CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------

BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI

KHU DU LỊCH RESORT
DỰ ÁN VIỆT SAPA

Chủ đầu tư:
Địa điểm: Xã Phú Nhuận, Huyện Bảo Thắng, Tỉnh Lào Cai.

----- Tháng 02/2019 -----


CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------

BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI

KHU DU LỊCH RESORT
DỰ ÁN VIỆT SAPA
CHỦ ĐẦU TƯ
Tổng Giám Đốc

ĐƠN VỊ TƯ VẤN
Giám Đốc


MỤC LỤC

CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU ........................................................................................6
I. Giới thiệu về chủ đầu tư. ..................................................................................6
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án. ...........................................................................6
III. Sự cần thiết xây dựng dự án...........................................................................6
IV. Các căn cứ pháp lý. ........................................................................................8
V. Mục tiêu dự án. ...............................................................................................8
V.1. Mục tiêu chung.............................................................................................8
V.2. Mục tiêu cụ thể .............................................................................................9
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN......................10
I. Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án............................10
I.1. Điều kiện về địa lý, địa chất. .......................................................................10
I.2. Điều kiện kinh tế xã hội...............................................................................12
II. Quy mô sản xuất của dự án. ..........................................................................14
II.1. Đánh giá xu hướng thị trường ....................................................................14
II.2. Quy mô của dự án ......................................................................................18
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án. ............................................22
III.1. Địa điểm xây dựng. ...................................................................................22
III.2. Hình thức đầu tư. ......................................................................................22
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án. ...............22
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án. ................................................................22
IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án. ........23
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH,
PHƯƠNG ÁN PHÂN KHU ..............................................................................24
I. Phân tích qui mô công trình............................................................................24
II. Phân Khu chính. ............................................................................................26


Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa

II.1. Khu nhà nghỉ khách sạn .............................................................................26

II.2. Khu nhà hàng ăn uống các món dân tộc ....................................................26
II.3. Các phân khu khác .....................................................................................27
I. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng.
............................................................................................................................30
II. Các phương án xây dựng công trình. ............................................................30
III. Phương án tổ chức thực hiện. ......................................................................31
IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án. ..........32
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG
CHỐNG CHÁY NỔ ..........................................................................................33
I. Đánh giá tác động môi trường. .......................................................................33
I.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường. ..........................................33
I.3. Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án .......................................34
I.4. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng ..................................................34
II. Tác động của dự án tới môi trường. ..............................................................34
II.1. Nguồn gây ra ô nhiễm ................................................................................34
II.2. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường .............................................................36
II.3. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường. .........37
II.4.Kết luận: ......................................................................................................39
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU
QUẢ CỦA DỰ ÁN ............................................................................................40
I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án. .....................................................40
II. Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án. ...............................................49
II.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án. ........................................................49
II.2. Phương án vay. ...........................................................................................49
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư …

4


Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa


II.3. Các thông số tài chính của dự án................................................................50
KẾT LUẬN ........................................................................................................53
I. Kết luận. ..........................................................................................................53
II. Đề xuất và kiến nghị......................................................................................53
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ........54
1. Bảng tổng mức, cơ cấu nguồn vốn của dự án thực hiện dự án ......................54
2. Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án. ......................................................54
3. Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án. ................................54
4. Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm của dự án. ..................................................54
5. Bảng Mức trả nợ hàng năm theo dự án..........................................................54
6. Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án. ...............................54
7. Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự án.........................54
8. Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án. ..........................54
9. Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án......................54

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư …

5


Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa

CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. Giới thiệu về chủ đầu tư.
 Chủ đầu tư:
 Giấy phép ĐKKD số:
 Đại diện pháp luật:

Chức vụ: Tổng Giám đốc


 Địa chỉ trụ sở:
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án.
Tên dự án: Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa.
Địa điểm xây dựng: Xã Phú Nhuận, Huyện Bảo Thắng, Tỉnh Lào Cai.
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác dự án.
Tổng mức đầu tư
: 88.107.892.000 đồng (Tám mươi tám tỷ
một trăm linh bảy triệu tám trăm chín mươi hai nghìn đồng). Trong đó:
+ Vốn tự có (tự huy động) (30%) : 26.432.367.000 đồng.
+ Vốn vay tín dụng (70%)

: 61.675.524.000 đồng

III. Sự cần thiết xây dựng dự án.
Với mục tiêu đón trên 3,5 triệu lượt khách và trở thành trọng điểm du lịch của
tỉnh Lào Cai, những năm qua, thành phố Lào Cai đã tập trung thực hiện có hiệu quả
nhiều giải pháp phát triển du lịch mang tính bền vững. Hàng năm, UBND thành phố
đã chủ động chỉ đạo việc xây dựng kế hoạch, triển khai các văn bản, hướng dẫn, chỉ
đạo của các cấp liên quan đến công tác phát triển du lịch; Xây dựng các Phương án,
Quy chế quản lý các tuyến điểm du lịch; xây dựng Sơ đồ thông tin du lịch thành phố
để giới thiệu, quảng bá cho du khách thập phương. Công tác tổng hợp tình hình,
thông tin tuyên truyền đối ngoại cũng được tăng cường để hỗ trợ cho hoạt động du
lịch phát triển. Thành phố Lào Cai đã mở một số chuyên mục trên trang thông tin
điện tử của thành phố như Chuyên mục “Đối ngoại và hội nhập”, Chuyên mục “Du
lịch”... qua đó thường xuyên tuyên truyền, cập nhật thông tin tình hình đối ngoại và

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư …

6



Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa

hợp tác, quảng bá giới thiệu các điểm đến, giới thiệu về hình ảnh, con người Lào
Cai.
Bên cạnh đó, địa phương cũng có kế hoạch phối hợp với các đơn vị chức năng
kiểm tra các cơ sở văn hóa, cơ sở lưu trú du lịch, nhà hàng, khách sạn việc thực hiện
các quy định về kê khai giá, việc chấp hành pháp luật trong hoạt động kinh doanh
du lịch; Tăng cường công tác trùng tu tôn tạo các di tích; Chỉ đạo Ban quản lý di tích
xây dựng các nội quy hướng dẫn cho khách du lịch bằng 2 thứ tiếng Anh và tiếng
Việt, đồng thời phát huy tiềm năng, thế mạnh của địa phương để phát triển các loại
hình du lịch như du lịch tham quan cửa khẩu, du lịch tâm linh gắn với hoạt động lễ
hội, du lịch sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng cuối tuần, tiếp tục đẩy mạnh truyên truyền
Quy tắc ứng xử văn hóa văn minh xây dựng hình ảnh con người Lào Cai “Văn minh
lịch sự thân thiện kỷ cương” nhằm thu hút đầu tư và khách du lịch đến với thành
phố.
Đồng thời, hàng năm thành phố Lào Cai cũng đẩy mạnh các hoạt động chỉnh
trang, trang trí đô thị, xây dựng các tuyến phố chuyên doanh, đẩy mạnh các hoạt
động văn hóa, văn nghệ thể thao, tăng cường các hoạt động đối ngoại như Hội đàm,
Hội thảo, giao lưu trong nước và qua biên giới trên nhiều lĩnh vực kinh tế, chính trị,
văn hóa thể thao du lịch, lĩnh vực y tế, giáo dục, tuyên giáo, lĩnh vực tư pháp… thông
qua đó, tăng cường các quan hệ hợp tác đồng thời giới thiệu những tiềm năng, lợi
thế, kết nối, phát triển du lịch thành phố. Vì vậy, lượng du khách đến với thành phố
Lào Cai qua các năm đều tăng trưởng mạnh mẽ.
Thực tế cho thấy, việc đẩy mạnh phát triển du lịch là một chủ trương đúng đắn
của thành phố Lào Cai. Không chỉ giúp khai thác có hiệu quả các tiềm năng của địa
phương, đẩy mạnh phát triển du lịch đang tạo ra cho người lao động thành phố hàng
nghìn việc làm, giúp tăng thu nhập và nâng cao đời sống người dân.
Trên tinh thần đó, công ty chúng tôi đã phối hợp cùng công ty Cổ Phần Tư

Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh tiến hành nghiên cứu lập dự án “Dự án Khu du
lịch resort dự án việt sapa” tại Tỉnh Lào Cai nhằm góp phần phát triển ngành du
lịch tại đây cũng như góp phần phát triển kinh tế của địa phương.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư …

7


Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa

IV. Các căn cứ pháp lý.
IV.1. Căn cứ pháp lý lập dự án.
Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc hội nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Nghị quyết 26-NQ/TW ngày 05/8/2008 của Ban Chấp hành Trung ương khóa
X về nông nghiệp, nông dân, nông thôn;
Nghị định số 210/2013/NĐ-CP ngày 19/12/2013: Khuyến khích doanh nghiệp
đầu tư vào nông nghiệp nông thôn.
Quyết định số 68/2013/QĐ-TTg ngày 14/11/2013 về chính sách hỗ trợ giảm
tổn thất trong nông nghiệp.
Nghị định số 55/2015/NĐ-CP ngày 9/6/2015 về Chính sách tín dụng phục vụ
phát triển nông nghiệp, nông thôn.
Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng;
Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất
lượng và bảo trì công trình xây dựng;
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng;
Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 18/02/2017 của Bộ Xây dựng về việc công bố

định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng;
Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính phủ V/v Quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường.
V. Mục tiêu dự án.
V.1. Mục tiêu chung
- Khai thác tiềm năng, thế mạnh về du lịch địa phương trong mối tương quan với
vùng, cả nước trên trường quốc tế. Qua đó, xác định mô hình đặc trưng, có tính hấp
dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Lào Cai phát triển.
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư …

8


Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa

- Phát triển du lịch Lào Cai vừa truyền thống vừa hiện đại để phát huy các giá trị văn
hoá dân gian của các dân tộc góp phần đa dạng sản phẩm du lịch xung quanh hệ
thống tài nguyên du lịch rừng và sông suối.
V.2. Mục tiêu cụ thể
- Khu du lịch dự kiến thu hút hơn hàng ngàn khách du lịch mỗi năm khi dự án đi vào
hoạt động ổn định.
- Đóng góp cho ngân sách nhà nước thông qua thuế và giải quyết công ăn việc làm
cho người lao động, nâng cao thu nhập của người lao động đặc biệt ở vùng sâu vùng
xa của tỉnh.
- Góp phần giải quyết công ăn việc làm cho người dân địa phương.
- Góp phần vào sự phát triển kinh tế đất nước nói chung cũng như tỉnh Lào Cai nói
riêng.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư …


9


Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa

CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án.
I.1. Điều kiện về địa lý, địa chất.
1. Vị trí địa lý
Lào Cai là tỉnh vùng cao biên giới, nằm chính giữa vùng Đông Bắc và vùng Tây
Bắc của Việt Nam, cách Hà Nội 296 km theo đường sắt và 265 km theo đường
bộ. Phía đông giáp tỉnh Hà Giang; phía tây giáp tỉnh Sơn La và Lai Châu; phía nam
giáp tỉnh Yên Bái, phía bắc giáp tỉnh Vân Nam (Trung Quốc) với 203 km đường
biên giới. Cách ngày nay hơn vạn năm, con người đã có mặt tại địa bàn Lào Cai.
Diện tích tự nhiên: 6.383,88 km2 (chiếm 2,44% diện tích cả nước, là tỉnh có diện
tích lớn thứ 19/64 tỉnh, thành phố cả nước).

Bản đồ hành chính tỉnh Lào Cai. Nguồn: laocai.gov.vn

2. Điều kiện tự nhiên
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư …

10


Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa

Địa hình: Địa hình Lào Cai rất phức tạp, phân tầng độ cao lớn, mức độ chia cắt
mạnh. Hai dãy núi chính là dãy Hoàng Liên Sơn và dãy Con Voi cùng có hướng Tây
Bắc - Đông Nam nằm về phía đông và phía tây tạo ra các vùng đất thấp, trung bình

giữa hai dãy núi này và một vùng về phía tây dãy Hoàng Liên Sơn. Ngoài ra còn rất
nhiều núi nhỏ hơn phân bố đa dạng, chia cắt tạo ra những tiểu vùng khí hậu khác
nhau.
Do địa hình chia cắt nên phân đai cao thấp khá rõ ràng, trong đó độ cao từ 300m
- 1.000m chiếm phần lớn diện tích toàn tỉnh. Điểm cao nhất là đỉnh núi Phan Xi Păng
trên dãy Hoàng Liên Sơn có độ cao 3.143m so với mặt nước biển, Tả Giàng Phình:
3.090m.
Dải đất dọc theo sông Hồng và sông Chảy gồm thành phố Lào Cai - Cam Đường
- Bảo Thắng - Bảo Yên và phần phía đông huyện Văn Bàn thuộc các đai độ cao thấp
hơn (điểm thấp nhất là 80 m thuộc địa phận huyện Bảo Thắng), địa hình ít hiểm trở
hơn, có nhiều vùng đất đồi thoải, thung lũng, là địa bàn thuận lợi cho sản xuất nông
lâm nghiệp hoặc xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng.
Khí hậu: Lào Cai có khí hậu nhiệt đới gió mùa, song do nằm sâu trong lục địa bị
chia phối bởi yếu tố địa hình phức tạp nên diễn biến thời tiết có phần thay đổi, khác
biệt theo thời gian và không gian. Đột biến về nhiệt độ thường xuất hiện ở dạng nhiệt
độ chênh lệch trong ngày lên cao hoặc xuống thấp quá (vùng Sa Pa có nhiều ngày
nhiệt độ xuống dưới 00C và có băng hoặc tuyết rơi).
Khí hậu Lào Cai chia làm hai mùa: mùa mưa bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10,
mùa khô bắt đầu từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau. Nhiệt độ trung bình nằm ở vùng
cao từ 15độ C – 20 độ C (riêng Sa Pa từ 14 độ C – 16 độ C và không có tháng nào
lên quá 200C), lượng mưa trung bình từ 1.800mm - >2.000mm. Nhiệt độ trung bình
nằm ở vùng thấp từ 23 độ C – 29 độ C, lượng mưa trung bình từ 1.400mm 1.700mm.
Sương mù thường xuất hiện phổ biến trên toàn tỉnh, có nơi ở mức độ rất dày.
Trong các đợt rét đậm, ở những vùng núi cao và các thung lũng kín gió còn xuất
hiện sương muối, mỗi đợt kéo dài 2 - 3 ngày.
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư …

11



Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa

Khí hậu Lào Cai rất thích hợp với các loại cây ôn đới, vì vậy Lào Cai có lợi thế
phát triển các đặc sản xứ lạnh mà các vùng khác không có được như: hoa, quả, thảo
dược và cá nước lạnh.
Thổ nhưỡng: Đất có độ phì cao, màu mỡ, đa dạng bao gồm 10 nhóm, 30 loại đất,
phù hợp với nhiều loại cây trồng khác nhau.
I.2. Điều kiện kinh tế xã hội.
Về sản xuất nông, lâm nghiệp: Theo đánh giá của ngành Nông nghiệp, vụ xuất
vụ mùa năm 2018 tiếp tục được mùa, thị trường tiêu thụ nông sản ổn định, giá bán
một số sản phẩm tăng so với cùng kỳ năm trước (giá ngô, chè búp tươi, chuối, dứa,
lợn sống, gia cầm,…); vụ đông được triển khai thuận lợi, đa dạng về cơ cấu cây
trồng, nhiều mô hình mới.
- Lúa Mùa: Đã thu đạt 77,5% diện tích gieo trồng, đạt năng suất và sản
lượng. Cây trồng vụ Đông: Đã trồng 3.691 ha, đạt 36,9% KH vụ, bằng 115,6% so
CK (gồm: Ngô đông 1.255 ha, rau, đậu các loại 1.895 ha, dược liệu 72 ha, khoai tây
30 ha, hoa 2,5 ha).
- Chăn nuôi phát triển, giá lợn sống ổn định, giao động từ 50-55 nghìn đồng/kg
(CK năm trước 30-32 nghìn đồng/kg); công tác kiểm soát dịch bệnh được tăng
cường. Trong tháng, phát sinh 01 điểm dịch bệnh Lở mồm long móng tại 4 hộ dân
thôn Tòong Già, thị trấn Phong Hải, huyện Bảo Thắng làm 64/506 con lợn mắc bệnh.
Nguyên nhân do lợn không được tiêm phòng. Đến nay tình hình đã ổn định không
lây lan ra diện rộng.
- Cây chè: Diện tích đã trồng 226,3 ha, đạt 73% KH, bằng 122,3% so CK, giá
chè búp tươi từ 6.000-6.500 đ/kg, tăng khoảng 10%.
- Trồng và bảo vệ rừng: Diện tích trồng tháng 10: 921 ha, tăng 110 ha so tháng
9, tính chung 10 tháng trồng được 5.514 ha, đạt 91,9% so KH và bằng 93,6% so CK.
Về xây dựng nông thôn mới: Các địa phương đang tích cực xây dựng nông
thôn mới; đã có 1 xã được công nhận đạt tiêu chí nông thôn mới (xã Phong Niên,
huyện Bảo Thắng), dự kiến có thêm 7 xã hoàn thành NTM 2018, hiện các ngành

đang đánh giá, thẩm tra các tiêu chí. Phong trào làm đường giao thông nông thôn,
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư …

12


Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa

vệ sinh môi trường, đảm bảo an ninh trật tự, … được nhân dân hưởng ứng tích
cực. Tháng 10, toàn tỉnh làm được 98,33 km đường GTNT, 10 tháng 638,76 km, đạt
76,8% KH năm và tăng 116,8 km so với CK
Về tình hình thiệt hại do thiên tai: Trong tháng, trên địa bàn tỉnh bị ảnh hưởng
của thời tiết khí hậu chuyển từ thu sang đông. Cá biệt đêm 21 và ngày 22/10/2018
tại khu vực huyện Bảo Yên mưa lớn cục bộ kết hợp với lũ từ thượng nguồn đổ về
gây lũ lớn tại suối Nghĩa Đô, huyện Bảo Yên, đây là trận lũ lớn, bất thường gây thiệt
hại nặng về tài sản, hoa màu của nhân dân. Ước thiệt hại gần 15 tỷ đồng. Tính chung
trong 10 tháng đầu năm, thiên tai gây thiệt hại ước tính lên tới gần 700 tỷ đồng (tăng
khoảng 400 tỷ đồng so với CK)
Về sản xuất công nghiệp: Hoạt động sản xuất công nghiệp ổn định, duy trì tốc
độ tăng trưởng cao. Trong tháng nhà máy phân lân nung chảy công suất 200.000
tấn/năm đã hoàn thành đi vào hoạt động; Nhà máy DAP số 2 – Vinachem đã hoạt
động trở lại một số phân xưởng, sau sự cố vỡ đập chứa chất thải gyps. Thị trường
tiêu thụ ổn định, giá bán sản phẩm công nghiệp trọng điểm tăng so với CK năm trước
(phôi thép, đồng tấm, hoá chất,…). Giá trị sản xuất toàn ngành công nghiệp tháng
10 ước đạt 2.893 tỷ đồng, lũy kế đạt 26.232 tỷ đồng, đạt 95,3% KH và tăng 26,9%
so cùng kỳ .
Về thương mại, dịch vụ: Thị trường nội địa phát triển, hàng hóa phong phú, đa
dạng, giá cả ổn định. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tháng 10 ước
đạt 2.063 tỷ đồng, lũy kế 18.721,7 tỷ đồng, đạt 89,2% KH, tăng 13,5% so với cùng
kỳ.

Hoạt động xuất nhập khẩu: 10 tháng đầu năm 2018, hoạt động xuất nhập khẩu
qua cửa khẩu quốc tế sôi động, tăng trưởng cao; xuất khẩu các mặt hàng nông sản
tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước (riêng hoạt động xuất nhập khẩu, tái xuất hàng
hóa tại cửa khẩu phụ, lối mở có xu hướng giảm). Giá trị hàng hóa XNK qua các cửa
khẩu trên địa bàn tháng 10 ước đạt 283,4 triệu USD, tăng 22,9% so với tháng 9, lũy
kế 2,3 tỷ USD, đạt 80,8%KH, tăng 24,4% so với cùng kỳ (Trong đó, giá trị hàng hóa
xuất nhập khẩu qua cửa khẩu quốc tế tháng 10 chiếm 91,07%; 10 tháng chiếm
89,5%, mặt hàng xuất khẩu chủ yếu là phốt pho vàng, giày dép, thanh long, hạt tiêu,
dưa hấu, sắn, mặt hàng nhập khẩu chủ yếu là phân bón, than cốc).
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư …

13


Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa

Về hoạt động du lịch: Tổng lượt khách du lịch tháng 10 ước đạt 242 nghìn lượt
khách, lũy kế 10 tháng 3,8 triệu lượt khách, đạt 94,9%KH, tăng 20,9% so với. Tổng
doanh thu du lịch tháng 10 ước đạt 896, 2tỷ đồng, lũy kế 11.699 tỷ đồng, đạt
97,5%KH, tăng 39,2% so với cùng kỳ
Thu ngân sách nhà nước trên địa bàn tháng 10/2018 ước đạt 872,1 tỷ đồng, lũy
kế 6.332 tỷ đồng, bằng 112,2% dự toán Trung ương giao, bằng 81,2% dự
toán HĐND tỉnh nghị quyết, tăng 21,2% so CK. Trong đó: Thu nội địa 4.419,9 tỷ
đồng, bằng 102,2% DTTW, bằng 78,9% dự toán và tăng 27,7% so CK (Riêng thu
tiền sử dụng đất mới đạt 629 tỷ đồng, đạt 62,9% dự toán; thu tiền thuê đất 84,5 tỷ
đồng, đạt 40,2% DT); Thu từ hoạt động xuất nhập khẩu 1.583,1 tỷ đồng, đạt 120%
DTTW, bằng 88% dự toán và tăng 16,8% so CK. Tổng thu ngân sách địa phương
lũy kế 12.354 tỷ đồng, bằng 128,8% DTTW, bằng 87,2% dự toán và tăng 23,9% so
CK. Tổng chi ngân sách địa phương lũy kế 10.815,6 tỷ đồng, 117,9% DTTW, bằng
77,3% dự toán và tăng 12,1% so CK.

II. Quy mô sản xuất của dự án.
II.1. Đánh giá xu hướng thị trường
+ Tuy kinh tế khó khăn, đi du lịch vẫn còn là một thói quen của đông đảo người
dân các quốc gia. Đóng góp 6% cho tổng GDP toàn thế giới, ngành du lịch năm 2017
có số lượt khách quốc tế là hơn 1 tỷ lượt khách và dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng với
tốc độ 3,3% để đạt mức 1,8 tỷ lượt khách năm 2030. Trong đó, đáng lưu ý là các thị
trường mới nổi sẽ đạt mức tăng trưởng gấp đôi so với trước và chiếm hơn một nửa
lượng khách du lịch - ước tính với con số khách đến riêng các thị trường này đạt 1
tỷ lượt vào năm 2030.
+ Nhu cầu về sản phẩm du lịch sẽ có sự thay đổi, khách du lịch đang trong xu
hướng thay đổi hành vi từ kiểu “viếng thăm, ngắm cảnh” thông thường tới các điểm
đến mà muốn tìm hiểu sâu hơn về các giá trị và cuộc sống của bản địa nhằm phát
triển bản thân cá nhân của chính mình Các hình thức này đang được gọi chung là du
lịch vì sức khỏe (tinh thần và tâm trí - Wellness Tourism).
+ Công nghệ phục vụ du lịch cũng có sự thay đổi- do đặc tính di chuyển cao,
các dịch vụ xúc tiến, bán sản phẩm du lịch cũng sẽ đòi hỏi sự thay đổi theo yêu cầu
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư …

14


Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa

của sản phẩm với mức độ phản hồi ngay lập tức để tạo sự hài lòng và thoải mái cho
khách. Một con số thống kê nhanh sơ bộ cho biết giao dịch bán hàng qua mạng trên
toàn thế giới năm 2012 đạt 524 tỷ USD, tăng trưởng với tốc độ 8,4% và còn được
dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng cao hơn nữa- 9,5-10% trong giai đoạn 5 năm tới đây.
Đi sâu vào các đặc thù của xu hướng du lịch, có thể lưu ý thêm một số điểm
như sau của thị trường khách quốc tế:
Thứ nhất: Cơ cấu nguồn khách sẽ ngày càng đa dạng:

+ Về khả năng chi tiêu: du lịch đang ngày càng phổ biến, không chỉ những
người giàu có từ các nước phát triển mới đi du lịch mà tất cả các tầng lớp khác, từ
nhiều quốc gia khác nhau cũng tham gia ngày càng đông đảo;
+ Về độ tuổi: người già, người mới nghỉ hưu đi du lịch ngày càng nhiều nên
cần có những chương trình đặc biệt phục vụ nhu cầu về nghỉ dưỡng cho đối tượng
khách này.
+ Về nhân thân: số người độc thân đi du lịch ngày càng tăng.
+ Về giới tính: Những thay đổi về vai trò và trách nhiệm trong gia đình khiến
khách là phụ nữ ngày càng tăng, yêu cầu các cơ sở có những cải tiến, bổ sung các
trang thiết bị, vật dụng và các dịch vụ, lịch trình phù hợp với nhu cầu của nữ thương
nhân.
+ Về loại hình: ngày càng nhiều những nhóm gia đình đăng ký đi du lịch với
sự tham gia của đầy đủ các thành viên của cả ba thế hệ trong gia đình, đặc biệt các
dịp lễ, cuối tuần và kỳ nghỉ hè của trẻ em.
Thứ hai: Xu hướng chọn các dịch vụ, hàng hoá bền vững, có nhãn sinh thái,
thân thiện với môi trường.
Đây là xu hướng của khách du lịch quốc tế đến Việt Nam, nhất là khách đến từ
các nước châu Âu, Bắc Mỹ, Nhật, Thái Lan. Họ có ý thức và nhu cầu cao về an toàn
và sức khoẻ, ngày càng nhiều người muốn quay về với thiên nhiên. Vì vậy, cần triển
khai thực hiện và tập trung tuyên truyền cho các những chương trình, dịch vụ thân
thiện với môi trường.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư …

15


Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa

Thứ ba: ngày càng nhiều người sử dụng thời gian nhàn rỗi và thu nhập để nghỉ

ngơi và hưởng thụ các dịch vụ có lợi cho sức khoẻ và sắc đẹp.
Đáp ứng xu hướng này, cần tạo những khu vực không hút thuốc lá, không bán
và phục vụ rượu mạnh, bổ sung các thực đơn tăng cường rau, củ, quả chứng minh
được nguồn gốc, các món ăn ít béo, đường, calo hoặc ít carbohydrate, các đồ uống
ít calo và ít cafein, tăng cường tổ chức câu lạc bộ sức khoẻ với những dụng cụ, thiết
bị thể thao, phòng tập yoga, sân tennis, bể bơi, bể sục, phòng tắm nước khoáng,
ngâm thuốc bắc, nơi phơi nắng hoặc các phòng matxa... ; các dịch vụ du lịch kết hợp
chữa bệnh thời đại như các bệnh gut, tiểu đường, tim mạch ..v.v.
Thứ tư: Xu hướng ngày càng tăng nhu cầu khách lựa chọn chương trình du lịch
có sự kết hợp giữa các loại hình du lịch.
Ví dụ: nghỉ biển kết hợp với hội nghị, du lịch khen thưởng kết hợp thăm dò thị
trường, du lịch nghỉ dưỡng ngắn ngày kết hợp với casino..v.v. đòi hỏi các cơ sở đa
dạng hoá các sản phẩm như tạo chương trình nghỉ ngơi tham quan di tích lịch sử kết
hợp thăm trang trại trồng rau, chè và cây ăn quả, tổ chức các hoạt động giải trí trên
biển.
Thứ năm: xu hướng chọn tour du lịch tự thiết kế, đặt chỗ qua mạng; tự lựa chọn
dịch vụ, không đi theo tour trọn gói.
Du lịch mang tính cá nhân nhiều nhất là dịch vụ ăn uống. Vì vậy các doanh
nghiệp lữ hành, vận chuyển, khách sạn thường kết hợp tổ chức các chương trình chỉ
cung ứng một phần dịch vụ du lịch như Hãng Hàng không quốc gia Việt Nam
(Vietnam Airlines) đã tổ chức khá thành công gói sản phẩm Free and Easy chỉ gồm
vé máy bay, dịch vụ đón tiễn sân bay và 3 đêm khách sạn. Nếu có nhu cầu, khách có
thể tiếp tục mua tour lẻ và các dịch vụ khác tại điểm đến. Như vậy, để hỗ trợ thúc
đẩy xu hướng này, cần hỗ trợ nâng cao năng lực tiếp cận thị trường của các doanh
nghiệp, cơ quan xúc tiến du lịch bằng các công cụ cập nhật theo đời sống hiện đại
như các mạng mobile, mạng xã hội như Facebook, Twitter…
Thứ sáu: Xu hướng đi nghỉ rời xa những nơi đô thị ồn ào, đến những nơi yên
tỉnh, biệt lập. Đây là một xu hướng khiến các điểm du lịch ở các vùng xa trung tâm
đô thị ngày càng đông khách. Như vậy, xuất khẩu của dịch vụ du lịch có tiềm năng
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư …


16


Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa

lớn cho những vùng sâu vùng xa và đặc biệt khả năng cùng hỗ trợ xúc tiến thương
mại. Trong thời gian tới cần chú trọng hơn tới xu thế du lịch vì sức khỏe, vì xu hướng
này hiện chưa được nhìn nhận một cách thích đáng trong các chiến lược phát triển
du lịch của tỉnh, vùng và cả nước. Theo đó cần đẩy mạnh liên kết vùng theo chuỗi
cung ứng, hình thành các mô hình giúp phát triển sản phẩm du lịch mới: du lịch văn
hóa, du lịch chăm sóc sức khỏe cá nhân, du lịch MICE, du lịch tàu biển, định vị du
lịch cho từng khu vực.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư …

17


Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa

II.2. Quy mô của dự án

STT

I
1
2
3
4

5
-

Nội dung

Số lượng

Xây dựng
Khu nhà hàng
Xây dựng
Cây xanh, cảnh quan,
giao thông
Quảng trường
Nhà quản lý nhà nghỉ
Xây dựng
Cây xanh, cảnh quan,
giao thông
Khu vui chơi trẻ em
Xây dựng
Cây xanh, cảnh quan,
giao thông
Khu nhà nghỉ 100 nhà
Xây dựng
Cây xanh, cảnh quan,
giao thông

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư …

Diện tích
(m2)


Diện tích
(m2)

Mật
độ
xây
dựng
(%)

Số tầng

2.000

10,00

2

Diện tích
sàn (m2)

1.010.000
20.000
18.000

4.000
18.000

20.000
5.000


20.000
1.500

30,00

2

3.500

3.000
3.500

30.000
3.512

11,71

1

26.488

3.512
26.488

200.000
55.000
145.000
18


27,50

1

55.000
145.000


Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa

STT

6
7
8
9
10
-

Nội dung

Số lượng

Spa tắm bùn
Xây dựng
Cây xanh, cảnh quan,
giao thông
Khu tắm nước lá đỏ
Xây dựng
Cây xanh, cảnh quan,

giao thông
Hồ bơi người lớn
Xây dựng
Cây xanh, cảnh quan,
giao thông
Hồ bơi trẻ em
Xây dựng
Cây xanh, cảnh quan,
giao thông
Khu nhà tập gym
Xây dựng
Cây xanh, cảnh quan,
giao thông

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư …

Diện tích
(m2)

Diện tích
(m2)

Mật
độ
xây
dựng
(%)

Số tầng


1.000

10,00

1

Diện tích
sàn (m2)

10.000
1.000

9.000

9.000

3.000

3.000

10.000
30,00

1

7.000

7.000

500


500

10.000
5,00

1

9.500

9.500

5.000
436

8,72

1

4.564

4.564

436

436

10.000
9.564
19


436

4,36

1

9.564


Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa

STT

Nội dung

11
-

Khu nhà sàn 9 căn
Xây dựng
Cây xanh, cảnh quan,
giao thông
Khu vườn thú (dê, cừu)
Xây dựng
Cây xanh, cảnh quan,
giao thông
Khu vườn trái cây
Xây dựng
Khu trồng cây

Khu nuôi cá tự nhiên
Mặt nước
Đất giao thông nội bộ
Hệ thống tổng thể
Hệ thống cấp nước
tổng thể
Hệ thống cấp điện tổng
thể

12
13
14
15
16
1
2

Số lượng

Diện tích
(m2)

Diện tích
(m2)

Mật
độ
xây
dựng
(%)


Số tầng

10.000
960

9,60

1

9.040

1.000

1.000

10,00

1

9.000

9.000

500.000
500
499.500
140.000
10.000


1
1

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư …

20

960

9.040
10.000

20.000
140.000
10.000

Diện tích
sàn (m2)

0,10

1

500
499.500
20.000
140.000
10.000



Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa

STT

3
4

Nội dung
Hệ thống thoát nước
tổng thể
Hệ thống xử lý chất
thải

Số lượng

Diện tích
(m2)

Diện tích
(m2)

1
1

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư …

21

Mật
độ

xây
dựng
(%)

Số tầng

Diện tích
sàn (m2)


Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa

III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.
III.1. Địa điểm xây dựng.
Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa được xây dựng tại Xã Phú Nhuận, Huyện
Bảo Thắng, Tỉnh Lào Cai.
III.2. Hình thức đầu tư.
Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa được đầu tư theo hình thức xây dựng mới.
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án.
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án.
Nội dung

TT
1

Khu nhà hàng

2
3
4

5
6
7
8
9
10
11
12

Diện tích (m2)

Tỷ lệ (%)

20.000

1,98

Quảng trường
Nhà quản lý nhà nghỉ
Khu vui chơi trẻ em
Khu nhà nghỉ 100 nhà
Spa tắm bùn
Khu tắm nước lá đỏ
Hồ bơi người lớn
Hồ bơi trẻ em
Khu nhà tập gym
Khu nhà sàn 9 căn
Khu vườn thú (dê, cừu)

20.000

5.000
30.000
200.000
10.000
10.000
10.000
5.000
10.000
10.000
10.000

1,98
0,50
2,97
19,80
0,99
0,99
0,99
0,50
0,99
0,99
0,99

13

Khu vườn trái cây

500.000

49,50


14

Khu nuôi cá tự nhiên

20.000

1,98

15

Mặt nước

140.000

13,86

16

Đất giao thông nội bộ

10.000

0,99

1.010.000

100

Tổng cộng


Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư …

22


Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa

IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án.
Các vật tư đầu vào như: nguyên vật liệu và xây dựng đều có bán tại địa phương
và trong nước nên nguyên vật liệu các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực
hiện dự án là tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động của dự án sau này, dự kiến
sử dụng nguồn lao động tại địa phương. Nên cơ bản thuận lợi cho quá trình thực hiện
dự án.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư …

23


Dự án Khu du lịch sinh thái dã ngoại kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH, PHƯƠNG ÁN PHÂN KHU
I. Phân tích qui mô công trình.
Bảng tổng hợp quy mô công trình của dự án
Nội dung

STT


Số tầng

Diện tích
sàn (m2)

I

Xây dựng

1

Khu nhà hàng

-

Xây dựng

-

Cây xanh, cảnh quan, giao thông

18.000

2

Quảng trường

20.000


3

Nhà quản lý nhà nghỉ

-

Xây dựng

-

Cây xanh, cảnh quan, giao thông

4

Khu vui chơi trẻ em

-

Xây dựng

-

Cây xanh, cảnh quan, giao thông

5

Khu nhà nghỉ 100 nhà

-


Xây dựng

-

Cây xanh, cảnh quan, giao thông

6

Spa tắm bùn

-

Xây dựng

-

Cây xanh, cảnh quan, giao thông

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt

2

2

4.000

3.000
3.500

1


3.512
26.488

1

55.000
145.000

1

1.000
9.000

24


Dự án Khu du lịch sinh thái dã ngoại kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

Nội dung

STT
7

Khu tắm nước lá đỏ

-

Xây dựng


-

Cây xanh, cảnh quan, giao thông

8

Hồ bơi người lớn

-

Xây dựng

-

Cây xanh, cảnh quan, giao thông

9

Hồ bơi trẻ em

-

Xây dựng

-

Cây xanh, cảnh quan, giao thông

10


Xây dựng

-

Cây xanh, cảnh quan, giao thông

Xây dựng

-

Cây xanh, cảnh quan, giao thông

12

Xây dựng

-

Cây xanh, cảnh quan, giao thông

Xây dựng

-

Khu trồng cây

14

1


Khu nuôi cá tự nhiên

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt

500
9.500

1

436
4.564
-

1

436
9.564
-

1

960
9.040
-

1

1.000
9.000


Khu vườn trái cây

-

3.000
7.000

Khu vườn thú (dê, cừu)

-

13

1

Khu nhà sàn 9 căn

-

Diện tích
sàn (m2)
-

Khu nhà tập gym

-

11

Số tầng


1

500
499.500
20.000
25