i

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Đồng Nai, ngày 15 tháng 9 năm 2017
Tác giả luận văn

Đặng Minh Đức


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tơi nhận được sự quan tâm giúp đỡ
nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi
cho tơi hồn thành luận văn thạc sĩ này.
Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS. TS. Huỳnh Văn Chương
là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong suốt thời gian nghiên
cứu thực hiện đề tài.
Xin trân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài
nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Khoa sau đại học, các thầy, cô giáo - Trường
Đại học Nông Lâm, Đại học Huế, cùng toàn thể học viên lớp Cao học Quản lý đất đai
K21 D đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán bộ
phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Long Thành; Trung tâm phát triển quỹ đất chi

nhánh Long Thành; UBND các xã Phước Bình, Long An, thị trấn Long Thành; đã tạo
mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn.
Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ
và tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành Luận văn này.

Đồng Nai, ngày 15 tháng 9 năm 2017
Tác giả luận văn

Đặng Minh Đức


iii

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Tên tác giả: Đặng Minh Đức

Lớp:

CHQL21D

Tên luận văn: Đánh giá thực trạng bố trí đất tái định cư trên địa bàn huyện Long
Thành, tỉnh Đồng Nai.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Đại học Nông Lâm, Đại học Huế
Đánh giá thực trạng việc bố trí tái định cư trên địa bàn huyện Long Thành, tỉnh
Đồng Nai trong giai đoạn 2011-2016 nhằm đề xuất các giải pháp bố trí đất tái định cư

để giảm thiểu những tác động bất lợi đến tình hình phát triển kinh tế xã hội người dân
bị thu hồi đất, cũng như những tác động đến kinh tế - xã hội chung của địa phương.
Luận văn đã sử dụng các phương pháp: Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp: các số
liệu thứ cấp được thu thập tại các Phòng ban chun mơn trực thuộc UBND huyện
Long Thành (Phịng Tài ngun và Mơi trường, Phịng Quản lý Đơ thị, Trung tâm Phát
triển quỹ đất chi nhánh Long Thành); Các Sở, ngành liên quan trên địa bàn tỉnh Đồng
Nai (Sở Tài chính, Sở Tài ngun và Mơi trường). Phương pháp chọn điểm điều tra và
thu thập số liệu sơ cấp: lựa chọn 3 khu tái định cư đại diện cho 3 địa bàn phát triển
khác nhau, với các đặc thù của các khu tái định cư khác nhau; các thông tin điều tra
theo hình thức phỏng vấn trực tiếp (theo mẫu phiếu) gồm 2 đối tượng: cán bộ thực
hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và người dân có đất bị thu hồi thuộc diện
được bố trí tái định cư. Phương pháp xử lý số liệu: gồm: phương pháp thống kê, phân
tích số liệu; phương pháp tổng hợp, so sánh để xác định các nguyên nhân; Phương
pháp biểu đồ để minh họa các số liệu; Phương pháp tiếp cận hệ thống; Phương pháp
chuyên gia.
Kết quả phát hiện chính của luận văn bao gồm: khái quát đặc điểm điều kiện tự
nhiên, kinh tế xã hội huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai; Đánh giá được hiện trạng sử
dụng đất và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai;
Đánh giá được tình hình thực hiện bố trí đất tái định cư trên địa bàn huyện Long
Thành, tỉnh Đồng Nai; Đề xuất các giải pháp để thực hiện tốt việc bố trí đất tái định cư
trong thời gian tới tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Huyện Long Thành nằm ở
cửa ngõ của thành phố Biên Hòa, nơi hội tụ của nhiều tuyến đường giao thông quan
trọng của tỉnh Đồng Nai và của khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, nơi tập trung
nhiều dự án trọng điểm cấp Quốc gia (cảng hàng không quốc tế, hệ thống các tuyến
đường cao tốc, đường thủy trên sông Đồng Nai,...), nên rất thuận lợi trong phát triển
kinh tế - xã hội theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa; có khả năng thu hút nhiều
dự án đầu tư phát triển về công nghiệp, xây dựng đô thị. Tuy nhiên, để triển khai được


iv

nhiều dự án trọng điểm trên địa bàn thì cơng tác bố trí tái định cư rất quan trọng và cần
được các cấp, ngành quan tâm và đề xuất giải pháp để thực hiện tốt cơng tác bố trí tái
định cư. Tồn bộ diện tích đất dai trên địa bàn đã được khai thác sử dụng cho các mục
đích, trong đó đất nơng nghiệp vẫn chiếm đa số trong cơ cấu sử dụng (80%) và đang
có xu thế giảm để chuyển đổi sang mục đích phi nơng nghiệp. Đây là xu thế tất yếu
chung và đối với địa bàn huyện Long Thành thì việc chuyển đổi đất nơng nghiệp sang
đất phi nông nghiệp trong thời gian tới sẽ rất lớn để đáp ứng cho nhu cầu phát triển
trên địa bàn, cũng như của tồn khu vực. Cơng tác bố trí tái định cư trong thời gian
qua mặc dù đã được quan tâm thực hiện, cơ bản đáp ứng nhu cầu bố trí tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, q trình thực hiện vẫn cịn những tồn tại về cơ chế,
chính sách; về nguồn vốn đầu tư; về thủ tục cấp phép xây dựng; về bố trí quy hoạch và
tính xã hội trong các khu tái định cư,... cần được xem xét khắc phục trong thời gian
tới.


v

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................................................................ ii
TÓM TẮT LUẬN VĂN ....................................................................................................................................... iii
MỤC LỤC .............................................................................................................................................................. v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................................................................................... viii
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................................................................. ix
DANH MỤC HÌNH ............................................................................................................................................... x
MỞ ĐẦU ................................................................................................................................................................ 1

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ....................................................................................... 1
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 2

a. Mục đích chung ......................................................................................................................................... 2
b. Mục tiêu cụ thể .......................................................................................................................................... 2

3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ....................................................................... 2
a. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................................................................... 2
b. Ý nghĩa thực tiễn ....................................................................................................................................... 2
Chương 1 ................................................................................................................................................................ 3
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................................................................................... 3

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU..................................................... 3
1.1.1. Một số khái niệm ................................................................................................................................. 3
1.1.2. Các loại đất liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ............................................................... 8

1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................................. 11
1.2.1. Tình hình cơng tác di dân tái định cư trên thế giới ............................................................................ 11
1.2.2. Tình hình cơng tác di dân tái định cư tại Việt Nam .......................................................................... 15
1.2.3. Thực trạng công tác tái định cư ở Việt Nam và địa bàn tỉnh Đồng Nai ............................................ 17
1.2.4. Những bài học thực tiễn rút ra từ một số cơng trình bố trí tái định cư .............................................. 20

1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI VÀ ĐỊNH
HƯỚNG NGHIÊN CỨU ........................................................................................................ 21


vi
1.3.1. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan ............................................................................................ 21
1.3.2. Định hướng hướng nghiên cứu của đề tài ......................................................................................... 22
Chương 2 .............................................................................................................................................................. 23
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG .............................................................................................................. 23
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................................ 23


2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ........................................................................................ 23
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .............................................................................................. 23
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ........................................................................................... 23
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................. 23
2.4.1. Phương pháp tiếp cận hệ thống ......................................................................................................... 23
2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp .................................................................. 24
2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh số liệu ............................................................. 25
2.4.4. Phương pháp biểu đồ, bản đồ ............................................................................................................ 25
2.4.5. Phương pháp chuyên gia ................................................................................................................... 25
Chương 3 .............................................................................................................................................................. 26
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................................................................................. 26

3.1. ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA HUYỆN LONG THÀNH 26
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................................................. 26
3.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội .................................................................................................................. 30
3.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................................................... 35

3.2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN LONG THÀNH............................................................................................. 36
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 ..................................................................................................... 36
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Long Thành ................................................................ 40
3.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất ............................................................................. 42

3.3. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN BỐ TRÍ ĐẤT TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN LONG THÀNH............................................................................................. 43
3.3.1. Tình hình bố trí vốn đầu tư xây dựng các khu tái định cư ................................................................. 43
3.3.2. Tình hình triển khai xây dựng các khu tái định cư ............................................................................ 44
3.3.3. Tình hình xây dựng và bố trí đất tái định cư của một số dự án trên địa bàn ..................................... 46
3.3.4. Tác động của các khu tái định cư đến người dân .............................................................................. 54
3.3.5. Những tồn tại, khó khăn trong việc bố trí tái định cư trên địa bàn huyện ......................................... 61



vii
3.4. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN BỐ TRÍ ĐẤT TÁI ĐỊNH CƯ TRONG
THỜI GIAN TỚI....................................................................................................................... 63
3.4.1. Hoàn thiện chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .............................................................. 63
3.4.2. Giải pháp trong việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ............................................................... 64
3.4.3. Giải pháp trong việc huy động và đảm bảo nguồn vốn đầu tư xây dựng các khu tái định cư ........... 65
3.4.4. Giải pháp trong việc quy hoạch và triển khai xây dựng các khu tái định cư ..................................... 66
3.4.5. Một số giải pháp khác ....................................................................................................................... 67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................................................................. 69

KẾT LUẬN................................................................................................................................ 69
KIẾN NGHỊ ............................................................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................................................................... 71
PHỤ LỤC ............................................................................................................................................................. 74


viii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CNH-HĐH

: Cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GCNQSDĐ


: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

KT-XH

: Kinh tế xã hội

KTTĐPN

: Kinh tế trọng điểm phía Nam

NĐ-CP

: Nghị định - Chính phủ

QĐ-UBND

: Quyết định - Uỷ ban nhân dân

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất


TĐC

: Tái định cư

TT-BTC

: Thơng tư - Bộ Tài chính

TT-BTNMT

: Thơng tư - Bộ Tài nguyên Môi trường

TTLT

: Thông tư liên tịch

TW

: Trung ương

UBMTTQ

: Uỷ ban mặt trận tổ quốc

UBND

: Uỷ ban nhân dân



ix
DANH MỤC BẢNG
STT

Trang

Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu khí hậu đặc trưng ............................................................... 28
Bảng 3.2: Một số chỉ tiêu kinh tế xã hội huyện Long Thành ...................................... 33
Bảng 3.3: Thống kê diện tích đất đai năm 2016 theo mục đích sử dụng và theo đơn vị
hành chính ................................................................................................... 36
Bảng 3.4: Tổng hợp tình hình bố trí đất TĐC trên địa bàn huyện Long Thành .......... 45
Bảng 3.5: Khái quát thông tin hộ điều tra ................................................................... 55
Bảng 3.6: Đơn giá đất ở các khu tái định cư mới ........................................................ 55
Bảng 3.7: Tình hình bố trí tái định cư cho một số hộ gia đình bị ảnh hưởng phân theo
diện tích tái định cư ..................................................................................... 56
Bảng 3.8: Biến động về dân số và lao động của các hộ điều tra ................................. 57
Bảng 3.9: Nguồn thu nhập của các hộ gia đình ........................................................... 57
Bảng 3.10: Tỷ lệ đáp ứng được nhu cầu lao động có việc làm ở các khu TĐC mới .... 57
Bảng 3.11: Tỷ lệ đáp ứng các dịch vụ công cộng cho người dân tại khu tái định cư ... 58
Bảng 3.12: Thu nhập và việc làm của người dân tại khu tái định cư ............................ 59
Bảng 3.13: Đánh giá của người dân về điều kiện sống ở khu tái định cư mới ............. 59


x
DANH MỤC HÌNH
STT

Trang

Hình 3.1 Vị trí địa lý của huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai....................................... 26

Hình 3.2: Hình ảnh thực tế khu tái định cư Liên Kim Sơn ........................................... 47
Hình 3.3: Sơ đồ mặt bằng tổng thể khu TĐC Liên Kim Sơn ........................................ 47
Hình 3.4: Khu TĐC Long An nhìn từ ảnh vệ tinh......................................................... 48
Hình 3.5: Quy hoạch chi tiết Khu TĐC Long An ......................................................... 49
Hình 3.6: Hạ tầng khu TĐC Long An được xây dựng khang trang, hiện đại ............... 49
Hình 3.7: Trường mầm non và trường THCS trong khu TĐC Long An ...................... 50
Hình 3.8: Nhà văn hóa, Trung tâm thể dục thể thao trong khu TĐC Long An ................... 50
Hình 3.9: Mặt bằng tổng thể khu TĐC Phước Bình ...................................................... 51
Hình 3.10: Hình ảnh khu TĐC Phước Bình nhìn từ vệ tinh .......................................... 52
Hình 3.11: Đường giao thơng trong khu TĐC Phước Bình. ......................................... 52
Hình 3.12: Diện tích đất trong khu TĐC Phước Bình chưa được sử dụng ................... 53


1

MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Long Thành là huyện đồng bằng thuộc tỉnh Đồng Nai, cách thành phố Biên Hịa
khoảng 30 km, cách thành phố Hồ Chí Minh khoảng 40km; thuộc vùng chiến lược
phát triển của đô thị vùng thành phố Hồ Chí Minh cũng như hướng phát triển đô thị
tỉnh Đồng Nai. Việc xây dựng sân bay Quốc tế Long Thành và các tuyến giao thông
quan trọng kết nối với thành phố Hồ Chí Minh và Tây Nam Bộ (đường cao tốc thành
phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, cầu đường Quận 9 - Long Thành,…) càng
tạo động lực thu hút các nhà đầu tư trong và ngồi nước, thực hiện cơng nghiệp hóa,
hiện đại hóa (CNH - HĐH) trên địa bàn huyện Long Thành. Chính vì vậy, trên địa bàn
huyện Long Thành đã và đang có nhiều dự án đầu tư lớn về phát triển hạ tầng, các khu
đô thị, khu công nghiệp,… phải thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất. Đây là một vấn đề gây bức xúc hiện nay, trong đó cơng tác bố
trí tái định cư ln phải được ưu tiên thực hiện trước khi thu hồi đất.
Bồi thường, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư là một công việc phức

tạp, nhạy cảm và liên quan đến nhiều vấn đề, tác động đến nhiều lĩnh vực xã hội và
cộng đồng dân cư. Để đảm bảo sự ổn định xã hội thì việc bố trí tái định cư phải đảm
bảo được đời sống của người dân sau khi chuyển đến nơi ở mới tốt hơn so với trước
khi thu hồi đất.
Thực tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai nói chung và huyện Long Thành, cơng tác
bố trí tái định cư vẫn chưa thực hiện tốt, gây phát sinh khiếu nại, tố cáo liên quan đến
cơng tác bố trí tái định cư, gây mất ổn định xã hội, việc giải quyết, khắc phục kéo dài,
mất nhiều thời gian, đôi khi làm chậm tiến độ đầu tư của dự án; việc di dân tái định cư,
còn những bất cập xảy ra, tại điểm tái định cư khơng có đủ các điều kiện sống như
mong muốn, có những điểm tái định cư người dân chưa đồng ý chuyển đến. Việc xác
định các điểm tái định cư cịn mang tính chủ quan, chưa đánh giá đúng với thực trạng
và tập quán sinh hoạt của người dân, cũng như các điều kiện để chuyển đổi ngành
nghề khi bị mất đất sản xuất, kinh doanh.
Để đảm bảo cho quá trình đầu tư, phát triển theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện
đại hóa, việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là vấn đề mà Nhà nước phải đối mặt như
một quy luật tất yếu và phổ biến, khơng thể tránh khỏi. Trong q trình thực hiện, các
chính sách về bồi thường hỗ trợ và tái định cư đã có những thay đổi nhất định theo
từng thời kỳ để ngày càng phù hợp với tình hình thực tế. Tuy nhiên, trong quá trình áp
dụng, mỗi địa phương đều có những đặc thù riêng, trong đó có những khác biệt nhất
định buộc phải vận dụng chính sách trong thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định cư.


2
Xuất phát từ thực tế trên, được sự nhất trí của Khoa Tài nguyên đất và Môi
trường Nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Huế và dưới sự hướng dẫn
của PGS.TS Huỳnh Văn Chương tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng
bố trí đất tái định cư trên địa bàn huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai”.
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
a. Mục đích chung
Đánh giá thực trạng việc bố trí đất tái định cư trên địa bàn huyện Long Thành,

tỉnh Đồng Nai trong giai đoạn 2011-2016, nhằm đề xuất các giải pháp bố trí đất tái định
cư trong thời gian tới.
b. Mục tiêu cụ thể
- Phân tích được các chính sách đã áp dụng về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
trên địa bàn huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
- Phân tích và đánh giá được thực trạng việc bố trí đất tái định cư trên địa bàn
huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
- Đề xuất được các giải pháp hợp lý về bố trí tái đất định cư, nhằm giảm thiểu
những tác động bất lợi đến tình hình phát triển kinh tế xã hội người dân bị thu hồi đất,
cũng như những tác động đến kinh tế - xã hội chung của địa phương.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
a. Ý nghĩa khoa học
Góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận và khoa học về chính sách, pháp luật liên
quan đến việc bố trí đất tái định cư của Việt Nam, giúp hồn thiện hệ thống chính sách
và pháp luật liên quan đến cơng tác bố trí đất tái định cư của VN nói chung và tỉnh
Đồng Nai nói riêng.
b. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm cơ sở xây dựng các giải pháp bố trí tái
định cư có tính bền vững, khả thi trên địa bàn huyện Long Thành; làm tài liệu tham
khảo cho các địa phương trong tỉnh trong việc bố trí tái định cư trên địa bàn; giúp cơ
quan quan lý trong việc xây dựng chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa
bàn tỉnh Đồng Nai.


3

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Một số khái niệm

1.1.1.1. Khái niệm về đất và đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh và quốc phịng.
Theo Brinkman và Smyth: “đất đai là một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của
trái đất có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đốn được trong khu
vực sinh quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: khơng khí, đất
và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật, động vật và kết quả của những hoạt động bởi
con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và tương lai” [24].
Đất thuộc tài nguyên phục hồi, tài nguyên đất được hiểu theo quan điểm kinh tế
học (Đất đai = Land) và quan điểm phát sinh học thổ nhưỡng (Đất = Soils) theo quan
điểm này đất (Soil) là thể tự nhiên đặc biệt, hình thành do tác động tổng hợp của các
yếu tố: đá mẹ, khí hậu, địa hình, sinh vật, thời gian và tác động của con người. Đây là
định nghĩa của nhà thổ nhưỡng học lỗi lạc người Nga V.V. Đacutraev (1879) [24].
Tuy nhiên đến năm 1993, trong Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de
Janerio, Brazil, (1993) thì đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng
thì xác định đất đai là “diện tích có thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt,
thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước
ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái định cư
của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền,
hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường sá, nhà cửa,...) (UN, 1994; FAO,
1993)[25].
Đất đồng hành cùng con người qua các nền văn minh nông nghiệp khác nhau,
từ nơng nghiệp thơ sơ vào buổi bình minh của lồi người đến nền nơng nghiệp đầy ắp
những tiến bộ về khoa học kỹ thuật như ngày nay. Mọi hoạt động của con người đều
gắn với bề mặt của đất và khơng gian quanh nó.
Theo Nguyễn Dũng Tiến (2007) “Đất đai” là thuật ngữ khoa học có thể được
hiểu theo nghĩa rộng là một diện tích bề mặt của trái đất có giới hạn, có chiều thẳng
đứng hướng lên khơng trung, có chiều sâu hướng xuống lịng đất, có chiều ngang kết



4
nối mọi thành phần liên quan với nhau về các điều kiện tự nhiên và điều kiện sống của
động thực vật [31].
Việc phân loại đất ở Việt Nam theo hai cách: phân loại đất theo thổ nhưỡng
(theo khoa học đất) và phân loại theo mục đích sử dụng đất, Luật đất đai 2013 quy
định, đất đai được chia thành 3 nhóm: nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng
nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng [4].
1.1.1.2. Bất động sản và thị trường bất động sản
a. Bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật cổ
La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản". Như vậy bất
động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà cịn là tất cả những gì được
tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như cơng trình xây dựng...
và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3
chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc
và cơng năng được xác định.
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 (Quốc hội, 2015) đã quy định: "Bất
động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền
với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; các tài sản khác
do pháp luật quy định". [5].
b. Thị trường bất động sản
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng
hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết
với nhau thông qua trao đổi hàng hóa.
Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa
BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS.
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một

điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS
được thực hiện thơng qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của
hàng hóa và thị trường đất đai ln là yếu tố đóng vai trị trọng tâm và chi phối
tồn bộ hoạt động của thị trường BĐS.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được mua
bán, mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển
dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hồn chỉnh khơng thể chỉ là quan
hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên
quan đến BĐS.


5
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị
trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ
hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách
diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là
nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là
đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và
số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt
này, khái niệm "nơi" khơng phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố
không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra. (Nguyễn
Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005) [37].
1.1.1.3. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Luật Đất đai năm 2013 thì: Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết
định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu
lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai; Bồi thường về đất là việc Nhà
nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng
đất. Như vậy, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Trong các điều khoản
quy định cụ thể, Luật cũng quy định những thiệt hại về nhà ở, cơng trình xây dựng, cây

trồng, vật ni trên đất do việc thu hồi đất gây ra cũng được xem xét bồi thường [4]. Thực
tế quá trình triển khai thi hành Luật, việc xác định loại thiệt hại, mức độ thiệt hại, đối
tượng được bồi thường cần được xem xét một cách toàn diện, cụ thể hơn.
Ngoài việc bồi thường về đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất thì cịn
có những thiệt hại khác mà người sử dụng đất cần phải được bồi thường như: chi phí đã
đầu tư vào đất cịn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng, chi phí cải tạo làm tăng độ
màu mỡ của đất, chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất,… và chi phí
khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà
nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được (Quốc hội, 2013; Chính phủ, 2014) [4].
Luật đất đai 2013 đã quy định việc bồi thường về đất được xác định thông qua giá
đất cụ thể, nhưng do Nhà nước Quyết định (UBND tỉnh quyết định giá đất cụ thể), nên
vẫn còn mang tính chủ quan, áp đặt của Nhà nước đối với người có đất bị thu hồi, dễ dẫn
đến sự thiếu bình đẳng trong mối quan hệ này. Trong khi đó, bồi thường theo Pháp luật
dân sự, mối quan hệ giữa bên gây ra thiệt hại và bên bị thiệt hại là quan hệ bình đẳng, dựa
trên sự đồng thuận của cả hai bên, Nhà nước chỉ đóng vai trị trung gian hòa giải giữa
các bên nên các phán quyết của Nhà nước đưa ra có tính khách quan hơn.


6
1.1.1.4. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội, 2013; Chính phủ, 2014), người sử dụng
đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định còn được Nhà
nước xem xét hỗ trợ. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: hỗ trợ ổn
định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối
với trường hợp thu hồi đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất
nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà
phải di chuyển chỗ ở; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở mà phải di
chuyển chỗ ở,… Các khoản hỗ trợ này được hiểu là phần cho thêm của Nhà nước sau
khi đã bồi thường sòng phẳng và là khoản điều tiết từ phần giá trị gia tăng từ đất đai mà
không phải là do đầu tư của người sử dụng đất mang lại [4] .

Như vậy, khác với bồi thường là việc trả lại một các tương xứng những giá trị bị
thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính sách, trợ giúp thêm của Nhà nước, thể hiện trách
nhiệm của Nhà nước đối với sự hi sinh, mất mát của người bị thu hồi đất cho những lợi
ích chung của đất nước, của cộng đồng.
1.1.1.5. Tái định cư
Theo Peter R.Burbidge thì “tái định cư là chỉ việc lập cư của các cá nhân, các
nhóm hộ gia đình hoặc toàn bộ một làng, một xã” [27] Quá trình lập cư này xảy ra có thể
khơng theo ý muốn của họ mà vì hồn cảnh bắt buộc. Trong trường hợp thứ nhất đó là
quá trình tái định cư tự nguyện, cịn trong trường hợp thứ hai đó là tái định cư bắt buộc.
- Tái định cư tự nguyện xảy ra chủ yếu do người đi tái định cư muốn thoát khỏi
những điều kiện nào đó ở nơi định cư và hướng tới một nơi mới có điều kiện sản xuất và
điều kiện sống tốt hơn, thu nhập cao hơn.
- Tái định cư bắt buộc xảy ra ngoài ý muốn của người đi tái định cư do nhiều
nguyên nhân như: Do chiến tranh, do các thảm họa tự nhiên như động đất, núi lửa, hạn
hán hoặc do triển khai các dự án phát triển như khai thác hầm mỏ, xây dựng cơng trình
thuỷ điện, thuỷ lợi, xây dựng đường sắt, sân bay, cơng trình cơng cộng khác,…
Để có mặt bằng xây dựng các các cơng trình phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế,
xã hội an ninh quốc phòng, việc Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho
người dân bị thu hồi là hiện tượng phổ biến như một quy luật khách quan. Việc thực hiện
thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở mỗi Quốc gia là khơng giống nhau, nhưng
nhìn chung nó đều làm thay đổi toàn bộ cuộc sống của người dân. Nhiệm vụ việc bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư phải tạo ra được các điều kiện để cho người dân tái định cư
sớm ổn định cuộc sống, từng bước phát triển nâng cao dần đời sống vật chất cũng như
tinh thần một cách bền vững, tạo ra cuộc sống tốt hơn nơi ở cũ, góp phần phát triển kinh tế
xã hội của vùng.


7
Theo Phạm Hồng Hoa và Lâm Mai Lan (2000), tái định cư được hiểu theo nghĩa
rộng là mọi ảnh hưởng, tác động tới tài sản và tới cuộc sống của những người bị mất tài

sản hoặc nguồn thu nhập do dự án phát triển gây ra, bất kể họ có phải di chuyển hay
không. Tái định cư theo nghĩa hẹp chỉ sự di chuyển của các hộ bị ảnh hưởng tới định cư ở
nơi ở mới [32].
Công tác di dân tái định cư phải được phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành,
từ Trung ương đến địa phương với phương châm: Tỉnh chỉ đạo, Trung ương giúp đỡ,
huyện là đơn vị trực tiếp tổ chức thực hiện các dự án cụ thể và có sự tham gia tích cực của
người dân trong cộng đồng tái định cư. Công tác tái định cư thực hiện theo trình tự nhất
định, việc bố trí các cơng trình cơng cộng trong khu tái định cư để đảm bảo đời sống khi
mới chuyển đến phải đựơc ưu tiên hàng đầu, tạo sự an tâm, tin tưởng với cuộc sống tại nơi
ở mới.
Tiến hành tái định cư có thể chia thành 2 loại chính:
- Tái định cư tự phát: Quá trình chuyển cư, định cư một cách tự phát của cá nhân
hay cộng đồng không có sự trợ giúp của cơ quan Nhà nước.
- Tái định cư kế hoạch: Được tiến hành dựa trên các chương trình và dự án được
Nhà nước quản lý và cấp kinh phí.
Hình thức bố trí tái định cư có thể chia thành 3 hình thức sau:
- Tái định cư xen ghép: là hình thức quy hoạch bố trí các hộ tái định cư đến ở xen
ghép với hộ dân sở tại tại khu dân cư đã có trước.
- Tái định cư tự nguyện di chuyển: là hình thức mà các hộ tái định cư tự thu xếp
nơi ở mới.
- Tái định cư mới: là hình thức bố trí các hộ tái định cư đến một nơi ở mới theo
quy hoạch, thực hiện có tổ chức, quy định cụ thể.
Tái định cư cho người dân di chuyển ra khỏi khu vực các dự án trên địa bàn huyện
Long Thành hầu hết thuộc dạng tái định cư bắt buộc. Quá trình tổ chức tái định cư ở đây
cần được tiến hành theo kế hoạch, đảm bảo ổn định cuộc sống và còn kết hợp thực hiện
nhiều mục tiêu khác của huyện cũng như tồn tỉnh như: bố trí lực lượng lao động tại các
khu công nghiệp, các khu sản xuất kinh doanh hoặc ngay trong dự án sau khi thực hiện,
nhằm phát triển kinh tế - xã hội chung trên địa bàn.
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, sẽ đề cập đến hình thức tái định cư có tổ
chức, cụ thể là việc bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án,

công trình theo quy hoạch phát triển của huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Tái định cư
có tổ chức gắn liền với q trình tái định cư khơng tự nguyện (tái định cư theo kế hoạch).
1.1.1.6. Khái niệm về giá đất
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý báu, giá cả đất đai phản ánh tác dụng
của đất đai trong hoạt động kinh tế.
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu


8
hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục
đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu
là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất.
Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị
của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vơ giá
vì nó khác với mọi loại hàng hóa khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của
đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự
ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền KTXH, để điều chỉnh
mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: Giá đất do nhà nước quy
định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở
thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; Giá đất do nhà nước quy định trên
cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan
hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do nhà nước quy định ở trạng
thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Giá đất được
quy định là giá trị quyền sử dụng đất. Tại điều 3, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: “Giá trị
QSDĐ là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong
thời hạn sử dụng đất xác định” [4].
1.1.2. Các loại đất liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.2.1. Đất nông nghiệp
a) Khái niệm đất nông nghiệp
Theo quy định tại Điều 42 Luật đất đai năm 1993, đất nông nghiệp là đất được xác
định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn ni, ni trồng
thủy sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp [2].
Luật đất đai 2003 đã mở rộng khái niệm đất nơng nghiệp với tên gọi “nhóm đất
nơng nghiệp” thay cho “đất nông nghiệp” trước đây. Theo quy định của luật này có thể
hiểu nhóm đất nơng nghiệp là tổng thể các loại đất có đặc tính sử dụng giống nhau, với tư
cách là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp
như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, trồng rừng, khoanh nuôi tu bổ bảo vệ rừng,
nghiên cứu thí nghiệm về nơng lâm nghiệp [3].
Tiếp theo đó, Luật Đất đai năm 2013 đã tiếp tục sử dụng khái niệm nhóm đất nơng
nghiệp như Luật Đất đai năm 2003. Nhìn chung, trong Luật Đất đai năm 2013, khái niệm
nhóm đất nơng nghiệp cũng tương tự như quy định của Luật Đất đai năm 2003. Theo đó,
nhóm đất nơng nghiệp vẫn được hiểu là đất được sử dụng vào mục đích sản xuất nơng
nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối và đất nông nghiệp khác [4].


9
Ngày 02 tháng 06 năm 2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư
28/2014-BTNMT về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ
hiện trạng sử dụng đất. Theo quy định tại thơng tư này, khái niệm nhóm đất nơng nghiệp
được hiểu là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nơng nghiệp,
lâm nghiệp, ni trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng; bao gồm
đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất
nông nghiệp khác [13].
Như vậy, khái niệm đất nông nghiệp được thể hiện rõ trong Luật Đất đai và các
văn bản dưới luật của Việt Nam. Theo các khái niệm này, có thể hiểu rõ đất nơng nghiệp
là các loại đất đã có mục đích sử dụng nhưng khơng thuộc nhóm đất phi nơng nghiệp.
b) Phân loại đất nơng nghiệp

Việc phân loại nhóm đất nơng nghiệp được thể hiện rõ trong Thông tư 28 năm
2014 của bộ Tài nguyên và Môi trường [13]. Theo quy định tại văn bản này, nhóm đất
nơng nghiệp bao gồm đất sản xuất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản,
đất làm muối và đất nông nghiệp khác. Cụ thể:
Đất sản xuất nông nghiệp gồm đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm.
Trong đó, đất trồng cây hàng năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây có thời
gian sinh trưởng từ khi gieo trồng tới khi thu hoạch không quá một (01) năm; kể cả đất sử
dụng theo chế độ canh tác không thường xuyên theo chu kỳ. Đất trồng cây hàng năm bao
gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác. Đất trồng cây lâu năm là đất trồng các
loại cây có thời gian sinh trưởng từ khi gieo trồng tới khi thu hoạch là trên một năm; kể cả
loại cây có thời gian sinh trưởng như cây hàng năm nhưng cho thu hoạch trong nhiều năm
như thanh long, chuối, dứa, nho...
Đất lâm nghiệp là đất đang có rừng (gồm rừng tự nhiên và rừng trồng) đạt tiêu
chuẩn rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng và đất mới được
trồng rừng hoặc trồng kết hợp khoanh nuôi tự nhiên. Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng
sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng. Trong đó, đất rừng sản xuất là đất sử
dụng vào mục đích sản xuất lâm nghiệp theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát
triển rừng. Đất rừng phòng hộ là đất sử dụng vào mục đích phịng hộ đầu nguồn, bảo vệ
đất, bảo vệ nguồn nước, bảo vệ mơi trường sinh thái, chắn gió, chắn cát, chắn sóng ven
biển theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng. Đất rừng đặc dụng là đất để
sử dụng vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm khoa học, bảo tồn thiên nhiên và đa dạng
sinh học, vườn rừng quốc gia, bảo vệ di tích lịch sử, văn hố, danh lam thắng cảnh, bảo vệ
mơi trường sinh thái theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
Đất nuôi trồng thủy sản là đất được sử dụng chun vào mục đích ni, trồng thủy
sản nước lợ, nước mặn và nước ngọt.
Đất làm muối là ruộng muối để sử dụng vào mục đích sản xuất muối.
Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác


10

phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây
dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho
phép; đất trồng trọt, chăn ni, ni trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí
nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
1.1.2.2. Đất phi nông nghiệp
a) Khái niệm đất phi nông nghiệp
Theo Luật Đất đai năm 1993, đất đai được chia thành 5 loại bao gồm đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng [2]. Tiếp theo đó,
Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 13 đã căn cứ vào mục đích sử dụng để chia đất đai thành
3 nhóm đất bao gồm đất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp và đất chưa sử dụng [3]. Như
vậy, đất phi nông nghiệp là khái niệm được ra đời khi Luật Đất đai năm 2003 được ban
hành và được quy định cụ thể tại Thông tư 08/2007-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi
trường ban hành vào năm 2008.
Luật Đất đai năm 2013 tại Khoản 2 Điều 10 cũng đưa ra quy định về phân loại
nhóm đất phi nơng nghiệp. Theo quy định tại luật này, nhóm đất phi nơng nghiệp được
hiểu là các loại đất sử dụng vào mục đích khơng thuộc nhóm đất nơng nghiệp [4].
Cụ thể hóa Luật Đất đai năm 2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành
Thông tư 28/2014-BTNMT về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây
dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất [13]. Theo quy định tại văn bản này, đất phi nông
nghiệp gồm các loại đất sử dụng vào mục đích khơng thuộc nhóm đất nơng nghiệp, bao
gồm đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
đất xây dựng cơng trình sự nghiệp; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp; đất sử dụng
vào mục đích cơng cộng; đất cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa,
nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chun dùng; đất
phi nơng nghiệp khác.
Như vậy, có thể thấy khái niệm đất phi nông nghiệp được thể hiện trong nhiều văn
bản luật và dưới luật về đất đai của Việt Nam. Nhìn chung, trong các văn bản này, khái
niệm đất phi nông nghiệp đều được thể hiện rõ ràng do vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho
quá trình quản lý và sử dụng đất.
b) Phân loại đất phi nông nghiệp

Theo quy định tại Thông tư 28 năm 2014 của bộ Tài nguyên và Môi trường về
hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất,
nhóm phi đất nơng nghiệp bao gồm đất ở; đất chuyên dùng; đất cơ sở tôn giáo; đất cơ sở
tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sơng, ngịi, kênh,
rạch, suối; đất có mặt nước chuyên dùng và đất phi nơng ngiệp khác [13]. Trong đó:
Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ cho đời sống; đất
vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đã được công nhận


11
là đất ở. Đất ở gồm có đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.
Đất chuyên dùng bao gồm đất trụ sở cơ quan nhà nước; đất xây dựng cơng trình sự
nghiệp; đất quốc phịng; đất an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử
dụng vào mục đích cơng cộng.
Đất cơ sở tơn giáo là đất có các cơng trình tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà
nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn
giáo; đất trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho
phép hoạt động.
Đất cơ sở tín ngưỡng là đất có các cơng trình tín ngưỡng gồm đình, đền, miếu, am,
từ đường, nhà thờ họ.
Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng là đất để làm nơi mai táng tập
trung, đất có cơng trình làm nhà tang lễ và cơng trình để hỏa táng.
Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối là đất có mặt nước của các đối tượng thủy văn
dạng tuyến khơng có ranh giới khép kín để tạo thành thửa đất được hình thành tự nhiên
hoặc nhân tạo phục vụ cho mục đích thốt nước, dẫn nước.
Đất có mặt nước chuyên dùng là đất có mặt nước của các đối tượng thủy văn dạng
ao, hồ, đầm có ranh giới khép kín để hình thành thửa đất, thuộc phạm vi các đơ thị và các
khu dân cư nơng thơn hoặc ngồi khu đô thị, khu dân cư nông thôn nhưng không sử dụng
chun vào mục đích chun ni trồng thuỷ sản, thuỷ điện, thủy lợi.
Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong

cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nơng sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân
bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất nơng nghiệp và đất xây dựng cơng trình
khác của người sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh doanh mà cơng trình đó khơng
gắn liền với đất ở.
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Tình hình cơng tác di dân tái định cư trên thế giới
1.2.1.1. Chính sách tái định cư ở một số nước trên thế giới
Trên thế giới vấn đề đền bù tái định cư cho người bị ảnh hưởng khi Nhà nước
thu hồi đất được các quốc gia, tổ chức quốc tế và ngân hàng phát triển quan tâm hỗ trợ,
nó được tiến hành trên cơ sở pháp lý nghiêm ngặt theo đúng các trình tự, thủ tục thông
qua việc nghiên cứu, điều tra, khảo sát quy hoạch đồng bộ. Nhiều nước trên thế giới đã
cố gắng khơng ngừng trong việc hồn thiện chính sách pháp luật trong đó có chính
sách đền bù tái định cư.
* Trung Quốc
Theo báo cáo nghiên cứu khảo sát tại Trung Quốc (Tổng cục Quản lý đất đai,
2010), Luật Quản lý đất 1986 và các điều sửa đổi, bổ sung năm 1988 đã làm rõ các
quyền về đất và đảm bảo quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước, hướng dẫn các


12
tỉnh, thành phố, quận, huyện và thị trấn chịu trách nhiệm thực hiện chiếm dụng đất và
tái định cư. Luật này chính thức hố các thủ tục tham khảo ý kiến và giải quyết khiếu
nại của những người dân bị ảnh hưởng. Các tỉnh có thể đưa ra hướng dẫn dựa trên luật
quốc gia hoặc uỷ quyền cho các thành phố bổ sung quy định [34].
Các quy định hình thành năm 1984 và cập nhật năm 1991 chi phối các dự án
phát triển đô thị đã đưa ra các biện pháp về tham khảo ý kiến và giải quyết khiếu nại
cho những người bị ảnh hưởng. Cư dân đô thị khơng có giấy phép cư trú có thể khơng
được đền bù hay hỗ trợ khôi phục. Trong các trường hợp khơng thể tránh khỏi việc tái
định cư thì sẽ được chuẩn bị thành những chương trình cụ thể để đảm bảo cho những
người bị ảnh hưởng được đền bù và hỗ trợ đầy đủ, trong đó đã tính đến lợi ích của cả

ba bên là Nhà nước, tập thể, cá nhân.
* Philippin
Hiến pháp năm 1997 của Philippin định ra chính sách cơ bản về đất đai và đòi
hỏi đền bù công bằng cho đất tư nhân bị Nhà nước sung công. Lệnh hành pháp 1035
(1985) hướng dẫn việc thu hồi tài sản tư nhân của Chính phủ vì các mục đích phát
triển, theo đó chính phủ có thể sử dụng biện pháp mua theo thoả thuận hoặc trưng
dụng. Đoạn 17 và 18 nói về việc tái định cư những người thuê nhà - đất, nông dân và
các đối tượng sử dụng đất khơng có quyền chính thức khác do Bộ định cư (nay đã giải
thể) và Bộ cải cách ruộng đất (nay là Vụ Cải cách ruộng đất) và cơ quan chiếm dụng
đất tiến hành. Các tổ chức này cũng sẽ đền bù hoa màu bị thiệt hại của những người
thuê đất, các cộng đồng văn hóa và người dân phải di chuyển [35].
* Pakixtan
Đạo luật chiếm dụng đất (ra đời năm 1894 và về sau có sửa đổi, bổ sung) quy
định việc chiếm dụng đất cho các mục đích phát triển của chính phủ Pakixtan. Đoạn 4
nói về việc thông báo điều tra sơ bộ. Đoạn 6 về công bố chiếm dụng. Đoạn 8 về việc
điều tra và lập kế hoạch chi tiết. Còn các đoạn từ 11 đến 15 và từ 23 đến 28 là về điều
tra của đơn vị thu đất với các yêu cầu và giá trị đền bù, định mức đền bù - chủ yếu dựa
trên giá trị thị trường. Các đoạn 16 và 17 ghi rõ việc chiếm dụng bắt buộc, trong khi
đoạn 18 giải quyết vấn đề khiếu nại tại toà án dân sự cấp huyện và cấp cao hơn, nếu
cần [36].
Dự án Thuỷ điện Ghazi Barotha là một ví dụ cụ thể về loại dự án đã đưa ra
được những cách thức quản lý tái định cư mới, trong đó có một ban độc lập bao gồm
các chuyên gia môi trường và xã hội, các nghiên cứu về các vấn đề tái định cư và môi
trường chi tiết. Các biện pháp đền bù tài sản theo giá thay thế và khôi phục những
người bị ảnh hưởng được thống nhất để phục hồi hay nâng cao khả năng thu nhập và
mức sống của họ.


13
1.2.1.2. Công tác di dân, tái định cư của một số cơng trình trên thế giới

Các dự án đã và đang xây dựng có số lượng diện tích và dân cư phải di dời bố
trí tái định cư lớn phải kể đến các cơng trình thủy điện, thủy lợi như:
* Cơng trình thuỷ điện Tam Hiệp xây dựng trên sơng Dương Tử của Trung
Quốc với công suất thiết kế 18,2 Gigawat. Với hồ chứa nước dài tới 600 km, số dân
cần phải di chuyển là khoảng 1,3 triệu người. Dự án này kéo dài 13 năm với hơn 3.000
công nhân tham gia. Đây là cơng trình bao gồm 3 đập chắn nước lớn bắc qua sơng
Hồng Hà, đó là đập Xiaolangdi, đập Shuikou và đập Yantan. Trong đó đập
Xiaolangdi được xem là đập có số lượng người tái định cư lớn nhất và thành công nhất
lên tới 180.000 người. Số lượng người tái định cư của đập Xiaolangdi được giải quyết
trong giai đoạn 1992 - 2012, phần lớn nguồn kinh phí này sẽ được WB tài trợ. Mục
đích là giải quyết thu nhập và đảm bảo mức sống tối thiểu cho người dân tái định cư
thông qua việc xây dựng mới khoảng 10 thị trấn và 276 làng tái định cư. Để tạo công
ăn việc làm cho người tái định cư khi chuyển từ nghề nông sang làm tại các vùng cơng
nghiệp, Chính phủ đã khuyến khích phát triển ngành nghề kinh doanh địa phương. Các
ngành nghề này sẽ được miễn thuế trong vòng 3 - 5 năm. Các doanh nghiệp công
nghiệp tại các vùng tái định cư được vay vốn với lãi suất ưu đãi. Đến nay, theo báo cáo
của WB, trong số 2.000 người đầu tiên được di dời thành cơng thì có tới 60% đã có
mức thu nhập cao hơn. Tại các vùng tái định cư đã hồn thành có 766 người đã được
làm việc trong các nhà máy (Nguyễn Thị Thanh Thảo, 2006) [44].
Có thể nói, chương trình tái định cư Đập Tam Hiệp được xem là chương trình
tái định cư lớn nhất từ trước đến nay ở Trung Quốc và cũng tốn kém nhất. Trong đó
ngồi nguồn vốn ngân sách, nguồn tài trợ WB, cịn bao gồm vốn vay ngân hàng, vốn
huy động từ các doanh nghiệp địa phương và các nguồn khác. Những giải pháp đưa ra
trong quá trình tổ chức thực hiện tái định cư được dựa trên đặc điểm sau: Những khó
khăn của vùng tái định cư sẽ tăng lên do một tỷ lệ lớn người chuyển cư đa số là dân
làm nông nghiệp; Do phần lớn người chuyển đến vẫn tiếp tục làm nơng nghiệp, vì vậy
cần chú trọng đa dạng hóa nơng nghiệp phù hợp với nguyện vọng của dân; Dân cư
vùng tiếp đón thơng thường khơng hợp tác với các kế hoạch tái định cư nên phải có
các giải pháp tìm kiếm sự hợp tác của dân vùng tiếp đón [44].
Một kinh nghiệm của Tam Hiệp là thơng thường các nhà lập kế hoạch tái định

cư đánh giá thấp các chi phí cho tái định cư, thường bỏ qua các dự tính cho phát triển,
vì thế rất cần phải lập các Quỹ phát triển, những quỹ này cần thiết cho mục tiêu phát
triển. Để chương trình tái định cư thành cơng, cần có quy hoạch tổng thể về giải phóng
mặt bằng, xây dựng các thị trấn, các làng tái định cư (trong đó bao gồm cả quy hoạch
phát triển ngành nghề) trước khi tiến hành tái định cư. Tránh tình trạng các khu tái
định cư xây xong, nhưng dân tái định cư không thể ổn định cuộc sống do thiếu các


14
cơng trình hạ tầng cơ sở như điện, nước…, thiếu đất sản xuất… Để tạo cuộc sống ổn
định cho người dân trong diện tái định cư, điều quan trọng là tạo việc làm cho họ tại
nơi tái định cư. Bên cạnh việc cấp tiền bồi thường cho người dân, Trung Quốc đặc biệt
chú trọng tới việc tạo công ăn việc làm cho người tái định cư thông qua việc quy
hoạch lại các ngành nghề, khuyến khích phát triển các doanh nghiệp thuộc các vùng
tiếp nhận dân tái định cư, gắn kết giữa sản xuất nông nghiệp với sản xuất công nghiệp,
tạo điều kiện cho người dân tái định cư mà phần lớn là nơng dân có thể tìm được việc
làm phù hợp. Một kinh nghiệm rất đáng tham khảo đó là sự phối hợp giữa hỗ trợ của
chính quyền sở tại với đóng góp kinh phí của chính những người dân tái định cư.
- Cơng trình thuỷ điện Itaipu xây dựng trên sông Parana của Braxin từ năm
1975 đến năm 1991, với công suất 14.000 MW, làm ảnh hưởng đến khoảng 600 km2
rừng và khoảng 800 km2 đất trồng trọt. Việc xây dựng nhà máy phải bố trí tái định cư
cho khoảng 40.000 người.
- Cơng trình đập Cirata (trên sơng Ciratum Indonexia) với công suất thiết kế là
1.008 MW, xây dựng từ năm 1984 đến năm 1988, tổng số hộ gia đình bị ảnh hưởng là
10.111 hộ (trong đó có 6.335 hộ ảnh hưởng trực tiếp và 3.776 hộ ảnh hưởng gián tiếp).
- Quy mô di dân trong các dự án do Ngân hàng Thế giới tài trợ: Dự án thuỷ điện
Batang Ai ở Sarawark, Malaixia di chuyển 3.600 người Iban; Dự án về cảng Manila
phải di chuyển tới 8.500 hộ bất hợp pháp; Dự án Tập đoàn Điện tư nhân Hoperwell ở
Philippin di chuyển khoảng 223 hộ; Dự án cầu đa năng Jamuna ở Băngladet có thể
phải di chuyển tới 65 nghìn người.

Qua các dự án tái định cư trên, đã rút ra được những kinh nghiệm như:
- Nhà nước và chủ dự án phải có trách nhiệm trong việc tổ chức ổn định và phát
triển sản xuất, đời sống cho nguời dân bị ảnh hưởng của dự án.
- Phải tạo điều kiện để cho người dân bị ảnh hưởng tham gia tích cực vào việc
xây dựng và thực hiện kế hoạch ổn định và phát triển sản xuất, đời sống.
- Giải quyết tốt mối quan hệ giữa dân sở tại và dân tái định cư (trong trường
hợp đến nơi ở mới khác với địa phương).
- Đối với dân cư nông nghiệp chú ý phương thức đền bù bằng đất hơn là đền bù
bằng tiền; đối với dân phi nơng nghiệp thì chú trọng việc làm.
- Quan tâm tới vấn đề bảo vệ môi trường.


15
1.2.2. Tình hình cơng tác di dân tái định cư tại Việt Nam
1.2.2.1. Cơ sở pháp lý về tái định cư
Giải quyết không tốt công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ảnh hưởng xấu đến
cuộc sống của bà con tái định cư nói riêng, tình hình kinh tế, xã hội, an ninh quốc
phịng nói chung. Nhận thấy rõ tầm quan trọng của cơng tác này mà cấp chính quyền
từ Trung ương đến địa phương đã có những chính sách để thực hiện công tác này đạt
hiệu quả cao nhất.
1.2.2.2. Giai đoạn từ 2010 đến trước Luật Đất đai năm 2013 (trước 01/7/2014)
- Luật đất đai năm 2003 quy định bồi thường, tái định cư cho người có đất bị
thu hồi (điều 42 ).
- Căn cứ luật xây dựng năm 2003 ngày 26/11/2003 của nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam và nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 về Quản lý dự án
đầu tư cơng trình.
- Nghị định của chính phủ số 179/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về
bồi thường, hộ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ.
Một số cơ sở pháp lý đối với địa bàn tỉnh Đồng Nai gồm:
- Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND ngày 03/4/2012 của UBND tỉnh Đồng Nai
ban hành Quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
- Quyết định số 26/2012/QĐ-UBND ngày 03/4/2012 của UBND tỉnh Đồng Nai
ban hành Quy định về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
- Quyết định số 71/2012/QĐ-UBND ngày 29/11/2012 của UBND tỉnh Đồng
Nai ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
để thực hiện các dự án thủy lợi, thủy điện trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
- Quyết định số 48/2012/QĐ-UBND ngày 24/8/2012 của UBND tỉnh Đồng Nai
ban hành Quy định về hỗ trợ dịch vụ y tế cho người thuộc diện tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.