1
CHƯƠNG 5: CÁC PHƯƠNG PHÁP
TH
ẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS.
1.
Đặc điểm chủ yếu của BĐS.
2. Phân lo
ại BĐS.
3. Quy
ền của chủ thể đối với BĐS.
4.
Đặc điểm của thị trường BĐS.
5. Phân lo
ại thị trường BĐS.
II. CÁ
C PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
1. Phương pháp so sánh trực tiếp.
2.
Phương pháp đầu tư.
3.
Phương pháp chi phí.
4.
Phương pháp thặng dư
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm chủ yếu của BĐS)
1. Đặc điểm chủ yếu của BĐS:
- Cố định về vị trí: giá trị của BĐS gắn liền với từng vị
trí cụ thể.
-
Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền

v
ững cao, do đó:
+ Khi
ĐTXD phải tính dự tính tuổi thọ kinh tế để tránh
đầu tư lãng phí hoặc phải đầu tư nhiều lần.
+ C
ần xem xét tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi
th
ọ nào ngắn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS.
+ C
ần phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với
chi phí duy trì và chi phí
cơ hội của việc duy trì BĐS
để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
- Tính khác biệt: giữa các BĐS đều có sự khác
bi
ệt đáng lưu ý, có thể khác nhau về vị trí, về
kết cấu, về kiến trúc, về quyền sử dụng… Khi
định giá, TĐV cần chú ý tính khác biệt này để
điề
u chỉnh giá cho hợp lý.
-
Tính khan hiếm: diện tích đất tự nhiên là có
gi
ới hạn, do đó sẽ tạo ra tính khan hiếm cho
các
BĐS => dễ dẫn đến tình trạng cung < cầu.
-
Có giá trị lớn: do chi phí đất đai và CP xây
d

ựng các công trình là rất lớn => hoạt động KD
BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm chủ yếu của BĐS)
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các BĐS thường
có tác
động qua lại với nhau và có ảnh hưởng
đến các hoạt động KT-XH, vì vậy:
+ C
ần có sự thống nhất về quản lý BĐS của
nhà
nước.
+ Khi
đầu tư xây dựng BĐS phải tính đến
nh
ững ảnh hưởng của nó đến các công trình
khác.
+ Khi
định giá, phải tính đến khả năng ảnh
hưởng nếu có những công trình khác ra đời.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm chủ yếu của BĐS)
2. Phân loại BĐS:
a. Ý ngh
ĩa của việc phân loại:
- Là cơ sở để Nhà nước có chính sách
qu
ản lý và sử dụng BĐS, loại TS có giá trị
lớn, một cách hợp lý và hiệu quả nhất về
mặt KT-XH.

- Là
cơ sở để nhà đầu tư xem xét các cơ
hội đầu tư, đánh giá hợp lý giá trị BĐS,
gi
ảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu
tư.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Phân loại BĐS)
b. Theo đặc tính vật chất:
- Đất đai: đất đai tự nhiên, gồm đất trống và đất đang
sử dụng.
- Công trình ki
ến trúc và các tài sản gắn liền với công
trình ki
ến trúc:
+ Nhà c
ửa xây dựng cố định không thể di dời.
+ Các công trình h
ạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai:
h
ệ thống điện, nước, điện thoại, cáp truyền hình …
+ Các TS khác không th
ể tách rời với công trình XD:
điều hòa, quạt…
- Các TS khác g
ắn liền với đất đai: Vườn cây, ao cá…
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Phân loại BĐS)
2
c. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:

- Đất đai:
+ Đất nông nghiệp.
+
Đất phi nông nghiệp.
+
Đất chưa sử dụng.
-
Công trình kiến trúc:
+ Nhà ở để cho thuê hoặc bán.
+ Công trình ki
ến trúc phục vụ sản xuất.
+ Công trình ki
ến trúc có tính chất thương mại.
+ Khách s
ạn, văn phòng cho thuê.
+ Công trình ki
ến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, công viên.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Phân loại BĐS)
3. Quyền của chủ thể đối với BĐS:
- Đối với đất đai:
+ S
ở hữu vĩnh viễn.
+ Thuê theo h
ợp đồng.
+ Quy
ền sử dụng đất.
-
Đối với các công trình:
+ S

ở hữu vĩnh viễn.
+ Thuê theo h
ợp đồng.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Quyền của chủ thể đối với BĐS)
4. Đặc điểm của thị trường BĐS:
a. Có s
ự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao
d
ịch => Việc giao dịch thương qua 3 khâu: đàm
phán t
ại địa điểm giao dịch, kiểm tra thực tế BĐS,
đăng ký pháp lý => giao dịch BĐS thường kéo dài,
có th
ể có sự thay đổi trong lúc đàm phán => nguy cơ
đị
nh giá sai số lớn.
b. Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực.
Nguyên nhân: do có s
ự khác biệt giữa các vùng,
mi
ền.
=> Khi
định giá phải xem xét các điều kiện kinh tế,
văn hóa, xã hội của vùng gắn với BĐS đó.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm của thị trường BĐS)
c. Thị trường BĐS là một dạng điển hình của
th
ị trường không hoàn hảo:

Nguyên nhân:
thông tin về BĐS và thị trường
BĐS không phổ biến, tiêu chí đánh giá BĐS chỉ
mang tính tương đối, không sẵn các BĐS để
so sánh, số lượng cung và cầu có giới hạn,
người mua và người bán thường có ít kinh
nghi
ệm.
=> Giá
BĐS không phải là mức giá cạnh tranh.
=> vi
ệc gặp gỡ giữa người mua và người bán
thường phải thông qua môi giới chuyên
nghi
ệp.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm của thị trường BĐS)
d. Cung về BĐS chậm co giãn khi giá thay đổi: theo kinh
t
ế học, khi cầu thay đổi sẽ làm giá thay đổi. Tuy nhiên,
trên th
ị trường BĐS do cung thường nhỏ hơn cầu, vi vậy
cung không th
ể phản ứng một cách nhanh chóng và
tương ứng với cầu được. Vì vậy, cần lưu ý:
- Nh
ững nhân tố làm tăng cầu đột ngột, sẽ dễ dàng dẫn
đến các cơn sốt giá BĐS.
- Nhà
nước cần có phải có các chính sách ổn định, dài

h
ạn đối với BĐS và công khai các chính sách này nhằm
ổn định thị trường BĐS.
-
TĐV cần phải có sự cân nhắc, thận trọng đến đặc điểm
c
ủa thị trường để ước tính giá tài sản một cách hợp lý.
e. Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự
kiểm soát của nhà nước
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm của thị trường BĐS)
5. Phân loại thị trường BĐS:
a. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của nhà nước: thị
trườ
ng chính thức vs phi chính thức.
b.
Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường: thị trường
đất đai, thị trường xây dựng các công trình BĐS để
bán hoặc cho thuê, thị trường bán hoặc cho thuê lại.
c.
Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường: thị
trườ
ng đất đai, thị trường nhà ở, BĐS công nghiệp,
BĐS dùng cho văn phòng, công sở, BĐS dùng trong
d
ịch vụ.
d.
Căn cứ vào tính chất giao dịch: thị trường mua bán,
th
ị trường thuê và cho thuê, giao dịch BĐS dùng để

thế chấp, bảo hiểm, giao dịch BĐS dùng để góp vốn,
liên doanh
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Phân loại thị trường BĐS)
3
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
1. Phương pháp so sánh.
2.
Phương pháp đầu tư.
3.
Phương pháp chi phí.
4.
Phương pháp thặng dư.
Việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS cụ thể phụ
thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:
- Thu
ộc tính của BĐS: chịu tác động bởi các yếu tố
nào.
-
Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị
trườ
ng.
- M
ục tiêu và nguyên tắc của việc định giá
1. Cơ sở lý luận:
Xây dựng trên nguyên tắc thay thế: một người mua
th
ận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh
ta chi ra ít ti
ền hơn mà vẫn có được tài sản tương

đương
thay thế.
2. Các trường hợp áp dụng:
- Các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, chung
cư, dãy nhà được xây dựng thống nhất cùng kiểu,
các phân
xưởng và nhà xây dựng trên cùng mảnh
đất …
- Các m
ảnh đất nằm trên cùng con đường, khu vực,
khu dân
cư.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
3. Kỹ thuật định giá:
-
Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về BĐS cần
th
ẩm định (BĐS mục tiêu) và các BĐS so sánh. Các
thông tin
cơ bản sau cần được thu thập:
+ Tình tr
ạng vật chất của BĐS
+ Đặc điểm về mặt bằng.
+
Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
+
Đặc điểm về vị trí hay địa điểm.
+ Tình tr
ạng pháp lý

+ Th
ời gian giao dịch.
+ Các
điều khoản và điều kiện sử dụng.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
- Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các
giao d
ịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có
th
ể so sánh được với BĐS mục tiêu.
+ Ngu
ồn gốc các giao dịch thị trường.
+
Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao
d
ịch thị trường.
- Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so
sánh
được thích hợp nhất (từ 3 đến 6 BĐS so
sánh).
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS
mục tiêu và BĐS so sánh. Đồng thời, dựa trên các yếu
t
ố khác nhau tiến hành điều chỉnh giá của BĐS.
Khi
điều chỉnh cần lưu ý các vấn đề sau:
• Các

điều chỉnh không nên làm quá chi tiết hay vụn vặt.
• M
ỗi một sự điều chỉnh nên được chứng minh từ các
b
ằng chứng thị trường.
• Luôn
đặt ra câu hỏi: những sự khác nhau nào là lý do
ch
ủ yếu cần đến sự khác nhau về giá trị của 02 BĐS.
Có 02
phương pháp điều chỉnh: điều chỉnh số tiền tính
g
ộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ
đơn
giản.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
4. Ví dụ: Giả định trong quá trình định giá khu đất ở
(khu đất B) có diện tích 20.000m
2
thuộc đô thị loại 2,
cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một
khu
đất liền kề (khu đất A) có diện tích 25.000m
2
. Đây
là khu đất có thể so sánh được với khu đất cần định
giá
Khu
đất A đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

thành công
để đầu tư xây dựng nhà ở. Cuộc đấu giá
này di
ễn ra trong thời gian gần nhất với thời điểm xác
định giá khu đất B.
T
ổng số tiền thu được khi đấu giá khu A là 125 tỷ đồng
tương đương giá /m
2
là 5 triệu đồng.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
4
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
285.72506. Chiều sâu khu đất
T
ự nguyện10. Tình trạng mua bán
Không9. Tài s
ản trên đất
Ít b
ụi- Bụi- Ồn ào8. Môi trường:
Ko giáp
h
ẻm
1 m
ặt giáp hẻm
l
ớn
7. K

ết cầu hạ tầng
Đường giao thông
701005. M
ặt tiền (m)
Lo
ại 24. Loại đường phố
Vị trí 1: đất có 1 mặt tiền liền cạnh
v
ới đường phố
3. Vị trí đất
Đô thị loại V2. Mục đích sử dụng
Có gi
ấy chứng nhận QSD đất1. Căn cứ pháp lý
Khu BKhu A
Khác nhauGi
ống nhauTiêu chí so sánh
Để xác định lượng khác biệt giữa các yếu tố so sánh để
điề
u chỉnh mức giá, cơ quan định giá áp dụng phương
pháp thống kê để tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí
Khu A
Khu B
B
ụi: 8 điểm
Ít b
ụi hơn: 9 điểm
Độ bụi
Khu A
Khu B
Thu

ận lợi: 10 điểm
Kém thu
ận lợi: 8.5 điểm
Giao thông
Khu A
Khu B
Ng
ắn hơn: 10 điểm
Dài
hơn: 9 điểm
Chi
ều dài
Khu A
Khu B
R
ộng hơn: 10 điểm
H
ẹp hơn: 8 điểm
Chi
ều rộng mặt tiền
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
• Áp dụng phương pháp chuyên gia: mỗi điểm kém giảm
5% giá, m
ỗi điểm hơn tăng 5% giá.
• Giá tr
ị khu B giảm:
- Do chi
ều rộng: 2 x 5% x 125 tỷ = 12.5 tỷ.
- Do chi

ều dài: 5% x 125 tỷ = 6.25 tỷ.
- Giao thông: 1,5 x 5% x 125 t
ỷ = 9.375 tỷ.
=> Giá tr
ị giảm: 28.125 tỷ.
• Giá tr
ị khu B tăng:
-
Độ bụi: 1 x 5% x 125 tỷ = 6.25 tỷ.
• Giá tr
ị 1 m
2
ở khu B = (125 - 28.125 + 6.25) tỷ /25,000
= 4.125 tr / m
2
• Có thể chọn thêm một số khu đất khác để so sánh.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
5. Ưu, nhược điểm:
Ưu:
- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ
thuật vì chỉ dựa trên các giao dịch thị trường.
- Là
phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường
vì d
ựa vào giá cả thị trường.
- Là
cơ sở của các phương pháp khác như: phương
pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
Nhược:

- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng
khu v
ực thi mới có thể so sánh được.
- Các thông tin ch
ứng cứ thường mang tính lịch sử.
-
Đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức
th
ị trường
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
1. Tên gọi khác: phương pháp đầu tư, phương pháp
thu nh
ập.
2. Cơ sở lý luận: xây dựng trên nguyên tắc dự báo lợi
ích
tương lai: giá thị trường hiện hành của một BĐS
ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản
thu nh
ập tương lai có thể nhận được từ BĐS.
3. Điều kiện áp dụng:
- Thích hợp đối với các BĐS có khả năng mang lại
các kho
ản thu nhập ổn định và có thể được dự báo
trước.
-
Thường được sử dụng để tư vấn cho các quyết
định lựa chọn phương án đầu tư.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền)

r
CF
PV

kr
CF
PV
1


4. Kỹ thuật định giá: định giá dựa vào thu nhập là chuyển hóa
các dòng thu nh
ập trong tương lai về hiện tại để tìm giá trị
của vốn ĐT:
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền)
PV: giá trị của tài sản định giá
CF: dòng ti
ền ròng hàng năm.
r: m
ức chiết khấu hàng năm
• Đối với BĐS có khoản thu tăng đều đặn:
CF
1
= CF
0
(1 + k)
CF
0
: dòng tiền ròng ở năm hiện hành.

k: t
ỷ lệ tăng dòng tiền hàng năm




n
1t
t
t
)r1(
CF
PV
• Đối với BĐS có khoản thu tăng đều đặn:
5
4. Ví dụ: Xác định giá cho 1ha đất trồng lúa biết
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền)
111,111,403,1
%7
000,500,102333,733,207
PV



7.50%8.00%7.50%7.00%%Mức chiết khấu
102,500,000
140,000,000100,000,00067,500,000
ĐồngTổng chi phí SX
2,5002,0001,500

Đồng/kgChi phí sản xuất
207,733,333263,200,000225,000,000135,000,000
ĐồngTổng doanh số bán
4,7004,5003,000
Đồng/kgGiá bán bình quân
56,00050,00045,000KgT
ổng sản lượng
Bình quân
200720062005
ĐVTChỉ tiêu
=> Vậy giá trị ước tính là: 140,311 đồng / m
2
5. Trình tự thực hiện:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm
mà BĐS mang lại, có tính đến các yếu tố liên
quan tác
động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ
khỏi thu nhập hàng năm: chi phí quản lý, chi
phí s
ửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải
n
ộp…
Bước 3: Xác định mức chiết khấu phù hợp.
Bước 4: Sử dụng công thức chiết khấu dòng tiền
để tính giá trị của tài sản.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền)
6. Ưu, nhươc điểm:
Ưu:

- Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ, vì nó
ti
ếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS
mang lại cho nhà đầu tư.
- Có th
ể đạt đọ chính xác cao khi có chứng cứ về các
thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu
nh
ập có được dự báo một cách chính xác.
Nhược điểm:
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các
kho
ản thu nhập tương lai.
- K
ết quả chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan, do kết
qu
ả này có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của
tham s
ố trong mô hình.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền)
1. Cơ sở xây dựng:
• Dựa trên phương pháp thay thế: giá trị của BĐS mục
tiêu
tương đương với chi phí làm ra một BĐS tương
đương
2. Điều kiện áp dụng:
• Được áp dụng khi định giá các loại tài sản có mục đích
s
ử dụng riêng biệt: nhà thờ, công viên, trường học…

đặc biệt là các công trình công cộng có rất ít chứng cứ
thị trường để so sánh.
•
Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các
h
ợp đồng bảo hiểm.
• Là
phương pháp thông dụng của người tham gia đấu
th
ầu.
• Là
phương pháp cũng thường được dùng với tính chất
b
ổ sung hoặc kiểm tra các phương pháp khác
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
3. Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị đất trống của BĐS trong
điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí xây dựng mới hiện hành
đối với các công trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính số tiền giảm giá của công trình, xét
trên m
ọi nguyên nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình bằng cách lấy chi
phí xây d
ựng mới (đã được ước tính ở bước 2) trừ cho
s
ố tiền giảm giá của công trình (ước tính ở bước 3).
Bước 5: Giá trị của BĐS = giá trị của đất trống + giá trị

của công trình
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
4. Các loại chi phí:
a. Chi phí tái t
ạo:
- Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay
th
ế giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm cả những
điểm đã lỗi thời của nó.
b
. Chi phí thay thế:
- Là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình
có giá tr
ị sử dụng tương đương, nhưng phương pháp
và k
ỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và
lo
ại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời.
=> Trong 1 s
ố trường hợp, nếu sử dụng chi phí tái tạo
không h
ợp lý, TĐV có thể sử dụng chi phí thay thế để
việc ước tính giá trị được chính xác hơn.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)