Bài Làm
Lời nói đầu
Hợp đồng thuê nhà ở là một loại hợp đồng dân sự thông dụng được hình thành
giữa bên có nhà cho thuê và bên thuê nhà. Song quan hệ thuê nhà không chỉ mang
tính chất riêng tư giữa bên cho thuê nhà và bên thuê nhà ở mà nó còn mang tính chất
xã hội chính trị. Bộ luật dân sự quy định chế định hợp đồng thuê nhà ở tiểu mục hợp
đồng thuê tài sản nhằm mục đích xác định rõ quyền lợi và nghĩa vụ của bên cho thuê
nhà và bên thuê nhà, trên cơ sở đó xây dựng quan hệ tốt giữa hai bên, đôn đốc, giám
sát lẫn nhau trong việc chấp hành các chính sách, chế độ, thể lệ nhà cửa của Nhà
nước. Xác định rõ trách nhiệm của bên cho thuê và bên thuê nhà trong việc giữ gìn,
sửa chữa cho tốt để sử dụng lâu dài, đảm bảo an toàn vệ sinh cho người ở, giữ vẻ đẹp
của thành phố, thị xã. Kế thừa và phát triển những quy phạm pháp luật được quy
định trong các Nghị định, Quyết định,Thông tư quy định về hợp đồng thuê nhà ở,
BLDS năm 2005 cũng như Luật nhà ở năm 2005 là cơ sở pháp lý quan trọng góp
phần bảo đảm sự hoạt động lành mạnh của quan hệ thuê và cho thuê nhà ở trong điều
kiện hiện nay.
Nội dung
I. Lí luận chung về hợp đồng thuê nhà ở
1. Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở cũng là một dạng của hợp đồng thuê tài sản. Tuy
nhiên, do tính đặc thù riêng của quan hệ thuê nhà ở không chỉ đơn thuần mang
tính chất kinh tế mà còn có ý nghĩa chính trị, xã hội, nên quan hệ thuê nhà ở có
những quan điểm khác quan hệ thuê tài sản thông thường.
1
Do quan hệ thuê nhà ở mang tính chất chính trị, xã hội nên những quy định
về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê nhà ở cũng có những điểm
hoàn toàn khác với những quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp
đồng thuê tài sản thông thường. Ví dụ: nghĩa vụ tôn trọng quy tắc sinh hoạt công
cộng của người thuê nhà không có trong hợp đồng thuê tài sản thông thường
(khoản 4 Điều 495 BLDS)
Do có những điểm khác nhau cơ bản như trên, BLDS đã tách hợp đồng thuê

nhà ở thành một chế định pháp lý riêng gồm 9 điều (từ Điều 492 đến Điều 500
BLDS)
BLDS không nêu khái niệm hợp đồng thuê nhà ở nhưng qua khái niệm
chung về hợp đồng dân sự, hợp đồng thuê tài sản, qua tính chất của hợp đồng
thuê nhà ở, có thể rút ra khái niệm về hợp đồng thuê nhà ở như sau: Hợp đồng
thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê, theo đó
bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, còn bên thuê có nghĩa vụ phải
trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật quy định. Cũng như các hợp
đồng dân sự khác, sự thỏa thuận giữa các bên là yếu tố bắt buộc phải có. Đây
chính là cơ sở hình thành một hợp đồng bất kỳ. Nếu không có sự thỏa thuận thì
không có sự hình thành một hợp đồng hoặc nếu sự thỏa thuận giữa các bên nhưng
vi phạm các quy định chung về giao dịch dân sự (được quy định từ Điều 121 đến
Điều 138 BLDS) thì sẽ dẫn đến hợp đồng dân sự vô hiệu.
2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở
Cũng như hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ,
có đền bù và là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản.
Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng song vụ. Sau khi hợp đồng được ký kết thì
phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Tương ứng với quyền của bên cho thuê
2
là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyên của bên thuê là nghĩa
vụ của bên cho thuê nhà ở. Bên cho thuê nhà ở giao nhà cho bên thuê sử dụng
theo đúng cam kết. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhưng hư
hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù. Khoản tiền thuê nhà hàng
tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê là khoản đền bù. Khoản tiền thuê nhà
theo thỏa thuận của các bên. Nếu thuê nhà của Nhà nước thì giá thuê nhà do Nhà
nước quy định.
Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Bên
thuê có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để ở trong một thời hạn nhất định
theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở
Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở là diện tích nhà dùng để ở mà chủ nhà
chuyển quyền sử dụng cho bên thuê và từ đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân
sự của hai bên. Diện tích nhà ở bao gồm diện tích chính và phụ. Diện tích chính
dùng để ở, sinh hoạt, diện tích phụ dùng cho nhà bếp, sinh hoạt khác. Nếu cho
thuê nhà chung cư thì diện tích chung trong nhà chung cư đó người thuê có quyền
sử dụng. Ngoài ra, bên thuê có quyền hưởng lợi các dịch vụ mà người cho thuê
được hưởng như cầu thang máy, gửi xe...
4. Hình thức của hợp đồng thuê nhà ở
Theo quy định tại Điều 492 BLDS thì Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập
thành văn bản nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc
chứng thực hoặc phải đăng kí.
5. Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở
3
Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở gồm hai bên, bên cho thuê và bên thuê
nhà.
A – Bên cho thuê nhà:
a. Đối với nhà cho công dân Việt Nam để ở.
Nhu cầu về nhà ở của cán bộ công nhân viên và nhân dân lao động hiện nay
ở các thành phố, thị xã, các khu công nghiệp phần lớn được thỏa mãn nhờ vào
quỹ nhà ở của Nhà nước. Đại diện cho việc quản lý nhà ở của Nhà nước là các cơ
quan quản lý nhà đất của địa phương, vì vậy bên cho thuê chính là các cơ quan
quản lý, kinh doanh nhà đất như các xí nghiệp quản lý nhà thuộc sở nhà đất hay
thuộc Ủy ban nhân dân các quận.
Ngoài ra, bên cho thuê còn có thể là các công ty chuyên doanh nhà ở xây
nhà để cho thuê và công dân là chủ sở hữu nhà cho thuê.
b. Đối với nhà cho người nước ngoài thuê để ở.
Hiện nay, với nền kinh tế thị trường, mở rộng quan hệ ngoại giao với tất cả
các nước trên thế giới, nhiều người nước ngoài đã chọn Việt Nam là điểm đến
cho đầu tư, kinh doanh...Vì vậy, nhu cầu nhà ở cho người nước ngoài ngày một

tăng. Điều 1 Nghị định số 56/CP ngày 18/9/1995 ban hành quy chế cho người
nước ngoài , người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà tịa Việt Nam, những
người sau đây có quyền cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuê nhà tại Việt Nam:
“-Các doanh nghiệp chuyên kinh doanh nhà được thành lập và hoạt động
theo pháp luật, kể cả các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
-Các doanh nghiệp khác và các tổ chức được thành lập và hoạt động theo
pháp luật, có nhà thuộc sở hữu của mình và có quyền sử dụng đất hợp pháp.
4
-Công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có nhà thuộc sở
hữu của mình và có quyền sử dụng đất hợp pháp.”
Các đối tượng quy định tại Điều 2 Nghị định 56/CP ngày 18/9/1995 không
được phép cho người nước ngoài thuê nhà :
“-Các cơ quan Nhà nước, cơ quan Đảng. tổ chức chính trị, xã hội và công
dân Việt Nam không được phép cho thuê trụ sở và nhà thuộc sở hữu của Nhà
nước mà mình đang được phép quản lý hoặc sử dụng.
-Người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang trong thời gian chấp
hành hoặc chưa được xoa án tích.”
B – Bên thuê nhà.
Mục đích của hợp đồng thuê nhà ở là thoả mãn các nhu cầu về chỗ ở. Vì
vậy, với tư cách là người thuê nhà ở chỉ có thể là công dân Việt Nam hay người
nước ngoài chứ không phải là một tổ chức xã hội nào đó. Đây là một trong những
đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở khác với hợp đồng thuê nhà sử dụng vào mục
đích khác (quy định tại Điều 500 BLDS). Trong hợp đồng thuê nhà sử dụng vào
mục đích khác, bên thuê nhà có thể là công dân, người nước ngoài, cơ quan xí
nghiệp hoặc các tổ chức xã hội. So với bên thuê nhà ở thì bên thuê nhà sử dụng
vào mục đích khác gồm nhiều thành phần hơn.
Đối với công dân Việt Nam thuê nhà ở xuất phát từ nhu cầu có nhà của họ,
pháp luật không đòi hỏi phải có điều kiện gì ngoài điều kiện phải có năng lực
pháp luật và năng hành vi. Đối với công dân thuê nhà ở của Nhà nước mà do các

cơ quan nhà đất tại địa phương quản lý thì phải có quyết định phân phối nhà của
cơ quan có thẩm quyền. Trên cơ sở có quyết định phân phối nhà ở, công dân mới
được ký hợp đồng thuê nhà ở với các cơ quan quản lý nhà tại địa phương.
Đối với người nước ngoài thuê nhà ở phải có một trong các điều kiện sau:
5
-Có giấy phép đầu tư do Ủy ban Nhà nước về hợp tác đầu tư cấp.
-Có giấy phép làm đại diện cho các công ty thương mại nước ngoài do Bộ
thương nghiệp cấp.
Nếu không có một trong các điều kiện trên,người nước ngoài muốn thuê nhà
ở phải có giấy giới thiệu của cơ quan quản lí Nhà nước từ cấp tỉnh trở lên.
II. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở.
Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng song vụ. Sau khi hợp đồng được ký kết thì
phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Tương ứng với quyền của bên cho thuê
là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa
vụ của bên cho thuê nhà ở. Bên cho thuê nhà ở giao nhà cho bên thuê sử dụng
theo đúng cam kết. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhưng hư
hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê.
Quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên có thể do các bên tự thỏa thuận, quy
định trong hợp đồng. Luật dân sự Việt Nam tôn trọng nguyên tắc tự tự do giao kết
hợp đồng, do vậy, các bên trong hợp đồng thuê nhà có thể tự thỏa thuận về quyền
và nghĩa vụ nhưng được trái pháp luật và đạo đức xã hội.
Theo BLDS năm 2005 và Luật nhà ở năm 2005, quyền và nghĩa vụ của các
bên trong hợp đồng thuê nhà bao gồm những quyền và nghĩa vụ sau:
1. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà
Điều 493 BLDS nêu ra các nghĩa vụ cơ bản của bên cho thuê nhà ở đó là:
“- Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng;
- Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;
6
- Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo đúng định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên
cho thuê nhà không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì

phải bồi thường.”
Ba nghĩa vụ trên có mối quan hệ gắn bó với nhau trong đó nghĩa vụ giao
nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng có tầm quan trọng nhất. Mục đích chủ yếu
của hợp đồng thuê nhà là bên thuê nhà có nhà để ở. Vì vậy bên cho thuê có giao
nhà cho bên thuê thì mục đích của hợp đồng mới đạt được. Bên cho thuê phải
giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng, có nghĩa phải giao nhà đúng tình
trạng mà 2 bên đã thỏa thuận, phải giao đúng thời hạn đã quy định trong hợp
đồng.
Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng, tức là phải giao đúng tình trạng
mà hai bên đã thỏa thuận và phải giao đúng thời hạn đã quy định trong hợp đồng.
Đúng tình trạng là hiện trạng nhà đúng như miêu tả trong hợp đồng, đến ngày
giao nhà thì bên cho thuê nhà phải giao nhà cho bên thuê. Nếu bên cho thuê
không giao nhà theo đúng hợp đồng thì đã vi phạm về nghĩa vụ đối với bên thuê
nhà ở.
Nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê
nhằm mục đích bảo đảm cho người thuê có cuộc sống ổn định, đây là nghĩa vụ
bắt đầu được quy định từ BLDS 1995 và được tiếp tục quy định tại BLDS năm
2005. Bên cho thuê nhà ở phải bảo đảm trong thời hạn thuê không có người thứ
ba. Nếu có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền của bên thuê nhà ở thì bên
thuê có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng.
Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo đúng định kỳ hoặc theo thỏa thuận, nếu bên
cho thuê nhà không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì
phải bồi thường. Tuy nhiên, việc sửa chữa nhà ở đang cho thuê phải tuân theo
7
những quy định tại khoản 3 Điều 494 BLDS: “Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi
được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ
ở”. Nghĩa vụ này nhằm bảo đảm an toàn về tài sản và tính mạng cho người thuê.
Nếu sửa chữa định kỳ, bên thuê phải lo chỗ ở tạm thời, còn nếu sửa chữa lớn đột
xuất, bên cho thuê phải lo chỗ ở tạm thời cho bên thuê nhà. Thời gian sửa chữa
nhà từ một tháng trở lên bên thuê nhà lo được chỗ ở thì không phải trả tiền thuê

nhà trong thời gian đó và có quyền kéo dài thời hạn thuê nhà bằng thời gian sửa
chữa. Khi nhà bị hư hỏng, bên cho thuê không sửa chữa và bên thuê nhà tự sửa
chữa thì có thể báo cho bên cho thuê biết để yêu cầu bên cho thuê thanh toán hay
trừ vào tiền thuê nhà. Bên thuê cũng có quyên đơn phương đình chỉ hợp đồng và
yêu cầu bồi thường thiệt hại.
2. Quyền của bên cho thuê
Tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê nhà. Bên cho thuê nhà có những
quyền sau (Điều 494 BLDS)
“- Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận;
- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản
1 và khoản 3 Điều 498 BLDS;
- Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không
được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở;
- Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy
định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết
trước sáu tháng”.
a) Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận.
8
Đây là quyền cơ bản của bên cho thuê nhà. Lợi ích của bên cho thuê nhà chỉ
được thỏa mãn khi bên thuê nhận được tiền thuê nhà đầy đủ, đúng kỳ hạn, đúng
phương thức do hai bên đã thỏa thuận. Quyền được nhận tiền thuê nhà của bên
cho thuê tương ứng với nghĩa vụ phải trả tiền thuê nhà của bên thuê. Vì vậy, bên
thuê phải thực hiện đúng nghĩa vụ này theo quy định tại khoản 2 Điều 495 BLDS
và Điều 290 của BLDS.
b) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp
sau:
- Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lí do
chính đáng. Thực tế, đây là biện pháp để bảo đảm cho quyền được nhận đủ tiền
thuê nhà đúng kỳ hạn, đúng phương thức của bên cho thuê nhà được thực hiện
một cách đầy đủ.

- Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê. Mục đích của hợp đồng thuê nhà
ở là nhằm thỏa mãn về chỗ ở cho người thuê. Vì vậy người thuê nhà không thể
dùng nhà vào mục đích khác. Nếu người thuê nhà dùng nhà ở vào mục đích khác
như dùng vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không được sự đồng ý của bên
cho thuê thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên,
thực tế hiện nay, bên thuê nhà thường dùng diện tích nhà thuê để ở là chính, bên
cạnh đó có thể dùng ít diện tích vào để kinh doanh như: mở cửa hàng nhỏ bán
hàng tạp hóa hoặc một vài mặt hàng không cần nhiều diện tích, thì bên cho thuê
nhà không thể coi đó là căn cứ để đơn phương chấm dứt hợp đồng.
- Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng. Nếu nhà bị hư hỏng nghiêm trọng
không phải vì nguyên nhân khách quan mà chính do hành vi cố ý của bên thuê
nhà ở như: tự mình sửa chữa, thay đổi cấu trúc của nhà ở, xây dựng thêm diện
9