Tài liệu tham khảo
 Luật nhà ở 2005
 Nghị định 90/CT hướng dẫn luật nhà ở
 Nghị quyết 23/ 2003 QH 26/11/2003 qui định về nhà đất do nhà nước đã quản lý bố trí sử dụng trong
quá trình thực hiện chính sách nhà ở và cải tạo xã hội chủ nghĩa
 Nghị quyết 755/ 2005 UBTVQH ngày 2/4/2005 qui định một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong
quá trình thực hiện chính sách quản lý nhà đất và cải tạo xã hội chủ nghĩa
 Nghị quyết 58 /1998 UBTVQH ngày 24/8/1998 qui định giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày
1/7/ 1991 không có người Việt nam ở nước ngòai tham gia
 Nghị quyết 1037 /2006 UBTVQH ngày 27/7/2006 qui định giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập
trước ngày 1/7/1991 có người Việt nam ở nước ngòai tham gia
 Nghị quyết 19/2008 ngày 22/5/2008 QH qui định thí điểm cho người nước ngòai được sở hữu nhà ở
Việt nam
BÀI 1
KHÁI QUÁT GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở
I Khái niệm và phân lọai
1 Khái niệm
Giao dịch dân sự về nhà ở là hợp đồng hay hành vi pháp lý đơn phương của cá nhân tổ chức nhằm làm
phát sinh thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự.
2 Phân lọai giao dịch
Căn cứ vào sự thể hiện ý chí của chủ thể trong việc làm phát sinh hậu quả pháp lý, giao dịch về nhà ở
được chia ra 2 lọai :
 Hợp đồng về nhà ở : là sự thỏa thuận của các bên về việc mua bán, trao đổi, tặng cho, cho
thuê, cho mượn, thế chấp và ủy quyền.
 Hành vi pháp lý đơn phương là sự thể hiện ý chí của 1 bên chủ thể nhằm làm phát sinh một
hậu quả pháp lý.
II Điều kiện có hiệu lực của giao dịch và giao dịch vô hiệu
1 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch
 Đối với cá nhân tham gia giao dịch về nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự ( Đ17-23 Luật dân sự
qui định về năng lực hành vi dân sự).

Đối với tổ chức thì tổ chức phải có chức năng kinh doanh phù hợp với qui định của pháp luật.
 Nội dung và mục đích của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã
hội. Nội dung của giao dịch là tổng hợp các điều khỏan về quyền và nghĩa vụ của chủ thể trong giao
dịch. Tùy từng loại giao dịch mà các bên có thể thỏa thuận các điều khỏan sau : đối tượng, số lượng,
giá cả, thời gian, địa điểm, phương thức phạt, vi phạm bảo hành …
 Người tham gia giao dịch phải tự nguyện, là có sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí. Các giao dịch
không có sự tự nguyện bao gồm:
+ Hợp đồng do giả tạo : hợp đồng trong đó các bên thiết lập để nhằm che giấu 1 hợp đồng
khác.
nji1349438543.doc 1/9
+ Giao dịch do nhầm lẫn : là sự hình dung sai của chủ thể mà giao kết hợp đồng
+ Hợp đồng do bị lừa dối : là việc 1 bên hay bên thứ ba cố ý làm cho bên kia hiểu sai mà giao
kết hợp đồng
+ Giao dịch do bị đe dọa : là việc 1 bên hay bên thứ ba làm cho bên kia sợ hãi mà phải giao
kết hợp đồng để nhằm tránh 1 thiệt hại về vật chất hay tinh thần của mình hay của người thân
thích mà giao kết
+ Giao dịch do người mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, do người
có năng lực hành vi dân sự nhưng giao kết vào thời điểm giao kết không nhận thức được hành
vi của mình
 Hình thức của giao dịch phải bằng văn bản, trong trường hợp pháp luật có qui định phải chứng nhận,
chứng thực thì các bên phải tuân thủ hình thức đó.
Ngòai ra, luật nhà ở còn qui định những điều kiện sau ( điều 91 luật nhà ở )
 Nhà tham gia giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu ( bắt buộc )
 Nhà này không có tranh chấp
 Nhà không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hay chấp hành quyết định của cơ quan hành chính
2 Giao dịch vô hiệu và hậu quả của giao dịch vô hiệu
A Giao dịch vô hiệu
Là giao dịch vi phạm 1 trong những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
B Phân lọai giao dịch vô hiệu
Căn cứ vào tính chất và mức độ vi phạm hợp đồng vô hiệu được chia ra 2 lọai:

 Vô hiệu tuyệt đối :
Những hợp đồng có sự vi phạm nghiêm trọng, hậu quả xảy ra không chỉ tác động đến các bên
giao dịch mà còn đến lợi ích công cộng, lợi ích nhà nước. Các hợp đồng này đương nhiên vô
hiệu từ khi cam kết.
Các hợp đồng vô hiệu tuyệt đối gồm hợp đồng do giả tạo, hợp đồng do vi phạm điều cấm của
pháp luật.
 Vô hiệu tương đối
Những hợp đồng có sự vi phạm nhưng không nghiêm trọng, hậu quả xảy ra chủ yếu tác động
đến các bên. Vì vậy hợp đồng chỉ bị tuyên bố vô hiệu nếu có yêu cầu của chủ thể.
Các hợp đồng vô hiệu tương đối gồm hợp đồng do bị lừa dối, đe dọa, nhẫm lẫn, do người hạn
chế năng lực hành vi xác lập thực hiện, giao dịch do vi phạm về hình thức
Căn cứ vào phạm vi vô hiệu, hợp đồng vô hiệu được chia ra 2 lọai:
 Hợp đồng vô hiệu tòan bộ : tất cả những nội dung của hợp đồng không có giá trị, không làm phát
sinh quyền và nghĩa vụ của các bên
 Hợp đồng vô hiệu 1 phần : chỉ 1 phần của hợp đồng không có giá trị, các phần khác vẫn có hiệu lực
Căn cứ vào phạm vi thẩm quyền, hợp đồng vô hiệu được chia ra 2 lọai:
 Hợp đồng vô hiệu do chủ thể giao kết không có thẩm quyền ( Đ145 Luật dân sự )
 Hợp đồng vô hiệu do chủ thể giao kết vượt quá thẩm quyền ( Đ146 luật dân sự )
Căn cứ vào điều kiện có hiệu lực, hợp đồng vô hiệu được chia ra 4 lọai:
nji1349438543.doc 2/9
 Giao dịch vô hiệu do vi phạm về chủ thể. Ví dụ : người bán không có năng lực hành vi, bị bịnh tâm
thần
 Giao dịch vô hiệu do có nội dung và mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật và trái với đạo đức
xã hội.
 Giao dịch vô hiệu vô hiệu do không có sự tự nguyện. Ví dụ bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
 Giao dịch vô hiệu do vi phạm về hình thức.
C Hậu quả của hợp đồng vô hiệu
Hợp đồng vô hiệu không có hiệu lực, kể từ thời diểm giao kết các bên phải hòan trả cho nhau những gì
đã nhận, không hòan trả được bằng hiện vật thì hòan trả bằng tiền, bên có lỗi để hợp đồng vô hiệu
phải bồi thường.

Ví dụ Chỉ chồng A ký văn bản bán nhà cho C mà không cho vợ mình là B biết
Hợp đồng có vô hiệu không  Vô hiệu tòan bộ
B đã nhận tiền tuy không ký ( thậm chí chỉ khi đôn đốc thực hiện chứ chưa nhận tiền )  Hợp
đồng vẫn có hiệu lực do được tiến hành dựa trên sự đồng thuận tại thời điểm đó và sự vi phạm
về hình thức không gây vô hiệu  thể hiện sự tôn trọng tự do ý chí ( điều 388, 122, 150, 145
luật dân sự )
A, B đã ký nhưng chưa công chứng  Áp dụng điều 134 ?
3 Giao kết thực hiện và trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ trong giao dịch
Giao kết hợp đồng là việc các bên bày tỏ ý chí với nhau để đi đến thống nhất làm phát sinh quyền và
nghĩa vụ của chủ thể. Về nguyên tắc hợp đồng được giao kết tự do, tự nguyện thiện chí trung thực hợp
tác và ngay thẳng.
Thực hiện hợp đồng là khi hợp đồng đã được giao kết, chủ thể nghĩa vụ phải thực hiện đúng như cam
kết về số lượng, chất lượng, thời gian, địa điểm, phương thức …
Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng là 1 hậu quả pháp lý bất lợi dành cho người vi phạm. Trong trách
nhiệm có 2 lọai:
+ Trách nhiệm bồi thường thiệt hại ( điều 604 luật dân sự )
+ Trách nhiệm phạt vi phạm ( điều 422 luật dân sự )
BÀI 2
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
I Khái niệm và đặc điểm
1 Khái niệm
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên mà theo đó bên bán giao nhà và làm các thủ
tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán
2 Đặc điểm pháp lý
 Hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng song vụ, ưng thuận và có đền bù
 Hợp đồng mua bán nhà có sự chuyển dịch tài sản, chuyển quyền sở hữu
II Chủ thể hình thức và thời điểm chuyển quyền sở hữu
1 Chủ thể
Chủ thể của hợp đồng có thể là cá nhân, tổ chức.
 Nếu là cá nhân thì phải có năng lực hành vi dân sự và không phụ thuộc nơi đăng ký hộ khẩu.

nji1349438543.doc 3/9
Cá nhân có thể là người Việt nam định cư ở nước ngòai theo điều 126 luật nhà ở, bao gồm:
+ Ngừơi có công đóng góp với đất nước
+ Nhà khoa học có nhu cầu họat động thường xuyên ở Việt nam
+ Người được phép về sống ổn định ở Việt nam
 Tổ chức có thể là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ( để kinh doanh ) và tổ chức không có
chức năng kinh doanh (để sử dụng )
2 Hình thức và thời điểm chuyển quyền sở hữu
A Hình thức :
Phải bằng văn bản có chứng nhận, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với nhà giao
dịch ở vùng nông thôn thì phải có chứng thực của UBND cấp xã.
Trường hợp tổ chức có chức năng kinh doanh thì khi bán nhà không cần công chứng, hợp đồng có
hiệu lực từ thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản  là điểm mới so với luật dân sự
B Thời điểm chuyển quyền sở hữu
Là thời điểm hợp đồng được chứng nhận, chứng thực ( thời điểm hợp đồng có hiệu lực )
Đối với tổ chức có chức năng kinh doanh thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm giao nhà

Thời điểm chuyển quyền sở hữu giữa cá nhân và cá nhân khác với thời điểm chuyển quyền sở
hữu giữa tổ chức và cá nhân.
III Những nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán nhà ở
1 Đối tượng và giá cả
 Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là nhà ở theo qui định pháp luật, tại điều 1 luật nhà ở
 Gía cả do các bên thỏa thuận, trong trường hợp nhà nước có qui định về khung giá thì các bên thỏa
thuận trong phạm vi khung giá đó
2 Nghĩa vụ của các bên
A Nghĩa vụ của Bên bán ( điều 451 luật dân sự )
 Bên bán phải thông báo về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán
 Bên bán phải bảo quản nhà cho đến khi giao
 Bên bán phải giao nhà đúng như cam kết và làm các thủ tục pháp lý theo qui định của pháp luật
 Bên mua có nghĩa vụ trả tiền như cam kết, nếu chậmtrả thì phải chịu lãi suất theo lãi suất cơ bản do

ngân hàng qui định
 Bên mua có nghĩa vụ nhận nhà đúng như cam kết, nếu chậm nhận gây thiệt hại thì phải bồi thường
 Bên mua phải làm các thủ tục pháp lý theo qui định của pháp luật
Ví dụ A có 3 người con B, C, D. Sau khi A chết, D dự định bán quyền đồng thừa kế căn nhà cho E
( 1/3 giá trị căn nhà )
B, C, D là chủ sở hữu ngay từ thời điểm mở thừa kế ( điều 636 luật dân sự ). Nhưng nếu muốn bán
quyền sở hữu bất động sản thì phải chờ cho đến khi có giấy chứng nhận nhà ở được cấp cho từng chủ
sở hữu ( khỏan 4 điều 12, điều 91 luật nhà ở )
Tuy vậy, B, C có quyền yêu cầu D ưu tiên bán phần quyền sở hữu cho mình. Khi đó, E chỉ có thể khởi
kiện D bồi thường thiệt hại ( chênh lệch so với thời giá + lãi suất ngân hàng ??)
 Trong trường hợp bán nhà đang cho thuê( trừ nhà cá nhân và sở hữu chung ), người thuê được quyền
ưu tiên mua trong thời hạn 1 tháng kể từ khi thông báo, nếu người thuê đã hòan tất các nghĩa vụ và
chưa có chỗ ở khác. ( Điều 97 luật nhà ở )
nji1349438543.doc 4/9
Trong trường hợp mua bán nhà giữa các chủ thể đã được giao kết nhưng xét thấy cần thiết mua căn
nhà này để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết
định về việc ưu tiên mua trước : các quyền và nghĩa vụ của người mua được chuyển cho ủy ban. Các
thiệt hại của người mua, nếu có, sẽ được nhà nước bồi thường.
BÀI 3 HỢP ĐỒNG TẶNG CHO NHÀ Ở
I Khái niệm và đặc điểm
1 Khái niệm
Hợp đồng tặng cho nhà là sự thỏa thuận giữa các bên mà theo đó bên tặng cho làm các thủ tục pháp lý
chuyển giao quyền sở hữu nhà còn bên được tặng cho hợp đồng ký nhận
2 Đặc điểm pháp lý
 Hợp đồng tặng cho là hợp đồng đơn vụ, không có đền bù
 Hợp đồng tặng cho có sự chuyển dịch tài sản và chuyển quyền sở hữu
II Chủ thể hình thức và thời điểm có hiệu lực
1 Chủ thể
Là các bên tham gia, có thể là cá nhân tổ chức theo qui định của pháp luật
2 Hình thức

Hợp đồng tặng cho nhà phải bằng văn bản có chứng nhận chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền : đối với tặng cho nhà nông thôn cấp xã là ủy ban nhân dân xã ( khỏan 3 điều 93 luật nhà ở )
3 Thời điểm có hiệu lực và chuyển quyền sở hữu
Thời điểm có hiệu lực và chuyển quyền sở hữu là thời điểm hợp đồng được chứng nhận chứng thực
trừ trường hợp pháp luật có qui định khác
Tổ chức có chức năng kinh doanh nhà không cần phải chứng nhận chứng thực hợp đồng tặng cho
vàthời điểm chuyển quyền sở hữu là khi thực hiện việc giao nhà
BÀI 4 HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở
I Khái niệm và đặc điểm
1 Khái niệm
Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên mà theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử
dụng còn bên thuê có nghĩa vụ trả tiền
2 Đặc điểm pháp lý
 Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ, ưng thuận và có đền bù
 Có sự chuyển giao nhà, chuyển quyền sở dụng nhưng không chuyển quyền sở hữu
II Chủ thể hình thức và thời điểm có hiệu lực hợp đồng
1 Chủ thể
Chủ thể có thể là cá nhân tổ chức. Cá nhân có thể là người nước ngòai với điều kiện là phải cư trú tại
Việt nam từ 3 tháng trở lên
nji1349438543.doc 5/9