BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

KHUẤT HỮU VŨ TRUNG

ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA BAN QUẢN TRỊ
TÒA NHÀ CHUNG CƯ

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

KHUẤT HỮU VŨ TRUNG

ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA BAN QUẢN TRỊ
TÒA NHÀ CHUNG CƯ
Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số

: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của
riêng tôi.
Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công
trình nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng,
được trích dẫn đúng theo quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Khuất Hữu Vũ Trung


MỤC LỤC

Trang
MỞ ĐẦU

Chương 1:

1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA

7


BAN QUẢN TRỊ TÒA NHÀ CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM

1.1. Khái niệm Ban quản trị tòa nhà chung cư

7

1.2. Khái niệm địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa nhà chung cư

16

1.3. Vai trò của Ban quản trị tòa nhà chung cư

22

1.4. Các yêu cầu của việc xác định địa vị pháp lý Ban quản trị tòa

24

nhà chung cư
1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa

28

nhà chung cư
Chương 2: THỰC TRẠNG ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA BAN QUẢN TRỊ TÒA

33

NHÀ CHUNG CƯ VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH Ở VIỆT NAM


2.1. Thực trạng địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa nhà chung cư

33

2.2. Đánh giá thực tiễn thi hành địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa

57

nhà chung cư
Chương 3:

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA BAN

70

QUẢN TRỊ TÒA NHÀ CHUNG CƯ VÀ NÂNG CAO HIỆU
QUẢ THI HÀNH Ở VIỆT NAM

3.1. Giải pháp hoàn thiện địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa nhà

70

chung cư
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi địa vị pháp lý của Ban

73

quản trị tòa nhà chung cư
KẾT LUẬN


76

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

78


DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu

Tên bảng

Trang

So sánh về vị trí, chức năng của Ban quản trị tòa nhà

16

bảng
1.1

chung cư với chủ đầu tư, cơ quan quản lý tòa nhà chung
cư với đơn vị cung cấp dịch vụ của tòa nhà chung cư


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Phân khúc thị trường nhà chung cư là phân khúc phát triển mạnh mẽ
tại Thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các đô thị khác ở nước ta. Bởi
lẽ, do sự gia tăng dân số cơ học và sinh học nhanh chóng; trong khi quỹ đất ở
tại đô thị lại có hạn đã khiến giá đất tại đô thị tăng chóng mặt, ví dụ tại khu
vực Hồ Gươm (Hà Nội) giá 01m2 trên thị trường lên đến 01 tỷ đồng. Để giải
quyết bài toán về nhà ở cho người dân trong điều kiện quỹ đất ở ngày càng
khan hiếm thì mô hình nhà chung cư đã ra đời. Khác với nhà ở tập thể được
xây dựng từ thời bao cấp, nhà chung cư được thiết kế với sự đồng bộ của hệ
thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, bao gồm nhiều dịch vụ tiện ích
mang lại sự thoải mái, tiện lợi cho cư dân. Xuất hiện ngày càng nhiều các khu
nhà ở chung cư với quy mô, chất lượng, giá cả, diện tích khác nhau tại đô thị
nhằm đáp ứng nhu cầu phong phú, đa dạng của người dân. Để điều chỉnh hoạt
động của phân khúc nhà chung cư đi vào nề nếp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của người mua nhà, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản và đơn vị quản
lý tòa nhà… thì chế định pháp luật về nhà chung cư ra đời. Tuy nhiên, do
phân khúc nhà chung cư còn tương đối mới mẻ ở nước ta nên việc quản lý và
sử dụng nhà chung cư khó tránh khỏi những bỡ ngỡ, thiếu sót. Qua thực tế
quản lý và sử dụng nhà chung cư đã phát sinh tranh chấp giữa cư dân sinh
sống trong tòa nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ về
vấn đề phí dịch vụ, vấn đề bảo trì, sửa chữa đối với phần diện tích thuộc sở
hữu chung của nhà chung cư v.v... Có thể kể đến tranh chấp giữa cư dân tòa
nhà The Manor với chủ đầu tư; cư dân tòa nhà Keangnam với chủ đầu tư; cư
dân tòa nhà Ho Guom Plaza với chủ đầu tư... trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Tình trạng này cũng diễn ra tại Thành phố Hồ Chí Minh và ở một số thành
phố khác. Vậy tổ chức, cá nhân nào sẽ đứng ra bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp cho các cư dân sinh sống trong các tòa nhà chung cư hoặc dàn xếp,


2


thương lượng với chủ đầu tư, đơn vị cung cấp dịch vụ khi có tranh chấp xảy
ra. Luật nhà ở năm 2005 và Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định
về mô hình tham gia vào việc giải quyết loại tranh chấp này; đó là Ban quản
trị nhà chung cư. Tiếp đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quyết định số
08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 về Quy chế quản lý sử dụng nhà chung
cư... Song tổng kết thực tiễn thi hành các quy định này cho thấy bộc lộ một số
hạn chế như: một là, thiếu các quy định cụ thể về địa vị pháp lý của Ban quản
trị nhà chung cư như đề cập vấn đề trích nộp và quản lý phí bảo trì nhà chung
cư; hai là, địa vị pháp lý của Ban quản trị nhà chung cư chưa được quy định
cụ thể trong Luật nhà ở năm 2005; ba là, dường như chưa xác định rõ địa vị
pháp lý của Ban quản trị tòa nhà chung cư trong mối quan hệ với chủ đầu tư,
đơn vị cung cấp dịch vụ, cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở v.v... Khắc phục
hạn chế này, Luật nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
được ban hành bổ sung các quy định về Ban quản trị nhà chung cư. Tiếp đó,
Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016
và Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 về quy chế quản lý, sử dụng
nhà chung cư cụ thể hóa một số quy định của các đạo Luật trên đây; trong đó,
có các quy định cụ thể hóa địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa nhà chung cư.
Việc nghiên cứu, tìm hiểu những quy định mới về Ban quản trị tòa nhà chung
cư là cần thiết góp phần nâng cao hiệu quả thi hành Luật nhà ở năm 2014,
Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản pháp luật khác có liên
quan. Vì vậy, học viên lựa chọn đề tài "Địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa
nhà chung cư" làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu
Nghiên cứu, tìm hiểu về địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa nhà chung
cư một cách có hệ thống, đầy đủ và toàn diện thì dường như còn ít công trình nếu không muốn nói là chưa có luận văn thạc sĩ luật học nào - được công bố.
Tuy nhiên, liên quan đến đề tài này thì có thể đề cập đến một số công trình cụ
thể sau: i) Vũ Lê, "Chết ở chung cư không có chỗ làm đám ma",
www.vnexpress.net, ngày 12/5/2008; ii) Lý Thế Dân, "Đi tìm định nghĩa



3

chung cư", , ngày 04/6/2008; iii) Phúc Huy, "Tính diện tích
căn hộ chung cư: rối theo hướng dẫn", , ngày 12/11/2009; iii)
Đăng Khoa - Việt Anh, "The Manor Hà Nội "bỏ rơi" người dân?",
www.anninhthudo.vn, ngày 28/02/2017; iv) Đắc Kiên và Đỗ Bá, "Tranh chấp
ở chung cư thương mại: Nghịch lý chuyện... phí", , ngày
11/3/2009; v) Châu Như Quỳnh, "Đua nhau dựng "chuồng cọp" ở chung cư
mới", , ngày 04/6/2009; vi) Minh Tuấn, "Hà Nội: Chung
cư mới cũng đeo "Ba lô"", , ngày 08/01/2009; vii)
"Condominium Act, 1998, S.O. 1998, c. 19". Queen's Printer for Ontario.
Version in force as of access date. Retrieved 2009-10-06; viii) Guidelines on
Condominium ownership of Housing for Countries in Transition - Economic
Commission for Europe - United Nations, 2003; ix) />wiki/Condominium; x) wiki/ National_Housing_Act;
xi) The 1961 National Housing Act of the United States v.v...
Các công trình nghiên cứu trên đây đã phân tích khái niệm nhà chung
cư và chỉ ra một số bất cập trong quản lý, sử dụng nhà chung cư ở nước ta
hiện nay. Hơn nữa, các công trình này còn tìm hiểu quy định của một số nước
chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, của Canada v.v... về quyền sở hữu nhà
chung cư. Dẫu vậy, chưa có công trình nào đi sâu nghiên cứu có hệ thống,
toàn diện về lý luận và thực tiễn về địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa nhà
chung cư. Đây là lý do cơ bản để tác giả tiếp tục nghiên cứu về vấn đề địa vị
pháp lý của Ban quản trị tòa nhà chung cư dựa trên sự kế thừa, phát triển
những kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học có liên quan đã được
công bố thời gian qua.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là đề xuất các giải pháp

dựa trên luận cứ khoa học nhằm tiếp tục hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi
hành về địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa nhà chung cư ở nước ta hiện nay.


4

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ
nghiên cứu cụ thể sau đây:
- Tập hợp, hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện những vấn đề lý luận
về địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa nhà chung cư thông qua việc nghiên
cứu các nội dung cơ bản sau:
i) Phân tích khái niệm, đặc điểm về địa vị pháp lý của một chủ thể nói
chung và địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa nhà chung cư nói riêng.
ii) Phân tích khái niệm, đặc điểm của Ban quản trị tòa nhà chung cư.
iii) Luận giải các yêu cầu khi xác lập địa vị pháp lý của Ban quản trị
tòa nhà chung cư.
iv) Phân tích, đánh giá các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến địa vị pháp lý
của Ban quản trị tòa nhà chung cư.
- Đánh giá thực trạng địa vị pháp lý của Ban Quản trị tòa nhà chung
cư và thực tiễn thi hành chế định pháp luật này nhằm nhận diện những kết quả,
những hạn chế vướng mắc cũng như nguyên nhân của hạn chế, vướng mắc.
- Đưa ra định hướng, giải pháp tiếp tục hoàn thiện hoàn thiện và nâng
cao hiệu quả thực thi địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa nhà chung cư ở nước ta.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Khi nghiên cứu đề tài này, luận văn xác định đối tượng nghiên cứu
bao gồm:
- Quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, phát triển thị trường
bất động sản nói chung và phân khúc nhà chung cư nói riêng.

- Nội dung các quy định của Luật nhà ở năm 2014 và các văn bản
hướng dẫn thi hành về địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa nhà chung cư.
- Nội dung các quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan đến địa vị pháp lý của Ban quản
trị tòa nhà chung cư.


5

- Tổng kết thực tiễn thi hành các quy định về Ban quản trị tòa nhà
chung cư của Luật nhà ở năm 2005.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu ở các quy định của Luật nhà ở,
Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành về địa vị
pháp lý của Ban quản trị tòa nhà chung cư được ban hành từ năm 2005 đến
nay (năm ban hành Luật nhà ở năm 2005).
5. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu của đề tài, luận văn sử dụng các phương
pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học của chủ nghĩa Mác - Lênin
về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử.
- Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu
cụ thể sau đây:
i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp lập luận
lôgic... được sử dụng khi nghiên cứu Chương 1 những vấn đề lý luận về địa vị
pháp lý của Ban quản trị tòa nhà chung cư.
ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp bình luận,
phương pháp đối chiếu v.v... được sử dụng khi nghiên cứu Chương 2 thực
trạng địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa nhà chung cư và thực tiễn thi hành.
iii) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn

giải v.v... được sử dụng khi nghiên cứu Chương 3 giải pháp hoàn thiện địa vị
pháp lý của Ban quản trị tòa nhà chung cư và nâng cao hiệu quả thực thi.
6. Những đóng góp mới của luận văn
Luận văn được nghiên cứu thành công sẽ có một số đóng góp cho
khoa học pháp lý nước ta trên các khía cạnh cơ bản sau:
- Luận văn nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện những vấn đề
lý luận và thực tiễn về địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa nhà chung cư.


6

- Luận văn đánh giá thực trạng địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa nhà
chung cư và đánh giá thực tiễn thi hành nhằm nhận diện những kết quả đạt
được, những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân của hạn chế, yếu kém.
- Luận văn đưa ra một số định hướng cơ bản và các giải pháp góp
phần tiếp tục hành thiện địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa nhà chung cư
cũng như nâng cao hiệu quả thi hành chế định này ở nước ta hiện nay.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về địa vị pháp lý của Ban quản trị
tòa nhà chung ở Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa nhà chung
cư và thực tiễn thi hành ở Việt Nam.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa
nhà chung cư và nâng cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam.


7


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊA VỊ PHÁP LÝ
CỦA BAN QUẢN TRỊ TÒA NHÀ CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM
1.1. Khái niệm Ban quản trị tòa nhà chung cư
1.1.1. Khái niệm tòa nhà chung cư
1.1.1.1. Quan niệm của một số nước về tòa nhà chung cư
Chung cư là một trong những dạng nhà sử dụng cho mục đích ở. Trên
thực tế, nhà ở có thể được phân chia làm hai loại cơ bản: một loại là nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất được gọi là "Nhà ở riêng lẻ" và một loại khác là
nhà ở được xây dựng thành nhiều tầng gồm nhiều căn hộ để ở trên một diện
tích đất sử dụng chung được gọi là "nhà chung cư" hay "Nhà ở chung" hoặc
"Nhà tập thể". Nhà ở riêng lẻ theo thông lệ chung thường được điều chỉnh bởi
Luật nhà ở. Một số quốc gia chỉ có một Luật nhà ở duy nhất để điều chỉnh cả
nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư. Tuy nhiên, do có những đặc điểm khác biệt
với loại hình nhà ở riêng lẻ nên ngoài việc chịu sự điều chỉnh của Luật nhà ở,
một số quốc gia còn ban hành luật riêng để điều chỉnh cho đối tượng nhà
chung cư. Đây chỉ là vấn đề quan điểm về kỹ thuật lập pháp khác nhau tại mỗi
quốc gia.
Khái niệm "chung cư" (Condominium) trong nhiều tài liệu cho thấy đây
là một khái niệm đã được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước
Công nguyên. Trong tiếng Latin, "con" có nghĩa là "của chung" và "dominium"
là "quyền sở hữu" hay "sử dụng". Mỗi Condominium trong thời kỳ La Mã cổ
đại được xây dựng có khi lên đến 06 - 07 tầng và có thể chứa tới hơn 40
người trên diện tích mặt bằng chỉ khoảng 400m2. Sau những trận đại hỏa
hoạn, hoàng đế Augustus đã giới hạn chiều cao tối đa của mỗi Condominium
còn 20,7m và tới thời hoàng đế Nero thì chỉ còn 17,75m. Trong thời kỳ cực
thịnh, số lượng Condominium tại Roma có thời điểm lên đến 50.000.


8


Trong tiếng Anh hiện đại, từ "Condominium" (được viết tắt là "condo"),
là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ
"apartment". Ngày nay, Condominium là một hình thức quyền sở hữu chứ
không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một Condominium được tạo ra
dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên
khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ ở được tạo ra
đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư. Khi một người sở hữu
căn hộ chung cư Condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian
nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng
chung không thể phân chia (undivided share) đối với tất cả "khu vực chung"
(common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm
Condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung
cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư. Trên phương diện kỹ thuật, từ
Condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ "apartment" hay
"unit" dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi
hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp, sang trọng cho tới những
nhà chung cư cũ được cải tạo lại.
Về phương diện pháp lý, Condominium là một thuật ngữ pháp lý được
sử dụng tại Mỹ và hầu hết các tỉnh ở Canada. Tại Úc và tỉnh British Columbia
(Canada) sử dụng thuật ngữ "Strata Title". Tỉnh Quebec (Canada) sử dụng thuật
ngữ "divided co-property". Mặc dù có sự khác biệt về sử dụng thuật ngữ giữa
các quốc gia nêu trên nhưng cách thường gọi chung vẫn là "Condominium".
Tại Anh và Xứ Wales lại sử dụng thuật ngữ "Commonhold", là một hình thức
sở hữu được pháp luật quy định vào năm 2004 và hiện vẫn còn xa lạ với hầu
hết địa phương. Pháp sử dụng thuật ngữ "Copropriété" (đồng sở hữu) và
thường quản lý bởi Ban đại diện nhà chung cư (Syndicat de copropriété).
Sự khác biệt giữa thuật ngữ "Condominium" (chung cư) và một
"Apartment" (căn hộ) chỉ đơn thuần là về mặt pháp lý. Không có cách nào để



9

phân biệt được một chung cư từ một căn hộ bằng việc quan sát hay viếng
thăm tòa nhà một cách đơn thuần. Điều tạo nên một Condominium chính là
hình thức quyền sở hữu. Cùng một tòa nhà được xây dựng, sẽ được gọi là một
"Condominium" khi từng căn hộ riêng lẻ được bán cho các chủ sở hữu khác
nhau - có sự chuyển dịch về quyền sở hữu; hoặc được gọi là một "apartment
building" (tạm gọi là tòa nhà tập thể) khi mà chủ đầu tư (developers) vẫn giữ
quyền sở hữu tòa nhà và chỉ cho thuê các căn hộ riêng lẻ trong tòa nhà không có sự chuyển dịch quyền sở hữu.
Về mặt kỹ thuật, một Condominium bao gồm nhiều căn hộ riêng biệt
trên cùng một khu đất mà Condominium đó được xây dựng. Theo hệ thống
luật Anglo - Saxon, quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong một Condominium
được hiểu là quyền sở hữu duy nhất đối với không gian giới hạn bởi những
ranh giới của căn hộ đó. Ranh giới của không gian đó được xác định bởi một
văn bản pháp lý được biết tới là một Bản tuyên bố (Declaration), được đăng
ký với cơ quan quản lý tại địa phương. Điển hình những ranh giới này sẽ bao
gồm tường (không bao gồm lớp trát) xung quanh căn hộ, cho phép chủ sở hữu
căn hộ có thể trang trí nội thất mà không ảnh hưởng tới khu vực chung. Tất cả
những gì ngoài ranh giới này sẽ do một đoàn thể được thành lập tại thời điểm
hình thành Condominium đó nắm giữ dưới hình thức sở hữu không thể phân
chia. Đoàn thể này nắm giữ quyền sở hữu tài sản dưới sự ủy thác của toàn thể
chủ sở hữu các căn hộ như là nhóm đại diện - bản thân đoàn thể này có thể
không có quyền sở hữu.
Về mặt bản chất, một Condominium bao gồm nhiều căn hộ để ở, trong
đó mỗi căn hộ thuộc quyền sở hữu của từng cá nhân và có những khu vực
chung như hành lang và những phương tiện giải trí, thuộc sở hữu chung
("jointly owned" hay "tenants in common") của tất cả chủ sở hữu căn hộ trong
tòa nhà. Một Condominium cũng có thể chỉ có những căn hộ để ở của một gia
đình và được gọi là chung cư riêng lẻ ("detached Condominium"), trong đó



10

chủ sở hữu không duy trì ngoại thất của hành lang, sân… hay được gọi là
"site Condominium" nếu trong đó chủ sở hữu có nhiều quyền quản lý và
quyền sở hữu hơn đối với diện mạo ngoại thất.
1.1.1.2. Quan niệm về nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam
Khái niệm "nhà chung cư" lần đầu tiên được pháp luật Việt Nam ghi
nhận tại Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư năm 2003 như sau: "Nhà chung
cư là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở; có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín; có lối đi,
cầu thang chung và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung" [1, khoản 1 Điều 3].
Luật Nhà ở năm 2005 được ban hành và khái niệm "nhà chung cư"
chính thức được luật hóa và được quy định như sau:
Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu
thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ
gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ
gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình,
cá nhân sử dụng nhà chung cư [17, khoản 1 Điều 70].
Khái niệm nhà chung cư theo Luật Nhà ở năm 2005 được Luật Nhà ở
năm 2014 kế thừa và bổ sung như sau:
Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ,
có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu
chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia
đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với
mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng
hỗn hợp để ở và kinh doanh [20, Khoản 3 Điều 3].
Như vậy, khái niệm nhà chung cư trong các Luật Nhà ở năm 2005 và
năm 2014 đã khái quát một cách đầy đủ hơn về bản chất pháp lý của nhà
chung cư tại Việt Nam so với khái niệm tại Quy chế quản lý sử dụng nhà

chung cư năm 2003. Theo đó, chung cư và/hoặc các căn hộ trong nhà chung
cư tại Việt Nam được coi là bất động sản được chuyển nhượng tự do trên thị


11

trường và trong đó, những chủ sở hữu có quyền sở hữu đối với căn hộ của
mình và có quyền sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia ("undivided coownership"). Cùng với những quy định khác của Quy chế quản lý sử dụng
nhà chung cư năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005 và năm 2014 thì khu vực sở
hữu chung trong nhà chung cư tại Việt Nam được trao quyền quản lý, sử
dụng, khai thác cho một tổ chức phi lợi nhuận là Ban quản trị - do các chủ sở
hữu và sử dụng nhà chung cư bầu ra qua các Hội nghị nhà chung cư. Chi phí
để Ban quản trị hoạt động do các chủ sở hữu, sử dụng trong nhà chung cư
đóng góp.
Hiến pháp năm 1980 của Việt Nam công nhận và bảo hộ quyền sở hữu
đối với nhà ở của công dân (Điều 27). Quan điểm này vẫn tiếp tục được
khẳng định lại trong Hiến pháp năm 1992 (Điều 58) và Hiến pháp năm 2013
(Điều 32). Chính những quy định này đã đặt nền móng pháp lý cho việc nhà ở
nói chung và nhà chung cư nói riêng được coi là một loại tài sản (bất động
sản) được pháp luật công nhận và bảo hộ. Theo đó, chủ sở hữu nhà ở được
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và có thể tự do chuyển nhượng nhà ở trên
thị trường tự do. Nội dung này cũng đã được ghi nhận trong khái niệm nhà
chung cư tại Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư năm 2003 và được khẳng
định trong Luật Nhà ở năm 2014.
Trên thực tế dù là các khu nhà tập thể cũ hay những nhà chung cư mới
được xây dựng tại Việt Nam trong những năm gần đây đều có chung đặc
điểm sau: một là, là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ
thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân; hai
là, có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung
của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư; ba là, các căn hộ

trong nhà chung cư tại Việt Nam được coi là bất động sản được chuyển
nhượng tự do trên thị trường.


12

1.1.2. Quan niệm về Ban quản trị tòa nhà chung cư
1.1.2.1. Lý giải về sự ra đời của Ban quản trị tòa nhà chung cư
Mô hình Ban quản trị tòa nhà chung cư hiện không còn xa lạ đối với
người dân đô thị nói chung và cư dân sinh sống trong các tòa nhà chung cư
nói riêng. Việc ra đời Ban quản trị tòa nhà chung cư dựa trên những lý do cơ
bản sau đây:
Thứ nhất, quyền sở hữu đối với phần sở hữu chung trong nhà chung
cư là quyền sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia ("undivided coownership"). Ngoài diện tích căn hộ thuộc quyền sở hữu riêng của các chủ
sở hữu, do đặc điểm xây dựng của nhà chung cư có các khu vực diện tích và
hệ thống hạ tầng kỹ thuật được xây dựng theo một thiết kế kết cấu tổng thể
như hành lang, lối đi, cầu thang, tầng hầm… để phục vụ cho việc sinh sống
và sinh hoạt chung của các chủ sở hữu và chủ sử dụng nhà chung cư. Nếu
các công trình trên được phân chia theo phần cho từng chủ sở hữu căn hộ
trong nhà chung cư đó thì việc tiếp cận và sử dụng của các chủ sở hữu khác
đối với phần công trình này sẽ bị hạn chế và gây khó khăn trong sinh hoạt
của cộng đồng. Vì vậy mà quyền sở hữu đối với phần sở hữu chung này
không thể phân chia theo phần cho từng chủ sở hữu hoặc sử dụng trong nhà
chung cư đó mặc dù chi phí xây dựng lên phần diện tích này có thể đã được
các chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư thanh toán theo diện tích căn hộ nhà
chung cư (theo phần) mà mình đã mua. Theo đó, các chủ sở hữu có các
quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với phần sở hữu chung. Chủ sở hữu và
chủ sử dụng hợp pháp căn hộ nhà chung cư có quyền như nhau mà không
phụ thuộc vào diện tích hay vị trí căn hộ mà họ sở hữu trong nhà chung cư
đối với việc sử dụng và định đoạt phần sở hữu chung và không ai trong số

họ có quyền chiếm hữu riêng đối với phần sở hữu chung này. Xuất phát từ
quyền năng này mà các chủ sở hữu và sử dụng có nghĩa vụ tương ứng đối
với phần sở hữu chung. Vì quyền là ngang nhau nên về tình và lý thì nghĩa


13

vụ của họ cũng là ngang nhau không phụ thuộc vào diện tích căn hộ sở hữu
hay số người sinh sống trong căn hộ đó. Trên thực tế hiện nay, nhiều nhà
chung cư đang áp dụng phương pháp xác định nghĩa vụ đối với phần sở hữu
chung dựa trên diện tích của từng căn hộ hoặc số người sống trong mỗi căn
hộ đó. Mỗi phương pháp này đều có mặt tích cực và mặt tiêu cực và không
đúng với bản chất của quyền sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia
trong nhà chung cư. Vì vậy, để đảm bảo công bằng về nghĩa vụ của các chủ
sở hữu hoặc sử dụng đối với phần sở hữu chung thì cách hợp lý nhất là phân
chia nghĩa vụ theo đơn vị căn hộ có trong nhà chung cư đó. Phương pháp
này về cơ bản phù hợp với nội dung của quyền sở hữu chung hợp nhất
không thể phân chia và có thể hạn chế một cách hợp lý nhất sự bất bình đẳng
trong việc xác định nghĩa vụ đối với phần sở hữu chung trong nhà chung cư.
Để tránh rơi vào tình trạng "cha chung không ai khóc", việc thực thi quyền
sở hữu đối với phần sở hữu chung cần phải được thực hiện thông qua việc
quản lý (chiếm hữu) một cách thống nhất bởi một tổ chức phi lợi nhuận và
đại diện được cho tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư. Tổ chức này sẽ hoạt
động dựa trên nguyên tắc đại diện cho các chủ sở hữu và nguyên tắc nhất trí
vì lợi ích của các chủ sở hữu nhà chung cư. Tổ chức này có tên gọi là Ban
quản trị tòa nhà chung cư.
Thứ hai, thực tế quản lý và sử dụng nhà chung cư ở các đô thị nói
chung và ở Thủ đô Hà Nội nói riêng đang tồn tại một nghịch lý đó là sự
không rõ ràng hoặc tranh chấp, mâu thuẫn về lợi ích trong việc sử dụng diện
tích chung của tòa nhà chung cư giữa chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư với

người mua hoặc người sử dụng căn hộ chung cư. Một số chủ đầu tư sau khi
hoàn thành việc bán căn hộ cho người dân nhưng không bàn giao hoặc kéo
dài, trì hoãn việc bàn giao phần diện tích sử dụng chung của tòa nhà chung cư
mà cố tình chiếm dụng để kiếm lợi nhuận thông qua việc cho thuê hoặc
chuyển đổi mục đích, công năng thành nhà ở để bán. Ví dụ:


14

Sau một thời gian lắng xuống, gần đây tại Hà Nội liên tiếp
xảy ra nhiều vụ việc tranh chấp với mức độ khá căng thẳng ở các
chung cư. Sự việc tranh chấp đẩy lên đỉnh điểm khi cư dân ở nhiều
chung cư đã tập trung "biểu tình" để phản đối chủ đầu tư. Nhiều
ngày gần đây, cư dân ở tòa nhà của Dự án Trung tâm thương mại,
văn phòng và nhà ở cao cấp Hồ Gươm Plaza tại quận Hà Đông đã
tập trung căng băng rôn phản đối chủ đầu tư là Công ty cổ phần
may Hồ Gươm đã tự ý tăng phí trông giữ xe ô tô. Song, việc tăng
phí này không phải là lý do chính, mà chỉ như "giọt nước làm tràn
ly". Theo ông Đỗ Xuân Tùng, Phó Ban quản trị tòa nhà Hồ Gươm
Plaza, suốt thời gian 03 năm về ở, cư dân đã phát hiện ra nhiều sai
phạm của chủ đầu tư. Điển hình nhất là việc chủ đầu tư không bàn
giao kinh phí bảo trì tòa nhà (khoảng 25 tỷ đồng) cho Ban quản trị
theo đúng lộ trình đã cam kết, chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng
nhiều phần diện tích, "hô biến" thành hàng trăm căn hộ. Theo thiết
kế ban đầu, dự án có 499 căn hộ, đến nay đã thành hơn 700 căn hộ
và bán hết cho người dân. Như vậy đồng nghĩa với việc tăng dân số,
gây quá tải từ tầng hầm, chỗ để xe, điện, nước, hệ thống thoát nước,
phòng cháy, chữa cháy... "Cư dân đã gửi nhiều đơn kiến nghị lên
các cấp chính quyền nhưng vẫn chưa xử lý được dứt điểm các sai
phạm của chủ đầu tư. Chính quyền có vào cuộc nhưng không đủ

mạnh mẽ và không quyết liệt để giải quyết dứt điểm các vấn đề
khiến cư dân ngày qua ngày vẫn phải chịu sự o ép của chủ đầu tư.
Vì vậy, cư dân mới bắt buộc phải đấu tranh với mong muốn có sự
vào cuộc của chính quyền cấp cao hơn", ông Tùng bức xúc.
Hàng loạt vụ việc tranh chấp khác cũng đã xảy ra trong thời
gian gần đây tại Hà Nội, như việc cư dân ở dự án Home City, quận
Cầu Giấy "biểu tình" tố chủ đầu tư chặn lối đi chính tại địa chỉ 177


15

Trung Kính, đẩy người dân phải đi vòng qua đường Nguyễn Chánh.
Nhiều khách hàng mua nhà tại dự án Golden Silk - Kim Văn, Kim
Lũ, đường Nguyễn Xiển cũng phản ánh chủ đầu tư bàn giao nhà khi
công trình vẫn đang thi công, ngổn ngang cát vữa, thang máy chưa
vận hành, sảnh và hành lang chưa đầy đủ… Hay người mua nhà tại
dự án EcoLife Capitol (quận Hà Đông) bức xúc khi phát hiện chủ
đầu tư tự ý thay đổi thiết kế, vi phạm nội dung trong hợp đồng mua
bán... [7].
Điều này đặt ra yêu cầu tổ chức nào sẽ đứng ra để bảo vệ quyền lợi
hợp pháp của người mua, người sử dụng căn hộ chung cư khi chủ đầu tư vi
phạm các cam kết được ghi nhận trong hợp đồng mua bán căn hộ. Đây là một
lý do để ra đời Ban quản trị tòa nhà chung cư với vai trò là người đại diện
đứng ra để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua, người sử dụng căn hộ
chung cư.
1.1.2.2. Giải mã khái niệm Ban quản trị tòa nhà chung cư
Khái niệm "Ban quản trị tòa nhà chung cư" được sử dụng trong các
văn bản pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, hiện vẫn
chưa có một văn bản pháp luật nào đưa ra việc giải thích chính thống về khái
niệm này. Qua việc nghiên cứu nội dung các quy định hiện hành về Ban quản

trị tòa nhà chung cư, tác giả cho rằng khái niệm Ban quản trị tòa nhà chung cư
được hiểu như sau: Ban quản trị tòa nhà chung cư là tổ chức đại diện cho các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sở hữu hoặc sử dụng căn hộ chung cư được bầu
ra tại Hội nghị nhà chung cư để duy trì quyền sở hữu, bảo trì đối với phần sở
hữu chung của nhà chung cư vì lợi ích hợp pháp của mọi thành viên sinh sống
trong tòa nhà chung cư. Hoạt động của Ban quản trị tòa nhà chung cư dựa vào
kinh phí do các chủ sở hữu, sử dụng trong nhà chung cư tự nguyện đóng góp.
Để hiểu sâu sắc hơn về khái niệm Ban quản trị tòa nhà chung cư, tác
giả so sánh về vị trí, chức năng của tổ chức này với chủ đầu tư, cơ quan quản


16

lý tòa nhà chung cư với đơn vị cung cấp dịch vụ của tòa nhà chung cư (Xem
bảng so sánh dưới đây).
Bảng 1.1: So sánh về vị trí, chức năng của Ban quản trị tòa nhà chung cư
với chủ đầu tư, cơ quan quản lý tòa nhà chung cư với đơn vị cung cấp dịch
vụ của tòa nhà chung cư
Đơn vị cung cấp
dịch vụ của tòa
nhà chung cư

Ban quản trị tòa
nhà chung cư

Chủ đầu tư tòa
nhà chung cư

Cơ quan quản lý
tòa nhà chung cư


1. Ban quản trị tòa
nhà chung cư do Hội
nghị nhà chung cư
bầu ra (Hội nghị nhà
chung cư gồm đại
diện các chủ sở hữu
căn hộ chung cư)

1. Chủ đầu tư tòa nhà
chung cư được thành
lập theo Luật doanh
nghiệp, Luật công ty
và có giấy phép đăng
ký kinh doanh trong
lĩnh vực đầu tư kinh
doanh bất động sản

1. Là tổ chức thành
viên của chủ đầu tư
xây dựng nhà chung
cư hoặc được chủ
đầu tư xây dựng nhà
chung cư ký hợp
đồng thuê để quản lý
tòa nhà chung cư.

1. Là doanh nghiệp
thuộc các thành phần
kinh tế được thành

lập theo Luật doanh
nghiệp, Luật công ty
và có giấy phép đăng
ký kinh doanh trong
lĩnh vực cung cấp
dịch vụ cho tòa nhà
chung cư.

2. Đại diện cho các
chủ sở hữu căn hộ
trong việc quản lý,
bảo trì phần diện tích
thuộc sở hữu chung
của tòa nhà chung cư

2. Chủ đầu tư tòa nhà
chung cư là người bỏ
vốn đầu tư xây dựng
tòa nhà chung cư và
là bên bán trong hợp
đồng mua bán căn hộ
chung cư với người
mua.

2. Là tổ chức được
chủ đầu tư tòa nhà ủy
quyền để quản lý tòa
nhà chung cư khi các
chủ sở hữu căn hộ
chưa bầu được Ban

Quản trị tòa nhà
chung cư.

2. Là đơn vị cung cấp
các dịch vụ cho cư
dân sống trong tòa
nhà chung cư như giữ
gìn an ninh, vệ sinh
môi trường, trông giữ
xe cộ; phòng chống
cháy nổ v.v...

Nguồn: Do tác giả tự xây dựng bảng so sánh.
1.2. Khái niệm địa vị pháp lý của Ban quản trị tòa nhà chung cư
1.2.1. Khái niệm địa vị pháp lý của một chủ thể pháp luật
Khái niệm địa vị pháp lý của các chủ thể trong xã hội được đề cập
trong các sách, báo pháp lý ở nước ta, nhưng dường như ít được nghiên cứu
về mặt lý luận để có một khái niệm thống nhất và chuẩn xác. Thời gian qua đã
có một số công trình nghiên cứu về địa vị pháp lý nhưng mới dừng lại ở việc
tìm hiểu về địa vị pháp lý của một chủ thể pháp luật cụ thể mà chưa có sự
nghiên cứu đầy đủ và toàn diện về địa vị pháp lý của một chủ thể pháp luật


17

nói chung. Ví dụ: Luận án tiến sĩ luật học của Trần Thị Hòa Bình về địa vị
pháp lý của doanh nghiệp nhà nước trong nền kinh tế thị trường ở nước ta
hiện nay, luận án tiến sĩ luật học của Trần Đình Triển về địa vị pháp lý của
ngân hàng thương mại Việt Nam v.v... Theo quan điểm của tác giả, nghiên
cứu khái niệm địa vị pháp lý cần phải bắt đầu từ việc tìm hiểu khái niệm địa

vị nói chung. Theo Từ điển tiếng Việt do GS. Hoàng Phê chủ biên, xuất bản
năm 1994, khái niệm địa vị được hiểu: "Vị trí trong quan hệ xã hội, kinh tế,
chính trị do vai trò, tác dụng mà có, về mặt được coi trọng nhiều hay ít" [13].
Như vậy, các chuyên gia ngôn ngữ học nước ta quan niệm địa vị của một chủ
thể chính là vị trí của chủ thể đó trong quan hệ xã hội mà vị trí này có được
do vai trò, tác dụng của chủ thể đó đối với xã hội.
Nếu như ở nước ta khái niệm địa vị pháp lý của một chủ thể pháp luật
nói chung ít được nghiên cứu về mặt lý luận thì trên thế giới khái niệm này
được các luật gia đề cập trong các công trình nghiên cứu về pháp luật hoặc
trong các từ điển pháp luật; cụ thể:
Theo quan điểm của Joseph R. Nolan và Jacqueline M. Nolan - Haley
(luật gia Hoa Kỳ): Địa vị pháp lý: Chỗ đứng, trạng thái và điều kiện, vị trí
xã hội. Mối quan hệ pháp luật của cá nhân đối với xã hội. Các quyền, nghĩa
vụ, năng lực quyết định tầng lớp xã hội của cá nhân. Mối quan hệ pháp lý
cá nhân mà thực chất không phải là tạm thời cũng không phải chỉ vừa kết
thúc theo nguyện vọng của các bên được các cá nhân thứ ba và Nhà nước
quan tâm [29].
Theo quan điểm của các luật gia Joseph R. Nolan và Jacqueline M.
Nolan - Haley, nội hàm khái niệm địa vị pháp lý của một chủ thể pháp luật
bao gồm: một là, xác định vị trí và vai trò của một chủ thể pháp luật trong xã
hội. Vị trí và vai trò này được nhận biết thông qua mối quan hệ của chủ thể đó
với xã hội; hai là, đề cập năng lực của chủ thể và những hành vi xử sự mà chủ
thể đó được hoặc không được phép thực hiện theo quy định của pháp luật.


18

Quan điểm của Dr. Peter E Nygh và Peter Butt (luật giá Úc), địa vị
pháp lý của một chủ thể: "Trong luật Roman, là điều kiện pháp lý hoặc tình
trạng của mỗi cá nhân" [30]. Như vậy, các luật gia Peter E Nygh và Peter Butt

quan niệm địa vị pháp lý chính là điều kiện pháp lý hoặc tình trạng của mỗi cá
nhân. Tuy nhiên, đây không phải là điều kiện hoặc tình trạng mang tính chung
chung mà là điều kiện hoặc tình trạng do pháp luật quy định. Từ những quan
điểm được phân tích trên đây, tác giả nhận thấy rằng các nhà luật học ở một
số nước trên thế giới đều thống nhất với nhau quan niệm địa vị pháp lý của
một chủ thể pháp luật nói chung. Đề cập đến địa vị pháp lý của một chủ thể
pháp luật trước hết là xem xét vị trí, chỗ đứng và năng lực của chủ thể đó
trong mối quan hệ với các chủ thể khác và xã hội. Vị trí và khả năng này do
năng lực của chủ thể đó quyết định thông qua việc pháp luật xác định các
quyền và nghĩa vụ cho nó.
Ở nước ta, khái niệm địa vị pháp lý cũng được đề cập trong một số
công trình nghiên cứu về pháp luật hoặc trong các từ điển pháp luật. Qua
nghiên cứu, tác giả nhận thấy có tình trạng không thống nhất trong việc sử
dụng thuật ngữ khi đề cập về vấn đề này, có tài liệu sử dụng thuật ngữ "địa vị
pháp lý" hoặc có tài liệu đề cập là: "quy chế pháp lý"; cụ thể:
Khái niệm quy chế pháp lý được Nguyễn Thế Kỳ, Phạm Quốc Toản
và Lương Hữu Định đề cập trong cuốn Từ điển Pháp luật Anh - Việt xuất bản
năm 1992. Theo đó: "Quy chế pháp lý: Các quyền và nghĩa vụ, các khả năng và
vô năng lực của một người đều tùy thuộc quy chế pháp định của người đó" [11].
Như vậy, theo quan điểm trên đây thì quy chế pháp lý là các quyền và nghĩa
vụ của một chủ thể được pháp luật quy định và xem xét năng lực của chủ thể
do quy chế này quyết định.
Khái niệm địa vị pháp lý của một chủ thể pháp luật nói chung được đề
cập trong các giáo trình Lý luận Nhà nước và pháp luật của Trường Đại học
Luật Hà Nội và của Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội. Các tác giả giáo


19

trình Lý luận Nhà nước và pháp luật của Trường Đại học Luật Hà Nội xem

xét địa vị pháp lý của một chủ thể pháp luật trước tiên và chủ yếu thông qua
các quyền và nghĩa vụ của chủ thể do pháp luật quy định; cụ thể:
Dưới góc độ là năng lực pháp luật của chủ thể thì quyền và
nghĩa vụ được xem như những thuộc tính của chủ thể pháp luật.
Các quyền và nghĩa vụ này được Hiến pháp, các luật và văn bản
dưới luật khác quy định. Các quyền và nghĩa vụ này tồn tại với chủ
thể, chấm dứt khi chủ thể không còn. Các quyền và nghĩa vụ như
vậy được quy định đối với bất cứ chủ thể nào khi thỏa mãn các điều
kiện. Pháp luật không định danh cụ thể bất cứ loại chủ thể nào, tức
là không quy định rõ cá nhân (pháp nhân) A hoặc B nào đó. Tổng
hợp các quyền và nghĩa vụ pháp lý đó nếu của công dân thì tạo nên
quy chế (địa vị) pháp lý công dân, nếu của tổ chức chính trị - xã hội
thì tạo nên địa vị pháp lý của tổ chức, nếu của cơ quan nhà nước thì
tạo nên thẩm quyền của cơ quan nhà nước [26, tr. 477].
Các tác giả giáo trình Lý luận chung về Nhà nước và pháp luật của
Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội cũng thống nhất với quan điểm về khái
niệm địa vị pháp lý được đề cập trong giáo trình Lý luận Nhà nước và pháp
luật của Trường Đại học Luật Hà Nội. Họ cho rằng nội dung cơ bản của địa vị
pháp lý của một chủ thể bao gồm tổng thể các quyền và nghĩa vụ mà pháp luật
quy định cho chủ thể đó. "Tổng thể những quyền và nghĩa vụ của công dân theo
quy định của pháp luật cấu thành nội dung cơ bản của địa vị pháp lý của công
dân trong xã hội (hay còn gọi là quy chế pháp lý của công dân)" [8, tr. 399].
Dẫu vậy, theo tác giả, quan niệm địa vị pháp lý hay quy chế pháp lý
của chủ thể pháp luật bao gồm tổng thể những quyền và nghĩa vụ của chủ thể
đó được pháp luật quy định và bảo đảm thực hiện là đúng nhưng chưa đủ. Bởi
lẽ, quan niệm trên đây đã tiếp cận và đánh giá địa vị pháp lý của chủ thể pháp
luật trong một trạng thái "tĩnh"; vì vậy, đã làm mất đi tính năng động của


20


pháp luật (đặc biệt là pháp luật kinh tế) trong nền kinh tế thị trường. Pháp luật
là một bộ phận của kiến trúc thượng tầng và chịu sự chi phối của cơ sở hạ
tầng, trong đó cơ sở kinh tế đóng vai trò quyết định. Các quy định của pháp
luật dù chi tiết, cụ thể đến đâu cũng không thể điều chỉnh được hết mọi quan
hệ xã hội ngày càng đa dạng, phức tạp. Đây chính là điểm "lạc hậu" của pháp
luật so với sự phát triển của đời sống thực tiễn; vì vậy, cần thừa nhận nội
dung của địa vị pháp lý còn bao gồm cả những thỏa thuận không trái với pháp
luật hoặc không bị pháp luật cấm về quyền và nghĩa vụ mà các chủ thể tự tạo
ra khi tham gia vào quan hệ pháp luật. Điều này sẽ khắc phục được sự "lạc
hậu" của pháp luật so với sự phát triển của thực tiễn; đồng thời phát huy được
tính chủ động, sáng tạo của các chủ thể pháp luật (đặc biệt là các chủ thể kinh
doanh) trong nền kinh tế thị trường hiện nay ở nước ta. Theo quan điểm của
tác giả thì khái niệm địa vị pháp lý của chủ thể pháp luật được hiểu bao gồm
tổng hợp những quyền, nhiệm vụ, trách nhiệm được pháp luật quy định cho
chủ thể đó và những quyền, nhiệm vụ, trách nhiệm mà chủ thể tạo ra trên cơ
sở các quy định của pháp luật hoặc không bị pháp luật nghiêm cấm. Quan niệm
như vậy sẽ tiếp cận địa vị pháp lý của chủ thể pháp luật một cách toàn diện
hơn, đầy đủ hơn, phản ánh được tính năng động của chủ thể trong đời sống thực
tiễn và xích lại gần hơn cách hiểu phổ biến của nhiều nước về phạm trù này.
Tóm lại, từ những phân tích trên đây, tác giả nhận thấy rằng quan
niệm chung về địa vị pháp lý của một chủ thể pháp luật được các nhà luật học
xác định bao gồm hai phương diện có liên quan mật thiết với nhau; cụ thể:
Phương diện thứ nhất, bao gồm toàn bộ những quyền, nghĩa vụ và
trách nhiệm mà Nhà nước quy định cho một chủ thể pháp luật phù hợp với vai
trò, vị trí và chức năng của nó trong xã hội.
Phương diện thứ hai, bao gồm những quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm
phát sinh trên cơ sở các quy định của pháp luật hoặc pháp luật không cấm khi
chủ thể tham gia vào các quan hệ pháp luật.