ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

ĐỀ TÀI
QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT,
TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT
HỌC PHẦN: Luật Đất đai
GIẢNG VIÊN: PGS.TS. Doãn Hồng Nhung
NGƯỜI THỰC HIỆN:
– LỚP: K66LKDA

Hà Nội, tháng 10/2022


MỤC LỤC
1. Một số vấn đề chung về địa vị pháp lý của người sử dụng đất ................................. 3
2.Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất .......................................................
5 2.1.Căn cứ xác lập, thay đổi và chấm dứt quyền sử dụng
đất .......................................... 5
2.1.1.Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất ....................................................................................
5

2.1.2.Căn cứ thay đổi quyền sử dụng đất .................................................................................. 5
2.1.3.Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng đất ................................................................................ 6
2. 2.Quyền chung của người sử dụng đất .......................................................................... 7
2.3.Quy định về các quyền khác của người sử dụng đất .................................................. 9
2.3.1.Quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất....................................................................... 9
2.3.2.Quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất ...........
11

2.3.3.Quy định về nhận quyền sử dụng đất ............................................................................ 12
2.3.4.Quy định về quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề ................................. 13
2.3.5.Quy định về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất ........................................... 14
2. 4.Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất .................................................................... 18
3.Các quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất .......................................................
19 3.1.Các quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng
đất ................................... 19
3.1.1.Khái niệm và phân loại tổ chức trong nước sử dụng đất .......................................... 19
3.1.2.Các quyền và nghĩa vụ cụ thể .......................................................................................... 20
3. 2.Quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài. .............................................................................................. 25
2
2


3.2.1.Chủ thể nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam. ........................................................... 25
3.2.2.Các quyền và nghĩa vụ cụ thể của tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất. .........................................................
26

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................
31
1. Một số vấn đề chung về địa vị pháp lý của người sử dụng đất
Hiện nay, có nhiều tiêu chí để đưa ra khái niệm người sử dụng đất như căn cứ vào đối
tượng sử dụng đất, hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất. Nhìn nhận ở góc độ khái
qt thì có hai tiêu chí để đưa ra khái niệm người sử dụng đất đó là tiêu chí pháp lý và
tiêu chí thực tế. Căn cứ vào tiêu chí pháp lý, dựa trên cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi được Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất
hoặc thừa nhận các quan hệ sử dụng đất hợp pháp: chủ thể được Nhà nước giao đất
(Điều 54, 55 Luật Đất đai năm 2013), chủ thể được Nhà nước cho thuê đất (Điều 56 Luật

Đất đai năm 2013), chủ thể được Nhà nước cho phép thực hiện quyền sử dụng đất hợp
pháp, chủ thể được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ vào tiêu chí thực tế
sử dụng đất, người sử dụng đất là những người sử dụng đất trên thực tế bao gồm bảy
nhóm chủ thể theo Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.
Theo quy định của Luật Đất đai, tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất
là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Người sử dụng đất bao gồm bảy nhóm
đối tượng:
Đối tượng thứ nhất: Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân
dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và
tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
Đối tượng thứ hai: Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia
đình, cá nhân);
Đối tượng thứ ba: Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên
cùng địa bàn thơn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có
cùng phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ;
3
3


Đối tượng thứ tư: Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh
đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn
giáo và cơ sở khác của tơn giáo;
Đối tượng thứ năm: Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại
diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng
ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính
phủ;
Đối tượng thứ sáu: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp
luật về quốc tịch;

Đối tượng thứ bảy: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100%
vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Có thể tiếp cận về địa vị pháp lý của người sử dụng đất theo hai phương diện như
sau. Thứ nhất là toàn bộ những quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất có được do pháp
luật quy định, phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước. Thứ hai, đó là các quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất tự tạo ra trong q trình sử dụng đất mà khơng trái với quy định
của pháp luật và không bị pháp luật cấm. Như vậy, địa vị pháp lý của người sử dụng đất
được hiểu theo hai phương diện trên đó chính là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ mà Nhà
nước quy định cho các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai và những quyền và
nghĩa vụ mà họ tự tạo ra trong quá trình sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật.
Các quyền và nghĩa vụ đó sẽ được thực thi bởi các thiết chế của nhà nước.
Những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất được quy định tại Điều 26
Luật Đất đai năm 2013:
1.
đất.

Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng

2.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
3.
Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
4
4



4.
Có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối khơng có đất sản xuất do q trình chuyển đổi cơ cấu sử
dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm
việc làm.
5.
Nhà nước khơng thừa nhận việc địi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà
nước cho người khác sử dụng trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hịa miền Nam Việt
Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Những bảo đảm này là vô cùng quan trọng một mặt đảm bảo được sự ổn định trong
sử dụng đất đai mặt khác hạn chế được các tranh chấp về đất đai.
Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà pháp luật cho phép người sử dụng đất
được quyền chiếm hữu và sử dụng một diện tích nhất định được Nhà nước giao, cho thuê
hoặc nhận quyền sử dụng đất của người khác phù hợp với mục đích sử dụng đất. Tại
Khoản 2 Điều 15 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất bằng
hai hình thức: sử dụng đất ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn.
2. Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
2.1. Căn cứ xác lập, thay đổi và chấm dứt quyền sử dụng đất
Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất
Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Theo đó,
Nhà nước sẽ là đại diện đứng ra quản lý, quy hoạch toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn
quốc, và Nhà nước không trực tiếp khai thác nguồn lực từ đất đai mà trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất. Để đảm bảo cho việc thực hiện quyền và hoàn thành nghĩa vụ
của người sử dụng đất diễn ra một cách thuận lợi, hợp pháp, thì phải có những căn cứ
pháp lý cơ bản, nền tảng để xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Căn cứ
theo Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật dân sự năm 2015 thì có thể rút ra được là quyền sử
dụng đất được xác lập dựa trên những căn cứ sau:
Một, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được xác lập thông qua việc Nhà nước
giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất (được quy định tại Điều 17 Luật

đất đai năm 2013)
Hai, quyền sử dụng đất của một chủ thể còn được xác lập do một chủ thể khác
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật liên quan. Tuy
5
5


Nhà nước nắm quyền định đoạt với toàn bộ đất đai trên tồn quốc, nhưng khi một chủ thể
được cơng nhận quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích nhất định thì chủ thể đó sẽ
có quyền định đoạt đối với phần diện tích đất đó theo quy định của pháp luật. Chính vì
vậy, căn cứ vào Điều 500 Bộ Luật Dân sự 2015 thì quyền sử dụng đất cịn được xác lập
thơng qua thỏa thuận của các bên về việc chuyển giao quyền sử dụng đất.
Những căn cứ pháp lý này sẽ giúp cho Nhà nước xác định được quyền sử dụng đất
của một chủ thể có được xác lập một cách hợp pháp hay không. Đây là căn cứ quan trọng,
là cơ sở giúp cho người sử dụng đất có thể khai thác tối đa nguồn lợi từ đất đai. Nếu một
chủ thể khơng có đủ căn cứ để chứng minh quyền sử dụng đất của mình được xác lập thì
đương nhiên họ sẽ khơng được hưởng quyền và khơng có nghĩa vụ với tư cách là người
sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013.
Căn cứ thay đổi quyền sử dụng đất
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên có thể bị thay đổi theo thời gian, cho nên, trong
quá trình sử dụng đất, quyền sử dụng đất cũng có thể bị thay đổi dựa trên nhiều yếu tố.
Các căn cứ làm thay đổi quyền sử dụng đất bao gồm:
Thứ nhất, đất đai thuộc về tự nhiên, cho nên, theo thời gian, đất đai dưới tác động của
các tác nhân tự nhiên có thể bị thay đổi về mặt diện tích, chất lượng. Điều này có thể dẫn
đến việc phải thay đổi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất liên quan.
Ví dụ như đối với những khoảng đất nằm hai bên bờ sơng thì theo thời gian, dưới tác
động của hiện tượng lở- bồi, một hiện tượng tự nhiên không thể tránh khỏi, thì diện tích
đất cả phần đất bồi sẽ nhiều thêm, trong khi đó, diện tích đất bên bị xói lở sẽ bị thu nhỏ
lại. Phần diện tích đất bị thay đổi thì quyền sử dụng đất có thể bị thu hẹp hoặc mở rộng.
Thứ hai, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng được coi là một căn cứ để thay

đổi quyền sử dụng đất.
Có thể hiểu ở đây, ban đầu, đất ban đầu được đăng ký là đất nông nghiệp phục vụ
việc trồng trọt, cho nên người sử dụng đất sẽ có quyền sử dụng đất nông nghiệp. Tuy
nhiên, sau một quãng thời gian sử dụng, việc trồng trọt khơng đem lại nhiều lợi ích kinh
tế, vì vậy, người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất sang thành đất ở. Điều này sẽ
thay đổi quyền sử dụng đất thành quyền sử dụng đối với đất ở.
Thứ ba, thông qua các hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho,… một phần
đất trong tổng diện tích đất thì quyền sử dụng đất đồng thời xác lập cho một chủ thể khác,
và làm thay đổi quyền sử dụng đất của chủ thể ban đầu.
6
6


Giả dụ, một người chuyển nhượng cho con một phần diện tích đất trong mảnh đất
rộng lớn của mình thì quyền sử dụng đất của người này sẽ thay đổi khi diện tích đất đã có
thay đổi do hành vi pháp lý của anh ta.
Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng đất
Căn cứ tại Điều 16 Luật Đất đai năm 2013, Quyền sử dụng đất có thể bị chấm dứt
trong quá trình sử dụng đất vì xuất phát từ các căn cứ sau:
Một, việc chấm dứt quyền sử dụng diễn ra khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất vì
mục đích phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích chung, lợi ích cộng đồng. Hai, Quyền sử
dụng đất sẽ bị chấm dứt do trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất có hành vi vi
phạm các quy định của pháp luật về việc sử dụng đất.
Ba, Trường hợp chấm dứt quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào ý chí của Nhà
nước cũng khơng phụ thuộc vào ý chí người sử dụng đất. Đó là khi diện tích đất đó khơng
cịn tồn tại, khơng thể khai thác do sự tác động bất khả kháng của các tác nhân khơng thể
tránh khỏi.
Ví dụ về trường hợp chấm dứt quyền sử dụng đất do diện tích đất đó khơng tồn tại:
Thửa đất có vị trí cạnh dịng sơng bên lở bên bồi làm xói lở đất khiến phần đất một bên
khơng cịn. Khi đó, quyền sử dụng đất trước khi được thiết lập trên đó có thể bị chấm dứt.

Như vậy, chấm dứt quyền sử dụng đất ở đây do có sự biến đổi của thành tố mơi trường
sống, chịu tác động bởi yếu tố bản chất, tự nhiên riêng có của đất, khơng do ý chí của
Nhà nước hay ý chí của người sử dụng đất.
Ví dụ về trường hợp chấm dứt quyền sử dụng đất do sự tác động bất khả kháng của
các tác nhân khách quan, các tác nhân khách quan như núi lở, sự cố tràn dầu làm ô nhiễm,
tác động bất khả kháng khác như những khu vực đó đang có hiện tượng diện tích đất bị
thu hẹp lại do voi phá nương rẫy, gây chết người. Hầu như những khu vực này, những
người dân phải trả lại đất, chấm dứt quyền sử dụng đất.
Đối với các đối tượng là tổ chức, pháp nhân thì quyền sử dụng đất có thể bị chấm dứt
khi các tổ chức, pháp nhân này phá sản, giải thể.
Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì quyền sử dụng đất của họ có thể chấm
dứt trong một số trường hợp khác như:
Một, hết thời hạn sử dụng đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê đất.
Hai, thời hạn sử dụng đất trong hợp đồng đã hết.
7
7


Ba, người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước.
Bốn, người sử dụng đất chết nhưng không có người thừa kế.
Năm, việc tiếp tục sử dụng đất có thể gây đe dọa đến tính mạng con người.
Đối với đất mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất mà đất được giao không đúng
thẩm quyền được quy định trong pháp luật về đất đai, hoặc các chủ thể lấn chiếm phần
đất mà Nhà nước chưa giao cho họ thì Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi phần đất này.
Về bản chất, một chủ thể chỉ có quyền sử dụng đất và được coi là người sử dụng đất
khi họ có một trong các căn cứ để được xác lập quyền sử dụng đất. Chỉ khi người sử dụng
đất có quyền sử dụng đất thì mới có cơ sở để chấm dứt quyền sử dụng đất. Hay nói cách
khác, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất là nền tảng cho cơ sở chấm dứt quyền sử dụng
đất.
Việc chấm dứt quyền sử dụng đất có sự ảnh hưởng lớn tới hoạt động quản lý của Nhà

nước đối với quá trình sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất, vì vậy, các căn cứ trên đã
được xác định một cách cụ thể, rõ ràng và phù hợp nhằm tránh gây tổn hại tới người sử
dụng đất.
2.2.

Quyền chung của người sử dụng đất

Khi đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ được
trao cho một số quyền lợi nhất định. Đây là căn cứ cơ bản tạo tiền đề cho việc khai thác,
sử dụng hiệu quả, hợp lý diện tích đất mà Nhà nước đã giao. Căn cứ vào Điều 166 Luật
Đất đai năm 2013, Tất cả các chủ thể được coi là người sử dụng đất sẽ có những quyền
lợi chung sau đây:
Một, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 và
Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013, tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm
Nhà ở, nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, cơng trình xây dựng thuộc
dự án đầu tư xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng khác, cây lâu năm, rừng sản xuất là
rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Các loại tài sản
này phải có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
8
8


Ví dụ những ngơi nhà có cây tùng, cây sưa, những loại cây có giá trị lớn thì giá trị
của bất động sản đó có thể phụ thuộc vào tài sản gắn liền với đất
Hai, hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
Thành quả lao động và kết quả đầu tư có thể được xác định bao gồm: nhà ở; các cơng

trình kiến trúc khác được xây dựng trong khoảng khơng gian của diện tích đất đó; hoa lợi,
lợi tức được tạo ra trong quá trình sử dụng, khai thác đất; hoạt động nhằm tăng khả năng
sử dụng đất hiệu quả.
Ví dụ có thể kể đến như:tiền thu được từ việc cho thuê nhà, cho thuê đất; hoa quả, rau
sạch thu được từ việc trồng trọt cây, rau củ trên phần diện tích đất đó…
Ba, hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất
nông nghiệp.
Việc bảo vệ đất nông nghiệp là vô cùng quan trọng đối với tất cả các nước, đặc biệt là
một nước nông nghiệp phát triển mạnh như nước ta. Hiện nay, phần đất nông nghiệp đang
chịu nhiều tác động tiêu cực dẫn đến việc bị thu hẹp, kém độ màu mỡ. Để bảo vệ loại đất
này, thì cần phải: khơng chơn lấp các loại rác thải xuống vùng đất phục vụ cho hoạt động
nông nghiệp; đồng thời bảo vệ, cải tạo đất lâm nghiệp vì hoạt động này có ảnh hưởng tới
việc bảo vệ đất nông nghiệp như: căn cứ vào phần Phát triển rừng, Sử dụng rừng Luật
lâm nghiệp năm 2017, thì phải bảo vệ rừng phòng hộ và phải thực hiện các biện pháp để
phát triển rừng phòng hộ, đặc biệt là rừng đầu nguồn, rừng chắn bão, chắn cát bay để hạn
chế việc thu hẹp đất nông nghiệp;…
Phục vụ bảo vệ đất lâm nghiệp cịn có các cơng trình theo tuyến bao gồm đê đập,
mương dẫn nước, hệ thống điện, công việc thau chua rửa mặn. Các cơng trình của Nhà
nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp như kênh mương, nội đồng, đê đập. Ở
các vùng nước lợ của cửa sơng cửa biển có các cơng trình để bảo vệ, bảo trợ đối với đất
nông nghiệp, chống sa mạc hóa. Vấn đề chống sa mạc hóa, chống xâm nhập mặn, triều
cường cần có chính sách cải tạo và bồi bổ đối với đất đai.
Bốn, được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp.
Việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp là cần thiết trong quá trình sử dụng đất, vì đất
đai, đặc biệt là đất nơng nghiệp có thể chịu nhiều tác động xấu dẫn đến không thể khai
thác được - điều này sẽ làm giảm sự phát triển của ngành nơng nghiệp. Để thực hiện
nhiệm vụ này thì phải tiến hành một số công việc sau: thau chua rửa mặn đất khi bị xâm
9
9



nhập mặn; tiến hành làm màu mỡ đất bạc màu: cày xới sau mỗi vụ canh tác, sử dụng các
loại phân hữu cơ để tăng độ phì; nâng cấp, phát triển hệ thống kênh rạch, tưới tiêu;…
Năm, được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về
đất đai của mình.
Sáu, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
Bảy, khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
So với Luật Đất đai năm 2003 thì quyền chung của người sử dụng đất đã được mở
rộng hơn. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định thêm về quyền “được bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này”. Như thế cho thấy Luật Đất đai
năm 2013 đã có sự tiến bộ hơn nhiều so với trước khi khẳng định người sử dụng đất được
quyền bồi thường khi đất bị Nhà nước thu hồi. Điều đó cho thấy Nhà nước khơng chỉ đảm
bảo quyền cho người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất mà còn bảo vệ quyền lợi
của họ khi việc sử dụng đất liên tục của họ bị ảnh hưởng bởi các quyết định của Nhà
nước.
2.3.

Quy định về các quyền khác của người sử dụng đất

Quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
Bên cạnh các quyền lợi chung, người sử dụng đất còn được quyền tham gia vào các
giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất. Vì vậy, Luật đất đai năm 1993 đã bắt
đầu quy định về vấn đề này do đây là một quyền lợi cụ thể cần được ghi nhận, đến Luật
đất đai năm 2003 quy định này vẫn được kế thừa và phát huy. Luật Đất đai năm 2013 đã
quy định cụ thể và hoàn thiện hơn so với các văn bản luật trước đó, cụ thể được quy định
tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 . Căn cứ vào Điều 167 Luật Đất đai năm 2013,
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,

góp vốn quyền sử dụng đất được quy định như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ
như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như
10
10


quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có
quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần
cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền
đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy
định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo
quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất khơng phân chia được
theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm
người sử dụng đất.
3. Việc cơng chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử
dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường
hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất
mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động
sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực
thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
So với các luật trước đó, Luật đất đai năm 2013 đã quy định thêm, cụ thể về vấn đề
chứng thực, công chứng những giấy tờ, văn bản liên quan đến việc chuyển giao quyền sử
dụng đất. Đây là một quy định cần thiết vì những vấn đề liên quan đến bất động sản cần
được đăng ký, tuyên bố công khai để bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia, và bảo vệ
người thứ ba. Điều này còn tránh xảy ra tranh chấp, kiện tụng khi một quyền sử dụng đất
lại bị chuyển giao cho nhiều chủ thể khác nhau.
11
11


Quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Đây là một quy định mới được quy định tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013:
Thứ nhất, Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối
với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp thì người sử dụng đất được
thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế
quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận
hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi
nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các
quyền.
Thứ hai, Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án

đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy
định tại Điều 194 của Luật này.
Quy định này là cần thiết để tránh gây những hiểu lầm, tranh cãi trong khi áp dụng
luật nếu khơng có thống nhất về thời điểm nào người sử dụng đất được thực hiện quyền
của mình. Theo đó,thời điểm thực hiện các quyền là thời điểm phát sinh hồn thành nghĩa
vụ tài chính, xác lập quyền. Điều này phù hợp với quan điểm chỉ khi nào chủ thể được
xác lập quyền sử dụng đất thì mới có thể thực hiện các quyền với tư cách là người sử
dụng đất.
Quy định về nhận quyền sử dụng đất
Việc nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 169 Luật Đất đai năm 2013
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua
chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của

12
12


Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định
của Chính phủ;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất
thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều
174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của

Luật này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng
đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thơng qua
hình thức mua, th mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thơng
qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thơng qua việc Nhà nước giao đất; doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận quyền sử dụng đất thơng qua việc Nhà nước giao
đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người
Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, tổ chức nước
ngồi có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước
cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử
dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử
dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh
chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cơng nhận; thỏa thuận trong hợp
đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết
13
13


tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận

kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền
sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử
dụng đất chung;
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải
thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cơng nhận; quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố
cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án đã được thi hành;
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thơng qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo
quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp
nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức
là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ
thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều
192 của Luật này.
Điều luật này cũng là một quy định mới được quy định trong Luật đất đai năm 2013.
Nhưng thực chất quy định trên là những quy định khái quát cho từng nhóm người sử
dụng đất về vấn đề nhận quyền sử dụng đất từ một chủ thể khác. Và các quy định này sẽ
được nêu chi tiết, cụ thể trong các điều luật sau tương ứng với mỗi nhóm người sử dụng
đất cụ thể.
Quy định về quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề
Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề được quy định tại Điều 171 Luật đất
đai năm 2013 sửa đổi năm 2018 và dược quy định cụ thể trong Bộ luật dân sự năm 2015
với tên gọi khác là Quyền đối với bất động sản liền kề (Mục 1 Phần Quyền khác đối với
tài sản).
Một, quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp,
thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin
liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề.

14

14


Hai, việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy
định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật
này.
Quy định này là một quy định mới xuất hiện trong Luật đất đai năm 2013 sửa đổi
năm 2018 để phù hợp, thống nhất với Bộ luật dân sự 2015. Đây là một quyền cần được
ghi nhận nhằm đảm bảo cho việc sử dụng đất diễn ra liên tục, hiệu quả, không gặp khó
khăn vì bị các thửa đất khác che chắn, bao vây. Do Bộ luật dân sự 2015 đã ghi nhận cụ
thể về vấn đề này cho nên quy định này chỉ nêu ngắn gọn là hợp lý để tránh gây trùng lặp.
Quy định về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất
Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất được quy định tại Điều 172 Luật Đất đai
năm 2013 sửa đổi năm 2018
Thứ nhất, Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, hộ gia đình,
cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 được lựa chọn hình thức thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê.
Thứ hai, Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính
tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Quy định này có sự kế thừa với Luật đất đai năm 2003 tuy nhiên cũng có sự khác biệt
khi Luật đất đai năm 2003 cịn ghi nhận quyền lựa chọn hình thức giao đất và người sử
dụng đất có thể chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền. Dù có sự khác biệt nhưng
tinh thần chung của hai văn bản luật đất đai này vẫn tôn trọng sự lựa chọn của người sử
dụng đất, khơng gị bó, ép buộc hình thức thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước.


Bảng phân biệt tiền sử dụng đất và tiền thuê đất
Tiền sử dụng đất
Tiền thuê đất
15
15


Giống nhau

Khái niệm

Áp dụng
cho hình
thức sử
dụng
Khác nhau

Thời điểm
nộp tiền

Đối tượng
áp dụng

Là nghĩa vụ tài chính của đối tượng sử dụng đất phải nộp
khi được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
Khoản 21 Điều 3 Luật Đất Tiền thuê đất là khoản tiền
mà người sử dụng đất dưới
đai năm 2013 quy định:
hình thức thuê đất phải trả

“Tiền sử dụng đất là số tiền cho Nhà nước khi được
mà người sử dụng đất phải Nhà nước cho thuê đất và
trả cho Nhà nước khi được sử dụng đất. Tiền thuê đất
Nhà nước giao đất có thu gồm 2 loại tương ứng với
tiền sử dụng đất, cho phép hình thức sử dụng đất là
tiền thuê đất hàng năm và
chuyển mục đích sử dụng
tiền thuê đất trả một lần
đất, công nhận quyền sử
cho cả thời gian thuê.
dụng đất.”.

Nhà nước giao đất

Nhà nước cho thuê đất

Tiền sử dụng đất phải nộp
trong trường hợp giao đất
thường phải nộp xong thì
đối tượng sử dụng đất mới
được công nhận quyền sử
dụng đất hay cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng
đất (thường phải nộp liền
sau khi có thơng báo của cơ
quan thuế) thời gian sử
dụng từ 50-70 năm hoặc
lâu dài tùy từng mục đích
sử dụng đất.


Th đất có thể trả tiền
thuê đất hàng năm hoặc
cho cả thời hạn thuê (tùy
từng đối tượng).

Căn cứ Điều 55 Luật Đất
đai năm 2013, Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng
đất trong các trường hợp
sau đây:

Căn cứ vào Điều 56 Luật
Đất đai năm 2013, Nhà
nước cho thuê đất trong các
trường hợp sau đây:

16
16


1. Hộ gia đình, cá nhân được
giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao
đất để thực hiện dự án đầu
tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho
thuê;
3. Người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngồi

được giao đất để thực hiện
dự án đầu tư xây dựng nhà
ở để bán hoặc để kết hợp
cho thuê.
4. Tổ chức kinh tế được giao
đất thực hiện dự án đầu tư
hạ tầng nghĩa trang, nghĩa
địa để chuyển nhượng
quyền sử dụng đất gắn với
hạ tầng.

1. Nhà nước cho thuê đất
thu tiền thuê đất hàng năm
hoặc thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê
trong các trường hợp sau
đây:
a)
Hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất để sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm
muối;
b)
Hộ gia đình, cá nhân
có nhu cầu tiếp tục sử dụng
đất nơng nghiệp vượt hạn
mức được giao quy định tại
Điều 129 của luật này;
c)

Hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất thương mại,
dịch vụ; đất sử dụng cho
hoạt động khoáng sản; đất
sản xuất vật liệu xây dựng,
làm đồ gốm; đất cơ sở sản
xuất phi nơng nghiệp;
d)
Hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất để xây dựng
cơng trình cơng cộng có
mục đích kinh doanh;
đ) Tổ chức kinh tế, người
Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi sử dụng
đất để thực hiện dự án đầu
tư sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối; đất sản

17
17


xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp; đất xây dựng công

18
18



trình cơng cộng có mục
đích kinh doanh; đất để
thực hiện dự án đầu tư nhà
ở để cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức
sự nghiệp cơng lập tự chủ
tài chính, người Việt Nam
định cư ở nước ngồi,
doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi sử dụng đất xây
dựng cơng trình sự nghiệp;
g) Tổ chức nước ngồi có
chức năng ngoại giao sử
dụng đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
2. Nhà nước cho thuê đất
thu tiền thuê đất hàng năm
đối với đơn vị vũ trang
nhân dân sử dụng đất để
sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối hoặc sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm
muối kết hợp với nhiệm vụ
quốc phòng, an ninh.

2.4.


Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

19
19


Khi người sử dụng đất đã được Nhà nước trao cho một số quyền lợi nhất định thì
đồng thời người sử dụng đất sẽ phải thực hiện một số nghĩa vụ đối với Nhà nước nhằm
đảm bảo việc sử dụng đất diễn ra liên tục, hiệu quả. Việc sử dụng đất liên tục nhằm tránh
gây lãng phí, hoang hóa đất đai. Sử dụng đất đai liên tục sẽ tận dụng tối đa nguồn lợi mà
đất đai đem lại cho hoạt động sử dụng, đặc biệt là hoạt động sản xuất. Nếu người sử dụng
đất không sử dụng liên tục đất thì Nhà nước sẽ thu hồi lại phần đất đó, căn cứ dựa trên
Điểm h, i khoản 1 Điều 66 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, nếu người sử dụng đất
không sử dụng đất nông nghiệp hằng năm trong vịng 12 tháng liên tục, đất nơng nghiệp
lâu năm là 24 tháng liên tục, đất trồng rừng là 36 tháng liên tục thì sẽ bị Nhà nước thu hồi
đất. Đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư, nếu khơng sử
dụng trong vịng 12 tháng liên tục có thể bị thu hồi đất…
Nếu đất bỏ hoang thì sau khi đưa đất hoang hóa vào sử dụng thì sẽ được hưởng ưu
đãi và chính sách của Nhà nước đối với đất khai hoang.
Người sử dụng đất khi sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước, phải nộp
thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất, phải nộp tiền sử dụng đất theo hàng năm hoặc nộp
tiền cho nhiều năm nhưng thời hạn cịn lại ít nhất là năm năm.
Người sử dụng đất phải sử dụng đất có hiệu quả trong thời hạn sử dụng đất, được
phép chuyển nhượng khi thời hạn sử dụng đất là thời hạn cịn lại ít nhất là năm năm. Nếu
ít hơn 5 năm thì ko đc chuyển nhượng nữa. Vậy thời hạn sử dụng đất đó phải phù hợp với
1 kỳ kế hoạch. Kỳ kế hoạch là 5 năm, kỳ quy hoạch là 10 năm.
Các dự án đầu tư đã được giao mà không sử dụng 8 tháng liền, 24 tháng liền, 36
tháng liền nếu ko đc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thì sẽ bị thu hồi.
Theo đó, Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 170

Luật Đất đai năm 2013 như sau:
Một, sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng
độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình cơng cộng trong lòng
đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Hai, thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Ba, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Bốn, thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
20
20


Năm, tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, khơng làm tổn hại đến lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất có liên quan.
Sáu, tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lịng đất.
Bảy, giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất
mà khơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Về bản chất, quy định của Luật đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 về nghĩa
vụ chung của người sử dụng đất không có nhiều sự thay đổi. Tuy nhiên, có một số thay
đổi về từ ngữ, theo đó, tại Khoản 7 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 có thêm cụm từ “ mà
khơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng”. Nếu khơng có cụm từ
này thì khi hết thời hạn giao đất, người sử dụng bắt buộc phải giao lại đất cho Nhà nước
dù có nguyện vọng sử dụng thêm cũng khơng được. Vì vậy, điều này có thể gây khó khăn
khi áp dụng thực tiễn vì nhiều người dù đã thời hạn sử dụng đất Nhà nước giao nhưng
vẫn có nguyện vọng sử dụng thêm hoặc việc sử dụng của họ đem lại nhiều lợi ích, nếu
chấm dứt việc sử dụng đất có thể gây ra thiệt hại lớn. Vì vậy, cụm từ này được thêm vào
là hợp lý và tích cực khi có thể xử lý các trường hợp muốn gia hạn thêm thời hạn sử dụng
đất được Nhà nước giao.
3. Các quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất

3.1.

Các quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất
Khái niệm và phân loại tổ chức trong nước sử dụng đất

Khái niệm: Là tổ chức được thành lập theo quy định của pháp luật có quyền sử dụng
đất thơng qua các hình thức: được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử
dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
Đặc điểm:
•
•

Thường sử dụng đất với những diện tích, quy mơ lớn.
Sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau như sử dụng để xây dựng trụ sở cơ quan,
cơng trình sự nghiệp; sử dụng đất vào mục đích quốc phòng an ninh; đất làm mặt
bằng xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh; về thời hạn sử dụng đất, có tổ chức sử
dụng đất ổn định lâu dài, có tổ chức sử dụng đất có thời hạn, tùy vào mục đích sử
dụng.

Ví dụ: Tổ chức sử dụng đất vào mục đích quốc phịng an ninh, đất xây dựng trụ sở cơ
quan, cơng trình sự nghiệp, đất rừng phịng hộ, rừng đặc dụng… thì thời hạn sử dụng đất
21
21


ổn định lâu dài, nhưng các tổ chức sử dụng đất vào mục đích kinh doanh thì chủ yếu sử
dụng đất có thời hạn.
Căn cứ vào mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính phải thực hiện, các tổ chức sử
dụng đất được phân thành:
•

•
•

Tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất
Tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất
Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất
Các quyền và nghĩa vụ cụ thể

a.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất (Điều 173 Luật Đất đai năm 2013)
Một, tổ chức được Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa
vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 Luật Đất đai năm 2013.
Hai, tổ chức được Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất khơng có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất; khơng được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Căn cứ vào vào mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính thì nhóm tổ chức này chủ
yếu sử dụng vào các mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng
khơng nhằm mục đích kinh doanh, được Nhà nước giao khơng thu tiền sử dụng đất. Do
vậy, các tổ chức này khơng có các quyền chuyển quyền sử dụng đất, Nhà nước hạn chế
tối đa việc các tổ chức chuyển quyền sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng, vi phạm
quy hoạch, ảnh hưởng không tốt đến việc thư hiện các chủ trương, chính sách của Nhà
nước về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội.
b.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Theo quy định tại Điều 174 Luật Đất đai năm 2013,
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166
và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013.

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều
174 cịn có các quyền sau đây:
22
22


•
•

•

•
•

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với
trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng
đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước
cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng
dân cư để xây dựng các cơng trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà
tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp
tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách

nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này Luật Đất đai
năm 2013; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 của Luật Đất đai năm
2013.
Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền th đất
thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh
doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền th đất thì có quyền và
nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc
không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục
đích lợi nhuận khơng thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền
sử dụng đất, tiền th đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai
23
23


như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.
Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục
đích lợi nhuận khơng thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền
sử dụng đất, tiền th đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai
như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục
đích sử dụng tương ứng.
Như vậy, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử
dụng đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế được Nhà

nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê thì được chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của
pháp luật; góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật; tặng cho quyền sử dụng
đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các
cơng trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất
theo quy định của pháp luật.
c.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử
dụng đất thu trả tiền thuê đất hằng năm
Căn cứ vào Điều 175 Luật Đất đai năm 2013, quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế,
tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được quy định
như sau:
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền
thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
•
•
•

•

Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166, Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013.
Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam;
Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất th khi có đủ điều kiện quy định tại
Điều 189 của Luật Đất đai năm 2013; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho th
đất theo mục đích đã được xác định;
Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn

bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
24
24


•

Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã
được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh
doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế.
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất th của tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân ngồi khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và
nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.
Việc quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất thu tiền trả tiền
thuê đất hằng năm là một điều luật được đề cập lần đầu trong Luật Đất đai năm 2013,
chưa được nhắc đến ở các văn bản luật trước kia. Tại đây, tổ chức trong nước trả tiền thuê
đất hằng năm sẽ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các
tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam; bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất thuê khi có đủ điều kiện; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất thuê; cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối
với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây
dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.
Tuy nhiên, so với tổ chức thuê đất trả tiền một lần có quyền cho thuê lại quyền sử
dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất thì tổ chức thuê đất trả tiền hằng năm chỉ có
quyền cho thuê lại đối với đất đã được xây dựng kết cấu hạ tầng trong trường hợp được
phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
d.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định Điều 176 Luật Đất đai năm 2013,
Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng
đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm
2013.
Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà
nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho
cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền th đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai
năm 2013.
25
25