TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

----------  ----------

LUẬN VĂN TỐT NGHỆP
KHÓA 37 (2011 – 2015)

PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA
NHÀ Ở

Cán bộ hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH
Bộ môn: Luật Thương mại

TRẦN HUỲNH ANH THƯ
MSSV: 5117351
Lớp: Luật Thương mại

Cần Thơ, tháng 12 năm 2014


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN


............................................................................................................................
............................................................................................................................

............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN



............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................


MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài ...................................................................................................... 1
2. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài ..................................... 1
3. Phương pháp nghiên cứu của đề tài ....................................................................... 2
4. Mục đích nghiên cứu của đề tài .............................................................................. 3
5. Bố cục của đề tài ....................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở .................................. 4
1.1 Khái quát chung về thuê mua nhà ở .................................................................... 4
1.1.1 Khái niệm về nhà ở ............................................................................................... 4
1.1.2 Điểm đặc trưng của nhà ở .................................................................................... 5
1.1.3 Khái niệm hoạt động thuê mua nhà ở ................................................................... 8
1.1.4 Đặc điểm của hoạt động thuê mua nhà ở ............................................................. 9
1.2 Nguyên tắc thuê mua nhà ở ................................................................................ 11
1.2.1 Nhà ở đưa vào thuê mua phải là nhà ở được phép đưa vào kinh
doanh............................................................................................................................ 12
1.2.2 Quá trình cho thuê mua nhà ở phải công khai, minh bạch ................................ 12
1.2.3 Nhà được thuê mua phải là nhà ở đã có sẵn ...................................................... 13
1.2.4 Các bên hợp đồng thuê mua có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn chuyển quyền
sở hữu nhà ở trước khi hết hạn .................................................................................... 14
1.2.5 Giao dịch thuê mua nhà ở phải bình đẳng và tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp
giữa các bên ................................................................................................................. 15
1.3 Vai trò của hoạt động thuê mua nhà ở............................................................... 15
1.3.1 Hoạt động thuê mua nhà ở trong kinh doanh bất động sản góp phần đảm bảo an
sinh xã hội .................................................................................................................... 16
1.3.2 Phát triển kinh doanh thuê mua nhà ở góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc
triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở ................................................................ 17
1.3.3 Việc kinh doanh hoạt động thuê mua nhà ở góp phần tạo nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước và bình ổn thị trường bất động sản .................................................... 18
1.4 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động thuê mua nhà ở ................................ 19
1.4.1 Tầm quan trọng của pháp luật trong hoạt động thuê mua nhà ở đối với Nhà

nước.............................................................................................................................. 20
1.4.2 Pháp luật trong hoạt động thuê mua nhà ở có vai trò rất lớn đối với chủ đầu tư 20


1.4.3 Sự cần thiết của pháp luật đối với người thuê mua nhà ở .................................. 22
1.5 Lược sử hình thành và phát triển của các quy định về hoạt động thuê mua
nhà ở ............................................................................................................................ 23
1.5.1 Giai đoạn trước năm 1991 .................................................................................. 23
1.5.2 Giai đoạn năm 1991 đến năm 2005 (trước khi có Luật Nhà ở) ......................... 24
1.5.3 Giai đoạn năm 2005 đến nay .............................................................................. 25
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .......................................................................................... 28
CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở - THỰC
TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN .................................................................. 29
2.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư và bên thuê mua nhà ở .............................. 29
2.1.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư ....................................................................... 30
2.1.1.1 Quy định về điều kiện của chủ đầu tư cho thuê mua nhà ở ............................. 30
2.1.1.2 Quy định pháp luật về phạm vi kinh doanh của chủ đầu tư trong thuê mua nhà
ở ................................................................................................................................... 36
2.1.1.3 Quy định về việc huy động vốn của chủ đầu tư trong thuê mua nhà
ở ................................................................................................................................... 38
2.1.1.4 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà ở ............................................. 43
2.1.2 Quy định pháp luật về bên thuê mua nhà ở ........................................................ 46
2.1.2.1 Quy định pháp luật về đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà
ở .................................................................................................................................. 46
2.1.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở .................................................... 49
2.2 Quy định pháp luật về nhà ở trong hoạt động thuê mua ................................. 52
2.2.1 Quy định pháp luật về đầu tư nhà ở đưa vào hoạt động thuê mua .................... 52
2.2.2 Quy định pháp luật về điều kiện nhà ở được phép cho thuê mua ...................... 57
2.3 Quy định pháp luật về trình tự, thủ tục trong hoạt động thuê mua nhà
ở ................................................................................................................................... 59

2.3.1 Pháp luật quy định về xác định giá và hình thức thanh toán trong thuê mua nhà
ở ................................................................................................................................... 59
2.3.2 Pháp luật quy định về hợp đồng trong hoạt động thuê mua nhà ở .................... 61
2.4 Thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật quy định về hoạt động thuê mua
nhà ở ............................................................................................................................ 63
2.4.1 Thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật quy định về vốn pháp định của chủ
thể kinh doanh trong hoạt động thuê mua nhà ở ......................................................... 64


2.4.2 Thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật quy định về quá trình huy động vốn
cho dự án thuê mua nhà ............................................................................................... 67
2.4.3 Thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật quy định về xác định mức thu nhập
thấp của đối tượng thuê mua nhà ở ............................................................................. 69
2.4.4 Thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật quy định về xác định giá nhà ở
trong hoạt động thuê mua nhà ở .................................................................................. 71
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .......................................................................................... 73
KẾT LUẬN ................................................................................................................. 74


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
LỜI NÓI ĐẦU
---------1. Lý do chọn đề tài
Nhu cầu về nhà ở đang là một vấn đề cấp thiết trong xã hội và nhà ở không chỉ là tài
sản có giá trị kinh tế đơn thuần mà còn có nhiều ý nghĩa về mặt xã hội sâu sắc. Bởi vì nhà
ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân,
gia đình. Chính vì thế, đối với người Việt Nam, nhu cầu nhà ở luôn là vấn đề cần thiết
của các tầng lớp dân cư từ đô thị đến nông thôn đặc biệt là nhu cầu cải thiện chổ ở cho
những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện chính sách xã hội.
Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời cho phép
một loại hình kinh doanh nhà mới đó là hình thức thuê mua nhà ở. Hoạt động thuê mua

nhà này đã góp phần giải quyết nhà ở cho những người có nhu cầu mua nhà nhưng họ
không có khả năng thanh toán tiền một lần mà thay vào đó người thuê mua nhà sẽ phải
trả trước một khoản tiền nhất định cho chủ đầu tư, số tiền còn lại sẽ chuyển thành tiền
thuê nhà để trả theo từng thời điểm, từng thời kỳ được quy định trong hợp đồng thuê mua
nhà ở cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình thì chủ đầu tư sẽ chuyển quyền
sở hữu căn nhà đang cho thuê lại cho bên thuê mua nhà. Tuy nhiên, pháp luật điều chỉnh
hoạt động thuê mua nhà ở vẫn chưa có quy định cụ thể và thích hợp. Thực tế giao dịch
thuê mua nhà ở này vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc đối với các chủ đầu tư và
khách hàng. Làm cho mối quan hệ mua bán nhà đã phức tạp nay còn phức tạp hơn.
Nhằm tìm hiểu rõ hơn về hình thức thuê mua nhà ở cùng với những quy định pháp
luật, thực trạng và đề xuất hoàn thiện các quy định trong việc phát triển hoạt động thuê
mua nhà ở, một loại hình kinh doanh nhà mới này trong tương lai. Qua đó, sẽ giúp cho
chủ đầu tư và khách hàng trong hoạt động thuê mua nhà ở được giao dịch thuận lợi, minh
bạch, đảm bảo quyền và lợi ích của các bên, giúp cho các cơ quan có thẩm quyền làm tốt
chức năng quản lý của mình. Vì vậy, Người viết xin chọn đề tài nghiên cứu “Pháp luật
về thuê mua nhà ở” làm Luận văn tốt nghiệp chuyên ngành Luật Thương mại của mình.
2. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Thuê mua nhà ở là một khái niệm không mấy xa lạ trên thị trường bất động sản thế
giới với hai loại hình nhà được đưa vào cho thuê mua là nhà ở xã hội và loại hình nhà ở
thương mại. Tuy nhiên, ở Việt Nam thuê mua nhà chủ yếu là nhà ở xã hội. Do vậy, đối
với nhà ở thương mại chủ đầu tư muốn đem vào cho thuê mua khi đó sẽ tham khảo
những quy định về thuê mua nhà ở xã hội để quy định trong hợp đồng khi đã có sự thỏa
thuận giữa chủ đầu tư và bên đi thuê mua nhà ở. Hiện nay, tuy Luật Nhà ở và Luật Kinh
doanh bất động sản mới được thông qua vào ngày 25 tháng 11 năm 2014 và trong phạm
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 7

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư



Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
vi đề tài Người viết tập trung nghiên cứu những vấn đề pháp lý về hoạt động thuê mua
nhà ở nói chung trong Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và
các văn bản pháp luật hiện hành có liên quan khác nhưng trong quá trình nghiên cứu
Người viết sẽ có sự so sánh giữa những điểm nổi bật trong các quy định pháp luật mới.
Theo đó, trong Luận văn của mình Người viết sẽ tập trung khai thác vào các quy
định pháp luật về hoạt động thuê mua nhà ở xã hội. Cụ thể trọng tâm Người viết đi sâu
vào nghiên cứu những vấn đề pháp lý về điều kiện của chủ thể đầu tư trong kinh doanh
thuê mua nhà ở; phạm vi kinh doanh của các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước tham
gia đầu tư nhà đưa vào cho thuê mua nhà; quá trình huy động vốn của chủ đầu tư trong
thuê mua nhà ở; đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội; quyền và nghĩa vụ
của các bên trong thuê mua nhà; điều kiện để nhà ở tham gia thị trường thuê mua và trình
tự thủ tục trong hoạt động thuê mua nhà; những khó khăn, vướng mắc có thể gặp trong
thực tiễn khi áp dụng hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động thuê mua nhà này. Từ đó,
Người Viết đề ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hoạt động thuê mua nhà ở.
3. Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Để đạt được mục đích mà Người viết đề ra trong quá trình nghiên cứu đề tài có sử
dụng các phương pháp cơ bản sau:
Đề tài được thực hiện trên nền tảng chung của Chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử; nghiên cứu lý luận kết hợp với thực tiễn.
Bên cạnh đó, trong đề tài Người viết còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ
thể sau:
(i) Phương pháp tổng hợp các khái niệm, đặc điểm; phương pháp phân tích vai trò
của hoạt động thuê mua nhà và sự cần thiết của pháp luật trong hoạt động thuê mua nhà;
phương pháp so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử được áp dụng tại phần lược sử hình
thành và phát triển của các quy định pháp luật về hoạt động thuê mua nhà ở. Các phương
pháp này được Người viết sử dụng trong Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận
chung về thuê mua nhà ở nhằm giúp cho người đọc dễ dàng tiếp cận với đề tài.
(ii) Phương pháp phân tích, phương pháp quy nạp các quy định pháp luật về chủ

đầu tư và bên thuê mua nhà, quy định pháp luật về nhà ở trong thuê mua và các trình tự,
thủ tục trong hoạt động thuê mua nhà ở; phương pháp so sánh quy định pháp luật về các
kênh huy động vốn của chủ đầu tư giữa nước ta với các nước khác; phương pháp đánh
giá, phương pháp bình luật được Người viết áp dụng tại phần thực trạng và đề xuất hoàn
thiện pháp luật trong thuê mua nhà. Các phương pháp trên được sử dụng trong Chương 2
khi nghiên cứu các quy định và những thực trạng – đề xuất hoàn thiện pháp luật về thuê
mua nhà ở. Qua đó nhằm giúp cho các bên tham gia trong hoạt động thuê mua nhà được
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 8

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
giao dịch thuận lợi, minh bạch, đảm bảo quyền và lợi ích của mình. Đồng thời giúp cho
Nhà nước làm tốt chức năng quản lý.
4. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Mục đích của Người viết khi nghiên cứu đề tài là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận
chung về nhà ở, về hoạt động thuê mua nhà ở và pháp luật điều chỉnh cho hoạt động thuê
mua nhà. Tìm hiểu các quy định pháp luật về hoạt động thuê mua nhà ở, qua đó Người
viết sẽ đi sâu vào nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại gây cản trở đối với hoạt động cho
thuê mua nhà trong thực tiễn khi áp dụng hệ thống pháp luật điều chỉnh. Từ đó, Người
viết sẽ đề xuất ra các giải pháp nhằm khắc phục những thiếu sót của hệ thống pháp luật
và thúc đẩy phát triển hoạt động thuê mua nhà ở tại Việt Nam một cách hoàn thiện và
phổ biến.
5. Bố cục của đề tài
Nội dung của đề tài bao gồm các phần sau:
LỜI NÓI ĐẦU
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở. Trong Chương 1 Người

viết nghiên cứu khái quát về hoạt động thuê mua nhà ở bao gồm: Các khái niệm, đặc
điểm về nhà ở, về hoạt động thuê mua nhà ở; nguyên tắc, vai trò của hoạt động thuê mua
nhà ở; sự cần thiết của pháp luật trong thuê mua nhà ở; lược sử hình thành và phát triển
của các quy định về hoạt động thuê mua nhà từ giai đoạn trước năm 1991 đến nay.
CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở – THỰC TRẠNG
VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN. Trong Chương 2 Người viết tập trung nghiên cứu những
quy định pháp luật về hoạt động thuê mua nhà ở gồm các: Quy định pháp luật về chủ đầu
tư và bên thuê mua nhà ở; quy định về đầu tư nhà và điều kiện nhà ở được phép cho thuê
mua; quy định pháp luật về trình tự, thủ tục trong lĩnh vực thuê mua nhà ở. Từ những quy
định pháp luật về hoạt động thuê mua nhà ở, Người viết đi sâu vào làm rõ những vấn đề
còn bất cập, hạn chế trong quy định pháp luật về thuê mua nhà ở từ đó đưa ra một số đề
xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về việc kinh doanh thuê mua nhà ở.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 9

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở
Có thể nói nhu cầu thuê và mua nhà ở hiện nay là rất lớn. Tuy nước ta hiện đang
trong quá trình hội nhập quốc tế nhưng vẫn là một nước đang phát triển, những chủ thể
có nhu cầu thuê, mua nhà ở đại đa số là công chức, viên chức và những người có thu
nhập thấp. Thấy được tầm quan trọng về nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay các chủ
đầu tư trong kinh doanh nhà và Nhà nước đã không ngừng mở rộng thêm các loại hình
kinh doanh về nhà ở để có thể đáp ứng kịp thời tính cấp bách hiện nay. Trên cơ sở đó,
Nhà nước đã cho ra đời một loại hình kinh doanh nhà ở mới đó chính là hoạt động thuê

mua nhà ở.
Đối với loại hình thuê mua nhà này sau một thời gian quy định trong hợp đồng
người thuê mua nhà ở sẽ sở hữu căn nhà đang thuê sau khi trả hết tiền thuê mua. Bên
cạnh đó, những quy định về quản lý sử dụng nhà ở, Nhà nước cũng cần xây dựng các
chính sách thỏa đáng nhằm khuyến khích các chủ đầu tư tham gia vào quá trình xây dựng
nhà, cho thuê mua nhà đúng đối tượng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thỏa mãn
nhu cầu của mình. Cho nên, trong Chương 1 này, Người viết tiến hành nghiên cứu khái
quát, tìm hiểu về các khái niệm, đặc điểm cơ bản, điều kiện và nguyên tắc hoạt động
trong thuê mua nhà ở. Từ đó Người viết sẽ chỉ ra tầm quan trọng của hoạt động thuê mua
nhà cũng như sự cần thiết của pháp luật cho hoạt động thuê mua nhà ở.
1.1 Khái quát chung về thuê mua nhà ở
Trước khi đi vào tìm hiểu về thuê mua nhà ở, Người viết sẽ đi vào nghiên cứu
những khái niệm có liên quan đến khái niệm thuê mua nhà một cách khái quát gồm các
vấn đề cơ bản sau:
1.1.1 Khái niệm về nhà ở
Hiện nay cũng có rất nhiều khái niệm về nhà ở tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu:
Trên góc độ xây dựng: Nhà ở chính là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không
gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.
Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt với đời sống con
người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên.
Tóm lại, theo cách hiểu cơ bản nhất nhà ở là một công trình xây dựng có mái, tường
bao quanh, cửa ra vào để ở, sinh hoạt văn hoá, xã hội hoặc cất giữ vật chất, phục vụ cho
các hoạt động cá nhân và tập thể của con người đồng thời có tác dụng bảo vệ cho các
hoạt động đó. Nhà cũng có thể là một nơi cư trú hay trú ẩn.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 10

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư



Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
Con người bắt đầu xây dựng nhà cửa cách đây khoảng 30.000 năm trước Công
Nguyên, nhưng đa số sống trong những chòi tạm bợ hoặc ở những hang động. Họ cũng
làm ra những chiếc lều đơn giản, thô sơ để tạm trú trước khi di chuyển để tìm thực phẩm.
Thực tế ngày nay, nhiều người sống trong nhà và họ xem nhà là của cải bất động sản, vì
theo Bộ luật Dân sự 2005 nhà ở được xem là một loại bất động sản do nhà ở là loại tài
sản không di dời được1. Nhà ở là không gian cư trú, sinh sống, làm việc và sinh hoạt của
cá nhân hoặc các thành viên trong một hộ gia đình. Vì vậy, ngôi nhà gắn bó mật thiết, lâu
dài với mỗi con người từ khi họ sinh ra, lớn lên và cho đến lúc chết nên nhà có ý nghĩa
rất cao cả về vật chất lẫn tinh thần.
Không chỉ vậy, với cách tiếp cận từ nền tảng xã hội, nhà ở không chỉ là không gian
cư trú đơn thuần, mà còn là môi trường sống, môi trường lao động và sản xuất, môi
trường văn hóa, giáo dục. Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là tế bào của sự
phồn vinh và tiến bộ xã hội… Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản
lớn, mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt
kiến trúc tổng thể. Ngày nay ở nhiều nước với nền kinh tế thị trường hiện đại, cuộc sống
của người dân đã có những biến đổi về chất rất lớn. Khi nhu cầu về ăn và mặc tạm ổn,
nhà ở đối với mỗi gia đình càng trở nên quan trọng, yêu cầu về nhà ở lại càng cao hơn
như nhiều phòng và có tiện nghi hiện đại…
Nhà ở là vấn đề nóng bỏng của mọi xã hội, trong mọi thời kỳ phát triển của nền
kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh tế, xã hội và cả
mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội từ kinh
tế, văn hóa đến chính trị, xã hội. Trong những năm thực hiện công cuộc đổi mới, Đảng và
Nhà nước ta hết sức quan tâm giải quyết vấn đề nhà ở của nhân dân ở các đô thị cũng như
nông thôn, góp phần từng bước thực hiện cải thiện đời sống cho nhân dân.2
1.1.2 Điểm đặc trưng của nhà ở
Nhà ở là một loại bất động sản nên nhà ở sẽ có những đặc điểm điển hình của bất
động sản như nhà ở là hàng hóa có vị trí cố định về địa lý và không có khả năng di dời;

nhà ở là hàng hóa có tính lâu bền; nhà ở là hàng hóa mang tính cá biệt và khan hiếm; nhà
ở mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý; nhà ở chịu sự tác động và ảnh hưởng
lẫn nhau khá mạnh mẽ từ các bất động sản khác nằm kề.3

1

Bộ luật Dân sự 2005 số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 174, khoản 1.
Lê Đình Thắng, Giáo trình nguyên lý thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2000,
tr.10.
3
Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội,
2009, tr.12-15.
2

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 11

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
Thứ nhất, nhà ở là hàng hóa có vị trí cố định về địa lý và không có khả năng di dời.
Do nhà ở luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định, giới hạn về
diện tích và không gian, xuất phát từ bản chất tự nhiên đó nên nhà ở có vị trí cố định và
không có khả năng di dời, nếu di dời sẽ làm mất chất lượng ban đầu của nhà ở. Chính vì
vậy giá trị và lợi ích của nhà ở gắn liền với từng vị trí cụ thể.
Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông
thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch
vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ

thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của nhà ở sẽ
thay đổi. Đây cũng là một trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá thành của nhà ở. Do vậy
một mặt, khi đầu tư kinh doanh phát triển nhà ở phải dự tính trước các thay đổi trên. Mặt
khác, hoạt động đầu tư nhà ở phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm
khoảng cách đến cách trung tâm bằng việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông,
điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục.
Thứ hai, nhà ở là hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của nhà ở gắn liền với sự
trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một
số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, các công trình xây
dựng nhà ở thường có tuổi thọ kéo dài rất lâu có thể hơn hàng chục năm. Tuy nhiên, tính
lâu bền của nhà ở được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật
lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế.
Chính vì vậy, khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật
lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
Trong khi nghiên cứu đánh giá một loại nhà ở phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ
kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của loại nhà ở đó.
Ví dụ, trong giai đoạn nền kinh tế phát triển, một khu chung cư còn tốt, kết cấu bền chắc
nhưng thiết kế kiểu cũ có tuổi thọ kinh tế ngắn hơn tuổi thọ vật lý, trong khi đó một vườn
cây lâu năm, chu kỳ kinh doanh ngắn hơn chu kỳ sinh học nhưng tuổi thọ kinh tế lại có
thể dài hơn tuổi thọ vật lý. Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của
nhà ở, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi
phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị
kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì hay đổi mới nhà
ở đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
Thứ ba, nhà ở là hàng hóa mang tính cá biệt và khan hiếm. Sự khác biệt của nhà ở
trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác
nhau về hướng, về cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Ví dụ, trong cùng một khu vực nhỏ
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 12


SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
kể cả hai nhà cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường nhà ở
khó tồn tại hai căn nhà hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể
cả hai căn nhà cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế, ngay trong cùng một tòa cao ốc
thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo khác nhau. Ngoài ra, chính sách đầu tư xây
dựng các nhà đầu tư đều quan tâm đến tính cá biệt để tạo sự hấp dẫn với khách hàng hoặc
thỏa mãn sở thích cá nhân.
Do vậy, trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính cá biệt để làm tăng giá trị
của nhà ở, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính cá biệt của người tiêu dùng. Xã hội
càng phát triển yêu cầu về tính cá biệt càng tăng. Khi đánh giá các loại nhà ở phải chú ý
đến tính cá biệt, không thể so sánh rập khuôn giữa các công trình xây dựng nhà ở với
nhau. Đồng thời, nhà ở là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi
dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng.
Bởi tính cá biệt này đã hình thành nên tính khan hiếm của nhà ở. Bên cạnh đó, đất
đai mang tính khan hiếm, có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các
công trình xây dựng nhà ở lại càng giới hạn hơn từ đó nhà ở cũng mang tính khan hiếm.
Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công
trình nhà ở.
Thứ tư, nhà ở mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý. Nhìn chung, mọi hàng
hóa đều có đặc điểm này nhưng với nhà ở thì đặc điểm này nổi trội hơn. Mang nặng yếu
tố tập quán và thị hiếu là do nhà ở không chỉ tập trung ở vùng đồng bằng mà còn nằm rải
rác khắp nơi trên lãnh thổ của một quốc gia, nhà ở có thể được xây dựng trên các dốc núi,
gần bờ biển hay dưới thung lũng. Để có thể tồn tại được ở những nơi như thế, con người
cần tạo ra những sản phẩm nhà ở bố trí địa điểm hợp lý, lựa chọn kiểu kiến trúc phù hợp
thích nghi với từng hoàn cảnh cụ thể. Vì thế, các nhà đầu tư cần phải tính đến yếu tố đó
để xây dựng nhà ở sao cho phù hợp với từng nơi, từng vùng và những nơi đó từ từ hình

thành nên tập quán xây dựng nhà ở của người dân, kéo theo thị hiếu về nhà ở của người
dân vùng, miền cũng sẽ có sự khác biệt. Ví dụ như nhà sàn thì thịnh hành tại khu vực
miền núi phía Bắc và Tây Nguyên.
Ngoài ra, nhà ở có giá trị rất lớn nên khi người mua nhà tiếp cận sẽ phải đắng đo,
suy nghĩ về các yếu tố mang tính tâm lý như về phong thủy, xem hướng nhà… Sở dĩ như
vậy là vì nhu cầu về nhà ở tại mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng
mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội thậm chí còn bao gồm cả yếu tố
tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ năm, nhà ở chịu sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ từ các bất
động sản khác nằm kề chẳng hạn như các khu đất, các công trình công cộng, các cơ sở
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 13

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
hạ tầng kỹ thuật như đường, cầu, bến xe… Giá trị một loại hình nhà ở có thể bị tác động
từ các bất động sản nằm kề khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng
các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp, nâng cao giá trị sử dụng của nhà ở
trong khu vực đó. Ví dụ, một ngôi nhà ở sâu trong hẻm, cách xa đường chính, giao thông
khó khăn thì giá trị nhà ở đó sẽ không cao. Nếu như sau này có sự ra đời của một con
đường mới dẫn đến căn nhà trong hẻm nay được đưa ra ngoài mặt tiền nằm trên trục
đường chính, giao thông thuận tiện thì giá trị nhà bây giờ sẽ tăng lên cao. Nhà ở là loại
tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh từ các bất động sản liền kề và hoạt động kinh tế xã
hội có liên quan, do vậy khi đầu tư xây dựng các công trình nhà ở các chủ đầu tư phải
tính đến yếu tố ảnh hưởng từ các công trình khác.
Qua quá trình tìm hiểu các điểm đặc trưng của nhà ở Người viết thấy được chủ
đầu tư khi xây dựng nhà nói chung và hoạt động trong lĩnh vực thuê mua nhà ở nói

riêng cần chú ý đến những đặc điểm trên để thuận lợi cho sự phát triển việc kinh doanh.
Ngoài ra, chủ đầu tư hoạt động trong lĩnh vực thuê mua nhà còn phải tìm hiểu thêm các
đặc điểm riêng của hoạt động thuê mua nhà ở. Vì vậy, việc tìm hiểu về hoạt động thuê
mua nhà ở là cần thiết.
1.1.3 Khái niệm hoạt động thuê mua nhà ở
Hoạt động thuê mua nhà ở là một hình thức kinh doanh nhà còn khá mới, nó là sự
kết hợp giữa hai hoạt động thuê nhà và mua nhà. Nên tương tự với thuê và mua nhà, thuê
mua nhà ở là một hình thức kinh doanh bất động sản mà khi đó các chủ thể đầu tư sẽ đưa
nhà ở ra thị trường phục vụ cho hoạt động thuê mua thông qua ba hình thức: Một là, tự
mình bỏ vốn ra tạo lập nhà để cho người khác thuê mua; Hai là, bên cho thuê mua sẽ mua
lại nhà ở của người khác để đem cho thuê mua; Ba là, chủ đầu tư cải tạo lại nhà cũ để cho
người khác thuê mua nhằm mục đích sinh lời. Còn người thuê mua nhà ở sau một thời
gian quy định sẽ trở thành chủ sở hữu căn nhà đang thuê sau khi trả hết tiền thuê mua nhà
đã thỏa thuận trong hợp đồng theo quy chế do Nhà nước quy định.4 Thuê mua nhà ở là
một hình thức bán nhà nhằm giúp người thuê mua có khả năng sở hữu nhà sau một thời
gian thuê nhất định, việc áp dụng hình thức thuê mua sẽ giúp người thu nhập thấp có thể
chủ động về mặt tài chính. Giá thuê mua cũng sẽ được tính cao hơn giá thuê nhưng vẫn
đảm bảo khả năng chi trả của người thuê mua. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn.
Thuê mua nhà ở là một khái niệm không mấy xa lạ trên thị trường bất động sản thế
giới với hai loại hình nhà được đưa vào cho thuê mua là nhà ở xã hội và loại hình nhà ở
thương mại. Nhưng hình thức cho thuê mua nhà lại ít được sử dụng, ít được quan tâm
trên thị trường và đặc biệt là trên thị trường Việt Nam không được sử dụng nhiều trong
4

Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 4, khoản 12.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 14


SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
quá trình kinh doanh nhà ở thương mại. Bởi vì, vốn đầu tư vào xây dựng nhà ở thương
mại cao hơn so với đầu tư xây dựng nhà ở xã hội mà các nhà kinh doanh ở Việt Nam đa
số lại bị yếu về nguồn vốn nên không đủ khả năng đầu tư vào xây dựng nhà ở thương mại
để cho thuê mua mà chỉ chú trọng việc cho thuê và bán nhà. Theo đó, những người có
nhu cầu thuê mua nhà chủ yếu là những người có thu nhập thấp mà giá nhà thương mại
cho thuê mua rất cao, do đó các nhà đầu tư chỉ tập trung vào cho thuê mua nhà ở xã hội
với giá thấp hơn rất nhiều so với nhà thương mại bán theo hình thức cho thuê mua. Mặc
khác, các nhà đầu tư luôn muốn thu lại nguồn lợi nhuận lớn để duy trì hoạt động và mở
rộng kinh doanh mà việc đầu tư vào nhà ở thương mại để cho thuê mua là rất cao cả về
vốn đầu tư lẫn giá nhà cho thuê mua nên không thu hút được nhu cầu mua nhà của phần
lớn dân cư. Cho nên trong quy định của pháp luật Việt Nam về kinh doanh cho thuê mua
nhà ở không quy định cụ thể cho loại hình nhà ở thương mại mà chỉ quy định đối với
hình thức thuê mua nhà ở xã hội.
Luật Nhà ở năm 2005 cũng quy định rõ về khái niệm của hoạt động cho thuê mua
nhà ở xã hội tại Điều 105, khoản 1 “Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê
sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định.” Điều này
được hướng dẫn cụ thể tại Điều 3, khoản 6 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 25 tháng 12
năm 2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở: “Thuê mua
nhà ở xã hội là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước một khoản tiền nhất định
theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà và người
thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ. Sau khi hết hạn thuê mua và người
thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.”
Vì vậy, đối với nhà ở thương mại chủ đầu tư muốn đem vào cho thuê mua khi đó sẽ
tham khảo những quy định về thuê mua nhà ở xã hội tại Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị

định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và
quản lý nhà ở xã hội để quy định trong hợp đồng khi đã có sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư
và bên thuê mua nhà ở. Điều đáng mừng là hiện nay sau khi Luật Nhà ở năm 2014 được
thông qua đã có những quy định cụ thể cho các nhà kinh doanh đầu tư vào loại hình nhà
ở thương mại với hình thức cho thuê mua tại Mục 2 của Luật Nhà ở năm 2014.
1.1.4 Đặc điểm của hoạt động thuê mua nhà ở
Thuê mua nhà ở là hình thức đặc thù của thuê nhà do nó liên quan đến việc chuyển
giao quyền sở hữu nhà ở từ bên cho thuê sang bên thuê. Trong thời gian thuê nhà bên cho
thuê mua thu hồi vốn đầu tư cùng với các chi phí tài chính, chi phí quản lý liên quan đến
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 15

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
nhà ở, thu các khoản lợi nhuận hợp lý. Sau đó, tuỳ theo thoả thuận của các bên trong thuê
mua, bên cho thuê có thể bán lại nhà đó cho bên thuê vào bất kỳ thời gian nào nhưng
chậm nhất là khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Hoạt động thuê mua nhà ở có các đặc
điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, trong quá trình thuê mua nhà ở thì người thuê mua nhà phải trả trước một
khoản tiền nhất định cho bên cho thuê mua, số tiền còn lại sẽ chuyển thành tiền thuê nhà
để trả theo từng thời điểm, từng thời kỳ được quy định trong hợp đồng cho thuê mua nhà
ở. Thuê mua nhà là một hình thức bán nhà nhưng không cần bên mua phải trả tiền liền
mà chỉ yêu cầu bên thuê mua nhà trả trước một phần và một phần này trong pháp luật
Việt Nam hiện hành quy định đối với thuê mua nhà ở xã hội là thanh toán ngay lần đầu
số tiền thuê mua bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua, phần còn lại được nộp trong thời
hạn tối thiểu là 05 năm kể từ ngày bên cho thuê mua bàn giao nhà ở cho bên thuê mua.5
Hiện nay, theo Luật Nhà ở 2014 vừa được thông qua quy định nhà ở bao gồm nhà ở

thương mại, nhà ở xã hội khi được bán thông qua hình thức cho thuê mua thì người thuê
mua sẽ thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường
hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50%
giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho
bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định.6
Với hình thức thuê mua nhà này người thuê mua nhà ở sẽ có điều kiện tiếp cận sản
phẩm nhà ở, vì số tiền thuê mua nhà được chia ra chi trả nhiều lần trong một khoảng thời
gian dài, điều này sẽ phù hợp với khả năng chi trả của từng đối tượng thuê mua nhà ở khi
đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau một thời gian kiếm tiền.
Thứ hai, trong quá trình chủ đầu tư cho thuê mua nhà thì quyền sở hữu căn nhà đó
sẽ được bảo lưu lại cho chủ đầu tư. Bên cho thuê mua nhà vẫn là chủ sở hữu căn nhà
trong suốt thời hạn cho thuê, tiền cho thuê nhà ở vẫn thu theo kỳ đều đặn. Trong thời hạn
thuê nhà bên thuê mua chỉ ở và trả tiền thuê mua nhà theo thời gian quy định trong hợp
đồng, đến khi bên thuê mua thực hiện xong nghĩa vụ tài chính của mình sẽ được chủ đầu
tư chuyển quyền sở hữu căn nhà đang cho thuê sang cho bên thuê mua.
Thứ ba, hoạt động thuê mua nhà ở còn phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Do
nhà ở có giá trị rất lớn, có kết cấu phức tạp nên việc quản lý nhà ở rất khó khăn, không
phải cá nhân, tổ chức nào cũng có thể quản lý được mà đòi hỏi người quản lý phải có
năng lực, kinh nghiệm, am hiểu về thị trường, tâm lý, thị hiếu nhà ở của từng địa
phương và những hiểu biết cơ bản trong xây dựng nhà. Do đó, vấn đề kinh doanh nhà ở
5

Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội,
Điều 15, khoản 2, điểm b.
6
Luật Nhà ở 2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội, Điều 3, khoản 17.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 16


SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
nói chung và trong lĩnh vực thuê mua nhà ở nói riêng thì hoạt động thuê mua nhà đòi hỏi
các chủ đầu tư cần có những nghiên cứu cụ thể nhờ đó mới có thể phát triển tốt việc thuê
mua nhà ở.
Thứ tư, hoạt động thuê mua nhà ở chịu sự chi phối mạnh bởi pháp luật và chính
sách của Nhà nước. Vì nhà ở muốn được đưa vào cho thuê mua phải thuộc đối tượng
được phép kinh doanh và tuân theo quy định của pháp luật về đối tượng và điều kiện
được thuê mua nhà. Bên cạnh đó, đất đai do Nhà nước quản lý nên vai trò của Nhà nước
đối với hoạt động kinh doanh nhà ở nói chung và đầu tư xây dựng nhà cho thuê mua nói
riêng là rất lớn. Nhà nước thường ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính
sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý của mình, các chính sách này sẽ tác
động đến cung, cầu, giá cả của nhà ở nhằm thúc đẩy và phát huy hiệu quả kinh doanh
thúc đẩy kinh tế phát triển, nâng cao đời sống nhân dân. Do vậy hoạt động thuê mua nhà
ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
Thứ năm, người tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở với mục đích là tiêu dùng
và thu lợi nhuận từ việc cho thuê mua nhà. Nhà ở được tạo ra thông qua hoạt động đầu tư
xây dựng nên đòi hỏi chủ thể kinh doanh phải bỏ một nguồn vốn đầu tư rất lớn và thời
gian đầu tư kéo dài. Hay nói cách khác, nhà ở là sản phẩm của quá trình lao động của chủ
đầu tư nên nó thuộc sở hữu của người đã bỏ vốn đầu tư tạo lập (chủ đầu tư xây dưng nhà
ở). Do vậy, mục đích thu lợi nhuận thường được các nhà đầu tư đặc lên vị trí hàng đầu,
đặc biệt là sau khi đã bỏ một khoản vốn lớn và thời gian dài. Đồng thời, không một
doanh nghiệp khi tham gia đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào lại không muốn thu
lại khoản lợi nhuận để tiếp tục hoạt động và mở rộng kinh doanh.
Ngoài ra, người tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở còn nhằm mục đích tiêu
dùng (để ở hoặc phục vụ các hoạt động khác). Bởi vì, nhu cầu nhà ở của người dân trong
giai đoạn nào cũng hết sức cấp thiết, vì khi có nơi ở cố định để ổn định cuộc sống thì

người dân mới yên tâm tham gia sản xuất phát triển kinh tế đất nước nói chung và đời
sống của bản thân nói riêng, mục đích tiêu dùng nhà ở của cá nhân là vấn đề cần thiết đặc
biệt là trong quá trình hội nhập thế giới của Việt Nam. Vì vậy, thuê mua nhà ở là một yếu
tố rất quan trọng và không thể thiếu được trong các giao dịch của thị trường bất động sản
hiện nay.
1.2 Nguyên tắc thuê mua nhà ở
Để hoạt động thuê mua nhà ở phát triển đồng thời giúp Nhà nước dễ dàng quản lý,
kiểm soát hoạt động thuê mua nhà có hiệu quả các chủ đầu tư tham gia cần chú ý thực
hiện nghiêm các quy định pháp luật về nhà ở, bên cạnh đó cũng phải tuân thủ các nguyên
tắc trong hoạt động thuê mua nhà như sau:
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 17

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
1.2.1 Nhà ở đưa vào thuê mua phải là nhà ở được phép đưa vào kinh doanh
Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Do vậy, nhà ở đưa
vào cho thuê mua cũng phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cụ thể: Nhà ở được cho
thuê mua phải là nhà có sẵn, phải đảm bảo chất lượng, an toàn…và các dịch vụ khác cần
thiết để đảm bảo được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và thỏa
thuận trong hợp đồng. Việc thuê mua nhà phải được lập thành hợp đồng theo quy định
của pháp luật; phải gắn liền với quyền sử dụng đất.7
Bên cạnh đó, các loại hình nhà ở khi được đưa vào thuê mua cần quan tâm đến các
điều kiện ràng buộc về mặt pháp lý. Các vấn đề đó là: Nhà ở phải thuộc đối tượng được
phép thuê mua, vì không thể đưa các loại nhà bị cấm vào kinh doanh hay không thể đưa
các di tích lịch sử văn hóa vào kinh doanh; đối với nhà phải đảm bảo chất lượng theo quy
định của pháp luật về xây dựng; nhà phải không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị

kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền. Nhà này cũng không được xây dựng trong khu vực cấm theo quy định
của pháp luật về xây dựng, ví dụ, việc xây dựng nhà tại khu vực quanh Hồ Gươm, thành
phố Hà Nội phải đảm bảo cảnh quan môi trường, quy hoạch xung quanh. Ngoài ra, nhà ở
đưa vào thuê mua phải có đủ hồ sơ hợp lệ về quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, giấy tờ về xây dựng nhà, dự án đầu tư đã được phê duyệt, hồ sơ thiết
kế... Những ràng buộc về mặt pháp lý này cũng chính là cơ sở để hoạt động thuê mua nhà
đi vào khuôn khổ, tránh tình trạng hợp đồng bị vô hiệu, tranh chấp giữa các chủ thể tham
gia, giảm rủi ro trong hoạt động thuê mua nhà,… Từ đó sẽ đảm bảo được quyền và lợi
ích cho các bên tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở. Do đó, các nhà đầu tư phải hết
sức lưu ý về điều kiện liên quan đến nhà khi đưa vào hoạt động thuê mua.
1.2.2 Quá trình cho thuê mua nhà ở phải công khai, minh bạch
Quá trình hoạt động thuê mua nhà phải công khai, minh bạch. Đây chính là cơ sở để
Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006
của Quốc Hội yêu cầu các chủ thể kinh doanh phải cung cấp đầy đủ thông tin cho khách
hàng trong giao dịch về nhà ở. Vì vậy, việc công khai, minh bạch hoạt động thuê mua
nhà được thể hiện ở hai khía cạnh sau:
Thứ nhất, công khai minh bạch về mọi thông tin dự án nhà cho thuê mua trên địa
bàn Quận – Huyện – Tỉnh: số lượng, vị trí nhà, quy mô, diện tích, đặc điểm, chất lượng…
giá thuê mua nhà và các thông tin khác như nguồn vốn, thời gian thực hiện, sự đồng bộ
cơ sở hạ tầng xây dựng và quản lý khi dự án đưa vào sử dụng.

7

Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 33.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 18


SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
Thứ hai, công khai, minh bạch các thủ tục cấp phép, đơn giản hóa thủ tục cấp phép
là giúp cho nhân dân thực hiện quyền tạo dựng nhà ở theo quy hoạch, thiết kế nhà đã
được duyệt, đã công khai, minh bạch chứ không phải theo cơ chế xin cho.
Thực tế hiện nay việc chạy – xin cho các loại dự án nhà ở nhằm mục đích thu lợi
nhuận cao đã làm giàu cho hàng loạt nhóm chủ đầu tư mới xuất hiện do kinh doanh nhà
ở. Các dự án lại không công khai, minh bạch, không có thông tin dữ liệu chỉ đến khi thị
trường bất động sản đóng băng, lúc đó mới biết dự án được cấp quá lớn, cung cầu mất
cân đối (cả số lượng và chủng loại).8
Qua đó, thấy được nếu hoạt động thuê mua nhà ở không đáp ứng được nguyên tắc
công khai, minh bạch thì không những ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng mà còn
ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Do đó, để đảm bảo đúng quy định các nhà đầu tư
phải công khai, minh bạch mọi thông tin liên quan đến hoạt động thuê mua nhà ở từ
phạm vi, tiến độ dự án; quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết; đối tượng, điều kiện được
thuê mua nhà ngay từ khi bắt đầu triển khai dự án để đối tượng có nhu cầu tìm hiểu, cho
đến công khai các giấy tờ, thủ tục cần thiết để tham gia giao dịch thuê mua nhà. Đồng
thời, tăng cường các kênh thông tin để khách hàng và các chủ đầu tư khác hoạt động
trong lĩnh vực đầu tư thuê mua nhà ở biết được trên địa bàn đã có bao nhiêu dự án thuê
mua nhà, thông qua đó Nhà nước cũng sẽ dễ dàng quản lý và kiểm soát các hoạt động
thuê mua nhà trên từng địa phương.
1.2.3 Nhà được thuê mua phải là nhà ở đã có sẵn
Nhà ở cho thuê mua là sản phẩm của quá trình hoạt động đầu tư tạo lập của các chủ
đầu tư kinh doanh nhà trong và ngoài nước hoạt động trong lĩnh vực xây dựng. Trên thực
tế, đối tượng của hoạt động thuê mua là nhà ở phải có sẵn. Vì vậy, trước khi tiến hành
hoạt động thuê mua nhà các chủ đầu tư phải tạo lập ra nhà thông qua hai hình thức tự
mình bỏ vốn ra đầu tư tạo lập nhà hoặc cải tạo lại nhà ở có sẵn để đưa vào thuê mua. Như
vậy, hoạt động thuê mua nhà bao gồm các hành vi đầu tư tạo lập nhà và hành vi kinh

doanh thuê mua nhà hoặc hành vi kinh doanh thuê mua nhà do người khác bỏ vốn đầu tư
tạo lập.
Thứ nhất, các nhà đầu tư với tư cách là người bỏ vốn tạo lập ra nhà ở để phục vụ
cho hoạt động thuê mua. Các nhà đầu tư này rất quan trọng, bởi vì, nếu không có sự đầu
tư ban đầu này sẽ không có nhà ở và dĩ nhiên sẽ không có hoạt động thuê mua nhà tiếp
theo. Do vậy, đây chính là các nhà đầu tư dùng vốn, tài sản của mình để xây dựng nhà ở,
tạo lập các khu đô thị mới và các sản phẩm nhà ở khác để trên cơ sở đó sẽ chuyển giao

8

Trần Ngọc Hùng, Đóng góp ý kiến về luật nhà ở, Người xây dựng, Hà Nội, số tháng 3&4, 2014, tr 38 – 39.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 19

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
giai đoạn thực hiện thuê mua nhà, chuyển giao nhà cho thuê mua đến với người có nhu
cầu.
Thứ hai, các nhà đầu tư không tự mình bỏ vốn tạo ra nhà ở mới mà họ chỉ nhận
chuyển nhượng nhà ở đã được xây dựng từ chủ đầu tư khác để cung cấp cho thị trường
thuê mua nhưng họ vẫn có vai trò vô cùng quan trọng trong việc đưa hàng hóa đến người
sử dụng thông qua các kênh giao dịch về nhà ở. Các giao dịch này vừa là nhu cầu, vừa là
mục tiêu của nhà đầu tư, mục đích cuối cùng của người thực hiện giao dịch thuê mua nhà
là tìm kiếm lợi nhuận từ việc cho thuê mua lại các nhà ở mà mình đang sở hữu.
Với nguyên tắc nhà được thuê mua phải là nhà ở đã có sẵn được quy định tại Điều
33 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì vào ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật Kinh

doanh bất động sản 2014 được Quốc hội thông qua với một điểm mới trong kinh doanh
thuê mua nhà ở hiện nay là quy định chủ đầu tư được phép cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai tại Điều 54, khoản 1 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Tuy
nhiên, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi cho thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam thực hiện bảo lãnh việc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.9
1.2.4 Các bên hợp đồng thuê mua có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn chuyển quyền sở
hữu nhà ở trước khi hết hạn
Trong hợp đồng thuê mua nhà ở, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà
từ bên cho thuê mua sang bên thuê mua có ý nghĩa pháp lý hết sức quan trọng. Khi hết
thời gian thuê mua nhà ở thì khách hàng phải thanh toán hết số tiền thuê mua còn lại cho
chủ đầu tư, ngược lại bên cho thuê mua nhà có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người thuê mua.
Tuy nhiên, với tâm lý muốn được sở hữu nhà càng sớm càng tốt của khách hàng và
nhanh thu hồi được nguồn vốn để tiếp tục hoạt động và mở rộng kinh doanh của chủ đầu
tư thì việc quy định của Nhà nước cho các bên trong hợp đồng thuê mua nhà tự do thỏa
thuận thời gian chuyển quyền sở hữu cho khách hàng là hợp lý. Cụ thể trong Luật Kinh
doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc Hội tại Điều
33, khoản 6 quy định: “Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có
thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng cho bên
thuê mua trước khi hết hạn thuê mua.” Quy định này vừa giúp cho khách hàng nhanh
chóng sở hữu căn nhà mình đang thuê mua đồng thời chủ đầu tư sẽ nhanh thu hồi lại vốn
để duy trì hoạt động kinh doanh, qua đó cũng đảm bảo được quyền lợi của các chủ thể
tham gia vào hoạt động thuê mua nhà.
9

Luật Kinh doanh bất động sản 2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội, Điều 56, khoản 1.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh


Trang 20

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
1.2.5 Giao dịch thuê mua nhà ở phải bình đẳng và tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp
giữa các bên
Các bên trong giao dịch thuê mua nhà ở phải bình đẳng và tôn trọng quyền, lợi ích
hợp pháp và vấn đề này được thể hiện ở hai khía cạnh sau:
Một là, giao dịch thuê mua nhà ở các bên được bình đẳng về quyền và nghĩa vụ
pháp luật, điều này được khẳng định thông qua một giao dịch dân sự mà hình thức pháp
lý của nó chính là hợp đồng. Đó được xem như một văn bản thực hiện sự cam kết, ràng
buộc về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia trong hợp đồng thuê mua nhà. Tổ chức,
cá nhân tham gia trong hoạt động thuê mua nhà ở phải bình đẳng trước pháp luật; tự do
thỏa thuận, không chịu bất kỳ sự áp đặt nào, đồng thời phải tôn trọng quyền và lợi ích
hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, đảm bảo hai bên cùng có lợi nhưng không
được trái với quy định của pháp luật.10 Qua đó, việc giao dịch thuê mua nhà ở cũng phải
bình đẳng trước pháp luật và tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia vào
hoạt động thuê mua nhà ở.
Hai là, bình đẳng khi thực hiện giao dịch thuê mua nhà ở thì tất cả tổ chức kinh tế,
cá nhân trong nước hay tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thì trong phạm vi kinh doanh của mình đều được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi
ích hợp pháp, đảm bảo quyền tự do kinh doanh theo quy định của Hiến pháp và không
phân biệt đối xử giữa các thành phần kinh tế khác nhau khi tham gia hoạt động kinh
doanh bất động sản nói chung và hoạt động thuê mua nhà ở nói riêng. Trong giao dịch
thuê mua nhà ở, các chủ thể phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở năm 2005, Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các quy định khác của pháp luật liên quan đến
quyền và lợi ích của các bên, được thể hiện trong cả nội dung và hình thức giao dịch như
được tự do kinh doanh những ngành mà pháp luật không cấm và chỉ được hoạt động kinh

doanh trong phạm vi mà pháp luật đã quy định đối với cả chủ đầu tư trong và ngoài nước.
Qua đó, quyền lợi của khách hàng và quyền lợi của chủ đầu tư được bảo vệ bởi hành lang
pháp lý vững chắc.11
1.3 Vai trò của hoạt động thuê mua nhà ở
Từ khi Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2005 và có hiệu lực thi
hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2006. Chính phủ đã triển khai thông qua Nghị định
90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006; Hiện nay Nghị định 90/2006/NĐ-CP đã được
thay thế bằng Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy
định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày
10

Luật Thương mại số 36/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 11.
Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội,
2009, tr. 48-49.
11

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 21

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
22 tháng 04 năm 2013 của Chính phủ quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Trong đó, về
đối tượng thuê mua nhà ở cũng được mở rộng để phù hợp với thực tiễn hơn so với Nghị
định 90/2006/NĐ-CP và Nghị định 71/2010/NĐ-CP, không chỉ là nhà lưu trú công nhân,
nhà ở cho cán bộ, công viên chức, sỹ quan, quân nhân mà kể cả nhà ở cho người thu
nhập thấp và ký túc xá dành cho học sinh, sinh viên. Vì vậy, tầm quan trọng của hoạt

động thuê mua nhà được thể hiện ở các mặt như sau:
1.3.1 Hoạt động thuê mua nhà ở trong kinh doanh bất động sản góp phần đảm bảo an
sinh xã hội
Phát triển hoạt động thuê mua nhà ở sẽ góp phần vào đảm bảo an sinh xã hội. Vì
thông qua quá trình khảo sát của Bộ Xây dựng để phục vụ đề án phát triển nhà ở trong
kinh doanh bất động sản thấy được đại bộ phận các hộ gia đình khó khăn về nhà có diện
tích nhà ở chật chội, nhiều thế hệ cùng sinh sống, bình quân diện tích rất thấp chỉ đạt
khoảng 2-3 m2. Mặt khác nơi sống của các hộ gia đình đa số ở những địa điểm có hạ tầng
kỹ thuật và hạ tầng xã hội kém phát triển, thiếu nước sạch, thiếu điện chiếu sáng công
cộng…đặc biệt là môi trường sống bị ô nhiễm do khói bụi, nước thải… Cùng với tốc độ
đô thị hóa và phát triển nền kinh tế thị trường, một số bộ phận dân cư thu nhập thấp sẽ bị
nghèo đi so với tốc độ phát triển kinh tế, do vậy tỷ lệ này trong tương lai vẫn rất khó
khăn để cải thiện nhà ở cho mình, thậm chí còn nghèo đi do tốc độ lạm phát cao.
Chính những thực trạng trên đã gây nhiều sức ép cho các cơ quan quản lý Nhà nước
trong lĩnh vực nhà ở và phát triển xã hội, làm cho những nỗ lực của Chính phủ không đạt
hiệu quả. Từ thực trạng về nhà ở, Bộ Xây dựng đã đề xuất việc triển khai thực hiện các
dự án nhà ở xã hội từ nguồn vốn Nhà nước qua đó sẽ tạo lập quỹ nhà ở để góp phần giải
quyết nhu cầu bức xúc của các đối tượng có thu nhập thấp, những người thật sự khó khăn
về nhà ở để góp phần đảm bảo an sinh xã hội.12 Qua đó, thấy được sự quan tâm của Nhà
nước đối với vấn đề an sinh xã hội là rất lớn, tại Hiến pháp Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam ngày 28 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội có nhắc đến một trong số quyền cơ
bản của người dân là có quyền được đảm bảo an sinh xã hội.13
Bên cạnh đó, việc phát triển hình thức hoạt động thuê mua nhà sẽ giải quyết được
một phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chổ ở,
giúp cho người không có điều kiện về nơi ở sẽ có được mái nhà, nơi ở cố định bao gồm
nhận được một cuộc sống yên ổn và an toàn để nâng cao cuộc sống của chính mình. Hoạt
động thuê mua nhà ở không những giải quyết nhu cầu của cán bộ, công chức, viên chức
12

Thanh niên Online, Kích cầu đầu tư nhà ở xã hội: Mũi tên trúng 3 đích, Q.T – Lao Động,

ngày truy cập [31/8/2014].
13
Hiến pháp Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 28 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội, Điều 34.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 22

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
trong cơ quan hành chính, sự nghiệp mà còn để đền ơn đáp nghĩa cho những người có
công, các sĩ quan, chiến sĩ phục vụ cho đất nước. Tính đến ngày 25 tháng 10 năm 2013,
thành phố Hồ Chí Minh đã giải quyết bán 175 căn nhà thuộc sở hữu nhà nước, số tiền thu
được là 3,49 tỷ đồng; quận, huyện về triển khai kế hoạch thực hiện chương trình 3.000 căn
nhà ở xã hội; đã bàn giao 02 dự án nhà ở xã hội, với quy mô 261 căn nhà vào sử dụng.14
Đồng thời, phát triển hoạt động thuê mua nhà ở sẽ đảm bảo cho sự phát triển cân
đối trong nên kinh tế, đây là nhân tố chính để duy trì bền vững, ổn định đời sống xã hội
để thực hiện mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh. Điều này có ý
nghĩa tích cực trong việc nâng cao mức sống cho người dân, ổn định nơi ăn, chốn ở đặc
biệt là các đối tượng khó khăn trong xã hội. Tạo điều kiện cho họ được an cư, lạc nghiệp,
đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước.
1.3.2 Phát triển kinh doanh thuê mua nhà ở góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc
triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Phát triển hoạt động thuê mua nhà sẽ góp phần kích cầu đầu tư thông qua triển khai
các dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ cho lĩnh vực thuê mua. Dựa vào kết quả điều
tra về dự định mua, thuê nhà ở cho người thu nhập thấp cho thấy, có 97% số hộ có dự
định mua, thuê mua và thuê nhà. Trong đó, 13% số hộ không muốn mua, thuê mua nhà ở
với lý do chất lượng và giá căn nhà, có 70% số hộ cho rằng chất lượng nhà ở cho người

thu nhập thấp chưa tốt; 44% số hộ cho rằng giá cả nhà ở không phù hợp, 53% số hộ từ
chối thuê, mua nhà do không đủ khả năng tài chính để chi trả. Hình thức thuê, mua nhà ở
cũng được quan tâm: 73% số hộ muốn mua nhà theo hình thức trả góp, 14% muốn trả
ngay một lần, 13% muốn thuê hoặc thuê mua nhà; khoảng 3/4 số người đồng tình với
thời hạn trả góp khi mua nhà là 10 - 20 năm, trong đó một nửa số hộ muốn thời hạn trả
góp là 20 năm; mức lãi suất trả góp mà người dân mong muốn phải thấp hơn lãi suất
ngân hàng, tức được ưu đãi về lãi suất.15
Theo đó, quy định của Luật Nhà ở đối với những dự án đầu tư xây dựng nhà ở với
hình thức cho thuê mua sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất,
được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển theo quy định như: được vay
vốn từ quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem
14

Sở xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng với kết quả hoạt động năm 2013: Nhiệm vụ trọng tâm và giải
pháp thực hiện,
/>id=center-left1&p_p_col_count=1&_EXT_ARTICLEVIEW_groupId=10217&_EXT_ARTICLEVIEW_articleId=222920&_EXT_ART
ICLEVIEW_version=1.0&_EXT_ARTICLEVIEW_redirect=%2Fweb%2Fguest%2Fhome,
ngày truy cập [05/9/2014].
15
Công ty TNHH xây dựng – đầu tư – kinh doanh địa ốc Tân Vũ Minh, Thị trường bất động sản: Vẫn mất cân đối
nghiêm trọng, ngày truy cập [01/9/2014].

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 23

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở

xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay tuỳ theo khả năng ngân sách của từng địa
phương. Những hỗ trợ trên của Nhà nước có tác dụng tích cực trong việc thu hút các
doanh nghiệp tư nhân đầu tư phát triển hình thức thuê mua nhà ở, cung cấp quỹ nhà ở cho
những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được do gặp khó khăn
về tài chính. Nhất là trong điều kiện hiện nay, với số lượng cầu nhà ở giá rẻ của người
dân thì việc phát triển các dự án thuê mua nhà ở là điều tất yếu đối với các nhà đầu tư
trong và ngoài nước quan tâm đến.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế quốc dân, nó sẽ tạo tiền đề phát triển các ngành liên quan như: ngành xây
dựng, vật liệu xây dựng, các ngành sản xuất nội thất, đồ điện dân dụng… những ngành
phục vụ cho dự án xây dựng nhà, góp phần giải quyết việc làm cho một bộ phận lao động
trong lĩnh vực này, tạo điều kiện thúc đẩy tăng trưởng của các ngành kinh tế còn dư thừa
nguồn cung.
Theo tính toán sơ bộ, nếu thực hiện đầu tư xây dựng 500.000 m2 nhà ở, sẽ cần tiêu
thụ khoảng 120 nghìn tấn xi măng, 30 nghìn tấn sắt thép và nhiều loại vật liệu khác, tạo
công ăn việc làm cho hàng vạn lao động ngành xây dựng. Bộ Xây dựng dự kiến số tiền
khoảng 2.500 tỉ đồng sẽ được bố trí từ nguồn vốn kích cầu đầu tư và tiêu dùng của Chính
phủ (quỹ dự trữ ngoại tệ quốc gia). Dự kiến sẽ có 4-6 dự án tại Hà Nội và TP Hồ Chí
Minh (mỗi thành phố 2-3 dự án) với quỹ đất 30-40ha. Quy mô đầu tư khoảng 10.000 căn
hộ, tương đương khoảng 500.000m2 sàn, trong đó có khoảng 5.000 căn hộ dành cho công
nhân và 5.000 căn dành cho các hộ gia đình thu nhập thấp, góp phần giải quyết chỗ ở cho
khoảng 60.000 người. Suất đầu tư dự tính tại thời điểm hiện nay khoảng 5 triệu
đồng/m2 sàn.16 Phát triển kinh doanh thuê mua nhà ở không những góp phần kích thích
nhu cầu đầu tư cho cá nhân, tổ chức trên lãnh thổ mà còn tạo điều kiện thu hút nguồn đầu
tư từ bên ngoài quốc gia.
1.3.3 Việc kinh doanh hoạt động thuê mua nhà ở góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách
Nhà nước và bình ổn thị trường bất động sản
Sự biến động trên thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng đến tài chính của đất nước.
Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể
kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng. Vì vậy, việc

kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động kinh doanh thuê mua nhà ở nói riêng
phát triển sẽ tạo ra cơ chế thúc đẩy quá trình bình ổn thị trường bất động sản.

16

Thanh niên Online, Kích cầu đầu tư nhà ở xã hội: Mũi tên trúng 3 đích, Q.T – Lao Động,
ngày truy cập [31/8/2014].

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 24

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
Việc phát triển hoạt động thuê mua nhà ở sẽ góp phần cung cấp cho thị trường bất
động sản một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở, làm
phong phú sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản hiện nay, qua đó đảm bảo bình ổn
thị trường theo quy luật cung – cầu.17 Theo đó, việc có thêm quỹ nhà ở này tham gia vào
thị trường sẽ giúp mở rộng các đối tượng mua, bán trên thị trường nhà ở – thị trường vốn
được coi chỉ dành cho những người có thu nhập cao là chủ yếu, sản phẩm được cung ứng
trên thị trường qua đó cũng phong phú hơn nhiều. Sự phong phú về sản phẩm cũng có
những tác động tích cực làm giảm những cơn sốt giá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối
tượng mua bán sẽ giúp tính cạch tranh trên thị trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế độc
quyền của một số phân khúc thị trường nhà ở như phân khúc thị trường nhà ở thương
mại, thị trường nhà ở chung cư, từng bước đưa giá cả trên thị trường về đúng thực chất
của nó.
Thông qua việc triển khai đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội từ nguồn vốn nhà
nước sẽ hình thành quỹ tài sản nhà đất thuộc sở hữu nhà nước. Khai thác quỹ tài sản này

sẽ đảm bảo thu hồi vốn thông qua việc thu tiền cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy
định của Luật Nhà ở. Sau một quá trình khai thác tối thiểu từ 20-30 năm, nếu người thuê
không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ cải tạo, xây dựng lại hoặc chuyển đổi mục
đích sử dụng để đạt hiệu quả cao hơn.18 Bên cạnh đó, việc kinh doanh hoạt động thuê
mua nhà ở phát triển sẽ kéo theo số lượng hàng hóa và các giao dịch trong hoạt động kinh
doanh bất động sản tăng theo đây cũng chính là tiền đề góp phần tăng nguồn thu cho
ngân sách nhà nước thông qua phí, lệ phí địa chính, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế
trước bạ,… Tuy nhiên, nguồn thu từ các giao dịch của hoạt động thuê mua nhà ở này chỉ
là một phần nhỏ vào ngân sách Nhà nước, qua đó nguồn thu này sẽ được Nhà nước đưa
vào các chính sách phát triển xã hội, giúp cải thiện cuộc sống của người dân.
1.4 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động thuê mua nhà ở
Pháp luật là công cụ quản lý quan trọng không thể thiếu được của Nhà nước trong
mọi lĩnh vực, là phương tiện để nhà nước quản lý các mặt trong đời sống và thực hiện các
chức năng của mình. Từ xưa đến nay Nhà nước luôn thực hiện quyền cai trị của mình
trước hết bằng pháp luật, Nhà nước dùng pháp luật để tác động vào ý chí của con người
để điều chỉnh hành vi của con người. Chính vì thế, công tác quản lý của pháp luật về hoạt
động thuê mua nhà ở có tầm quan trọng đối với Nhà nước và các bên tham gia vào thuê
mua nhà ở như sau:
17

Thông tin pháp luật dân sự, Phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới đất nước, Chu Thái
Thanh, ngày truy cập [23/8/2014].
18
Thanh niên Online, Kích cầu đầu tư nhà ở xã hội: Mũi tên trúng 3 đích, Q.T – Lao Động,
ngày truy cập [31/8/2014].

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 25


SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư