LỜI CẢM ƠN
Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những sự hỗ trợ,
giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác. Trong suốt thời gian
từ khi bắt đầu học tập ở giảng đường đại học đến nay, em đã nhận được rất nhiều sự
quan tâm, giúp đỡ của quý Thầy Cô, gia đình và bạn bè.
Sau thời gian học tập nghiên cứu tại trường, được sự phân công của Khoa Quản
Lý Đất Đai – Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội. Em thực hiện đề tài:
“Đánh giá thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh” tại chi
nhánh VPĐKĐĐ thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
Để hoàn thành đồ án tốt nghiệp này ngoài sự nỗ lực của bản thân, em đã được sự
giúp đỡ tận tình của các thầy các cô trong khoa, đặc biệt là cô giáo- TS. Nguyễn Thị
Hải Yến và các cô, các chú, các anh chị chi nhánh VPĐKĐĐ thị xã Từ Sơn. Với tấm
lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo, cùng toàn thể các cô,
các chú, các anh chị chi nhánh VPĐKĐĐ thị xã Từ Sơn.
Em kính chúc các thầy cô giáo, các cô, các chú, anh chị luôn mạnh khoẻ hạnh phúc.
Do điều kiện về nhận thức cũng như trình độ chuyên môn còn hạn chế nên trong
bản Báo cáo tốt nghiệp của em không tránh khỏi các thiếu sót, kính mong được sự chỉ
bảo, đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo để Đồ án tốt nghiệp của em hoàn thiện hơn.
Em kính chúc các thầy cô giáo, các cô, các chú, anh chị luôn mạnh khoẻ hạnh phúc.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

SINH VIÊN

Lê Văn Thông

1

năm 2017


MỤC LỤC

2


DANH MỤC BẢNG

3


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

4

Chữ viết tắt
BTC
BTNMT
CHXNCNVN
CP
HĐND
NĐ
NQ
QĐ

Ý nghĩa của chữ viết tắt
Bộ Tài chính
Bộ Tài nguyên và Môi trường

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Chính phủ
Hội đồng nhân dân
Nghị định
Nghị quyết
Quyết định

QSH
TT
UBND
UBTVQH
`GCN

Quyền sở hữu
Thông tư
Ủy ban nhân dân
Ủy ban Thường vụ Quốc hội
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

VPĐKĐĐ

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Văn phòng đăng ký đất đai


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc
gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không có gì thay thế được đối với sản xuất nông nghiệp
– lâm nghiệp, nó đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội, là tặng

vật vô giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho loài người, thông qua trí tuệ và lao động của
mình, con người tác động vào đất đai và làm ra những sản phẩm nuôi sống mình và
thông qua đất phục vụ những lợi ích khác trong cuộc sống vật chất và tinh thần của
con người.
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (CHXHCNVN) năm 1992
đã nêu: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Hiến pháp
năm 2013 tiếp tục khẳng định điều này: “đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng
sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do
Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Công tác đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một
trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đât đai. Đăng ký biến động đất đai thực chất là
thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp
giấy chứng nhận cho chủ sử dụng đất hợp pháp, nhằm thiết lập mối quan hệ giữa Nhà
nước và chủ sử dụng là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chắc toàn bộ đất đai theo pháp
luật. Từ đó chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng được bảo vệ và phát huy, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm, hiệu quả.
Từ Sơn là một thị xã cửa ngõ phía Nam của tỉnh Bắc Ninh, cửa ngõ phía Bắc của
thành phố Hà Nội được thủ tướng chính phủ ký quyết định thành lập ngày 24/9/2008
trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của huyện Từ Sơn cũ. Phía Bắc tiếp
giáp với các huyện Yên Phong (Bắc Ninh), phía Đông Bắc và phía Đông tiếp giáp với
huyện Tiên Du (Bắc Ninh), phía Nam và Tây Nam tiếp giáp với huyện Gia Lâm (Hà
Nội), phía Tây giáp với huyện Đông Anh (Hà Nội).
Từ Sơn là một đô thị công nghiệp với nhiều khu công nghiệp, nhiều làng nghề
truyền thống nổi tiếng như Đa Hội, Đồng Kỵ, Phù Khê, Mai Động,...và có nhiều
5


trường cao đẳng, đại học: Đại học Thể dục thể thao Bắc Ninh, trường Cao đẳng thủy

sản,...Trên địa bàn thị xã Từ Sơn đã và đang hình thành một số khu đô thị mới như khu
đô thị Nam Từ Sơn, khu đô thị Đồng Nguyên, khu đô thị Đền Đô,...
Từ Sơn đang ra sức phấn đấu trở thành một trong hai trung tâm đô thị Công
nghiệp – Văn hóa – Giáo dục – Y tế của tỉnh Bắc Ninh cũng như trở thành một đô thị
vệ tinh quan trọng của Thủ đô Hà Nội, cho nên việc sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên
đất là vấn đề quan trọng, được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, quỹ đất của địa
phương có giới hạn, diện tích đất nông nghiệp đang bị thu hẹp tác động vào chuyển
dịch cơ cấu kinh tế, gây áp lực nên bộ máy quản lý Nhà nước và đặc biệt là cơ quan
quản lý đất đai ở địa phương.
Qua nhiều thời kì khác nhau quan hệ đất đai vốn phức tạp ngày càng trở nên
phức tạp hơn. Mặt khác, do sự gia tăng dân số và sự phát triển không ngừng của nền
kinh tế đã gây sức ép lớn lên quỹ đất hiện có. Các hiện tượng tranh chấp đất đai xảy ra
ngày càng nhiều, vấn đề giá đất, cho thuê đất, lấn chiếm đất đai, sử dụng đất đai sai
mục đích, giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền diễn ra ngày càng nhiều, việc
sử dụng đất đai lãng phí, thiếu tính khoa học và đồng bộ xảy ra ở hầu hết các địa
phương.
Xuất phát từ thực tế trên cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của
vấn đề, đồng thời được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai, cùng sự hướng dẫn
của cô giáo TS. Nguyễn Thị Hải Yến trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà
Nội, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng đăng ký biến động
đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh”.
2. Mục đích, yêu cầu
2.1. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Tìm hiểu những quy định pháp luật về công tác đăng ký biến động đất đai, nhà
ở và tài sản khác găn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã Từ Sơn,
tỉnh Bắc Ninh
- Đánh giá kết quả thực trạng đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình cá nhân, từ đó đề xuất giải


6


pháp giải nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thị xã Từ
Sơn, Tỉnh Bắc Ninh.
2.2. Yêu cầu nghiên cứu
- Các số liệu, tài liệu điều tra phải trung thực, chính xác, đảm bảo độ tin cậy và
phản ánh đúng thực tiễn trên địa bàn nghiên cứu.
- Các giải pháp đề xuất phải phù hợp với tình hình của địa phương.
- Tiếp thu được toàn bộ công việc, trình tự thủ tục đăng ký biến động đất đai và
tiếp cận với thực tế công việc để học hỏi và rèn luyện.
2.3. Cấu trúc báo cáo
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, chuyên đề gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Kết quả nghiên cứu

7


CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.1. Khái niệm về đất đai; đăng ký đất đai; cấp giấy chứng nhận và quyền sử
dụng đất.
a. Khái niệm đất đai và quyền sử dụng đất
- Đất đai là một phạm vi không gian, như một vật mang những giá trị theo ý niệm
của con người. Theo cách định nghĩa này, đất đai thường gắn với một giá trị kinh tế
được thể hiện bằng giá tiền trên một đơn vị diện tích đất đai khi có sự chuyển quyền sở
hữu. Cũng có những quan điểm tổng hợp hơn cho rằng đất đai là những tài nguyên

sinh thái và tài nguyên kinh tế, xã hội của một tổng thể vật chất.
Một khoanh đất là một diện tích cụ thể của bề mặt đất, xét về mặt địa lý có những
đặc tính tương đối ổn định hoặc những tính chất biến đổi theo chu kỳ có thể dự đoán
được sinh quyển theo chiều thẳng đứng về phía trên và phía dưới của phần mặt đất
này, bao gồm các đặc tính của phần không khí, thổ nhưỡng, địa chất, thủy văn, động
thực vật sống trên đó và tất cả những kết quả hoạt động trong quá khứ và hiện tại của
con người, ở chừng mực mà những đặc tính đó ảnh hưởng rõ tới khả năng sử dụng
khoanh đất này trước mắt và trong tương lai.
Theo quan điểm đó, đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao
gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đất như khí
hậu, thổ nhưỡng, dạng địa hình, địa mạo, nước mặt (hồ, song, suối, đầm lầy…), các
lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm, tập đoàn động thực vật, trạng thái định
cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để
lại (san nền, xây dựng hồ chứa nước, hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa…)
[13]
-

Theo Luật đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân

và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người
dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng công nhận quyền sử dụng
đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ
chung của người sử dụng đất.
8


Song song đó, luật cũng đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính
trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử
dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định.

Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với
nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước.
b. Khái niệm đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp
giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý
giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai
theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai có hai loại là: đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký
biến động về quyền sử dụng đất.
– Đăng ký đất đai lần đầu: đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký
quyền sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký,
chưa được cấp một loại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước giao
đất, cho thuê đất để sử dụng
– Đăng ký biến động: đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền
với đất thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng
nhận mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận.
c. Khái niệm cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”[13]
Giấy chứng nhận (GCN) do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất, để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các
9



quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. GCN có vai trò rất quan trọng, nó là các
căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát
giao dịch dân sự về đất đai, các thấm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất
đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai,
xử lý vi phạm về đất đai.
1.1.2. Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai
a. Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý nhằm
đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước
chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người sử dụng đất
được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định
của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ
sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của nhà nước và lợi ích chung của
toàn xã hội trong sử dụng đất.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước về quản lý đất đai
và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính và giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt
chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm
phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp
luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu
quả,...
b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong
phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn
bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất.


10


Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành địa
chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có:
- Đối với đất đai nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần biết gồm:
tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích
sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong
quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm : vị trí, hình
thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất).
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây là đơn
vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý
của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký đất đai,
thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ
các nội dung : đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê
đất,... Phân hạng và định giá đất, nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai
trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi
biến động đất đai theo đúng pháp luật.
c. Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa
đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội
dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như :
- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất. Các
văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực
hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất;

- Công tác điều tra, đo đạc : kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học cho việc
xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực tế sử dụng
đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký;
- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất : kết quả quy hoạch và lập kế
hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm bảo việc
11


sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu quả cao. Vì vậy thông qua việc giao
đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp tới đăng ký đất đai để
đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đơn giản, ổn định (ít
biến động) và tiết kiệm. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng
đến đăng ký đất đai, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ không giải quyết triệt để các
trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không
hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu;
- Công tác giao đất, cho thuê đất : chính phủ hoặc ubnd các cấp có thẩm quyền
ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây là bước tạo tập cơ sở pháp lý ban đầu để
người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ quan chức
năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ sau khi người được giao đất, thuê đất đã
đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới chính thức có sự ràng
buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất và nhà nước. Vì vậy, quyết định giao
đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp
của người sử dụng đất khi đăng ký;
- Công tác phân hạng và định giá đất : kết quả phân hạng và định giá đất là cơ sở
cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng
ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời là cơ sở để xác định trách nhiệm
của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng;
- Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai : trong quá trình thực hiện đăng
ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai trò quan
trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong những trường hợp có nguồn

gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan hệ sử dụng
đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của nhà nước.
Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng
được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành
đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử
dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp
đất đai,...

12


Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn
là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ
quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông tin đầy đủ,
chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều
chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất. Hồ sơ địa chính
còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất
đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công
tác phận hạng và định giá đất, công tác thống kê đất đai. Thông qua đăng ký đất đai,
chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử
dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được
pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng đất.[7]
1.1.3. Các hình thức biến động đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Sự thay đổi bất kỳ thông tin nào so với thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đã cấp và thông tin trên hồ sơ địa chính đã được lập lúc ban đầu (những
thông tin: tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý) thì đều phải có sự xác nhận của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền. Chúng ta có thể phân ra các hình thức biến động sau:
- Biến động về quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, hợp thức hóa,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thay đổi do tách, hợp thửa đất.

- Biến động do thay đổi mục đích sử dụng đất.
- Biến động do quy hoạch.
- Biến động do thiên tai (sạt lở, đất bồi).
- Biến động do thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất.
- Biến động do sai sót, nhầm lẫn về nội dung thông tin ghi trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; do cấp đổi hoặc thu hồi giấy chứng nhận; do thay đổi số thứ tự tờ
bản đồ …
- Biến động do nhận QSDĐ theo quyết định công nhận kết quả hòa giải thành đối
với tranh chấp đất đai của Ủy Ban Nhân Dân cấp có thẩm quyền.
- Biến động do nhận QSDĐ theo bản án, theo Quyết định của Tòa Án Nhân Dân
hoặc Quyết định của cơ quan thi hành án.
- Biến động do nhận QSDĐ theo văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật hoặc văn bản pháp lý khác phù hợp với pháp luật.
13


- Biến động do người sử dụng đất đổi tên theo Quyết định của cơ quan có thẩm
quyền hoặc văn bản khác phù hợp với pháp luật.
- Biến động do nhận QSDĐ do chia tách, sát nhập tổ chức theo Quyết định của
cơ quan, tổ chức.
- Biến động ranh giữa các thửa đất giáp cận.
1.2. Cơ sở pháp lý về đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
1.2.1. Các văn bản pháp lý
1.2.1.1. Các văn bản do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành
- Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông
qua ngày 29 tháng 11 năm 2013,quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách
nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về
đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định số 44/2014/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá
đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về tiền
sử dụng đất.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.
1.2.1.2. Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ương ban hành
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (có hiệu lực từ 05/7/2014).
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về hồ sơ địa chính (có hiệu lực từ 05/7/2014).
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về bản đồ địa chính
14


- Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị
định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định
chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành
ngày 2/6/2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
thu hồi đất.
1.2.2 Những quy định chung về đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất.
Quy định về thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với
đất do thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận.
Thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất do thay
đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (đổi tên hoặc giấy tờ pháp nhân,
giấy tờ nhân than, địa chỉ); giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi do xác
định lại diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở; thay đổi về hạn
chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với
so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
1.2.2.1 Điều kiện thực hiện:
Căn cứ Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp sau:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên.
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
15


- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao
đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu
tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013.
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung

của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công
nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai,
quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù
hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.[7]
1.2.2.2 Hồ sơ đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hồ sơ đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Khoản 6 Điều 9 Thông tư
24/2014/TT-BTNMT gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:
+ Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;
+ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia
đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;

16


+ Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ
khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi

thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;
+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi
thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã
ghi trên Giấy chứng nhận;
+ Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;
+ Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối
với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;
+ Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận
đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất
được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;
+ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối
với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì
phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan,
được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;
+ Bản sao một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông
tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận.
1.2.2.3 Trình tự thực hiện đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
Được quy định tại Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đăng ký biến động đất
đai, tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo trình tự sau:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đến văn phòng
đăng ký đất đai.
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp
quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

17



- Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất,
tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản
đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;
- Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao,
kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép
xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi
phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật
về xây dựng;
- Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ
tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của
pháp luật;
Bước 3:
- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định
của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại
hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê
đất;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao
Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với
trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã; trả Giấy chứng nhận đã xác nhận cho người nộp hồ
sơ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp
với đăng ký biến động về các nội dung theo quy định tại Điều này thì thực hiện thêm
thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.[4]
1.2.2.4 Thẩm quyền giải quyết
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với
nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, công chức địa chính ở xã, phường, thị

trấn (công chức địa chính cấp xã).

18


1.2.2.5 Thời gian giải quyết
Được quy định tại Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thủ tục hành
chính về đất đai:
1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất được quy định như sau:
a) Giao đất, cho thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian thu hồi đất,
bồi thường, giải phóng mặt bằng;
b) Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.
2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi,
cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:
a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;
b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày;
c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày;
d) Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng
đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử
lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kê biên bán đấu giá quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức,
chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng
đất là không quá 10 ngày;
đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà

nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày;
e) Gia hạn sử dụng đất là không quá 07 ngày;
g) Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết
hạn sử dụng đất là không quá 05 ngày;
h) Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền
kề là không quá 10 ngày;
19


i) Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc
thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi
về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 10 ngày;
k) Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần;
từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ
thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không quá 30 ngày;
l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;
m) Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất là không quá 03 ngày;
n) Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là
không quá 03 ngày;
o) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc
chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 05 ngày;
p) Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 07 ngày; trường hợp cấp đổi
đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày;
q) Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 10 ngày;
r) Thời gian thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp là
không quá 10 ngày.[5]
1.3. Những thay đổi chính sách pháp luật đất đai về đăng ký biến động đất đai,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua các thời kỳ.

 Thời kỳ trước khi Luật đất đai 1993:
Do bị chi phối bởi quá trình phát triển của lịch sử, các mối quan hệ về sở hữu
ruộng đất cũng diễn ra hết sức phức tạp. Trước năm 1975 phần lớn đất đai của đất
20


nước tập trung vào một số người quản lý như địa chủ, các nhà tư sản – tiểu tư sản và
một số ít thuộc quyền sở hữu cá nhân.
Sau năm 1975, với chính sách cải tạo nông nghiệp, xóa bỏ tính tư hữu về tư liệu
sản xuất để đưa nền sản xuất nông nghiệp theo hướng sở hữu tập thể các dạng hợp tác
xã nông nghiệp, tập đoàn sản xuất hoặc tổ hợp tác…Việc phân chia lại quyền sử dụng
đất trong giai đoạn này được thực hiện trên cơ sở phân chia theo định suất và bình
quân dân số, mọi hoạt động sản xuất có liên quan đến đất đai đều phần lớn bị chi phối
bởi hợp tác xã và tập đoàn xản xuất nông nghiệp. Vì vậy giai đoạn 1975-1980 tình
hình sản xuất nông nghiệp thường kém hiệu quả và đã tạo ra sự bất ổn làm ảnh hưởng
đến vấn đề an ninh lương thực của thị xã. Hiệu quả sản xuất không cao, tình trạng sử
dụng đất kém hiệu quả, chưa khai thác được hết tiềm năng đất đai sẳn có do người dân
chưa thật sự an tâm để đầu tư, việc quản lý và sử dụng đất đối với các đối tượng sử
dụng đất trong giai đoạn này chưa được bảo vệ bởi hành lang pháp lý của Nhà nước.
Đến những năm đầu của thập niên 1980, với việc thay đổi cơ chế quản lý trong
sản xuất nông nghiệp bằng hình thức khoán sản phẩm theo chỉ thị 100/CT.TW của Ban
Bí thư Trung ương Đảng, Chỉ thị số 35/CT.TW về khuyến khích và phát triển kinh tế
gia đình, nền sản xuất nông nghiệp của huyện đã có sự chuyển biến mạnh mẽ nhưng

trong quá trình chuyển biến này vẫn chưa tạo ra sự được sự thay đổi trong đời sống
người dân và chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của địa phương.
Đến tháng 7/1988, Luật Đất đai được ban hành, với dự Luật này các mối quan hệ về
quản lý và sử dụng đất đã được xác lập, thể hiện được quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất. Tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai vẫn còn một số
hạn chế, nhất là về tính pháp lý quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

 Thời kỳ sau khi có Luật đất đai 1993:
Tháng 7/1993 Quốc hội đã thông qua việc điều chỉnh bổ sung Luật Đất đai năm
1988, về cơ bản Luật Đất đai mới đã xác lập được quyền sử dụng đất hợp pháp của
người sử dụng đất và kích thích người sử dụng đất đầu tư vào đất để khai thác tiềm
năng từ đất. Tuy nhiên với Luật Đất đai điều chỉnh, bổ sung lần này vẫn còn những bất
cập chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là đối với nền
kinh tế thị trường. Vì vậy đến năm 2000 Quốc hội tiếp tục điều chỉnh và sửa đổi Luật
Đất đai. Sau việc sửa đổi và điều chỉnh Luật Đất đai năm 2000 đã thể hiện được tính
21


tích cực đã quy định cụ thể hơn quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, từ đó người
dân có thể an tâm đầu tư trên mảnh đất của mình, từ đó người dân được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Ngoài ra trong giai đoạn
này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, nhiều văn bản pháp quy nhằm bảo vệ và
kích thích người sử dụng đất trong việc đầu tư khai thác tiềm năng đất đai, đặc biệt
Chính phủ đã banh hành Nghị định số 68/20010NĐ.CP ngày 01/10/2010. Với Nghị
định này đã quy định cụ thể trách nhiệm quản lý và khai thác sử dụng đất phải được
đảm bảo đúng theo quy hoạch và kế hoạch được duyệt. Mặc khác, với việc ban hành
quyết định số 173/2001QĐ.TTg ngày 09/6/2001 của Thủ tướng Chính phủ cho phép
người sử dụng đất có thể mạnh dạng chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong phát triển
nông nghiệp sao cho mang lại hiệu quả cao nhất.
Tóm lại, thời kỳ này có nhiều thay đổi và có thể nói đây là thời kỳ có nhiều ảnh

hưởng nhất đến việc quản lý đất đai nói riêng và nền kinh tế đất nước nói chung, nhất
là khi có Luật Đất đai ra đời công nhận đất đai có giá trị và người sử dụng đất được
thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình, đây là cơ sở làm cho đất đai biến động
mạnh. Vấn đề cập nhật biến động những thông tin địa chính đã được đề cập nhưng
chưa thực hiện đồng bộ.

 Giai đoạn từ 2003 tới 2013
Luật đất đai 2003 ra đời đánh dấu những chuyển biến mới trong công tác quản lý
Nhà nước về đất đai với việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai nhằm quản lý hồ sơ
địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực
hiện các quyền và nghĩa vụ.
Ngoài ra, điểm mới của Luật Đất đai 2003 là quy định cấp có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; quy định này nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, khắc phục tình trạng hiện nay là
việc cấp thực hiện còn rất chậm. Bên cạnh đó, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường cũng ban hành nhiều văn bản pháp quy khác để cụ thể hóa và hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai.

22


Đây là các căn cứ pháp lý quy định trình tự thủ tục đăng ký biến động mới nhằm
rút ngắn thời gian thực hiện và tránh cho người dân đi lại nhiều lần. Có thể nói Luật
Đất đai 2003 đã có những điều chỉnh hợp lý hơn so với Luật Đất đai năm 1993.

 Giai đoạn từ 2013 đến này
Luật đất đai 2013 được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29/11/2013, chính
thức có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2014 đã có nhiều nội dung đổi mới về dăng ký biến
động đất đai, đã xử lý trúng những vấn đề phát sinh về quản lý, sử dụng đấttrong thời

kỳ đổi mới đất nước góp phần giúp Nhà nước quản lý đất đai được chặt chẽ hiệu quả
hơn, đảm bảo quyền lợi cho người dân.

23


CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu kết quả công tác đăng ký biến động đất đai,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Phạm vi nghiên cứu: Trên địa bàn Thị xã Từ Sơn, Tỉnh Bắc Ninh trong giai
đoạn 2014 -2016 và đặc biệt kết quả năm 2016.
2.2. Nội dung nghiên cứu
2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh
Bắc Ninh
2.2.2. Đánh giá tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị
xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
2.2.3. Đánh giá thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thị xã
Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
2.2.4. Đánh giá và đề xuất các giải pháp để góp phần tăng hiệu quả công tác đăng
ký biến động.
2.3. Các phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu, tài liệu
Điều tra thu thập thông tin, số liệu về đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn; số liệu về điều kiện tự nhiên- kinh tế
xã hội và công tác khác liên quan đến công tác đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn.

2.3.2. Phương pháp phân tích tổng hợp

Từ các số liệu, tài liệu thu thập được trong quá trình nghiên cứu. Trên cơ sở đó
tiến hành phân tích tổng hợp và xử lý chọn lọc những số liệu cần thiết để khái quát kết
quả đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị xã.
2.3.3. Phương pháp so sánh đối chiếu
Dựa trên kết quả phân tích các yếu tố đặc trưng của công tác đăng ký biến động
QSDĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để so sánh, đối chiếu tình hình đăng ký
biến động trước khi có luật đất đai và kết quả cấp giấy qua các năm. Từ đó đưa ra
những nhận định đánh giá về công tác đăng ký biến động.
24


2.3.4. Phương pháp kế thừa
Kế thừa những số liệu, tài liệu có sẵn dung để phân tích tổng hợp hoặc tham khảo
2.3.5. Phương pháp đồ thị hóa
Đây là phương pháp dung biểu đồ, đồ thị để biểu diễn sự tương quan giữa các đại
lượng so sánh, các yếu tố đặc trưng, từ đó làm rõ vấn đề cần nghiên cứu.

25