ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


NGÔ TIẾN MINH



ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THỊ XÃ SÔNG CÔNG - TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2006 - 2010


Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03


LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP




Người hướng dẫn khoa học : TS. Dư Ngọc Thành






Thái Nguyên, năm 2012
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i
i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn



Ngô Tiến Minh







Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


ii
ii
LỜI CẢM ƠN


Với lòng biết ơn sâu sắc tôi xin chân thành cảm ơn đến TS. Dƣ Ngọc Thành đã
trực tiếp hướng dẫn chỉ bảo tận tình giúp tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm -
Thái Nguyên, tập thể giáo viên khoa sau Đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường
Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới Uỷ ban nhân dân thị xã Sông Công, Phòng Tài
nguyên và Môi trường thị xã Sông Công; Thanh tra thị xã Sông Công nơi tôi công
tác, anh chị em đồng nghiệp, gia đình, bạn bè đã động viên tạo mọi điều kiện tốt
nhất để tôi hoàn thành luận văn này.


Tác giả luận văn



Ngô Tiến Minh











Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


iii

iii
MỤC LỤC

Trang
MỞ ĐẦU i
Đặt vấn đề 1
Mục đích của đề tài 2
Yêu cầu của đề tài 3
Ý nghĩa của đề tài 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN 5
1.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 5
1.1.1. Giá đất và các vấn đề liên quan đến giá đất trong đấu giá quyền sử
dụng đất 5
1.2. Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất 14
1.2.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 14
1.2.2. Các hình thức đấu giá trên thế giới 20
1.3. Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại nước ta
và trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 24
1.4. Tổng quan công tác đấu giá QSD đất trong và ngoài nước 25
1.4.1. Tình hình đấu giá QSDĐ của một số nước 25
1.4.2. Tình hình đấu giá QSDĐ trong nước 27
1.4.3. Tình hình nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 30
1.4.4. Tình hình nghiên cứu trên địa bàn thị xã Sông Công 30
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 46
2.1. Đối tượng nghiên cứu 46
2.2. Phạm vi nghiên cứu 46
2.3. Nội dung nghiên cứu 46
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Sông Công 46
2.3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Công giai

đoạn 2006 - 2010 47
2.3.3. Điển hình trong công tác đấu giá QSDĐ tại thị xã Sông Công 47
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


iv
iv
2.3.4. Đánh giá hiệu quả trên các lĩnh vực của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại địa bàn thị xã Sông Công 47
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất
47
2.4. Phương pháp nghiên cứu 47
2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 47
2.4.2. Phương pháp điều tra thống kê 47
2.4.3. Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 48
2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp 48
2.4.5. Phương pháp chuyên gia 48
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 49
3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên
49
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 49
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội thị xã Sông Công - tỉnh Thái Nguyên 53
3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Công giai
đoạn 2006 - 2010 62
3.3. Điển hình trong công tác đấu giá QSDĐ tại thị xã Sông Công 67
3.3.1. Phiên đấu giá đầu tiên được tổ chức tại thị xã Sông Công Error!
Bookmark not defined.
3.3.2. Phiên đấu giá được coi là thành công nhất được tổ chức trên đại bàn
thị xã Sông Công 71
3.4. Đánh giá hiệu quả trên các lĩnh vực của công tác đấu giá quyền sử dụng

đất tại địa bàn thị xã Sông Công 76
3.4.1. Hiệu quả kinh tế 76
3.4.2. Hiệu quả xã hội 83
3.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 85
3.5. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 86
3.5.1. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thị xã Sông Công 86
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


v
v
3.5.2. Đề xuất giải pháp khắc phục hạn chế trong công tác đấu giá đất trên
địa bàn thị xã Sông Công 89
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 91
Kết luận 91
Đề nghị 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO 93

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


vi
vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


BĐS Bất động sản
CSHT Cơ sở hạ tầng
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QĐ Quyết định
QSD Quyền sử dụng
LĐĐ Luật đất đai
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TP Thành phố
UBND Uỷ ban nhân dân
KDC Khu dân cư
TDP Tổ dân phố
STT Số thứ tự
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


vii
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG


Bảng 3.1: Kết quả số lượng ô đấu giá được năm 2008 63
Bảng 3.2: Kết quả số lượng ô đấu giá được năm 2009 64
Bảng 3.3: Kết quả số lượng ô đấu giá được năm 2010 65
Bảng 3.4: Kết quả giá trị đấu giá được từ năm 2008 đến 2010 66
Bảng 3.5: Kết quả giá trúng đấu giá KDC La Đình năm 2008 70
Bảng 3.6: So sánh mức chênh lệch giá tại dự án KDC La Đình năm 2008 70
Bảng 3.7: Kết quả đấu giá KDC tổ dân phố 4,5 phường Mỏ Chè 72
Bảng 3.8: So sánh mức chênh lệch giá KDC TDP 4,5 74
phường Mỏ Chè năm 2009 74
Bảng 3.9: Kết quả giá trị đấu giá năm 2008 76
Bảng 3.10: Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá dự kiến trong đấu
giá quyền sử dụng đất năm 2008 77
Bảng 3.11: Kết quả giá trị đấu giá năm 2009 77

Bảng 3.12: Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá dự kiến trong đấu
giá quyền sử dụng đất năm 2009 78
Bảng 3.13: Kết quả giá trị đấu giá năm 2010 79
Bảng 3.14: Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá dự kiến trong đấu
giá quyền sử dụng đất năm 2010 80
Bảng 3.15. Kết quả đấu giá tại khu dân cư đường Thống Nhất 81
Bảng 3.16. So sánh giá trị QSD Đ giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất
và qua đấu giá quyền sử dụng đất tại KDC đường Thống Nhất 81

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


viii
viii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ


Hình vẽ 1.1. Cơ cấu sử dụng đất thị xã sông công năm 2010 31
Hình vẽ 3.1. Biểu đồ cơ cấu kinh tế (Theo Theo số liệu tổng hợp đến
31/12/2010 của phòng thống kê- UBND thị xã) 54

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


1
1

MỞ ĐẦU
Đặt vấn đề
Cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế thế giới, nền kinh tế Việt

Nam đã có nhiều những bước đi tắt, đón đầu, học hỏi kinh nghiệm phát triển
kinh tế của nhiều quốc giá. Nguồn lực từ các tài nguyên thiên nhiên, tài
nguyên khoáng sản, tài nguyên đất, tài nguyên nhân văn… tất cả đều góp
phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế cả đất nước. Tài nguyên đất là
nguồn tài nguyên tối quan trọng tạo tiền đề, cơ sở cho phát triển các ngành
kinh tế khác. Vì vậy việc quản lý quỹ đất, quản lý thị trường bất động sản là
rất quan trọng và ngày cảng thể hiện tầm quan trọng khi nền kinh tế càng
ngày càng phát triển. Khi thị trường bất động sản phát triển như một ngành
kinh doanh thì nó sẽ tạo động lực cho sự phát triển kinh tế của đất nước. “ Thị
trường BĐS được mở ra lần đầu tiên cho công trình có vốn đầu tư nước ngoài
vào tháng 4 năm 1990 khi Bộ Tài chính ra quyết định 310/TC-VP quy định
tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển với các hình thức đầu tư nước ngoài tại
Việt Nam” [18]. Cùng với tiến trình hội nhập, phát triển của đất nước, thị
trường BĐS ở Việt Nam đã và đang ngày càng khẳng định vai trò của mình,
góp phần mạnh mẽ thúc đẩy nền kinh tế cả nước.
Song đến nay, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn
ra dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước
hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thoả
thuận giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều
so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất
động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày
càng tăng. Trước vấn đề trên việc quản lý đất đai, khai thác hiệu quả nguồn
lực từ đất là vô cùng cấp thiết và quan trọng đối với nước ta hiện nay.
Do đất đai mang tính kinh tế, chính trị - xã hội sâu sắc với quan điểm
đất đai phải được khai thác, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả và phát huy tối đa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


2
2

tiềm năng và nguồn lực từ đất. Đảng và Nhà nước ta chủ trương đổi mới
chính sách đất đai, các nội dung sửa đổi của Luật đất đai mới phải đi vào cuộc
sống, thực sự trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu vì lợi ích chung của xã hội,
đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và các chủ thể đầu tư, chủ sử dụng
đất nhằm giữ vững ổn định chính trị - xã hội.
Những năm gần đây, Nhà nước có chủ trương đổi đất lấy CSHT dưới
hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá QSDĐ, trong đó thực hiện các dự án
sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua phương thức đấu giá
QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn
đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất
nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa.
Vấn đề đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đang là vấn đề hết sức nhạy
cảm đã được áp dụng ở một số tỉnh, thành phố đem lại hiệu quả thiết thực,
giải đáp những vướng mắc của các nhà quản lý bằng các con số cụ thể, rút ra
những bài học kinh nghiệm, từng bước giải quyết những tồn tại về kinh tế đất
đai trong suốt một thời gian dài trôi nổi.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy
mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
"Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Sông Công - tỉnh
Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010".
Mục đích của đề tài
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông
Công trong giai đoạn 2006-2010.
- Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự
án trên địa bàn thị xã Sông Công trong giai đoạn từ 2006-2010.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



3
3
- Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hơn quy trình, cơ chế để công tác
đấu giá hiệu quả hơn.
Yêu cầu của đề tài
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử
dụng đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo tính khách quan.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
Ý nghĩa của đề tài
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thấy hiệu quả của
chính sách đấu giá quyền sử dụng đất trong thực tiễn ở giai đoạn hiện nay là
cần thiết và ngày càng phải phát huy, nhân rộng, có những biện pháp khắc
phục những tồn tại còn gặp phải.
Thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã phần nào làm công
tác quy hoạch, quản lý sử dụng đất được dễ dàng và thuận tiện hơn với cả các
cấp chính quyền và người dân. Việc quy hoạch hợp lý các khu dân cư đã dần
đáp ứng được nhu cầu đất ở ngày càng tăng của người dân, thực hiện đấu giá
công khai cũng giảm được đáng kể việc đầu cơ bất động sản.
Thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất giúp các nhà quản lý,
cán bộ chuyên môn đánh giá được sát hơn giá trị thực tế của quyền sử dụng
đất trên thị trường, tránh được việc người dân lợi dụng những quy định chưa
hoàn chỉnh về giá đất theo quy định của nhà nước chưa sát với giá đất trên thị
trường để kiếm lợi cho bản thân trên cơ sở chênh lệch giá và móc nối ngầm
để thực hiện việc giao đất gây hậu quả nghiêm trọng trong hệ thống chính
quyền, thất thoát ngân sách nhà nước
Qua nghiên cứu thực hiện đề tài, thấy được những ưu, nhược điểm của
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, những thuận lợi và khó khăn gặp phải để
mong tham mưu, đưa ra những ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt hơn công

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


4
4
tác quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng
đất. Phục vụ kịp thời nhu cầu của nhân dân, đảm bảo cả lợi ích của nhân dân
và nhà nước. Góp phần vào tốc độ tăng trưởng của địa phương, giúp cho Sông
Công sớm đạt được mục tiêu đến năm 2015 từ Thị xã lên Thành phố.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


5
5
Chƣơng 1
TỔNG QUAN
1.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Giá đất và các vấn đề liên quan đến giá đất trong đấu giá quyền sử
dụng đất
1.1.1.1. Giá đất
Giá đất chính là sự phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh
tế. Nó chính là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác, giá cả đất
đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng
thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến
đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền
sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước
có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền
sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu
đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và
thời gian xác định.

* Giá thị trường
Giá thị trường của một tài sản là mức ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua
và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách
quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.[2]
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó
có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua
quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị,
quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, nó thể hiện bằng tiền do người chuyển
nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại
một thời điểm xác định. Xét về phương diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


6
6
đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng đất đó trên thực tế trong một không
gian và thời gian xác định.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ
đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Ở Việt Nam, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định tại khoản
3 và khoản 4 Điều 56 của Luật Đất đai.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thấu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vồn bằng quyền sử dụng đất.
(Luật Đất đai, 2003)[21]
Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc về định giá do Nhà nước quy

định. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại
đất cho từng vùng, từng thời gian.
* Giá quy định của Nhà nước
Các văn bản của Nhà nước quy định các khung giá đất như sau:
- Nghị định số 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 về việc quy định khung giá
các loại đất. Nội dung cơ bản của Nghị định này là quy định bảng khung giá
chuẩn tối thiểu các loại đất (không quy định mức giá tối đa).
- Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung
giá các loại đất (thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993).
- Thông tư 94/TT-LB ngày 14/11/19994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính
Phủ Tài Chính - Xây Dựng - Tổng Cục Địa Chính hướng dẫn thi hành Nghị
định 87/NĐ-CP của Chính Phủ quy định: Trường hợp địa phương tổ chức đấu
giá QSDĐ thì giá đất được xác định cho từng trường hợp cụ thể, nhưng không
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


7
7
được thấp hơn mức giá đất hiện hành của cùng loại đất, hạng đất, vị trí của
đường phố do UBND cấp tỉnh quy định.
- Thông tư hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC ngày 19/9/1999 hướng dẫn
thi hành Nghị định 17/CP, thông tư 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 sửa
đổi, bổ sung điểm 6 mục I của Thông tư 141/TT-TCĐC mở ra giái pháp và
điều kiện được cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp chưa có GCNQSDĐ để
đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp
lý tham gia thị trường QSDĐ theo quy định của pháp luật.
- Nghị định 19/CP ngày 08/06/2000 của Chính Phủ quy định chi tiết
Luật thuế chuyển quyển sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Thông tư 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài Chính

hướng dẫn thi hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi
tiết thị hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Thuế chuyển QSDĐ trong đó quy định đối tượng chịu thuế chuyển
QSDĐ là giá trị diện tích đất chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật kể cả
đất có nhà và các công trình trên đó và căn cứ tính thuế chuyển QSDĐ, quy
định về giá đất tính thuế chuyển QSDĐ theo phương thức đấu giá.
- Nghị định 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi
hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai quy định chuyển
nhượng QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng và giao đất để tạo vốn xây dựng
cơ sở hạ tầng cho các dự án, theo đó UBND tỉnh quyết định giao đất hoặc
trình Chính Phủ giao đất để xây dựng công trình cơ sở hạ tầng theo thẩm
quyền quy định, nguồn kinh phí thu được từ việc giao đất, tiền xây dựng công
trình phải được hoạch toán đầy đủ vào ngân sách Nhà nước theo quy định của
pháp luật về ngân sách (mục e,đ-Khoản 1.2-Điều 23).
- Nghị định 38/CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng
đất; Nghị định 66/2001/NĐ-CP ngày 29/9/2001 của Chính phủ về việc sửa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


8
8
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 08/02/2000; Bộ
Tài Chính ban hành Quyết định 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong
việc sử dụng quỹ đất gắn liền với QSDĐ trong thị trường BĐS bấy lâu đang
bị ách tắc chưa có giải pháp tháo gỡ.
- Luật đất đai 2003, điều 56 quy định rõ giá đất sát với giá chuyển
nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường khi có
chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì
phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và

khung giá các loại đất.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ tài chính ban hành
hướng dẫn thi hành Nghị định 188 của Chính Phủ.
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Chính Phủ ban
hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01
năm 2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn
xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc
thẩm quyền ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
* Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - Ai
trả giá cao nhất thì được.
Theo Quyết định số 1787/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Thái Nguyên
ngày 29 tháng 07 năm 2004 về việc quy định tạm thời về đấu giá QSDĐ để
tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [17] quy định
Giá khởi điểm (hay còn gọi là Giá sàn) và bước giá như sau:
Giá khởi điểm (giá sàn): Là mức giá cho 01 m
2
đất sử dụng, do Hội đồng
định giá xác định và được UBND cấp tỉnh, TP trực thuộc trung ương phê duyệt.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


9
9
Giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên
nguyên tắc: sát với thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất
trong điền kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có
cùng mục đích sử dụng với mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có
điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá. Giá sàn không

được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy
định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá.
- Giá sàn trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn không thấp hơn chi phí giải
phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử
dụng đất theo khung giá quy định cho 01m
2
đất;
Giá sàn trong trường hợp cho thuê đất là tiền thuê đất trả trên 01m
2
đất hàng
năm, không thấp hơn giá cho thuê đất theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh;
Bước giá: Là khoảng cách quy định để người tham gia đấu giá bỏ phiếu
và là phần chênh lệch giữa trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho
01m
2
đất, trên cùng một ô đất hoặc một nhóm các thửa đất đấu giá.
Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ phản ánh chính xác giá trị thực của
đất đai. Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyển sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất… Giá đất này thể hiện đúng bản chất của các
giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính
đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù
hợp với việc sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường.[15]
1.1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
* Địa tô
Là thu nhập mà người sở hữu, với tư cách là người sở hữu, thu được từ
ruộng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



10
10
Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những
người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô
là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm
đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông
nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.
Địa tô tư bản chủ nghĩa là bộ phận lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi
nhuận bình quân của tư bản đầu tư trong nông nghiệp (tư bản nông nghiệp) do
công nhân nông nghiệp tạo ra mà nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải
nộp địa tô cho địa chủ với tư cách là kẻ sở hữu ruộng đất.
Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân
thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nó là số chênh lệch
giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất
xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình.
- Địa tô chênh lệch I: là loại địa tô thu được trên những ruộng đất điều
kiện tự nhiên thuận lợi. Chẳng hạn, có độ màu mỡ tự nhiên thuận lợi (trung
bình và tốt) và có vị trí địa lý gần nơi tiêu thụ hay gần đường giao thông.
- Địa tô chênh lệch II: là loại địa tô thu được gắn liền với thâm canh tăng
năng suất, là kết quả của tư bản đầu tư thêm trên cùng một đơn vị diện tích.
Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông
nghiệp tuyệt đối phải nộp cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay
gần. Địa tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình
quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất
chung của nông phẩm.
Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa. Địa
tô độc quyền có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các
khu đất trong thành thị. Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có ở các khu đất
có tính chất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản

phẩm đặc biệt.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


11
11
* Ý nghĩa của Địa tô
Lý luận địa tô tư bản chủ nghĩa của Marx không chỉ vạch rõ bản chất
của quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa trong nông nghiệp mà còn là cơ sở
khoa học để xây dựng các chính sách kinh tế liên quan đến thuế, đến điều tiết
các loai địa tô, đến giải quyết các quan hệ đất đai. Nhằm kết hợp hài hòa các
lợi ích, khuyến khích thâm canh, sử dụng đất đai tiết kiệm, phát triển một nền
nông nghiệp hàng hóa sinh thái bền vững.
* Lãi suất ngân hàng
Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng
đến giá đất.
Người mua đất với mục đích bỏ vốn ra để lấy địa tô từ đất cũng như gửi
tiền vào ngân hàng để lấy lãi. Khi lãi xuất ngân hàng tăng lên hay giảm xuống thì
khoản địa tô sinh ra từ đất vẫn vận động độc lập nhưng giá đất bị ảnh hưởng.
Lãi xuất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì
đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô, nếu lãi xuất
ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người
bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu
nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng làm cho giá đất tăng.
Trong nền kinh tế phát triển cùng với hệ số trượt giá của đồng tiền và
xu hướng kích thích kinh doanh nên lãi xuất có xu hướng giảm làm giá đất
ngày càng tăng.
Tuy nhiên lãi xuất ngân hàng thường xuyên biến động cùng với những
tác động khác làm cho giá đất cũng biến động không ngừng.
* Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân
bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


12
12
cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông thường là có
đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung
cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến.
Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu
như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình
quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ
lãi suất của ngân hàng.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc
giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy
khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi
một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện
tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ
thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự
tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục
về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một
nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất
đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá

đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
1.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trong đấu giá QSDĐ
* Vị trí địa lý, địa giới hành chính của thửa đất.
Đây là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất. Điều đầu
tiên người có nhu cầu mua đất vị trí thửa đất đó thuận lợi về đường đi không,
tức là có gần đường đi lại không. Thửa đất đó có gần khu trung tâm phát triển
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


13
13
kinh tế, xã hội, văn hóa, thương mại không. Thửa đất nằm tại địa giới hành
chính Phương hay Xã, có tác nhân gì gây bất lợi đến môi trường sống.
* Yếu tố khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng của khu vực.
Với sự phát triển chung của xã hội, việc lập quy hoạch các khu dân cư
tập trung, đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp
thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện
sản xuất qui mô lớn (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với
đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ
làm thúc đẩy sự phát triển của khu dân cư, nâng cao đời sống khu dân cư và
cũng là yếu tố tác động mạnh đến giá đất.
* Yếu tố về điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các
công trình dịch vụ.
Với điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều
kiện có sức thu hút dân cư đến ở. Khu vực có càng nhiều yếu tố thuận lợi phát
triển thì làm cho đất càng có giá trị.
* Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau.
Cũng có thể nói đất đai là nền tảng của sự phát triển vì đất cho ta
nhiều ý nghĩa sử dụng, công năng của đất là rất lớn. Với những mục đích sử

dụng đất khác nhau cho ta sản phẩm ý nghĩa khác nhau. Một thửa đất không
chỉ có ý nghĩa về mục đích sử dụng mà còn có cá ý nghĩa về mặt tinh thần,
nhất là với người Việt Nam thì ý nghĩa về mặt tình thần càng thấy rõ hơn khi
tìm hiểu về những mảnh đất gắn bó với nhiều thế hệ của một gia đình, những
mảnh đất thờ tự. Nhưng để yêu tố ảnh hưởng lớn nhất hiện nay tác động đến
giá đất là mục đích sử dụng kinh doanh dịch vụ trên thửa đất. Khi thửa đất
càng có những yếu tố làm cho nó có được những thuận lợi sinh lời cao cho
những mục đích sử dụng khác nhau thì nó càng có giá trị cao.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


14
14
1.1.1.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá Quyền sử dụng đất ở
nước ta.
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các
mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại
đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường
phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
2. Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu
nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất
tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
3. Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất
động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).

4. Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử
dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển
ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
1.2. Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam
* Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy định của Luật đất đai 1988, Nhà
nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


15
15
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng
đất trên thị trường.
Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử
dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp
giá trị quyền sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình
thành và phát triển thị trường bất động sản chính thức ở nước ta.
Luật đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải
quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết
mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về
đất đai): Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển
quyền sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản, thừa
nhận đất có giá và Nhà nước xác định đất để quản lý, từ đó Nhà nước không
chỉ quản lý đất dai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị
đất (Giao đất có thu tiền sử dụng). Như vậy bên cạnh hình thức giao đất

không thu tiền (Đối với một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng).
Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh,
thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động
nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa
phương. Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng tại
các địa phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:
- Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố cho phép các nhà đầu
tư có năng lực tài chính nhận làm các công trình. Sau đó, các nhà đầu tư này
thuê các đơn vị thi công để xây dựng công trình. Sau khi hoàn thành, Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi
công được nghiệm thu.
- Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố chỉ tuyển chọn các nhà
đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công để trực tiếp xây
dựng công trình (Hình thức này khắc phục được nhược điểm hình thức một là
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


16
16
tránh tình trạng quá trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian
gây tốn kém về thời gian và tiền của). Sau khi hoàn tất công trình, Uỷ ban
nhân dân thành phố sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi
công được nghiệm thu. Song trên thực tế các nhà đầu tư vừa có năng lực tài
chính, vừa có năng lực thi công là rất ít.
- Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố cho phép các nhà đầu
tư nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một công
trình thuộc danh mục công trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho
phép và theo tổng mức đầu tư được duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền,
Uỷ ban nhân dân thành phố sẽ giao cho nhà đầu tư một diện tích đất có giá trị
tương ứng để thanh toán. Với số tiền thu được, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành

phố tự tổ chức đầu tư xây dựng công trình.
Dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng, nhiều địa phương đã huy
động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp
hệ thống chợ, trường, đường trạm, từng bước góp phần cải thiện đời sống vật
chất, tinh thần cho nhân dân, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn. Song cùng với
những biến động về giá cả đất đai trên thị trường bất động sản, giá chuyển
nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quy định, chính
sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã bộc lộ những hạn
chế, nhược điểm nhất định, cụ thể:
Thực tế tồn tại ở nhiều địa phương trong trường hợp giao đất cho tổ
chức kinh tế xây nhà để bán hoặc cho thuê. Nhà nước mới chỉ chú ý đến giao
mà chưa chú ý đến kiểm soát. Khi giao đất thì giao theo giá do Uỷ ban nhân
dân tỉnh, thành phố ban hành dựa trên khung giá Chính phủ, giá này rất thấp.
Khi kinh doanh tiến hành bán hoặc cho thuê nhà lại dựa trên giá cả thị trường,
do vậy, khoản địa tô chênh lệch lại rơi cả vào túi các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản. Như vậy, phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đã
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên