ỦY BAN NHÂN DÂN TP.HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC SÀI GÒN
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY
CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN QUANG THANH
NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH
TRÌNH ĐỘ ĐÀO TẠO: ĐẠI HỌC
HỆ ĐÀO TẠO: CHÍNH QUY
GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN TS. NGUYỄN THỊ TÚY LAN
SINH VIÊN THỰC HIỆN NGUYỄN NHỰT MINH
LỚP DQK1106
MSSV 3110330173
TP. HỒ CHÍ MINH, THÁNG 04 NĂM 2014
MỤC LỤC
Lời cảm ơn i
Nhận xét của đơn vị thực tập ii
Nhận xét và chấm điểm của giáo viên hướng dẫn iii
Mục lục 1
Danh sách các cụm từ viết tắt
PHẦN MỞ ĐẦU
PHẦN 1
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN QUANG THANH
1.1 Quá trình hình thành và phát triển
1.1.1 Giới thiệu chung
1.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển
1.2 Chức năng, nhiệm vụ và định hướng phát triển
1.2.1 Chức năng của công ty
1.2.2 Nhiệm vụ và định hướng phát triển
1.3 Kết quả sản xuất kinh doanh
1.4 Tình hình lao động

1.5 Tình hình tài sản và cơ sở vật chất của tổ chức
1.6 Giới thiệu cụ thể về hoạt động của phòng ban sinh viên thực tập
1.6.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty
1.6.2 Cơ cấu tổ chức của phòng kinh doanh
PHẦN 2
TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG
SẢN QUANG THANH
2.1 Khái niệm môi giới
2.2 Kỹ năng cần có khi môi giới BĐS
2.2.1 Kỹ năng thu thập, xử lý thông tin
2.2.2 Kỹ năng giao tiếp với khách hàng
2.2.3 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng
2.3 Quy trình hoạt động môi giới tại công ty Quang Thanh
2.3.1 Chuẩn bị
2.3.2 Tìm kiếm khách hàng tiềm năng
2.3.3 Tư vấn khách hàng tiềm năng
2.3.4 Thương lượng
2.3.5 Tiến hành giao dịch
2.3.6 Ký hợp đồng mua bán
2.3.7 Kết thúc giao dịch
2.3.8 Chăm sóc khách hàng
2.4 Đánh giá hoạt động môi giới BĐS tại công ty
2.4.1 Ưu điểm
2.4.2 Nhược điểm
2.5 Giải pháp nâng cao hoạt động môi giới BĐS tại công ty
2.5.1 Đối với công ty
2.5.2 Đối với nhân viên
PHẦN 3
NHIỆM VỤ ĐƯỢC PHÂN CÔNG VÀ KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC TRONG QUÁ
TRÌNH THỰC TẬP

3.1 Nhiệm vụ được phân công và kết quả đạt được
3.2 Những kỹ năng đã thực hiện
3.3 Những kinh nghiệm tích lũy
3.4 Thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện nhiệm vụ
3.4.1 Thuận lợi
3.4.2 Khó khăn
3.5 Giải pháp nhằm cải thiện đối với công việc và nhiệm vụ được phân công
PHẦN KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
Lời cảm ơn
Được sự phân công của nhà trường, em có được một quỹ thời gian thực tập hết sức
quý báu. Khi đó, em được tiếp xúc với doanh nghiệp, trải nghiệm trong một môi
trường làm việc chuyên nghiệp, có cơ hội áp dụng kiến thức từ giảng đường đại
học vào thực tế.
Em rất vinh dự được nhận vào phòng kinh doanh của công ty cổ phần Bất động sản
Quang Thanh để được trải nghiệm và học tập chuyên môn.
Về phía nhà trường:
- Trước hết,em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến ban lãnh đạo nhà trường đã
cho sinh viên nói chung cũng như em nói riêng khoảng thời gian thực tập quý báu.
- Thứ hai,em xin cảm ơn khoa đã tạo mọi điều kiện thuận lợi để em chuyên tâm vào
quá trình thực tập.
- Cuối cùng, em cũng xin cảm ơn cô Nguyễn Thị Túy Lan, người đã trực tiếp hướng
dẫn em hoàn thành tốt bài báo cáo này.
Về phía công ty: em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến các anh chị:
- Anh Mack Aly - Giám đốc sàn giao dịch Bất động sản Quang Thanh đã trực tiếp
hướng dẫn em trong quá trình làm việc.
- Chị Phạm Thị Thu Hằng - Giám đốc đào tạo đã cho em cơ hội làm việc tại quý
công ty.
- Cuối cùng, em xin cảm ơn tất cả anh chị đồng nghiệp trong công ty, những người

đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi để em hòa nhập vào công ty.
Do quỹ thời gian thực tập có hạn, và đây cũng là lần đầu tiên viết báo cáo thực tập
tốt nghiệp, khó tránh khỏi những sai sót. Vì vậy, để bài viết được hoàn thiện hơn,
em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của cô cùng các anh chị trong công ty.
Kính chúc quý thầy cô cùng các anh chị nhân viên công ty cổ phần Bất động sản
Quang Thanh sức khỏe và thành công trong cuộc sống.
Em xin chân thành cảm ơn.
Trân trọng
Nguyễn Nhựt Minh
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
Tên đơn vị thực tập:
Họ và tên cán bộ hướng dẫn:
Điện thoại liên hệ:
Họ và tên sinh viên thực tập: Nguyễn Nhựt Minh
Hiện là sinh viên:
Khoa: Quản trị Kinh doanh, Trường Đại học Sài Gòn
Ngành: Quản trị Kinh doanh
Lớp: DQK1106
ĐÁNH GIÁ CỦA CƠ QUAN HOẶC CÁN BỘ HƯỚNG DẪN SINH VIÊN
THỰC TẬP
1/ Tinh thần trách nhiệm thái độ
Giỏi  Khá  TB – Khá  Trung bình 
2/ Ý thức tổ chức kỉ luật và chấp nhận yêu cầu đơn vị giờ giấc, thời gian thực tập
Giỏi  Khá  TB – Khá  Trung bình 
3/ Giao tiếp và ứng xử với các mối quan hệ trong thời gian thực tập
Giỏi  Khá  TB – Khá  Trung bình 
4/ Kết quả thực hiện công việc được cơ quan phân công:
Giỏi  Khá  TB – Khá  Trung bình 

5/ Các ý kiến nhận xét khác (nếu có)


ĐÁNH GIÁ CHUNG
Giỏi  Khá  TB – Khá  Trung bình 
………………………… , ngày…….tháng……năm 2014
(Người nhận xét vui lòng ghi rõ chức vụ, họ tên, và đóng dấu của đơn vị thực tập)
NHẬN XÉT VÀ PHIẾU CHẤM ĐIỂM BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ
TỐT NGHIỆP CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
Tên chuyên đề:

Sinh viên:
MSSV:
Lớp
1. NHẬN XÉT
Về hình thức



Về nội dung



Về thái độ và sự chuyên cần của sinh viên



2. PHIẾU CHẤM ĐIỂM
STT Nội dung Thang điểm Điểm
1 Hình thức và cấu trúc 2 đ

- Ngôn ngữ trong sáng, mạch lạc, không có lỗi
chính tả, lỗi in ấn.
0,5 đ
- Cấu trúc của chuyên đề hợp lý, bố cục chặt
chẽ, rõ ràng; trình bày đúng quy định.
1 đ
- Trích dẫn và trình bày tài liệu tham khảo, hình
vẽ, bảng rõ ràng và đúng quy định.
0,5 đ
2 Nội dung 7 đ
- Thu thập dữ liệu và phân tích tổng quan 1 đ
- Phân tích thực trạng:
+ Đánh giá vai trò và các yếu tố tác động
+ Khả năng phân tích/ đánh giá/ tìm hiểu hoạt
động của tổ chức
1 đ
2 đ
- Giải pháp đối với thực trạng phân tích 1 đ
- Mức độ thực hiện nhiệm vụ và kết quả đạt
được trong quá trình thực tập ( Giáo viên có thể
tham khảo nội dung nhận xét của tổ chức mà
sinh viên thực tập để làm cơ sở cho việc đánh
giá)
1 đ
- Biện pháp để hoàn thiện công việc được phân
công
1 đ
3 Thái độ và sự chuyên cần của sinh viên
(Mỗi sinh viên gặp giảng viên ít nhất 4 lần)
- Lần 1: Nghe hướng dẫn về cách thức thực

hiện
- Lần 2: Thống nhất đề cương
- Lần 3: Trao đổi nội dung trong quá trình viết
- Lần 4: Thống nhất kết quả của chuyên đề
1 đ
Tổng cộng điểm 10 đ
Lưu ý: + Giảng viên được phép chấm mức tối thiểu 0,25 điểm cho từng phần.
+ Điểm số là tổng cộng điểm sau khi đã được làm tròn.
Điểm số: Điểm chữ:
Xếp hạng:
Tp. Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2014
Giáo viên hướng dẫn

DANH SÁCH CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT
Cụm từ Viết tắt
Bất động sản BĐS
Trách nhiệm hữu hạn TNHH
Thành phố Tp.
Phòng quản lý sản phẩm PQLSP
PHẦN MỞ ĐẦU
Hoạt động môi giới là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm mục
đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh doanh
bất động sản. Hoạt động này là một hoạt động tuy mới được công nhận chính thức
tại Việt Nam nhưng nó đã thể hiện được sự cần thiết của mình đối với sự phát triển
của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung.
So với mặt bằng chung của thị trường bất động sản thế giới, thì thị trường bất động
sản của chúng ta còn khá mới mẻ. Không những thế, thị trường bất động sản Việt
Nam đang trong giai đoạn hình thành và từng bước phát triển. Vì vậy, để thúc đẩy
thị trường này cần có sự kết hợp của nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực. Trong đó, môi
giới bất động sản với tính chất là yếu tố trung gian , là cầu nối góp phần gắn kết

cung và cầu giúp cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ.
Mặt khác, trong xu thế hội nhập như hiện nay, việc phát triển thị trường bất động
sản là hết sức cần thiết để đáp ứng được xu thế mới . Vì vậy, trong quá trình thực
tập tại công ty cổ phần bất động sản Quang Thanh, thông qua tìm hiểu phân tích quá
trình thực hiện các thương vụ môi giới cùng với một số kiến thức có được, tôi xin
chọn đề tài “TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT
ĐỘNG SẢN QUANG THANH”. Do kiến thức cũng như thời gian thực tập có hạn,
bài viết khó tránh khỏi những sai sót, rất mong nhận được ý kiến đóng góp từ quý
thầy cô và các anh chị nhân viên trong công ty.
– Mục tiêu nghiên cứu: bên cạnh việc tìm hiểu, giới thiệu về hoạt động môi giới
bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Quang Thanh, sẽ nêu lên những
giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hoạt động môi giới này hơn nữa.
– Phạm vi nghiên cứu: trong giới hạn về thời gian thực tập và quan sát tại công ty
cổ phần Bất động sản Quang Thanh.
– Bố cục chuyên đề gồm các nội dung sau:
 Phần 1. Tổng quan về công ty cổ phần BĐS Quang Thanh
 Phần 2. Tìm hiểu hoạt động môi giới tại công ty cổ phần BĐS Quang Thanh
 Phần 3. Mô tả nhiệm vụ được phân công và kết quả đạt được
PHẦN 1
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN QUANG THANH
1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty
1.1.1 Giới thiệu chung
Tên công ty: Công ty Cổ phần bất động sản Quang Thanh
Logo công ty:
Địa chỉ:
− Nha Trang: 305 Lê Hồng Phong, phường Phước Long, thành phố Nha Trang
+ Điện thoại: (058) – 3883389 Fax: (058) – 3883389
− Hồ Chí Minh: 250 Nguyễn Thị Minh Khai, phường 6, quận 3, thành phố Hồ Chí
Minh
+ Điện thoại: (08) 38888720 Fax:(08) 39309577

Website: www.quangthanh.somee.com
Lĩnh vực hoạt động:
1.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển:
Với vai trò là nhà tư vấn chuyên nghiệp và nhà phân phối uy tín, công ty cổ phần
bất động sản (BĐS) Quang Thanh mong muốn đóng góp và mang lại sự thành công
cho đối tác và khách hàng. Qua đó, cùng góp sức để phát triển thị trường BĐS vững
mạnh.
Công ty cổ phần BĐS Quang Thanh được thành lập vào ngày 20 tháng 08 năm
2007 với tên là công ty trách nhiệm hữu hạn thương mại (TNHH TM) Quang
Thanh, có trụ sở tại 305 Lê Hồng Phong, phường Phước Long, thành phố (Tp.) Nha
Trang, tỉnh Khánh Hòa. Giấy Chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4200707516 do
phòng Đăng ký kinh doanh thuộc sở Kế hoạch và Đầu tư Tp Hồ chí Minh ký ngày
24/05/2012 ( thay đổi lần thứ 10 vào năm 2014 ).
Chi nhánh công ty cổ phần BĐS Quang Thanh tại Tp. Hồ Chí Minh được thành lập
vào ngày 16 tháng 08 năm 2010, có trụ sở tại Tòa nhà Mỹ Vinh số 250 Nguyễn Thị
Minh Khai, phường 6, quận 3. Từ đó, công ty tập trung phân phối các dự án tại khu
vực Tp. Hồ Chí Minh, đặc biệt là các khu vực quận 9, quận 11, huyện Nhà Bè….
Năm 2012, công ty chính thức chuyển từ công ty TNHH tư vấn và đầu tư Quang
Thanh thành công ty cổ phần BĐS Quang Thanh, qua đó tính chuyên nghiệp và
dịch vụ khách hàng ngày càng được nâng cao, và cam kết luôn cống hiến vì lợi ích
tốt nhất của khách hàng.
Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, với đội ngũ lãnh đạo và nhân viên
chuyên nghiệp, công ty đã không ngừng nâng cao tác phong chuyên nghiệp và cung
cấp ra thị trường các sản phẩm có giá trị vượt trội, uy tín và dịch vụ tốt nhất. Có thể
nói Quang Thanh là đơn vị tư vấn, quản lý và phân phối BĐS hàng đầu, là lựa chọn
tốt nhất cho khách hàng tại Việt Nam và là đối tác chiến lược của các chủ đầu tư có
uy tín và năng lực cao, chẳng hạn như:
− Công ty cổ phần Savimex - một thương hiệu hàng đầu trong ngành chế biến gỗ
xuất khẩu Việt Nam
− Công ty TNHH xây dựng và sản xuất Hưng Lộc Phát: doanh nghiệp uy tín nhiều

năm tại Việt Nam trong ngành vật liệu xây dựng
− Tổng công ty cổ phần Phong Phú, một trong những tập đoàn kinh tế đa ngành
hùng mạnh hàng đầu Việt Nam
− Tổng công ty Nông nghiệp Sài Gòn là một doanh nghiệp nhà nước trực thuộc
Uỷ ban nhân dân Tp. Hồ Chí Minh đã có hơn 15 năm kinh nghiệm…
Hiện nay, với đội ngũ chuyên viên tư vấn BĐS có trình độ chuyên môn cao, thái độ
nhiệt tình, tận tâm, sẵn sàng đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng là phong cách
làm việc của công ty. Ngoài ra, công ty luôn phấn đấu vì một khẩu hiệu tâm huyết: “
trao cơ hội, nhận niềm tin”.
1.2 Chức năng, nhiệm vụ và định hướng phát triển của công ty
1.2.1 Chức năng của công ty
− Phân phối các sản phẩm BĐS của các chủ đầu tư
− Cung cấp trọn gói các dịch vụ BĐS chuyên nghiệp và toàn diện như: nhà ở, văn
phòng, khu công nghiệp, khu bán lẻ, khu giải trí, y tế, nông thôn, khách sạn và
các đề án phát triển kết hợp
1.2.2 Nhiệm vụ và định hướng phát triển:
1.2.2.1 Nhiệm vụ
− Tầm nhìn:
Trở thành Công ty phát triển Bất Động Sản chuyên nghiệp tại Nha Trang và
TPHCM thông qua việc phát triển dịch vụ “Sản Phẩm Xanh Thân Thiện với
Môi Trường và dịch vụ Du Lịch”
− Sứ mạng:
Công ty cam kết kiến tạo những môi trường sống – làm việc – giải trí nhằm
mang đến những giá trị lâu dài cho cộng đồng bằng năng lực vượt trội của
chính mình cũng như đạt được giá trị thặng dư bền vững cho các nhà đầu tư
1.2.2.2 Định hướng phát triển:
− Tiếp tục xây dựng và phát triển công ty, giữ vững là một công ty có thương hiệu
và uy tín trên thị trường BĐS.
− Tiếp tục đầu tư mở rộng mạng lưới sản phẩm để có thể đáp ứng được nhu cầu
ngày càng khắc khe của khách hàng.

− Nâng cao chất lượng, dịch vụ và văn hóa công ty ngày càng vững mạnh.
1.3 Kết quả sản xuất kinh doanh giai đoạn 2012-2013
Bảng 1.3 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh (đơn vị: tỷ đồng)
STT Khoản mục 2011 2012 2013
1 Doanh thu (Tỷ đồng) 31 39 42
2 Chi phí 18.6 23.4 25.2
3 Lợi nhuận gộp (EBIT) 12.4 15.6 16.8
4 Lãi vay (I) 1 1.4 1.5
5 Lợi nhuận trước thuế (EBT) 11.4 14.2 15.3
6 Thuế ( T) 25% 2.85 3.55 3.825
7 Lãi ròng (EAT) (Tỷ đồng) 8.55 10.65 11.475
Nguồn: Phòng Tài chính – Kế toán
Biểu đồ 1.3.1 Doanh thu của công ty ( 2011 - 2013)
Nh
ận xét: Qua số liệu thống kê, ta có thể thấy tình hình doanh thu của công ty trong
những năm vừa qua tương đối ổn định. Mặc dù tình hình kinh tế khó khăn, thị
trường BĐS ảm đạm nhưng doanh thu của công ty vẫn tăng qua từng năm. Sở dĩ có
kết quả này là do công ty có nguồn sản phẩm đa dạng phù hợp với nhu cầu thị
trường, đồng thời do hiệu quả của các chiến lược marketing mà công ty mang lại.
Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng vẫn chưa cao, đây là một tồn tại mà công ty cần tập
trung xử lý trong thời gian tới.
Biểu đồ 1.3.2:Lãi ròng của công ty ( 2011 - 2013)
Nhận xét: Nhìn chung, lãi ròng của công ty vẫn đang có xu hướng tăng. Tuy nhiên,
do tình hình thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn nên tốc độ tăng trưởng lãi ròng
đang giảm mạnh ( 2011: 65.79%, 2012: 36.9%). Đây là một điều mà Ban giám đốc
công ty cần đặc biệt quan tâm để có những định hướng và hướng đi đúng đắn cho
công ty trong thời buổi kinh tế khó khăn
Biểu đồ 1.3.3:Tỷ lệ lãi ròng/ doanh thu ( 2011 - 2013)
Nhận xét: Công ty có tỷ lệ lãi ròng/doanh thu qua các năm khoảng 27%. Một kết
quả tương đối khả quan trong thời kỳ thị trường BĐS đang khó khăn.

Đánh giá chung về tình hình hoạt động kinh doanh của công ty
− Thuận lợi
+ Công ty hoạt động có uy tín, có thương hiệu trong lòng khách hàng.
+ Đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp và nhiệt tình.
+ Công ty có mục tiêu rõ ràng và có chiến lược bán hàng thích hợp trong từng
giai đoạn.
+ Hiện nay, chính phủ và hiệp hội BĐS có nhiều giải pháp để tháo dỡ khó khăn
cho thị trướng BĐS trong năm 2014 và thời gian tới.
− Khó khăn
+ Hiện nay, đang trong thời kỳ khủng hoảng kinh tế, nên các ngành nghề đều
gặp nhiều khó khăn, nguồn vốn đầu tư cho BĐS ngày càng giảm.
+ Thị trường BĐS ngày cành cạnh tranh khốc liệt, sự thay đổi nhu cầu khách
hàng từng bước nâng lên rõ rệt.
+ Công tác đào tạo nhân sự chưa được chú trọng. Kỹ năng nhân viên có được
đa phần ở cấp cơ sở nên chưa chuyên sâu.
1.4 Tình hình lao động
Với chính sách thu hút nhân tài hiệu quả, đội ngũ nhân sự của công ty ngày càng gia
tăng về số lượng và chất lượng theo quy mô phát triển với khoảng 40 nhân viên
hoạt động chính thức thuộc tất cả các phòng ban. Thêm vào đó, đội ngũ nhân viên
trong công ty luôn có tâm huyết, hoài bão, sáng tạo và được đào tạo bài.
Ngoài ra, công ty luôn tạo điều kiện cho các sinh viên được thực tập tại cơ quan
cũng như triển khai các chương trình đào tạo nhằm bồi dưỡng và tìm kiếm người tài
cho công ty từ đội ngũ sinh viên đầy tiềm năng này.
Có thể nói Quang Thanh có nguồn nhân lực dồi dào và một chiến lược gầy dựng đội
ngũ nhân viên khá hay. Yêu cầu đầu vào không quá khắt khe nhưng sẽ rất áp lực khi
đã quyết định đi trên con đường này. Càng về sau, quá trình làm việc sẽ sàn lọc và
chọn ra đội ngũ đầy tiềm năng, đảm bảo được nguồn nhân lực cho các hoạt động
phân phối tiếp theo của công ty. Tuy nhiên, điều này khiến công ty tốn nhiều chi phí
đào tạo ban đầu để bổ sung kiến thức cho nhân viên mới.
1.5 Tình hình tài sản và cơ sở vật chất của công ty

Là công ty hoạt động chính trong lĩnh vực môi giới, công ty trang bị đầy đủ các
thiết bị phục vụ hữu hiệu cho việc tìm kiếm thông tin cũng như việc lập và sửa các
hợp đồng theo yêu cầu của khách hàng một cách nhanh chóng như máy in, máy
tính, mạng xã hội,…đảm bảo thuận lợi cho việc trao đổi và xử lý thông tin.
1.6 Giới thiệu cụ thể về phòng ban Marketing tại công ty Cổ phần BĐS Quang
Thanh
1.6.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty
1.6.1.1 Sơ đồ: ( Nguồn: Phòng Hành chính – Nhân sự )
1.6.1.2 Chức năng, nhiệm vụ của từng phòng ban
a. Giám đốc:
Đại hội đồng cổ đông
Ban kiểm soát
Hội đồng quản trị
Tổng giám đốc
Trợ lý TGĐ
Kiểm soát nội bộ
Phó TGĐ
đầu tư
Phó TGĐ
kinh doanh
Phó TGĐ
xây dựng
Phó TGĐ
tài chính
Đầu
tư
Thiết kế
kiến
trúc
Nhân sự-

pháp lý
Quản lý
xây dựng
Mua
sắm
Tiếp
thị
Bán
hàng
QL bất
động
sản
Tài
chính
Kế
toán
Hành
chính
quản trị
− Quản trị tổng thể tất cả các hoạt động của công ty, bao gồm tài chính, nhân sự,
kinh doanh và các hoạt động hằng ngày của công ty, chỉ đạo, điều hành các bộ
phận liên kết thực hiện kế hoạch, nhiệm vụ kinh doanh theo quy chế quản lý,
hoạt động nội bộ.
− Tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty.
− Triển khai các quyết định của Chủ tịch Hội đồng quản trị.
− Bảo toàn và phát huy hiệu quả sử dụng vốn đầu tư của công ty.
b. Phó Giám đốc
− Hỗ trợ Giám đốc trong từng lĩnh vực cụ thể và chịu trách nhiệm trước Giám đốc
về các nội dung công việc được phân công và những công việc được Giám đốc
ủy quyền.

c. Phòng kế toán
− Kiểm tra, giám sát việc thực hiện công tác tài chính kế toán của công ty. Phân
tích, đánh giá hiệu quả tài chính của công ty theo từng thời kỳ, kiểm soát và thực
hiện các biện pháp khắc phục những tồn tại, thiếu sót trong quản lý thu chi và sử
dụng tài chính của công ty.
− Tìm kiếm các nguồn vốn với chi phí sử dụng vốn tốt nhất, nhằm phục vụ nhu
cầu tài chính ngắn hạn và chiến lược phát triển trung và dài hạn của công ty.
d. Phòng hành chính nhân sự
− Phát triển thực hiện các chính sách nhân sự (tuyển dụng, đào tạo, phát triển,
lương, thưởng, phúc lợi…), nội quy, quy định của công ty. Xây dựng các tiêu
chuẩn, hệ thống đánh giá nhân sự về các vấn đề liên quan như: năng lực, kết quả
thực hiện công việc.
− Kiểm tra, giám sát việc sử dụng quyền hạn, chấp hành các chính sách, chỉ thị và
quyết định liên quan đến nhân sự của công ty. Tổ chức đào tạo kỹ năng, nghiệp
vụ, đánh giá trình độ năng lực cho cán bộ nhân viên công ty.
− Có nhiệm vụ quản lý toàn bộ nhân viên của công ty, thực hiện các chức năng
quản lý và đào tạo nguồn nhân lực và phụ trách công tác hành chính văn thư của
công ty.
e. Phòng kinh doanh
− Làm dịch vụ môi giới BĐS và phụ trách các Văn phòng giao dịch BĐS về
nghiệp vụ.
− Dịch vụ tiếp thị và phân phối độc quyền cho các nhà đầu tư dự án BĐS như căn
hộ chung cư, căn hộ cao cấp cho thuê tại các trung tâm đô thị.
− Thực hiện các dịch vụ hỗ trợ giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê BĐS.
1.6.2 Cơ cấu tổ chức của phòng kinh doanh
a. Sơ đồ
(Nguồn: Phòng hành chính – nhân sự)
b. Chức danh, nhiệm vụ:
Chức danh Nhiệm vụ
Trưởng phòng kiêm

Giám đốc sàn giao dịch
BĐS Quang Thanh
(anh Mack A Ly)
- Chịu trách nhiệm trước giám đốc công ty về hoạt động
và hiệu quả của phòng kinh doanh
- Quản lý, điều hành và giám sát công việc của nhân viên
thuộc phòng kinh doanh
- Phối hợp với phòng nhân sự trong công tác trong công
tác tuyển dụng và đào tạo nhân viên phòng kinh doanh
Nhân viên chính thức
(10 nhân viên)
Thực tập sinh ( khoảng
15 sinh viên)
- Thực hiện theo sự chỉ dẫn của cấp trên
- Phân phối sản phẩm công ty đang kinh doanh
Nhìn chung, cơ cấu tổ chức phòng kinh doanh của công ty Quang Thanh khá đơn
giản nhưng lại cực kì hiệu quả. Theo cơ cấu này, chúng ta thấy được:
– Về phía sinh viên thực tập: có thể nhận được sự hướng dẫn và hỗ trợ trực tiếp từ
trưởng phòng, có quyền lợi được phân phối tất cả các sản phẩm công ty đang
kinh doanh giống như một nhân viên chính thức.
Trưởng phòng
Nhân viên chính thức Sinh viên thực tập
– Về phía nhân viên chính thức: cơ cấu này tạo động lực cho nhân viên chính thức
cố gắng nhiều hơn nữa khi những phong trào thi đua phân phối sản phẩm với
các sinh viên thực tập do trưởng phòng triển khai.
– Về phía trưởng phòng: có thể theo dõi được năng lực làm việc của tất cả nhân
viên trong phòng kinh doanh từ nhân viên chính thức cho đến sinh viên thực tập.
Hơn thế nữa, có thể quan sát ngầm đội ngũ sinh viên thực tập và chọn ra những
người ưu tú và tiềm năng nhất bổ sung vào đội ngũ nhân viên chính thức của
công ty.

Tóm lại, cơ cấu phòng kinh doanh dù đơn giản nhưng mang lại kết quả rất lớn. Cơ
cấu này không những giúp bổ sung được đội ngũ nhân viên chính thức của phòng
kinh doanh mà còn giúp công ty giảm thiểu chi phí phỏng vấn, tuyển chọn nhân
viên thử việc.
PHẦN 2
TÌM HOẠT HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG
SẢN QUANG THANH
2.1 Khái niệm môi giới:
Theo từ điển bách khoa Tiếng Việt thì môi giới được định nghĩa là: chủ thể (một cá
nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng,…) là trung gian cho hai hay nhiều chủ thể
khác nhau tạo được quan hệ trong giao tiếp và kinh doanh. Hay có thể nói: Môi giới
là hoạt động kết nối giữa hai hay nhiều chủ thể với nhau để hoạt động các chủ thể
đó đạt hiệu quả cao hơn. Hoạt động môi giới xuất hiện khi :
− Xuất hiện quan hệ giữa các bên (bên cung và bên cầu về BĐS).
− Các bên không thể giải quyết được công việc của mình hay giải quyết không
hiệu quả.
− Tồn tại người thứ ba, là nhà môi giới có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết
những công việc liên quan đến các bên.
Vậy môi giới BĐS có thể hiểu là: hoạt động thực hiện công việc cho những người
khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS. Kết quả của
những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng
mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới.
2.2 Kỹ năng cần có khi môi giới BĐS
Bất kì một khách hàng nào tìm đến lĩnh vực BĐS cũng rất cẩn trọng và suy nghĩ
khá kĩ để có thể đưa ra quyết định cuối cùng của mình. Dù đầu tư hay là để ở thì đó
vẫn là số tiền khá lớn để sở hữu một sản phẩm cũng như những đặc trưng mà lĩnh
vực BĐS có được. Chính vì điều này, kĩ năng mà những nhà môi giới BĐS có được
là yếu tố quyết định đến sự thành công trong giao dịch nói chung cũng như sự tồn
vong của bất kì một tổ chức BĐS nói riêng, cụ thể ở đây chính là công ty cổ phần
BĐS Quang Thanh.

2.2.1 Kỹ năng thu thập, xử lý thông tin
Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là “máu” cho cơ thể - dịch vụ môi giới
BĐS, là yếu tố quyết định sức mạnh và độ chuyên nghiệp của các công ty môi giới.
Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnh
quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới mà không một ngành nghề nào trong thị
trường BĐS có.
Trong xu thế phát triển, hội nhập và cuộc sống năng động hiện nay, để sở hữu một
căn nhà như mong muốn không phải là vấn đề đơn giản, phải tốn rất nhiều thời gian
và chi phí. Hệ thống thông tin BĐS chỉ là nguồn cung cấp dữ liệu phục vụ cho việc
xây dựng chứ không phải là công cụ.Vì vậy vai trò của thu thập và xử lý thông tin
luôn luôn đi cùng nhau để mang lại hiệu quả cao nhất cho nhà môi giới.
Trong thực tế, mỗi một BĐS đều mang cho mình nhiều đặc điểm, đó có thể là tính
hấp dẫn bởi các tiện ích mà khách hàng có thể nhận được khi sở hữu chúng hoặc
cũng có thể là một vài khiếm khuyết nào đó. Chính vì vậy, trước khi tìm kiếm khách
hàng, nhà môi giới cần tiến hành xem xét và thu thập thông tin BĐS một cách kỹ
càng, đó chính là cầu nối để khách hàng đến gần và cũng là bí quyết giúp nhà môi
giới thành công hơn trong các giao dịch với khách hàng.
Ý thức về điều đó, khi chạy một dự án, dù là nhà lẻ hay khu chung cư, công ty
Quang Thanh đều đào tạo cho nhân viên việc thu thập thông tin, chẳng hạn như: vị
trí, tiện ích bên trong và xung quanh dự án,nội thất,…Sau đó, công ty sẽ hướng dẫn
cách cô đọng tất cả thông tin thành một mẫu tin đăng hoàn chỉnh. Chỉ khi nhân viên
nắm chắc được dự án và vượt qua vòng kiểm tra của quản lý thì mới chính thức
được bắt tay vào thực thi dự án. Ở đây, ta có thể thấy rằng công ty rất đề cao việc
thu thập này, từ đó đến nay, dường như công tác thu thập không gặp bất kì trở ngại
nào.
2.2.1.1 Xác định vị trí, đặc điểm của BĐS
Đây là những thông tin cơ bản nhất mà bất cứ nhà môi giới nào cũng cần thu thập.
Việc thu thập này sẽ làm tăng độ chuyên nghiệp của nhà môi giới trong mắt người
bán và người mua. Điều đó giúp tạo ấn tượng ban đầu tốt và là cơ sở đầu tiên dẫn
đến giao dịch thành công. Những thông tin về khía cạnh này gồm có:

− Địa điểm, địa chỉ của BĐS: Cần ghi rõ mảnh đất thuộc lô, tờ bản đồ số, số nhà,
đường, phường (xã), quận(huyện),…Việc xác định chính xác các thông tin này
giúp nhà môi giới có thể tìm hiểu kĩ hơn về tính pháp lý của BĐS đó…
− Tiện ích xung quanh và khoảng cách: việc xác định khoảng cách này giúp nhà
môi giới có những nhận định chính xác về giá trị của BĐS và nó có phù hợp với
những yêu cầu mà khách hàng đưa ra hay không?
− Hướng nhà đất: mỗi khách hàng có một sở thích về phong thủy khác nhau, có
người thích hướng đông để nhận ánh sáng vào bình minh, lại có người thích
hướng tây để nhận ánh sáng vào buổi chiều. Vì vậy, việc xác định hướng nhà có
thể giúp nhà môi giới nắm bắt được tâm lí khách hàng và hướng họ tới những
căn hộ thật sự phù hợp.
− Hình dạng mảnh đất, hình dạng căn hộ.
− Tầm nhìn, cảnh quan xung quanh ngôi nhà và toàn khu vực đó: sẽ là rất quan
trọng đối với những khách hàng có tính cách mạnh mẽ, muốn hưởng thụ không
khí từ khoảng không gian rộng lớn và đặc biệt quan trọng khi ngày nay các công
trình xây dựng khác luôn được phát triển theo chiều cao.
− Loại nhà, hình thể, kích thước, không gian.
− Hàng xóm liền kề, an ninh khu vực: điều này tác động rất lớn đến tâm lý của
khách hàng trong việc lựa chọn có nên tiến hành giao dịch hay không nếu hàng
xóm của mình là một người khó tính hay tốt bụng; an ninh khu vực đó tốt hay
rất tồi, cuộc sống bị đe dọa, sống trong lo lắng, …
Tóm lại, các yếu tố nêu trên không chỉ ảnh hưởng đến đời sống của khách hàng khi
thực hiện việc mua, thuê mà còn ảnh hưởng đến khả năng về phát triển kinh tế, khả
năng sinh lời của BĐS trong tương lai.Chính vì vậy, nhà môi giới cần xem xét và
ghi chép cụ thể tại hiện trường BĐS đó để có thể đưa ra các biện pháp thuyết phục
khách hàng của mình hiệu quả nhất.
2.2.1.2 Những thông tin về tình trạng kỹ thuật tòa nhà
Đối với BĐS gồm cả nhà và đất thì những thông tin này làm cơ sở để có thẩm định
giá nhà từ đó định giá được giá trị của toàn bộ BĐS. Vì vậy, nhà môi giới cần nắm
bắt tất cả những thông tin có trong bản thiết kế chi tiết xây dựng của dự án.

− Diện tích đất xây dựng, diện tích sàn sử dụng.
− Loại hình nhà, kiến trúc ngôi nhà chất lượng công trình, khấu hao sử dụng.
− Chi tiết chất liệu (sàn, kết cấu móng, tường, sơn,…) thời gian sử dụng, chế độ
bảo dưỡng….
2.2.1.3 Những thông tin về trang thiết bị
Đây là những thông tin về hạ tầng cơ bản ảnh hưởng đến đến khả năng hiệu dụng
cơ bản sau này của BĐS, chẳng hạn như:
− Hệ thống điện, nước, chiếu sáng, hệ thống dẫn chất thải bên trong và bên ngoài
ngôi nhà; hệ thống thang máy, cầu thang.
− Các hệ thống phục vụ trong nhà khác: hệ thống điều hoà nhiệt độ, đường điện
thoại, cáp truyền hình, đường truyền mạng,…
− Những đồ vật để lại của BĐS: điều hòa, quạt, bồn tắm, máy nóng lạnh, tủ lạnh,
máy hút mùi,…Những vật này nên ghi rõ nhãn mác, kiểu dáng, thời gian đã sử
dụng, tình trạng sử dụng hiện tại, để tránh tình trạng những đồ vật đó bị thay
thế đồ mới bằng đồ cũ, đồ tốt thành đồ kém chất lượng sau khi đã kí hợp đồng,
làm thiệt hại đến lợi ích của khách hàng mà mình đại diện.
Đối với căn hộ chung cư, ta cũng cần quan tâm đến hệ thống trang thiết bị sử dụng
chung như hệ thống trang thiết bị sử dụng chung như: hệ thống phòng cháy chữa
cháy, hệ thống thang máy, hệ thống điện hành lang, hệ thống xử lý rác thải…
Tất cả những thông tin về trang thiết bị tốt nhất nên có máy ảnh chụp lại bằng hình
ảnh để lưu vào hồ sơ BĐS.
2.2.1.4 Tình trạng pháp lý
− Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có
đứng tên chính chủ hay không là một trong những yếu tố pháp lý được quan tâm
hàng đầu quyết định thương vụ mua bán.
− “BĐS hiện có sử dụng vào mục đích cầm cố, thế chấp,…hay không? Vấn đề này
rất dễ kiểm tra nhưng nếu nhà môi giới không để ý sẽ dễ bị lừa, gây thiệt hại
kinh tế.
− Có tranh chấp với hàng xóm về ranh giới thửa đất hay không, có tranh chấp tài
sản giữa người nhà với nhau hay không,…những thông tin này rất cần thiết nhà

môi giới phải quan tâm vì sẽ rất dễ làm mất uy tín của mình và công ty.
− Những thông tin về quy hoạch vùng, quy hoạch không gian, các cơ sở hạ tầng
kỹ thuật khác, các dịch vụ công cộng, nơi có BĐS đang toạ lạc. Với những
thông tin chính xác về quy hoạch sẽ giúp người mua an tâm hơn, thậm chí có
nhiều hy vọng về giá trị tương lai của BĐS, khiến BĐS thêm phần hấp dẫn.
2.2.1.5 Những yếu tố lịch sử- xã hội
− Lịch sử BĐS: (thời gian,người sử dụng, người xây dựng, quá trình phát triển) có
rất nhiều khách hàng quan tâm đến thông tin này do mê tín. BĐS có lịch sử đẹp
sẽ rất thuận lợi khi giao dịch, đây cũng là thông tin quý mà nhà môi giới cần
khai thác để chinh phục khách hàng.
− Môi trường xã hội, dân cư hay còn gọi là môi trường sống xung quanh, yếu tố
này quyết định rất lớn đến giá trị của BĐS và khả năng thực hiện giao dịch.
Khách hàng sẵn sàng trả tiền nhiều hơn để được sống tại môi trường có trình độ
dân trí cao hơn, an ninh tốt, văn minh hơn có mặt bằng sinh hoạt lịch sự hơn…
− Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: đôi khi yếu tố này lại mang yếu tố quyết
định thương vụ có thành công hay không. Vì đây là những yếu tố mang tính tâm
linh nên nó tuỳ vào tâm lý từng khách hàng khác nhau. Đây là yếu tố để nhà môi
giới phát huy nghệ thuật khai thác tâm lý khách hàng. Am hiểu về phong thuỷ là
kỹ năng cần thiết của một nhà môi giới giỏi.
2.2.1.6 Đánh giá khả năng sinh lợi của BĐS.
− Đó là việc phân tích và đưa ra những đánh giá về tiềm năng sinh lợi của BĐS.
Việc đánh giá chính xác một BĐS là phù hợp với mục đích để ở, để kinh doanh
dịch vụ hay dùng để làm văn phòng cho thuê,…. từ đó tìm kiếm đúng đối tượng
khách hàng có nhu cầu là điểm khởi tạo cho một giao dịch thành công.