BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

LÊ THỊ HOÀI CHÂU

HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CÓ ĐẢM BẢO BẰNG TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI
NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM
– CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Đà Nẵng - Năm 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

LÊ THỊ HOÀI CHÂU

HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CÓ ĐẢM BẢO BẰNG TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI
NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM
– CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60.34.20

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Người hướng dẫn khoa học: GS. TS TRƯƠNG BÁ THANH

Đà Nẵng - Năm 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ
ràng và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ một công trình khoa học nào.
Tác giả luận văn

Lê Thị Hoài Châu


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................. 1
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 2
4. Phƣơng pháp nghiên cứu ...................................................................... 2
5. Bố cục đề tài ......................................................................................... 2
6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu .............................................................. 3
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM
BẢO BẰNG TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG
MẠI………………………….. ........................................................................ 6
1.1 HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NHTM ................................................... 6
1.1.1 Khái niệm........................................................................................ 6
1.1.2 Vai trò của hoạt động cho vay ........................................................ 7
1.1.3 Phân loại ......................................................................................... 9
1.2 HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG TÀI SẢN THẾ CHẤP
CỦA NHTM .................................................................................................... 13
1.2.1 Khái niệm, bản chất của thế chấp tài sản...................................... 13

1.2.2 ........ Nội dung của hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản thế
chấp của NHTM ..... ...............................................................................17
1.3 NHỮNG KHÓ KHĂN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM
BẢO BẰNG TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA CÁC NHTM ............................... 21
1.3.1 Các yếu tố thuộc về khách hàng ................................................... 21
1.3.2 Các yếu tố thuộc về ngân hàng ..................................................... 22
1.3.3 Các yếu tố thuộc về môi trƣờng pháp lý ...................................... 23
Kết luận chƣơng 1 ........................................................................................... 24


CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO
BẰNG TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG
THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG .................................. 25
2.1 GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM – CHI
NHÁNH ĐÀ NẴNG ....................................................................................... 25
2.1.1 Lịch sử hình thành ........................................................................ 25
2.1.2 Chức năng nhiệm vụ và tổ chức quản lý ...................................... 26
2.1.3 Khái quát tình hình kinh doanh của ngân hàng TMCP Công
thƣơng Việt Nam-chi nhánh Đà Nẵng (từ năm 2011 đến năm 2013) ... 27
2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG TÀI
SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM – CHI
NHÁNH ĐÀ NẴNG ....................................................................................... 38
2.2.1 Quy trình cho vay có đảm bảo bằng tài sản thế chấp tại
ngân hàng ............................................................................................... 38
2.2.2 Tình hình thẩm định tài sản thế chấp............................................ 43
2.2.3 Tình hình hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản thế chấp .. 51
2.3 ĐÁNH GIÁ VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG TÀI
SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM – CHI
NHÁNH ĐÀ NẴNG ....................................................................................... 66
2.3.1 Kết quả đạt đƣợc ........................................................................... 66

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân ............................................................... 67
Kết luận chƣơng 2 ........................................................................................... 72
CHƢƠNG 3. HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO
BẰNG TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG
VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG………………………………..73
3.1 ĐỊNH HƢỚNG HOẠT ĐỘNG CỦA NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG
VIỆT NAM-CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG .......................................................... 73


3.1.1 Định hƣớng chung ........................................................................ 73
3.1.2 Định hƣớng cơ bản của ngân hàng Công thƣơng Việt Nam-chi
nhánh Đà Nẵng trong hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản thế
chấp ........................................................................................................ 74
3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO
BẰNG TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT
NAM – CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG .................................................................. 76
3.2.1 Mở rộng đối tƣợng cho vay .......................................................... 76
3.2.2 Tăng cƣờng công tác kiểm soát nội bộ và giám sát khách hàng .. 76
3.2.3 Hoàn thiện công tác thẩm định và định giá tài sản thế chấp ........ 78
3.2.4 Tăng cƣờng công tác quản lý tài sản thế chấp .............................. 82
3.2.5 Nâng cao trình độ chuyên môn và phẩm chất đạo đức của CBTD84
3.2.6 Hoàn thiện công tác chấm điểm và xếp hạng khách hàng............ 87
3.2.7 Nâng cao chất lƣợng của nguồn thông tin đƣợc thu thập ............. 87
3.3 KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO
BẰNG TÀI SẢN THẾ CHẤP ........................................................................ 89
3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ, Ngân hàng Nhà nƣớc và các bộ ngành
có liên quan.............. .............................................................................. 89
3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam ....................... 91
Kết luận chƣơng 3 ........................................................................................... 95
KẾT LUẬN ..................................................................................................... 96

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI (bản sao)


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

NHCT

Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam

NHNN

Ngân hàng nhà nƣớc

NHTM

Ngân hàng thƣơng mại

NHTMCP Ngân hàng thƣơng mại cổ phần
TCTD

Tổ chức tín dụng

VNĐ

Đồng Việt Nam

TSTC

Tài sản thế chấp


TSHTTTL Tài sản hình thành trong tƣơng lai
CTXD

Công trình xây dựng

CBTD

Cán bộ tín dụng

CBTĐ

Cán bộ thẩm định


DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU

Số hiệu

Tên bảng

bảng

Trang

2.1

Tình hình huy động vốn của ngân hàng

29


2.2

Tình hình hoạt động cho vay của ngân hàng

32

2.3

Kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng

35-36

2.4

Tính pháp lý của tài sản thế chấp

44

2.5

Tình hình theo dõi các loại tài sản thế chấp

46

2.6

2.7

2.8


2.9

Tình hình chung về hoạt động cho vay có đảm bảo
bằng tài sản thế chấp
Tình hình hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài
sản thế chấp theo đối tƣợng khách hàng
Tình hình hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài
sản thế chấp theo loại tài sản
Tình hình hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài
sản thế chấp theo kỳ hạn

53

57

60

64


DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Số hiệu

Tên hình vẽ

Trang

2.1


Cơ cấu nguồn vốn huy động tại chi nhánh năm 2013

30

2.2

Diễn biến nợ nhóm 2 và nợ xấu tại chi nhánh

33

2.3

Cơ cấu các loại TSTC tại chi nhánh qua các năm

47

2.4

Diễn biến nợ xấu tại chi nhánh qua 3 năm

55

2.5

Dƣ nợ theo đối tƣợng khách hàng

58

2.6


Dƣ nợ cho vay theo loại tài sản thế chấp

61

2.7

Tình hình nợ xấu theo kỳ hạn vay

65

hình


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam trong những năm qua đã hòa vào dòng chảy của nền kinh tế
thị trƣờng và xu thế toàn cầu hóa thế giới, đạt đƣợc nhiều thành tựu to lớn góp
phần nâng cao vị thế của Việt Nam trong khu vực và trên thị trƣờng quốc tế.
Trong sự phát triển chung đó không thể không kể đến sự đóng góp quan trọng
của hệ thống ngân hàng thƣơng mại.
Hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại là một trong những hoạt
động chính có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển của mỗi ngân
hàng. Tuy nhiên, do đặc trƣng kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ, các ngân
hàng luôn phải đối mặt với những rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt trong tình hình hiện
nay khi mà có sự tham gia mạnh mẽ của các tổ chức tín dụng trong và ngoài
nƣớc trong tiến trình hội nhập tài chính quốc tế. Những rủi ro này thƣờng xảy
ra dƣới nhiều hình thức khác nhau gây nên những tổn thất cho các ngân hàng

nói riêng và nền kinh tế nói chung. Hầu hết các khoản cho vay ngân hàng đều
yêu cầu phải đƣợc đảm bảo, và đối với các ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam
hình thức đảm bảo tiền vay phổ biến là thế chấp. Tuy đã có đảm bảo bằng tài
sản thế chấp nhƣng hoạt động cho vay dƣới hình thức này thực tế vẫn ẩn chứa
nhiều rủi ro do nhiều nguyên nhân, khách quan và chủ quan.
Xuất phát từ thực tiễn đó, tôi quyết định chọn đề tài: “Hoàn thiện hoạt
động cho vay có đảm bảo bằng tài sản thế chấp tại ngân hàng Công
thƣơng Việt Nam – chi nhánh Đà Nẵng” để làm luận văn tốt nghiệp của
mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận cơ bản về hoạt động cho vay có đảm bảo
bằng tài sản thế chấp tại các ngân hàng thƣơng mại.


2

- Đánh giá thực trạng hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản thế
chấp tại Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam – chi nhánh Đà Nẵng.
- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động cho vay có đảm bảo
bằng tài sản thế chấp trong thời gian đến tại Ngân hàng Công
thƣơng Việt Nam – chi nhánh Đà Nẵng.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài là hoạt động cho vay có đảm bảo
bằng những tài sản có thể thế chấp của khách hàng vay, tại Ngân
hàng Công thƣơng Việt Nam – chi nhánh Đà Nẵng.
- Phạm vi nghiên cứu chỉ giới hạn trong hoạt động cho vay có đảm
bảo bằng tài sản thế chấp tại Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam –
chi nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2011-2013.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Đề tài sử dụng phƣơng pháp thu thập thông tin từ tình hình thực tế

hoạt động của Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam – chi nhánh Đà
Nẵng, từ tài liệu, sách báo, các bài viết liên quan.
- Đề tài sử dụng phƣơng pháp thông kê, mô tả, phân tích, tổng hợp, so
sánh, lập luận, đánh giá và tham khảo ý kiến chuyên gia.
5. Bố cục đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
đƣợc chia làm các chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản
thế chấp tại các ngân hàng thƣơng mại.
Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản thế
chấp tại ngân hàng Công thƣơng Việt Nam – chi nhánh Đà Nẵng.
Chƣơng 3: Hoàn thiện hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản thế
chấp tại ngân hàng Công thƣơng Việt Nam – chi nhánh Đà Nẵng.


3

6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
Hiện nay ở hầu hết các ngân hàng, hoạt động cho vay có đảm bảo bằng
tài sản thế chấp chiếm đa số, và ẩn chƣa nhiều rủi ro. Vì vậy, muốn mở rộng
hoạt động cho vay này mà vẫn đảm bảo đƣợc an toàn thì cần chú trọng rất
nhiều đến tất cả các khâu trong quy trình, chủ động nhìn nhận những nguyên
nhân, bất cập còn tồn tại và đƣa ra các giải pháp tích cực hoàn thiện hơn trong
hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản thế chấp tại các ngân hàng thƣơng
mại. Trong quá trình thực hiện đề tài, tác giả tham khảo từ một số nghiên cứu
đi trƣớc có liên quan, để từ đó rút ra đƣợc những định hƣớng và phƣơng pháp
nghiên cứu phù hợp với đề tài của mình.
Cụ thể, các công trình đã nghiên cứu có liên quan đến hoạt động cho
vay có đảm bảo bằng tài sản thế chấp bao gồm:
+ Đề tài “Bảo đảm tiền vay tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và

phát triển nông thôn quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng”, tác giả: Lƣu Minh Trí, luận
văn thạc sĩ trƣờng Đại Học Đà Nẵng (2011). Đề tài đã hệ thống hóa cơ sở lí
luận các biện pháp bảo đảm tiền vay, dựa trên các bƣớc thực hiện biện pháp
bảo đảm tiền vay tại ngân hàng để phân tích tìm ra những vƣớng mắc, hạn chế
trong quá trình thực hiện và đƣa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác
bảo đảm tiền vay tại ngân hàng.
+ Đề tài: “ Hoàn thiện hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản tại
ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Đắc Lắc”, tác giả:
Nguyễn Văn Phụng, luận văn thạc sĩ trƣờng Đại Học Đà Nẵng (2012). Đề tài
tập trung nghiên cứu về hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản tại ngân
hàng dựa trên các chỉ tiêu cơ bản và đánh giá dựa trên quy trình thực tế. Từ đó
đƣa ra các giải pháp hoàn thiện. Tuy nhiên đề tài chƣa phân tích sâu phần
thực trạng của tài sản đảm bảo, các giải pháp đƣa ra còn mang tính chung,
chƣa cụ thể đi vào trọng tâm về hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản.


4

+ Đề tải: “ Hoàn thiện công tác bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại ngân
hàng BIDV chi nhánh tỉnh Bình Định”. Tác giả: Nguyễn Văn Thạnh, luận văn
thạc sĩ năm 2012. Đề tài tập trung nghiên cứu phân tích khá toàn diện về bảo
đảm tiền vay. Tác giả đã nêu lên những khó khăn vƣớng mắc gặp phải trong
công tác cho vay có tài sản đảm bảo nhƣ: cơ chế định giá, xác định mức cho
vay hay khó khăn khi xử lí tài sản đảm bảo. Nội dung chính của công tác đảm
bảo tiền vay bằng tài sản tác giả trình bày theo quy trình chặt chẽ và mỗi bƣớc
đều có sự đánh giá những mặt đạt đƣợc hay hạn chế, kết hợp với số liệu để
thấy đƣợc sự thành công hay thất bại qua mỗi khâu trong công tác đảm bảo
tiền vay.
Để tháo gỡ những khó khăn và giải quyết những hạn chế đang gặp phải
trong hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản, các tác giả đề xuất các giải

pháp nhằm hoàn thiện hơn hoạt động này, nhƣ: đa dạng hóa danh mục tài sản
đảm bảo, nâng cao năng lực thẩm định tài sản, lập bộ phận chuyên trách trong
khâu xử lí, nâng cao chất lƣợng nguồn thông tin…
+ Ngoài ra còn có nhiều bài viết có liên quan đƣợc đăng trên các tạp chí
chuyên ngành có thể kể đến nhƣ: tác giả ThS Huỳnh Kim Trí (2012) “Bàn về
đánh giá tài sản đảm bảo tiền vay hiện nay” – tạp chí Ngân hàng (số 13), “
Những rủi ro từ việc nhận thế chấp bất động sản và giải pháp phòng ngừa
trong hệ thống ngân hàng Việt Nam” – tạp chí ngân hàng số 15(2009). Các
tác giả chỉ ra những vƣớng mắc gặp phải khi áp dụng biện pháp đảm bảo tiền
vay trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thƣơng mại. Bên cạnh đó còn
có những bài viết đƣợc đăng trên các trang web uy tín nhƣ: trang
www.tapchitaichinh.vn

“Các

rủi

ro

trong

giao

dịch

đảm

bảo”,

www.tienphong.vn “ Cảnh báo hàng thế chấp bốc hơi”… Nhìn chung các bài

báo nêu trên cho chúng ta thấy sự phổ biến kèm theo rủi ro của hình thức bảo
đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp.


5

Trong quá trình nghiên cứu, để có cơ sở phân tích so sánh các chỉ tiêu,
khái quát thực trạng hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản thế chấp tại
Vietinbank chi nhánh Đà Nẵng, tác giả có sử dụng một số tài liệu nội bộ, số
liệu thống kê hàng năm quy trình văn bản do Vietinbank phát hành.


6

CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM
BẢO BẰNG TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI
1.1

HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NHTM
1.1.1 Khái niệm
Hoạt động cho vay là hoạt động mang tính truyền thống của NHTM.

Với sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng, nhu cầu về vốn ngày càng gia
tăng và dẫn tới hoạt động cho vay ngày càng phát triển và đóng góp quan
trọng vào sự phát triển của nền kinh tế. Cho vay là hoạt động đem lại nguồn
thu chủ yếu của ngân hàng thƣơng mại. Hoạt động cho vay của NHTM phải
an toàn, hiệu quả thì NHTM mới tồn tại và phát triển. Muốn vậy các khâu của
hoạt động cho vay phải tuân thủ các nguyên tắc nhất định và thực hiện trôi

chảy để NHTM thu hồi đƣợc vốn và lãi khi kết thúc thời hạn cho vay.
Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó TCTD giao cho khách
hàng một lƣợng tài sản để sử dụng vào một mục đích và thời hạn nhất định
theo thỏa thuận với điều kiện có hoàn trả cả gốc và lãi.
Nhƣ vậy, quan hệ cho vay thể hiện các nội dung:
- Sự chuyển giao quyền sử dụng một lƣợng giá trị từ ngƣời sở hữu
sang ngƣời sử dụng;
- Sự chuyển giao có tính tạm thời;
- Khi hoàn lại một lƣợng giá trị đã chuyển giao cho ngƣời sở hữu phải
kèm theo một lƣợng giá trị dôi thêm gọi là lợi tức tín dụng


7

1.1.2 Vai trò của hoạt động cho vay
 Hoạt động cho vay góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo
hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa
Phần lớn nguồn vốn của nhiều thành phần trong kinh tế đi vay từ ngân
hàng để bắt tay vào ngành thƣơng mại dịch vụ chiếm tỷ trọng lớn (ví dụ: kinh
tế ngoài quốc doanh chiếm tới trên 70%). Do vậy, bằng các chính sách cho
vay, định hƣớng chung của nhà nƣớc góp phần tạo cho nền kinh tế một cơ cấu
kinh tế hợp lý, cân đối.
Bằng những công cụ tín dụng mà ngân hàng có thể cho vay ƣu đãi
những ngành nghề cần thiết để phù hợp với chiến lƣợc phát triển kinh tế của
Đảng và Nhà nƣớc trong từng giai đoạn cụ thể.
 Hoạt động cho va góp phần điều hòa cung cầu dịch vụ, hàng hóa
Doanh nghiệp muốn sản xuất kinh doanh, hoặc mở rộng sản xuất kinh
doanh mà thiếu vốn thì doanh nghiệp phải vay vốn của ngân hàng. Nhƣng
doanh nghiệp chỉ thu đƣợc lợi nhuận cũng nhƣ có khả năng trả nợ ngân hàng
khi doanh nghiệp tiêu thụ đƣợc hết số sản phẩm hàng hóa đã sản xuất ra, hay

phải co một bộ phận những ngƣời tiêu dùng mua và có khả năng mua sản
phẩm đó.
Về phía ngƣời tiêu dùng, với mức thu nhập nhất định, họ không thể có
đủ số tiền để mua hàng hóa mình muốn. Họ chủ đủ khả năng mua sau một
thời gian dài tích lũy. Đó là nguyên nhân dẫn đến chu kì tuần hoàn và luân
chuyển vốn của doanh nghiệp bị ngƣng trệ. Doanh nghiệp sẽ không thu hồi đủ
tiền để thực hiện vòng quay sản xuất.
Do đó, ngân hàng cho doanh nghiệp vay sẽ thúc đẩy sản xuất kinh
doanh, thì sẽ có nhiều hàng hóa. Ngân hàng cho ngƣời tiêu dùng vay sẽ thỏa
mãn nhu cầu hàng hóa. Nhƣ vậy hoạt động cho vay của ngân hàng góp phần
điều hòa cung cầu sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ cho nền kinh tế.


8

 Hoạt động cho vay góp phần điều tiết và phân phối các nguồn vốn
Vốn sản xuất kinh doanh trong nền kinh tế vận động liên tục và biểu
hiện các hình thức khác nhau qua mỗi giai đoạn của quá trình sản xuất, tạo
thành chu kì tuần hoàn và luân chuyển vốn đƣợc thể hiện dƣới dạng tiền tệ.
Trong quá trình đó, để duy trì hoạt động liên tục, đòi hỏi nguồn vốn của
doanh nghiệp luôn tồn tại đồng thời ở ba giai đoạn: dự trữ - sản xuất - lƣu
thông. Từ đó xảy ra hiện tƣợng thừa, thiếu vốn tạm thời: tại một thời điểm
nhất định có những đơn vị kinh tế có vốn tiền nhàn rỗi và có những đơn vị
thiếu vốn. Hiện tƣợng này xảy ra thƣờng xuyên và phổ biến trong bất kì nền
kinh tế nào, làm nảy sinh nhu cầu ngày càng bức thiết phải giải quyết đƣợc
vấn đề điều hòa vốn. NHTM với vai trò là một trung gian tài chính đứng ra
tập trung phân phối lại tiền tệ, điều hòa cung cầu vốn cho các doanh nghiệp,
tạo điều kiện cho quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp không bị
gián đoạn.
 Hoạt động cho vay góp phần giúp các thành phần kinh tế mở rộng

ứng dụng công nghệ mới
Với những doanh nghiệp trang bị trình độ kĩ thuật: còn thấp kém, công
nghệ lỗi thời, thiếu đồng bộ làm giảm ƣu thế của các doanh nghiệp, làm cho
các doanh nghiệp đó kém phát triển. Thông qua vốn vay của ngân hàng,
doanh nghiệp dùng đồng vốn này để đầu tƣ, tìm kiếm những công nghệ hiện
đại, đổi mới dây chuyền sản xuất, nâng cao chất lƣợng sản phẩm, tạo ra nhiều
sản phẩm thỏa mãn nhu cầu trong và ngoài nƣớc. Nhƣ vậy hoạt động cho vay
mở rộng ứng dụng công nghệ mới vào các doanh nghiệp, thông qua đó giúp
doanh nghiệp sản xuất ngày càng có hiệu quả, mở rộng sản xuất kinh doanh.
 Hoạt động cho vay mang lại lợi nhuận lớn cho ngân hàng và thúc
đẩy các hoạt động khác của ngân hàng


9

Cho vay là một trong những hoạt động lớn của ngân hàng. Ở các nƣớc
phát triển, doanh thu từ hoạt động này thƣờng chiếm 70% hay đến 90% doanh
thu của ngân hàng, ở các nƣớc đang phát triển. Hiện nay 80% doanh thu của
các NHTM là từ hoạt động tín dụng, mà hoạt động cho vay chiếm tỷ trọng
lớn.
Nhờ có hoạt động cho vay, mà các đơn vị kinh tế có thể vay của ngân
hàng để đầu tƣ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, lợi nhuận mà doanh
nghiệp thu đƣợc không những đủ tiền trả cho ngân hàng mà còn có tiền gửi
vào ngân hàng, nghĩa là làm tăng hoạt động huy động vốn của ngân hàng. Mặt
khác, khi sản xuất kinh doanh phát triển, xã hội phát triển thì các hoạt động
dịch vụ của ngân hàng cũng phát triển.
1.1.3 Phân loại
Hiện nay hoạt động cho vay đƣợc phân theo nhiều loại khác nhau tùy
theo yêu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của ngân hàng. Sau đây là
một số cách phân loại.

a) Phân theo thời hạn:
- Cho vay ngắn hạn : Các khoản cho vay có thời hạn vay từ 1 năm trở
xuống đƣợc xếp là cho vay ngắn hạn. Đối với cá nhân các khoản vay này
đƣợc thực hiện thông qua các hình thức nhƣ cho vay từng lần hoặc thông qua
việc phát hành thẻ tín dụng. Đối với các doanh nghiệp,cũng có thể thông qua
hình thức cho cho vay từng lần hoặc cấp hạn mức tín dụng cho khách hàng.
Các khoản cho vay dƣới hình thức hạn mức tín dụng thƣờng đƣợc đảm bảo
bằng hàng tồn kho, các khoản phải thu, hoặc tài sản cố định.Các khoản vay
ngắn hạn có rủi ro thấp hơn cho vay trung và dài hạn do có thời hạn vay ngắn
do đó lãi suất thấp hơn. Đây là hình thức cho vay chủ yếu của các NHTM.
- Cho vay trung và dài hạn : Là các khoản vay có thời hạn vay trên 1
năm. Có nhiều cách xếp loại khác nhau, nhƣng cách xếp loại thông thƣờng là


10

cho vay trung hạn là từ 1 đến 5 năm, cho vay dài hạn là trên 5 năm. Các
khoản vay này thƣờng có giá trị lớn đƣợc dùng để mua sắm đất đai, nhà cửa,
máy móc thiết bị hoặc đầu tƣ xây dựng.Nguồn hoàn trả thƣờng dựa trên các
nguồn lƣu chuyển tiền tệ lâu dài và ổn định.
Các khoản vay dài hạn thƣờng đƣợc trả dần theo các khoản thanh toán
lãi và gốc theo quý hoặc tháng, lãi đƣợc tính là lãi gộp. Do thời gian cho vay
dài hơn nên khả năng xảy ra rủi ro tín dụng đối với cho vay trung và dài hạn
lớn hơn cho vay ngắn hạn, vì vậy lãi suất cho vay cao hơn, và đòi hỏi nhiều
yêu cầu hơn để đảm bảo an toàn tín dụng. Các khoản vay dài hạn thƣờng
đƣợc đảm bảo bằng tài sản cố định, tài sản lƣu động thƣờng đƣợc ít đƣợc sử
dụng để đảm bảo cho các khoản vay này.
b) Phân loại theo mục đích vay:
- Cho vay tiêu dùng: Giúp tài trợ cho cá nhân hay hộ gia đình trong
việc mua sắm nhà cửa, ôtô, trang thiết bị gia đình, hoặc trang trải các khoản

phí và chi phí cá nhân khác. Các cá nhân hoặc hộ gia đình muốn có một
khoản vốn lớn để cải tạo nâng cấp ngôi nhà hoặc mua một ngôi nhà, hoặc căn
hộ mới, họ sẽ đến vay ngân hàng với cam kết sẽ thanh toán khoản vay nhiều
lần (bao gồm lãi và một phần vốn gốc) trong nhiều năm dựa vào thu nhập
hàng tháng của mình. Thời gian vay có thể là vài năm nhƣng cũng có trƣờng
hợp đến trên 20 năm.
Các khoản vay này thƣờng đƣợc đảm bảo bằng tài sản thuộc sở hữu của
khách hàng hoặc là tài sản đƣợc hình thành từ vốn vay.Cho vay tiêu dùng là
hình thức tín dụng đang phát triển trong những năm gần đây, và mang lại
khoản lợi nhuận cao cho các ngân hàng trên thế giới. Tuy nhiên hình thức tín
dụng này cũng mang lại nhiều rủi ro nhất cho NHTM bởi vì tình hình tài
chính của cá nhân và hộ gia đình có thể thay đổi nhanh chóng tuỳ theo tình
trạng công việc và sức khỏe của họ. Chính vì vậy mà loại hình cho vay tiêu


11

dùng cũng đƣợc quản lý chặt chẽ bởi các điều kiện để đảm bảo an toàn tín
dụng.
- Cho vay công nghiệp và thƣơng mại : Giúp các doanh nghiệp trang
trải các chi phí phát sinh trong quá trình sản xuất kinh doanh và phát triển. Có
thể phân chia tiếp thành 2 loại cho vay:
+ Cho vay đầu tƣ vào tài sản lƣu động : Giúp doanh nghiệp có
một khoản vốn ngắn hạn để trang trải chi phí mua sắm nguyên vật liệu, công
cụ lao động, trả lƣơng cho công nhân viên, trong khi tiền bán hàng chƣa thu
đƣợc. Nguyên nhân của tình trạng này là do sự lệch về thời gian giữa các
dòng tiền đi vào và đi ra của doanh nghiệp.
Thông thƣờng các khoản vay vốn lƣu động đƣợc đảm bảo bằng các
khoản phải thu hoặc đƣợc thế chấp bằng hàng tồn kho. Ngân hàng cũng
thƣờng yêu cầu khách hàng phải có các khoản số dƣ bù tiền gửi. Các khoản

vay này đƣợc ngân hàng cấp cho khách hàng thông qua nhiều hình thức rải
ngân nhƣ cho vay từng khoản nhiều lần, hoặc cho vay luân chuyển dựa vào
hạn mức tín dụng mà ngân hàng đƣa ra.
+ Cho vay đầu tƣ vào tài sản cố định: Giúp doanh nghiệp có một
khoản tiền lớn trong một thời gian dài để mua sắm tài sản cố định, công nghệ
mới nhằm mở rộng sản xuất kinh doanh cả về chiều rộng và chiều sâu. Do
thời gian vay dài, khả năng xảy ra rủi ro tín dụng trong suốt kỳ hạn của khoản
vay là cao hơn so với cho vay đầu tƣ tài sản lƣu động.
Thông thƣờng các khoản cho vay này đƣợc trả dần trên cơ sở dòng tiền
tƣơng lai của doanh nghiệp. Kế hoạch thanh toán sẽ đƣợc xây dựng phù hợp
với chu trình chu chuyển tiền tệ của doanh nghiệp. Tuy nhiên cũng có thể
xuất hiện những điểm mà doanh nghiệp thiếu hụt tiền mặt để trả cho ngân
hàng do sự lệch pha giữa hai dòng tiền. Một số trƣờng hợp khác, khoản vay
đƣợc thanh toán lãi hàng kỳ, còn gốc thì đƣợc trả vào cuối của kỳ hạn vay.


12

Các khoản vay đầu tƣ vào tài sản cố định thƣờng đƣợc đảm bảo bằng tài sản
cố định thuộc sở hữu ngƣời vay ( có thể chính là tài sản cố định đƣợc mua
bởi khoản vay)
- Cho vay dự án: Đây là loại hình cho vay kinh doanh có rủi ro cao
nhất. Các khoản cho vay này tài trợ cho các dự án mới dựa trên những khoản
thu nhập đƣợc dự tính trong tƣơng lai. Các dự án ở đây có thể là dự án xây
dựng các nhà máy mới. Việc này đòi hỏi một nguồn vốn lớn trong một thời
gian dài, đồng thời chƣa thể thu đƣợc lãi trong thời gian xây dựng của dự án.
Ngoài ra loại hình cho vay này còn có thể xảy ra các rủi ro khác nhƣ
các dự án đã đƣợc cấp vốn, trong quá trình xây dựng thì bị hoãn lại do điều
kiện thời tiết hoặc do các quy định của địa phƣơng; chi phí xây dựng có thể
bất ngờ tăng cao, lãi suất có thể thay đổi gây bất lợi cho ngƣời cho vay. Do

rủi ro cao và quy mô vốn lớn nên các NHTM tính toán rất kỹ khi tài trợ cho
các khoản vay này, và thƣờng thì NHTM tham gia đồng tài trợ với các tổ
chức tài chính khác.
- Cho vay kinh doanh chứng khoán : Những ngƣời kinh doanh chứng
khoán thƣờng cần vốn ngắn hạn của ngân hàng để mua chứng khoán mới và
duy trì danh mục đầu tƣ chứng khoán cho tới khi các chứng khoán này đƣợc
bán hoặc đƣợc thanh toán. Loại hình cho vay này có chất lƣợng cao bởi vì
thời gian cho vay thƣờng ngắn, có các khoản vay chỉ diễn ra trong một đêm,
và thƣờng đƣợc đảm bảo bằng các chứng khoán của chính phủ mà khách hàng
nắm giữ
- Cho vay nông nghiệp: Loại hình cho vay này nhằm hỗ trợ nông dân
có một khoản vốn nhằm mua sắm các yếu tố đầu vào của sản xuất nông
nghiệp nhƣ hạt giống, cây con, con giống, thuốc trừ sâu, phân bón,vv…


13

c) Căn cứ vào mức độ tín nhiệm của khách hàng
- Cho vay có đảm bảo bằng tài sản: là loại cho vay dựa trên cơ sở các
bảo đảm nhƣ cầm cố, thế chấp hoặc phải có bảo lãnh của bên thứ ba. Việc cho
vay có tài sản đảm bảo nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng
mất khả năng thanh toán khi đến hạn. Ngân hàng có thể phát mại tài sản nếu
khách hàng không có khả năng chi trả khi đã áp dụng các biện pháp cần thiết.
Giá trị của tài sản đảm bảo thông thƣờng cao hơn giá trị của khoản vay nhằm
đề phòng sự mất mát, hao hụt, trƣợt giá… và chi phí quản lý.
- Cho vay có đảm bảo không bằng tài sản: Việc cho vay dựa vào uy tín
của bản thân khách hàng đi vay mà không có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc sự
bảo lãnh của bên thứ ba. Cho vay không có tài sản đảm bảo thông thƣờng
dành cho khách hàng có uy tín cao, khách hàng truyền thống, tình hình tài
chính lành mạnh, thƣờng xuyên có lãi… Tuy nhiên, đây là hình thức cho vay

mang nhiều rủi ro đối với các ngân hàng. Ngân hàng cần thẩm định kỹ khách
hàng trƣớc khi quyết định cho vay.
1.2

HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG TÀI SẢN THẾ

CHẤP CỦA NHTM
1.2.1 Khái niệm, bản chất của thế chấp tài sản
a) Khái niệm
Để đảm bảo thực hiện các hoạt động tín dụng, các biện pháp bảo đảm
phổ biến hiện nay đƣợc hầu hết các NHTM lựa chọn áp dụng bao gồm: cầm
cố tài sản của bên vay, thế chấp tài sản của bên vay và bảo lãnh bằng tài sản
của bên thứ ba. Trong đó, biện pháp bảo đảm tín dụng đƣợc áp dụng nhiều
nhất và tối ƣu hơn cả là biện pháp thế chấp tài sản bao gồm tài sản của chính
ngƣời đi vay và tài sản của bên bảo lãnh thứ ba.
Vậy, thế chấp tài sản là gì mà đƣợc ngân hàng và khách hàng ƣu tiên sử
dụng phổ biến trong các biện pháp bảo đảm.


14

Thế chấp tài sản đảm bảo tiền vay là hình thức đảm bảo theo đó bên thế
chấp phải chuyển các giấy chứng nhận sở hữu (hoặc sử dụng) các tài sản bảo
đảm sang cho ngân hàng nắm giữ trong thời gian cam kết. Nếu nhƣ trong biện
pháp cầm cố tài sản, bên có nghĩa vụ phải giao tài sản cho bên có quyền thì
trong quan hệ thế chấp bên bảo đảm chỉ dùng tài sản để đảm bảo mà không
chuyển giao tài sản đó cho bên có quyền. Dùng tài sản để đảm bảo mà không
phải chuyển giao tài sản mà lợi ích của các bên trong quan hệ vẫn đạt đƣợc là
một cách giải quyết tuyệt vời, hữu hiệu mà chỉ có ở biện pháp thế chấp. Điều
đó giải thích tại sao thế chấp đƣợc lựa chọn làm biện pháp bảo đảm trong hầu

hết các giao dịch dân sự, đặc biệt là trong quan hệ tín dụng.
Vậy, thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện hoạt động tín dụng ngân
hàng là việc bên có nghĩa vụ (bên vay vốn) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu
của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi, tiền phạt
lãi quá hạn) đối với bên có quyền (bên cho vay – các NHTM) và không
chuyển giao tài sản đó cho bên có quyền.
b) Bản chất
Mặc dù các biện pháp bảo đảm tín dụng đặc biệt là thế chấp có ý nghĩa
rất lớn trong hạn chế rủi ro tín dụng, tuy nhiên nếu quá chú trọng đến yếu tố
này thì sẽ dẫn đến những hậu quả xấu đó là: làm mất khách hàng, dẫn đến các
hạn chế đối với các khoản tín dụng tốt. Vì vậy, khi thực hiện các biện pháp
bảo đảm tín dụng nói chung và biện pháp bảo đảm bằng thế chấp tài sản nói
riêng, các NHTM cần thiết phải hiểu rõ bản chất của thế chấp để áp dụng
đúng đắn vào các hoạt động tín dụng của mình, cụ thể ngân hàng cần phải lƣu
ý những vấn đề sau:
Thứ nhất, thế chấp tài sản là biện pháp mang tính phòng ngừa rủi ro,
chỉ áp dụng khi có hành vi vi phạm nghĩa vụ xảy ra, chứ không phải là điều
kiện tiên quyết mà bên cho vay dựa vào đó để quyết định cho vay. Việc cho


15

vay của NHTM phải dựa vào việc xem xét, đánh giá tính khả thi, hiệu quả của
dựa án đầu tƣ, phƣơng án sản xuất kinh doanh, dịch vụ hoặc dự án đầu tƣ,
phƣơng án phục vụ đời sống và khả năng hoàn trả nợ vay của khách hàng để
quyết định cho vay. Rất tiếc, trong thời gian qua một số các NHTM đặt ý
nghĩa của thế chấp tài sản bảo đảm tín dụng không đúng chỗ, coi biện pháp
thế chấp là cơ sở quyết định duy nhất để cho vay, trong khi đó lại không chú ý
đúng mức đến phân tích các yếu tố khác của ngƣời vay. Điều đó xảy ra không
những làm mất khách hàng mà còn làm giảm đáng kể chất lƣợng tín dụng.

Nhƣ vậy, thế chấp tài sản chỉ là biện pháp phòng vệ chứ không phải là biện
pháp duy nhất khi đƣa ra các quyết định cho vay.
Thứ hai, tài sản đảm bảo không thay thế đƣợc khoản nợ của bên đi vay,
mà chỉ là biện pháp phòng ngừa trong trƣờng hợp bên đi vay không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng ngân
hàng. Tài sản đảm bảo chỉ đƣợc xử lý khi bên đi vay không trả đƣợc nợ vay
khi đến hạn nếu không có thỏa thuận khác. Trong trƣờng hợp tài sản đảm bảo
đƣợc xử lý để thu hồi nợ mà không đủ để trả nợ thì bên đi vay vẫn phải tiếp
tục thực hiện nghĩa vụ trả số nợ còn lại của mình đối với bên cho vay.
Thứ ba, giá trị của tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp
đƣợc xác định tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm làm cơ sở để NHTM
quyết định cho vay, quyết định số tiền vay mà không có ý nghĩa định giá tài
sản để xử lý nợ. Việc xử lý tài sản bảo đảm đƣợc xác định trên cơ sở thỏa
thuận tại thời điểm xử lý tài sản bảo đảm. Việc định giá trên nguyên tắc tôn
trọng sự thỏa thuận tại thời điểm xử lý tài sản bảo đảm. Nếu các bên không
thỏa thuận đƣợc thì có thể yêu cầu chủ thể thứ ba định giá.
Nhƣ vậy, bản chất của thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện hoạt động tín
dụng ngân hàng là biện pháp có tính dự phòng để khấu trừ nghĩa vụ của bên
vay trong quan hệ hợp đồng tín dụng ngân hàng nếu bên đi vay không thực


16

hiện nghĩa vụ hay thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết trong
hợp đồng tín dụng.

c) Các hình thức thế chấp tài sản
Căn cứ vào tính chất pháp lý chia thành 2 loại:
-


Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp trong đó ngƣời đi vay

thoả thuận quyền sở hữu cho ngân hàng khi không thực hiện đƣợc nghĩa vụ
trả nợ. Tức là khi ngƣời đi vay không thanh toán nợ thì ngân hàng đƣợc quyền
bán tài sản với tƣ cách là ngƣời chủ sở hữu mà không cần thực hiện các thủ
tục tố tụng.
-

Thế chấp công bằng là hình thức thế chấp mà trong đó ngân hàng

chỉ nắm giữ giấy chứng nhận sở hữu tài sản hoặc giáy chứng nhận quyền sử
dụng đất để đảm bảo cho món vay. Khi ngƣời vay không thực hiện đƣợc
nghĩa vụ trả nợ thì việc xử lý tài sản phải dựa trên cơ sở thoả thuận giữa ngƣời
cho vay và ngƣời đi vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của toà án.
Ngoài ra, thế chấp tài sản cũng đƣợc phân thành các nhóm tuỳ theo nội
dung nhƣ sau:
-

Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai: là hình thức thế chấp đƣợc

xác định trong mối tƣơng quan giữa các khoản cho vay thế chấp tức là việc sử
dụng một tài sản đảm bảo cho nhiều khoản vay. Thế chấp thứ hai là hình thức
thế chấp trong đó ngƣời đi vay sử dụng phần chênh lệch giữa giá trị tài sản
thế chấp và khoản vay thứ nhất đƣợc đảm bảo bằng tài sản đó để bảo đảm cho
khoản nợ thứ hai.
-

Thế chấp toàn bộ và thế chấp một phần bất động sản. Trong

trƣờng hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ thì các vật phụ chỉ

thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận. Nếu thế chấp toàn bộ tài sản có vật
phụ thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.