i
LỜI CẢM ƠN
Trƣớc tiên em xin cảm ơn quý Thầy Cô trƣờng Đại Học Kinh Tế Thành
Phố Hồ Chí Minh nói chung, và Thầy Cô Khoa Kinh Tế nói riêng đã tận tình
hƣớng dẫn, dạy dỗ và truyền đạt những kiên thức quý báu cho em suốt 4 năm học
qua.
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến Cô Ngô Hoàng Thảo Trang, giáo viên
hƣớng dẫn chuyên đề tốt nghiệp của em. Nhờ sự định hƣớng và chỉ bảo tận tình
của cô nên em đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình và đạt những kết quả
nhất định.
Bên cạnh đó em cũng xin gửi lời cảm ơn đến:


Anh Thanh


Chị Diệp
Đã tạo điều và giúp đỡ em trong quá trình thực tập.
Em xin chân thành cảm ơn!


ii
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN








TP.HCM, ngày… tháng… năm…

Xác nhận của Giảng viên

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

iv
LỜI CAM ĐOAN
o0o
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi, có sự hƣớng dẫn của
Cô Ngô Hoàng Thảo Trang. Các nội dung nghiên cứu và kết quả trong đề tài này là
trung thực. Những số liệu khảo sát đƣợc thu thập từ chính tác giả. Các nội dung, tài
liệu, số liệu tham khảo phục vụ cho công tác nghiên cứu đƣợc thu thập từ nhiều
nguồn khác nhau đƣợc ghi trong phần tài liệu tham khảo.
Nếu phát hiện có bất cứ sự gian lận nào tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm
trƣớc Nhà trƣờng cũng nhƣ kết quả đề tài của mình.

TP. HCM, ngày 13 tháng 04 năm 2015
Sinh viên


Nguyễn Quang Minh


iv


DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Diễn giải
BĐS
Bất động sản
UBND
Ủy Ban Nhân Dân
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TSSS
Tài sản so sánh
BTCT
Bê tông cốt thép
CTXD
Công trình xây dựng


iv

DANH SÁCH BẢNG
Bảng 3.3.1 Bảng điều tra 40
Bảng 3.3.2 Đơn giá xây dựng 45
Bảng 3.3.3 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Hai Bà Trƣng 46

Bảng 3.3.4 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Hai Bà Trƣng 47
Bảng 3.3.5 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Huỳnh Tịnh Của 50
Bảng 3.3.6 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Huỳnh Tịnh Của 50
Bảng 3.3.7 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa 53
Bảng 3.3.8 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa 54
Bảng 3.3.9 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Trần Quốc Thảo 56
Bảng 3.3.10 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Trần Quốc Thảo 57
Bảng 3.3.11 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Lý Chính Thắng ( Từ
Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa ) 60
Bảng 3.3.12 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Lý Chính Thắng ( Từ Hai Bà
Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa) 60
Bảng 3.3.13 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Lý Chính Thắng ( Từ
Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo ) 63
Bảng 3.3.14 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Lý Chính Thắng ( Từ Nam Kỳ
Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo ) 64
Bảng 3.3.15 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Nguyễn Văn Mai 67
Bảng 3.3.16 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Nguyễn Văn Mai 68
Bảng 3.3.17 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Trần Quốc Toản ( Hai Bà
Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa) 70
Bảng 3.3.18 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Trần Quốc Toản ( Từ Hai Bà
Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa ) 71
Bảng 3.3.19 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng đƣờng Trần Quốc Toản
Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

v
( Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo ) 74
Bảng 3.3.20 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Trần Quốc Toản
(Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo ) 75
Bảng 3.3.21 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Võ Thị Sáu 78
Bảng 3.3.22 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Võ Thị Sáu 79

Bảng 3.3.23 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Hoàng Sa 82
Bảng 3.3.24 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Hoàng Sa 83
Bảng 4.1 Bảng tổng kết hệ số chênh lệch giữa giá đất Thị trƣờng và giá đất Nhà
nƣớc 90
Bảng 5.1 Bảng giá đất quận 3 2015 95





Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

v
DANH SÁCH HÌNH
Hình 3.1 Bản đồ quận 3 23
Hình 3.2 Đƣờng Hai Bà Trƣng Quận 3 TP HCM 24
Hình 3.3: Đƣờng Huỳnh Tịnh Của Quận 3 TP HCM 26
Hình 3.4: Đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa Quận 3 TP HCM 27
Hình 3.5: Đƣờng Trần Quốc Thảo Quận 3 TP HCM 29
Hình 3.6: Đoạn 1 đƣờng Lý Chính Thắng, phƣờng 8, Quận 3, TP HCM 30
Hình 3.7: Đoạn 2 đƣờng Lý Chính Thắng, phƣờng 7, Quận 3, TP HCM 31
Hình 3.8: Đƣờng Nguyễn Văn Mai Quận 3 TP HCM 33
Hình 3.9: Đoạn 1 đƣờng Trần Quốc Toản phƣờng 8, Quận 3, TP HCM 34
Hình 3.10: Đoạn 2 đƣờng Trần Quốc Toản phƣờng 7, Quận 3, TP HCM 35
Hình 3.11: Đƣờng Võ Thị Sáu phƣờng 8, Quận 3, TP HCM 37
Hình 3.12: Đƣờng Hoàng Sa phƣờng 8, Quận 3, TP HCM 38



Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang


SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 1

MỤC LỤC
CHƢƠNG 1 GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 4
1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI 4
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 4
1.2.1 Mục tiêu tổng quát 4
1.2.2 Mục tiêu cụ thể 5
1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 5
1.4 ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU 5
1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 5
1.5.1 Phạm vi không gian 5
1.5.2 Phạm vi thời gian 5
1.6 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 5
1.7 BỐ CỤC ĐỀ TÀI 6
1.8 TÓM TẮT CHƢƠNG 1 6
CHƢƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ
BẤT ĐỘNG SẢN 7
2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 7
2.1.1 Khái niệm 7
2.1.2 Đặc điểm của bất động sản 7
2.1.3 Đặc trƣng của bất động sản 8
2.1.4 Phân loại bất động sản 9
2.1.5 Những yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản 9
2.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 13
2.2.1 Khái niệm về thẩm định giá trị bất động sản 13
2.2.2 Mục đích của thẩm định giá trị bất động sản 13
Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang


SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 2

2.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá trị bất động sản 14
2.2.4 Cơ sở giá trị để thẩm định giá bất động sản 17
2.2.5 Quy trình thẩm định giá 17
2.2.6 Phƣơng pháp thẩm định giá trị bất động sản 18
2.2.7 Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh trong phƣơng pháp so sánh 20
2.3 TÓM TẮT CHƢƠNG 2 21
CHƢƠNG 3 THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT KHU VỰC PHƢỜNG 8 QUẬN 3 22
3.1 GIỚI THIỆU VỀ QUẬN 3 22
3.1.1 Tổng quan 22
3.2 GIỚI THIỆU VỀ PHƢỜNG 8 QUẬN 3 23
3.2.1 Giới thiệu đƣờng Hai Bà Trƣng 24
3.2.2 Giới thiệu đƣờng Huỳnh Tịnh Của 25
3.2.3 Giới thiệu đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa 27
3.2.4 Giới thiệu đƣờng Trần Quốc Thảo 28
3.2.5 Giới thiệu đƣờng Lý Chính Thắng 29
3.2.6 Giới thiệu đƣờng Nguyễn Văn Mai 32
3.2.7 Giới thiệu đƣờng Trần Quốc Toản 33
3.2.8 Giới thiệu đƣờng Võ Thị Sáu 36
3.2.9 Giới thiệu đƣờng Hoàng Sa 38
3.3 Thực trạng giá đất khu vực phƣờng 8 quận 3 40
3.3.1 Bảng điều tra 40
3.3.2 Phƣơng thức tiến hành khảo sát 42
3.3.3 Mô tả đặc điểm và ƣớc tính giá trị bất động sản khảo sát 43
3.4 TÓM TẮT CHƢƠNG 3 82
CHƢƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 83

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang


SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 3

4.1 Xác định hệ số chênh lệch giữa giá đất thị trƣờng và bảng giá đất do
nhà nƣớc quy định 83
4.2 TÓM TẮT CHƢƠNG 4 88
CHƢƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89
5.1 KẾT LUẬN 89
5.2 HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI 91
5.2 HƢỚNG NGHIÊN CỨU 91

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 4

CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Từ thực tế cho thấy, thị trƣờng nhà đất là một thị trƣờng tiềm năng, nguồn
thu từ quỹ đất không ngừng gia tăng. Tuy nhiên thị trƣờng này còn bị các yếu tố đầu
cơ chi phối, tạo nên những biến động cực đoan, đặc biệt tại các khu vực đô thị, khu
công nghiệp và những nơi mà sự dịch chuyển cơ cấu sử dụng đất đang diễn ra mạnh
mẽ. Đầu cơ đất đai gây nên những cơn sốt trên thị trƣờng bất động sản, đẩy giá đất
tăng cao một cách bất hợp lý.
Việc định giá đất theo cơ chế thị trƣờng đã đƣợc quy định trong Luật Đất đai,
thế nhƣng khung giá đất (cơ sở để Nhà nƣớc thu thuế với quyền sử dụng đất, giao
dịch mua bán và giải quyết quyền lợi cho ngƣời có đất bị thu hồi) do Nhà nƣớc ban
hành trong những năm qua vẫn còn chênh lệch lớn so với giá thị trƣờng. ( Nguyễn
Thế Chinh với Vũ Thị Minh, 2014. Giải pháp để giá đất do Nhà nƣớc quy định phù
hợp với giá thị trƣờng ở Việt Nam. Hội thảo khoa học:Tài chính đất đai, giá đất và
cơ chính sách trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Viện Chiến lƣợc, Chính sách tài
nguyên và môi trƣờng - Bộ TN&MT )

Vì vậy, để tạo lập một thị trƣờng đất đai cạnh tranh, minh bạch có sự điều tiết của
Nhà nƣớc, đảm bảo đƣợc yêu cầu giá đất thị trƣờng Việt Nam mà cụ thể là ở khu
vực phƣờng 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh phù hợp với giá đất quy định của Nhà nƣớc
đồng thời phục vụ cho công tác quản lý thị trƣờng đất đai của UBND quận 3 có
hiệu quả nên tác giả quyết định chọn đề tài “ Xác định hệ số chênh lệch giữa giá
đất theo thị trƣờng và bảng giá do nhà nƣớc quy định ở khu vực phƣờng 8,
quận 3, TP Hồ Chí Minh ( đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa đoạn từ Hoàng Sa đến
Võ Thị Sáu và đƣờng Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến Hai Bà
Trƣng) ”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1 Mục tiêu tổng quát
Đánh giá hệ số chêch lệch giữa giá đất thị trƣờng và giá đất do nhà nƣớc quy
định ở khu vực phƣờng 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh ( đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa
Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 5

đoạn từ Hoàng Sa đến Võ Thị Sáu và đƣờng Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc
Thảo đến Hai Bà Trƣng).
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
 Xây dựng khung lý thuyết về bất động sản và thẩm định giá bất động làm tiền
đề cho việc nghiên cứu về hệ số chêch lệch giá đất.
 Tiến hành khảo sát để tìm ra giá đất thị trƣờng khu vực phƣờng 8, quận 3, TP
Hồ Chí Minh ( đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa đoạn từ Hoàng Sa đến Võ Thị Sáu
và đƣờng Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến Hai Bà Trƣng).
 Dựa vào bảng giá đất thị trƣờng và bảng giá đất do nhà nƣớc quy định, xác định
hệ số chênh lệch giữa giá đất theo thị trƣờng và bảng giá đất do Nhà nƣớc quy
định ở vị trí mặt tiền.
1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

 Giá trị đất tính theo giá trị thị trƣờng đƣợc xác định nhƣ thế nào?
 Phƣơng pháp tính hệ số chêch lệch giữa giá đất thị trƣờng và giá đất do nhà
nƣớc quy định ở vị trí măt tiền ?
 Nguyên nhân của sự chêch lệch giữa giá đất thị trƣờng và giá đất do nhà nƣớc
quy định ở vị trí mặt tiền ?
1.4 ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU
Các bất động sản đƣợc giao dịch mua bán tại thời điểm gần với thời điểm
nghiên cứu (1/2015)
1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.5.1 Phạm vi không gian
Phƣờng 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh ( đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa đoạn từ
Hoàng Sa đến Võ Thị Sáu và đƣờng Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến
Hai Bà Trƣng ).
1.5.2 Phạm vi thời gian
Đề tài đƣợc thực hiện vào tháng 1 năm 2015.
1.6 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 6

Điều tra thực tế, thu thập và xử lý số liệu điều tra, phân tích lựa chọn, ứng dụng
các phƣơng pháp thẩm định giá cơ bản: phƣơng pháp so sánh và phƣơng pháp chi
phí.
1.7 BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI
Chƣơng 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Chƣơng 2: Cơ sở lý luận về bất động sản và thẩm định giá bất động sản
Chƣơng 3: Dữ liệu và phƣơng pháp nghiên cứu
Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu
Chƣơng 5: Kết luận và kiến nghị
1.8 TÓM TẮT

Nói tóm lại, Chƣơng 1 giới thiệu về đề tài “ Xác định hệ số chênh lệch giữa
giá đất theo thị trƣờng và bảng giá do nhà nƣớc quy định ở khu vực phƣờng 8,
quận 3, TP Hồ Chí Minh ( đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa đoạn từ Hoàng Sa đến
Võ Thị Sáu và đƣờng Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến Hai Bà
Trƣng) ” mà tác giả đã lựa chọn với mục tiêu đánh giá hệ số chêch lệch giữa giá đất
thị trƣờng và giá đất do nhà nƣớc quy định ở khu vực phƣờng 8, quận 3, TP Hồ Chí
Minh ( đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa đoạn từ Hoàng Sa đến Võ Thị Sáu và đƣờng Lý
Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến Hai Bà Trƣng) bằng cách điều tra thực
tế, thu thập và xử lý số liệu điều tra, phân tích lựa chọn, ứng dụng các phƣơng pháp
thẩm định giá cơ bản: phƣơng pháp so sánh và phƣơng pháp chi phí đối với các bất
động sản đƣợc giao dịch mua bán tại thời điểm gần với thời điểm nghiên cứu
(1/2015).


Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 7

CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH
GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1 Khái niệm
Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác
gắn liền với đất đai ; các tài sản khác do pháp luật qui định.”
Theo mục 7- Tiêu chuẩn số 12 ( Phân loại tài sản) trong Hệ thống tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam đƣợc ban hành kèm theo quyết định số 219/2008/QĐ-BTC
ngày 31/12/2008 của Bộ trƣởng Bộ Tài chính quy định:

“Bất động sản là các tài sản không di dời được. Bất động sản có đặc điểm là gắn
cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
2.1.2 Đặc điểm của bất động sản
 Tính bất động
Ngƣời ta không thể di chuyển bất động sản, hay nói chính xác hơn là di
chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác. Điều này có ý nghĩa quan trọng: giá
cả bất động sản phụ thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó toạ lạc và mang tính chất địa
phƣơng.
 Tính không đồng nhất
Qua quá trình lịch sử lâu dài, quyền sử dụng và khai thác bất động sản đƣợc
mua bán, chuyển nhƣợng từ ngƣời này sang ngƣời khác, đƣợc xây dựng sửa chữa
Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 8

lại theo thẩm mỹ cũng nhƣ cá tính, cách sống hay mục đích sử dụng của từng cá
nhân nên hiếm có hai bất động sản nào đó có đặc điểm giống hệt nhau, mà nó chỉ có
tính tƣơng đồng về đặc điểm. Do vậy, giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể
của bất động sản đó.
 Tính khan hiếm
Diện tích đất trên Thế giới là có hạn so với sự phát triển dân số, do đó nhu cầu
về sử dụng đất cũng tăng. Việc này kéo theo về lâu dài giá đất có xu hƣớng sẽ tăng
lên. Giá đất càng cao càng thể hiện đƣợc tính khan hiếm của bất động sản.
 Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài
Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài làm

cho bất động sản có giá trị ngày càng cao, bất động sản là tƣ liệu sản xuất đặc biệt
mà không có tài sản nào có thể thay thế đƣợc. Đất đai cũng tham gia vào quá trình
tái sản xuất xã hội nhƣng đất đai không chuyển giá trị của nó vào sản phẩm, không
bị hao mòn do quá trình sử dụng. Hơn nữa, đất đai đƣợc coi là một hàng hoá đặc
biệt , diện tích có hạn , nhƣng thời gian sử dụng lại vô hạn, có thể mua đi bán lại
nhiều lần từ đời này sang đời khác.
Ngƣời mua hàng hoá là đất đai không phải để tiêu dùng cho sản xuất hay cho
sinh hoạt nhƣ các hàng hoá thông thƣờng khác mà chính là để hƣởng quyền sở hữu
đất đai và hƣởng các lợi ích do đất mang lại. Đất đai đƣợc trao đổi nhiều lần và
càng sử dụng cho nhiều mục đích chẳng những không bị giảm đi giá trị mà càng
mua đi bán lại giá cả càng tăng, ngay cả khi mang đi thế chấp, cho thuê thì chủ sở
hữu vẫn có quyền khai thác, sử dụng bất động sản vì bên thế chấp không phải
chuyển giao đất đai, bất động sản bên nhận thế chấp, làm cho ý nghĩa của nó đƣợc
nhân đôi.

2.1.3 Đặc trƣng của bất động sản
Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 9

2.1.3.1 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
Nhìn chung cung đối với bất động sản là tƣơng đối kém đàn hồi với những
thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện ở các
mặt sau :
 Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định ( quỹ đất luôn luôn không thay đổi) ;
 Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt lá có giới hạn ;
 Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy
hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kì. Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử
dùng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở…đƣợc thể hiện
trong quy hoạch phát triển của địa phƣơng trong từng thời kì. Do vậy , thông

thƣờng là không thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất đai với quy hoạch ;
 Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân
theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phƣơng.
2.1.3.2 Thời gian mua bán giao dịch dài; chi phí mua bán giao dịch cao
Bất động sản là tài sản có giá trị cao nên ngƣời mua phải xem xét thƣơng
lƣợng giá cả; do vậy, thời gian mua bán giao dịch thƣờng dài hơn các tài sản khác,
dẫn đến chi phí mua bán giao dịch cao. Ngoài ra, hiện nay việc giao dịch giữa ngƣời
bán và ngƣời mua không trực tiếp, phải qua trung gian cho nên việc trả thêm chi phí
cho ngƣời môi giới làm tăng thêm chi phí mua bán giao dịch bất động sản.
2.1.3.3 Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt
Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi
nhuận mang lại cũng tƣơng đối lớn, do đó, việc chuyển hoá thành tiền mặt kém linh
hoạt. Trong nhiều trƣờng hợp, đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tƣơng
đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhƣng khi khẩn cấp, không thể cắt một miếng
để bán và thu tiền đƣợc ngay, mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
2.1.3.4 Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ
Bất động sản, nhất là đất đai có tính chất rất quan trọng đối với đời sống
kinh tế, chính trị, xã hội nên Nhà nƣớc có những quy định để can thiệp và quản lý
chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản.
Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 10

2.1.3.5 Bất động sản thực
Bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến quyền làm
chủ bất động sản. Khác với bất động sản (Real Étate) là một tài sản tự nhiên, một
thực thể vật chất thì tài sản thực (Real Property) là một khái niệm phi vật chất.
2.1.4 Phân loại bất động sản
Theo Cục Quản lý nhà- Bộ Xây Dựng thì bất động sản có thể phân thành ba loại:
o Bất động sản có đầu tƣ xây dựng: bất động sản nhà đất ( bao gồm đất đai và

các tài sản gắn liền với đất đai ), bất động sản nhà xƣởng và công trình thƣơng mại -
dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v Nhóm bất động
sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại
đa số các giao dịch trên thị trƣờng bất động sản của một nƣớc.
o Bất động sản không đầu tƣ xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy
sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chƣa sử dụng, v.v
o Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật
thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v
Nói cách khác, bất động sản đƣợc xem là đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với
mảnh đất đó. Ngƣời sở hữu bất động sản đƣợc phép sử dụng, mua bán, cho thuê,
làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho ngƣời đƣợc thừa hƣởng, hoặc để
yên bất động sản của bản thân.
2.1.5 Những yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hƣởng đến giá BĐS nói riêng cũng nhƣ đối với
BĐS nói chung,cụ thể là
2.1.5.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS
 Nhóm các yếu tố có mối tự nhiên
 Vị trí BĐS : khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mạng lại càng cao thì giá trị
của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối
và vị trí tƣơng đối. Việc xem xét đanh giá ƣu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan
trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất ;
Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 11

 Kích thƣớc, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất : Một kích thƣớc và diện
tích thửa đất tối ƣu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cƣ
trong vùng ;
 Địa hình BĐS tọa lạc : địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS
khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS ;

 Hình thức ( kiến trúc ) bên ngoài của BĐS ( đối với BĐS là nhà hoặc là các
công trình xây dựng khác ). Nếu 2 BĐS có giá nhƣ nhau, BĐS nào có kiến trúc
phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngƣợc lại ;
 Đặc điểm trên mặt đất và dƣới lòng đất ( độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhƣỡng, tính chất vật lý,…). Mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố trên đến giá trị
của BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất ;
 Tình trạng môi trƣờng : Môi trƣờng trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hƣởng trực tiếp đến giá trị BĐS ;
 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên : Những BĐS nằm ở những vùng
thƣờng hay bị các sự cố của thiên tai ( bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt,…) làm cho giá trị BĐS bị sụt giảm và ngƣợc lại.
 Nhóm các yếu tố kinh tế
 Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS : mức thu nhập hằng năm từ BĐS mang lại
sẽ có ảnh hƣởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu
nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhƣợng của nó càng cao và ngƣợc lại ;
 Những tiện nghi gắn liền với BĐS : Hệ thống điện, nƣớc, vệ sinh, điều hòa
nhiệt độ và thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lƣợng
càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trƣờng
 Tính hữu dụng của BĐS ;
 Nhu cầu loại BĐS trên thị trƣờng.
2.1.5.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS
 Tình trạng pháp lý của BĐS : Các giấy tờ chứng thƣ pháp lý về quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,…hiện có ;
 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử
Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 12

dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho

thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn
chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đƣờng băng lên
xuống của máy bay không đƣợc cao quá 3 tầng,…)
2.1.5.3 Các yếu tố chung bên ngoài
 Các yếu tố chính trị pháp lý
Sự thay đổi về đƣờng lối chính sách của Nhà nƣớc và chính quyền địa phƣơng
có thể có những tác động đến hoạt động của thị trƣờng BĐS nói chung và sự
đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là :
 Các chính sách tác động gián tiếp nhƣ : sự khuyến khích đầu tƣ bên ngoài vào
địa phƣơng có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia
tăng.
 Các chính sách tác động trực tiếp nhƣ :
 Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam ;
 Chính sách cho phép những ngƣời không có hộ khẩu thành phố đƣợc mua
nhà tại thành phố ;
 Chính sách tài chính áp dụng đối với những ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất,
cho thuê đất,…;
 Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS ;
 Các chính sách thuế của Nhà nƣớc đối với BĐS.
 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
Đó là các yếu tố kinh tế liên quan nhƣ :
 Tình hình cung cầu BĐS trong khu vực ;
 Đặc điểm của những ngƣời tham gia thị trƣờng BĐS trong khu vực ;
 Các điều kiện của thị trƣờng BĐS trong khu vực ;
 Hiện trạng vùng lân cận ( cơ sở hạ tầng nhƣ đƣờng, hệ thống cấp thoát nƣớc,
cấp điện, thông tin liên lạc,…) ;
 Mức độ tăng trƣởng GDP hằng năm của vùng ;
 Thu nhập bình quân hằng năm của ngƣời dân trong vùng ( thuộc nhóm
cao,trung bình hay thấp ) so với các vùng khác ;
Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang


SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 13

 Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng ;
 Số lƣợng các lô, thửa đất trống trong vùng ;
 Mức giá bình quân các loại đất trong vùng ;
 Tỷ lệ thuế và mức thuế suất ;
 Mức độ lạm phát chung ;
 Tình hình thị trƣờng lao động, thị trƣờng chứng khoán và thị trƣờng tín dụng
trong vùng.
 Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi
đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong
vùng nhƣ: chất lƣợng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập
quán ngƣời dân trong vùng cũng có ảnh hƣởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng
những ngƣời sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng
việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những ngƣời đang
chung sống…Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
( Nguồn: Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng )

2.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
2.2.1 Khái niệm về thẩm định giá trị bất động sản
Trong chƣơng I, điều 4, khoản 2 của Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH
ghi rõ: “ Thẩm định giá là việc đánh giá, đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hay
thông lệ Quốc tế ”.
Nhƣ vậy có thể hiểu rằng : Thẩm định giá trị bất động sản là hoạt động chuyên
nghiệp nhằm ƣớc tính giá trị của bất động sản theo thị trƣờng tại một thời điểm
phục vụ cho mục đích xác định trƣớc bằng những phƣơng pháp phù hợp với luật

pháp Việt Nam và thông lệ quốc tế.
2.2.2 Mục đích của thẩm định giá trị bất động sản
Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 14

Có thể phân chia các mục đích thẩm định giá trị bất động sản theo quan điểm đối
tƣợng phục vụ thành hai nhóm: Nhóm theo quan điểm khu vực tƣ nhân và nhóm
theo quan điểm khu vực công.
o Khu vực tƣ nhân: Phục vụ cho các mục đích gắn liền với thị trƣờng, kinh tế,
tài chính, tín dụng mà khách hàng chủ yếu là các cá nhân, tổ chức tƣ nhân có
nhu cầu thẩm định phục vụ cho các mục đích nhƣ: Mua bán, chuyển nhƣợng,
bảo hiểm, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh, tƣ vấn, đầu tƣ, sáp nhập, giải thể, cho
thuê, chứng minh tài sản.
o Khu vực công: Phục vụ cho các mục đích gắn liền với công tác quản lý Nhà
nƣớc mà khách hàng chủ yếu là các cơ quan, tổ chức nhà nƣớc có nhu cầu thẩm
định phục vụ cho các mục đích nhƣ: đánh thuế, xử án, phân chia tài sản, bồi
thƣờng, thừa kế, lập khung giá đất, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nƣớc.
(Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa, 2012. Thẩm Định Giá Trị
bất động sản. Hà Nội : Nhà xuất bản Lao Động - Xã Hội.)
2.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá trị bất động sản
2.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt đƣợc mức hữu dụng
tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn
cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt
nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
2.2.3.2 Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản đƣợc xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản
đó trên thị trƣờng. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu

về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về
tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với
những thuộc tính của các tài sản khác cũng đƣợc phản ánh trong cung - cầu và giá
trị tài sản.
2.2.3.3 Nguyên tắc thay đổi
Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 15

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và
tác động đến giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng đƣợc hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh
hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị. Bản thân
các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài
sản, thẩm định viên phải nắm đƣợc mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng
thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt
nhất và có hiệu quả nhất.
2.2.3.4 Nguyên tắc thay thế
Trong trƣờng hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá
trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó đƣợc xác định bởi sự tác động lẫn
nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Khi hai tài sản có tính hữu ích nhƣ nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
nhất thì tài sản đó sẽ bán đƣợc trƣớc. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hƣớng
đƣợc thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tƣơng đƣơng, với điều
kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hƣởng đến sự thay thế. Một ngƣời mua
thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một
thị trƣờng và một thời điểm.
2.2.3.5 Nguyên tắc cân bằng
Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt đƣợc sự cân bằng thì tài sản đạt
đƣợc khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ƣớc tính mức

sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng
của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.
2.2.3.6 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tƣ tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất
định, sau đó mặc dù đầu tƣ tiếp tục tăng nhƣng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm
dần.
2.2.3.7 Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất
đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể đƣợc phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc
phân phối đƣợc thực hiện theo nguyên tắc tƣơng ứng thì phần tổng thu nhập còn lại
Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 16

sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.

2.2.3.8 Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ
tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ
thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài
sản, có nghĩa là lƣợng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi
xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối
quan hệ với tài sản tổng thể.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tƣ
bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có
hiệu quả nhất.
2.2.3.9 Nguyên tắc phù hợp
Tài sản cần phải phù hợp với môi trƣờng của nó nhằm đạt đƣợc mức sinh lời
tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu

tài sản đó có phù hợp với môi trƣờng hay không khi thẩm định viên xác định mức
sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
2.2.3.10 Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vƣợt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá
mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với
tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng đƣợc quan sát giữa các tài sản với nhau và
giữa tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần
xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt
khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.
2.2.3.11 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể đƣợc xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tƣơng lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hƣởng bởi việc dự kiến thị phần của những ngƣời
tham gia thị trƣờng và những thay đổi có thể dự tính trƣớc trong yếu tố này cũng
ảnh hƣởng đến giá trị.
Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 17

Việc ƣớc tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tƣơng lai, lợi ích
dự kiến nhận đƣợc từ quyền sử dụng tài sản của ngƣời mua.
( Nguồn: Bộ Tài chính,2014. Thông tư số 158/2014/TT-BTC )
2.2.4 Cơ sở giá trị để thẩm định giá bất động sản
2.2.4.1 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản
Giá trị thị trƣờng làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản phải đáp ứng
nội dung định nghĩa Giá trị thị trƣờng theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế: “ giá
trị thị trƣờng là tổng số tiền trao đổi ƣớc tính về tài sản giữa một bên là ngƣời bán,
sẵn sàng bán tài sản với một bên là ngƣời mua, sẵn sàng mua tài sản, vào thời điểm
thẩm định giá, sau một quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua
đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trƣờng

trao đổi một cách khách quan, độc lập và không có bất cứ sự ép buộc nào.”
2.2.4.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản
Bên cạnh khả năng có thể đƣợc mua và bán của các bên tham gia tham gia
thị trƣờng ( mở ), giá trị của tài sản tróng đó có bất động sản có thể bẳt nguồn từ
tính hữu ích kinh tế hay chức năng gắn liền với nó, hay phản ánh sự bất thƣờng hay
không đúng cách của điều kiện thị trƣờng. Giá trị hình thành trong các trƣờng hợp
này là giá trị phi thị trƣờng.
Một số giá trị phi thị trƣờng có liên quan đến thẩm định giá bất động sản: Giá trị
đặc biệt, giá trị bán tháo hay buộc bán, giá trị tính thuế, giá trị bảo hiểm và giá trị
thế chấp, cho vay.
2.2.5 Quy trình thẩm định giá
Bƣớc 1: Xác định tổng quát về BĐS cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trƣờng
hoặc phi thị trƣờng làm cơ sở thẩm định giá.
 Mục đích thẩm định giá
 Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng
 Xác định thời điểm thẩm định giá
Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 18

Bƣớc 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Việc lập kế hoạch thẩm một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bƣớc công
việc phải làm và thời gian thực hiện từng bƣớc công việc cũng nhƣ toàn bộ thời
gian cho cuộc thẩm định giá.
Bƣơc 3: Khảo sát thị trƣờng và thu thập thông tin
 Thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trƣờng
 Thẩm định hiện trạng bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh
Bƣớc 4: Phân tích thông tin
 Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trƣờng tài sản
 Ứng dụng các phƣơng pháp thẩm định giá

Bƣớc 5: Xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá
Bƣớc 6: Lập báo cáo và chứng thƣ kết quả thẩm định giá.
2.2.6 Phƣơng pháp thẩm định giá trị bất động sản
2.2.6.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phƣơng pháp sử dụng các chứng cứ giao dịch hiện hành trên thị trƣờng
của các bất động sản có đặc điểm tƣơng tự (vị trí, quy mô diện tích, kết cấu nhà,
xƣởng, hình thể , điều kiện hạ tầng), tiến hành điều chỉnh thích hợp để làm căn cứ
đáng tin cậy nhất cho việc thẩm định giá và qua đó xác định giá bán của bất động
sản. Phƣơng pháp này phù hợp với việc thẩm định giá các bất động sản có giao dịch
phổ biến trên thị trƣờng, có hiện trạng là đất ở và quy hoạch là khu dân cƣ.
2.2.6.2 Phương pháp chi phí
Phƣơng pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hóa có tính thay thế lẫn
nhau.Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể đƣợc đo bằng chi phí làm ra
một tài sản tƣơng tự. Lập luận trong phƣơng pháp này cho rằng một ngƣời mua có
đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ
ra để tạo ra một tài sản tƣơng tự.
Các trƣờng hợp áp dụng :