gồm:
+ Khung giá đất trồng cây hàng năm
+ Khung giá đất trồng cây lâu năm
+ Khung giá đất rừng sản xuất
+ Khung giá đất nuôi trồng thủy sản
+ Khung giá đất làm muối
+ Khung giá đất ở nông thôn
+ Khung giá đất ở đô thị
+ Khung giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở nông thôn
+ Khung giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở đô thị
II. Định giá các loại đất cụ thể theo khung giá của Chính phủ
1. Một số công việc liên quan, phải tiến hành để định giá các loại đất cụ
thể:
- Phân vùng đất tại nông thôn thành xã đồng bằng, xã trung du, xã
miền núi.
- Phân hạng đất để định giá
- Phân loại đô thị; phân loại đường phố trong đô thị, phân vị trí đất
trong đường phố để định giá.
2. Xác định các căn cứ và nguyên tắc định giá các loại đất cụ thể:
a) Những căn cứ:
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất chung quy định tại Điều 56 Luật
Đất đai năm 2003
- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ quy định
- Căn cứ vào kết quả điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
- Căn cứ vào kết quả tư vấn giá đất của các tổ chức tư vấn giá đất
thuộc các thành phần kinh tế.
b) Những nguyên tắc cụ thể:

- Giá đất quyết định theo đúng mục đích sử dụng đất.
- Mức giá cụ thể tính bằng VND không vượt ra ngoài khung giá do
Chính phủ quy định.
3. Định giá đất cụ thể cho từng hạng đất, vị trí đất mà Chính phủ có quy
định khung giá đất.
a) Đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất
rừng sản xuất: Định giá theo hạng đất.
- Cách 1: Định giá cho từng hạng đất.
- Cách 2: Định giá cho đất hạng 1, sau đó sử dụng hệ số định giá đất
để xây dựng giá cho các hạng đất còn lại.
b) Đất làm muối: Định giá theo vị trí đất.
- Cách định giá: định giá theo hệ số vị trí đất.
c) Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn:
- Định giá đất cho từng khu vực đất.
- Trong từng khu vực, tiến hành định giá theo vị trí đất.
- Cách 1: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất.
- Cách 2: Định giá cho vị trí đất số 1. Sau đó sử dụng hệ số định giá
đất cho từng vị trí đất.
Hệ số =
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
của từng vị trí
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vị trí số 1
d) Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị: Định giá
theo vị trí đất.
+ Cách 1: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất.
+ Cách 2: Định giá cho vị trí đất số 1 của từng loại đường phố; sau đó
sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại.
G
Vn
= G

V1
x H
Vn
4. Định giá đất cụ thể cho từng loại đất mà Chính phủ không quy định
khung giá đất.
a) Đối với đất rừng phòng hộ và rừng đặc dụng.
- Căn cứ vào mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân tỉnh quy định cho
đất rừng sản xuất để định giá cho đất rừng phòng hộ và rừng đặc dụng.
- Mức giá không được vượt quá đất rừng sản xuất.
b) Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự
nghiệp.
- Căn cứ vào giá đất ở liền kề để định giá.
c) Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, đất sử dụng
vào các mục đích công cộng theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở
tôn giáo sử dụng.
- Căn cứ vào giá đất liền kề để định giá.
5. Điều chỉnh giá các loại đất cụ thể tại địa phương
Nếu trong năm xảy ra 3 trường hợp sau thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
được phép điều chỉnh giá đất:
- Khi giá chuyển nhượng đất trên thị trường có biến động.
- Khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, thay đổi mục đích sử
dụng đất.
- Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất.
6. Định giá tại khu vực có đất giáp ranh.
a) Giá đất giáp ranh tại các tỉnh, thành phố.
- Áp dụng nguyên tắc định giá của Luật Đất đai năm 2003.
b) Giá đất giáp ranh tại các quận, huyện, thị, thành phố trực thuộc
Trung ương.
- Vận dụng theo nguyên tắc định giá giáp ranh tại các tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương.

C¸c NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA NGHỊ ĐỊNH sè 181/2004/N§-CP
VỀ THI HµNH LUẬT ĐẤT ĐAI
Ngày 29 tháng 10 năm 2004, ChÝnh phủ đã ban hành Nghị định số
181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai. Đây là một trong năm Nghị định
của Chính phủ để hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003.
Nghị định về thi hành Luật Đất đai gồm 14 chương, 186 điều, các
điều đều có tên. Bố cục của Nghị định được hình thành trên cơ sở bố cục
của Luật Đất đai. Nội dung chủ yếu của Nghị định như sau:
Chương I: Những quy định chung
Quy định cụ thể về đối tượng áp dụng, những bảo đảm cho người sử
dụng đất, phân loại đất, cụ thể như sau:
a) Xác định rõ cá nhân là người đứng đầu, người đại diện, thủ trưởng
cơ quan, đơn vị phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng
đất do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng (Điều 2);
cá nhân là người đứng đầu của tổ chức chịu trách nhiệm trước Nhà nước
đối với đất do được Nhà nước giao để quản lý (Điều 3).
b) Chỉ ra cụ thể các văn bản liên quan đến đất đai đã ban hành qua
các thời kỳ cách mạng để làm căn cứ cho việc không giải quyết các trường
hợp đòi lại đất (Điều 4):
- Các văn bản liên quan đến đất đai ban hành trước ngày 15 tháng 10
năm 1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) và các văn
bản liên quan đến nhà - đất ban hành trước ngày 01 tháng 7 năm 1991
(ngày Pháp lệnh về nhà ở có hiệu lực thi hành) đã được áp dụng để giải
quyết chính sách đất đai của Nhà nước thì nay không xem xét lại.
Quy định việc giải quyết đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp có công trình xây dựng trên đất do Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng
trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải
tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991.
c) Quy định chi tiết về phân loại đất, trong đó nhóm đất được chia
thành các phân nhóm đất để thuận lợi cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai; quy định về loại đất nông nghiệp khác,
loại đất phi nông nghiệp khác, đất sử dụng vào mục đích công cộng khác
mà Luật Đất đai giao cho Chính phủ quy định (Điều 6).
d) Quy định về xác định thửa đất mà trên thửa đất đó có cùng mục
đích sử dụng để làm căn cứ xác định thửa đất trên thực tế.
Chương II: Hệ thống tổ chức quản lý đất đai và dịch vụ về quản lý, sử
dụng đất đai
Quy định cụ thể về hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai; tổ chức
bộ máy và chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức
phát triển quỹ đất, tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất,
cụ thể như sau:
a) Cơ quan quản lý đất đai (Điều 8) được thành lập ở trung ương là
Bộ Tài nguyên và Môi trường, cấp tỉnh là Sở Tài nguyên và Môi trường, cấp
huyện là Phòng Tài nguyên và Môi trường, cấp xã có cán bộ địa chính.
b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Điều 9) là cơ quan dịch vụ
công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Phòng Tài nguyên và Môi
trường (đối với những nơi có mức độ biến động sử dụng đất không cao thì
Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện chức năng của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất). Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở
Tài nguyên và Môi trường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành
lập, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường do Uỷ ban nhân dân cấp huyện thành lập. Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất có chức năng:
- Tổ chức thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất và biến động về
sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính và giúp cơ quan tài nguyên và môi
trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai
theo cơ chế “một cửa”;
- Chỉ có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên
và Môi trường có chức năng lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính gốc; quy
định như vậy nhằm bảo đảm sự thống nhất của hệ thống hồ sơ địa chính

đang được lưu giữ ở các cấp.
c) Tổ chức phát triển quỹ đất (Điều 10) do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định thành lập theo loại hình hoạt động sự nghiệp có thu hoặc doanh
nghiệp nhà nước, thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng
trong trường hợp thu hồi đất sau khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
mà chưa có dự án đầu tư, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
khu vực có quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu
chuyển đi nơi khác trước khi Nhà nước thu hồi đất; quản lý quỹ đất đã thu
hồi và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đối với diện tích đất được giao quản lý.
d) Các tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai
(Điều 11) gồm các lĩnh vực đo đạc lập bản đồ địa chính, định giá đất, lập
quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, mở sàn giao dịch về quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất.
Chương III: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy định chi tiết về việc lập, điều chỉnh, thẩm định, xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy định rõ một số vấn đề cụ thể trong quá
trình triển khai thực hiện thi hành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như
sau:
a) Quy định cụ thể nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều
12 và Điều 13).
b) Quy định trách nhiệm lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất cả nước và các cấp hành chính ở địa phương (Điều 15); lập và
điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước (Điều 16 và Điều
17).