LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất
không gì thay thế được của hoạt động nông lâm nghiệp, là thành phần quan
trọng của môi trường sống của con người cũng như các loài sinh vật, là nền tảng
để phân bố các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc phòng.
Từ khi đất nước chuyển sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã
hội chủ nghĩa, nền kinh tế nước ta phát triển, thu nhập quốc dân mỗi năm một
tăng cao, thu nhập bình quân đầu người mỗi năm một tăng, đồng thời nền kinh tế
cũng hoạt động sôi nổi và khốc liệt hơn.
Vì vậy, để tìm kiếm lợi nhuận thì đã có rất nhiều các hoạt động kinh
doanh của nhiều chủ thể, đó là các hoạt động đầu tư sản xuất, mua bán, cung ứng
dịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập, thường xuyên
trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận. Ngành nghề kinh doanh cũng hết sức
đa dạng, có ngành nghề bị cấm kinh doanh, bên cạnh đó còn có những ngành
nghề kinh doanh có điều kiện. Với một số phân tích về hoạt động kinh doanh, ta
có thể thấy, kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực cũng bao hàm những đặc
điểm chung của kinh doanh, nhưng cũng thể hiện tính đặc trưng của lĩnh vực
riêng biệt này. Kinh doanh bất động sản là một hoạt động diễn ra rất sôi động
trên thị trường. Mặc dù nó đòi hỏi một nguồn vốn lớn nhưng nó có sức thu hút
rất mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư. Hoạt động này mang lại nguồn lợi nhuận
khổng lồ nhưng cũng chứa đựng những rủi ro. Vì vậy, các doanh nghiệp, cá nhân
khi tham gia kinh doanh bất động sản cần phải hiểu rõ những quy định pháp luật
khi tham gia thị trường đầy rẫy những rủi ro này. Luật kinh doanh bất động sản
đã được ban hành và đã có những bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong
1


lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình xây dựng đã được đầu tư xây
dựng, góp phần thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy
nhiên, khi đất nước đang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế thì hoạt

động kinh doanh bất động sản còn gặp một số khó khăn và vướng mắc nhất
định, bên cạnh đó còn có một số bất cập, thiếu sót và thiếu đồng bộ của hệ thống
pháp luật đã tạo những lỗ hổng nhất định ảnh hưởng tới kinh doanh bất động
sản. Bởi vậy, hoàn thiện khung pháp lý về hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ
tạo điều kiện thuận lợi để phát triển lành mạnh, bền vững và nhanh chóng.
2. Mục đích của đề tài:
Những quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản về kinh doanh bất
động sản đã được xây dựng. Tuy nhiên, vấn đề áp dụng nó vào đời sống thực tế
vẫn còn nhiều bất cập. Mặc dù các tổ chức, cá nhân đã hiểu luật nhưng việc thực
hiện đúng luật vẫn còn nhiều khó khăn. Do đó, làm thế nào để giải quyết những
vấn đề khó khăn mà các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đang vấp phải
và những vấn đề khó khăn trong tương lai lại là một vấn đề không đơn giản.
Trên cơ sở đó, nhóm xin đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện luật kinh doanh
bất động sản trong các lĩnh vực này.
3. Phạm vi nghiên cứu
Kinh doanh bất động sản là một phạm vi bao gồm nhiều lĩnh vực, tuy
nhiên, do thời gian nghiên cứu và nguồn tài liệu tham khảo có hạn nên nhóm chỉ
tập trung nghiên cứu một số vấn đề về bất động sản được đưa vào kinh doanh.
Bên cạnh nêu ra một số khó khăn, vướng mắc trong quy định của pháp luật đồng
và đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện pháp luật.

2


CHƯƠNG I: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐIỀU KIỆN CỦA BẤT ĐỘNG
SẢN ĐƯỢC ĐƯA VÀO KINH DOANH
1.1. Khái niệm bất động sản
Theo từ điển luật học: “Bất động sản là các tài sản không di dời được.
Bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác

gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Khoản 1 điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Bất động sản là
các tài sản bao gồm:
a. Đất đai.
b. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Quy định về bất động sản nói trên là một khái niệm rất mở. Trước hết bất
động sản là tài sản không thể di dời được, bất động sản có thể được nhận biết
thông qua các vật cụ thể như đất đai hoặc khối thông nhất giữa các tài sản khác
gắn liền với đất mà không thể di dời được trong không gian nếu muốn giữ
nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó.
1.2. Các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh
Dựa trên những đặc điểm cũng như tính chất của nó thì có thể liệt kê được
bất động sản bao gồm các loại tài sản quy định tại khoản 1 điều 174 Bộ luật dân
sự. Tuy nhiên, bất động sản được giao dịch thông thường được giới hạn theo quy
3


định của pháp luật, do vậy không phải bất kỳ bất động sản nào cũng được phép
kinh doanh.
Theo quy định tại Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì:
“Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:
1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức,
cá nhân;
3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sư

dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền
sư dụng đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2005 thì nhà ở là: “công
trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia
đình, cá nhân”.
Các loại nhà bao gồm: nhà ở thương mại do tổ chức, cá nhân xây dựng để
bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường; nhà ở riêng lẻ do hộ gia đinh, cá nhân
tự xây dựng, có thể do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân xây dựng để đáp ứng nhu
cầu của xã hội.
Theo quy định của pháp luật về xây dựng, công trình xây dựng bao gồm:
công trình dân dựng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình
thủy lợi, công trình hạ tầng kĩ thuật. Tuy nhiên, không phải bất cứ công trình xây
dựng nào cũng được phép đưa vào kinh doanh mà cần phải đáp ứng đầy đủ các
điều kiện luật định. Như vậy, một số một số công trình sau sẽ không được phép
4


kinh doanh: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan nhà nước, công trình bí mật nhà nước,
công trình an ninh, quốc phòng, công trình được ghi nhận là di tích lịch sử, văn
hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà
pháp luật không cho phép kinh doanh.
Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014, quyền sử dụng đất
được phép đưa vào kinh doanh nếu đáp ứng các điều kiện về quyền sử dụng đất
được quy định trong các văn bản pháp luật đất đai. Quyền sử dụng đất là quyền
tài sản quan trọng của các chủ thể kinh doanh. Nhà nước bảo hộ cho người sử
dụng đất được hưởng các quyền và tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất.
Nhà nước xác định khung giá đất để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ
tài chính, song cũng cho phép người sử dụng đất tự thỏa thuận giá cả về quyền
sử dụng đất trong các giao dịch của mình. Điều đó có nghĩa là quyền sử dụng đất
là hàng hóa trong thị trường bất động sản, người sử dụng đất khi được nhà nước

giao đất. cho thuê đất, có các quyề theo quy dịnh của luật đất đai được phép giao
dịch hàng hóa quyền sử dụng đất của mình phù hợp với quy luật của thị trường.
1.3. Điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh
Theo quy định tại Điều 9 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì các
loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh gồm có: nhà ở, công trình xây
dựng và quyền sử dụng đất.
1.3.1. Nhà ở, công trình xây dựng:
Để bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng nêu trên phải có đủ các
điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản thì
mới được đưa vào kinh doanh. Cụ thể:

5


Thứ nhất: Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền
với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây
dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy
chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Thứ hai: Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất;
Bản thân đất đai luôn luôn là vấn đề không mới. Giống như những kết
cấu xây dựng trên đó, nhà ở là "bất động sản", như vậy có nghĩa là không thể di
chuyển hay che dấu. Do bất động sản rất có giá trị, nên nhiều người muốn có
quyền sở hữu. Quyền sở hữu xuất hiện như là phương tiện pháp lý chứng minh
ai là chủ bất động sản đó. Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất trong giấy chừng nhận về quyền sử dụng đất hay không có tranh
chấp là điều kiện cần thiết nhằm đảm bảo lợi ích cho cả bên mua và bên bán. Bởi
lẽ trải qua nhiều năm, nhà ở, công trình xây dụng có thể thay đổi có thể sang
nhượng, tặng cho từ người này sang người khác nên có thể sẽ phát sinh vấn đề
gây ra quyền sở hữu không rõ ràng dẫn đến khiếu kiện về quyền sở hữu.

Thứ ba: Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Kê biên tài sản để bảo đảm thi hành án là biện pháp cưỡng chế xử phạt
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được áp dụng khi người phải thi hành án,
người vi phạm phải có trách nhiệm, thi hành nghĩa vụ trả tiền và mặc dù người
này có điều kiện thi hành (có tài sản) nhưng không tự nguyện thi hành. Như vậy,
đây là điều kiện không thể thiếu đối với nhà ở, công trình xây đưa vào kinh
doanh bất động sản tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của những người liên quan.
1.3.2. Đối với quyền sử dụng đất:
6


Quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều
kiện được quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014, cụ
thể như sau:
Thứ nhất: Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về đất đai;
Thứ hai: Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất là quyền sở hữu mang tính chất vô hình, nó không hiện
hữu như một ngôi nhà, hay công trình xây dựng. Chính vì thế khi có các giao
dịch mua bán đất xảy ra thì rất cần thiết phải có các giấy tờ hợp pháp chứng
minh một quyền sử dụng đất đó là hợp pháp. Nếu như không có giấy tờ chứng
minh hợp pháp quyền sử dụng đất đó thì giao dịch không thể xảy ra. Chính vì
thế pháp luật quy định về vấn đề này nhằm đảm bảo sự công bằng, minh bạch
cho bất động sản cần giao dịch.
Và cũng như nhà ở, công trình xây dựng thì quyền sử dụng đất cũng
không thể có tranh chấp xảy ra. Xuất phát từ nhu cầu giao dịch bất động sản giữa
các bên mà pháp luật quy định quyền sử dụng đất không có tranh chấp nhằm tạo
sự thuận lợi trong giao dịch giữa các bên, sự tranh chấp về quyền sử dụng đất
khiến cho giao dịch không thể thực hiện
Thứ ba: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án

Cũng giống như nhà ở, công trình xây dựng thì quyền sử dụng đất không
bị kê biên để tránh làm ảnh hưởng đến quyền lợi của những người có liên quan.
Thứ tư: Trong thời hạn sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu mảnh đất nhằm sử dụng vào
một mục đích nhất định, tuy nhiên quyền sử dụng này phải trong thời hạn sử
7


dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Nếu như hết thời hạn sử dụng đất mà
có giao dịch mua bán hay chuyển nhượng bất động sản thì không thể thực hiện
được, bởi vì quyền sử dụng đất này là trái theo quy định của pháp luật.
Có thể thấy, những điều kiện về quyền sử dụng đất để được phép đưa vào
kinh doanh cũng tương tự như những điều kiện đối với nhà ở, công trình xây
dựng. Đây là những quy định nhằm đảm bảo đầy đủ quyền lợi, sự công bằng,
minh bạch và thuận lợi cho các bên có liên quan trong một giao dịch bất động
sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê…

8


CHƯƠNG II: SỰ CẦN THIẾT QUY ĐỊNH ĐIỀU KIỆN ĐƯA BẤT
ĐỘNG SẢN VÀO KINH DOANH – MỘT SỐ ĐỀ XUẤT
2.1. Sự cần thiết quy định điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh:
Thứ nhất, đối với việc quản lý Nhà nước: Đất đai và các tài sản gắn liền
với đất đai là bất động sản, là tư liệu sản xuất chủ yếu của một số quốc gia. Mặt
khác, đất đai còn liên quan đến lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, vì vậy Nhà nước
cần phải quản lý, khai thác nguồn tài nguyên đất đai có hiệu quả. Ngoài đất đai,
các công trình xây dựng như nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng, nhà máy
đây là những công trình không những có ý nghĩa về mặt kinh tế - xã hội mà còn
ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, chất lượng cuộc sống, sinh hoạt của nhân dân.

Do vậy, Nhà nước phải quản lý việc xây dựng, cải tạo các công trình đó phù hợp
với quy hoạch phát triển đô thị và nông thôn. Thông qua các quy định về điều
kiện các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh thì cơ quan nhà nước có
thẩm quyển sẽ thống kê, quy hoạch đô thị, khu công nghiệp, đáp ứng nhu cầu
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, xây dựng mới các công trình phục vụ
quốc kế, dân sinh.
Thứ hai, đối với thị trường bất động sản: Quy định các điều kiện về các
loại bất động sản được đưa vào kinh doanh sẽ công khai các quyền liên quan đến
bất động sản, trên cơ sở đó phục vụ cho việc phát triển thị trường bất động sản
một cách minh bạch. Thông qua các quy định, thông tin về các loại bất động sản
được đưa vào kinh doanh sẽ được cung cấp cho các bên giao dịch, giúp cho
người mua nhà ở, người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận thế
chấp, cầm cố bất động sản xác định được quyền và nghĩa vụ của mình trong việc
tham gia kinh doanh bất động sản.

9


Các quy định của pháp luật được quy định một cách chặt chẽ sẽ buộc cá
nhân, tổ chức, tham gia thị trường bất động sản phải tuân theo, sẽ làm cho thị
trường bất động sản trở lên lành mạnh, các giao dịch về bất động sản sẽ được
kiểm soát và chấm dứt được tình trạng mua bán bất động sản trái phép, không có
giấy tờ hợp pháp.
Thứ ba, quy định của pháp luật về các loại bất động sản được đưa vào
kinh doanh còn có ý nghĩa trong việc bảo vệ quyền và lợi ích của các cá nhân, tổ
chức khi tham gia kinh doanh.
2.2. Một số đề xuất:
Để tạo hành lang pháp lý thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản, nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với thị
trường bất động sản, hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản đặc biệt là

việc đặt ra những điều kiện cụ thể khi đưa bất động sản vào kinh doanh phải
được quy định cụ thể, chặt chẽ. Đồng thời cần thiết phải ban hành những văn
bản, thông tư cụ thể hướng dẫn thực hiện áp dụng các điều kiện để đưa bất động
sản vào kinh doanh theo hướng:
- Tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên
quan đến kinh doanh bất động sản như Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động
sản, Luật xây dựng, Luật nhà ở…nhằm khắc phục những quy định, mâu thuẫn,
chồng chéo, bất cập làm hạn chế hiệu quả của kinh doanh bất động sản.
- Xây dựng, ban hành và hoàn thiện Luật đăng ký bất động sản nhằm góp
phần hoàn thiện khung pháp luật về kinh doanh bất động sản. Theo đó, Luật
đăng kí bất động sản được xây dựng dựa trên những quan điểm cơ bản sau: Góp
phần tăng cường sự thống nhất quản lý của Nhà nước đối với bất động sản; Bảo
hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân đối với bất động sản. Trình tự, thủ
10


tục đăng kí bất động sản quy định đơn giản, thuận tiện và ít tốn kém về mặt kinh
tế nhằm khuyến khích người dân tự giác đăng kí bất động sản.
- Đồng thời, việc hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản phải đặt trong
mối quan hệ tổng thể về hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và chương
trình tổng thể về cải cách hành chính. Bằng những biện phá cụ thể như: Tiến
hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký về bất
động sản bao gồm Quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng… tiến tới xác
lập một quy trình thống nhất đăng ký Bất động sản; Rà soát, sửa đổi, bổ sung các
quy định về tài chính đất đai theo hướng ban hành Luật thuế về bất động sản, các
quy định liên quan đến đầu tư, xây dựng nhằm đảm bảo sự thống nhất, tương
thích.

11