BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“TÌNH HÌNH THU THUẾ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN LONG THÀNH – TỈNH ĐỒNG NAI
TỪ NGÀY 01/01/2005 ĐẾN NAY”

SVTH: ĐỖ CƠNG MINH
MSSV: 05124058
LỚP: DH05QL
KHỐ: 2005 – 2009
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thành Phố Hồ chí Minh, tháng 7 năm 2009


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM THÀNH HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUY HOẠCH

ĐỖ CƠNG MINH

TÌNH HÌNH THU THUẾ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN LONG THÀNH - TỈNH ĐỒNG NAI TỪ NGÀY
01/01/2005 ĐẾN NAY

Giáo viên hướng dẫn: Thạc sĩ. Bùi Văn Hải

Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP. Hồ Chí Minh

Ký tên:…………………………………………….

Thành phố Hồ Chí Minh, Tháng 7 năm 2009


LỜI CÁM ƠN
Hành trang vào đời của tơi là những kiến thức và kinh nghiệm sống đã thu
nhận được từ sự dạy dỗ của cha mẹ và thầy cô.
Con xin cảm ơn đấng sinh thành đã khơng ngại bao khó khăn gian khổ dày
công nuôi dưỡng và cho con ăn học đến ngày hôm nay.
Tôi xin chân thành cảm ơn quý Thầy Cô khoa Quản lý đất đai và Bất động
sản đã truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm thực tế để tơi có thể vững bước
khi ra trường.
Tơi xin chân thành cảm ơn thầy Bùi Văn Hải đã tận tình hướng dẫn tơi trong
suốt thời gian làm đề tài, giúp tơi hồn thành báo cáo tốt nghiệp này.
Tơi xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị làm việc tại phịng thu lệ phí
trước bạ - thu khác đã tận tình giúp đỡ và tạo mọi điều kiện thuận lợi trong thời
gian tôi thực tập tại Chi cục thuế Huyện Long Thành – Tỉnh Đồng Nai.
Xin cảm ơn tập thể sinh viên lớp Quản lý đất đai K31 đã giúp đỡ và động
viên tôi trong suốt quá trình học tập.
Do hiểu biết cịn hạn chế và thời gian thực tập cịn ngắn nên đề tài này
khơng tránh khỏi những sai sót, rất mong được sự đóng góp ý kiến của q Thầy cơ
và bạn đọc.
Tp. Hồ Chí Minh, Ngày 15 tháng 07 năm 2009
Sinh viên

Đỗ Công Minh



NỘI DUNG TĨM TẮT
Sinh viên: Đỗ Cơng Minh – Lớp Quản Lý Đất Đai K31 – Khoa Quản Lý Đất
Đai & Bất Động Sản – Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Tên đề tài: “Tình hình thu thuế đất đai trên địa bàn Huyện Long Thành –
Tỉnh Đồng Nai từ ngày 01/01/2005 đến nay”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Bùi Văn Hải
Đất đai là tài nguyên không thể thiếu của mỗi quốc gia. Nhà nước thống nhất
quản lý là điều tất yếu khách quan tự nhiên. Thông qua công tác quản lý, nhà nước
nắm được nguồn tài nguyên đất đai và sự biến động của chúng để từ đó ban hành
những chính sách quy định, thể chế cịn thiếu hoặc khơng cịn phù hợp để hồn thiện
cho cơng tác quản lý nhà nước về đất đai.
Đồng thời, đất đai cịn là một tài sản đặc biệt vì nó không do lao động làm ra,
mà lao động tác động vào đất đai để biến nó thành sử dụng vào mục đích của con
người. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về khơng gian và vơ hạn về thời gian sử
dụng. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai như: hệ thống cơ sở hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai dẫn đến giá
trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất…thiếu cơ
sở để xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất.
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng thể các các hoạt động có tổ chức bằng
quyền lực nhà nước thông qua các phương pháp và cơng cụ thích hợp để tác động đến
q trình khai thác sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả nhằm phục vụ cho
việc phát triển KT-XH của đất nước.
Huyện Long Thành nằm ở phía Tây Nam tỉnh Đồng Nai, cách Tp Biên Hòa
33km, cách Tp Hồ Chí Minh 60km và cách Tp Vũng tàu 60km. Huyện có con đường
quốc lộ 51 được cho là điểm đầu mối giao thơng nối giữa Tp.Hồ Chí Minh, Bình
Dương, Đồng Nai và Vũng tàu, trong tương lai Huyện được Nhà nước đầu tư xây
dựng sân bay có tầm cỡ Quốc Tế. Với diện tích gần 54.000 ha và dân số là 240.058
người (thống kê năm 2008). Nằm trong hướng phát triển của Tỉnh, di dời trung tâm
hành chính Tỉnh về Huyện.

Nguồn thu ngân sách Nhà Nước từ đất đai: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế
sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí trong quản lý sử
dụng đất đai, tiền sử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường khi gây thiệt
hại trong quản lý và sử dụng đất.
Những văn bản pháp luật về đất đai đã ban hành không thể tránh khỏi những
vướng mắc. Xuất phát từ điều trên tôi đã nghiên cứu và thực hiện đề tài: “Tình hình
thu thuế đất đai trên địa bàn Huyện Long Thành - Tỉnh Đồng Nai từ ngày
01/01/2005 đến nay”. Nội dung đề tài quan tâm đề cập:
Nêu và phân tích những văn bản liên quan đến đất đai.
Những tồn tại, mặt tích cực của nó để hồn thiện cơ chế chính sách pháp luật.
Các khoản thu từ thuế đất đai, ảnh hưởng của giá đất đến thuế đất đai.
Tình hình thu ngân sách huyện.
Đưa ra ý kiến, phương hướng giải quyết.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ………………………………………………………………………...1
PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1.Sơ lược về hình hình đất đai qua các năm ………………………………………3
I.1.1.Giai đoạn trước 1975 ……………………………………………………………. 3
I.1.2.Giai đoạn 1976 – 1985.………………………………………………………….. 3
I.1.3.Giai đoạn 1986 – 1991 …………………………………………………………...4
I.1.4.Giai đoạn 1992 đến nay ………………………………………………………….4
I.2.Khái niệm về thuế ……………….………………………………………………..5
I.2.1.Bản chất của thuế ………………………………………………………………...5
I.2.2.Vai trò của việc thu thuế………… ………………………. ……………………..5
I.2.3.Chức năng của thuế ………………….. ………………………………. ………...5
I.2.4.Hệ thống thuế của Việt Nam………………. …………………………………… 5
I.2.5.Các loại thuế đất đai ……………………………………………………………...6
I.2.5.1.Lệ phí trước bạ …………………………………………………………………6

I.2.5.2.Thuế chuyển quyền sử dụng đất ………………………………………………..8
I.2.5.3.Tiền sử dụng đất………….. …………………………………………………..11
I.2.5.4.Thuế nhà đất…………………………….…………………………………...15
I.2.5.5.Thuế sử dụng đất nông nghiệp………………………………………………...18
I.2.5.6.Tiền thuê đất………………………………………………………………….. 21
I.3.Cơ sở khoa học xác định giá đất………………………………………………...24
I.3.1.Đất đai là hàng hóa đặc biệt …………………………………………………….24
I.3.2.Cơ sở kinh tế của giá đất ………………………………………………………..24
I.3.3.Giá đất …………………………………………………………………………..26
I.3.4.Phương pháp xác định giá đất …………………………………………………..27
I.3.5.Khung giá đất …………………………………………………………………...27
I.3.6.Bảng
giá
đất
……………………………………………………………………..27 I.4.Những căn
cứ pháp lý đến đề tài nghiên cứu ………………………………….28 I.5.Chức năng
và nhiệm vụ của Chi cục thuế huyện Long Thành………………..29 I.5.1.Chức
năng
………………………………………………………………………29
I.5.2.Nhiệm vụ ………………………………………………………………………. 29
I.5.3.Cơ cấu tổ chức bộ máy Chi cục thuế huyện Long Thành……………………… 31
I.5.4.Quy trình thu thuế ………………………………………………………………31
I.6.Khái quát địa bàn nghiên cứu.…………………………………………………..32
I.6.1.Điều kiện tự nhiên ………………………………...……………………….…....32
I.6.2.Điều kiện kinh tế - xã hội ………………………………………………………36
I.7.Nội dung và phương pháp nghiên cứu …………………………………………38
I.7.1.Nội dung ………………………………………………………………………...38
I.7.2.Phương pháp nghiên cứu ……………………………………………………….38
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1.Tình hình sử dụng và biến động đất đai……………………………………….39

II.2.Tình hình thu thuế trên địa bàn huyện Long Thành từ 01/01/2005 đến nay. 42


II.2.1.Tình hình thu thuế năm 2005………………………………………………….. 42
II.2.2 Tình hình thu thuế năm 2006 …………………………………………………..44
II.2.3. Tình hình thu thuế năm 2007 ………………………………………………….45
II.2.4. Tình hình thu thuế năm 2008 ………………………………………………….47
II.2.5. Tình hình thu thuế 4 tháng đầu năm 2009 …………………………………….49
II.3.Tình hình thu thuế chuyển quyền sử dụng đất qua các năm ………………..50
II.4.Mối quan hệ giữa số lượng cấp giấy CNQSDĐ và lệ phí trước bạ ………… 53
II.5.Tình hình thu tiền sử dụng đất qua các năm …………………………………55
II.6.Tình hình thực hiện thu tiền thuê đất qua các năm ………………………….57
II.7.Tình hình thu thuế sử dụng đất nơng nghiệp qua các năm ………………….58
II.8.Tình hình thực hiện thu thuế nhà đất ………………………………………60 I
I.9.Những hạn chế về giá đất và quản lý Nhà nước về giá đất trong giai đoạn hiện
nay……………………………………………………………………………….62
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ………………………………………………………64


DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ
BẢNG
Bảng I.1.Phân bố các bậc thuế đất…………………………………………………….18
Bảng I.2.Thuế suất đối với đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản và lâu năm..20
Bảng I.3.Đơn vị hành chính huyện Long Thành ……………………………………..33
Bảng I.4.Một số chỉ tiêu khí hậu đặc trưng …………………………………………..34
Bảng I.5.Diện tích các đơn vị đất huyện Long Thành ………………………………..35
Bảng II.1.Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Long Thành …………………..39
Bảng II.2.Tổng hợp tình hình thu thuế năm 2005 ……………………………………42
Bảng II.3. Tổng hợp tình hình thu thuế năm 2006 …………………………………...44
Bảng II.4. Tổng hợp tình hình thu thuế năm 2007 …………………………………...46

Bảng II.5. Tổng hợp tình hình thu thuế năm 2008……………………………………48
Bảng II.6. Tổng hợp tình hình thu thuế 4 tháng đầu năm 2009………………………49
Bảng II.7.Tình hình thu thuế CQSDĐ qua các năm …………………………………50
Bảng II.8.Tình hình thu LPTB nhà đất qua các năm …………………………………53
Bảng II.9.Tình hình cấp giấy CNQSDĐ qua các năm………………………………..54
Bảng II.10.Tình hình thu TSDĐ qua các năm ………………………………………..55
Bảng II.11.Tình hình thu tiền thuê đất qua các năm………………………………….57
Bảng II.12.Tình hình thu thuế SDĐNN qua các năm …………….………………….59
Bảng II.13.Kết quả thu thuế nhà đất trên địa bàn huyện Long Thành ……………….60
Bảng II.14.Kết quả thực hiện thu thuế nhà đất tại các xã, thị trấn …………………...62
BIỂU
Biểu đồ II.1.Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn huyện Long Thành năm 2007…………41
Biểu đồ II.2.Số lượt/vụ chuyển quyền sử dụng đất qua các năm …………………….52
Biểu đồ II.3.Diện tích nộp LPTB nhà đất qua các năm ………………………………54
Biểu đồ II.4.Diện tích thu tiền sử dụng đất qua các năm …………………………….56
Biểu đồ II.5.Thực hiện thu tiền thuê đất qua các năm ………………………………..57
Biểu đồ II.6.Thực hiện thu thuế SDĐNN qua các năm ………………………………59
Biểu đồ II.7.Thuế nhà đất, DTPL, DTPĐ, thực thu qua các năm .…………………...61
SƠ ĐỒ
Sơ đồ I.1.Cơ cấu tổ chức Chi cục thuế huyện Long Thành ………………………….31
Sơ đồ I.2.Nhận hồ sơ và tính thuế ……………………………………………………32
Sơ đồ I.3.Giai đoạn hành thu …………………………………………………………32
Sơ đồ II.1.Quy trình thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 198/CP …………………...55


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
KT-VH-XH:
TSDĐ:
CQSDĐ:
LPTB:

GCNQSDĐ:
QSHNỞ:
QSHĐỞ:
QLĐĐ:
BĐS:
NVTC:
NSNN:
UBND:
HĐND:
CP:
NĐ:
TT:
QĐ:
BTC:
BTNMT:
DTPL:
DTPĐ:
SDĐNN:

Kinh tế - Văn hóa – Xã hội
Tiền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất
Lệ phí trước bạ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu nhà ở
Quyền sở hữu đất ở
Quản lý đất đai
Bất động sản
Nghĩa vụ tài chính
Ngân sách Nhà nước

Ủy ban nhân dân
Hội đồng nhân dân
Chính phủ
Nghị định
Thơng tư
Quỵết định
Bộ tài chính
Bộ tài ngun và mơi trường
Dự tốn pháp lệnh
Dự tốn phấn đấu
Sử dụng đất nông nghiệp


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH Đỗ Công Minh

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài sản quý giá của mỗi quốc gia trên thế giới, là sản phẩm tự nhiên
nhưng lại đóng vai trò quan trọng cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người.
Đối với nước ta, đất đai gắn liền với sản xuất và đời sống của nhân dân. Đất đai là
phần không thể thiếu của Tổ quốc, nhân dân ta đã trải qua bao thế kỷ hy sinh xương
máu chống giặc ngoại xâm để giành lấy và giữ gìn độc lập, tự do cho Tổ Quốc, trong
đó có phần tài sản q giá khơng thể thiếu đó là đất đai. Đặc biệt trong giai đoạn Đảng
và Nhà nước ta đang đẩy mạnh công cuộc xây dựng đất nước, đưa nước ta đi lên một
tầm cao mới và cơ bản đến năm 2020 đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp, đất
đai càng trở nên quý giá.
Luật đất đai đã qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung ngày càng hoàn thiện hơn, thể
hiện xu hướng cởi mở, mở rộng quyền của người sử dụng đất song song với quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất. Thơng qua việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, người sử

dụng đất được nhà nước xác lập, bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
Trên thực tế, trước khi luật đất đai 2003 có hiệu lực “hàng hóa – quyền sử dụng
đất” do q trình đơ thị hóa đã diễn ra một cách tự phát. Việc kinh doanh chuyển
nhượng có nhiều trường hợp vượt qua những quy định của pháp luật hiện hữu trong
khi khâu quản lý Nhà nước về đất đai ở nhiều địa phương còn lỏng lẻo, sơ hở làm phát
sinh những tiêu cực, tranh chấp, khiếu nại, tố cáo phức tạp kéo dài.
Trong thời gian qua trên địa bàn Huyện Long Thành đã xảy ra nhiều vụ tranh
chấp, tình trạng chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tay diễn ra rất phức tạp đã dẫn đến
làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước và khơng quản lý được tình hình biến
động. Nguyên nhân chính là do người dân chưa nhận thức được tầm quan trọng của
việc hợp thức hóa QSDĐ. Mặt khác, do người sử dụng đất còn e ngại những thủ tục
rườm rà, phức tạp và khoản thu nghĩa vụ tài chính khá cao phải nộp cho Nhà nước.
Đất đai là một trong những vấn đề rất nhạy cảm nên trong thời gian qua Nhà
nước đã không ngừng cải cách và hồn thiện những chính sách pháp luật về đất đai:
Thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất , lệ phí trước bạ… Hàng loạt
những nghị dịnh, thông tư về giá đất, thu tiền sử dụng đất… Đã giải quyết được phần
nào những vướng mắc trong công tác thu thuế và quản lý Nhà nước về đất đai, đồng
thời tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh theo khuôn khổ của
pháp luật.
Hiện nay vấn đề thu thuế đất đai nói chung còn nhiều bất cập. Người sử dụng
đất chưa hiểu cách tính thuế của các cơ quan thu thuế, trong quá trình thu thuế người
thực hiện thu thuế khơng giải thích được hết, do vậy người sử dụng đất không tự tính
được khoản thuế phải nộp, việc này gây khá nhiều những thắc mắc từ phía người sử
dụng đất.
Xuất phát từ những yêu cầu trên, được sự phân công của Khoa QLĐĐ & BĐS, tơi tiến
hành thực hiện đề tài: “Tình hình thu thuế đất đai trên địa bàn Huyện Long Thành Tỉnh Đồng Nai từ ngày 01/01/2005 đến nay”.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Làm rõ các vấn đề liên quan đến các loại thuế nhà đất, cơ sở pháp lý và phương
thức tính các loại thuế, đồng thời làm rõ những mặt tích cực cũng như những hạn chế


1


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH Đỗ Công Minh

trong công tác thu và sử dụng nguồn thu từ thuế nhà đất hiện nay trên địa bàn Huyện
Long Thành.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài:
Nghĩa vụ và quyền lợi tài chính của người sử dụng đất, các văn bản pháp luật
ban hành liên quan đến nhà đất.
Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài nghiên cứu một trong nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất , thuế nhà
đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất trong thời gian
hiện nay.Và tình hình thu thuế hiện nay trên địa bàn Huyện Long Thành, Tỉnh Đồng
Nai.
Phạm vi không gian: Tình hình thu thuế đất đai của Huyện Long Thành từ ngày
01/01/2005 đến nay.
Phạm vi thời gian: Số liệu được thu thập trong khoảng thời gian từ ngày
15/03/2009 đến ngày 15/07/2009.

2


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH Đỗ Công Minh
PHẦN I


TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1 Sơ lược về tình hình đất đai qua các giai đoạn
Ở mỗi giai đoạn lịch sử, chế độ chính trị khác nhau của mỗi Nhà nước đều có
những chính sách quản lý Nhà nước về đất đai khác nhau. Nhưng mục đích chung đều
nhằm thâu tóm quyền lực quản lý toàn bộ nguồn tài nguyên đất đai, và thông qua đất
đai để chi phối các hoạt động khác của xã hội nhằm phục vụ cho lợi ích của giai cấp
mình, thường là giai cấp thống trị của xã hội đó.
I.1.1 Giai đoạn trước 1975
Trước cách mạng tháng tám năm 1945, dưới chế độ của chính quyền thực dân
phong kiến, đất đai nước ta tồn tại dưới hình thức sở hữu tư nhân là chính ( địa chủ,
một phần nhỏ của nơng dân…), sở hữu tập thể, ngồi ra cịn có sở hữu ruộng đất của
nhà nước thực dân phong kiến chủ yếu đất hoang hóa và các hệ thống cơng trình cơng
cộng . Nhà nước dưới sự ngự trị của thực dân phong kiến chỉ chú trọng đến việc đo
đạc, thiết lập và quản bộ điền địa, cấp địa bạ cho chủ sở hữu đất đai nhằm mục đích
củng cố quyền tư hữu về đất đai và thu thuế để bóc lột người lao động.
Sau khi cách mạng tháng tám thành công sự ra đời của Nhà nước Việt Nam dân
chủ cộng hòa đã ban hành các quy định về việc phân chia ruộng đất của thực dân
phong kiến cho nông dân và xác lập ruộng đất cho nơng dân, chủ trương giảm tơ, xóa
bỏ các loại địa tô phụ cho dân.
Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hịa đã thơng qua hiến pháp năm 1946,
trong đó theo điều 12 nhắc đến nguyên tắc “Quyền tư hữu tài sản của công dânViệt
Nam được đảm bảo”. Thời điểm này sở hữu cộng đồng làng xã cơ bản bị xóa bỏ, thay
vào đó là ruộng đất của nơng dân và đó được coi như là mục tiêu của cuộc cách mạng
dân chủ xã hội.
Năm 1953, Luật cải cách ruộng đất đã được Quốc hội thông qua và đã được
khẳng định tại điều 1 nguyên tắc thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân
phong kiến và đế quốc, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ cũ để
xác lâp chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất do chính quyền cách mạng chia cho nông
dân mà người được chia ruộng đất không phải chia cho địa chủ bất cứ một khoản tô
nào.

Hiến pháp 1959 ra đời thay thế cho hiến pháp 1946, theo đó tại điều 11 thì đất
đai có 3 hình thức sở hữu sau:
Sở hữu toàn dân ( Sở hữu Nhà nước).
Sở hữu tập thể (Sở hữu hợp tác xã).
Sở hữu tư nhân (Sở hữu của từng người lao động riên lẻ).
I.1.2 Giai đoạn 1976 – 1985
Sau đại thắng mùa xn 30/4/1975 giải phóng Miền Nam, đất nước hồn tồn
thống nhất, độc lập, tự do đi lên CNXH. Giai đoạn này Đảng và Nhà nước đã ban hành
nhiều chính sách pháp luật về đất đai để thực hiện điều chỉnh ruộng đất, khuyến khích
phát triển ruộng đất, khai hoang phục hóa, mở rộng diện tích đất nơng nghiệp.
Hiến pháp 1980 đã quy định nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai theo quy định chung và những tập thể, cá nhân đang
3


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH Đỗ Công Minh

sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình trên đất theo
quy định của pháp luật hiện hành.
Chính sách kinh tế trong giai đoạn này mang tính tập trung bao cấp, theo cơ chế
Nhà nước có quyền quyết định hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh và phân
phối sản phẩm: Thực hiện chế độ đưa chỉ tiêu đến từng xí nghiệp, hợp tác xã, thu mua
hầu hết các sảm phẩm chủ yếu, quyết định giá các mặt hàng và thực hiện chế độ phân
phối bằng tem phiếu, kinh tế hộ gia đình và kinh tế cá thể khơng được khuyến khích
phát triển. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quản lý đất đai theo cơ chế kế hoạch, mang
nặng tính hành chính. Dẫn đến hiệu quả kinh tế chưa cao, chưa đáp ứng được nhu cầu
cuộc sống của người dân.
I.1.3 Giai đoạn 1986 – 1991

Giai đoạn này có Luật đất đai 1987 để cụ thể hóa hiến pháp 1980. Điều 1 LĐĐ
1987 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý; Nhà nước
không trực tiếp quản lý mà giao cho các nông, lâm trường, các hợp tác xã, xí nghiệp,
tập đồn sản xuất, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức xã hội, gia đình và cá nhân ( gọi
chung là người sử dụng đất ); Việc sử dụng đất phát sinh sau ngày 08/01/1988 có 2
trường hợp là phải do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao và đang sử dụng đất đai
tại thời điểm này thì được tiếp tục sử dụng theo quy định của LĐĐ hiện hành. LĐĐ
nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức.
Việc quản lý đất đai chỉ mang tính hành chính mà không thể hiện đầy đủ việc
quản lý về mặt kinh tế đã dẫn đến nhiều tiêu cực trong quản lý cũng như trong việc sử
dụng đất. Các hạn chế đó làm phát sinh tranh chấp về đất đai diễn ra rất phổ biến và
phức tạp, trong khi đời sống xã hội đòi hỏi việc giao đất, thuê đất, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải được xây dựng trên cơ sở cơng bằng, bình đẳng giữa các chủ
thể sử dụng đất mà LĐĐ lúc đó chưa hồn tồn phù hợp, chưa đáp ứng được yêu cầu
của thực tiễn dẫn đến pháp luật khơng cịn đảm bảo tính nghiêm minh vốn có của nó.
I.1.4 Giai đoạn 1992 đến nay.
Sau khi hiến pháp 1992 ra đời. Đến ngày 14/07/1993 LĐĐ 1993 được ban
hành. LĐĐ 1993 quy định quyền “chuyển quyền sử dụng đất” trong hiến pháp 1992
gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất
đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất; quyền của tổ chức được sử dụng
đất thì giao cho UBTVQH quy định (điều 13) và UBTVQH đã ban hành pháp lệnh về
quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Hình
thức sử dụng đất do nhà nước giao đất trong hiến pháp 1992 được cụ thể hóa bằng hai
hình thức là Nhà nước giao đất và Nhà nước cho thuê đất ( điều 1). Khái niệm “sử
dụng đất” được mở rộng, đặc biệt đất đai từ sau ngày 14/10/1993 được chuyển dịch
hợp pháp, khắc phục tình trạng mua bán “ngầm” như trước đây.
Quốc Hội khóa X, kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của LĐĐ 1993 về mở rộng thêm người sử dụng đất, có thể là người được nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thừ người khác…

Mới đây nhất ngày 26/11/2003 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 đã thơng qua
LĐĐ 2003 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2004. Đây là sự tổng hợp và hồn
thiện những địi hỏi khách quan của người sử dụng đất, điều đó có thể thấy rằng quyền
4


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH Đỗ Công Minh

của người sử dụng đất ngày càng được mở rộng nhằm đảm bảo sử dụng đất một cách
hợp lý nhất và có hiệu quả kinh tế cao nhất.
I.2. Khái niệm về thuế.
Thuế là một khoản đóng góp bắt buộc có tính chất nghĩa vụ của mọi của mọi tổ
chức cá nhân vào ngân sách Nhà nước dưới hình thức bằng tiền theo khả năng chịu
thuế của mình nhằm đáp ứng nhu cầu chi tiêu của Nhà nước để phát triển kinh tế - văn
hóa – xã hội, an ninh quốc phịng và cơng tác quản lý Nhà nước.
I.2.1 Bản chất của thuế.
Thuế nói chung xuất hiện cùng với sự ra đời của Nhà nước, để duy trì quyền lực
và hoạt động của mình Nhà nước cần phải có nguồn thu tài chính bằng sự đóng góp
bắt buộc của người dân, hình thức đó chính là thuế
Thuế là một phạm trù mang tính chất lịch sử và tất yếu khách quan, trước hết
thuế là một khoản đóng góp cần thiết để ni dưỡng Nhà nước pháp quyền. Người dân
nộp thuế chính là để phục vụ nhu cầu của chính mình thơng qua các cơng trình cơng
cộng, các cơng trình phúc lợi xã hội…Ý niệm cưỡng bức và tự đóng góp phần nào hịa
hợp với nhau. Định hướng của Đảng và Nhà nước ta là mục tiêu “dân giàu, nước
mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh” thì nghĩa vụ và tính cưỡng bức của thuế
phải được thể hiện qua hệ thống pháp luật.
Thuế dưới chế độ Nhà nước ta không mang bản chất bóc lột vì Nhà nước của ta
là “Nhà nước của dân, do dân và vì dân”.

I.2.2 Vai trị của việc thu thuế.
Là nguồn thu chủ yếu của ngân sách Nhà nước.
Là công cụ để quản lý và điều tiết nền kinh tế .
Góp phần thực hiện sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, công bằng xã
hội.
I.2.3 Chức năng của thuế.
Tái sản xuất và phân phối sản phẩm xã hội.
Cân bằng nền kinh tế.
I.2.4 Hệ thống thuế của Việt Nam.
Thuế môn bài.
Thuế giá trị gia tăng
Thuế thu nhập doanh nghiệp.
Thuế xuất, nhập khẩu
Thuế tiêu thụ đặc biệt.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Thuế thu nhập cá nhân ( áp dụng đối với người có thu nhập cao ).
Thuế tài nguyên.
Thuế nhà, đất.
Phí và các loại lệ phí…
Vai trị và chức năng của từng loại thuế có thể là khác nhau, trở thành cơng cụ
nhạy bén, có hiệu quả để Nhà nước quản lý vĩ mô nền kinh tế, thực hiện phân phối thu
nhập công bằng đảm bảo nguồn thu tập trung ổn định cho Nhà nước.
5


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH Đỗ Công Minh

I.2.5 Các loại thuế đất đai.

I.2.5.1 Lệ phí trước bạ.
a. Nội dung
- Đối tượng chịu lệ phí trước bạ
Tài sản thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan quản
lý Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật phải nộp lệ phí trước bạ.
Nhà gồm: Nhà ở, nhà làm việc, nhà xưởng, nhà nho, cửa hàng, cửa hiệu, và
cơng trình kiến trúc khác.
Đất gồm: Đất ở, đất xây dựng cơng trình, đất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối và các loại đất khác.
- Đối tượng nộp phí trước bạ
Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc loại phải nộp lệ phí trước bạ, mỗi khi đăng ký
với cơ quan Nhà nước đều phải nộp lệ phí trước bạ. Trừ những trường hợp sau:
+) Nhà đất là trụ sở của cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự và nhà ở của
người đứng đầu cơ quan lãnh sự của nước ngoài tại Việt Nam.
+) Đất thuê của Nhà nước hoặc thuê của tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng đất hợp
pháp. Đất sử dụng vào quốc phòng, an ninh.
+) Nhà, đất thuộc tài sản Nhà nước dùng làm trụ sở cơ quan, bao gồm: Cơ quan hành
chính sự nghiệp Nhà nước, của tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề
nghiệp, cơ quan tư pháp.
+) Nhà, đất được đền bù ( kể cả nhà, đất mua bằng tiền đền bù ) khi Nhà nước thu hồi
nhà đất mà tổ chức, cá nhân bị thu hồi nhà đất đã nộp lệ phí trước bạ đối với nhà đất bị
thu hồi.
+) Nhà tình nghĩa, kể cả đất kèm theo nhà đăng ký sở hữu, sử dụng tên người được
tặng.
-Trường hợp khơng nộp lệ phí trước bạ.
Nhà đất là trụ sở cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự quán và nhà của
người đứng đầu cơ quan lãnh sự của nước ngoài tại Việt nam.
Đất được Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng vào mục đích:
Xây dựng đường giao thơng, cầu cống, vỉa hè, hệ thống cấp thốt nước, sơng,
hồ, đê, đập, thủy lợi, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi

cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, sân bay, bến cảng, nhà ga, bến xe và các cơng
trình cơng cộng khác theo quy định của chính phủ.
Sản xuất nơng, lâm nghiệp, ni trịng thủy sản và làm muối.
Thăm dị, khai thác khống sản, nghiên cứu khoa học theo giấy phép của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền.
Đất thuê của Nhà nước hoặc thuê của tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng đất
hợp pháp.
Đất xây dựng nhà để kinh doanh nhà mà tổ chức, cá nhân được phép hoạt động
kinh doanh nhà, đã nộp TSDĐ theo quy định của pháp luật.
b.Căn cứ tính thuế
Giá đất tính LPTB = DT đất chịu LPTB (x) Giá đất mỗi mét vuông (m2)

6


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH Đỗ Công Minh

Số tiền phải nộp LPTB = Giá đất tính LPTB x 0,5 %
Giá trị nhà tính LPTB = DT nhà chịu LPTB (x) Giá 1m2 nhà (x) tỷ lệ (%) chất
lượng còn lại của nhà chịu LPTB
Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu LPTB được quy định như sau:
+) Kê khai lệ phí trước bạ lần đầu : 100%
+) Kê khai lệ phí trước bạ từ lần 2 trở đi:
Thời gian đã sử dụng

Nhà cấp

Nhà cấp


Nhà cấp

Nhà cấp IV (bao

I (%)

II (%)

III (%)

gồm cả nhà biệt thự)
(%)

Dưới 5 năm

95

90

90

80

Từ 5 đến 10 năm

90

85


80

65

Trên 10 năm đến 20 năm

80

70

60

40

Trên 20 năm đến 50 năm

60

50

40

40

Trên 50 năm

40

40


40

40

Thời gian đã sử dụng của nhà được tính từ thời điểm (năm) xây dựng hồn thành bàn
giao nhà (hoặc đưa vào sử dụng) đến năm kê khai, nộp LPTB nhà đó. Trường hợp hồ
sơ khơng đủ căn cứ xác định được năm xây dựng thì nhà theo năm mua nhà hoặc nhận
nhà.
Diện tích nhà chịu LPTB là tồn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích cơng trình
phụ kèm theo) của một căn hộ (đối với nhà trong chung cư) hoặc một tòa nhà thuộc sở
hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân đăng ký quyền sở hữu với cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền.
Giá mỗi mét vuông là giá trị thực tế theo giá thị trường mỗi mét vuông sàn nhà,
theo hạng nhà, cấp nhà và chất lượng thực tế của nhà tại thời điểm kê khai LPTB.
Trường hợp nhận nhà có kèm theo đất thì giá nhà được xác định bằng giá nhà đất (bao
gồm cả nhà và đất) trừ (-) giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh quy định.
Đối với tài sản mua theo phương thức trả góp tính theo giá bán trả một lần , bao
gồm cả thuế giá trị gia tăng của tài sản đó ( khơng tính lãi trả góp).
Trên cơ sở hướng dẫn trên đây, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương xác định và ban hành bảng giá tối thiểu tính lệ phí trước bạ áp dụng tại địa
phương cho phù hợp với giá cả thị trường trong từng thời kỳ. Trường hợp cần thiết,
Ủy ban nhân dân tỉnh, Thành phố có thể ủy quyền văn bản cho Cục trưởng Cục thuế
Tỉnh, thành phố quyết định ban hành giá tính lệ phí trước bạ đối với một số tài sản
như: Tàu, thuyền, ô tô, xe máy, súng săn, súng thể thao và sau khi ban hành phải báo
cáo Bộ Tài Chính.
Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và đất làm muối được
chuyển quyền sử dụng thì giá LPTB là giá đất nông nghiệp. Nhưng nếu được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối sang đất xây dựng nhà ở hoặc sử dụng vào mục
đích khác thì giá đất tính LPTB là giá đất phi nông nghiệp.

7


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH Đỗ Cơng Minh

Diện tích đất chịu LPTB là tồn bộ diện tích đất trong khn viên thuộc quyền
sử dụng hợp pháp của cá nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cơng nhận.
Diện tích nhà chịu LPTB là tồn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích cơng trình
phụ kèm theo của căn hộ) được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cơng nhận.
- Kê khai nộp thuế
Mỗi lần mua ( nhận, được thừa kế, được cho…) tài sản phải kê khai lệ phí trước
bạ với cơ quan thuế theo đúng mẫu tờ khai và phải chịu trách nhiệm về tính chính xác
của việc kê khai. Thời hạn quy định phải kê khai LPTB chậm nhất là 30 ngày kể từ
ngày làm giấy tờ chuyển giao tài sản hợp pháp giữa hai bên hoặc ngày mua được xác
nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về hồ sơ tài sản hợp pháp.
Cung cấp đầy đủ thông tin và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hồ sơ chứng
từ nguồn gốc hợp pháp của tài sản và các căn cứ tính LPTB.
Nộp đủ LPTB theo thông báo của cơ quan thuế, LPTB được nộp bằng VNĐ
Nếu quá thời hạn nộp LPTB ghi trên thơng báo mà đối tượng chưa nộp thì cơ
quan thuế tiếp tục ra thông báo, nhận được thông báo lần 2 mà đối tượng vẫn chưa nộp
thì cơ quan thuế ra thông báo và số tiền đối tượng phải nộp ghi trong thông báo từ lần
thứ 3 trở đi gồm số tiền LPTB và số tiền phạt chậm nộp. Mỗi ngày nộp chậm phải nộp
phạt bằng 0,1% số tiền nộp chậm.
I.2.5.2 Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
a. Nội dung
- Đối tượng chịu thuế
Đối tượng chịu thuế CQSDĐ là giá trị diện tích đất chuyển quyền sử dụng theo
quy định của pháp luật, kể cả đất có nhà và các cơng trình trên đó.

- Đối tượng nộp thuế.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất, khi chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật về đất đai đều phải nộp thuế CQSDĐ.
Trường hợp chuyển đổi đất cho nhau mà có chênh lẹch về giá trị thì bên nhận
phần chênh lệch trị giá đất phải nộp thuế CQSDĐ.
Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất đem thế chấp
để vay vốn nhưng đến hạn khơng có khả năng thanh tốn nợ và bị cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền quyết định thu hồi vốn, CQSDĐ cho người khác để thu hồi vốn cho
chủ nợ, thì tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất đem thế chấp phải nộp thuế
CQSDĐ.
- Các trường hợp không phải nộp thuế CQSDĐ
Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
theo quy định của pháp luật về đất đai.
Nhà nước bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với quyền sử dụng đất cho
người mua nhà.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại đất cho Nhà nước hoặc bị Nhà nước thu
hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp ly hôn giữa vợ, chồng được pháp
luật thừa nhận có phân chia quyền sử dụng đất do hai bên vợ, chồng tự thỏa thuận

8


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH Đỗ Công Minh

được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận hoặc phân chia quyền sử dụng đất
theo quy định trong luật hôn nhân và gia đình.
Chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp người nhận quyền sử dụng đất

thừa kế theo di chúc hoặc phân chia quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
thừa kế trong các trường hợp sau:
Chuyển quyền sử dụng đất giữa vợ chồng với nhau thì phải có bản sao sổ hộ
khẩu ghi rõ mối quan hệ vợ chồng hoặc giấy kết hơn có xác nhận của ủy ban nhân dân
xã, phường, thị trấn nơi họ đăng ký hộ khẩu thường trú về mối quan hệ vợ chồng đang
tồn tại được pháp luật thừa nhận, trong đó có ít nhất một người đứng tên trong
GCNQSDĐ.
Chuyển quyền sử dụng đất giữa cha đẻ, mẹ đẻ, cha ni, mẹ ni với con đẻ,
con ni. Ơng nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại ( hoặc ngược
lại ). Trong đó người chuyển quyền sử dụng đất phải có tên trong GCNQSDĐ và phải
có sổ hộ khẩu ghi rõ mối quan hệ với người có quyền sử dụng đất, hoặc giấy khai sinh
để xác định các mối quan hệ ông bà với cha mẹ, cha mẹ với các con hoặc các giấy tờ
pháp lý khác để chứng minh trước cơ quan Nhà nước có liên quan.
Trường hợp cha mẹ ni, con ni thì phải được pháp luật thừa nhận theo
quyết định công nhận con nuôi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định tại
Nghị định số 83/1998/NĐ-CP ngày 10/10/1998 của chính phủ.
Trường hợp ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại phải
có giấy khai sinh của cháu nội, cháu ngoại và giấy khai sinh của bố mẹ cháu liên quan
đến ông bà nội, ông bà ngoại của cháu hoặc sổ hộ khẩu có ghi rõ mối quan hệ đó.
Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất giữa anh chị em ruột với nhau phải có
giấy khai sinh có chung bố mẹ, cùng bố khác mẹ hoặc khác bố cùng mẹ, sổ hộ khẩu
ghi rõ mối quan hệ đó hoặc các giấy tờ khác để chứng minh có mối quan hệ huyết
thống.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thuê. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê phải
có hợp đồng thuê đất và ghi rõ số tiền thuê đất đã nộp còn thời hạn thuê đất tính đến
thời điểm chuyển nhượng, người nhận quyền sử dụng đất thuê tiếp tục thực hiện chế
độ thuê đất theo quy định của LĐĐ.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiến tặng quyền sử dụng đất cho ủy ban nhân dân
các cấp hoặc các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã

hội nghề nghiệp, tổ chức kinh tế để xây dựng các cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục
thể thao, để xây dựng các cơ sở từ thiện gồm nhà tình thương, tình nghĩa, nhà trẻ mồ
cơi, nhà dưỡng lão, nhà nuôi dưỡng người già neo đơn, người tàn tật và các cơ sở có
tính chất nhân đạo khác mà khơng nhằm mục đích kinh doanh theo dự án của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp nhận phù hợp với quy hoạch.
b. Căn cứ tính thuế
Thuế CQSDĐ
Diện tích đất
Giá đất
Thuế suất
2
2
phải nộp (VNĐ) =
CQSDĐ (m )
x
(đ/m )
x
CQSDĐ(%)
Trong đó :
Diện tích đất tính thuế CQSDĐ là: Diện tích thực tế chuyển quyền ghi trong
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được UBND Quận, huyện nơi có đất chuyển
quyền xác nhận.

9


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH Đỗ Cơng Minh


Giá đất tính thuế CQSDĐ là: Bảng giá đất do UBND Tỉnh, Thành phố trược
thuộc trung ương quy định hàng năm.
Thuế suất CQSDĐ là: 2% ( trước ngày 01/01/2009 đối với đất nông lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối là 2%, đối với đất ở đất xây dựng cơng trình là
4% ).
c.Kê khai và nộp thuế.
- Kê khai và xác định số thuế phải nộp
Đối tượng nộp thuế có trách nhiệm kê khai thuế chuyển quyền sử dụng đất theo
mẫu tờ khai của cơ quan thuế và cung cấp các tài liệu cần thiết khác có liên quan đến
việc tính thuế theo yêu cầu của cơ quan thuế và các giấy tờ liên quan đến việc được
giảm hay miễn thuế.
Hồ sơ kê khai thuế CQSDĐ nộp tại chi cuc thuế nếu thuộc diện ủy ban nhân
dân Quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc Tỉnh ( gọi chung là cấp huyện ) cấp
GCNQSDĐ và nộp tại Cục thuế nếu thuộc diện UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc
Trung ương cấp GCNQSDĐ.
Cơ quan thuế có trách nhiệm hướng dẫn các đối tượng nộp thuế thực hiện đúng,
đầy đủ việc kê khai. Khi nhận được tờ khai nộp thuế CQSDĐ, cơ quan thuế phải có
biên nhận và ghi vào sổ theo dõi hồ sơ. Cơ quan thuế có trách nhiệm tiến hành kiểm
tra, xác minh các tài liệu có liên quan làm căn cứ để tính thuế, xác định mức thuế phải
nộp và ra thông báo nộp thuế theo đúng thời hạn quy định. Cụ thể là tại Điều 12 nghi
định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000.
Trường hợp hồ sơ chưa đúng hoặc chưa đủ theo quy định của pháp luật cơ quan
thuế ra thông báo để đối tượng nộp thuế bổ sung đầy đủ hồ sơ để cơ quan thuế tính
thuế theo đúng quy định.
-Nộp thuế
Thuế CQSDĐ được nộp vào kho bạc Nhà nước nơi có đất chuyển quyền sử
dụng theo thông báo của cơ quan thuế. Khi phát thông báo cho đối tượng nộp thuế,
người phát phải ghi rõ ngày, tháng, năm mà đối tượng nộp thuế nhận được thông báo
thuế.
Thời hạn nộp thuế chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày người kê khai thuế chuyển

quyền sử dụng đất nhận được thông báo của cơ quan thuế. Khi thu thuế, kho bạc Nhà
nước hoặc cơ quan thuế trực tiếp thu thuế phải cấp biên lai thuế hoặc chứng từ đã thu
thuế do Bộ Tài Chính phát hành cho đối tượng nộp thuế.
Trường hợp đối tượng nộp thuế nộp làm nhiều lần thì cơ quan thu thuế phải
xuất chứng từ thu theo từng lần đã thu, khi nộp đủ tiền thuế thì xác nhận đã nộp đủ tiền
thuế theo thông báo để làm cơ sở cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
GCNQSDĐ cho người nhận chuyển nhượng.
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ cấp GCNQSDĐ cho người nhận quyền
sử dụng đất khi người chuyển quyền hoặc người nhận quyền sử dụng đất đã nộp thuế (
có biên lai ) hoặc giấy miễn giảm thuế của cơ quan thuế hoặc trường hợp ghi nợ thuế
CQSDĐ theo quy định tại điểm 2g Mục VII của Thông tư 104.
Cục thuế các Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương phối hợp với các cơ quan
địa chính hướng dẫn cụ thể thủ tục, hồ sơ kê khai thuế và quy trình luân chuyển hồ sơ
giữa cơ quan địa chính và cơ quan thuế theo quy định về chuyển nhượng quyền sử
10


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH Đỗ Công Minh

dụng đất trong Nghị định số 17/1999/NĐ-CP của chính phủ, đồng thời phù hợp với
thực tế ở địa phương, vừa đơn giản, thuận lợi cho đối tượng nộp thuế vừa đảm bảo thu
đủ, kịp thời thuế CQSDĐ, các quy trình kê khai luân chuyển hồ sơ thuế CQSDĐ được
thông báo công khai tại cơ quan thuế và cơ quan địa chính để đối tượng nộp thuế biết
và thực hiện đúng pháp luật.
d. Miễn giảm thuế
- Đối tượng được miễn thuế CQSDĐ
Đối tượng được miễn, giảm thuế CQSDĐ thực hiện theo quy định tại Điều 8,
9,10 Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ .

Hộ gia đình, cá nhân CQSDĐ để di chuyển đến định cư tại các vùng kinh tế
mới, miền núi, hải đảo theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Người được Nhà nước phong tặng danh hiệu “Bà mẹ Việt Nam anh hùng” có
chuyển quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng các loại đất thuộc xã nông thơn ở Miền núi, hải đảo theo
quy định của Chính phủ.
Chuyển đổi đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối cho nhau để phù hợp với điều kiện để canh tác.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư xây
dựng nhà ở để bán, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất gắn với cơ sở hạ tầng đó thì được miễn thuế CQSDĐ tương ứng với
diện tích đã nộp tiềnsử dụng đất theo từng dự án.
- Đối tượng được giảm thuế CQSDĐ
Giảm 50% thuế CQSDĐ đối với những đối tượng sau đây khi CQSDĐ:
Cá nhân thương binh hạng 1/4, hạng 2/4, bệnh binh hạng 1/3, hạng 2/3.
Thân nhân liệt sĩ đang được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước.
Người tàn tật khơng có khả năng lao động, người chưa đến tuổi thành niên và
người già cô đơn không nơi nương tựa.
( Kể từ ngày 01/01/2009 Luật thuế CQSDĐ sẽ khơng cịn hiệu lực và được
thay thế bởi Luật thuế thu nhập cá nhân )
I.2.5.3 Tiền sử dụng đất
a. Nội dung
- Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất
Người được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cụ thể như sau:
+) Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau:
Hộ gia đình cá nhân được giao đất ở.
Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất để xây dựng cơng trình

cơng cộng có mục đích kinh doanh theo quy định của cơ quan.
Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối.

11


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH Đỗ Công Minh

Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào các mục đích xây dựng nhà ở để bán
hoặc cho thuê, tổ chức kinh tế , hộ gia đình, cá nhân trong nước được giao đất làm mặt
bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư.
+) Người đang sử dụng trong các trường hợp:
Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất
hoặc được thuê đất, nay được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang
sử dụng vào mục đích đất ở hoặc đất phi nơng nghiệp có thu tiền sử dụng đất, đất sử
dụng để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh thuộc lĩnh vực giáo
dục, y tế, thể dục thể thao.
Đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử
dụng vào mục đích đất phi nơng nghiệp có thu tiền sử dụng đất.
Đất phi nơng nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang
sử dụng làm đất ở.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở mà đất đó được sử dụng từ 15/10/1993
đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất nay
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các trướng hợp khác khi có quy định của chính phủ.
- Đối tượng khơng phải nộp tiền sử dụng đất.

Người được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại
điều 33 LĐĐ năm 2003.
Người được Nhà nước cho thuê đất và phải nộp tiền thuê đất theo quy định tại
điều 35 LĐĐ năm 2003.
Người sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công
nghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi dược cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trong các trường hợp sau đây:
Đã sử dụng ổn định, được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận khơng
có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1,2,3,4 điều 50 LĐĐ
năm 2003.
Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất ở trước
ngày 15/10/1993 theo quy định của pháp luật về đất đai.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất đối với trường hợp có vườn ao, khi
được cấp GCNQSDĐ theo quy định tại điều 87 LĐĐ năm 2003 và được quy định tại
điều 45 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành
LĐĐ năm 2003.
Tổ chức kinh tế nhận góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân khác hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất hợp pháp bằng tiền khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hay
được cấp GCNQSDĐ.
- Miễn tiền sử dụng đất
Miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về khuyến khích đầu tư.
Đất giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để thực hiện chính sách nhà
ở đối với người có cơng với cách mạng theo pháp luật về người có cơng.

12


Nghành Quản Lý Đất Đai


SVTH Đỗ Công Minh

Đối với đất giao để xây dựng ký túc xá cho sinh viên bằng tiền từ ngân sách
Nhà nước, đất để xây dựng nhà ở cho người phải di dời do thiên tai, đất xây dựng nhà
ở cho đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế đặc biệt kho khăn, đất xây
dựng nhà chung cư cao tầng cho cơng nhân khu cơng nghiệp.
Đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh thuộc lĩnh vực giáo
dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao.
Đất ở trong hạn mức giao đất ( bao gồm giao đất, cấp GCNQSDĐ cho người
đang sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất ) đối với người có cơng với cách mạng
theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
Hộ gia đình, cá nhân đã được cấp GCNQSDĐ nhưng đất đó đã sử dụng ổn định
trước ngày 15/10/1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất.
Các trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
-Giảm tiền sử dụng đất.
Giảm 50% tiền sử dụng đất đối với đất trong hạn mức đất ở được giao của hộ
gia đình nghèo, việc xác định hộ gia đình nghèo do Bộ LĐ –TB và XH quy định.
Giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về khuyến khích đầu tư.
Giảm 20% tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất đối với nhà máy, xí nghiệp
phải di dời theo quy hoạch, nhưng diện tích đất được giảm tối đa khơng vượt q diện
tích tại điểm phải di dời.
Đất ở trong hạn mức giao đất ( bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ) đối với người có cơng với cách mạng theo
quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
Các trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng chính phủ.
b. Mức thu tiền sử dụng đất.
- Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất
Giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính theo căn cứ quy định tại khoản 1,3 Điều 4

Nghị định 198/CP ngày 03/12/2004.
Giao đất sử dụng ổn định lâu dài theo quyết định của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền khơng qua đấu giá quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính
theo căn cứ quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 4 Nghị định 198/CP ngày 03/12/2004
+ Giao đất sử dụng có thời hạn theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền:
+ Dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm thì thu tiền đất được tính theo căn cứ
quy định tại khoản 1, khoản 2 Nghị định 198/CP.
+ Dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của
mỗi năm sử dụng là 1,2% mức thu 70 năm.
Tiền sử dụng
đất của thời hạn
giao đất

=

Tiền sử dụng
Tiền sử dụng
đất của thời - [ đất của thời x ( 70- n ) x 1,2% ]
hạn 70 năm
hạn 70 năm

Trong đó : n là thời hạn giao đất tính bằng năm

13


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH Đỗ Công Minh


- Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng
+ Đối với tổ chức kinh tế
Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử
dụng đất sang giao đất sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất theo quy định
tại khoản 2 điều 5 Nghị định 198/CP.
Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử
dụng đất sang giao đất sử dụng có thời hạn thì thu tiền sử dụng đất theo quy định tại
khoản 3 Điều 5 Nghi định 198/CP.
+ Đối với hộ gia đình, cá nhân
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không
được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch
giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất
nơng nghiệp.
Chuyển từ đất nơng nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì
thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở
với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nơng nghiệp.
Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người
sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nơng nghiệp thì thu tiền sử dụng
đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử
dụng đất tính theo giá đất nơng nghiệp.
Đất nhận chuyển nhượng là đất có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không
phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất
tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nơng nghiệp.
Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở được giao sử dụng ổn định lâu dài sang
đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh thì khơng thu tiền sử dụng đất.
Chuyển mục đích sử dụng đất giao có thời hạn sang đất ở thì thu tiền sử dụng
đất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất đã nộp theo giá đất của loại đất giao có thời
hạn.

- Thu tiền SDĐ khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền SDĐ.
Giao đất sử dụng ổn định lâu dài: Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền
sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài thì thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2
Điều 5 Nghị định 198/CP.
Trường hợp đất được chuyển từ thuê sang giao đất có thu tiền sử dụng đất mà
trước đó người sử dụng đất đã chi trả tiền bồi thường về đất và nộp trước tiền th đất
thì được trừ chi phí tiền bồi thường về đất theo quy định của pháp luật về bồi thường,
hỗ trợ và tiền thuê đất nộp trước vào tiền sử dụng đất phải nộp.
-Thu tiền SDĐ khi cấp GCNQSDĐ cho người đang sử dụng đất.
Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ở từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng
đất theo căn cứ quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 4 và điểm b,c khoản 2 Điều 6 của
Nghị định 198/CP.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 6
điều 50 LĐĐ năm 2003 được cấp GCNQSDĐ thì thu tiền sử dụng đất tính theo giá

14


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH Đỗ Công Minh

bằng 50% giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định
tại thời điểm cấp GCNQSDĐ.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở do tổ chức sử dụng đất được Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất, tự chuyển mục đích
sử dụng đất sang làm nhà ở và đã phân phối đất ở cho cán bộ, công nhân viên của tổ
chức trong thời hạn từ 15/10/1993 đến Nghị định 198/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi
hành khi được cấp GCNQSDĐ thì thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 điều

5 nghị định 198/2004/NĐ-CP như sau:
+ Thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn
mức giao đất ở, quy định này chỉ được thực hiện một lần đối với hộ gia đình, cá nhân,
lần giao đất sau thu 100% tiền sử dụng đất.
+ Thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn
mức giao đất ở.
c. Căn cứ tính tiền sử dụng đất.
Diện tích, giá đất và thời hạn sử dụng đất.
Diện tích đất được tính để thu tiền là diện tích được Nhà nước giao, được phép
chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền
sử dụng đất, được cấp GCNQSDĐ.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao
tại thời điểm giao đất do ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương ban
hành theo quy định của Chính phủ.
Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất hoặc cấp
GCNQSDĐ.
Trường hợp nộp tiền sử dụng đất mà trước đó phải bồi thường về đất hoặc bồi
thường chi phí đầu tư vào đất, hỗ trợ về đất cho người bị thu hồi đất thì được trừ tiền
bồi thường, hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định của pháp luật về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nhưng mức được trừ không được vượt quá tiền sử
dụng đất phải nộp.
I.2.5.4 Thuế nhà đất
a. Nội dung
- Đối tượng chịu thuế
Là toàn bộ đất ở, đất xây dựng cơng trình kể cả diện tích đất chưa được Nhà
nước cấp giấy phép xây dựng.
- Đối tượng nộp thuế
Tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng cơng trình là đối tượng
nộp thuế đất. Trong trường hợp cịn có sự tranh chấp hoặc chưa xác định được quyền

sử dụng đất, thì tổ chức, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất là đối tượng nộp thuế đất.
b. Cơng thức tính
Thuế nhà đất = (S) x (H) x (MT)
S là diện tích đất ở, đất xây dựng cơng trình chịu thuế bao gồm: Diện tích xây
dựng mặt đất nhà ở, cơng trình và các diện tích khác trong khuôn viên đất ở, đất xây
15


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH Đỗ Cơng Minh

dựng cơng trình bao gồm cả diện tích đường đi lại, diện tích sân, diện tích bao quanh
nhà, quanh cơng trình kiến trúc, diện tích trồng cây, diện tích ao hồ và các diện tích để
trống.
H là hạng đất: Được xác định theo hạng đất chịu thuế nông nghiệp trong khu
vực, cụ thể là: Đối với đất ở, đất xây dựng cơng trình thuộc khu vực đô thị, ven đô thị,
ven đầu mối giao thơng và ven trục giao thơng chính thì hạng đất được xác định để
tính thuế là hạng đất nơng nghiệp cao nhất trong vùng. Đối với đất ở, đất xây dựng
cơng trình thuộc vùng nơng thơn, đồng bằng, trung du, miền núi thì hạng đất được xác
định là hạng đất bình quân trong xã.
MT là mức thuế: Đối với khu vực đô thị lấy mức thuế sử dụng đất nông nghiệp
làm căn cứ tinh thuế đất, là số lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong
vùng áp dụng đối với 6 loại đô thị ( kể cả thị trấn ) và 4 vị trí đất của từng loại đường
phố. Đối với đất ở, đất xây dựng cơng trình thuộc vùng ven đơ thị, ven đầu mối giao
thơng và ven trục giao thơng chính xác định từ 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất
nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng. Đối với đất ở, đất xây dựng cơng trình
thuộc vùng nơng thơn, đồng bằng, trung du, miền núi, mức thuế đất bằng 1 lần mức
thuế sử dụng đất nơng nghiệp ghi thu bình quân trong xã.
c. Miễn giảm thuế nhà đất

- Tạm miễn thuế đất tại các trường hợp
Đất xây dựng trụ sở cơ quan hành chính sự nghịêp Nhà nước, tổ chức xã hội,
cơng trình văn hóa, đất chun dùng vào mục đích quốc phịng và an ninh. Đất thuộc
diện miễn thuế ở điểm này nếu sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc để ở thì phải
nộp thuế đất.
Đất ở thuộc vùng cao, miền núi biên giới, hải đảo, vùng sâu, vùng xa thuộc diện
được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp ( theo luật thuế sử dụng đất nông nghiệpquy
định ), vùng định canh, định cư. Đất ở đối với đồng bào xây dựng vùng kinh tế mới
được miễn thuế đất trong 5 năm đầu kể từ ngày đến ở, từ năm thứ 6 trở đi phải nộp
thuế đất.
Đất ở của gia đình thương binh hạng 1/4 , hạng 2/4, hộ gia đình liệt sĩ có người
được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước, đất xây dựng nhà tình nghĩa cho các đối
tượng chính sách xã hội, đất của người tàn tật, sống độc thân, người chưa tới tuổi
thành niên và người già cô đơn không nơi nương tựa khơng có khả năng nộp thuế.
Những đối tượng này chỉ được miễn thuế một nơi ở duy nhất do chính họ đứng
tên. Diện tích đất ở được miễn thuế căn cứ vào diện tích đất thực tế sử dụng của hộ để
làm nhà ở, cơng trình phụ, chuồng trại chăn nuôi, đường đi sân phơi… nhưng không
được quá mức quy định tại Điều 54 và Điều 57 LĐĐ năm 2003.
- Được xét miễn giảm thuế.
Miễn thuế đất ở cho các đối tượng nộp thuế có khó khăn về kinh tế do bị thiên
tai, tai nạn bất ngờ. Nếu giá trị thiệt hại về tài sản từ 20% đến 50% tổng giá trị tài sản (
tài sản cố định, tài sản lưu động có trên thửa đất nộp thuế ) thì được xét giảm đất 50%,
nếu giá trị thiệt hại trên 50% thì được xét miễn thuế đất.

16


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH Đỗ Công Minh


Chú ý
Đối với các trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi chung là
người sử dụng đất ) được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất thì phải nộp thêm tiền sử dụng đất.
d.Kê khai và nộp thuế
Vào tháng 1 hàng năm, đối tượng nộp thuế phải kê khai 2 bản theo mẫu số 2
gửi chi cục thuế nơi có đất chịu thuế. Căn cứ vào số thuế phải nộp trong thông báo, đối
tượng nộp thuế phải chủ động thực hiện việc nộp thuế tại nơi thu tiền thuế ( theo
hướng dẫn của chi cục thuế ). Số thuế cả năm nộp làm 2 kỳ, kỳ dầu nộp 50% số thuế
phải nộp cả năm và nộp chậm nhất là 30 tháng 04, kỳ thứ 2 nộp hết số thuế còn lại,
chậm nhất là ngày 31 tháng 10. Đối với trường hợp người nộp thuế tự nguyện nộp 1
lần thì thu vào kỳ đầu.
e. Hạng đất để tính thuế đất ở vùng đơ thị được căn cứ vào các yếu tố chủ yếu loại
đô thị, loại đường phố hoặc khu phố và vị trí đất.
- Quy định về phân loại đô thị.
Việc phân loại đơ thị theo bảng phân loại đơ thị của chính phủ vào từng thời kỳ
và ở từng địa phương.
Đối với các đơ thị mới hình thành, chưa có tên trong bảng danh mục xếp loại đơ
thị thì tạm thời sắp xếp như sau:
+ Các đơ thị nơi có trụ sở UBND Tỉnh xếp loại IV
+ Các đô thị khác ( trừ Thị trấn ) xếp vào loại đô thị V
+ Thị trấn
- Quy định về phân loại đường phố
Tùy tình hình cụ thể, đơ thị loại I đến đơ thị loại IV được phân làm 4 loại đường
phố hoặc ít hơn, đô thị loại V được phân thành 3 loại đường phố hoặc ít hơn, thị trấn
được phân thành 2 loại đường phố .
Cục thuế phối hợp với cơ quan xây dựng và cơ quan địa chính cùng cấp để
phân loại đường phố ở đơ thị tại địa phương mình, trình UBND Tỉnh, Thành phố trực

thuộc Trung ương quyết định.
- Quy định về phân loại vị trí đất
Căn cứ vào loại đường phố của từng đô thị đã được UBND cấp Tỉnh quyết
định, chi cục thuế thực hiện phân loại vị trí đất cụ thể trong từng loại đường phố để sắp
xếp mức thuế đất tương ứng trình UBND Quận, Huyện quyết định.
Trong cùng vị trí đất nhưng do điều kiện thuận lợi có khác nhau thì có thể hạ
thấp mức thuế tối đa bằng 2 lần mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp đối với lơ đất có
điều kiện kém hơn.
Đối với lô đất giáp ranh giữa các loại đường phố, đất giáp ranh giữa các loại vị
trí có mức thuế cao thấp khác nhau thì căn cứ vào mức độ thuận tiện của vị trí đất Chi
cục trưởng Chi cục thuế được điều chỉnh mức thuế cho phù hợp.

17