HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LƯỜNG TÚ NGA

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THANH HÓA, TỈNH THANH HÓA

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Cao Việt Hà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017



LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết
quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan
và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tơi cam đoan rằng các thơng tin, trích dẫn trong luận văn được chỉ
dẫn nguồn gốc rõ ràng và đầy đủ.
Hà Nội, ngày tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Lường Tú Nga

i


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên tôi xin chân thành cám ơn Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào
tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt
Nam, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã tận tình giúp đỡ, động viên tơi trong
q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Đặc biệt cho phép tôi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc
đến PGS. TS Cao Việt Hà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.

Tơi cũng cám ơn các anh, chị ở các phòng, ban chun mơn thuộc
Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Thanh Hóa đã giúp đỡ và cung
cấp tài liệu trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp
đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên
khuyến khích tơi hồn thành luận văn.
Hà Nội, ngày tháng

năm 2017

Tác giả luận văn


Lường Tú Nga

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan.......................................................................................................................... i
Lời cảm ơn.............................................................................................................................. ii
Mục lục..................................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt....................................................................................................... vi
Danh mục bảng................................................................................................................... vii
Danh mục hình................................................................................................................... viii
Danh mục hình................................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn............................................................................................................... ix
Thesis abstract..................................................................................................................... xi
Phần 1. Mở đầu...................................................................................................................... 1
1.1 .

Đặt vấn đề................................................................................................................. 1

1.2.

Mục đích và yêu cầu của đề tài.......................................................................2

1.2.1. Mục đích của đề tài............................................................................................... 2
1.2.2. Yêu cầu của đề tài................................................................................................. 2
1.3.

Phạm vi nghiên cứu............................................................................................. 2


1.3.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................................2
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................. 2
1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa thực tiễn....................................................2

Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu..............................................................3
2.1.

Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu....3

2.1.1. Quyền sở hữu......................................................................................................... 3
2.1.2. Quyền sử dụng đất............................................................................................... 6
2.2.

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới......7

2.2.1. Quyền sở hữu, quyền của người sử dụng đất ở một số nước phát triển
7

2.2.2. Quyền sở hữu, quyền của người sử dụng đất ở một số nước trong khu vực. 10
2.3.

Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền của người sử dụng

đất ở Việt Nam...................................................................................................... 15
2.3.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam. 15
2.3.2. Các văn bản pháp luật liên quan đến quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam
20


2.3.2.3. Các văn bản quy định thực hiện QSDĐ tại Thanh Hoá..................... 22

iii


2.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam......23
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu................................................... 27
3.1.

Địa điểm nghiên cứu.......................................................................................... 27

3.2.

Thời gian nghiên cứu........................................................................................ 27

3.3.

Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 27

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................... 27

3.4.1. Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thanh Hóa 27
3.4.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Thanh Hóa..................................................................................................... 27
3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn


thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2012–2016............................................ 27
3.4.4.

Kết quả điều tra việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn

thành phố Thanh Hóa........................................................................................ 28
3.4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa

..................................................................................................................................... 28

3.5.

Phương pháp nghiên cứu............................................................................... 28

3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp.................. 28
3.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ....................28
3.5.3. Phương pháp xử lý số liệu............................................................................. 29
3.5.4. Phương pháp tổng hợp số liệu.................................................................... 29
3.5.5. Phương pháp so sánh...................................................................................... 29
Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận............................................................... 30
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thanh Hóa......30

4.1.1

Điều kiện tự nhiên............................................................................................... 30

4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.................................................................................. 33

4.2.

Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành

phố Thanh Hóa..................................................................................................... 38
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai................................................................................. 38
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất..................................................................................... 42
4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn

thành phố Thanh Hoá........................................................................................ 46

iv


4.3.1. Thực trạng việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2012-2016................................... 46
4.3.2. Kết quả điều tra việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Thanh Hóa....................................................................... 56
4.3.3. Tổng hợp ý kiến đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện
QSDĐ........................................................................................................................ 67
4.3.4. Đánh giá chung về tình hình thực hiện QSDĐ trên địa bàn thành phố
Thanh Hoá.............................................................................................................. 70
4.3.5. Đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện đúng, đầy đủ QSDĐ trên địa bàn
thành phố Thanh Hóa........................................................................................ 74
Phần 5. Kết luận và kiến nghị....................................................................................... 78
5.1.

Kết luận.................................................................................................................... 78


5.2.

Kiến nghị................................................................................................................. 78

Tài liệu tham khảo.............................................................................................................. 79
Phụ lục.................................................................................................................................... 81

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND


Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.Một số chỉ tiêu về tăng trưởng kinh tế................................................. 33
Bảng 4.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập thành phố Thanh Hóa giai
đoạn 2005-2015............................................................................................... 35
Bảng 4.3.Hệ thống giao thơng thành phố Thanh Hóa....................................... 36
Bảng 4.4. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Thanh Hóa. 40
Bảng 4.5. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố
Thanh hóa năm 2015.................................................................................... 43
Bảng 4.6. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố
Thanh hóa năm 2015.................................................................................... 45
Bảng 4.7. Tình hình thực hiện các QSDĐ trên địa bàn thành phố Thanh Hoá giai
đoạn 2012–2016.............................................................................................. 46
Bảng 4.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành
phố Thanh Hoá giai đoạn 2012–2016.................................................... 48
Bảng 4.9. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn thành phố
Thanh Hóa giai đoạn 2012-2016.............................................................. 51
Bảng 4.10. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn thành phố

Thanh Hóa giai đoạn 2012-2016.............................................................. 52
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn thành phố

Thanh Hóa giai đoạn 2012-2016.............................................................. 55
Bảng 4.12. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện


quyền chuyển nhượng

QSDĐ................................................................................................................... 56
Bảng 4.13. Tổng hợp lý do chuyển nhượng QSDĐ............................................ 58
Bảng 4.14. Tổng hợp nguồn thông tin chuyển nhượng QSDĐ....................58
Bảng 4.15. Tổng hợp quan hệ với người nhận chuyển nhượng QSDĐ...59
Bảng 4.16. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ.......60
Bảng 4.17. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ.....62
Bảng 4.18. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ.....64

Bảng 4.19. Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp QSDĐ..................................... 66
Bảng 4.20. Tổng hợp ý kiến về việc thực hiện thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng 66

Bảng 4.21. Tổng hợp lý do thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ........................67
Bảng 4.22. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện QSDĐ

.................................................................................................................................................... 68

vii


DANH MỤC HÌNH

Biểu đồ 4.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2015 trên địa bàn thành phố

Thanh Hóa.............................................................................................................................. 43

viii



TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Lường Tú Nga
Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp
Việt Nam Mục đích nghiên cứu
Đánh giá tình hình thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn thành phố Thanh Hố, tỉnh Thanh Hố.
Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ
các QSDĐ trên địa bàn thành phố Thanh Hoá.
Phương pháp nghiên cứu
-

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp.

-

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp.

-

Phương pháp tổng hợp số liệu.

-


Phương pháp xử lý số liệu.

-

Phương pháp so sánh.

Kết quả chính và kết luận
-

Luật đất đai năm 2013 và những văn bản hướng dẫn thi hành luật đã tạo hành lang

pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ của mình. Những năm gần
đây, người sử dụng đất trên địa bàn thành phố đã quan tâm nhiều hơn đến các quyền và
nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật. Người dân đã thực hiện đăng ký tại cơ quan
nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện các QSDĐ. Do vậy công tác quản lý nhà nước về đất
đai trên địa bàn thành phố ngày càng chặt chẽ và đi vào nền nếp hơn.
-

Kết quả điều tra thực tế trên địa bàn thành phố trong thời gian qua các hộ gia đình,

cá nhân chủ yếu thực hiện 4 QSDĐ là: quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng
cho và quyền thế chấp. Trong đó quyền chuyển nhượng QSDĐ và quyền thế chấp QSDĐ
được thực hiện nhiều nhất do giá trị của đất ngày càng tăng, còn quyền chuyển đổi, quyền
cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị QSDĐ hầu như không được người sử dụng đất
thực hiện theo quy định pháp luật. Hiện tượng hiện tượng giao dịch “ngầm”, không làm thủ
tục khai báo với cơ quan nhà nước vẫn còn dẫn đến thất

ix



thu thuế của Nhà nước. Nguyên nhân chính là do: Ý thức của người sử dụng đất trong việc
tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai còn nhiều hạn chế; Công tác tổ chức quản lý,
giám sát việc thực hiện các QSDĐ cịn yếu kém, trình độ chun môn của cán bộ quản lý đất
đai cấp cơ sở còn nhiều hạn chế, những quy định trong việc thực hiện các QSDĐ chưa được
phổ biến rộng rãi, các cơ sở, tài liệu cung cấp cho cấp địa phương còn thiếu thốn; Các quy
định về trình tự, thủ tục thực hiện các QSDĐ còn rườm rà, phức tạp và thay đổi ln tục
khiến người dân gặp khó khăn trong việc cập nhật và thực hiện.

-

Từ kết quả nghiên cứu đề xuất được 04 giải pháp hồn thiện cơ chế

chính sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối
với Nhà nước khi thực hiện các QSDĐ, đó là: giải pháp về tuyên truyền và phổ
biến pháp luật, giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất, giải pháp
về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ, giải pháp về chính sách.

x


THESIS ABSTRACT

Author: Luong Tu Nga
Thesis title: Assess the implementation of the rights of land users in
Thanh Hoa city, Thanh Hoa province
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)


Research Objectives
Assess the implementation of land use rights of households and
individuals in Thanh Hoa city, Thanh Hoa province.
Propose solutions to implement properly and adequate the rights
of land uses in Thanh Hoa city.
Research Methods
-

Method of investigation, secondary data and document collection.

-

Method of investigation, primary data and document collection.

-

Method of data aggregation.

-

Method of data processing.

-

Comparative method.

Main results and conclusions
-


The Land law 2013 and its guidelines have created an important legal

framework for land users to implement their land use rights (LUR). In recent
years, land users in the area have paid more attention to their rights and
obligations in accordance with the law. People have registered at the authorized
state agency when implementing the LUR. Therefore, the state management of
land in the city is becoming more and more strict.
As survey results in the city, there are 4 main land using rights: The right of
transferring, the right of inheritance, the right of donation and the right of mortgage .
Because The land use values are raising, they apply Transferring and Mortgage Rights
more than the rests. About The rights of conversions, lease, Sublease and distribution
by Land Use Values are not almost followed by laws. These area leading to Tax losses
for Government. Main reasons: Human behaviours and awareness are limited; Control,
monitoring and management of land administration agencies are not good; Knowledge

xi


and management skills are limited too; Information is been lacked, isnot
popular enough for all everyone and to everywhere from cities to villages, from
low to high points; Processes are too complicated. Moreover It is kept changing
too often which make difficult for updating and carrying on then.
-

From the research results, there were four solutions to improve the

mechanism and policies for people to fulfill their responsibilities and obligations
towards the State when implementing LURs: solution to popularize and propaganda
the law, solutions on investment for human and material foundations, solution on
organization for management of LUR implementation, and policy solution.


xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1 . ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt khơng gì thay thế được
của sản xuất nông, lâm nghiệp. Là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơng trình kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh, quốc phịng. Trải qua nhiều thế hệ nhân
dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như
ngày nay. Rõ ràng, đất đai khơng chỉ có những vai trị quan trọng như đã nêu trên
mà nó cịn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả
xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc
gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là
nguồn của cải, QSDĐ đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm
bảo sự an tồn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ.

Ngày nay, với cơ chế thị trường, QSDĐ ngày càng rõ nét và quyền
của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp
cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất
đai, hịa nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng
bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân.
Thành phố Thanh Hóa là đơ thị loại I, là tỉnh lị và là trung tâm kinh tế,
văn hóa, chính trị của tỉnh Thanh Hóa. Thành phố là một đô thị phát triển và
là một trong những thành phố lớn của khu vực Bắc Trung Bộ cùng với Vinh
và Huế, đồng thời thành phố có sức lan tỏa tới khu vực Nam Bắc Bộ. Thành
phố Thanh Hóa hiện nay có diện tích tự nhiên 146,77 km² với 20 phường và
17 xã, dân số 411.302 người. Thành phố là một trong những đơ thị có quy
mơ dân số và diện tích lớn nhất của khu vực phía bắc Việt Nam.

Do nhu cầu về QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt
động thực hiện các QSDĐ có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay
tình trạng thực hiện các QSDĐ không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ
các quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố vẫn còn diễn ra.
Xuất phát từ thực trạng trên, được sự phân công của Khoa Quản lý đất
đai trường Học viện Nông nghiệp Hà Nội và sự hướng dẫn của PGS.TS.Cao
Việt Hà, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa”.

1


1.2. MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Mục đích của đề tài
Đánh giá tình hình thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố Thanh Hoá, tỉnh Thanh Hoá.
Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ
các QSDĐ trên địa bàn thành phố Thanh Hoá.
1.2.2. Yêu cầu của đề tài
Trên cơ sở đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền của
người sử dụng đất rút ra được những tồn tại, hạn chế trong quá trình
thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thành phố Thanh Hoá.
Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao; các giải
pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
đẩy việc thực hiện các QSDĐ ở thành phố Thanh Hoá.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
Các hộ gia đình, cá nhân và các giao dịch liên quan đến QSDĐ
của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thanh Hố.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu

Về khơng gian: đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới
hành chính thành phố Thanh Hoá, tỉnh Thanh Hoá.
Về thời gian: Số liệu thống kê về đất đai, điều kiện tự nhiên,
kinh tế xã hội lấy trong giai đoạn 2012-2016; tình hình sử dụng đất
được điều tra trong năm 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA THỰC TIỄN
-

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đưa ra được các giải

pháp đồng bộ, thiết thực và phù hợp với thực tiễn, nhằm tăng cường, nâng
cao hiệu quả thực hiện QSDĐ trên địa bàn thành phố Thanh Hố trong
những năm tiếp theo, qua đó nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai.

Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp cơ sở cho các nhà
hoạch định chính sách trong việc ban hành quyết định thực hiện
QSDĐ hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế xã hội của thành phố.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
QUYỀN SỞ HỮU
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở
hữu theo quy định của pháp luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản
xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan
hệ của người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành

quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở
hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng...).

Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba
quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản:
-

Quyền chiếm hữu: Điều 182 Bộ Luật dân sự qui định quyền chiếm hữu

là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. Nắm giữ tài sản là việc người chiếm hữu giữ
vật trong phạm vi kiểm soát làm chủ và chi phối tài sản đó theo ý chí của mình.

Xét dưới góc độ chủ thể chiếm hữu, có thể tồn tại hai khả năng
sau đây: người chiếm hữu tài sản đồng thời là chủ sở hữu tài sản và
người chiếm hữu không phải là chủ sở hữu của tài sản.
Xét theo việc chiếm hữu có căn cứ hay khơng có căn cứ, có thể chia chiếm hữu
thành chiếm hữu có căn cứ pháp luật và chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật.

+ Chiếm hữu có căn cứ pháp luật:
Chiếm hữu có căn cứ pháp luật được hiểu là các trường hợp người
chiếm hữu thực sự có quyền chiếm hữu đối với tài sản của mình dựa trên
những căn cứ do pháp luật qui định. Đó là hình thức chiếm hữu hợp pháp,
theo Điều 183 Bộ Luật dân sự, sự chiếm hữu hợp pháp trứơc hết đó là sự
chiếm hữu tài sản của một chủ sở hữu được pháp luật công nhận.
Người không phải là chủ sở hữu mà chiếm hữu tài sản thì chỉ được coi là
chiếm hữu hợp pháp khi rơi vào các trường hợp sau: người được chủ sở hữu uỷ
quyền quản lý tài sản, người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao
dịch dân sự; người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai

3



là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ qn, bị chơn giấu, bị chìm
đắm; người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị
thất lạc, chiếm hữu của cơ quan, tổ chức theo chức năng và thẩm
quyền có quyền thu giữ và chiếm hữu tài sản…
Đối với các trường hợp người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài
sản hoặc được giao tài sản thông qua giao dịch dân sự, người chiếm hữu
không thể xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu (Điều 185,186 Bộ Luật dân sự).
Người chiếm hữu tài sản của người khác có căn cứ pháp luật chỉ thực hiện
quyền chiếm hữu trong phạm vi, theo cách thức và thời hạn do chủ sở hữu xác
định. Hay nói khác đi, người không phải là chủ sở hữu thực hiện các quyền năng
chủ yếu khơng mang tính độc lập.( Khoản 1 Điêù 185 Bộ Luật dân sự) .

Trong trường hợp quyền chiếm hữu bị xâm phạm, người chiếm hữu
tài sản của người khác nhưng có căn cứ pháp luật được pháp luật bảo vệ
theo các quy định về bảo vệ quyền sở hữu (từ Điều 255 đến Điều 260 Bộ
Luật dân sự). Lẽ dĩ nhiên, người này phải chứng minh được tính hợp pháp
của việc chiếm hữu, chẳng hạn bằng việc xuất trình hợp đồng thuê tài sản.

+ Chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật:
Người chiếm hữu trong tình trạng chiếm hữu không dựa vào các trường hợp
được liệt kê tại Điều 190 Bộ Luật dân sự đều bị xem là chiếm hữu khơng có căn cứ
pháp luật. Thực chất, chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật là trường hợp một người
thực hiện quyền chiếm hữu của chủ sở hữu đối với một tài sản tức là xử sự như chính
mình là chủ sở hữu trong khi thực chất chủ sở hữu đích thực của tài sản lại là người
khác. Có hai trường hợp xảy ra: chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay
tình, chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật và khơng ngay tình.

Người chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật và khơng ngay

tình khơng được pháp luật bảo vệ và khơng được hưởng quy chế xác
lập quyền sở hữu theo thời hiệu.
Trái lại, người chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật
nhưng ngay tình được pháp luật bảo vệ trong nhiều trường hợp và
được xác lập quyền sở hữu tài sản theo thời hiệu.
-

Quyền sử dụng: Điều 192 Bộ Luật dân sự quy định quyền sử dụng là

quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Khai thác công dụng
của tài sản được hiểu là việc dùng tài sản để phục vụ nhu cầu, sở thích của bản

4


thân hoặc để khai thác lợi ích kinh tế của tài sản. Hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản là việc chủ sở hữu thu nhận các sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại như
trái cây, gia súc sinh con, gia cầm đẻ trứng… hoặc thu các khoản lợi từ việc
khai thác tài sản như tiền cho thuê nhà, lợi tức cổ phiếu, lợi tức cho vay… Việc
sử dụng các tài sản là vật tiêu hao, đặc biệt là các vật tiêu hao hết sau một lần
sử dụng như việc sử dụng thức ăn, đồ uống, tiêu tiền… cũng đồng nghĩa với
việc chủ sở hữu sử dụng quyền định đoạt đối với tài sản.
Như vậy, sử dụng tài sản là một trong những quyền năng quan trọng và có

ý nghĩa thực tế của chủ sở hữu. Chủ sở hữu hồn tồn có tồn quyền hác
cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản theo cách thức và mục đích sử
dụng tài sản theo ý chí của mình: sử dụng hoặc không sử dụng tài sản, trực
tiếp khai thác công dụng tự nhiên của tài sản hoặc để cho người khác sử dụng
thông qua các giao dịch dân sự như hợp đồng cho thuê, cho mượn. Tuy nhiên,
trong mọi trường hợp, việc sử dụng tài sản phải trên ngun tắc khơng được

làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền và lợi ích
hợp pháp của người khác. Thông thường, chủ sở hữu là người có quyền sử
dụng tài sản nhưng pháp luật cũng ghi nhận ba trường hợp người không phải
chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản.
Trường hợp thứ nhất, người được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng
tài sản thông qua hợp đồng. Trong trường hợp này, người sử dụng được quyền
khai thác tài sản theo cách thức và thời hạn đã được thoả thuận với chủ sở hữu.

Trường hợp thứ hai, người chiếm hữu tài sản không có căn cứ
pháp luật nhưng ngay tình cũng có quyền khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Vì vậy, người này chỉ phải hồn trả hoa lợi, lợi
tức thu được từ thời điểm họ biết hoặc buộc phải biết việc chiếm hữu tài
sản là khơng có căn cứ pháp luật (Khoản 2 Điều 194 Bộ Luật dân sự).
Trường hợp thứ ba, cơ quan hay tổ chức nào đó cũng có quyền sử dụng tài
sản của người khác trên cơ sở một văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
hoặc sử dụng tài sản trong tình thế cấp thiết phù hợp với qui định của pháp luật.
-

Quyền định đoạt: Điều 195 Bộ Luật dân sự quy định quyền định đoạt là

quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Việc định
đoạt tài sản có thể định đoạt số phận thực tế của các vật, làm chấm dứt sự tồn tại
vật chất của tài sản, như huỷ bỏ, tiêu dùng hết hoặc từ bỏ quyền sở hữu đối với

5


vật, hoặc bằng hành vi pháp lý (bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, góp
vốn vào cơng ty…). Người khơng phải là chủ sở hữu chỉ có quyền định đoạt tài sản
của người khác trong trường hợp được chủ sở hữu uỷ quyền hoặc trong những

trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định (việc trưng mua, trưng thu tài sản theo
quyết định của Nhà nước). Việc thực hiện quyền định đoạt đối với tài sản sẽ làm
chấm dứt hoặc thay đổi các quan hệ pháp luật liên quan đến tài sản đó. Về nguyên
tắc, chủ sở hữu có tồn quyền định đoạt số phận thực tế hay số phận pháp lý tài
sản của mình. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhăm bảo đảm hài hoà giữa lợi
ích của chủ sở hữu và lợi ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng hoặc lợi ích của
người khác, quyền định đoạt có thể bị hạn chế theo những điều kiện cụ thể do
pháp luật quy định. Được thể hiện trong một số trương hợp sau:

+
Khi tài sản đem bán là cổ vật, là di tích lịch sử, văn hố thì
Nhà nước có quyền ưu tiên mua;
+

Trong trường hợp tổ chức, cá nhân có quyền ưu tiên mua một

tài sản theo quy định của pháp luật thì khi bán tài sản, chủ sở hữu phải
dành quyền ưu tiên mua cho các tổ chức, cá nhân đó. Ví dụ, thành viên
của cơng ty trách nhiệm hữu hạn chỉ có thể chuyển nhượng phần vốn
góp của mình cho người ngồi nếu các thành viên khác của công ty
không mua hoặc mua không hết (Điều 43 Luật Doanh nghiệp);

+
Bán nhà ở đang cho thuê thì bên thuê được quyền ưu tiên
mua trước( Điều 94 Luật nhà ở năm 2005).
+

Có những trường hợp tuy không phải là chủ sở hữu, cũng không

được chủ sở hữu uỷ quyền, nhưng theo qui định của pháp luật những người

có thẩm quyền vẫn có quyền định đoạt tài sản (Trung tâm bán đấu giá tài sản
theo qui định của pháp luật; hiệu cầm đồ được quyền bán tài sản, nếu hết thời
hạn đã thoả thuận mà người vay không trả được tiền vay…).

2.1.2. Quyền sử dụng đất
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và khơng
thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để
người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu
của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn dân,
khơng mất đi vai trị quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của

6


Nhà nước? Khái niệm “QSDĐ” của “người sử dụng đất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài
hịa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
2.2. QUYỀN SỞ HỮU VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC
TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Quyền sở hữu, quyền của người sử dụng đất ở một số nước phát triển

Ở

các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình

thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi
trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng so với những hàng
hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
* Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thụy Điển

Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất
đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường.
Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế
thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các
đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và
quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy
hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân
hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi
bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
-

Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện

chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vịng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao
của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người
mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.

Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất
phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất
cả các chuyển nhượng đều được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

7



-

Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết

nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu
đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được
duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn
bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ
được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký.
(2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực
hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu
cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay
vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên
đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho
người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ
giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ khơng
hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế
hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân
hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng
thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp.
Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi
được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế
chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tồ án mới
chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng
khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng được thanh tốn theo đúng hợp
đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ
quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu

cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ
được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá
nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán
đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
-

Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa

trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất
được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản và
được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp

8


thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của
mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất
đó cần cho các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ
là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên
giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
* Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường
đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện
sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành
khung khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở
của cơng dân được quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách
rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất và
quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa
vụ sử dụng khơng đi ngược với lợi ích của tồn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và

nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với
quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử
dụng cơng trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền
có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh
đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua
lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn
hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khn
viên tồ nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích
đất, mặc dù khơng chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị
trí khơng gian của căn hộ trong tồ nhà.

* Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ơxtrâylia
Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói chung
pháp luật đất đai Ơxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh quốc. Luật
Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai, luật này đặt trọng
tâm vào quyền chiếm hữu chứ khơng phải sở hữu. Ơxtrâylia có cơ sở pháp luật về
quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp
Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất

9


Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do
Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển
nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ơxtrâylia quy định Nhà
nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân
chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng
không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định
cụ thể của pháp luật). Tồn bộ khống sản có trong lịng đất như: bạc, vàng,

đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà
nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản
phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền
sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có
quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo
di chúc mà khơng có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng
trình cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước
bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất
phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và
đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục Quản lý đất đai Ôxtrâylia – DOLA; Trần
Thị Minh Hà, 2000; Nguyễn Thanh Trà &Nguyễn Đình Bồng, 2005).

2.2.2. Quyền sở hữu, quyền của người sử dụng đất ở một số nước
trong khu vực
* Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy
chứng nhận về đất đai. Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về
đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn
chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
-

Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở

hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000
hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu
loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế


10


chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất khơng sử dụng, tồ
án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng
nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vịng 10
năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà khơng có giấy
tờ pháp lý thì trong vịng 10 năm không được chuyển nhượng.
-

Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (khơng phải

sở hữu). Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử
dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất.
+

Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới

thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa
nắn. Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển
nhượng). Nếu 5 năm đất khơng được sử dụng, tồ án có quyền huỷ bỏ hiệu
lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy
NS2 thì trong vịng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+

Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới

thửa đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau
30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký

chuyển nhượng). Đất không được để không sử dụng trên 5 năm.
-

Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời

về đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954
sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng
không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa
chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, khơng có quyền chuyển nhượng trừ phi
có dấu "Được sử dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng
NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi
điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm.

-

Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo

chiếm hữu và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận
và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng
nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.
-

Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh

trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng

11