ĐẠI HỌC HUẾ
tế
Hu
ế
Khóa luận tốt nghiệp
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
inh
------
cK
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
họ
NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT
ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN
ại
TẠI DỰ ÁN AN CỰU CITY
gĐ
Giáo viên hướng dẫn
Th.S PHẠM PHƯƠNG TRUNG
Sinh viên thực hiện:
NGUYỄN VĂN PHỐ
Trư
ờn
Lớp: K49D-QTKD
SV: Nguyễn Văn Phố
Huế, 05/2019
Khóa luận tốt nghiệp
tế
Hu
ế
LỜI CẢM ƠN!
Trên thực tế khơng có sự thành công nào mà không gắn liền với những sự
hỗ trợ, giúp đỡ của người khác. Trong suốt thời gian từ khi bắt đầu học tập tại
trường đến nay, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của q Thầy
Cơ, gia đình và bạn bè. Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý Thầy
trường Đại học Kinh Tế Huế đã cùng với tri thức và tâm huyết của mình để
inh
truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em trong suốt thời gian học tập tại
trường. Đặc biệt, trong học kỳ này, nếu khơng có những lời hướng dẫn, dạy bảo
của các thầy cơ thì em nghĩ bài khóa luận này của em rất khó có thể hồn thiện
cK
được.
Em xin gởi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đối với các thầy cô
của trường Đại học Kinh Tế Huế đặc biệt là các thầy cô khoa Quản Trị Kinh
Doanh của trường đã tạo điều kiện cho em để em có thể hồn thành tốt bài báo
họ
cáo thực tập này. Và đặc biệt xin chân thành cám ơn Thạc sĩ Phạm Phương
Trung đã nhiệt tình hướng dẫn em hồn thành tốt khóa luận thực tập.
Bên cạnh đó, em xin được gửi lời cảm ơn đến Công ty Cổ phần Đất Xanh
ại
Bắc Miền Trung, đến quý anh chị trong công ty đã tận tình hướng dẫn em trong
gĐ
suốt thời gian thực tập tại Cơng ty.
Trong q trình thực tập, cũng như là trong quá trình làm bài báo cáo thực
tập, khó tránh khỏi sai sót, rất mong quý anh chị trong Công ty cùng các Thầy,
Cô bỏ qua. Đồng thời do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn cịn
ờn
hạn chế nên bài báo cáo khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong
nhận được ý kiến đóng góp Thầy, Cơ để em học thêm được nhiều kinh nghiệm và
Trư
sẽ hồn thành tốt hơn bài khóa luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn!
SV: Nguyễn Văn Phố
Khóa luận tốt nghiệp
MỤC LỤC
tế
Hu
ế
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ ......................................................................................... 1
1.Lý do chọn đề tài.................................................................................................. 1
2.Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ........................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................................ 2
3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 2
3.1. Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................... 2
inh
3.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2
4.Quy trình và phương pháp nghiên cứu ................................................................ 2
4.1. Quy trình nghiên cứu ....................................................................................... 2
cK
4.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 4
4.2.1. Phương pháp thu thập dữ liệu........................................................................ 5
4.2.2. Thang đo........................................................................................................ 6
4.2.3. Quy trình phân tích dữ liệu............................................................................ 6
họ
4.2.3.1. Kiểm định thang đo................................................................................... 6
4.2.3.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA.............................................................. 8
4.2.3.3. Xây dựng phương trình hồi quy................................................................ 8
ại
PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................... 10
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG ........................................................... 10
gĐ
1.1.1. Khái niệm về BĐS....................................................................................... 10
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản.......................................................................... 10
1.1.3. Hàng hóa BĐS............................................................................................. 12
ờn
1.1.4. Phân loại bất động sản................................................................................. 13
1.2.1. Đặc điểm của thị trường BĐS ..................................................................... 13
1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản ............................................................. 16
Trư
1.2.3. Phân loại thị thị trường bất động sản........................................................... 17
1.4.1. Khái niệm đầu tư ......................................................................................... 20
1.4.2. Khái niệm đầu tư bất động sản .................................................................... 21
1.4.3. Các loại hình đầu tư BĐS............................................................................ 21
1.4.3.1 Căn hộ chung cư........................................................................................ 21
SV: Nguyễn Văn Phố
Khóa luận tốt nghiệp
1.4.3.2 Nhà phố ..................................................................................................... 22
tế
Hu
ế
1.4.3.3 Đất nền ...................................................................................................... 23
1.4.3.4 Bất động sản nghỉ dưỡng .......................................................................... 24
1.4.3.5 Hoa viên nghĩa trang ................................................................................. 24
1.4.3.6 Shophouse và Officetel ............................................................................. 25
1.4.3.7 Phòng trọ cho thuê .................................................................................... 26
1.4.3.8 Đầu tư nhà xưởng...................................................................................... 27
1.4.4. Các dạng rủi ro trong đầu tư kinh doanh BĐS ............................................ 28
inh
1.6.1. Yếu tố văn hóa............................................................................................. 35
1.6.2. Yếu tố xã hội ............................................................................................... 36
1.6.3. Yếu tố cá nhân ............................................................................................. 37
cK
1.6.4. Yếu tố tâm lý ............................................................................................... 37
1.6.5. Yếu tố sinh lời ............................................................................................. 39
1.7.1. Một số quan điểm về hành vi khách hàng ................................................... 40
1.7.2. Mơ hình q trình quyết định mua của Philip Kotler, Gary Armstrong ........... 41
họ
1.7.3. Các giai đoạn của q trình thơng qua quyết định đầu tư BĐS của khách
hàng cá nhân (nguồn: Philip Kotler 2001) ............................................................ 46
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT
CITY
ại
ĐỊNH ĐẦU TƯ BĐS CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI DỰ ÁN AN CỰU
................................................................................................................. 53
gĐ
2.1. Giới thệu Công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung................................. 53
2.1.1. Cơ cấu tổ chức quản lý của công ty: ........................................................... 54
2.1.1.1. Hội đồng quản trị ..................................................................................... 54
ờn
2.1.1.2. Tổng giám đốc.......................................................................................... 54
2.1.1.3. Phòng Marketing...................................................................................... 55
2.1.1.4. Phòng kinh doanh..................................................................................... 56
Trư
2.1.1.5. Phòng HCNS............................................................................................ 57
2.1.1.6. Phòng TCKT ............................................................................................ 58
2.1.1.7. Phòng đầu tư – khai thác dự án ................................................................ 58
2.1.2. Tình hình quản lý nhân sự:.......................................................................... 59
2.2. Giới thiệu dự án An Cựu City: ...................................................................... 61
SV: Nguyễn Văn Phố
Khóa luận tốt nghiệp
2.2.1. Chất lượng cơng trình:................................................................................. 61
tế
Hu
ế
2.2.1.1. Thiết kế: ................................................................................................... 63
2.2.1.2. Kết cấu cơng trình: ................................................................................... 63
2.2.1.3. Thi cơng cơng trình .................................................................................. 63
2.2.1.4. Giám sát cơng trình .................................................................................. 63
2.2.1.5. Về mặt quản lý an tồn thi cơng: ............................................................. 63
2.2.1.6. Về mặt quản lý vệ sinh môi trường:......................................................... 63
2.2.1.7. Chất lượng xây dựng hạ tầng: .................................................................. 64
inh
2.2.2. Các tiện ích xung quanh dự án: ................................................................... 64
2.3. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng
cá nhân tại dự án An Cựu City.............................................................................. 66
cK
2.3.1. Thông tin chung về mẫu nghiên cứu ........................................................... 66
2.3.2. Đánh giá độ tin cậy của thang đo ................................................................ 68
2.3.3. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư............................. 73
2.3.3.1. Kiểm định KMO và Bartlett’s, phân tích nhân tố khám phá đối với các
họ
biến độc lập ........................................................................................................... 73
2.3.3.2. Kiểm định KMO và Bartlett’s, phần tích nhân tố khám phá đối với biến
phụ thuộc. .............................................................................................................. 78
ại
2.3.3.3. Phương trình hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư ..... 79
PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................ 89
gĐ
1.Kết luận .............................................................................................................. 89
2.Kiến nghị............................................................................................................ 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................................... 94
Trư
ờn
PHỤ LỤC.............................................................................................................. 97
SV: Nguyễn Văn Phố
Khóa luận tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
tế
Hu
ế
Bảng 1. Đặc điểm mẫu điều tra ................................................................................ 66
Bảng 2. Hệ số Cronbach’s Alpha của các thành phần thang đo............................... 69
Bảng 3. Đánh giá độ tin cậy thang đo đối với nhóm “quyết định đầu tư BĐS” ...... 72
Bảng 4. Kiểm định KMO & Bartlett’s Test và ma trận xoay nhân tố biến độc lập . 74
Bảng 5. Hệ số Cronbach’s Alpha và hệ số tải sau khi phân tích nhân tố................. 77
Bảng 6. Kiểm định KMO và Bartlett’s nhân tố “Quyết định đầu tư BĐS” ............. 78
Bảng 7. Hệ số tải của nhân tố “quyết định đầu tư BĐS” ......................................... 79
inh
Bảng 8. Mối tương quan tuyến tính giữa các biến ................................................... 82
Bảng 9. Hệ số tương quan ........................................................................................ 83
Trư
ờn
gĐ
ại
họ
cK
Bảng 10. Kết quả phân tích hồi quy sau khi loại biến.............................................. 84
SV: Nguyễn Văn Phố
Khóa luận tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ
tế
Hu
ế
Sơ đồ 1: Quy trình nghiên cứu .................................................................................. 4
Sơ đồ 2: Mơ hình quyết định mua của khách hàng ................................................. 41
Sơ đồ 3: Các giai đoạn của quá trình quyết định đầu tư BĐS................................. 46
Sơ đồ 4: Quy trình từ đánh giá các lựa chọn đến quyết định đầu tư BĐS theo
P. Kotler 2001........................................................................................................... 48
Hình 1: Mơ hình nghiên cứu tổng quát các yếu tố tác động đến quyết định đầu
tư/tiêu dùng BĐS ...................................................................................................... 51
inh
Hình 2: Mơ hình nghiên cứu đề xuất........................................................................ 52
Hình 3: Cơ cấu tổ chức Cơng ty ............................................................................... 54
Hình 4: Mơ hình hồi quy các nhân tố tác động đến quyết định đầu tư BĐS tại dự án
Trư
ờn
gĐ
ại
họ
cK
An Cựu City của khách hàng cá nhân ...................................................................... 87
SV: Nguyễn Văn Phố
SV: Nguyễn Văn Phố
GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
tế
Hu
ế
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Lý do chọn đề tài
Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội. Thị trường Bất Động Sản ngày càng
có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, góp phần thúc đẩy q trình hiện đại
hóa và đơ thị hóa, mang lại nhiều giải pháp nhà ở cho nhiều từng lớp dân cư, thu hút
mạnh mẽ nhiều nguồn vốn đầu tư, mang lại nguồn thu lớn cho Ngân Sách Nhà Nước.
Tuy nhiên những năm trước đây, hàng loạt các sự kiện quan trọng như Việt Nam gia
nhập WTO, khủng hoảng tài chính tồn cầu 2008, kèm với những biến động liên tục
inh
về kinh tế - chính trị đã tạo ra khơng ít đổi thay cho thị trường Bất Động Sản. Nhà đầu
tư băn khoăn không biết bỏ tiền vào đâu khi thị trường chứng khoán hoạt động cầm
chừng nhiều năm liền, thị trường bất động sản đóng băng chưa có dấu hiệu hồi phục,
cK
thị trường vàng miếng nay đã bị nhà nước hạn chế, lạm phát và xăng dầu thì tăng cao,
đồng tiền thì bị mất giá... Khơng chỉ có vậy, tình trạng đầu tư theo xu hướng bầy đàn,
theo đám đông xảy ra ngày càng phổ biến. Nhiều nhà đầu tư phớt lờ trước những phân
họ
tích về tài sản đầu tư mà chỉ quan tâm đến xu hướng tức thời của thị trường. Thời gian
gần đây Chính Phủ đang có chính sách nhằm phục hồi thị trường Bất Động Sản thơng
qua các gói kích cầu. Đối với thị trường Huế hiện nay, thị trường BĐS bị đóng băng
ại
trong một thời gian dài, mặc dù các nhà đầu tư đã thực hiện nhiều biện pháp khác nhau
nhằm vực dậy thị trường BĐS. Nhưng thị trường BĐS cũng khơng có chuyển biến nào
gĐ
nổi bật. Đến hai năm trở lại đây, thị trường BĐS mới có những bước chuyển mình
đáng kể, tiêu biểu là sự ra đời của dự án An Cựu City do Công ty IMG Huế làm chủ
đầu tư. Dự án thật sự đã góp phần làm thay đổi bộ mặt của thị trường BĐS Huế. Đến
nay, dự án đã thu hút được một lượng lớn khách hàng đến đầu tư và mua tiêu dùng.
ờn
Nhưng đó chỉ là một lượng khách hàng rất nhỏ để có thể làm cho thị trường BĐS phát
triển và sơi nổi hơn nữa. Vì vậy, tơi quyết định lựa chọn đề tài “Nghiên cứu các nhân
tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu
Trư
City” làm đề tài nghiên cứu của mình.
Khóa Luận Tốt Nghiệp
1
SV: Nguyễn Văn Phố
GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
tế
Hu
ế
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của
khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City, đề xuất các giải pháp đối với Công ty cổ
phần Đất Xanh Bắc Miền Trung nhằm thu hút khách hàng và đáp ứng những nhu cầu
của khách hàng một cách tốt nhất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu thêm và hệ thống hóa các vấn đề lý luận và thực tiễn về đầu tư
inh
BĐS.
- Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng cá
nhân tại dự án An Cựu City.
cK
- Xác định mức độ ảnh hưởng và chiều hướng tác động của các nhân tố ảnh
hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City.
- Căn cứ vào kết quả nghiên cứu kiến nghị một số giải pháp nhằm duy trì và
họ
thu hút thêm khách hàng đầu tư tại các dự của cơng ty nói chung và dự án An Cựu
City nói riêng.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
ại
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Nhà đầu tư cá nhân đầu tư bất động sản tại Huế với mục đích kinh doanh chênh
Cựu City
gĐ
lệch giá. Cụ thể ở đây là những khách hàng đã và đang mua bất động sản tại dự án An
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về không gian: nghiên cứu được thực hiện tại dự án An Cựu City
ờn
- Phạm vi về thời gian: nghiên cứu được tiến hành trong thời gian hai tháng
thực tập tại Công ty, từ ngày 20/02/2019 đến ngày 20/04/2019
4. Quy trình và phương pháp nghiên cứu
Trư
4.1. Quy trình nghiên cứu
Nghiên cứu này được thực hiện thông qua hai bước chính: nghiên cứu sơ bộ và
nghiên cứu chính thức.
Khóa Luận Tốt Nghiệp
2
SV: Nguyễn Văn Phố
GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
tế
Hu
ế
Nghiên cứu sơ bộ được thực hiện bằng phương pháp định tính: đọc, tổng hợp
các thơng tin trên internet, báo chí, phỏng vấn, trao đổi với các chuyên gia. Mục đích
của bước này nhằm phân tích hoạt động và các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu
tư BĐS của khách hàng cá nhân.
Từ số liệu qua các báo cáo nhanh, báo cáo tài chính, báo cáo của phịng khách
hàng theo q, năm tiến hành xử lý số liệu, sử dụng phương pháp phân tích và so sánh
để đưa ra nhận xét về thực trạng hoạt động đầu tư của khách hàng cá nhân tại dự án An
Cựu City.
inh
Tiến hành phỏng vấn các anh chị chuyên viên, giám đốc kinh doanh, trưởng
phòng kinh doanh, nhân viên kinh doanh và thông qua thực tế quan sát để hiểu rõ hơn
cá nhân tại dự án An Cựu City.
cK
về thực trạng và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng
Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng phương pháp định lượng: Tiến
hành nghiên cứu định lượng bằng phương pháp phỏng vấn cá nhân có sử dụng bảng
Trư
ờn
gĐ
ại
họ
hỏi điều tra các khách hàng tại dự án An Cựu City.
Khóa Luận Tốt Nghiệp
3
GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
Xác định
vấn đề
nghiên cứu
tế
Hu
ế
SV: Nguyễn Văn Phố
Tìm hiểu cơ sở lý thuyết và
mơ hình nghiên cứu liên
quan
inh
Thiết kế nghiên cứu
Dữ liệu sơ cấp
Dữ liệu thứ cấp
Xác định thông tin và nguồn
thông tin cần thu thập
Điều tra định tính
Điều tra định lượng thử
nghiệm và chính thức
Thu thập, xử lý và phân tích
dữ liệu bằng SPSS
ại
Kết quả
nghiên cứu
họ
Tổng hợp và phân tích dữ liệu
cK
Thu thập dữ liệu
Xác định thông tin cần thu
thập và phương pháp thu thập
gĐ
Sơ đồ 1: Quy trình nghiên cứu
4.2. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong đề tài này là nghiên cứu định tính
kết hợp nghiên cứu định lượng dựa vào các bài nghiên cứu trong và ngoài nước.
ờn
Nghiên cứu với mục đích phân tích dữ liệu thứ cấp từ các nguồn khác nhau và từ kết
Trư
quả khảo sát, đồng thời tiến hành ước lượng và kiểm định mơ hình nghiên cứu.
Khóa Luận Tốt Nghiệp
4
SV: Nguyễn Văn Phố
GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp
tế
Hu
ế
4.2.1. Phương pháp thu thập dữ liệu
- Thu thập dữ liệu từ sách, báo, tạp chí, internet, các đề tài nghiên cứu, luận
văn trước đó có liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
- Các tài liệu, số liệu, báo cáo về nguồn lực, hoạt động của Công ty như báo
cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2017 - 2018 do các bộ phận chức năng của
cung cấp.
Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp
inh
- Phương pháp quan sát: quan sát thực tế về cơng tác bán hàng để nắm bắt quy
trình, chính sách và các nghiệp vụ cơ bản về môi giới bất động sản.
- Phương pháp trao đổi: trao đổi với nhân viên Công ty để thu thập thông tin
cK
về sự biến động của các chỉ tiêu, trao đổi với các bạn cùng thực tập để hiểu thêm vấn
đề.
- Lập bảng câu hỏi những nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của
họ
khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City. Khảo sát các khách hàng đã và đang đầu tư
nhằm thu thập thêm các thông tin làm cơ sở cho việc ước lượng và kiểm định mơ hình
nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại
ại
dự án An Cựu City.
- Phương pháp xác định kích thước mẫu: Sau khi nghiên cứu định tính, nghiên
gĐ
cứu gồm 28 biến quan sát được đưa vào nghiên cứu định lượng chính thức. Cỡ mẫu
dùng trong phân tích nhân tố bằng ít nhất 4 đến 5 lần số biến quan sát để kết quả điều
tra là có ý nghĩa, vì vậy cỡ mẫu cần nghiên cứu là 150 bảng hỏi (Nguyễn Đình Thọ,
2011). Tiến hành thu thập dữ liệu với mẫu dự kiến là 170 bảng hỏi để đảm bảo độ tin
ờn
cậy cao hơn và tránh những bảng hỏi sai sót hoặc khơng thu thập được đầy đủ.
- Phương pháp chọn mẫu: Do điều kiện thực tế cần phải khảo sát các khách
hàng đã và đang đầu tư tại dự án, đồng thời để mang tính cập nhật sát với tình hình
Trư
thực tế nhất nên tôi đã tiến hành chọn mẫu phương pháp ngẫu nhiên thực địa. Đây là
hình thức chọn mẫu phi xác suất.
Khóa Luận Tốt Nghiệp
5
GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
tế
Hu
ế
SV: Nguyễn Văn Phố
4.2.2. Thang đo
Thang đo trong nghiên cứu này dựa trên cơ sở lý thuyết về hành vi khách hàng,
hoạt động phát triển dự án của Công ty và quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá
nhân. Một tập biến quan sát (các phát biểu) được xây dựng để đo lường các biến tiềm
ẩn (khái niệm nghiên cứu). Do có sự khác biệt nhau về văn hóa và cơ sở hạ tầng kinh
tế, cho nên có thể các thang đo được xây dựng tại các nước phát triển hay các thang đo
inh
được xây dựng từ các cuộc nghiên cứu tương tự ở trong nước cũng như các mơ hình
nghiên cứu chưa phù hợp và thích ứng với thị trường Việt Nam. Thơng qua việc hỏi ý
kiến chuyên gia, nghiên cứu sơ bộ với mẫu có kích thước là n = 30, các biến quan sát
cK
đã được chỉnh sửa cho phù hợp đặc điểm của đối tượng nghiên cứu. Các tập biến quan
sát cụ thể được đo lường dựa trên thang đo Likert 5 điểm, thay đổi từ 1 = Rất không
đồng ý, 2 = Không đồng ý, 3 = Trung lập, 4 = Đồng ý, 5 = Rất đồng ý.
họ
4.2.3. Quy trình phân tích dữ liệu
Nghiên cứu chính thức được thực hiện thơng qua hình thức phỏng vấn trực tiếp
nhằm thu thập thơng tin từ khách hàng đã và đang đầu tư tại dự án An Cựu City.
ại
Thông tin thu thập được sẽ được nhập bằng phần mềm Excel, làm sạch và xử lý bằng
phần mềm Statistical Package for the Social Sciences (SPSS) 22.0. Thang đo sau khi
gĐ
được đánh giá bằng phương pháp hệ số tin cậy Cronbach alpha và phân tích nhân tố
khám phá EFA, phân tích hồi quy bội được sử dụng để kiểm định mơ hình nghiên cứu.
4.2.3.1. Kiểm định thang đo
Hệ số Cronbach’s Alpha là một phép kiểm định thống kê dùng để kiểm tra sự
ờn
chặt chẽ và tương quan giữa các biến quan sát. Hệ số Cronbach’s alpha được sử dụng
trước nhằm loại các biến không phù hợp. Theo nhiều nhà nghiên cứu, với nguyên tắc
kết luận thì những biến quan sát có hệ số Cronbach’s Alpha nằm trong khoảng:
Trư
0.8- 1.0: Thang đo lường tốt.
0.7- 0.8: Thang đo lường sử dụng được.
0.6- 0.7: Sử dụng được nếu khái niệm đo lường là mới hoặc mới đối với người
được phỏng vấn.
Khóa Luận Tốt Nghiệp
6
SV: Nguyễn Văn Phố
GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
tế
Hu
ế
Tiêu chuẩn chọn thang đo khi nó có hệ số Cronbach Alpha từ 0.6 trở lên và hệ
số tương quan biến tổng của các biến (item-total correlation) lớn hơn 0.3. (Nunnally &
Trư
ờn
gĐ
ại
họ
cK
inh
Burnstein, 1994).
Khóa Luận Tốt Nghiệp
7
SV: Nguyễn Văn Phố
GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
tế
Hu
ế
4.2.3.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA
Sau khi loại đi các biến không đảm bảo độ tin cậy qua đánh giá độ tin cậy bằng
hệ số Cronbach Alpha, tiến hành phân tích nhân tố. Phân tích nhân tố là tên chung của
một nhóm các thủ tục được sử dụng chủ yếu để thu nhỏ và tóm tắt dữ liệu. (Hồng
Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008).
Theo các nghiên cứu thì thang đo được chấp nhận khi tổng phương sai trích được
bằng hoặc lớn hơn 50%.
Khi phân tích nhân tố khám phá, các nhà nghiên cứu thường quan tâm đến một
inh
số tiêu chuẩn như sau:
Hệ số Kaiser – Meyer – Olkin (KMO) nằm trong khoảng [0,5 ;1], mức ý
nghĩa của kiểm định Bartlett 0,5.
cK
Hệ số tải nhân tố (factor loading) 0,3
Tổng phương sai trích 50%.
Hệ số Eigenvalue có giá trị lớn hơn 1.
họ
Khác biệt hệ số tải nhân tố của một biến quan sát giữa các nhân tố 0,3 để
đảm bảo giá trị phân biệt giữa các nhân tố.
4.2.3.3. Xây dựng phương trình hồi quy
ại
Phân tích hồi quy tuyến tính bội: được sử dụng để mơ hình hố mối quan hệ nhân
quả giữa các biến, trong đó một biến gọi là biến phụ thuộc (hay biến được giải thích) và
gĐ
các biến kia là các biến độc lập (hay biến giải thích). Mơ hình này sẽ mơ tả hình thức
của mối liên hệ và mức độ tác động của các biến độc lập lên biến phụ thuộc. Phân tích
hồi quy được thực hiện bằng phương pháp hồi quy từng bước với phần mềm SPSS.
ờn
Để phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng
cá nhân tại dự án An Cựu City, mơ hình hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định
đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City có dạng tổng quát như sau:
Trư
Y = β0 + β1 * X1 + β2 * X2 + β3 * X3 + β4 * X4 + β5 * X5 + β6 * X6 + ε
Trong đó:
Y: là biến phụ thuộc phản ánh quyết định đầu tư của khách hàng cá nhân
Khóa Luận Tốt Nghiệp
8
SV: Nguyễn Văn Phố
GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
tế
Hu
ế
Xi (i=1...7): là các biến độc lập, phản ánh các nhân tố ảnh hưởng đến quyết
định đầu tư của khách hàng cá nhân
βi (i=1...7): Các hệ số hồi quy
Hằng số ε: Sai số
Mức độ phù hợp của mơ hình được đánh giá bằng hệ số R2 điều chỉnh. Giá trị
R2 điều chỉnh không phụ thuộc vào độ lệch phóng đại của R2 do đó được sử dụng phù
Trư
ờn
gĐ
ại
họ
cK
inh
hợp với hồi quy tuyến tính đa biến.
Khóa Luận Tốt Nghiệp
9
SV: Nguyễn Văn Phố
GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
tế
Hu
ế
PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm về BĐS
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
Tính cá biệt và khan hiếm:
inh
đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
cK
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ
thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa
phương, lãnh thổ, … Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và khơng di dời được của
họ
đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS
cạnh nhau đều có những yếu tố khơng giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai
BĐS hồn tồn giống nhau vì chúng có vị trí khơng gian khác nhau kể cả hai cơng
ại
trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một tồ cao ốc thì các căn
phịng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngồi ra, chính các nhà đầu tư, kiến
gĐ
trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc
thoả mãn sở thích cá nhân.
Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
ờn
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các cơng
trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu
vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của
Trư
BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc
Khóa Luận Tốt Nghiệp
10
SV: Nguyễn Văn Phố
GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
tế
Hu
ế
và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được
cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu
của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi
thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện
thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng
với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó
chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng bị
lão hố và hư hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó,
inh
nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây
dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên
cK
quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách
sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ
thông là trên 45 năm, … Chính vì tính chất lâu bền của hàng hố BĐS là do đất đai
họ
khơng bị mất đi, khơng bị thanh lý sau một q trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, khơng bao
giờ cạn.
ại
Các tính chất khác:
- Tính thích ứng
gĐ
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong q trình sử
dụng có thể điều chỉnh cơng năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng
thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu
sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
ờn
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hố BĐS địi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hố
thơng thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài.
Trư
Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hố
thơng thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất
Khóa Luận Tốt Nghiệp
11
SV: Nguyễn Văn Phố
GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
tế
Hu
ế
khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm
lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh, … chi phối nhu cầu và
hình thức BĐS.
1.1.3. Hàng hóa BĐS
Hàng hóa BĐS là BĐS được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn
khổ pháp luật cho phép. Hàng hóa BĐS gồm 2 loại chủ yếu: Đất đai và các vật kiến
trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Có những BĐS khơng phải là hàng hóa như các
cơng trình hạ tầng cơng cộng, đất đai bị cấm mua bán.
inh
Cũng giống như các hàng hóa khác, hàng hóa BĐS cũng có hai thuộc tính: Giá
trị và giá trị sử dụng. Do đặc điểm riêng có mà bất động sản được xem là hàng hóa đặc
biệt.
cK
Hàng hóa BĐS có những đặc trưng sau:
- Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá bất động sản so với các
hàng hoá khác: Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng
họ
hố về nơi nào tuỳ ý nhưng với bất động sản thì khơng thể di dời được, chủ nhân của
nó phải chuyển đến nơi có bất động sản. Hàng hố bất động sản khơng thể đem ra thị
trường (siêu thị – chợ) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu
ại
thơng qua mơ tả bằng mơ hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mơ tả khác.
Tính cố định cịn tạo hàng hố bất động sản mang “tính địa điểm” và “tính địa
gĐ
phương” rất cao. Cùng một loại bất động sản nhưng ở những địa điểm khác nhau thì
có giá trị khác nhau.
- Giá trị hàng hố bất động sản có đặc thù khác biệt so với các loại bất động
sản khác: Giá trị của hàng hoá bất động sản phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng
ờn
hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả
năng sinh lời của bất động sản. Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nơng nghiệp
hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy
Trư
hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, cơng
tác quy hoạch có vai trị ảnh hưởng quyết định đối với giá trị bất động sản nói chung
và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng.
Khóa Luận Tốt Nghiệp
12
SV: Nguyễn Văn Phố
GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
tế
Hu
ế
1.1.4. Phân loại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân
thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS khơng đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và cơng
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ
sở làm việc. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai
và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính
chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
inh
Nhóm này có tác động rất lớn đến q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước
cũng như phát triển đơ thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm
đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế
cK
giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
họ
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, …
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… đặc điểm của loại
ại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
gĐ
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện
kinh tế - xã hội của nước ta.
1.2. khái niệm thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mau bán, trao đổi, cho thuê,
ờn
thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường và có
sự quản lý của Nhà nước.
1.2.1. Đặc điểm của thị trường BĐS
Trư
Tính tách biệt giữa hàng hóa và điểm giao dịch
- Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau
- Kiểm tra thực địa, xác định tính có thật và độ chính xác của thơng tin
- Đăng ký pháp lý đối với BĐS
Khóa Luận Tốt Nghiệp
13
SV: Nguyễn Văn Phố
GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
tế
Hu
ế
Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp các biến
động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý, thay đổi điều kiện mơi trường, …)
Do tính khơng di dời của BĐS nên thị trường BĐS mang tính địa phương và cần
đến các dịch vụ trung gian.
Thị trường BĐS mang tính vùng, khu vực và khơng tập trung
Thị trường BĐS thường được tạ ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất
địa phương với quy mơ và trình độ khác nhau, điều này xuất phát từ sự phát triển
không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ phát
inh
triển kinh tế - văn hóa - xã hội. Các quan hệ cung cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh
hưởng trong phạm vi vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng
chậm đến các vùng địa phương khác.
cK
Thị trường BĐS mang tính khơng tập trung mà trải rộng trên ở mọi vùng trên
đất nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng khơng thể đem bán ở
vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mơ
họ
và trình độ khác nhau do có sự phát triển khơng đều giữa các vùng, các miền do điều
kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội khác nhau dẫn đến quy
mơ và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đơ thị
nơng thơn, miền núi.
ại
có quy mơ và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sơi động hơn thị trường ở
gĐ
Cung về BĐS ít co giãn khi giá cả thay đổi
Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và gái của BĐS. Thời
gian tạo ra hàng hóa thường lâu hơn các hàng hóa khác (thơng tin về đất đai, dự án đầu tư,
thủ tục xin phép xây dựng, thủ tục chuyển nhượng, thi cơng thiết kế cơng trình,…). Chính
ờn
sách của nhà nước có tác động mạnh mẽ đến sự bình ổn của thị trường.
Khi trên thị trường BĐS có sự thay đổi về cầu, tất yếu sẽ có sự thay đổi về giá cả
BĐS. Chẳng hạn cầu tăng sẽ kéo giá cả tăng theo. Đối với các hàng hóa thơng thường
Trư
khác, gần như tức khắc sẽ có những nhà cung cấp mới gia nhập thị trường, hoặc các nhà
cung cấp cũ tăng sản lượng sản xuất nhằm tăng lượng cung ra thị trường. Tuy nhiên, đối
với hàng hóa BĐS, mặc dù giá tăng nhưng cung lại nhường như không co giãn, vì cung
của BĐS khơng thể phản ứng nhanh tương ứng với thay đổi của cầu. Việc tăng cung về
Khóa Luận Tốt Nghiệp
14
SV: Nguyễn Văn Phố
GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
tế
Hu
ế
một BĐS với mục đích cụ thể nào đó thường mất rất nhiều thời gian. Từ đó, khi xem xét
thị trường BĐS cần chú ý: Cũng như các hàng hố thơng thường khác, giá cả BĐS do
quan hệ cung cầu quyết định. Tuy nhiên, giá cả lại ít ảnh hưởng ngược trở lại đối với
cung và cầu; những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS.
Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập, việc tham gia và rút khỏi thị
trường là một vấn đề khó khăn và phức tạp
Đặc điểm khó thâm nhập thể hiện:
- Hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn
inh
- Người mua và bán thường ít có kinh nghiệm
- Q trình mua bán thường gồm nhiều thủ tục phức tạp và khơng phải ai cũng
nắm vững
cK
- Tính minh bạch của thị trường không cao dẫn đến nhiều rủi ro về pháp lý
Việc tham gia và rút khỏi thị trường là một vấn đề khó khăn và phức tạp thể
hiện:
họ
- Thời gian tạo ra hàng hóa BĐS thường lâu hơn các tài sản khác.
- Người tham gia tạo nên BĐS thường phải tìm hiểu thơng tin, làm thủ tục
chuyển nhượng hoặc xin cấp đất đai.
ại
- Để có được BĐS phải lập dự án đầu tư xây dựng, phải làm thủ tục xin phép xây
dựng, tiến hành thiết kế và thi công cơng trình, …
gĐ
Những cơng việc này cần rất nhiều thời gian và nguồn lực mạnh, vì vậy việc rút ra
khỏi thị trường sẽ rất khó khăn và phức tạp.
Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nước
Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường BĐS.
ờn
Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt động
của thị trường này. Để thị trường BĐS hoạt động hiệu quả, Nhà nước cần phải đảm bảo
tính pháp lý cho các hàng hóa BĐS giao dịch và phải kiểm sốt được các hoạt động giao
Trư
dịch trên thị trường BĐS.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo của
thị trường BĐS.
Khóa Luận Tốt Nghiệp
15
SV: Nguyễn Văn Phố
GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
tế
Hu
ế
Thị trường BĐS là dạng thị trường khơng hồn hảo (thơng tin khơng đầy đủ,
thiếu một số tổ chức của thị trường)
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hơi trong
q trình sử dụng BĐS. Thậm chí ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu
biết về các giao dịch cũng khơng hồn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông
tin liên quan đến những giao dịch trước.
Sư tác động của nhà nước là một trong những yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo
inh
của thị trường BĐS. Bất kỳ nhà nước nào cũng có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các
mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung.
BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào
cK
quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS khơng hồn hảo cịn do tính chất khơng tái tạo được của
đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa
họ
khác.
1.2.2. Vai trị của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng.
ại
Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau,
làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi. Việc xây dựng thị
gĐ
trường BĐS là sự tơn trọng và phát huy vai trị tự điều tiết của bàn tay vơ hình, là sự
tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sử dụng một cách hiệu
quả nhất.
Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
ờn
chủ thể kinh doanh BĐS.
Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng
thực hiện việc mua bán. Với vai trị là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển quyền
Trư
sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác. Thị trường BĐS đóng vai trị
chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định
tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị trường. Thị trường BĐS là
Khóa Luận Tốt Nghiệp
16
SV: Nguyễn Văn Phố
GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
tế
Hu
ế
một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế
kinh tế thị trường đối với một quốc gia.
Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất
đai, nhà ở, các cơng trình xây dựng đặc biệt là các cơng trình cơng cộng và các cơ sở
kinh tế khác.
Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung, hoàn
thiện hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng như tổ chức quản lý, tạo
điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ,
inh
tham nhũng, trốn thuế,… Bên cạnh đó, sự vận hành thị trường BĐS sẽ góp phần xác
lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử
dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu
cK
cho Ngân sách Nhà nước,…
Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa họccông nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường.
họ
Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn
nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị
trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý,
ại
nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức
cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận.
gĐ
Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản
xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững.
Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở
rộng quan hệ: Nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như:
ờn
Xây dựng, địa chính, ngân hàng, mơi trường đô thị.
1.2.3. Phân loại thị thị trường bất động sản
Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước
Trư
- Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm sốt
được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho th tài
chính, các khách sạn, các cơng ty kinh doanh địa ốc, …
Khóa Luận Tốt Nghiệp
17
SV: Nguyễn Văn Phố
GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
tế
Hu
ế
- Thị trường phi chính thức: giao dịch về BĐS khơng tiến hành các thủ tục có
tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ.
Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường
- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường này còn gọi là
thị trường đất đai.
- Thị trường xây dựng các cơng trình BĐS để bán và cho th.
- Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS.
- Thị trường đất đai
- Thị trường nhà ở
- Thị trường BĐS công nghiệp
inh
Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường
cK
- Thị trường BĐS dùng cho văn phịng, cơng sở
- Thị trường BĐS dụng trong dịch vụ
Căn cứ vào tính chất giao dịch
họ
- Thị trường mua bán BĐS
- Thị trường thuê và cho thuê BĐS
- Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm
ại
- Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh
1.3. Khái quát chung về tình hình thị trường bất động sản
gĐ
1.3.1. Khái quát chung tình hình BĐS cả nước
Đánh giá chung về bức tranh thị trường bất động sản 2018, ông Đỗ Viết Chiến,
Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, thị trường bất động
sản năm 2018 cơ bản vẫn giữ được sự phát triển ổn định, các phân khúc thị trường và
ờn
sản phẩm có sự tái cơ cấu hợp lý hơn.
Điều này thể hiện qua các con số thống kê từ VNREA, tổng lượng cung bất
động sản về nhà ở chung cư và nhà ở gắn liền với đất trong 9 tháng đầu năm trên cả
Trư
nước là trên 100.000 sản phẩm, tăng gần 20.000 sản phẩm so với cả năm 2017. Trong
đó, lượng sản phẩm nhà ở chung cư vẫn chiếm đa số và lượng cung chủ yếu vẫn là tại
2 thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM.
Khóa Luận Tốt Nghiệp
18