Định giá tài sản đảm bảo là bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Công thương Việt Nam - chi nhánh Thái Bình

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (699.9 KB, 22 trang )

(1)<div class='page_container' data-page=1>

MỤC LỤC

ĐỀ CƢƠNG

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

GIẢI THÍCH TỪ NGỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ

TÓM TẮT LUẬN VĂN ... 8

LỜI MỞ ĐẦU ... Error! Bookmark not defined.

CHƢƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

TẠI NGÂN HÀNG ... Error! Bookmark not defined.

1.1. Bất động sản và thế chấp Bất động sản. ... Error! Bookmark not defined.

1.1.1 Khái niệm bất động sản và bất đông sản thế chấp.Error! Bookmark not 
defined.

1.1.2. Quy định của ngân hàng về bất động sản thế chấpError! Bookmark not 
defined.

1.2. Định giá bất động sản thế chấp ... Error! Bookmark not defined.

1.2.1. Khái niệm, vai trị, mục đích của định giá bất động sản thế chấp .... Error!

Bookmark not defined.

1.2.2. Phƣơng pháp định giá bất động sản thế chấpError! Bookmark not defined.
1.2.3. Quy trình định giá bất động sản thế chấp Error! Bookmark not defined.

1.3. Các nhân tố ảnh hƣởng tới công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng 
thƣơng mại. ... Error! Bookmark not defined.

1.3.1. Các nhân tố chủ quan ... Error! Bookmark not defined.
1.3.2. Các nhân tố khách quan ... Error! Bookmark not defined.

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI 
NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH THÁI BÌNHError!

Bookmark not defined.

2.1. Tổng quan về ngân hàng Công thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái BìnhError!

Bookmark not defined.

</div>
(2)<div class='page_container' data-page=2>

2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển ... Error! Bookmark not defined.
2.1.2. Sơ đồ tổ chức ... Error! Bookmark not defined.
2.1.3. Tình hình tài chính ngân hàng ... Error! Bookmark not defined.

2.2. Các quy định của ngân hàng VietinBank về bất động sản thế chấp . Error!

Bookmark not defined.

2.2.1. Các loại bất động sản mà ngân hàng nhận thế chấp bao gồm: ... Error!

Bookmark not defined.

2.2.2. Điều kiện hồ sơ thế chấp ... Error! Bookmark not defined.
2.2.3. Thủ tục và nội dung hợp đồng thế chấp. . Error! Bookmark not defined.

2.3. Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VietinBank Thái

Bình ... Error! Bookmark not defined.

2.3.1. Quy trình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng.Error! Bookmark not 
defined.

2.3.2. Phƣơng pháp định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng.Error! Bookmark not

defined.

2.3.3. Ví dụ cụ thể về hoạt động định giá bất động sản tại ngân hàng VietinBank
 ... Error! Bookmark not defined.
2.3.4. Đánh giá chung về công tác định giá của Ngân hàngError! Bookmark not

defined.

CHƢƠNG 3 GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT

NAM- CHI NHÁNH THÁI BÌNH ... Error! Bookmark not defined.

3.1. Mục tiêu và định hƣớng phát triển của ngân hàng Công thƣơng Việt Nam- chi

nhánh Thái Bình. ... Error! Bookmark not defined.

3.1.1. Mục tiêu phát triển tại ngân hàng. ... Error! Bookmark not defined.
3.1.2. Định hƣớng phát triển cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân
hàng. ... Error! Bookmark not defined.

3.2. Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàngError!

</div>
(3)<div class='page_container' data-page=3>

3.2.1. Phía ngân hàng ... Error! Bookmark not defined.
3.2.2. Giải pháp phía nhà nƣớc ... Error! Bookmark not defined.

3.3. Kiến nghị ... Error! Bookmark not defined.

3.3.1. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. ... Error!

Bookmark not defined.

3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái BìnhError!

Bookmark not defined.

KẾT LUẬN ... Error! Bookmark not defined.

MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
2. Mục đích nghiên cứu

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4. Phƣơng pháp nghiên cứu

</div>
(4)<div class='page_container' data-page=4>

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 
THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG

1.1.Bất động sản và thế chấp Bất động sản 
1.1.1 Khái niệm bất động sản

1.1.2.Khái niệm bất động sản thế chấp

1.2.Quy định của ngân hàng về bất động sản thế chấp 
1.2.1. Các bất động sản đƣợc thế chấp tại ngân hàng 
1.2.2.Đặc điểm của bất động sản thế chấp

1.2.3. Các hình thức thế chấp bất động sản 
1.2.4.Vai trò của bất động sản thế chấp 
1.3. Định giá bất động sản

1.3.1.Khái niệm thẩm định giá bất động sản 
1.3.2. Mục đích của định giá bất động sản 
1.3.3.Vai trò của thẩm định giá bất động sản 
1.4. Định giá bất động sản thế chấp

1.4.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản thế chấp

1.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản thế chấp 
1.5. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp 
1.5.1. Căn cứ định giá bất động sản thế chấp

1.5.2. Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp 
1.6. Phƣơng pháp định giá bất động sản thế chấp

1.6.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

1.6.2. Phương pháp chi phí 
1.6.3 Phương pháp thu nhập 
1.6.4. Phương pháp thặng dư 
1.6.5. Phương pháp lợi nhuận

1.7. Quy trình định giá bất động sản thế chấp 
1.7.1.Xác định vấn đề định giá

</div>
(5)<div class='page_container' data-page=5>

1.7.2. Lập kế hoạch định giá

1.7.3. Khảo sát thị trường, thu thập thông tin bất động sản 
1.7.4. Phân tích thơng tin về bất động sản

1.7.5. Xác định giá trị bất động sản cần định giá

1.7.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá

1.8. Các nhân tố ảnh hƣởng tới công tác định giá tài sản đảm bảo là BĐS 
thế chấp tại ngân hàng thƣơng mại.

1.8.1. Các nhân tố chủ quan 
1.8.2. Các nhân tố khách quan

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 
TẠI NGÂN HÀNG CƠNG THƢƠNG VIỆT NAM- CHI NHÁNH THÁI 
BÌNH

2.1.Tổng quan về ngân hàng Công thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái

Bình

2.1.1.Lịch sử hình thành và phát triển 
2.1.2. Sơ đồ tổ chức

2.1.3.Tình hình tài chính ngân hàng 
2.2. Phòng định giá tài sản đảm bảo

2.2.1.Chức năng và nhiệm vụ phòng định giá tài sản. 
2.2.2.Cơ cấu tổ chức phòng định giá tài sản đảm bảo.

2.3.Các quy định của ngân hàng VietinBank về bất động sản thế chấp 
2.3.1.Các loại bất động sản mà ngân hàng nhận thế chấp bao gồm: 
2.3.2.Điều kiện hồ sơ thế chấp

2.3.3. Thủ tục và nội dung hợp đồng thế chấp.

2.3.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia thế chấp.

2.4.Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng 
VietinBank

</div>
(6)<div class='page_container' data-page=6>

2.4.2. Phương pháp định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng.

2.4.3.Ví dụ cụ thể về hoạt động định giá bất động sản tại ngân hàng 
VietinBank

2.4.4.Đánh giá chung về công tác định giá của Ngân hàng

CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN HOẠT

ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG 
CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM- CHI NHÁNH THÁI BÌNH

3.1. Mục tiêu và định hƣớng phát triển của ngân hàng Công thƣơng Việt 
Nam- chi nhánh Thái Bình.

3.1.1. Mục tiêu phát triển

3.1.2.Định hướng phát triển cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp

tại ngân hàng.

3.2. Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng 
3.2.1.Phía ngân hàng.

3.2.1.1.Giải pháp về quy trình và phương pháp định giá BĐS thế chấp. 
3.2.1.2.Giải pháp về nhân sự.

3.2.1.3.Giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu.

3.2.1.4.Giải pháp xây dựng phần mềm thẩm định. 
3.2.2.Giải pháp phía nhà nƣớc

3.2.2.1.Giải pháp về quản lý 
3.2.2.2.Giải pháp về pháp lý

3.2.2.3.Tổ chức đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề định giá.

3.2.2.4.Giải pháp xây dựng quy trình định giá BĐS thế chấp chuẩn quốc 
gia.

3.3.Kiến nghị

3.3.1.Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 
3.3.2.Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước Việt Nam

</div>
(7)<div class='page_container' data-page=7>

Bình

</div>
(8)<div class='page_container' data-page=8>

GIẢI THÍCH TỪ NGỮ VIẾT TẮT

STT Ký hiệu Giải thích

1 BĐS Bất động sản

2 CLCL Chất lƣợng còn lại
3 CVĐG Chuyên viên định giá

4 DTXD Diện tích xây dựng

5 GTBĐS Giá trị Bất động sản

6 QSD Quyền sử dụng

7 QSH Quyền sở hữu

8 TSĐB Tài sản bảo đảm

9 UBND Ủy ban nhân dân

Formatted: Centered, Space Before: 3 pt

Formatted Table

Formatted: Centered, Space Before: 3 pt
Formatted: Centered, Space Before: 3 pt

Formatted: Centered, Space Before: 3 pt

</div>
(9)<div class='page_container' data-page=9>

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ

Bảng 1.1: Bảng điều chỉnh tuyệt đối trên giá bán bất động sản so sánhError! Bookmark

not defined.

Bảng 2.1: Tình hình tài chính VietinBank Thái BìnhError! Bookmark not defined.
Bảng 2.2: Đặc điểm về bất động sản ... Error! Bookmark not defined.
Bảng 2.3: Thông tin về bất động sản so sánh ... Error! Bookmark not defined.
Bảng 2.4: Bảng hệ số điều chỉnh ... Error! Bookmark not defined.
Bảng 2.5: Đánh giá tính phù hợp của các phƣơng pháp ĐGBĐSError! Bookmark not

defined.

Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức NH TMCP Công Thƣơng Thái BìnhError! Bookmark not

defined.

Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Vietinbank Thái
Bình ... Error! Bookmark not defined.

TÓM TẮT LUẬN VĂN

1. Lý do chọn đề tài

Trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay, cùng với tiến trình hội nhập kinh tế thế giới
thì ngành ngân hàng có vai trị vơ cùng quan trọnglà tác nhân thúc đẩy sự phát triển của
nền kinh tế, nó tác động trực tiếp tới tất cả các ngành nghề nhƣ sản xuất kinh doanh, hoạt
động đầu tƣ, hoạt động xuất nhập khẩu, y tế xã hội...

Trong toàn bộ hoạt động của các ngân hàng thƣơng mại diễn ra trên thế giới cũng
nhƣ ở nƣớc ta, tín dụng đóng vai trị cực kì quan trọng, xét trên phƣơng diện quy mô sử
dụng vốn và khả năng tạo ra lợi nhuận, thông thƣờng ở các ngân hàng thƣơng mại tín

Formatted: Font color: Black, Highlight

</div>
(10)<div class='page_container' data-page=10>

dụng chiếm khoảng 70% tổng tài sản có và do vậy cũng là khoản mục tạo lợi nhuận chủ
yếu của ngân hàng thƣơng mại.

Các cuộc khảo sát thực tiễn gần đây nhất cho rằng các ngân hàng đều muốn nhận
BĐS làm tài sản thế chấp cho các khoản vay. Các tác nhân trong nền kinh tế muốn đẩy

mạnh sản xuất, mở rộng kinh doanh thì phải cần nhu cầu vốn lớn. Lƣợng vốn này chủ
yếu đƣợc vay tại các ngân hàng. Để có thể vay vốn trong ngân hàng, các tổ chức, cá nhân
đều cần có tài sản thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho các khoản vay của mình. Trong
các tài sản đƣợc thế chấp tại ngân hàng, thì BĐS đƣợc thế chấp nhiều nhất. Chính vì vậy,
cơng tác định giá bất động sản thế chấp có vai trị vơ cùng quan trọng trong hệ thống
ngân hàng.

Định giá bất động sản là hoạt động tín dụng của ngân hàng thƣơng mại đƣợc hiểu là
tổng thể các nguyên tắc, phƣơng pháp,quy trình, cách thức tổ chức thực hiện công việc
ĐGBĐS đƣợc kết hợp chặt chẽ, mang tính khoa học mà các ngân hàng thƣơng mại bắt buộc
phải tuân thủ nhằm có đƣợc GTBĐS hợp lý với độ tin cậy cao nhất.

Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam (viết tắt là: Vietinbank) là một trong
những doanh nghiệp có vốn Nhà nƣớc chiếm tới 75%, là doanh nghiệp dẫn đầu trong lĩnh
vực tài chính - ngân hàng. Với slogan "Nâng giá trị cuộc sống", Vietinbank ln cố gắng 
nỗ lực góp phần phát triển kinh tế - xã hội, nâng tầm cuộc sống của ngƣời dân Việt Nam.

Vietinbank là một trong những Ngân hàng thƣơng mại cổ phần lớn nhất Việt Nam,
đồng thời đƣợc đánh giá là một trong những ngân hàng có thƣơng hiệu uy tín cũng nhƣ
sự phát triển bền vững tốt nhất Việt Nam. Hiện nay, Vietinbank có hệ thống mạng lƣới
trải rộng toàn quốc với 155 chi nhánh và trên 1000 phòng giao dịch. Trong đó,
Vietinbank chi nhánh Thái Bình cũng là một trong những chi nhánh ln nằm trong
nhóm dẫn đầu về phát triển tín dụng tồn hệ thống. Tuy nhiên, song hành với phát triển
tín dụng ln là những rủi ro tiềm tàng có thể xảy ra bất cứ lúc nào. Một trong những
biện pháp để quản trị rủi ro tốt nhất ngay từ những bƣớc đầu đó chính là khâu định giá tài
sản thế chấp. Đây cũng là bƣớc quan trọng luôn đƣợc Ban lãnh đạo của Vietinbank Chi
nhánh Thái Bình ln chú trọng đề cao, định hƣớng, yêu cầu nhân viên phải luôn tuân thủ

</div>
(11)<div class='page_container' data-page=11>

theo các quy định, quy trình của định giá để từ đó đƣa ra những quyết định tín dụng phù
hợp nhất.

Với mong muốn thực hiện nghiên cứu nhằm mục đích tìm hiểu, đánh giá hiện
trạng về tầm quan trọng của định giá tài sản thế chấp, tác giả lƣa chọn đề tài nên em chọn
đề tài: “ Định giá TSĐB là BĐS thế chấp tại ngân hàng Công thương Việt Nam- chi
nhánh Thái Bình” làm đề tài luận văn Thạcluận văn Thạc sỹ của mình.

2. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

Luận văn đƣợc thực hiện nhằm đạt các mục tiêu nghiên cứu sau:

Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận/ khoa học về định giá tài sản đảm bảo là bất động
sản thế chấp.

Thứ hai, đánh giá thực trạng định giá tài sản đảm bảo là bất động sản thế chấp tại
ngân hàng Công thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái Bình.

Thứ ba, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản
thế chấp tại ngân hàng công thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái Bình

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu:

- Đối tƣợng nghiên cứu: hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân
hàng

- Nghiên cứu những vấn đề cơ bản hoạt động định giá bất động sản .

- Thực tiễn hoạt động định giá bất động sản tại Vietinbank Chi nhánh Thái Bình

- Phạm vi nghiên cứu: hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
công thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái Bình

Thời gian thu thập thơng tin, các báo cáo định giá Hoạt động của Vietinbank
Chi nhánh Thái Bình từ năm 2014 đến hết năm 2016

4. Phƣơng pháp nghiên cứu

- Phƣơng pháp thu thập dữ liệu

Nguồn dữ liệu thứ cấp: là nguồn dữ liệu thu thập chủ yếu từ các báo cáo thƣờng
niên, báo cáo tổng kết, các số liệu điều tra đƣợc thực hiện trƣớc đó. Các tài liệu này xuất

Formatted: Font color: Black, Not Highlight

Formatted: Normal, Indent: Left: 0", First
line: 0.5", Space Before: 3 pt, Bulleted +
Level: 1 + Aligned at: 0.25" + Indent at: 0.5",
No widow/orphan control, Tab stops: 0.59",
Left

</div>
(12)<div class='page_container' data-page=12>

phát từ nguồn thông tin nội bộ mang độ tin cậy: PGD, Phịng Kế tốn giao dịch, Phòng
khách hàng doanh nghiệp, Phòng khách hàng cá nhân, Phòng tổng hợp và tiếp thị của chi
nhánh. Ngồi ra, luận văn cịn sử dụng nguồn dữ liệu đƣợc thu thập bên ngoài: NHNN
Tỉnh Thái Bình, số liệu từ các tạp chí ngân hàng-tài chính, từ mạng internet,… Các dữ
liệu này đƣợc trích dẫn trực tiếp trong luận văn và ghi chú chi tiết trong danh mục tài liệu

tham khảo.

- Phƣơng pháp phân tích xử lý số liệu:

+ Phƣơng pháp tổng hợp, thống kê: nguồn dữ liễu thu thập đƣợc bằng phƣơng
pháp tổng hợp từ đó thống kê thành các bảng số liệu tƣơng đối, tuyệt đối.

+ Phƣơng pháp so sánh: qua phƣơng pháp so sánh số liệu của NH TMCP Công
thƣơng CN Thái Bình qua các năm từ năm 2014-2016, so sánh với các Ngân hàng
TMCP khác trên địa bàn để chỉ ra quy mô và sự phát triển về hoạt động kinh doanh
nói chung và cụ thể hơn là hoạt động định giá bất động sản của chi nhánh.

+ Phƣơng pháp phân tích dữ liệu, số liệu: luận văn có sử dụng phƣơng pháp phân
tích tạo cơ sở đánh giá đúng, sát với thực trạng phát triển hoạt động định giá bất động sản
tại NH TMCP Công thƣơng CN Thái Bình. Từ đó tìm ra những giải pháp để phát triển
hoạt động này trong thời gian tới.

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tham khảo, danh mục viết tắt, luận văn
gồm ba phần chƣơngchính sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận/ khoa học về định giá tài sản đảm bảo là bất động sản thế

chấpCơ sở khoa học của định giá BĐS thế chấp.

Chương 2: Thực trạng định giá tài sản đảm bảo là bất động sản thế chấp tại ngân 
hàng Cơng thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái BìnhThực trạng hoạt động định giá BĐS

thế chấp tại ngân hàng Công thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái Bình

Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế

</div>
(13)<div class='page_container' data-page=13>

nâng cao hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng Cơng thƣơng Việt Nam-

chi nhánh Thái Bình

Do kiến thức cịn hạn chế, nên bài viết của em khơng tránh khỏi những thiếu sót.
Em rất mong sự góp ý của thầy, cô trong khoa để bài viết của em đƣợc hoàn thiện hơn.

Em xin cảm ơn Giảng viên hƣớng dẫn đã đã hƣớng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành
luận văn tốt nghiệp này.

Em xin cảm ơn anh chị trong ngân hàng VietinBank đã giúp đỡ em trong q trình
thực tập để hồn thiện luận văn này.

Em xin trân trọng cảm ơn!

Formatted: Font color: Black, Highlight

</div>
(14)<div class='page_container' data-page=14>

CHƢƠNG 1

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

TẠI NGÂN HÀNG

1.1. Bất động sản và thế chấp Bất động sản.

1.1.1. Khái niệm bất động sản và bất đông sản thế chấp

BĐS là một tài sản nhƣng khác với các tài sản khác ở chỗ nó khơng thể di dời
đƣợc, tồn tại và ổn định lâu dài.

Bất động sản thế chấp là bất động sản đƣợc sử dụng vào mục đích thế chấp để vay
vốn ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng khác nhằm đáp ứng nhu cầu của ngƣời sở hữu
Bất động sản đó.

1.1.2. Quy định của ngân hàng về bất động sản thế chấp

a. Các bất động sản được thế chấp tại ngân hàng

b.Đặc điểm của bất động sản thế chấp

1.2.3c. Các hình thức thế chấp bất động sản

d.Vai trò của bất động sản thế chấp

1.2. Định giá bất động sản thế chấp

1.2.1. Khái niệm, vai trị, mục đích của thẩm định giá bất động sản thế chấp

Định giá bất động sản thế chấp là xác định giá trị của bất động sản phục vụ cho mục
tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có tính đến các đặc điểm của bất động sản.

Bản chất của định giá bất động sản thế chấp cũng giống nhƣ định giá bất động sản.
Nó chỉ là một hình thức mà cụ thể là định giá cho mục đích thế chấp bất động sản cho
ngân hàng để vay vốn.

1.2.2. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp

Các phƣơng pháp chủ yếu đƣợc sử dụng để định giá BĐS:
 Phƣơng pháp so sánh

 Phƣơng pháp thu nhập

Formatted: Level 2, Indent: First line: 0.5",
Space Before: 3 pt, After: 0 pt

Formatted: Font: Times New Roman, Italic,
Pattern: Clear

Formatted: Font: Not Bold, Italic, Pattern:
Clear

Formatted: Font: Not Italic
Formatted: Font: Not Bold
Formatted: Font: Not Italic
Formatted: Font: Not Bold
Formatted: Font: Not Italic
Formatted: Font: Not Bold

Formatted: Font: Times New Roman, Pattern:
Clear, Not Highlight

</div>
(15)<div class='page_container' data-page=15>

 Phƣơng pháp chi phí
 Phƣơng pháp thặng dƣ
 Phƣơng pháp lợi nhuận

1.2.3. Quy trình định giá bất động sản thế chấp

a.Xác định vấn đề định giá

b. Lập kế hoạch định giá

c. Khảo sát thị trường, thu thập thông tin bất động sản

d. Phân tích thơng tin về bất động sản 
e. Xác định giá trị bất động sản cần định giá

f. Lập báo cáo và chứng thư định giá

1.3. Các nhân tố ảnh hƣởng tới công tác định giá tài sản đảm bảo là BĐS thế

chấp tại ngân hàng thƣơng mại

1.3.1 Các nhân tố chủ quan

a. Quan điểm khác nhau của các ngân hàng về vấn đề định giá tài sản đảm bảo là
bất động sản

b. Cách thức tổ chức và quy trình định giá tài sản đảm bảo là BĐSbất động sản thế
chấp

c. Lựa chọn phƣơng pháp định giá thích hợp
d. Hệ thống thơng tin định giá

e. Đội ngũ nhân lực

f. Các nhân tố chủ quan khác

1.3.2. Các nhân tố khách quan

a. Các nhân tố về điều kiện tự nhiên
b. Môi trƣờng pháp lý – cơ chế chính sách
c. Mơi trƣờng kinh tế

d. Hoạt động của thị trƣờng BĐS, xu hƣớng phát triển của thị trƣờng tài chính

Formatted: Font: Times New Roman, Font
color: Black

Comment [WU3]: Cần lƣu ý hiện nay khơng có 
quy trình chung cho định giá BĐS thế chấp mà chỉ
có quy trình định giá nói chung.

Từ đó vận dụng quy trình chung để xác định quy
trình cho định giá BĐS thế chấp  Tác giả cần làm
rõ điều này trong bài.

</div>
(16)<div class='page_container' data-page=16></div>
(17)<div class='page_container' data-page=17>

CHƢƠNG 2

THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG

CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH THÁI BÌNH

2.1. Tổng quan về ngân hàng Cơng thương Việt Nam- chi nhánh Thái Bình

2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển

NH TMCP Cơng Thƣơng Thái Bình đƣợc hình thành tiền thân là ngân hàng cơng

thƣơng Thái Bình do tách ra từ hoạt động của NHNN Thái Bình theo nghị định số
53/HĐTB ngày 26/03/1988 của hội đồng bộ trƣởng.

2.1.2. Sơ đồ tổ chức

2.1.3. Tình hình tài chính ngân hàng

Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam Chi nhánh
Thái Bình những năm gần đây đều rất ổn định, phát triển đều. Kết thúc năm 2016, số dƣ
huy động từ tiền gửi là 71.121 tỷ đồng, dƣ nợ cho vay là 6.750 tỷ đồng.

2.2. Các loại bất động sản mà ngân hàng nhận thế chấp bao gồm:

2.32.1. Các loại bất động sản mà ngân hàng nhận thế chấp bao gồm:

Đất nhận thế chấp là đất do Nhà nƣớc cấp, đất thừa kế, đất mua bán, chuyển
nhƣợng hoặc trao đổi hoặc đất thuê của Nhà nƣớc nhƣng nguồn gốc phải rõ ràng, hợp
pháp và hợp lệ.

VietinBank nhận thế chấp QSD đất cho mục đích xây dựng nhà ở, đất trụ sở, văn
phòng, khách sạn, cơ sở sản xuất, nhà xƣởng, nhà kho, và các cơng trình xây dựng dân
dụng khác.

2.2.2. Điều kiện hồ sơ thế chấp

Chuyên viên khách hàng có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý chứng minh quyền sở
hữu và quyền sử dụng đất. Hồ sơ giấy tờ pháp lý của BĐS thế chấp bao gồm:

- Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

- Quyền sử dụng đất thuê

Comment [WU4]: Phần 2.1: Giới thiệu chung về 
ngân hàng Công thƣơng chi nhánh Thái Bình. Lƣu ý
một số điểm sau:

1. Dung lƣợng phần này không nên quá dài
2.Tập trung làm rõ cơ cấu, vị trí bộ phận định giá
hiện nay của ngân hàng

</div>
(18)<div class='page_container' data-page=18>

- Các trƣờng hợp khác

2.2.3. Thủ tục và nội dung hợp đồng thế chấp

Sau khi khách hàng vay và ngân hàng đã thỏa thuận đƣợc mức giá và số tiền cho
vay, đại diện của ngân hàng VietinBank và khách hàng sẽ ký hợp đồng thế chấp tại cơ
quan công chứng Nhà nƣớc.

Hợp đồng thế chấp bất động sản phải có các nội dung chủ yếu sau:
- Tên, địa chỉ của các bên: ngày, tháng, năm

- Nghĩa vụ đƣợc bảo đảm

- Đặc điểm BĐS thế chấp: vị trí, diện tích, ranh giới...
- Giá trị của BĐS thế chấp

- Bên giữ bất động sản, giấy tờ của bất động sản thế chấp.
- Quyền và nghĩa vụ các bên

- Các thỏa thuận khác

2.43. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng 
VietinBank Thái Bình

2.43.1. Quy trình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ của khách hàng

Bước 2: Khảo sát tài sản

Bước 3:Xử lý thông tin

Bước 4: Lập báo cáo định giá

Bước 5,6:Phê duyệt

2.43.2. Phương pháp định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng

- Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp chi phí

- Phương pháp thu nhập

</div>
(19)<div class='page_container' data-page=19>

2.43.3.Ví dụ cụ thể về hoạt động định giá bất động sản tại ngân hàng VietinBank

2.43.4. Đánh giá chung về công tác định giá của Ngân hàng

- Ƣu điểm: Ngân hàng Cơng thƣơng Việt Nam đã có những hƣớng dẫn cụ thể chi

tiết về quy trình định giá. Các phƣơng pháp định giá đƣợc vận dụng một cách linh họat.
Bên cạnh đó thì Ngân hàng cịn có đội ngũ cán bộ, lãnh đạo phê duyệt giàu kinh nghiệm,
ln chủ động tìm hiểu, tiếp thu, nâng cao nghiệp vụ chuyên môn

- Nhƣợc điểm: Việc định giá đơi khi cịn dựa vào nhu cầu vay vốn của khách hàng,

chƣa thể hiện đƣợc đúng giá trị thực của bất động sản. Ngân hàng cũng chƣa có hệ thống
thơng tin đồng bộ chung, các cán bộ vẫn phải tự tìm kiếm thơng tin. Bên cạnh đó, ngồi
những cán bộ đã lâu năm trong nghề thì vẫn còn các cán bộ trẻ, chƣa có nhiều kinh
nghiệm, chƣa đƣợc đào tạo chuyên sâu về định giá, đồng thời là việc định giá vẫn dựa
trên tính chủ quan, dễ xảy ra rủi ro đạo đức.

Comment [WU5]: Lƣu ý cách viết phần này: 
1.Không copy nguyên Báo cáo định giá (báo cáo
định giá có thể đƣa vào phụ lục)

2.Nội dung phần này tác giả cần khái quát hóa và
mơ tả bằng lời văn của mình, vừa đảm bảo nội
dung văn phong khoa học vừa tránh trùng lắp
Lấy ít nhất 3 trƣờng hợp khác nhau để minh họa cho
việc định giá BĐS thế chấp tại NHCT Thái Bình để
có cơ sở đánh giá nhận xét trong mục tiếp theo
Comment [WU6]: Phải có 2 mục rõ ràng:

</div>
(20)<div class='page_container' data-page=20>

CHƢƠNG 3

GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT 
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM- CHI

NHÁNH THÁI BÌNH

3.1. Mục tiêu và định hƣớng phát triển của ngân hàng Công thƣơng Việt

Nam- chi nhánh Thái Bình

3.1.1. Mục tiêu phát triển tại ngân hàng

Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam đang cố gắng phấn đấu đến năm 2020 trở thành
Ngân hàng lớn nhất Việt Nam về quy mô tài sản.

3.1.2. Định hướng phát triển cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại

ngân hàng.

Thứ nhất: Ngoài việc thực hiện công tác định giá theo quy định của Nhà nƣớc,

VietinBank cũng hoàn thiện hơn những quy định, văn bản nghiệp vụ liên quan đến việc thẩm
định tài sản đảm bảo nói chung và thẩm định BĐS thế chấp nói riêng

Thứ hai: Xây dựng bảng biểu định giá đúng thời gian quy định, giảm thiểu các vấn

đề nhƣ thời gian trễ do cá nhân ảnh hƣởng đến tiến trình thẩm định

Thứ ba: Thƣờng xuyên tập huấn, nâng cao trình độ, kỹ năng, phƣơng pháp định

giá cho đội ngũ cán bộ nhân viên

Thứ tư: Chủ động tích cực tiếp cận với các tổ chức định giá khác có chun mơn

để vừa hợp tác lại có thể học hỏi đƣợc những kinh nghiệm

Thứ năm: CVĐG nắm rõ các thông tin biến động của thị trƣờng đặc biệt đó là thị

trƣờng BĐS, cập nhật thƣờng xuyên khung giá đất tại khu vực, tỉnh thành phố từ đó có
thể định giá chính xác nhất.

3.2. Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng

3.2.1. Phía ngân hàng

Cải thiện quy trình và phƣơng pháp định giá bất động sản thế chấp, đồng thời nâng
cao trình độ chun mơn cho cán bộ tín dụng, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ

</div>
(21)<div class='page_container' data-page=21>

cho việc định giá.

3.2.2. Giải pháp phía nhà nước

Hồn thiện các chế tài quản lý, nâng cao hệ thống pháp lý, tổ chức đào tạo chuyên
sâu về định giá, cấp chứng chỉ hành nghề định giá

3.3. Kiến nghị

3.3.1.Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Thứ nhất: Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu tài
sản trên đất, phát triển thị trƣờng bất động sản

Thứ hai: Cần có chính sách hỗ trợ để minh bạch hóa thị trƣờng bất động sản và
quản lý chặt chẽ hoạt động của thị trƣờng BĐS

Thứ ba: Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới
Thứ tƣ: Hồn thiện khn khổ pháp lí cho cơng tác ĐGBĐS

Thứ năm: Cần xây dựng cơ chế giám sát, kiểm tra chất lƣợng hoạt động ĐGBĐS
trong hoạt động tín dụng của các NHTM

3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước Việt Nam

NHNN cần có chính sách để hỗ trợ cho toàn bộ hệ thống ngân hàng theo đúng
định hƣớng của Đảng và Nhà nƣớc

3.3.3. Kiến nghị với Ngân hàng Cơng thương Việt Nam- chi nhánh Thái Bình

Quan tâm hơn nữa đến công tác đào tạo nguồn nhân lực, cần có các chính sách
khen thƣởng để động viên, khích lệ tinh thần làm việc của nhân viên.

Có quy trình thẩm định phƣơng án vay vốn khoa học, hợp lý, đánh giá tƣơng đối
chính xác đầu vào và đầu ra của phƣơng án vay vốn để đảm bảo khả năng hoàn trả vốn
vay.

Thủ tục giấy tờ đơn giản, gọn nhẹ nhƣng phải đảm bảo tính an toàn cho khách
hàng cũng nhƣ ngân hàng.

Tăng cƣờng phối hợp chặt chẽ với trung tâm thơng tin tín dụng nhằm mục đích
giúp cho ngân hàng có thêm thơng tin cần thiết để làm cơ sở cho việc đầu tƣ tín dụng có
hiệu quả, tránh thất thốt vốn, ngăn ngừa phát sinh nợ quá hạn.

Formatted: Heading 2, Indent: First line: 
0.5", Tab stops: Not at 0.69"

</div>
(22)<div class='page_container' data-page=22>

Đầu tƣ cơ sở hạ tầng, máy móc thiết bị và phƣơng tiện nhằm phục vụ tốt hơn cho
cơng tác tín dụng nói riêng cũng nhƣ hoạt động kinh doanh nói chung

KẾT LUẬN

Định giá bất động sản thế chấp là một trong những khâu quan trọng trong hoạt
động cấp tín dụng tại ngân hàng Công thƣơng Việt Nam. Thông qua kết quả định giá,
ngân hàng sẽ đƣa ra các quyết định cho vay hợp lý, hạn chế đƣợc rủi ro.Trong thời gian
tới, mặc dù nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, song ngân hàng VietinBank Thái Bình
với những chính sách hợp lý của mình sẽ đạt đƣợc kết quả tốt nhất.

Trong thời gian thực tậplàm việc tại ngân hàng Công thƣơng Việt Nam- chi nhánh
Thái Bình em đã học hỏi đƣợc nhiều về cách làm việc, cũng nhƣ đƣợc tham gia vào các
nghiệp vụ thực tế của phịng tín dụng. Qua đó cho em cái nhìn tồn cảnh và hiểu sâu hơn
về kiến thức định giá trên.

Trong quá trình thực hiện đề tài em cũng gặp một số khó khăn do kinh nghiệm
thực tế chƣa nhiềuthời gian thực tập bị hạn chế nên cũng chƣa thể nắm bắt hết các mảng
nghiệp vụ của hoạt động tín dụng. Vì thế việc thực hiện luận văn này em còn nhiều thiếu
sót, em xin kính mong các thầy cơ trong khoa có thể hƣớng dẫn và góp ý cho em hoàn
thành luận văn thạc sĩ này.

Em xin chân thành cảm ơn!

Formatted: Level 1, Space Before: 3 pt,
After: 0 pt

</div>


Giải pháp quản trị rủi ro tín dụng tại ngân hàng công thương việt nam chi nhánh quảng bình