ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TRẦN THỊ HỒNG ĐÀO

PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH-NĂM 2020


ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TRẦN THỊ HỒNG ĐÀO

PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã ngành: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN ĐÌNH HUY

TP. HỒ CHÍ MINH-NĂM 2020


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “Pháp luật về th mua nhà ở xã hội” là cơng

trình nghiên cứu của riêng tôi. Các nội dung nghiên cứu trong luận văn là hồn tồn
trung thực, các thơng tin tham khảo đều đƣợc trích dẫn nguồn gốc rõ ràng. Những
kết quả nghiên cứu trong luận văn chƣa đƣợc tác giả cơng bố trong bất kỳ cơng
trình nào khác.

HỌC VIÊN THỰC HIỆN LUẬN VĂN

TRẦN THỊ HỒNG ĐÀO


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC ..................................................................................................... TRANG
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài ...................................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài .................................................................................2
3. Mục đích nghiên cứu .............................................................................................3
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................3
5. Phƣơng pháp nghiên cứu ......................................................................................4
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài ................................................4
7. Bố cục luận văn......................................................................................................5
CHƢƠNG 1: CHỦ THỂ THAM GIA GIAO DỊCH THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ
HỘI .............................................................................................................................6
1.1. Chủ thể cho thuê mua nhà ở xã hội và trách nhiệm của chủ đầu tƣ khi
thực hiện dự án nhà ở xã hội ....................................................................................6
1.1.1 Chủ thể cho thuê mua nhà ở xã hội ....................................................................6
1.1.2. Trách nhiệm của Chủ đầu tƣ khi thực hiện dự án nhà ở xã hội ........................8
1.2. Chủ thể thuê mua nhà ở xã hội và điều kiện để đƣợc mua nhà ở xã hội đối
với ngƣời thuê mua nhà ở .........................................................................................9
1.2.1. Chủ thể thuê mua nhà ở xã hội ..........................................................................9

1.2.2 Điều kiện để đƣợc mua nhà ở xã hội đối với ngƣời thuê mua nhà ở xã hội ....10
1.2.3. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội ........................................12
1.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật khi tham gia giao dịch thuê mua nhà ở xã hội
...................................................................................................................................13


1.4. Bài học kinh nghiệm từ Singapore .................................................................25
1.5. Đề xuất giải pháp ..............................................................................................27
CHƢƠNG 2: CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ TRONG HỢP ĐỒNG THUÊ MUA
NHÀ Ở XÃ HỘI ......................................................................................................32
2.1. Các vấn đề về điều kiện sở hữu, chuyển nhƣợng nhà ở xã hội ....................32
2.1.1. Những quy định của pháp luật và thực trạng khi áp dụng pháp luật về điều
kiện sở hữu, chuyển nhƣợng nhà ở xã hội vào thực tế..............................................32
2.1.2. Đề xuất giải pháp ............................................................................................34
2.2. Các vấn đề về bảo hành trong thuê mua nhà ở xã hội ..................................36
2.2.1. Những quy định của pháp luật và thực trạng khi áp dụng pháp luật về bảo
hành nhà ở xã hội vào thực tế ...................................................................................36
2.2.2. Đề xuất giải pháp ............................................................................................41
KẾT LUẬN ..............................................................................................................44
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Để ngƣời dân có đƣợc một nơi ở an tồn, ổn định là tiêu chí mà Chính phủ
các nƣớc trên thế giới đều muốn đạt đƣợc, cho nên hầu hết trong Hiến pháp các
nƣớc đều quy định cụ thể về quyền có nhà ở của mọi cơng dân, đặc biệt là các chính
sách về nhà ở xã hội. Tuy nhiên, với giá đất, giá nhà trên thị trƣờng và thu nhập của

ngƣời lao động hiện nay thì việc đƣợc thuê mua để sở hữu một căn hộ khang trang
có phải là giấc mơ quá xa vời? và với những chính sách hỗ trợ xây dựng và phát
triển nhà ở xã hội của Nhà nƣớc Việt Nam thì việc kinh doanh nhà ở xã hội có đạt
đƣợc kết quả nhƣ mong đợi của ngƣời dân?
Ở Việt Nam vấn đề nhà ở xã hội rất đƣợc Nhà nƣớc quan tâm, đã thông qua
Luật Nhà ở 2015 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ
về quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở, Nghị định
100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã tạo điều kiện thuận lợi
cho việc ra đời những chính sách hỗ trợ khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho
ngƣời có thu nhập thấp đƣợc thuê mua nhƣ Quyết định 167/2008/QĐ-TTg chính
sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở, Nhà nƣớc trực tiếp hỗ trợ các hộ nghèo để có nhà ở
ổn định, an tồn, từng bƣớc nâng cao mức sống, góp phần xóa đói giảm nghèo bền
vững; Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở
cho công nhân lao động tại các khu cơng nghiệp th; Các gói tín dụng hỗ trợ cho
vay lãi suất thấp để mua nhà ở nhƣ gói 30.000 tỷ năm 2016, gói 1.000 tỷ năm 2017.
Bên cạnh việc hỗ trợ các chính sách về nhà ở xã hội, thì các vấn đề về chất
lƣợng cơng trình, các quy trình thủ tục để đƣợc sở hữu nhà ở xã hội cũng cần đƣợc
quan tâm. Về chất lƣợng nhà ở xã hội hiện nay Chính phủ chỉ mới coi trọng việc
nghiệm thu hồn thành cơng trình, tổ chức bàn giao đƣa cơng trình vào sử dụng, cịn
cơng tác bảo hành cơng trình xây dựng nói chung và bảo hành nhà ở xã hội nói riêng
chƣa đƣợc quan tâm đúng mức, các quy định về bảo hành cơng trình nhà ở xã hội vẫn
chƣa hoàn chỉnh dẫn đến việc thực hiện cơng tác bảo hành cơng trình xây dựng còn bị


2

xem nhẹ, mang tính hình thức, từ đó sẽ dẫn đến việc chất lƣợng cơng trình mau
xuống cấp và tuổi thọ sử dụng của cơng trình cũng giảm theo làm ảnh hƣởng xấu đến
uy tín của Nhà nƣớc, ảnh hƣởng đến mơi trƣờng sống của ngƣời sử dụng cơng trình,
gây ra sự lãng phí tài sản của ngƣời dân nói riêng và xã hội nói chung. (Ví dụ nhƣ

thực trạng tại Khu nhà ở xã hội Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội; Khu nhà ở xã hội
Ecohome 1,2; Khu nhà ở xã hội Easter City... ) là một minh chứng rằng cơng tác bảo
hành tại các cơng trình xây dựng ở nƣớc ta chƣa đƣợc quan tâm đúng mức.
Nhằm làm rõ hơn việc áp dụng pháp luật về nhà ở xã hội trong thực tiễn, có
những thuận lợi, khó khăn gì cho bên cung và bên cầu về pháp lý, về quy trình thủ
tục hay vấn đề nào khác nữa khi chọn thuê mua nhà ở xã hội. Tôi chọn đề tài:
“Pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội” làm luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Nhà ở xã hội hiện nay đang rất đƣợc quan tâm không chỉ bởi Nhà nƣớc, các
nhà nghiên cứu, nhà làm luật, các doanh nghiệp mà đặc biệt là ngƣời nghèo, ngƣời
có thu nhập thấp. Vì nó khơng chỉ là mối quan tâm về chính sách của nhà nƣớc, lợi
nhuận của doanh nghiệp mà một giải pháp nhằm thực hiện giúp Nhà nƣớc trong
việc chỉnh trang đô thị, hỗ trợ ngƣời nghèo có chỗ ở ổn định, đảm bảo an sinh và
nâng dần mức sống cho ngƣời dân trong cả nƣớc. Có nhiều cơng trình nghiên cứu
về nhà ở xã hội nhƣ:
* Cơng trình đăng trên sách báo, tạp chí
- Nguyễn Thị Thanh Thủy (2015), “Kinh nghiệm của một số nước về phát
triển nhà ở xã hội”, Học viện Hành chính quốc gia, trong bài viết của mình tác giả
phân tích những hạn chế trong phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay và tác
giả nêu lên các kinh nghiệm, các bài học từ Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore để
Chính phủ có thể giải quyết tốt vấn đề nhà ở của ngƣời dân, phát triển kinh tế đất
nƣớc và giữ đƣợc quỹ đất cho tƣơng lai cũng nhƣ phục vụ cho các mục đích khác.
- Khánh Phƣơng (2017), “Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội trên Thế
Giới”, Báo xây dựng số ra ngày 07/3/2017, tác giả nêu kinh nghiệm phát triển của


3

Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, Pháp, Thụy Điển, Tây Ban Nha về lộ trình xóa
những căn nhà cũ kỹ thay bằng những căn nhà ở xã hội khang trang, về cách tạo

nguồn vốn để xây nhà ở xã hội, về hoạch định các kế hoạch sao cho từng bƣớc nâng
dần chất lƣợng nhà cho ngƣời nghèo.
* Luận văn thạc sĩ
- Nguyễn Thị Thắm (2015), Chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam, Luận văn
thạc sĩ Kinh doanh và quản lý, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, tại luận
văn này tác giả phân tích cụ thể những hiệu quả mà chính sách đem lại đồng thời
cũng đƣa ra những giải pháp, kiến nghị để giải quyết vấn đề.
- Huỳnh Thủy Tiên (2012), Phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập
thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học
Kinh tế - Luật, tác giả đã nghiên cứu làm rõ những lý luận về Nhà ở xã hội, thị
trƣờng nhà ở xã hội dành cho đối tƣợng có thu nhập thấp tại đô thị, tác giả tập trung
phân tích thực trạng từ đó nghiên cứu đề ra phƣơng hƣớng phát triển nhà ở dành
cho các đối tƣợng có thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020.
Các cơng trình nghiên cứu trên chủ yếu là từ nghiên cứu lý thuyết đƣa ra lý
thuyết, chƣa có những cơng trình nghiên cứu thực tiễn áp dụng.
3. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu kế thừa các thành tựu của các tác giả nghiên cứu
trƣớc, tôi tiếp tục nghiên cứu khi áp dụng pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội vào
thực tiễn sẽ phát sinh những vấn đề gì của pháp lý mà trên lý thuyết thì rất hợp lý
nhƣng qua thực tiễn thì khơng thể áp dụng, hoặc không phù hợp, hoặc chƣa đạt hiệu
quả, cịn hạn chế ở điểm nào? từ đó đề xuất các giải pháp cụ thể để việc thuê mua
nhà ở xã hội thật sự đến đúng đối tƣợng đƣợc hƣởng. Đồng thời nêu lên những
thuận lợi, những khó khăn thách thức cho Chính phủ, doanh nghiệp, khách hàng khi
kinh doanh nhà ở xã hội và cảnh báo những nguy cơ rủi ro có thể xảy ra.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu


4

Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật, tôi tập trung nghiên cứu các quy định

của pháp luật về giá cả căn hộ, nguồn vốn hỗ trợ, chất lƣợng nhà ở, thời gian đƣợc
chuyển nhƣợng trong giao dịch thuê mua nhà ở xã hội.
Về không gian: chủ yếu nghiên cứu ở Việt Nam có tham chiếu một số nƣớc
trên thế giới.
Về thời gian nghiên cứu: nghiên cứu thực trạng giai đoạn 2009 – 2019.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong đề tài tôi sử dụng phƣơng pháp thu thập số liệu đƣợc công bố bởi cơ
quan Nhà nƣớc, Bộ Xây dựng, Viện nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh,
Sở Xây dựng tỉnh Tiền Giang, khảo sát thực tế qua các trang Website chun
ngành, sau đó phân tích và tổng hợp nhằm nghiên cứu đƣa ra những đánh giá và
giải pháp để xây dựng nên các kiến nghị pháp luật về th mua nhà ở xã hội.
Theo đó, tơi sẽ sử dụng một số phƣơng pháp nghiên cứu cụ thể nhƣ sau
Chƣơng 1: Chủ thể tham gia giao dịch thuê mua nhà ở xã hội: Tôi sử dụng
phƣơng pháp khảo sát, phân tích về chủ thể cho thuê mua nhà ở xã hội và chủ thể
thuê mua nhà ở xã hội, mối quan hệ giữa bên mua và bên bán, phân tích về giá nhà
của bên bán, thu nhập của bên mua, những chính sách hỗ trợ của nhà nƣớc cho bên
bán, bên mua và từ đó tìm ra những điểm bất hợp lý khi áp dụng ra thị trƣờng, nghiên
cứu và phân tích những ƣu điểm về chính sách nhà ở xã hội của đất nƣớc Singapore
từ đó đề xuất các giải pháp cho phù hợp.
Chƣơng 2: Chủ yếu sử dụng các số liệu thống kê thực tiễn trên các bài
phóng sự, website chun ngành từ đó phân tích, tổng hợp các vấn đề pháp luật về
trình tự, thủ tục thuê mua nhà ở xã hội, các vấn đề pháp luật về chất lƣợng và bảo
hành nhà ở xã hội khi áp dụng vào thực tiễn nhƣ thế nào để từ đó tìm ra đƣợc những
thuận lợi, khó khăn, vƣớng mắc và đề xuất giải pháp cho phù hợp.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài


5

Vấn đề phát triển nhà ở xã hội để phục vụ ngƣời dân có nhu cầu sử dụng

nhƣng thu nhập khơng cao cần phải có những giải pháp mang tính bền vững, lâu
dài, căn bản để có thể cân đối giữa mục tiêu an sinh xã hội và quy luật của thị
trƣờng.
Trong luận văn này, tôi nghiên cứu tổng hợp trên cơ sở kết quả thu đƣợc qua
khảo sát, thu thập số liệu thực tế các vấn đề về thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam
và nghiên cứu từ những kinh nghiệm của nƣớc thành công về nhà ở xã hội trên thế
giới nhƣ Singapore qua đó nhận diện và phân tích những hạn chế, khó khăn vƣớng
mắc về pháp lý liên quan đến thuê mua và kinh doanh nhà ở xã hội trên thực tế. Từ
đó, đề xuất những giải pháp pháp lý hữu hiệu để hoàn thiện pháp luật và các chính
sách hợp lý góp phần giúp việc thuê mua và kinh doanh nhà ở xã hội hƣớng đến
mục tiêu phát triển lâu dài, bền vững.
7. Bố cục luận văn
Luận văn bao gồm những nội dung chính nhƣ sau
Phần mở đầu:
Chƣơng 1. Chủ thể tham gia giao dịch thuê mua nhà ở xã hội
Chƣơng 2. Các vấn đề pháp lý trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
Phần Kết luận


6

CHƢƠNG 1:
CHỦ THỂ THAM GIA GIAO DỊCH THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Chủ thể cho thuê mua nhà ở xã hội và trách nhiệm của chủ đầu tƣ
khi thực hiện dự án nhà ở xã hội
1.1.1 Chủ thể cho thuê mua nhà ở xã hội
Theo quy định của pháp luật thì nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà
nƣớc cho các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của
Luật Nhà ở năm 2014.
Thuê mua nhà ở xã hội là việc ngƣời thuê mua thanh toán trƣớc cho bên cho

thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trƣờng hợp ngƣời thuê mua có điều
kiện thanh tốn trƣớc thì đƣợc thanh tốn khơng q 50% giá trị nhà ở th mua; số
tiền cịn lại đƣợc tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua
trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số
tiền cịn lại thì ngƣời th mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
Chủ thể cho thuê mua nhà ở xã hội ngoài việc đƣợc điều chỉnh bởi những
quy định chung của pháp luật, còn đƣợc điều chỉnh bởi những quy định riêng chặt
chẽ hơn nhƣ, cụ thể:
Chủ thể cho thuê mua nhà ở xã hội bao gồm Nhà nƣớc, doanh nghiệp, hợp tác
xã bỏ vốn đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội; hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tƣ xây dựng
nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình (Điều 53, Luật Nhà ở 2014). So
với nhà ở thƣơng mại thì nhà ở xã hội đƣợc mở rộng đối tƣợng đầu tƣ và nguồn vốn
đầu tƣ đó là Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách Nhà nƣớc,
công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ƣu đãi của các
nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tƣ phát triển của Nhà nƣớc hoặc đầu tƣ xây dựng theo
hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất đƣợc xác định để xây
dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê mua. Tuy nhiên khách hàng (chủ thể
thuê mua) lại hạn chế hơn so với các bất động sản khác, phải đáp ứng đủ các tiêu chí
do Nhà nƣớc quy định và đƣợc xét duyệt theo bảng điểm do Nhà nƣớc ban hành trên


7

nguyên tắc thứ tự từ cao xuống. Ngoài ra, khi giao dịch trên thị trƣờng, chủ đầu tƣ
không đƣợc giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản nhƣ các sản phẩm khác mà chỉ
đƣợc duyệt đối tƣợng đƣợc thuê mua theo quy định của pháp luật.
Khi thực hiện dự án nhà ở xã hội chủ đầu tƣ phải thực hiện đăng ký dự án và
đƣợc các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ rồi mới
đƣợc lập dự án và xin cấp giấy phép xây dựng trong khi đối với nhà ở thƣơng mại
các chủ đầu tƣ không phải thực hiện thủ tục đăng ký dự án.

Về giá, thời hạn thu hồi vốn tối thiểu của nhà ở xã hội bị khống chế ở một
giới hạn phù hợp với khả năng chi trả của ngƣời đƣợc thuê mua nhà ở xã hội, giá
thuê mua nhà ở xã hội đƣợc xác định theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn
đầu tƣ xây dựng, kể cả lãi vay và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tƣ,
khơng tính các khoản ƣu đãi của Nhà nƣớc vào giá. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tƣ
phải xác định giá bán và trình lên cơ quan có thẩm quyền phê duyệt rồi mới đƣợc
chào bán sản phẩm ra thị trƣờng. Trong khi nhà ở thƣơng mại thì chủ đầu tƣ đƣợc
định đoạt giá cả phù hợp với cơ chế thị trƣờng.
Các chủ đầu tƣ dùng vốn để xây dựng nhà ở xã hội cho th mua thì sẽ đƣợc
hƣởng các chính sách ƣu đãi từ Chính phủ nhƣ đƣợc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất đối với diện tích đất đƣợc Nhà nƣớc giao hoặc cho thuê để đầu tƣ xây dựng nhà ở
xã hội; đƣợc miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy
định của pháp luật về thuế; đƣợc vay vốn ƣu đãi từ ngân hàng chính sách xã hội, tổ
chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; đƣợc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ
toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tƣ xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong
phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (Điều 58, Luật Nhà ở); Đƣợc dành 20% tổng
diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm
cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tƣ xây dựng cơng trình kinh doanh thƣơng mại
(kể cả nhà ở thƣơng mại cao tầng hoặc thấp tầng) nhằm bù đắp chi phí đầu tƣ, góp
phần giảm giá cho th mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành
nhà ở xã hội sau khi đầu tƣ (Điểm b, Khoản 1, Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP);


8

Trƣờng hợp phƣơng án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm
quyền phê duyệt mà khơng bố trí quỹ đất riêng để xây dựng cơng trình kinh doanh
thƣơng mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tƣ đƣợc phép dành 20% tổng diện tích
sàn nhà ở của dự án đó để cho th mua theo giá kinh doanh thƣơng mại (điểm b,
khoản 1, Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP); Đƣợc miễn thực hiện thủ tục thẩm

định thiết kế cơ sở đối với trƣờng hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình
nhà ở xã hội do cơ quan có thẩm quyền ban hành; đƣợc áp dụng hình thức tự thực
hiện đối với các công tác tƣ vấn, thi công xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định
của pháp luật về xây dựng (khoản 5, Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP).
1.1.2. Trách nhiệm của Chủ đầu tƣ khi thực hiện dự án nhà ở xã hội
Để việc xét đối tƣợng đƣợc thuê mua nhà ở xã hội một cách công khai, minh
bạch và đến đúng đối tƣợng (đối với dự án nhà ở xã hội đƣợc đầu tƣ xây dựng bằng
nguồn vốn ngoài ngân sách quy định tại điểm a, b, d, đ, g khoản 1, Điều 20 Nghị
định 100/2015/NĐ-CP), Luật đã quy định chặt chẽ chủ đầu tƣ dự án phải thực hiện
các việc nhƣ sau:
Thứ nhất, sau khi khởi công dự án, chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà ở xã hội
có trách nhiệm cung cấp các thơng tin liên quan đến dự án để công bố công khai tại
Cổng Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phƣơng nơi có dự án; đăng tải ít
nhất 01 lần tại báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phƣơng và cơng bố tại
Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tƣ (nếu có) để ngƣời dân biết, đăng ký và
thực hiện việc theo dõi, giám sát;
(Cung cấp các thông tin về tên dự án; chủ đầu tƣ dự án; địa điểm xây dựng
dự án; địa chỉ liên lạc, địa chỉ nộp đơn đăng ký; tiến độ thực hiện dự án; quy mô dự
án; số lƣợng căn hộ cho thuê mua; diện tích căn hộ; giá cho thuê mua (tạm tính) đối
với từng loại căn hộ; thời gian bắt đầu và kết thúc nhận đơn đăng ký và các nội
dung khác có liên quan).
Thứ hai, trƣớc khi thực hiện việc cho thuê mua, chủ đầu tƣ dự án xây dựng
nhà ở xã hội có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ sẽ cho thuê


9

mua và thời điểm bắt đầu cho thuê mua để Sở Xây dựng biết và kiểm tra. Phải công
bố công khai tại Cổng Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phƣơng nơi có dự
án trong thời gian tối thiểu là 30 ngày làm việc kể từ thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ

đăng ký thuê mua nhà ở tại dự án;
Thứ ba, sau khi tập hợp đầy đủ giấy tờ đăng ký của các đối tƣợng có nhu
cầu, chủ đầu tƣ dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm xem xét từng hồ sơ đăng ký đã
đáp ứng đủ các điều kiện nhƣ đúng đối tƣợng theo quy định tại Điều 49, đủ điều
kiện hƣởng chính sách hỗ trợ về thuê mua nhà ở tại Điều 51 Luật Nhà ở 2014, đáp
ứng các yêu cầu theo quy định tại Điều 22, 23 của Nghị định 100/2015/NĐ-CP và
hƣớng dẫn chi tiết của Bộ Xây dựng để lập danh sách đối tƣợng đƣợc thuê mua nhà
ở xã hội thuộc dự án do mình làm chủ đầu tƣ và gởi danh sách các đối tƣợng dự
kiến đƣợc giải quyết thuê mua nhà ở xã hội theo thứ tự ƣu tiên (trên cơ sở chấm
điểm theo nguyên tắc quy định tại Điều 23 của Nghị định 100/2015/NĐ-CP) về Sở
Xây dựng địa phƣơng nơi có dự án để kiểm tra nhằm loại trừ việc ngƣời thuê mua
nhà ở xã hội đƣợc hỗ trợ nhiều lần.
Thứ tƣ, sau khi ký hợp đồng cho thuê mua nhà ở xã hội, chủ đầu tƣ dự án có
trách nhiệm lập đầy đủ danh sách các đối tƣợng (bao gồm cả các thành viên trong
hộ) đã đƣợc thuê mua nhà ở xã hội gửi về Sở Xây dựng địa phƣơng nơi có dự án để
cơng bố công khai trong thời hạn 30 ngày làm việc (kể từ ngày nhận đƣợc danh
sách này) và lƣu trữ để phục vụ cho công tác quản lý, kiểm tra (hậu kiểm). Đồng
thời, chủ đầu tƣ dự án có trách nhiệm công bố công khai danh sách này tại trụ sở
làm việc của chủ đầu tƣ và tại Sàn giao dịch bất động sản hoặc Trang thông tin điện
tử về nhà ở xã hội của chủ đầu tƣ (nếu có).
1.2. Chủ thể thuê mua nhà ở xã hội và điều kiện để đƣợc mua nhà ở xã
hội đối với ngƣời thuê mua nhà ở
1.2.1. Chủ thể thuê mua nhà ở xã hội
Điều 49 Luật Nhà ở 2014 quy định rất rõ, chi tiết về 10 chủ thể đƣợc hƣởng
chính sách hỗ trợ về thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội, trong đó ƣu tiên trƣớc hết


10

thuộc về ngƣời có cơng với cách mạng; hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực

nơng thơn; hộ gia đình tại khu vực nơng thơn thuộc vùng thƣờng xuyên bị ảnh
hƣởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu (khoản 1, 2, 3 Điều 49). Các đối tƣợng này
đƣợc hỗ trợ theo chƣơng trình mục tiêu về nhà ở nhƣ miễn, miễn giảm tiền sử dụng
đất, đƣợc tặng nhà (Nhà tình thƣơng đối với hộ nghèo, nhà tình nghĩa đối với hộ gia
đình chính sách) (khoản 2, 3 Điều 50 Luật Nhà ở 2014).
Đặc biệt, Luật quy định cụ thể các đối tƣợng đƣợc tham gia giao dịch thuê
mua nhà ở xã hội: Ngƣời thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
Ngƣời lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công
nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân
chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân
đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ,
công chức, viên chức; Các đối tƣợng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại
khoản 5 Điều 81 Luật Nhà ở 2014; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và
phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chƣa đƣợc Nhà nƣớc bồi
thƣờng bằng nhà ở, đất ở (khoản 4, 5, 6, 7, 8, 10 Điều 49 Luật Nhà ở 2014) các đối
tƣợng này đƣợc hỗ trợ giải quyết cho thuê mua ở xã hội (khoản 1, Điều 50 Luật Nhà
ở 2014) và đƣợc hỗ trợ cho vay vốn ƣu đãi của Nhà nƣớc thơng qua Ngân hàng
chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nƣớc chỉ định (khoản 4, Điều 50 Luật
Nhà ở 2014).
So với nhà ở thƣơng mại thì nhà ở xã hội bị khống chế về thời gian giao
dịch, khách hàng chỉ đƣợc phép giao dịch nhà ở xã hội khi đủ 5 năm kể từ thời điểm
trả hết tiền thuê mua nhà ở xã hội.
1.2.2 Điều kiện để đƣợc mua nhà ở xã hội đối với ngƣời thuê mua nhà ở
xã hội
Tại Điều 51 của Luật Nhà ở 2014 quy định rõ về điều kiện để mua nhà ở xã
hội:


11


Thứ nhất là khó khăn về nhà ở: Đối tƣợng chƣa có nhà ở, đang phải đi thuê
nhà, mƣợn nhà hay ở nhờ nhà của ngƣời khác hoặc có nhà ở nhƣng bị nhà nƣớc thu
hồi phục vụ cho việc giải phóng mặt bằng theo quyết định của các cơ quan có thẩm
quyền hoặc trƣờng hợp giải tỏa để cải tạo chung cƣ cũ bị hƣ hỏng, xuống cấp hoặc
không đƣợc bồi thƣờng bằng nhà ở, đất ở khác; Đối tƣợng chƣa đƣợc nhà nƣớc giao
đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai; Đối tƣợng chƣa đƣợc mua, thuê, thuê
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc hoặc chƣa đƣợc mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
tại các dự án khác; Đối tƣợng chƣa đƣợc tặng nhà tình thƣơng, tình nghĩa; Đối
tƣợng có nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình nhƣng nhà ở chật chội, diện tích bình
qn của hộ gia đình dƣới 10m2/sàn/ngƣời. Hay nhà ở riêng lẻ diện tích bình qn
dƣới 10m2/sàn/ngƣời và diện tích khn viên đất thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất
tối thiểu thuộc diện đƣợc phép cải tạo, xây dựng theo quy định của UBND cấp tỉnh
nơi có nhà ở.
Thứ hai là điều kiện về cư trú: Một trong những điều kiện về cƣ trú cần thiết
là ngƣời có nhu cầu mua nhà ở xã hội phải có hộ khẩu thƣờng trú tại tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ƣơng nơi có nhà ở xã hội. Nếu khơng có hộ khẩu thƣờng trú thì
ngƣời có nhu cầu mua nhà ở xã hội phải có đăng ký tạm trú, có hợp đồng lao động
thời hạn từ 1 năm về việc có đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm tại tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ƣơng nơi có nhà ở xã hội. Trong trƣờng hợp hộ gia đình
hoặc cá nhân thuộc diện tái định cƣ phải đảm bảo điều kiện về cƣ trú do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định.
Thứ ba là điều kiện về thu nhập thấp: Theo quy định, ngƣời thu nhập thấp
phải là ngƣời không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thƣờng xuyên theo
quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Thuộc diện không phải nộp thuế
thu nhập thƣờng xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân;
trƣờng hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy
định của Thủ tƣớng Chính phủ.


12


Để tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời nghèo đƣợc tiếp cận với nhà ở xã hội,
Chính phủ đã đơn giản hóa các thủ tục xác nhận cho ngƣời dân, nếu đang làm việc
chỉ cần có giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc về đối tƣợng, thực
trạng nhà ở và bảng lƣơng chứng minh mức thu nhập 1
Còn các đối tƣợng quy định tại khoản 4, Điều 49 của Luật Nhà ở 2014 tự kê
khai về mức thu nhập của bản thân và chịu trách nhiệm về thông tin tự kê khai. Sở
Xây dựng liên hệ với Cục thuế địa phƣơng để xác minh thuế thu nhập của các đối
tƣợng này trong trƣờng hợp cần thiết.
1.2.3. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội
Theo quy định tại Điều 135 Luật Nhà ở 2014 thì quyền và nghĩa vụ của bên
thuê mua nhà ở xã hội đƣợc quy định cụ thể nhƣ sau:
- Bên thuê mua nhà ở xã hội phải thực hiện quy định tại Điều 62 của Luật
Nhà ở 2014 và các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua nhà ở.
Trƣờng hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở mà bên thuê mua đã nhận
bàn giao nhà ở thì bên thuê mua phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua; bên
thuê mua đƣợc hoàn lại số tiền đã nộp lần đầu, trừ trƣờng hợp quy định tại Điểm e
và Điểm h, Khoản 1 Điều 84 và Khoản 2 Điều 136 của Luật Nhà ở 2014.
- Trƣờng hợp bên thuê mua nhà ở chết thì giải quyết nhƣ sau:
+ Nếu có ngƣời thừa kế hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở đó thì ngƣời
thừa kế hợp pháp đó đƣợc tiếp tục thuê mua nhà ở, trừ trƣờng hợp ngƣời thừa kế
hợp pháp tự nguyện trả lại nhà ở thuê mua;
+ Nếu có ngƣời thừa kế hợp pháp nhƣng khơng cùng sinh sống tại nhà ở đó
mà bên thuê mua nhà ở đã thực hiện đƣợc hai phần ba thời hạn thuê mua thì ngƣời
thừa kế hợp pháp đƣợc thanh tốn hết số tiền tƣơng ứng với một phần ba thời hạn

1

Điểm b, khoản 1, điểm a khoản 3, Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP



13

thuê mua còn lại và đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
đối với nhà ở đó;
+ Nếu có ngƣời thừa kế hợp pháp nhƣng khơng thuộc diện quy định tại điểm
a và điểm b khoản này thì bên cho thuê mua đƣợc quyền thu hồi nhà ở và ngƣời
thừa kế hợp pháp đƣợc hoàn trả số tiền mà bên thuê mua nhà ở đã nộp lần đầu có
tính lãi suất theo quy định về lãi suất khơng kỳ hạn liên ngân hàng tại thời điểm
hồn trả;
+ Nếu khơng có ngƣời thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần đầu
thuộc sở hữu của Nhà nƣớc và bên cho thuê mua đƣợc thu hồi nhà ở thuê mua để ký
hợp đồng thuê, thuê mua với đối tƣợng thuộc diện đƣợc thuê, thuê mua nhà ở xã hội
theo quy định của Luật này.
1.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật khi tham gia giao dịch thuê mua nhà ở
xã hội
Nhƣ vậy, việc xét duyệt thuê mua nhà ở xã hội quy định rõ nhiệm vụ của bên
cho thuê mua và bên thuê mua; bên đƣợc thuê mua căn cứ các quy định về đối
tƣợng, điều kiện đƣợc thuê mua nhà ở xã hội mà nộp đơn xin thuê mua nhà ở xã
hội; Bên cho thuê mua sẽ căn cứ vào thang điểm quy định tại Điều 23, Nghị định
100/2015/NĐ-CP để chấm điểm. Chấm điểm xong chủ đầu tƣ sẽ nộp danh sách lên
Sở Xây dựng, Sở đƣa danh sách lên trang web công khai. Sau 30 ngày nếu Sở có
nhận văn bản, ý kiến kiến nghị thì Sở sẽ gửi văn bản đến chủ đầu tƣ để xem xét lại
và báo cáo Sở. Còn nếu sau 30 ngày khơng có ý kiến gì thì chủ đầu tƣ sẽ ký hợp
đồng với ngƣời dân mua nhà. Sau khi ký hợp đồng với ngƣời dân mua nhà thì chủ
đầu tƣ gửi lên Sở Xây dựng. Sở sẽ đăng danh sách này lên trong vòng 30 ngày và
đây mới là danh sách chính thức. Nhƣ vậy, dù đã có những quy định rõ ràng cụ thể
việc chủ đầu tƣ nhà ở xã hội phải thực hiện với sự hậu kiểm chặt chẽ của cơ quan
quản lý nhà nƣớc nhƣng trên thực tế các trƣờng hợp “gian lận” khi mua nhà ở xã
hội vẫn đang diễn ra.



14

Tại Khoản 4, Điều 49 Luật Nhà ở quy định về đối tƣợng thu nhập thấp?
nhƣng thu nhập nhƣ thế nào là thấp, cách tính thu nhập là tổng thu nhập hay chỉ dựa
trên bảng lƣơng? Làm cách nào để biết tổng thu nhập của ngƣời dân lao động tự do,
hiện nay chƣa có hƣớng dẫn chi tiết? điều kiện để đƣợc hƣởng chính sách liệu có
chặt chẽ chƣa? Và việc xử lý khi vi phạm nhƣ thế nào? Khi áp dụng vào thực tiễn sẽ
ra sao?
Tại Điểm a, Khoản 1, Điều 51 Luật Nhà ở quy định chƣa có nhà thuộc sở
hữu của mình và chƣa nhận đƣợc chính sách hỗ trợ của Nhà nƣớc? vậy nhà chƣa
thuộc sở hữu của mình nghĩa là chƣa có Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở,
nhƣng nếu có nhà nhƣng nhờ ngƣời khác đứng tên hộ trong giấy chứng nhận Quyền
sở hữu nhà ở thì vẫn là chƣa có nhà?
Tại kết quả kiểm toán năm 2015 của Kiểm toán Nhà nƣớc về Chƣơng trình
nhà ở xã hội cho thấy, tại thành phố Hồ Chí Minh có 16,7% và Đà Nẵng có 35,5%
căn hộ nhà ở xã hội đƣợc kiểm tra đang sử dụng không đúng đối tƣợng 2. Tuy
nhiên, theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội 3 chỉ mới phát hiện và thực hiện thu
hồi 2 căn hộ chuyển nhƣợng trái phép tại dự án nhà ở thu nhập thấp CT1- Ngơ Thì
Nhậm (Hà Đơng) và đình chỉ 8 trƣờng hợp hộ gia đình đăng ký mua nhà 2 lần.
Nhƣng con số thực tế có thể cao hơn nhiều. Bởi vì, theo Điều 51, Luật Nhà ở năm
2014 quy định về điều kiện đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội và Điều
22, 23 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định về hồ sơ chứng minh đối tƣợng,
điều kiện để đƣợc hƣởng chính sách về nhà ở xã hội và nguyên tắc, tiêu chí xét
duyệt đối tƣợng đƣợc thuê mua nhà ở xã hội quy định đối tƣợng đƣợc hƣởng hỗ trợ
cần phải đáp ứng các điều kiện cụ thể về tình trạng nhà ở, cƣ trú và thu nhập, ngƣời
đƣợc hƣởng hỗ trợ nhà ở xã hội phải thuộc diện thu nhập thấp, không phải nộp thuế

2


3

Tr 34, d 4 báo cáo tổng hợp kết quả kiểm tốn năm 2015
Trần Hồi, “Vi phạm chuyển nhƣợng – Hà nội thu lại 8 căn nhà thu nhập thấp đăng trên báo Mới”,

truy cập ngày
08/3/2017


15

thu nhập cá nhân thƣờng xuyên theo quy định, chƣa có nhà ở hoặc diện tích nhà ở
thấp hơn so với quy định. Nhƣ vậy, thu nhập đôi khi không đồng nhất với thực
trạng tài sản của một ngƣời (tài sản sở hữu của họ có thể lớn, nhƣng họ hoặc ngƣời
liên quan không đứng tên), trong bảng lƣơng họ có thu nhập thấp đúng quy định, họ
và ngƣời liên quan chƣa đứng tên nhà thì họ vẫn đủ điều kiện là đối tƣợng có thu
nhập thấp để mua nhà ở xã hội. Đây chính là kẽ hở pháp lý trong xác định đối tƣợng
đƣợc mua nhà ở xã hội.
Hiện nay đang xảy ra 3 trƣờng hợp, căn cứ pháp lý là đúng, họ đang hƣởng
lƣơng nhà nƣớc thuộc diện thu nhập thấp, chƣa đứng tên nhà đất và chƣa từng nhận
đƣợc hỗ trợ của nhà nƣớc về nhà ở, tuy nhiên thực tế lại khác, cụ thể trong danh
sách các đối tƣợng đủ tiêu chuẩn đƣợc xét duyệt mua nhà ở xã hội đợt 2 tại dự án
nhà ở xã hội Rice City đăng tải trên website Sở Xây dựng Hà Nội có tên ơng Lục
Minh Kim là cha ruột của bà Lục Thị Mai Trang – Tổng Giám đốc và ơng Lục
Minh Hồn - Phó TGĐ của BIC Việt Nam - hộ khẩu thƣờng trú tại số 12S, BT2-X2,
Bắc Linh Đàm, phƣờng Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội. Ông Kim là 1 trong
5 ngƣời (trên tổng số hơn 500 ngƣời) đạt số điểm số cao nhất (từ 96-100 điểm).
Hiện ông Kim đang sống trong biệt thự cùng với con ông tại khu đô thị Linh Đàm,
Hà Nội, ngồi ra cịn có tên vợ và mẹ vợ của ơng Lục Minh Hồn 4 - Phó TGĐ BIC

Việt Nam là bà Nguyễn Thị Vinh và bà Hoàng Thị Thanh Vân là hai mẹ con ruột
cùng một hộ khẩu thƣờng trú lại cùng có tên trong danh sách mua NOXH tại một
dự án. Họ mặc dù ở biệt thự nhƣng quyền chủ sở hữu không phải là họ, thu nhập
của họ trên bảng lƣơng thuộc thu nhập thấp và họ cũng chƣa nhận đƣợc sự hỗ trợ
nào của nhà nƣớc. Mặc dù bà Vinh, bà Vân và ông Kim đã rút tên không mua nhà ở
xã hội nữa nhƣng 3 trƣờng hợp trên không vi phạm pháp luật về nhà ở xã hội vì họ
đủ tiêu chí để mua nhà ở xã hội.

4

Lâm Hoài, “Bố đẻ, vợ và mẹ vợ phó tổng giám đốc mua nhà ở xã hội” đăng trên báo tuổi trẻ online,

/>

16

Theo quy định tại Điều 135, 136, 84 Luật Nhà ở thì khi vi phạm sẽ xử lý là
thu hồi nhà và trả lại tiền cho ngƣời mua nhà ở xã hội. Nhƣ vậy, việc xử lý đối
tƣợng thuê mua nhà ở xã hội vi phạm chỉ dừng ở mức thu hồi và trả lại tiền, chƣa
phạt hành chính hoặc thu lại số tiền từ gian lận trong mua bán nhà xã hội. Bên cạnh
đó, việc xử lý các chủ đầu tƣ tiếp tay cho việc trục lợi chính sách nhƣ bán nhà
khơng đúng đối tƣợng thì cũng là bị thu hồi, bị xử lý về hành chính, cho vào danh
sách kiến nghị không giao thực hiện các dự án nhà ở xã hội khác trên địa bàn vẫn
chƣa đủ sức cảnh báo, răn đe những sai phạm
Hiện nay, nhu cầu về nhà ở có mức giá rẻ, vị trí tốt, đƣợc vay vốn ƣu đãi rất
lớn, nhƣng nguồn cung lại ít nên mới có tình trạng lợi dụng chính sách để mua nhà
giá rẻ. Bên cạnh đó, luật quy định chƣa đủ mạnh để răn đe, cơ quan quản lý nhà
nƣớc chƣa quyết liệt phát hiện, xử lý những sai sót trong việc xác định đối tƣợng
mua nhà của chủ đầu tƣ, ngƣời thuê mua nhà ở xã hội dẫn đến nhiều trƣờng hợp sử
dụng sai mục đích, đối tƣợng nhƣng chƣa bị xử lý.

Nguyên tắc kinh doanh là phải tuân theo cơ chế thị trƣờng nghĩa là dùng lỗ,
lãi để quyết định các vấn đề kinh tế cơ bản. Đặc trƣng của nền kinh tế thị trƣờng là
tự vận động tuân theo những quy luật vốn của nó, nhƣ quy luật giá trị, quy luật cung
cầu, quy luật lƣu thơng tiền tệ, các quy luật vị trí, vai trị độc lập, chúng có mối liên
hệ chặt chẽ, tác động qua lại lẫn nhau và tạo ra những nguyên tắc vận động của thị
trƣờng. Khi kinh doanh nhà ở xã hội cũng phải dựa theo quan hệ cung – cầu, giá cả,
nguồn vốn hỗ trợ ở những phân khúc thị trƣờng khác nhau mà có hƣớng điều chỉnh
lƣợng cho phù hợp. Chính phủ phải đảm bảo cân bằng giữa lƣợng mua và lƣợng
bán nhà ở xã hội để tránh lƣợng cung nhiều sẽ dẫn đến lãng phí hay lƣợng cầu nhiều
nghĩa là ngƣời nghèo chƣa đƣợc đáp ứng đủ về nhà ở. Muốn nhƣ vậy Chính phủ
phải khảo sát và nắm chắc nhu cầu, nguyện vọng, loại nhà mong đợi, thu nhập và
khả năng chi trả của cá nhân có nhu cầu thuê mua nhà ở xã hội, từ đó mới hỗ trợ và
có định hƣớng về lƣợng cung nhà ở xã hội. Để có cái nhìn khái qt về nhu cầu nhà
ở xã hội hiện nay, tác giả dựa trên tình hình thực tế, số liệu của các báo cáo, kết quả
khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh nhƣ sau:


17

Kết quả khảo sát:
* Lượng Cung và Cầu của nhà ở xã hội trong thực tế
Hiện nay nhu cầu về nhà ở xã hội khoảng 01 triệu căn hộ tƣơng đƣơng với
khoảng 50 triệu m2. Một số địa phƣơng có nhu cầu NOXH lớn là Hà Nội khoảng
hơn 110.000 căn; TP Hồ Chí Minh: 134.000 căn; Đà Nẵng: 11.500 căn; Đồng Nai:
36.700 căn; Bình Dƣơng: 41.250 căn nhƣng từ năm 2009 đến 2016, cả nƣớc chỉ
hoàn thành đầu tƣ xây dựng 179 dự án nhà ở xã hội, với quy mô xây dựng khoảng
71.150 căn hộ, tƣơng đƣơng với khoảng 3,7 triệu m2 (gồm: 97 dự án nhà ở xã hội
cho công nhân KCN, 82 dự án nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp); đang tiếp
tục triển khai 191 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 163.800 căn hộ (gồm: 70 dự
án nhà ở xã hội cho công nhân KCN, 121 dự án nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập

thấp). Nhƣ vậy, đến thời điểm hiện tại cả nƣớc mới giải quyết chỗ ở cho cơng nhân
và ngƣời có thu nhập thấp khoảng 28% so với nhu cầu về nhà ở xã hội 5
Thực tế cho thấy lƣợng cầu về nhà ở xã hội rất lớn mà lƣợng cung lại rất ít.
Tuy nhiên hiện nay còn một thực trạng là vẫn còn nhiều căn hộ trong dự án nhà ở xã
hội chƣa tìm đƣợc chủ. Cụ thể, Bình Dƣơng là địa phƣơng đi đầu trong xây dựng
nhà ở cho công nhân vậy mà vẫn cịn rất nhiều căn hộ bỏ khơng. Phó chủ tịch
UBND tỉnh Bình Dƣơng - Ơng Trần Thanh Liêm báo cáo trong hội nghị trực tuyến
về Tổng kết nhà ở xã hội năm 2016 nhƣ sau6 “khó khăn của các doanh nghiệp tham
gia chƣơng trình này là tồn kho rất nhiều”. Theo ơng Liêm, “Từ năm 2011 đến nay
tồn tỉnh có 85 dự án đƣợc triển khai nhƣng mới có 25 dự án hồn thành mà vẫn
khơng bán hết dù Bình Dƣơng nổi tiếng với những căn hộ chỉ trên 100 triệu đồng.
Tỉnh có tới 950.000 cơng nhân là ngƣời nhập cƣ, họ buộc phải th nhà vì khơng có
tiền mua dù căn hộ 100 triệu rõ ràng rất hấp dẫn".

5

Báo cáo tình hình triển khai thực hiện các chính sách, chƣơng trình phát triển nhà ở xã hội của bộ xây dựng

6

Bài phát biểu của Ông Trần Thanh Liêm - Phó chủ tịch UBND tỉnh Bình Dƣơng tại Hội nghị trực tuyến toàn

quốc về Nhà ở xã hội sáng ngày 07/12/2016


18

Hay khu tái định cƣ Vĩnh Lộc B7 (thuộc địa bàn xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình
Chánh) với diện tích 31 ha đƣa vào sử dụng năm 2010 gồm 45 block chung cƣ, tổng
cộng 1.939 căn hộ, 529 nền đất, trƣờng mẫu giáo, tiểu học, THPT, công viên, theo

báo cáo của Ban Quản lý đầu tƣ xây dựng cơng trình nâng cấp đơ thị TPHCM, tính
đến giữa tháng 8/2016, khu căn hộ này mới bố trí cho hơn 500 gia đình ngƣời tái
định cƣ, vẫn cịn tới 23 lốc chƣa có ngƣời ở vì vậy thành phố đã bàn giao gần 1.000
căn hộ tại khu tái định cƣ Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh sang Trung tâm Phát triển
quỹ đất thành phố để tiến hành làm thủ tục đấu giá. Nguyên nhân khiến khu tái định
cƣ này vắng ngƣời đến sinh sống do khu tái định cƣ quá xa so với trung tâm thành
phố, nơi làm việc của mỗi ngƣời hàng ngày, đi - về cũng mất hơn 2 tiếng. Khơng có
các dịch vụ tiện ích, chung cƣ khơng có thang máy, cơ sở hạ tầng chƣa hoàn chỉnh,
tại đây hiện chỉ có một khu siêu thị mua sắm nhƣng hàng hóa rất ít.
* Kết quả khảo sát thu nhập trung bình của các đối tƣợng hƣởng chính sách
về nhà ở xã hội hiện nay
Theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014 có 10 đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ
trợ về nhà ở xã hội, riêng đối tƣợng quy định tại khoản 1, 2, 3, 9, 10 có chính sách
riêng, đặc thù thì các đối tƣợng cịn lại sẽ đƣợc hƣởng các chính sách hỗ trợ về nhà
ở xã hội nhƣ cho vay ƣu đãi để thuê mua nhà ở xã hội.
Để đƣợc thuê mua nhà ở xã hội các đối tƣợng phải đáp ứng điều kiện quy
định tại Điều 51 của Luật Nhà ở 2014 và sẽ đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở
xã hội, đặc biệt theo Điểm c, Khoản 1, các đối tƣợng 4, 5, 6 của Luật Nhà ở phải
thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thƣờng xuyên theo quy định của pháp luật
về thuế thu nhập cá nhân.
Theo Quyết định số 59/2015/QĐ-TTg của Thủ tƣớng Chính phủ về việc ban
hành chuẩn nghèo tiếp cận đa chiều áp dụng cho giai đoạn 2016 – 2020, về các tiêu
chí thu nhập:

7

Báo cáo của Ban Quản lý đầu tƣ xây dựng cơng trình nâng cấp đô thị Tp. HCM


19


+ Chuẩn nghèo: 900.000đồng/ngƣời/tháng ở khu vực thành thị
+ Chuẩn cận nghèo: 1.300.000đồng/ngƣời/tháng ở khu vực thành thị
Còn ngƣời thu nhập thấp là bao nhiêu khơng có quy định cụ thể nhƣng căn
cứ theo Điểm c, Khoản 1, Điều 59 Luật Nhà ở 2014 và Luật thuế thu nhập cá nhân
thì thu nhập thấp là thu nhập khơng q 9 triệu đồng/ngƣời/tháng.
Theo kết quả khảo sát năm 2016 của Viện nghiên cứu phát triển thành phố
Hồ Chí Minh8 thì có 852/1.186 phiếu, tỷ lệ 72% hộ có nhu cầu thuê mua nhà ở xã
hội. Kết quả khảo sát thu nhập bình quân của hộ nghèo và cận nghèo, khả năng tích
lũy, nguyện vọng, loại nhà mong đợi, vị trí xây dựng mong đợi về nhà ở xã hội của
các cá nhân có nhu cầu thuê mua nhà ở xã hội cụ thể
* Kết quả khảo sát thu nhập bình quân của hộ nghèo và cận nghèo
Thuê mua nhà ở xã hội
Thu nhập bình quân (triệu đồng/tháng)

8

Hộ

%

Dƣới 2 triệu

420

49,29%

Từ 2 triệu đến 3 triệu

214


25,12%

Từ 3 triệu đến 4 triệu

110

12,9%

Trên 4 triệu

108

12,69%

Kết quả điều tra nhu cầu nhà ở xã hội của đối tƣợng nghèo, cận nghèo trên địa bàn thành phố HCM – Viện

nghiên cứu phát triển Tp. HCM
Từ 41.292 hộ nghèo, cận nghèo đủ điều kiện đăng ký nhà ở xã hội do Ban giảm nghèo và tăng hộ khá tp HCM
cung cấp, nhóm nghiên cứu đã chọn 3% trong tổng số tƣơng đƣơng 1.280 hộ để khảo sát, kết quả thu đƣợc 1.186 phiếu
hỏi (chiếm tỷ lệ 92,7% trong tổng số danh sách dự kiến có nhu cầu đăng ký nhà ở xã hội) khai báo có nhu cầu. Kết quả
nội suy từ hộ nghèo, cận nghèo có nhu cầu trong tổng số đủ điều kiện, để ƣớc lƣợng ra khoảng 38.278 trƣờng hợp (đối
tƣợng hộ nghèo và cận nghèo) là có nhu cầu đăng ký nhà ở xã hội trong vòng 5 năm tới.


20

Tổng

852


* Trong đó khả năng tích lũy
Tích lũy thu nhập bình quân hàng tháng

Thuê mua nhà ở xã hội

(triệu đồng/tháng)

Hộ

%

Dƣới 1,5 triệu

383

46,82%

Từ 1,5 triệu đến 3 triệu

305

37,28%

Từ 3 triệu đến 6 triệu

77

9,4%


Trên 6 triệu

53

6,5%

Tổng

818

* Số người hiểu biết chính sách:
+ 97% chƣa hiểu biết chi tiết về nhà ở xã hội.
+ 3% có biết về chính sách nhà ở xã hội
* Loại nhà mong đợi:
+ Chung cƣ trên 5 tầng: 44,1%
+ Chung cƣ dƣới 5 tầng: 50,5%
+ Nhà phố liền kề:5,1%
+ Khác: 0,3%
* Vị trí nhà ở xã hội mong đợi (khách hàng được đăng ký 3 nguyện vọng):
+ Đƣợc xây dựng ở các quận nội thành hiện hữu:
Nguyện vọng 1: 43,90%
Nguyện vọng 2: 69,80%