TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HỒ CHÍ MINH
CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO ĐẶC BIỆT

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
NGÀNH TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN
HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN
VIỆT NAM – CHI NHÁNH SỞ GIAO
DỊCH 2
SVTH: Nguyễn Viết Hải
MSSV: 0954032163
NGÀNH: Tài chính ngân hàng
GVHD: Ths Vũ Thị Lệ Giang

Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2013


Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn đến quý Thầy, Cô trường Đại học Mở
Thành phố Hồ Chí Minh, những người đã trực tiếp giảng dạy, truyền đạt kiến thức bổ
ích cho tơi, đó là những hành trang q giá để tôi bước vào sự nghiệp trong tương lai.
Tôi xin cảm ơn chương trình Đào tạo Đặc biệt, trường ĐH Mở Thành phố Hồ
Chí Minh đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tơi trong q trình thực tập và thực hiện
báo cáo.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến Giáo viên hướng dẫn là Cơ Vũ Thị Lệ Giang đã tận

tình, quan tâm, giúp đỡ tôi trong thời gian qua không những về kiến thức chun mơn
mà cịn về kinh nghiệm thực tế của cô.
Tôi xin cảm ơn đến ban lãnh đạo cũng như các anh chị trong phòng QHKH
Doanh nghiệp 3, Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam – CN Sở giao dịch 2
đã dành thời gian chỉ bảo, hướng dẫn, tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất để tơi có thể tìm
hiểu và thu thập thơng tin cũng như những kinh nghiệm thực tế rất đáng q để tơi có
thể hồn thành tốt khóa luận tốt nghiệp này.

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Viết Hải

SVTH: Nguyễn Viết Hải

i


Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................

.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................

SVTH: Nguyễn Viết Hải

ii


Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2


GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

DANH MỤC VIẾT TẮT
TỪ VIẾT TẮT

NGHĨA CỦA TỪ

BĐS

Bất động sản

BIDV

Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và phát
triển Việt Nam

CN

Chi nhánh

NH

Ngân hàng

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

QHKH


Quan hệ khách hàng

QLRR

Quản lý rủi ro

SGD

Sở Giao dịch

TCTD

Tổ chức tín dụng

TMCP

Thương mại cổ phần

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

SVTH: Nguyễn Viết Hải

iii


Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang


MỤC LỤC
CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU ...................................................................................................... 1 
1.1. Tổng quan và lý do chọn đề tài ..................................................................................... 1 
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................................... 2 
1.3. Phạm vi và thời gian phân tích ..................................................................................... 2 
1.4. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................................. 2 
1.5. Kết cấu khóa luận tốt nghiệp ........................................................................................ 2 
CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP ......................................................................................................................................... 2 
2.1. Khái niệm bất động sản và bất động sản thế chấp...................................................... 3 
2.1.1. Bất động sản .............................................................................................................. 3 
2.1.2. Bất động sản thế chấp................................................................................................ 5 
2.2. Định giá bất động sản .................................................................................................... 6 
2.2.1. Khái niệm .................................................................................................................. 6 
2.2.2. Các nguyên tắc định giá bất động sản ....................................................................... 7 
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng giá trị của bất động sản ......................................................... 8 
2.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản ................................................................. 10 
CHƯƠNG 3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TẠI BIDV – CN SGD2 ........................................................................................................... 18 
3.1. Giới thiệu chung về BIDV – CNSGD2 ....................................................................... 18 
3.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của BIDV ......................................................... 18 
3.1.2. Quá trình hình thành và phát triển của BIDV – CN SGD 2 .................................... 19 
3.1.3. Các hoạt động chính của BIDV – CNSGD2 ........................................................... 20 
3.1.4. Cơ cấu tổ chức của BIDV – CN SGD 2 .................................................................. 20 
3.1.5. Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV – CNSGD2............................................ 23 
3.2. Giới thiệu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV- CNSGD2 ............ 25 
3.3. Quy định chung trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDVCNSGD2............................................................................................................................... 25 
3.3.1. Thành lập tổ định giá ............................................................................................... 25 
3.3.2. Hệ số giá trị tài sản bảo đảm ................................................................................... 26 


SVTH: Nguyễn Viết Hải

iv


Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

3.3.3. Hồ sơ thẩm định bất động sản ................................................................................. 27 
3.4. Nội dung thẩm định bất động sản .............................................................................. 28 
3.4.1. Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản .................................................... 28 
3.4.2. Thẩm định về quy hoạch nơi bất động sản tọa lạc .................................................. 28 
3.4.3. Thẩm định khả năng chuyển nhượng của bất động sản .......................................... 28 
3.4.4. Thẩm định tình trạng thực tế, pháp lý của bất động sản ......................................... 28 
3.4.5. Định giá bất động sản .............................................................................................. 29 
3.4.6. Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CN SGD 2 .......................... 30 
3.5. Ví dụ thực tế về định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CNSGD2 ................... 31 
3.6. Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại BIDV- CNSGD2 ............................ 38 
3.6.1. Những kết quả đạt được, thuận lợi và khó khăn trong cơng tác định giá bất động
sản thế chấp tại BIDV – CNSGD2 .................................................................................... 38 
3.6.2. Những tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại.................................................... 41 
CHƯƠNG 4. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI BIDV – CN SGD 2 ............................................................. 44 
4.1. Vai trò của định giá bất động sản thế chấp trong bối cảnh hiện nay ...................... 44 
4.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV –
CNSGD2............................................................................................................................... 45 
4.2.1. Hoàn thiện và phối hợp các phương pháp định giá ................................................. 45 
4.2.2. Quy cách xác định giá trị cơng trình gắn liền với đất ............................................. 45 

4.2.3. Xây dựng hệ thống dữ liệu và thông tin cho các cuộc định giá ............................. 45 
4.2.4. Nâng cao năng lực, kinh nghiệm của cán bộ định giá............................................. 46 
4.3. Kiến nghị ....................................................................................................................... 47 
4.3.1. Kiến nghị với Hội sở BIDV .................................................................................... 47 
4.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước........................................................................ 47 
4.3.3. Kiến nghị với Nhà nước. ......................................................................................... 47 
PHẦN KẾT LUẬN ................................................................................................................. 50 

SVTH: Nguyễn Viết Hải

v


Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1 Kết quả hoạt động kinh doanh 2010-2012 của BIDV – CN SGD 2
Bảng 3.2. Hệ số giá trị tài sản bảo đảm
Bảng 3.3. Xếp hạng khách hàng và chính sách cấp tín dụng tại BIDV –CN
SGD2
Bảng 3.4. Tỷ lệ dư nợ có TSBĐ/ Tổng dư nợ của BIDV –CN SGD 2
Bảng 3.5. Tỷ lệ nợ xấu của BIDV – CN SGD 2

SVTH: Nguyễn Viết Hải

vi



Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ tổ chức BIDV – CN SGD 2
Hình 3.2. Huy động vốn 2010-2012 của BIDV – CN SGD 2
Hình 3.3. Dư nợ tín dụng 2010-2012 của BIDV – CN SGD 2
Hình 3.4. Lợi nhuận trước thuế 2010-2012 của BIDV – CN SGD 2
Hình 3.5. Quy trình định giá bất động sản thế châp tại BIDV – CNSGD2

SVTH: Nguyễn Viết Hải

vii


Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU
1.1. TỔNG QUAN VÀ LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Ngân hàng hiện nay có vai trị rất quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Nó
được coi là hệ tuần hồn vốn của nền kinh tế từng quốc gia và tồn cầu. Chính vì thế
mà ngân hàng ngày càng trở nên thiết yếu, nó vừa nắm cán cân, vừa quyết định sự
thành bại của nền kinh tế của một quốc gia nói riêng và sự phát triển kinh tế tồn cầu
nói chung. Trong điều kiện kinh tế như hiện nay, ngân hàng gặp khơng ít những khó
khăn trong vấn đề huy động vốn khi mà lãi suất liên tục giảm mạnh trong thời gian vừa
qua. Việc không cung ứng đủ nguồn vốn cho thị trường sẽ tác động mạnh đến nền kinh
tế quốc gia. Trong thời gian gần đây, nợ xấu đang là vấn đề đang được quan tâm . Từ

năm 2010 đến nay, nợ xấu của các TCTD không ngừng tăng nhanh. Theo số liệu báo
cáo của các TCTD, nợ xấu cuối năm 2010 là 2,5%, cuối năm 2011 là 3,2% và tính đến
tháng 6/2012, nợ xấu tồn hệ thống là 117.723 tỷ đồng, chiếm khoảng 4,47% tổng dư
nợ. Tuy nhiên con số này lại bị khơng ít chun gia và tổ chức nghi ngờ là quá nhỏ so
với thực tế. Trước sức ép đó, vào ngày 13/07/2012, NHNN chính thức cơng bố con số
nợ xấu vào thời điểm 31/03/2012 theo tính tốn là 8,6% tương đương 202 nghìn tỷ
đồng. Trong đó thì nợ nhóm 5, nhóm nợ có khả năng mất nhất vẫn chiếm hơn 40% nợ
xấu. Thực tế thì với tình trạng nợ xấu ngày càng gia tăng và chiếm tỷ trọng lớn như
hiện nay thì rất đáng lo ngại. Đối với một khoản vay, ngồi câu hỏi “ Nó sẽ sinh lời
bao nhiêu?” thì câu hỏi “ Có thu hồi lại được không?” cũng quan trọng không kém.
Một trong những tiêu chí để xác định khả năng thu hồi nợ đó chính là TSBĐ.
Tình hình nợ xấu hiện tại ở Việt Nam khá phức tạp. Hiện có 16% nợ xấu khơng
có TSBĐ, 84% số nợ xấu có TSBĐ có giá trị bằng 135% so với nợ xấu. Có nhiều loại
tài sản có thể trở thành tài sản bảo đảm từ quyền sử dụng đất, máy móc thiết bị cho
đến các giấy tờ có giá… Việc xác định giá trị các tài sản này có ý nghĩa vơ cùng quan
trọng. Nó quyết định số tiền khách hàng có thể vay đồng thời cũng quyết định những
rủi ro mà Ngân hàng có thể gặp phải khi cho vay dựa trên giá trị tài sản được xác định.
Có thể thấy tuy đã có TSBĐ nhưng khơng ít các khoản nợ cũng bị xếp vào nợ xấu và
chủ yếu rơi vào các lĩnh vực về sản xuất và cơng nghiệp xây dựng. Vì đây là lĩnh vực
chịu ảnh hưởng lớn do việc đóng băng kéo dài của thị trường bất động sản. Cụ thể về
BĐS, tỷ lệ giá trị TSBĐ trên nợ xấu lên đến 180%. Nếu các ngân hàng không áp dụng
các phương pháp thẩm định giá BĐS phù hợp và hiệu quả thì sẽ gây ảnh hưởng xấu
đến hoạt động tín dụng của ngân hàng, nhất là đối với vấn đề thu hồi vốn. Có nhiều
các phương pháp thẩm định giá TSBĐ, nhưng việc sử dụng các phương pháp đó trong
từng trường hợp như thế nào là tốt nhất thì khơng dễ dàng, đối với TSBĐ là BĐS thì sẽ
cịn khó khăn hơn. Bên cạnh đó, mỗi Ngân hàng có một quy trình thẩm định riêng,
điều này sẽ dẫn tới việc một TSBĐ được định giá ở các Ngân hàng là khác nhau, và
vào các thời điểm cũng khác nhau.
SVTH: Nguyễn Viết Hải


1


Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

Nhằm mục đích nghiên cứu về vấn đề định giá BĐS thế chấp và góp một phần
nhỏ trong việc hồn thiện cơng tác này tại Sở giao dịch nên tôi đã chọn đề tài “Thực
trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát
triển Việt Nam – Chi nhánh Sở Giao dịch 2” làm khóa luận tốt nghiệp.

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Báo cáo sẽ tập trung phân tích tình hình hoạt động định giá BĐS thế chấp tại
BIDV – CN SGD 2. Đồng thời đề xuất một số giải pháp cũng như kiến nghị nhằm
nâng cao hoạt động định giá tại ngân hàng, để hoạt động định giá phát huy được vai
trị của mình.

1.3. PHẠM VI VÀ THỜI GIAN PHÂN TÍCH
Báo cáo sẽ đi sâu phân tích về thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CN
SGD2, dựa trên cơ sở dữ liệu trong thời gian ba năm gần đây, từ năm 2010 đến năm
2012.

1.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Báo cáo sử dụng nguồn số liệu được cung cấp bởi Phòng Kế hoạch tổng hợp tại
BIDV –CNSGD2 đồng thời trực tiếp trao đổi với các nhân viên tại CN Sở Giao dịch 2
để thu thập thông tin. Các phương pháp được sử dụng:
Phương pháp phân tích theo chiều ngang: phân tích sự thay đổi của các khoản
mục qua từng năm để đưa ra xu hướng cũng như mức độ biến động của các khoản mục
Phương pháp phân tích theo chiều dọc: phân tích tỷ trọng của từng loại TSBĐ

trong tổng TSBĐ nhằm đánh giá cơ cấu TSBĐ của ngân hàng.
Sử dụng công cụ excel để vẽ các biểu đồ minh họa cho vấn đề đưa ra.

1.5. KẾT CẤU KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
Kết cấu của khóa luận bao gồm 4 chương, nội dung cụ thể từng chương như sau:
Chương 1: Giới thiệu đề tài
Chương 2: Cơ sở lý thuyết về định giá BĐS thế chấp
Chương 3: Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu
tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2.
Chương 4: Giải pháp nâng cao hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng
TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2.

CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
SVTH: Nguyễn Viết Hải

2


Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

2.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP
2.1.1. Bất động sản
2.1.1.1. Khái niệm
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai
và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng
có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra

sự khác biệt giữa hai khái niệm BĐS và động sản. Hầu hết các nước đều coi BĐS là
đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác
định bởi vị trí đất đai.
Mỗi nước lại có các quan điểm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai
được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa hái khỏi cây là BĐS, còn nếu hái khỏi cây thì được coi là động sản”. Tương tự,
quy định này cũng thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài
Gòn cũ. Trong khi đó, điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất
đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với
đất đai.
Ở nước ta, theo Ðiều 174 Luật Dân sự năm 2005 thì BĐS là các tài sản bao gồm:
a) Ðất đai;
b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, cơng trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2.1.1.2. Các thuộc tính của bất động sản
Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của BĐS
 Tính bất động: Người ta khơng thể di chuyển BĐS từ nơi này sang nơi khác.
Mỗi BĐS đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc. Điều này có ý nghĩa quan
trọng là giá cả và lợi ích của BĐS gắn liền với địa điểm, vị trí của nó và
thường mang tính chất địa phương.
 Tính đa dạng (khơng đồng nhất) : Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mơ, kết
cấu, diện tích của lơ đất và các cơng trình trên đất hình thành nên tính đa dạng
của BĐS. Thơng thường ít có BĐS nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi
BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể của BĐS đó.
SVTH: Nguyễn Viết Hải

3



Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

 Tính khan hiếm : Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của
dân số. Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được. Sự phát
triển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với mơi trường sinh
thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con
người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên
luôn tạo ra sự khan hiếm trên thị trường BĐS, qua đó dẫn đến tình trạng đầu
cơ về BĐS.
 Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai cùng các cơng trình trên đất
thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài. Cuộc sống của con người
luôn gắn liền với BĐS nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng
hàng chục, hàng trăm năm. Tính hữu dụng của đất đai cùng những cơng trình
trên đất ln được cải tạo và bồi đắp nên BĐS có đời sống kinh tế dài. Nhìn
chung sự tồn tại của BĐS là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác : đối
với các cơng trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với
đất đai sự tồn tại hầu như là trường tồn.
 Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ BĐS hay
động sản là tính hữu dụng của nó. Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối
hơn là một điều kiện tuyệt đối.
2.1.1.3. Đặc trưng của bất động sản
Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của BĐS
 Khả năng co giãn của cung BĐS kém: Tính khan hiếm của BĐS tạo nên sự
kém co giãn của cung BĐS so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động
của giá cả. Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau:
 Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và mơi trường.

 Việc xây dựng các cơng trình trên đất địi hỏi nhiều thời gian, cơng sức và
tiền bạc.
 Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy
hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.
 Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: BĐS là tài sản quan trọng có giá
trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến BĐS đều phải được
cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý.
Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển
quyền sở hữu theo quy định của luật pháp.
 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với thời
gian mua bán lâu dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh
hoạt. BĐS thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi

SVTH: Nguyễn Viết Hải

4


Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

có nhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu mới chịu thay đổi. Khả năng này thường được
giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì bán để chuyển quyền sở hữu.
 Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài
nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinh hoạt của nhân
dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tế chính
trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với
việc sử dụng và chuyển đổi BĐS.


2.1.2. Bất động sản thế chấp
2.1.2.1. Khái niệm thế chấp bất động sản
Thế chấp BĐS là việc một bên (KHV, bên thứ ba) dùng BĐS thuộc sở hữu và
hoặc quyền sử dụng của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà không chuyển
giao tài sản cho bên cho vay quản lý. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS, động
sản có vật phụ thì vật phụ của BĐS, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
2.1.2.2. Các loại bất động sản thế chấp
Ở Việt Nam, vấn đề thế chấp tài sản bị chi phối bởi Luật Dân sự và Luật Đất đai.
Theo hai luật này thì có các loại thế chấp sau:
Thế chấp bằng BĐS là những tài sản không di dời được như nhà ở, cơ sở sản
xuất kinh doanh và các tài sản khác gắn liền với nhà ở hoặc cơ sở sản xuất kinh doanh.
Giá trị của tài sản thế chấp bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các trái quyền khác có được
từ BĐS đó.
Thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Ở Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý và thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối
với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức
chính trị, xã hội sử dụng ổn định lâu dài. Trong các chủ thể trên thì chỉ có các nhân, hộ
gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể dùng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp
để vay vốn tại ngân hàng
2.1.2.3. Quy định về bất động sản thế chấp
Tài sản phải thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng đất của bên bảo
đảm: để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay cần phải xuất trình Giấy
chứng nhận sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản (đối với đất). Đối với các tài sản mà
Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng thì doanh nghiệp đó phải
chứng minh được quyền thế chấp BĐS đó.
Tài sản phải là tài sản được phép giao dịch: tài sản được phép giao dịch có thể
được hiểu là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho,
chuyển nhượng (bao gồm cả chuyển nhượng quyền thuê), cầm cố, thế chấp, không hạn
SVTH: Nguyễn Viết Hải


5


Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

chế lưu thông, hạn chế kinh doanh và các giao dịch khác tại thời điểm ký hợp đồng
bảo đảm.
Tài sản khơng có tranh chấp
 Tài sản khơng có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ
pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
 Để xác định một tài sản khơng có tranh chấp thì ngân hàng dựa vào các thông
tin sau:
 Tài liệu, giấy tờ gốc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.
 Cam kết bằng văn bản của Bên bảo đảm về việc tài sản cầm cố, thế chấp
khơng có tranh chấp (bị người thứ ba khiếu nại, khởi kiện tại Toà án hoặc cơ
quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sở hữu, quyền sử dụng, hoặc hiện là
đối tượng bị kê biên, thi hành án, tịch thu) tại thời điểm ký hợp đồng bảo
đảm. Nội dung này được đưa vào Hợp đồng bảo đảm tiền vay.
Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải mua bảo
hiểm tài sản trong suốt thời hạn cầm cố, thế chấp.

2.2. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.2.1. Khái niệm
Có nhiều định nghĩa khác nhau về hoạt động định giá BĐS, thông thường người
ta hiểu theo hai quan điểm như sau:
Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học
Quốc gia Singapore: “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho
một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả

những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh thì
“Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản BĐS cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ,trong những điều kiện của một thị
trường nhất định và những phương pháp phù hợp”.
Tại Việt Nam, theo Luật Kinh doanh BĐS thì “Định giá BĐS là hoạt động tư
vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”.
Như vậy, định giá BĐS là một công việc phức tạp, khơng chỉ mang tính khoa học
mà cịn là một nghệ thuật đòi hỏi cán bộ định giá ngồi kiến thức chun mơn mà cịn
phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường. Đây là một quá trình áp dụng các phương
pháp khoa học để có thể định giá giá trị của BĐS đó.
SVTH: Nguyễn Viết Hải

6


Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

2.2.2. Các nguyên tắc định giá bất động sản
2.2.2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối
đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị lớn nhất
cho tài sản đó. Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nhưng giá trị
của chúng được thừa nhận hay xác định trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất.
Xét về mặt vật chất, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và hiệu quả
nhất khi nó thỏa mãn được nhiều nhu cầu nhất. Vì vậy, một BĐS đang sử dụng thực tế

chưa chắc đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản đó.
2.2.2.2. Nguyên tắc cung cầu.
Giá trị của BĐS được xác định bởi mối quan hệ giữa cung và cầu của nó trên thị
trường. Ngược lại, giá trị của BĐS cũng có tác động đến cung và cầu về tài sản đó. Giá
trị của BĐS có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài
sản. Như vậy, khi định giá BĐS người định giá phải tiến hành phân tích cung cầu,
đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu của BĐS tại thời điểm định giá.
2.2.2.3. Nguyên tắc thay thế
Trong thực tế, một BĐS có rất nhiều cách sử dụng khác nhau và một cách sử
dụng có thể có nhiều BĐS có thể đáp ứng được. Khi này, hai hay nhiều BĐS có thể
thay thế cho nhau trong q trình sử dụng và BĐS nào chào bán ở mức thấp nhất sẽ
bán được trước. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một BĐS
thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
2.2.2.4. Nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai
Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong
tương lai tài sản mang lại cho chủ đầu tư. Vì vậy để thẩm định một cách hợp lý và
chính xác, người định giá phải dự kiến những lợi ích và dựa vào các lợi ích đó để tính
giá trị tài sản.
2.2.2.5. Ngun tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bộ tài
sản có tác động đến tổng giá trị tài sản đó. Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu
thành một BĐS phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm giảm giá trị của
BĐS tăng lên hay sẽ giảm đi bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu
tư bổ sung vào tài sản khi người định giá xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có
hiệu quả nhất.
SVTH: Nguyễn Viết Hải

7



Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

2.2.2.6. Nguyên tắc cạnh tranh
Nguyên tắc này cho rằng lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược
lại, việc cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể khơng cịn
lợi nhuận. Đối với tài sản, ngun tắc cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản
với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, khi định giá BĐS, người định giá
cần xem xét khả năng sinh lời, vị trí, đặc điểm và dự báo tình hình sử dụng của BĐS…
để từ đó có phương pháp định giá phù hợp.
2.2.2.7. Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc này cho rằng các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để
tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước
tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu
đã đạt tới sự cân bằng như vậy không. Trong lĩnh vực BĐS, giá bán đất ở một vị trí
khơng chỉ ra rằng vị trí đất liền kề cũng phải có mức giá tương tự như vậy.
2.2.2.8. Nguyên tắc nhất quán
Nguyên tắc này cho rằng việc định giá BĐS chỉ dựa trên một giá trị sử dụng duy
nhất đối với tài sản đó. Sự nhất qn đó thể hiện giữa mục đích đầu tư vào BĐS và
mục đích sử dụng BĐS đó. Do đó, khi định giá BĐS, người định giá cần phải căn cứ
vào mục đích sử dụng của BĐS đó để định giá chứ khơng được lẫn lộn với định giá
tiềm năng.
Tóm lại, để việc định giá trở nên có hiệu quả cao nhất cần phải biết vận dụng, kết
hợp các nguyên tắc trên lại với nhau. Đó là điều kiện tiên quyết đến sự thành công hay
thất bại của một cuộc định giá.

2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng giá trị của bất động sản
2.2.3.1. Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch:

Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch: chỉ khi người mua và người bán thực
hiện việc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì mới được coi là chứng cứ
thị trường.
Các điều khoản giao dịch: các điều khoản trong hợp đồng khác nhau sẽ dẫn đến
việc giá bán khác nhau, do đó cần phải xem xét kỹ các điều khoản để có thể xác định
chứng cứ thị trường.
Các điều kiện thị trường: thị trường bình thường là khi cung cầu cân bằng và
mức giá không phản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu. Giao dịch đã thực hiện là
giao dịch chín muồi, có thơng tin tốt và đáp ứng yêu cầu của giá trị thị trường thì khi
đó giá của BĐS giao dịch mới được xem là chứng cứ giá trị thị trường.
2.2.3.2. Nhóm các yếu tố vĩ mô
SVTH: Nguyễn Viết Hải

8


Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

Chính sách của Nhà nước: các chính sách của Nhà nước tác động rất lớn đến giá
BĐS thể hiện ở các mặt chủ yếu như sau:
Nhà nước ban hành các quy định thay đổi về quyền sở hữu, chuyển nhượng BĐS,
thuê đất sử dụng… cùng với nghĩa vụ tài chính có liên quan đến sử dụng đất (thuế, tiền
thuê, tiền sử dụng đất) sẽ tác động đến giá BĐS trên thị trường.
Nhà nước quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực. Đây là yếu tố quan
trọng và ảnh hưởng đến giá BĐS trên thị trường.
Cung cầu BĐS: cũng như bất cứ hàng hóa dịch vụ giao dịch trên thị trường, giá
BĐS trên thị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu.
 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS:

 Sự gia tăng dân số: đây là nhân tố làm tăng nhu cầu mọi mặt của xã hội, theo
đó nhu cầu về đất đai, nhà ở tăng lên. Sự gia tăng dân số còn làm tăng thêm
nhu cầu về các hoạt động sản xuất, dịch vụ, thương mại, y tế,giáo dục,…và
dẫn đến tăng nhu cầu về đất.
 Thu nhập: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về BĐS trở thành nhu
cầu có khả năng thanh tốn, dẫn đến nhu cầu về nhà đất.
 Đơ thị hóa: đặc trưng rõ nét nhất của đơ thị hóa là quy mơ tập trung dân số
cùng với sự phát triển của không gian đô thị không chỉ làm thay đổi tổng cầu
về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở.
 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:
 Sự phát triển của kết cấu hạ tầng: nhờ sự phát triển đó mà điều kiện tiếp cận
đất đai ở một số khu vực trở nên dễ dàng hơn, thu hút đầu vào kinh doanh
BĐS ở các vùng này.
 Sự tham gia của Nhà nước: Nhà nước có thể thay đổi cung BĐS bằng cách
bán BĐS thuộc sở hữu Nhà nước ra thị trường hoặc tăng vốn đầu tư cho các
công ty kinh doanh BĐS của Nhà nước tạo ra nguồn hàng hóa trên thị
trường. Ngồi ra, việc chuyển mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp và
sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở theo quy hoạch cho phép tạo ra điều
kiện tăng cung của BĐS.
2.2.3.3. Nhóm các yếu tố vi mô
Các yếu tố tâm lý xã hội: các yếu tố này như là phong thủy, tâm linh có ý nghĩa
quan trọng, đặc biệt trong xã hội Phương Đông. Chẳng hạn, nếu ta mua một ngơi nhà
tóp hậu thì giá trị sẽ thấp hơn nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ
làm ăn phát đạt hơn.

SVTH: Nguyễn Viết Hải

9



Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

Sự hữu dụng: xét về mặt mục đích sử dụng, một BĐS có thể dùng để ở, kinh
doanh hoặc kết hợp cả hai. Nhìn chung, một BĐS có khả năng sử dụng vào nhiều mục
đích khác nhau thì sẽ thuận lợi hơn trong việc giao bán và sẽ có giá bán cao hơn. Hơn
nữa, nếu xét về tính năng hiệu quả thì một BĐS có thể sử dụng được ngay sẽ có giá trị
hơn một BĐS phải tốn chi phí để sửa chữa mới có thể sử dụng.
Các yếu tố vật chất:
 Địa điểm: BĐS có vị trí thuận lợi trong sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường
học, trục lộ giao thông quan trọng…) thì khả năng sinh lợi lớn và có giá trị
cao. Hơn nữa những BĐS có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị
hơn những lơ đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố hẹp.
 Hình dáng lơ đất: những BĐS vng vắn, nở hậu thì sẽ có giá trị hơn những
BĐS có hình dạng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm.
 Quy mơ, kích thước của lơ đất: những BĐS có quy mơ kích thước phù hợp với
mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn là đất có quy mơ kích thước khơng phù
hợp mục đích sử dụng ở cùng địa điểm.
 Địa hình BĐS tọa lạc: những BĐS ở những khu vực thấp, thường bị ngập
nước hay triều cường hoặc những khu vực có địa hình khơng thuận lợi thì giá
sẽ thấp hơn và ngược lại.
 Môi trường: môi trường xung quanh có tác động đến giá cả BĐS. Nếu mơi
trường tốt sẽ làm cho BĐS có giá trị cao cịn ngược lại làm giảm giá trị BĐS
đó.

2.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản
Để có quyết định mức cho vay, ngân hàng phải tiến hành định giá BĐS mà chủ
sở hữu, sử dụng dùng để thế chấp.Cơng việc này địi hỏi nhiều kỹ năng của người định
giá bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng nằm ở số tiền mà khách hàng có thể

vay, hơn nữa là ảnh hưởng đến tính hiệu quả của khoản vay và những rủi ro có thể gặp
phải đối với ngân hàng.
Trong định giá không nên sử dụng một phương pháp duy nhất, tùy từng loại tài
sản và mục đích định giá mà tìm ra phương pháp chủ lực, có thể sử dụng các phương
pháp khác để hỗ trợ, hoặc dùng để kiểm tra kết quả của phương pháp đã lựa chọn, mỗi
phương pháp khác nhau địi hỏi có những u cầu thơng tin và quy trình khác nhau.
Cho tới nay, thơng thường chúng ta sử dụng 4 phương pháp cơ bản để định giá,
bao gồm:
2.2.4.1. Phương pháp so sánh

SVTH: Nguyễn Viết Hải

10


Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá
của các BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua,
bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính
giá trị thị trường của BĐS đó.
u cầu:
Phải có được những thơng tin về các BĐS tương tự được mua bán trên thị trường
để so sánh thì phương pháp này mới sử dụng được. Nếu khơng có thì sẽ khơng có cơ
sở để so sánh với BĐS cần định giá.
Các BĐS so sánh phải là những BĐS tương tự và trong cùng một vùng với BĐS
mục tiêu. Bên cạnh đó việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch ở những
thời gian gần đây. Với thị trường tương đối ổn định thì thời gian gần đây có thể là một

năm hoặc lâu hơn. Nếu thị trường biến động thì thời gian gần đây càng ngắn càng tốt.
Phương pháp này khơng có cơng thức hay mơ hình mà dựa vào các giao dịch trên
thị trường để đưa ra giá trị cho BĐS. Vì vậy, chất lượng của các thông tin thị trường
phải cao, tức là phải tương đối phù hợp về cấu tạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra
được, đầy đủ. Muốn vậy thì nguồn số liệu phải được thu thập từ các nguồn thơng tin
đáng tin cậy như: tạp chí, bản tin giá cả thị trường, các công ty chuyên doanh BĐS.
Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thì phương pháp này
tỏ ra kém hiệu quả, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau ở nhiều
mặt.
Các bước thực hiện khi định giá BĐS sử dụng phương pháp so sánh
 Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:
 Xác định địa điểm của thửa đất sau đó lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất
tương đồng với nhau về loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý
ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có
các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá đã
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch
BĐS, tổ chức đấu giá quyền sử đụng đất thành công để thu thập thông tin cần
thiết.
 Thời gian thu thập thông tin: những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong
khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá cả
thửa đất hoặc khu đất cần định giá.
 Những thông tin cần thu thập:
 Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đơ thị,
loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản
trên đất);
SVTH: Nguyễn Viết Hải

11



Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

 Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản
như cảnh quan, nguồn nước; mức độ ơ nhiễm khơng khí và nguồn nước;
mức độ thoái hoá của đất, v.v... và môi trường kinh tế - xã hội gồm những
điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay
không thuận lợi về giao thông, thương mại, thơng tin liên lạc, y tế, văn
hố giáo dục, trật tự và an ninh xã hội , v.v.);
 Các đặc điểm về pháp lý (quy hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm v.v.);
 Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành
công;
 Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng
đất;
 Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh tốn.
 Điều kiện của thơng tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả
những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và
người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thơng tin và hiểu biết về loại đất, thửa
đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bán này
khơng có tính đầu cơ, khơng bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc
mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, khơng có giấy tờ hợp pháp và các
lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động
bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
 Bước 2: So sánh, phân tích thơng tin:
Căn cứ những thơng tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phân tích,
so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất
so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và

khác biệt về giá để tính tốn, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
 Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất
cần định giá.
 Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của
các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính tốn điều chỉnh khác
biệt về giá ở Bước 3.
Ưu điểm của phương pháp: phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong
định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường. Phương pháp này
được sử dụng phổ biến là vì:
SVTH: Nguyễn Viết Hải

12


Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

 Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện vì khơng có cơng thức hay mơ hình cố
định mà chỉ dựa vào các giao dịch trên thị trường để cung cấp thông tin về giá
trị
 Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị
trường nên dễ được mọi người chấp nhận.
 Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. Vì vậy, người ta
hay sử dụng phương pháp này kết hợp với các phương pháp khác để định giá
BĐS.
Hạn chế của phương pháp so sánh:
 Chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển. Những nơi thị trường kém
phát triển, việc sử dụng phương pháp này khơng những rất khó khăn mà kết

quả thu được khơng có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục.
 Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính
thực tiễn của phương pháp này. Để đảm bảo tính thực tế của các kết luận về
giá trị thì người định giá cần tìm hiểu đầy đủ các đặc điểm của người bán và
người mua khi tham gia giao dịch.
2.2.4.2. Phương pháp chi phí:
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên ngun tắc thay thế: thơng
qua chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường
của tài sản cần định giá. Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong định giá các
tài sản chuyên dùng, ít hoặc khơng có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua
sử dụng, tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Một đặc điểm riêng có của BĐS là tính duy nhất, điều đó có nghĩa là chúng ta
khơng bao giờ tìm thấy hai BĐS tương tự nhau. Lý thuyết cơ bản của phương pháp
này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi phí của đất cộng với chi phí tái tạo, có nghĩa
là có thể tái tạo một BĐS cần định giá dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của BĐS có chất
liệu giống hoặc gần giống với chất liệu của BĐS cần định giá.
Yêu cầu:
Người định giá cần phải ghi chép đầy đủ, cụ thể đặc điểm của từng BĐS, tuổi đời
kinh tế, tuổi thọ tại thời điểm hiện tại, tính mức độ đã sử dụng của BĐS.
Người định giá phải thơng thạo kỹ thuật và có đủ kinh nghiệm mới có thể áp
dụng phương pháp này.
Các bước thực hiện khi định giá sử dụng phương pháp chi phí
 Bước 1: Ước tính giá trị của lơ đất thuộc BĐS, coi nó là lơ đất trống và đang
được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
SVTH: Nguyễn Viết Hải

13


Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2


GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

 Bước 2: Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng nên cơng trình trên đất
bao gồm: chi phí trực tiếp để xây dựng cơng trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận
của nhà đầu tư hoặc người thầu khốn.
 Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của cơng trình xây dựng: giảm giá tự
nhiên, lỗi thời…
 Bước 4: Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách lấy chi phí xây
dựng mới hiện hành của cơng trình trừ đi mức độ giảm giá của cơng trình.
 Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của
lơ đất với giá trị ước tính của cơng trình xây dựng.
Ưu điểm của phương pháp:
 Được sử dụng trong trường hợp khơng có các thơng tin trên thị trường để so
sánh. Trong một số trường hợp các phương pháp khác không sử dụng được
hoặc sử dụng mà khơng có hiệu quả thì nó là cứu cánh cuối cùng.
 Việc định giá theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn cũng
như kinh nghiệm của người định giá. Vì vậy, nếu người định giá có chun
mơn và kinh nghiệm cao, làm việc khách quan thì sẽ hạn chế được những sai
sót gặp phải.
Hạn chế của phương pháp:
 Phương pháp chi phí thường để xác định giá thành xây dựng cơng trình gắn
liền trên đất, nghĩa là dựa vào dữ liệu thị trường. Vì vậy, những hạn chế của
phương pháp chi phí cũng là những hạn chế của phương pháp so sánh thị
trường.
 Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn các bộ phận, nhưng tổng của
nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị của tồn bộ cơng trình.
 Ngồi ra, để xác định giá trị cịn lại của cơng trình gắn liền với đất (phần lớn
cơng trình gắn liền trên đất đã qua sử dụng hoặc xây mới đang chờ sử
dụng) đòi hỏi cán bộ định giá phải rất am hiểu kỹ thuật xây dựng, kinh tế xây

dựng cũng như về thị trường đầu tư xây dựng cơ bản.
2.2.4.3. Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư)
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các
dòng thu nhập rịng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần định
giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này cịn gọi là q trình
vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Phương pháp
thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá tài sản đầu tư (BĐS, động sản, doanh
nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác
định tỷ lệ vốn hóa thu nhập.
SVTH: Nguyễn Viết Hải

14


Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

Phương pháp này dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai, nghĩa là giá hiện
tại của BĐS sẽ bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận
được từ BĐS đó.
Các bước thực hiện khi định giá bằng phương pháp thu nhập
 Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà BĐS mang lại.
- Đối với đất được sử dụng để cho thuê hoặc đất có xây dựng cơng trình kiến trúc
(nhà ở) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền cho
thuê đất hoặc số tiền cho th đất và cơng trình trên đất thu được hàng năm.
- Đối với loại đất được sử dụng cho sản xuất nơng nghiệp thì tổng thu nhập của
thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất trên thửa đất, loại
đất thu được hàng năm.
 Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản

phải nộp theo luật định như là thuế, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất.
 Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần tuý
hàng năm

=

Tổng thu nhập hàng
năm tính được ở
bước 1

-

Tổng chi phí đã
tính ở Bước 2

 Bước 4: Ước tính mức giá BĐS cần định giá theo cơng thức sau:
Giáđấtướctính

ThunhậpthuầnthàngnămthuđượctừBĐS
Lãisuấttiềngửitiếtkiệmkỳhạn12tháng

Ưu điểm của phương pháp
 Là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách trực tiếp đến
những lợi ích mà BĐS có thể mang lại trong tương lai.
 Là phương pháp khá đơn giản ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dịng tiền.
 Có thể đạt được độ chính xác cao khi có được các bằng chứng xác thực về
khoản thu nhập trong tương lai của BĐS đó.
Hạn chế của phương pháp:
 Phương pháp thu nhập địi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ BĐS

trong từng năm và dự đoán thu nhập trong tồn bộ thời gian kinh tế cịn lại của
BĐS. Đây là một cơng việc khó khăn đặc biệt đối với những quốc gia nền kinh
tế thị trường đang phát triển như ở nước ta. Vì vậy phương pháp này thường
được sử dụng để định giá những BĐS cá biệt.
 Kết quả định giá có thể thay đổi tùy theo các tham số tính tốn, trong các
trường hợp đó thì kết quả định giá mang nhiều yếu tố chủ quan.
SVTH: Nguyễn Viết Hải

15


Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

2.2.4.4. Phương pháp thặng dư:
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của tài sản
cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị
ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo
ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá BĐS
có tiềm năng phát triển.
Về mặt lý thuyết, trong một thị trường cạnh tranh hồn hảo, khơng có nhà đầu tư
nào có lợi thế hơn nhà đầu tư khác và cơ hội đầu tư là ngang bằng nhau giữa tất cả mọi
người. Do đó, tỷ suất sinh lợi trung bình trên thị trường là cái giá hợp lý cho sự đầu tư
đó, bất kể người bỏ vốn ra là ai và được coi là một bộ phận cấu thành nên giá trị của
tài sản. Theo đó, giá trị thực của tài sản sẽ bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường
và chi phí cơ hội khi đầu tư vào tài sản đó.
Các bước thực hiện
 Bước 1: Xác định giá trị cao nhất và hiệu quả nhất của BĐS.
 Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và

có hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp đầu tư hay so sánh trực tiếp.
 Bước 3: Ước tính chi phí để tạo ra sự phát triển đó, bao gồm chi phí xây dựng,
chi phí tài chính và các chi phí khác có liên quan.
 Bước 4: Xác định giá trị còn lại bằng cách lấy tổng giá trị của sự phát triển trừ
đi chi phí phát triển.
 Bước 5: Xác định giá trị của BĐS dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định
cấu thành vốn của BĐS gồm các giả định về phí pháp lý, thuế, chi phí tài
chính và lợi nhuận.
Ưu điểm của phương pháp:
 Đây là phương pháp thích hợp khi đưa ra mức giá để đấu thầu.
 Phương pháp này mơ phỏng lại việc phân tích, đánh giá tiềm năng đầu tư vào
BĐS. Vì vậy, nó thường được dùng để tư vấn chi phí xây dựng tối đa và số
tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án.
Hạn chế của phương pháp:
 Khó khăn trong việc xác định giá trị sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
 Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của
thị trường.
 Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các
khoản mục khác nhau.
SVTH: Nguyễn Viết Hải

16


Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2

GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang

CHƯƠNG 3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI BIDV – CN

SGD2
3.1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ BIDV – CNSGD2
3.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của BIDV
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, tiền thân là Ngân hàng Kiến thiết
Việt Nam, được thành lập theo Quyết định 177/TTg ngày 26/04/1957 của Thủ tướng
Chính phủ, với chức năng ban đầu là cấp phát và quản lý vốn kiến thiết cơ bản từ
nguồn vốn ngân sách phục vụ tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội.
Ngày 08/11/1994 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 654/QĐ-TTg về
việc chuyển giao nhiệm vụ cấp phát vốn ngân sách và tín dụng theo Kế hoạch nhà
nước từ BIDV về Tổng cục Đầu tư (trực thuộc Bộ Tài chính) và Quyết định 293/QĐNH9 ngày 18/11/1994 của Thống đốc NHNN Việt Nam cho phép BIDV được kinh
doanh đa năng như một Ngân hàng Thương mại, BIDV đã thực hiện những bước
chuyển đổi cấu trúc cơ bản, định hướng kinh doanh mạnh mẽ theo hướng một ngân
hàng thương mại đa năng, hoạt động đa ngành, kinh doanh đa lĩnh vực vì mục tiêu lợi
nhuận. Những nỗ lực của tập thể cán bộ cơng nhân viên BIDV đã góp phần tích cực
trong sự nghiệp đổi mới kinh tế, thực hiện công nghiệp hố hiện đại hố đất nước,
khẳng định vai trị và vị trí của BIDV trong hoạt động ngân hàng và đặc biệt, đã được
Đảng và Nhà nước ghi nhận với danh hiệu “Anh hùng lao động thời kỳ đổi mới”.
Qua 56 năm trưởng thành và phát triển, đến nay BIDV là một trong bốn ngân hàng
thương mại lớn nhất ở Việt Nam, được tổ chức hoạt động theo mơ hình Ngân hàng
thương mại cổ phần, trong đó Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối.
Các chặng đường phát triển của BIDV
1957
1981
1990
1992
1995
1996

Được thành lập với tên gọi Ngân hàng Kiến Thiết Việt Nam, trực
thuộc Bộ Tài Chính, 100% sở hữu Nhà nước

Đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và Xây dụng Việt Nam (trực thuộc
NHNN)
Đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam.
Bắt đầu hoạt động với các đối tác nước ngoài
Chuyển sang hoạt động như một Ngân hàng thương mại với số vốn
điều lệ là 1.100 tỷ đồng
Là Ngân hàng thương mại đầu tiên tại Việt Nam được các cơng ty
kiểm tốn quốc tế thực hiện kiểm tốn báo cáo tài chính theo 2 chuẩn
mực Việt Nam và quốc tế, và áp dụng liên tục cho tới nay.

SVTH: Nguyễn Viết Hải

18