Bài tập lớn học kỳ môn Luật Nhà ở
MỤC LỤC
MỞ BÀI
NỘI DUNG
I. Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà nói chung và hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư nói riêng
1. Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà
2 Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
II. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành
1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án
2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
III. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – một
số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư
1.Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
2. Một số kiến nghị
KẾT LUẬN
N01 – nhóm 1
1
Bài tập lớn học kỳ môn Luật Nhà ở
MỞ BÀI
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với con người, đồng thời là nơi phục vụ nhu cầu thiết
yếu, sinh hoạt hàng ngày của mỗi người của mỗi hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế đang phát
triển như nước ta hiện nay, dân số đông mà nhu cầu thì rất lớn trong khi quỹ đất ở lại hạn chế nên
vấn đề nhận được sự quan tâm hàng đầu của mọi tầng lớp nhân dân. Vì thế vấn để tạo lập nhà ở
được pháp luật quy định khá chặt chẽ và được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở vững chắc cho thị
trường bất động sản, được hình thành và phát triển theo định hướng của nhà nước. Thị trường mua
bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một trong những đối tượng của hoạt
động này hướng tới chính là những căn hộ chung cư. Do nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, đặc
biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nó đã tạo điều kiện cho thị trường
mua bán căn hộ chung cư phát triển mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Theo quy định của pháp luật hiện

hành, căn hộ chung cư là một loại nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở 2005, cùng với
các văn bản pháp luật khác. Tuy nhiên, do những đặc thù của đối tượng là những căn hộ chung cư,
một loại tài sản đặc biệt có thể được hình thành trong tương lai nên những nội dung của hợp đồng
luôn tiềm ẩn những rủi ro đối với các bên, đặc biệt là về phía người mua nhà. Bên cạnh đó, hình thức
pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng theo mẫu thể hiện ý chí của một
bên là chủ đầu tư là bên nắm lợi thế trong việc mua bán nên về phía người mua nhà lợi ích của họ dễ
bị các chủ thể khác xâm phạm. Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, nên em đã chọn đề
tài: “Mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam trong giai đoạn từ 2005 – Một số vấn đề cần bàn luận”.
NỘI DUNG
I. Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà nói chung và hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư nói riêng
1. Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà
1.1 Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà
Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và là loại đặc biệt của hợp đồng
mua bán tài sản nói riêng, nó có những đặc điểm cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản.
Hợp đồng mua bán nhà có thể xem xét dưới gốc độ sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý
quan trọng bảo đảm cho việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua để thỏa mãn
nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của nhà nước về nhà ở. Theo đó bên bán có nghĩa
N01 – nhóm 1
2
Bài tập lớn học kỳ môn Luật Nhà ở
vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu nhà ở đã bán, bên mua trả tiền và nhận nhà đồng thời các bên phải
đăng kí chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo đúng trình tự thủ tục do pháp luật quy định.
1.2. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà
Ngoài những yêu cầu về năng lực pháp luật của chủ thể tham gia giao dịch dân sự nói chung, người tham
gia giao kết hợp đồng mua
Bán nhà ở nhất thiết phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự ( theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 122
BLDS 2005). Đây là yếu tố bắt buộc của người tham gia giao kết hợp đồng. Với điều kiện bắt buộc này,
những người không đầy đủ năng lực hành vi dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự và người hạn chế
năng lực hành vi dân sự Theo quy định của điều 21,22,23 BLDS 2005, muốn giao kết hợp đồng mua bán

nhà ở đều phải thông qua người đại diện theo pháp luật của họ. Tạo lập nhà ở là một việc trọng đại trong
cuộc đời mỗi con người. Xét về mặt chủ quan thì những diễn biến ở phía người bán và phía người mua
cũng có những mức độ phức tạp khác nhau, thể hiện ở các mặt từ nhu caaufm khả năng kinh tế, điều kiện
sống, yếu tố gia đình, tâm lý xã hội. Thực tiễn trong công tác giải quyết các tranh chấp hợp đồng mua bán
nhà ở tại các Tòa án nhân dân các cấp, người mua thường rơi vào tình trạng tránh thực hiện việc đóng thuế
đối với nhà nước nên không làm đầy đủ thủ tục đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hoàn tất thủ
tục hợp đồng mua bán nhà, về phía người bán cũng có nhiều diện, nhưng dù ở diện nào thì mục đích cuối
cùng của họ vẫn muốn bán với giá cao nhất. Ngoài mục đích đó, người bán cong chịu sự chi phối khác về
thói quen, nếp sống sinh hoạt, sự gắn bó với ngôi nhà ở, lợi ích vật chất…do đó khi có điều kiện giảm bớt
các yếu tố bắt buộc phải bán hoặc do sự biến động về giá cả thường dẫn đến khả năng không thực hiện
hợp đồng mua bán và đương nhiên họ khai thác ngay sơ suất của người mua hoặc các yếu tố khác để xin
hủy hợp đồng mua bán nhà.Như vậy các yếu tố chủ quan của chủ thể là vấn đề tác động sâu sắc. nhiều khi
có tính chất quyết định tới giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, nó xảy ra ở mọi khâu, từ giai đoạn đề nghị
giao kết hợp đồng đến giai đoạn hoàn tất hợp đồng. Các yếu tố này cần phải được xem xét kỹ lưỡng khi
giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và quá trình giao kết hợp đồng mua bán nhà ở nói
chung.
1.3. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà.
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở chính là căn nhà cụ thể, căn hộ cụ thể hoặc chỉ là một diện tích
nhà ở nhất định. Thực tế ở nước ta, nhà ở là khái niệm khá tổng hợp, nó bao gồm cả những kiến trúc tuy
độc lập nhưng không đảm bảo đầy đủ các yếu tố thỏa mãn điều kiện tối thiểu cho nhu cầu nhà ở. Việc
mua bán những diện tích nhà ở phụ thuộc vào điều kiện sử dụng chung các công trình khác là vấn đề hết
N01 – nhóm 1
3
Bài tập lớn học kỳ môn Luật Nhà ở
sức phức tạp, các bên mua, bên bán không những phải thỏa thuận với nhau về diện tích đem mua bán mà
còn phải giải quyết cả những điều kiện kèm theo là việc sử dụng những công trình phụ. Người mua phải
biết và tôn trọng những điều kiện như quy định về việc cùng chung các công trình phụ, cầu thang lối đi.
Một yếu tố có tác động trực tiếp đến việc giao kết hợp đồng mua bán nhà chính là vấn đề dịch chuyển
quyền, nghĩa là chủ sở hữu bất động sản phải chịu một số hạn chế nhất định trong việc thực hiện quyền sở
hữu của mình đối với bất động sản đó như: Nghĩa vụ đối với việc thoát nước mưa, nước thải, đối với việc

cấp thoát nước, cho đường điện đi qua…mà khi giao kết hợp đồng cũng như thực hiện hợp đồng các bên
cần phải có thông báo cụ thể. Thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thường gặp các
tranh chấp loại này có khi tranh chấp lối đi, tranh chấp đường ranh giới…do trong hợp đồng không quy
định tỷ mỷ, chính xác.
1.4. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở vừa là khối tài sản lớn, vừa mang tính xã hội sâu sắc, do đó ở bất kỳ thơi kỳ nào, pháp luật cũng
quy định rất chặt chẽ về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở là phải lập thành văn bản có công chứng,
chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cũng như mọi hợp đồng mua bán tài sản khác, quyền
và nghĩa vụ của bên mua và bên bán cũng được xác định rõ ràng, bên bán thì giao nhà đã bán và nhận tiền,
bên mua thì mua nhà và trả tiền. Điều 439 BLDS 2005 quy định: “Đối với tài sản mua bán mà pháp luật
quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua từ thời điểm hoàn thành
thủ tục đang ký quyền sở hữu đối với tài sản đó”. Xét về bản chất, quy định hình thức của hợp đồng mua
bán nhà ở, nhà nước đều muốn thông qua việc lập hợp đồng, bằng văn bản có công chứng, chứng thực của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền chính là vừa bảo đảm an toàn hợp lý cho các bên tham gia giao kết hợp
đồng vừa thực hiện được sự giám sát của nhà nước đối với các giao dịch có liên quan tới đối tượng có tính
xã hội sâu sắc và phần nào theo dõi được nhu cầu của xã hội về nhà ở cũng có cơ sở cho việc hoạch định
kế hoạch, chính sách quốc gia về nhà ở.
2 Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Về cơ bản khái niệm hợp đồng căn hộ chung cư cũng không nằm ngoài khái niệm mua bán nhà nói chung
như đã lập luận ở trên. Tuy nhiên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở mỗi dạng có những nét đặc trưng
riêng mà chúng ta cần phải xem xét. Để đi đến một khái niệm cụ thể về hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư thì ngoài nội dung phân tích như trên chũng ta câng phải phân tích chi tiết mỗi dạng của căn hộ chung
N01 – nhóm 1
4
Bài tập lớn học kỳ môn Luật Nhà ở
cư trên cơ sở phân tích về chủ thể cũng như đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà chúng
ta sẽ tìm hiểu ở mục tiếp theo.
2.2 Chủ thể và đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Vào thời kỳ chiến tranh cũng như năm đầu thống nhất đất nước, chung cư ở miền Bắc được biết một tên

gọi khác: Khu tập thể. Thông thường, những người cư trú trong một khu tập thể làm việc tại một cơ quan
nhà nước, một Tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế quốc doanh hoặc ít nhất có
cùng một nghề nghiệp. Họ không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đối với cán hộ của mình và
đối với những phần chung của khu tập thể. Dưới cơ chế bao cấp, việc sử dụng nhà ở tập thể hoàn toàn
không mất tiền. Sau khi cơ chế bao cấp chấm dứt vai trò lịch sử của mình, các khu tập thể vẫn tiếp tục tồn
tại, nhưng người cư trú phải trả tiền như những người thuê nhà ở. Các chung cư theo nghĩa đích thực xuất
hiện đầu tiên ở các đô thị miền Nam thời kỳ chiến tranh. Đó coi như là giải pháp tối ưu cho các bài toán
về nhà ở cho các tầng lớp người lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp, trong điều kiện sự gia
tăng dân số cơ học khiến cho giá nhà đất trở nên hết sức đắt đỏ. Cho đến năm 1975 loại hình sở hữu này
tồn tại một cách tự phát, trong hệ thống các văn bản pháp luật không có quy định riêng cho nó. Trong mấy
năm đầu sau khi thống nhất đất nước, một số người mua nhà chung cư nhưng chưa trả tiền hoặc chưa trả
đủ tiền trở thành người sử dụng không mất tiền đối với căn hộ và sau này là người thue nhà của nhà nước.
Có những người như thế, chung cư nằm ở ranh giới giữa chung cư đúng nghĩa và khu tập thể. Cùng với
việc xác lập và hoàn thiện cơ chế kinh tế thị trường, khu tập thế được chuyển thành khu nhà ở tư nhân
thông qua chính sách hóa giá. Ta gọi đó là khu tập thế được chung cư hóa. Ở các chung cư cũ, quyền sở
hữu của người cư trú mà trả tiền đối với căn hộ của mình mà được thừa nhận, sau khi nghĩa vụ trả tiền
được thực hiện đầy đủ và thủ tục hóa được hoàn tất. Bên cạnh đó. Các tổ chức kinh tế trong nước và tổ
chức kinh tế thành lập theo đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, được nhà nước cho thuê đất để kinh doanh
địa ốc, cũng tiến hành xây dựng các chung cư mới rồi phân thành các căn hộ và bán rộng rãi cho tư nhân.
Đối tượng nghiên cứu là các chung cư theo nghĩa đích thực, bao gồm chung cư mới được xây dựng và bán
cho tư nhân, các chung cư hình thành trong thời gian chiến tranh và khu tập thể được chung cư hóa. Theo
luật nhà ở năm 2005 “ Nhà chung cư là nhà ở có hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.Nhà chung cư có phần sở hữu riêng cảu từng
hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung cho tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư” điều
70.
N01 – nhóm 1
5
Bài tập lớn học kỳ môn Luật Nhà ở
Căn hộ chung cư được hiểu là diện tích phần sử hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung
cư. Cũng theo Điều 70 Luật nhà ở, “ phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp
luật
c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu
riêng
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại
khoản 2 Điều 70.
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư
gồm khung, cột, tường chịu lực, tường phân chia các căn hộ…
c, Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. Căn hộ chung cư là
bộ phận cấu thành và là các cấu thành cơ bản của nhà chung cư. Cần tránh nhầm lẫn thường xảy ra khi
không phân biệt khái niệm căn hộ chung cư và nhà chung cư và nhấn mạnh rằng căn hộ chung cư - cấu
thành nhỏ trong nhà chung cư mới chính là đối tượng của hợp đồng mua bán. Căn hộ chung cư gồm
một hay nhiều phòng độc lập hay thông nhau, đảm bảo điều kiện để ở với lối đi riêng. Hiện tại trong
các tài tiệu pháp lý chưa có một định nghĩa đầy đủ về căn hộ chung cư. Căn hộ chung cư dưới gốc độ
là đối tượng của giao dịch dân sự tồn tại ở ba dạng sau:
+ Căn hộ chung cư dự án: Căn hộ chung cư mới chỉ ở giai đoạn dự án hoặc đang được xây dựng.
+ Căn hộ chung cư đã bàn giao: Căn hộ chung cư đã được xây xong, đã có biên bản giao giữa chủ đầu
tư( người bán) và người mua.
+ Căn hộ chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Cách phân chia căn hộ chung cư theo ba dạng kể trên chỉ là một trong nhiều cách phân chia căn hộ chung
cư , chúng ta chọn cách phân chia kể trên vì nó khái quát được cả hiện trạng vất chất và hiện trạng pháp lý
của căn hộ chung cư và phù hợp với mục đích nghiên cứu của bài viết này.
2.2.a Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án – xét theo chủ thể ký hợp đồng được chia thành hai loại: a)
được ký kết giữa chủ đầu tư và người mua gốc; b) được ký kết giữu người mua gốc và người mua lại.
N01 – nhóm 1
6
Bài tập lớn học kỳ môn Luật Nhà ở

Trên thực tế người ta thường chỉ thừa nhận hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ký kết giữa chủ đầu
tư và người mua gốc
Theo quy chế quản ký sử dụng nhà chung cư thì chủ đầu tư là người sở hữu hoặc được giao quản lý sử
dụng vốn, huy động vốn để thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Câu hỏi
đặt ra ở đây là hợp đòng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư và người mua gốc có phải là hợp
đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán tài sản như quy định của Bộ luật dân sự 2005 hay không? Điều
450 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “ Hợp đồng mua bán nhà ở là phải lập thành văn bản, có công chứng
hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”, nếu coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
dự án là hợp đồng mua bán nhà ở thì nó đã không đáp ứng đủ yêu cầu về mặt hình thức của hợp đồng( vì
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án không được công chứng hoặc công chứng) vì có thể bị coi là vô
hiệu.
Theo điều 429 Bộ luật dân sự 2005: “Đối tượng của hợp đồng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép
giao dịch. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ. Trong
trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng
khác chứng minh quyền đó là thuộc sở hữu của bên bán”.
Bộ luật dân sự 2005 đã có quan niệm mới, rộng hơn khi bỏ hai chữ “ có thực” trong quy định về vật ở Bộ
luật dân sự 2005. Như vậy không chỉ những vật có thực mà cả những vật hình thành trong tương lai cũng
có thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Như vậy, vấn đề cần lưu ý ở đây là hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư dự án chưa thể được coi là hợp đồng mua bán nhà ở mà chỉ là một dạng của hợp đồng mua bán
tài sản. Điều 428, Bộ luật dân sự 2005 quy định: “ Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền Sở hữu tài sản đó cho bên mua và nhận
tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán” Có ý kiến cho rằng đối tượng của hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư dự án về bản chất không phải là căn hộ chung cư cụ thể mà chỉ là quyền
tài sản – quyền mua căn hộ chung cư sau khi đã xây xong và bàn giao. Theo điều 181 BLDS 2005: “
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự”. Trong trường
hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư và người mua gốc, bằng chứng chứng
minh quyền đối với căn hộ chung cư sau khi xây xong và bàn giao thuộc sở hữu của chủ đầu tư là : Văn
bản về việc cấp đất, giao đất cho thuê đất…để xây dựng nhà chung cư.
Công nhận quyền tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư và
người mua gốc, giữa người mua gốc và người mua lại sẽ tránh hiểu sai về bản chất của nó, hợp thức hóa

N01 – nhóm 1
7
Bài tập lớn học kỳ môn Luật Nhà ở
các hợp đồng này để có thể đưa ra các biện pháp bảo đảm đồng thời có thể tính đến việc thu thuế thu nhập
đối với người mua gốc khi bán lại quyền mua căn hộc chung cư. Tuy nhiên cách hiểu này có thể mâu
thuẫn với quy định của Luật nhà ở năm 2005, theo tinh thần của Điều 38 “ Nguồn vốn để phát triển nhà ở
thương mại” vẫn coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là hợp đồng mua bán nhà ở và tiền thanh
toán theo hợp đồng được coi là tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua. Nếu coi như vậy, pháp luật phải
có quy định cụ thể rằng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án khồn cần phải công chứng, chứng thực
hoặc phải quy định hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Trong
các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án không đề cập đến rủi ro có thể xảy ra khiến các nhà đầu tư
không thể thực hiện đúng nghĩa vụ cơ bản của mình đối với người mua gốc là giao nhà đúng hạn và đảm
bảo chất lượng. Các rủi ro có thể xảy ra là: Nhà chung cư xây chậm hơn nhiều so với tiến độ trong hợp
đồng, đã xây xong nhưng không được nghiệm thu về chất lượng, giá vật liệu lên cao. Tóm lại, hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư dự án là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản, là phương tiện pháp lý quan
trọng bảo đảm cho việc chuyển dịch quyền sở hữu căn hộ chung cư dự án từ người bán sang người mua
để thỏa mãn nhu cầu của xã hội về nhà ở.
2.2.b. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao – Nghĩa là căn hộ chung cư đã xây xong và có thể
dùng vào mục đích chính yếu của nó là để ở những vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao mang tính hiện thực hơn đối tượng của của hợp
đồng đã có thể được gọi là bất động sản, Điều 174 BLDS 2005 quy định khá rõ về vấn đề này. Rõ ràng
căn hộ chung cư đã giao nhà là bất động sản và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã giao nhà hoàn toàn
có thể được xếp vào dạng hợp đồng mua bán nhà ở nhưng do chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà, hợp đồng này không được công chứng, chứng thực và do đó có thể bị coi là vô hiệu. Trên thực
tế, đối với căn hộ chung cơ đã giao nhà, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư và
người mua gốc vẫn có hiệu lực, hợp đồng mua bán giữa người mua gốc và người mua lại vẫn phải ký kết
dưới dạng hợp đồng ủy quyền.
2.2.c. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
Đối với căn hộ chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, hợp đồng mua bán có thể áp
dụng các quy định đối với hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mưa bán căn hộ chung cư đã được cấp

giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là một dạng hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời cũng có những nét
đặc trưng riêng. Tìm hiểu hợp đồng mua bán nhà ở nên hiểu được những nét chung của hợp đồng mua bán
N01 – nhóm 1
8
Bài tập lớn học kỳ môn Luật Nhà ở
nhà chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đồng thời làm cơ sở để so sánh chỉ ra
những nét khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
II. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành
Đây chính là phần nội dung hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, vấn đề nội dung của một hợp đồng dân
sự nói chung, hợp đồng mua bán tài sản nói riêng và cụ thể ở đây là hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư.Để đảm bảo một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có hiệu lực, các vấn đề được thể hiện trong hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư phải bảo đảm đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định, cần xem xét và
phân tích các vấn đề một cách khoa học và toàn diện. Xét dưới gốc độ pháp lý, hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư có thể chia thành hai dạng chính: Hợp đong mua bán căn hộ chung cư dự án và hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án
Theo điều 91 Luật nhà ở: “ Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn
cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây: a) có giấy chứng nhận quyền
sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu”, rõ ràng hợp
đồng mua bán căn hộ chung cơ dự án không được xem nhue giao dịch nhà ở khác với hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và cần phải được nghiên cứu riêng.
Về chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án như
đã trình bày ở trên theo ký kết giữa chủ đầu tư và người mua gốc. Trong một số hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư dự án, chủ đầu tư đưa ra một số điều kiện đối với người mua gốc như phải có con đang theo học
đại học, phải là cán bộ công nhân viên đã được bình bầu, lựa chọn… điều kiện để ký hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư dự án xây cho cán bộ nhân viên.
Có câu hỏi đặt ra là liệu pháp nhân có thể ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cơ dự án với tư cách là
bên mua hay không? Trong trường hợp giao dịch mua bán căn hộ chung cư dự án giữa người mua gốc và
người mua lại, thường được lập dưới dạng hợp đồng ủy quyền có công chứng, theo đó người mua gốc ủy
quyền cho người mua lại thực hiện tiếp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án với chủ đầu tư, được

nhận căn hộ khi chủ đầu tư bàn giao, được bán đứt căn hộ thuộc quyền sở hữu của người mua gốc cho
người khác…
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án thường được ký giữa chủ đầu tư và người mua gốc là dạng hợp
đồng theo mẫu. Trong các hợp đồng theo mẫu, nhiều khi bên yếu thế về kinh tế hơn bị tước bỏ mọi cơ hội
thảo luận bàn bạc về các điều kiện của hợp đồng đã được bên mạnh hơn về kinh tế đưa ra. Không có khả
N01 – nhóm 1
9
Bài tập lớn học kỳ môn Luật Nhà ở
năng tác động đến nội dung hợp đồng, bên yếu thế chỉ còn cách gia nhập vào hợp đồng theo mẫu đã được
bên mạnh hơn thảo trước. Vì vậy, ở nhiều nước người ta họi các hợp đồng theo mẫu là dạng hợp đồng gia
nhập. Để khôi phục lại dự bình đẳng giữa các bên cả về mặt thực tiễn lẫn pháp lý. Theo Điều 407 Bộ luật
dân sự 2005 quy định: “ Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên
đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản
này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thảo thuận khác”. Một thực tế xảy ra đối với hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư dự án là bên chủ đầu tư thường vi phạm hợp đồng, không đảm bảo thời gian giao nhà
theo quy định nhưng bên mua thường không thể làm gì do không đưa ra điều khoản phạt vi phạm hợp
đồng khi ký kết. Để mua được một căn hộ chung cư, mỗi khách hàng phải đặt trước vài trăm triệu
đồng( khoảng 30% giá trị căn hộ) và thanh toán thành nhiều đợt tiếp theo cho đến khi dự án được hoàn
thành và đưa vào sử dụng. Nhưng do nhiều nguyên nhân đã có không ít dự án bị chậm tiến độ. Chẳng hạn
như dự án nhà CT2 – Cầu Diễn( huyện Từ Liêm), khu đô thị mới Mẽ trì Hạ, nhà chung cư 16 tầng tại 262
nguyễn Huy Tưởng... Theo điều 422 Bộ luật dân sự 2005: “ 1.Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên
trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm có nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. 2. Mức
phạt do các bên thỏa thuận. 3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm có nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền
phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm vừa bồi thường thiệt
hại; nếu không có thỏa thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.
Trong trường hợp các bên không thỏa thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp
tiền vi phạm”.
Vấn đề đặt ra ở đây là phải đưa ra được khung chế tài để quản lý và xử lý nếu chủ đầu tư vi phạm về chất
lượng và thời hạn hợp đồng. Nhiều hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án đã có đưa điều khoản về
chậm trễ trong thanh toán và bàn giao căn hộ, ví dụ: “ Bên A( bên chủ đầu tư) phải trả lãi suất tiền gửi

ngân hàng không kỳ hạn, trong thời gian chậm bàn giao nhà theo thời hạn đã thỏa thuận cho bên bên
B( bên mua) trên tổng số tiền bên B đã nộp cho bên A nếu lý do chậm trễ không thuộc nguyên nhân bất
khả kháng. Tuy nhiên, trên thực tế,điều khoản này không được thực hiện. Một vấn đề quan trọng đặt ra
đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là điều khoản bảo hành. Điều 74 Luật Nhà ở quy định:
“1. Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng. 2. Tổ chức, cá nhân thi công
xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm
bảo hành thiết bị do mình cung ứng. Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bán nhà ở có
trách nhiệm bảo hành trong thời hạn quy định tại khoản 4 Điều này. Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu tổ
N01 – nhóm 1
10