Số hóa bởi trung tâm học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




VŨ THỊ THẮM





ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2008 - 2012





LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

THÁI NGUYÊN - 2013
Số hóa bởi trung tâm học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




VŨ THỊ THẮM




ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2008 - 2012

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 85 01 03



LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP



Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN







THÁI NGUYÊN - 2013

Số hóa bởi trung tâm học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2013
Tác giả luận văn



Vũ Thị Thắm




Số hóa bởi trung tâm học liệu

ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn
Khắc Thái Sơn giảng viên Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo
tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Sau đại
học, khoa Tài Nguyên và Môi trường, Trường Đại Học Nông Lâm Thái
Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân
thành phố Thái Nguyên, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng
ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND các phường, xã
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi
hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2013
Tác giả luận văn


Vũ Thị Thắm

Số hóa bởi trung tâm học liệu

iii
MỤC LỤC


LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ix
M 1
1. Đặt vấn đề 1
2. Mục tiêu của đề tài 2
Chƣơng 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4
1.1.1. Cơ s 4
1.1.2. Cơ s 5
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền
sử dụng đất 8
8
9
ng quyền sử dụng đất, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất 13
ng quyền sử dụng đất 16
ng quyền sử dụng đất 17
ng quyền sử dụng đất 19

Số hóa bởi trung tâm học liệu

iv
1.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam 21
1.3.1. Sơ l ng q
i 21

ượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam 24
1.3.3. T 27
Chƣơng 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 30
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 30
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 30
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 30
2.2.1. Th i gian nghiên c u 30
u 30
2.3. Nội dung nghiên cứu 30
2.4. Phương pháp nghiên cứu 32
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 32
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 32
2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu 33
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34
3.1. Tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên 34
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên của thành phố Thái nguyên 34
3.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên 35
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên 38
3.1.4. Thực trạng công tác quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên 40
3.2. Đánh giá thành phần hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại thành phố Thái Nguyên 42
3.2.1. Đánh giá hồ sơ chuyển nhượng so với pháp luật đất đai 42
ng so v 43

Số hóa bởi trung tâm học liệu

v
3.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2008

-2012 tại thành phố Thái Nguyên 50
ng theo đơ 50
ng theo th i gian 58
60
ng nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62
3.4. Đánh giá sự hiểu biết của người tham gia chuyển nhượng quyền sử
dụng đất 65
3.4.1. 66
3.4.2. ơ ng quyền sử dụng đất 69
ng QSD đất 73
ng quyền
sử dụng đất 76
ng 79
3.5. Khó khăn, tồn tại, các yếu tố ảnh hưởng và giải pháp khắc phục
tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái
Nguyên đúng pháp luật đất đai 82
3.5.1. Nh
82
3. ng quyền sử dụng đất
tại thành phố Thái Nguyên 82
84
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 85
1. Kết luận 85
2. Đề nghị 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO 87
PHỤ LỤC 90

Số hóa bởi trung tâm học liệu


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

ĐVT: Đơn vị tính
GCN: Giấy chứng nhận
HĐND: Hội đồng nhân dân
QLĐĐ: Quản lý đất đai
QSD: Quyền sử dụng
QSDĐ: Quyền sử dụng đất
SDĐ: Sử dụng đất
TB: Trung bình
TDMNBB: Trung du miền núi Bắc Bộ
TP: Thành phố
UBND: Ủy ban nhân dân
VPĐK: Văn phòng đăng ký

Số hóa bởi trung tâm học liệu

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2012 39
Bảng 3.2. So sánh thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại thành phố Thái Nguyên với quy định của pháp luật đất đai 42
Bảng 3.3. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
28 đơn vị phường, xã trên thành phố Thái Nguyên giai đoạn
2008 -2012 51
Bảng 3.4. So sánh số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của 28 đơn vị phường xã từ 2008 đến 2012 54
Bảng 3.5. So sánh diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 28

đơn vị phường xã từ 2008 đến 2012 55
Bảng 3.6. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa khu vực đô
thị và khu vực nông thôn trên địa bàn TP Thái Nguyên giai
đoạn 2008-2012 57
Bảng 3.7. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thành phố
Thái Nguyên từ 2008 đến 2012 58
Bảng 3.8. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thành phố Thái Nguyên theo từng loại đất 61
Bảng 3.9. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thành phố Thái Nguyên theo địa chỉ đối tượng nhận chuyển
QSD đất 62
Bảng 3.10. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thành phố Thái Nguyên theo nghề nghiệp của đối tượng
nhận chuyển nhượng 63
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển nhượng
QSD đất tại 3 khu vực của thành phố Thái Nguyên 67

Số hóa bởi trung tâm học liệu

viii
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển nhượng QSD
đất tại thành phố Thái Nguyên theo 3 nhóm nghành nghề 68
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng QSD
đất tại thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp 70
Bảng 3.14. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng QSD
đất tại 3 khu vực của thành phố Thái Nguyên 72
Bảng 3.15. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng QSD
đất tại thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp 73
Bảng 3.16. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng
QSD đất tại thành phố Thái Nguyên theo 3 khu vực 75

Bảng 3.17. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển
nhượng QSD đất tại thành phố Thái Nguyên theo đối tượng
nghề nghiệp 76
Bảng 3.18. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển
nhượng QSD đất tại thành phố Thái Nguyên theo ở từng địa
bàn cư trú 78
Bảng 3.19. Kết quả đánh giá hiểu biết về thị trường chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên theo đối
tượng nghề nghiệp 80
Bảng 3.20. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thị trường chuyển nhượng
QSD đất tại thành phố Thái Nguyên theo đối tượng ở từng
địa bàn cư trú 81



Số hóa bởi trung tâm học liệu

ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên 34
Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo quy định của Luật đất đai 44
Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại thành phố Thái Nguyên 45
Hình 3.4. Lưu đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại thành phố Thái Nguyên 48
Hình 3.5. Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của 28 đơn vị phường xã tại thành phố Thái Nguyên trong
giai đoạn 2008 -2012 50
Hình 3.6. Biểu đồ thể hiện tỷ lệ về số lượng hồ sơ và diện tích chuyển

nhượng QSD đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008-2012 59
Hình 3.7. Số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất
nông nghiệp giai đoạn 2008 - 2012 59
Hình 3.8. So sánh tỷ lệ đối tượng nhận chuyển nhượng theo 3 nhóm địa chỉ 63
Hình 3.9. So sánh đối tượng nhận chuyển nhượng theo 3 nhóm ngành nghề 64


Số hóa bởi trung tâm học liệu

1

1. Đặt vấn đề
Đất đai ngày nay được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là
tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
hạ tầng, các trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phòng.
Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, các giao dịch dân sự về
chuyển QSD đất đã trở nên phổ biến, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số,
sự phát triển của nền kinh tế đất nước và quá trình đô thị hoá mạnh mẽ. Trong
đó, chuyển nhượng đất đai chiếm số lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng.
Nó góp phần điều phối lại diện tích đất giữa các công dân với nhau, đảm bảo
cho những diện tích thừa được sử dụng một cách hợp lý.
Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành của
ngưới sử dụng đất là không ít các trường hợp chuyển nhượng đất trái phép,
mua bán sang tay, đầu cơ đất đai…Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời
sống và sử dụng đất. Chính vì vậy, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của rất nhiều người dân và
cơ quan, ban, ngành có liên quan.
Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
để có những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công

tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các địa phương là hết sức cần thiết.
Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại II, là trung tâm chính trị - kinh tế - văn
hoá - xã hội của tỉnh Thái Nguyên. Vì vậy tình hình biến động về vấn đề
chuyển nhượng đất đai diễn ra rất sôi nổi. Việc nghiên cứu những cơ sở lý
luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, nhìn nhận và đánh
giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển nhượng nhằm góp phần khắc

Số hóa bởi trung tâm học liệu

2
phục những diễn biến trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm
điều kiện chuyển nhượng và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải
quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn là hết sức cần thiết. Từ đó, đề
xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vào khuôn khổ của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi
phạm, góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật nói chung và các quy
định của pháp luật về “điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nói riêng
là rất quan trọng. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành thực hiện đề
tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2012”.
2. Mục tiêu của đề tài

Đánh giá được kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ ra được
những thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên; từ đó đề xuất giải pháp cho
việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý đất
đai của thành phố tốt hơn.

- So sánh được hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại thành phố Thái Nguyên so với quy định của pháp luật

- Đánh giá được thực trạng tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại thành phố Thái Nguyên, giai đoạn 2008 - 2012.
- Đánh giá được sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại thành
phố Thái Nguyên về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, cho công tác quản lý nhà nước về đất đai được tốt hơn.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

3
2.3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Nghiên cứu lý luận về “chuyển QSD đất” nói
chung và “chuyển nhượng QSD đất” nói riêng và “trình tự, thủ tục chuyển
nhượng đất” các khó khăn và thuận lợi khi thực hiện các trình tự, thủ tục
chuyển nhượng QSD đất để đề ra giải pháp khắc phục vừa đảm bảo lợi ích và
an toàn cho người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích cho toàn xã hội, đảm bảo
cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.
- Ý nghĩa thực tế: Qua việc nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên chúng ta tìm những giải pháp tốt nhất
để hoàn thiện được công tác tổ chức cũng như quản lý việc thực hiện quy
trình chuyển nhượng QSD đất của các cơ quan ban nghành. Đồng thời góp
phần vào công cuộc cải cách hành chính ngày một tốt hơn.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài


Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp
luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự
biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987
Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử
dụng đất như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông
nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa
kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn
ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi
nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo Quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các
quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 [7]. Tuy vậy Luật Đất đai
1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá
trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù
hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to
lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy
nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai
năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và
phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc
phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý

Số hóa bởi trung tâm học liệu

5
điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông
qua Luật đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được

chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng
cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền
dưới hình thức tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), góp vốn và bảo lãnh bằng
giá trị QSDĐ về thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
+ Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
+ Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật Quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
+ Đất đang có tranh chấp.
QSDĐ
QSDĐ .

Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 2003 đến nay Nhà nước đã ban
hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:

- Luật Đất đai năm 2003.
- Bộ luật Dân sự năm 2005.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007
* Các văn bản dưới luật
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

6
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính

phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực
hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính
phủ về lệ phí trước bạ.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơ
quan hành chính Nhà nước ở địa phương.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT).
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4
năm 2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

7
- Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 3

năm 2006 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn
xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có
nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn
thị hành Luật Đất đai.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung
một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày
16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử
dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT).
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị
định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện
QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại đất đai.
- Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và
hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008
của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Số hóa bởi trung tâm học liệu


8
- Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi
hành Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định
số 106/2010/NĐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ.
- Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài
Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ tài
chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ.
- Quyết định số 2868/QĐ-UB ngày 04 tháng 11 năm 2003 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện cơ chế "một cửa" tại các cơ quan hành
chính Nhà nước thuộc tỉnh.
- Hướng dẫn số 1342/HD-TCCQ ngày 04 tháng 12 năm 2003 thực hiện
có chế "một cửa" tại các cơ quan hành chính thuộc tỉnh Thái Nguyên.
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất
sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp
nhân mới do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất .
Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không
có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật
cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người

Số hóa bởi trung tâm học liệu


9
chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để
có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của
việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và
việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà
nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế
chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy
định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển
nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị
xem là hành vi phạm pháp.
sử dụng đất
:
- Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất
quản lý.
- QSD đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác
lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSD đất, do được
người khác chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và
pháp luật về đất đai.
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đo
là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho
QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSD đất.
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của
việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy
đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại
sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai
hiện nay.[19]

Số hóa bởi trung tâm học liệu


10
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người
khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả
cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi
chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư
làm tăng giá trị của đất đó [19].
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng
đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trừ các trường hợp Quy định tại Điều 103 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. [13]


Số hóa bởi trung tâm học liệu

11
* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo Quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì
không cấm việc này. [19]
* Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội. [19]

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu
lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết
thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử
dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy
nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước Quy
định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu
thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải
chịu loại thuế này. [19]


Số hóa bởi trung tâm học liệu

12
* Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng
đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá
nhân nào đó theo Quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá
trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế
chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một Quy định đã
giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay
vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của
người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ. [19]
* Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền
sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu
hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những Quy định về quyền bảo lãnh
tương tự như quyền thế chấp. [19]
* Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để
góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra
giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền,
hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận.


Số hóa bởi trung tâm học liệu

13
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức
mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung. [19]
, nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất

Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển QSDĐ
hợp pháp giữa các hộ gia đình, cá nhân. Nếu các điều kiện đặt ra không thoả
mãn thì nhà nước không cho phép chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm sẽ xử
lý theo pháp luật.
Tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định các điều khoản chuyển
nhượng như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất
nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất (SDĐ), đất ở được miễn tiền SDĐ mà
đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà
nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở
được miễn tiền SDĐ thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10
năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có
điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông

nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống
trong khu vực rừng phòng hộ đó. [13]

Số hóa bởi trung tâm học liệu

14
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển nhượng
QSDĐ muốn thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều
kiện Quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2- Đất không có tranh chấp;
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất. [8]
* Một số quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tại Điều 711 của Bộ luật dân sự chỉ quy định chung về điều kiện của
người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
- Có nhu cầu sử dụng đất.
- Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của
pháp luật về đất đai và nếu sau khi nhận quyền sử dụng đất thì đất sử dụng
không vượt quá hạn mức đối với từng loại đất. [1]
Tại Điều 9, chương III của Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định chi tiết
hơn đối với việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Trong trường hợp
chuyển nhượng đất lúa nước thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. [10]
Đối với hộ gia đình chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức thì
diện tích vượt phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại điểm 1, khoản 1,
điều 1 của Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993. [3]
Tại Điều 99 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận
chuyển quyền sử dụng đất như sau:

1. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua
chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2, điều 114 của Luật Đất đai và điều
102 của Nghị định này;