ƯỚC TÍNH HAO MÒN TÍCH LUỸ

1. Định nghĩa
Hao mòn là sự giảm giá của tài sản dưới nhiều hình thức khác nhau. Nó cũng có thể
là sự khác biệt giữa chi phí tái tạo (hay chi phí thay thế) và giá trị thị trường. Sự hư hỏng
hay hao mòn vật lý thể hiện qua việc nứt, gãy, suy tàn, mục nát, đổ vỡ, huỷ hoại hay
khuyết điểm của cấu trúc. Các loại hao mòn khác có nguyên nhân như lỗi thời về chức
năng hoặc hao mòn do các yếu tố ngoại vi. Hao mòn chức năng do nguyên nhân từ việc
bộ phận không tương xứng hay dư thừa không cần thiết về kích thước, kiểu dáng hay
trang thiết bị. Hao mòn vật lý và hao mòn chức năng có thể quan sát thấy được. Hao mòn
ngoại vi do những yếu tố từ bên ngoài tác động đến như thay đổi về nhu cầu, quy hoạch,
tài chính hay chính sách của nhà nước.
Để đo lường hao mòn, thẩm định viên phải xác định và đo lường phần mất mát trong
giá trị thực của tài sản thẩm định trong điều kiện hiện tại và so sánh với giá trị của nó khi
còn mới. Hao mòn tích luỹ đôi khi được xem như suy giảm tính hữu dụng
Thuật ngữ:
Hao mòn sổ sách: là thuật ngữ dùng trong kế toán để nói đến số vốn mất đi của tài
sản trong quá trình sử dụng. Thông thường, đó là số vốn của chủ sở hữu để bù đắp cho sự
hao mòn hay để thay thế tài sản được luật thuế cho phép. Hao mòn theo sổ sách không
được rút ra từ thị trường mà được tính từ nguyên giá của tài sản. Tuy nhiên hiện nay, một
số tài sản được tính hao mòn theo giá trị thực tế theo các phương pháp thẩm định.
Tuổi đời kinh tế: là thời gian sử dụng hữu ích của công trình. Tuổi đời kinh tế khác
với tuổi đời vật lý, tuổi đời vật lý thường lớn hơn tuổi đời kinh tế.
Tuổi đời kinh tế còn lại: là thời gian ước tính công trình còn tiếp tục sử dụng được.
Tuổi thực tế sử dụng : là thời gian từ khi xây dựng đến thời điểm hiện hành.
Tuổi sử dụng hiệu quả: là số năm sử dụng theo điều kiện và mức hữu dụng của công
trình. Tuổi đời hiệu quả của công trình có thể ít hơn tuổi sử dụng thực tế nếu công trình
được tu bổ hàng năm hay có chất lượng xây dựng và thiết kế tốt và tuổi đời kinh tế còn
lại sẽ được kéo dài ra. Tuy nhiên, nếu công trình không được tu sửa thích hợp thì tuổi đời
hiệu quả có thể lớn hơn tuổi đời thực tế dẫn đến tuổi đời kinh tế còn lại thấp.
Ví dụ: một tài sản có tuổi đời kinh tế 40 năm, tuổi thực tế sử dụng là 10 năm và tuổi

đời kinh tế còn lại là 30 năm. Do được phục hồi, làm mới nên tuổi sử dụng hiệu quả còn
5 năm và tuổi đời kinh tế còn lại tăng lên 35 năm. Nguợc lại, do sử dụng quá mức hay bỏ
phế dẫn đến tuổi đời sử dụng hiệu quả tăng thành 15 năm nên tuổi đời kinh tế còn lại chỉ
còn 25 năm.

2. Phương pháp ước tính hao mòn tích luỹ
2.1 Tính theo tuổi đời kinh tế của cơng trình:
Hao mòn tích luỹ theo phương pháp tuổi đời được tính bằng cách lấy tỷ lệ giữa tuổi
sử dụng hiệu quả và tuổi đời kinh tế nhân với chi phí thay thế hay chi phí tái tạo mới:

mới thế thay CP haytạo tái CP x
tế kinhđời Tuổi
quả hiệudụng sử Tuổi
luỹ tích mòn Hao =

Phương pháp này tương đối đơn giản, nhưng khơng phân biệt được các yếu tố hao
mòn nào làm giảm giá trị cơng trình vì chúng được gộp lại với nhau. Điểm yếu của
phương pháp này là các khoản mục đã được sửa chữa khơng được tính đến. Hơn nữa,
phương pháp này cũng khơng tính đến những bộ phận có thời gian sử dụng ngắn so với
tuổi đời vật lý của cơng trình.
Bảng 16.1: Ước tính hao mòn tích luỹ bằng phương pháp tuổi đời kinh tế
Chi phí tái tạo (ngàn đồng)
Chi phí xây dựng mới 222.725
Tuổi đời kinh tế 50 năm
Tuổi đời kinh tế còn lại 32 năm
Tuổi sử dụng hiệu quả 18 năm
Tỷ lệ hao mòn (18/50) 36%
Giá trị hao mòn tích luỹ 80.181
Giá trị cơng trình đã tính hao mòn 142.544
Giá trị đất 600.000

Giá trị chỉ dẫn cho bất động sản 742.544
Làm tròn 742.500
Phương pháp tuổi đời kinh tế khơng cho biết được các hao mòn vật lý khơng sửa chữa
được của cơng trình có tuổi đời ngắn hay tuổi đời dài so với tuổi đời của tồn bộ cơng
Thời
điểm XD
Tuổi thực sử dụng
Tuổi sử dụng
hiệu quả
Tuổi đời kinh tế
Tuổi đời kinh tế còn lại
Cải tạo
Tuổi đời vật lý
Phá hủy
trình khi phân tích hao mòn tích luỹ. Phương pháp này chỉ cho biết toàn bộ hao mòn. Nếu
sử dụng phương pháp này để ước tính hao mòn vật lý của các bộ phận có tuổi đời ngắn
hay tuổi đời dài có thể cho kết quả không chính xác. Phương pháp này cũng không xem
xét đến hao mòn chức năng, hao mòn ngoại vi hay do hao mòn vật lý, cũng như không
xem xét các nguyên nhân gây nên hao mòn.
2.2 Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi.
Những hư hỏng sửa chữa được có thể tìm thấy trong phương pháp tuổi đời kinh tế sửa
đổi. Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên trước tiên ước tính chi phí sửa chữa
cho tất cả các bộ phận sửa chữa được về mặt vật lý và hao mòn chức năng và trừ ra khỏi
chi phí tái tạo để có chi phí không sửa chữa được. Phần chi phí không sửa chữa được sẽ
tính theo tỷ lệ hao mòn như trên. Khi áp dụng phương pháp tuổi đời sửa đổi, khi các yếu
tố cần thiết đã được sửa chữa thì tuổi đời kinh tế của tài sản sẽ tăng lên hay tuổi sử dụng
thực tế sẽ giảm xuống.
Bảng 16.2 ước tính hao mòn bằng phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi.
(ngàn đồng)
Chi phí xây dựng mới 222.725

Trừ: hao mòn sửa chữa được 2.250
Chi phí cho phần không sửa chữa được. 220.475
Tuổi đời kinh tế 50 năm
Tuổi đời còn sử dụng 33 năm
Tuổi đời đã sử dụng 17 năm
Tỷ lệ hao mòn (17/50) 34 %
Trừ: hử hỏng không sửa chữa được (220.475.000 x 34%) 74.962
Giá trị còn lại của công trình 145.513
Giá trị đất 600.000
Tổng giá trị bất động sản 745.513
Làm tròn 745.500
Dù các yếu tố sửa chữa được đã được tính đến trong phương pháp tuổi đời kinh tế sửa
đổi, nhưng phương pháp này cũng không cho thấy những khác biệt của các bộ phận còn
lại trong công trình, đặc biệt là các bộ phận có tuổi đời ngắn.
Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi tính toán đơn giản cho thấy được tính hữu dụng
của công trình giảm xuống theo đường thẳng, nhưng không thực tế lắm. Việc ước tính
tuổi đời thực tế sử dụng dựa trên việc khảo sát số lượng có thể khắc phục các yếu điểm
của phương pháp này. Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi thích hợp cho việc tính toán
hao mòn của các tài sản so sánh.
2.3 Phương pháp khảo sát công trình
Thẩm định viên khảo sát mức độ hao mòn của các kết cấu chính trong công trình như
tường, mái, kèo, sàn … chia cho tỷ lệ các kết cấu chính của công trình để tìm ra hao mòn
của công trình
Tỷ lệ hao mòn =
∑
∑
W
xWD
ii


Trong đó: D
i
: Tỷ lệ hao mòn của kết cấu chính
W
i
: T l kt cu chớnh trong cụng trỡnh

Vớ d: Theo kho sỏt thc t, thm nh viờn xỏc nh t l cỏc kt cu chớnh v mc
hao mũn ca cỏc kt cu nh sau:
Kt cu chớnh T l KKC / cụng trỡnh T l hao mũn KKC
Múng 8% 32%
Tng 18% 44%
Sn 16% 36%
Mỏi 14% 44%
56%


14%16%18%8%
(14%x44%)(16%x36%)(18%x44%)(8%x32%)
moứn haoleọ Tyỷ
+++
+++
=

=
%.
.
.
.
....

4040
560
2240
560
06160057600792002560
==
+++


2.4 Phng phỏp so sỏnh cụng trỡnh:
hao mũn

c tớnh b

ng cỏch tr

t

giỏ bỏn
trờn th

tr

ng theo cỏc b

c sau:


L


y giỏ tr

th

tr

ng c

a ti s

n so sỏnh tr



i giỏ tr



t tr

ng

cú giỏ tr


c

a cụng trỡnh.

L


y giỏ tr

thay th

m

i tr



i giỏ tr

cũn l

i c

a cụng trỡnh

cú giỏ tr

hao
mũn.

Giỏ tr

hao mũn chia cho giỏ tr

thay th


m

i

cú

c t

l

hao mũn

T

l

hao mũn chia cho tu

i th

c

a cụng trỡnh

tớnh ra hao mũn hng n

m

Th


m

nh viờn ỏp d

ng t

l

hao mũn ny cho chi phớ thay th

c

a cụng trỡnh

tỡm ra

c giỏ tr

hao mũn c

a ti s

n th

m

nh.
Vớ d

: Giỏ th


tr

ng c

a m

t b

t

ng s

n

ó giao d

ch l 180 tri

u. giỏ tr



t tr

ng

c tớnh l 100 tri

u, chi phớ thay th




xõy d

ng c

n nh m

i t

ng t

l 120 tri

u.
Th

i gian s

d

ng c

a b

t

ng s


n ny l 5 n

m. Tớnh giỏ tr

hao mũn c

a b

t

ng s

n
ny

ỏp d

ng cho b

t

ng s

n th

m

nh.
Giỏ tr


c

a nh: 180 tri

u 100 tri

u = 80 tri

u
Giỏ tr

hao mũn: 120 tri

u 80 tri

u = 40 tri

u
T

l

hao mũn: 40 tri

u / 120 tri

u = 33%
T

l


hao mũn hng n

m: 33% / 5 n

m = 6.6% m

i n

m
p d

ng t

l

hao mũn ny cho b

t

ng s

n th

m

nh.
2.5 Phng phỏp phõn tớch chi tit
Trong ph


ng phỏp ny, th

m

nh viờn phõn tớch riờng bi

t cỏc nguyờn nhõn gõy
nờn hao mũn,

o l

ng v

c tớnh t

ng s

hao mũn

tr

vo chi phớ tỏi t

o m

i. N

u
th


m

nh viờn s

d

ng chi phớ thay th

thỡ khụng c

n tớnh

n hao mũn ch

c n

ng. N

m
lo

i hao mũn c

b

n



c tớnh theo ph


ng phỏp ny l:

Hao mũn v

t lý cú th

s

a ch

a

c
•
Hao mòn v
ậ
t lý không th
ể
s
ử
a ch
ữ
a
đượ
c
•
Hao mòn ch
ứ
c n

ă
ng có th
ể
s
ử
a ch
ữ
a
đượ
c
•
Hao mòn ch
ứ
c n
ă
ng không th
ể
s
ử
a ch
ữ
a
đượ
c
•
Hao mòn ngo
ạ
i vi
B
ả

ng .3: Phân tích hao mòn
Kho
ả
n m
ụ
c Chi phí tái t
ạ
o Chi phí thay th
ế

Hao mòn v
ậ
t lý
S
ử
a ch
ữ
a
đượ
c
Không s
ử
a ch
ữ
a
đượ
c

Chi phí s
ử

a ch
ữ
a
Tính theo tu
ổ
i
đờ
i v
ậ
t lý hay
tu
ổ
i
đờ
i kinh t
ế


T
ươ
ng t
ự

T
ươ
ng t
ự

Hao mòn ch
ứ

c n
ă
ng
S
ử
a ch
ữ
a
đượ
c
+ Thi
ế
u
- Thêm vào
- Thay th
ế
hay hi
ệ
n
đạ
i

+ D
ư
th
ừ
a không c
ầ
n thi
ế

t

Không s
ử
a ch
ữ
a
đượ
c
+ Thi
ế
u
-

Không bao g
ồ
m
trong chi phí m
ớ
i
-

Bao g
ồ
m trong chi
phí m
ớ
i .
+ D
ư

th
ừ
a không c
ầ
n thi
ế
t




Chi phí thêm vào
Chi phí thay th
ế
m
ớ
i tr
ừ

đ
i h
ư

h
ỏ
ng v
ậ
t lý và chi phí thanh lý
Chi phí m
ớ

i tr
ừ

đ
i h
ư
h
ỏ
ng v
ậ
t
lý và chi phí thanh lý


Tính v
ố
n hoá ph
ầ
n thi
ế
u

Chi phí m
ớ
i tr
ừ
h
ư
h
ỏ

ng v
ậ
t lý
để
tr
ừ
vào giá tr
ị
thêm vào
Chi phí hi
ệ
n t
ạ
i tr
ừ
h
ư
h
ỏ
ng
v
ậ
t lý c
ộ
ng v
ớ
i giá tr
ị
hi
ệ

n t
ạ
i
c
ủ
a ph
ầ
n th
ừ
a



T
ươ
ng t
ự

T
ươ
ng t
ự


Chi phí lo
ạ
i b
ỏ
tr
ừ


chi phí thanh lý


T
ươ
ng t
ự

Hao mòn ngo
ạ
i vi Tính v
ố
n hoá ph
ầ
n thu nh
ậ
p
tr
ừ

đ
i t
ổ
n th
ấ
t do các y
ế
u t
ố


bên ngoài

Nh
ữ
ng lo
ạ
i hao mòn tích lu
ỹ

đượ
c bàn
đế
n
ở
trên là cách tính truy
ề
n th
ố
ng. Tuy
nhiên, th
ẩ
m
đị
nh viên có th
ể
có nhi
ề
u cách tính thích h
ợ

p h
ơ
n cho ph
ầ
n hao mòn v
ậ
t lý
và hao mòn ch
ứ
c n
ă
ng tr
ướ
c khi phân tích. Thông th
ườ
ng, các kho
ả
n m
ụ
c không s
ử
a
ch
ữ
a
đượ
c không th
ể

đ

o l
ườ
ng riêng bi
ệ
t tr
ừ
phi các h
ư
h
ỏ
ng s
ử
a ch
ữ
a
đượ
c
đ
ã
đượ
c tính.
Đố
i v
ớ
i b
ấ
t
độ
ng s
ả

n là nhà
ở
th
ườ
ng không yêu c
ầ
u phân tích hao mòn chi ti
ế
t.
Để

ướ
c tính hao mòn tích lu
ỹ
cho nhà
ở
, th
ẩ
m
đị
nh viên th
ườ
ng tính hao mòn trên m2 t
ừ

b
ả
ng giá xây d
ự
ng hay t

ổ
ng hao mòn tích lu
ỹ
theo ph
ươ
ng pháp tu
ổ
i
đờ
i kinh t
ế
.
2.6 Ước tính hao mòn tích luỹ bằng phương pháp so sánh
Khi
ướ
c tính hao mòn tích lu
ỹ
b
ằ
ng ph
ươ
ng pháp so sánh thì chi phí tái t
ạ
o hay chi
phí thay th
ế
c
ủ
a tài s
ả

n tr
ừ

đ
i giá tr
ị

đ
óng góp c
ủ
a công trình s
ẽ
có
đượ
c hao mòn tích lu
ỹ
.
B
ả
ng 16.19 mô t
ả
quy trình
ướ
c tính qua vi
ệ
c phân tích các tài s
ả
n so sánh.
S
ự

chính xác c
ủ
a ph
ươ
ng pháp này tu
ỳ
thu
ộ
c vào s
ố
li
ệ
u c
ủ
a tài s
ả
n so sánh có th
ể
s
ử

d
ụ
ng
đượ
c cho c
ả
công trình và cho
đấ
t tr

ố
ng. L
ợ
i t
ứ
c t
ừ
quy
ề
n tài s
ả
n chuy
ể
n nh
ượ
ng
trong công trình dùng
để
so sánh ph
ả
i t
ươ
ng
đồ
ng v
ớ
i l
ợ
i t
ứ

c c
ủ
a tài s
ả
n th
ẩ
m
đị
nh.
B
ả
ng 16.19
ướ
c tính hao mòn tích lu
ỹ
theo ph
ươ
ng pháp so sánh
(ngàn đồng)


So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3
Giá bán 2.150.000 1.650.000 3.650.000
Ướ
c tính giá tr
ị

đấ
t 600.000 400.000 1.277.500
Giá tr

ị
hi
ệ
n t
ạ
i c
ủ
a công trình 1.550.000 1.250.000 2.372.500
Ướ
c tính chi phí thay th
ế
t
ạ
i
ngày th
ẩ
m
đị
nh 2.300.000 1.950.000 3.750.000
Giá tr
ị
hao mòn tích lu
ỹ
750.000 700.000 1.377.500
T
ỷ
l
ệ
hao mòn 32,6% 35,9% 36,7%


Nh
ữ
ng so sánh trong b
ả
ng 16.19 là t
ươ
ng
đồ
ng v
ớ
i tài s
ả
n tài s
ả
n th
ẩ
m
đị
nh v
ề
hao
mòn v
ậ
t lý, hao mòn ch
ứ
c n
ă
ng và hao mòn ngo
ạ
i vi. N

ế
u có s
ự
khác bi
ệ
t có th
ể
ti
ế
n
hành
đ
i
ề
u ch
ỉ
nh. Các so sánh cho th
ấ
y kho
ả
ng cách
đ
i
ề
u ch
ỉ
nh là r
ấ
t nh
ỏ

gi
ữ
a 32,6%
đế
n
36,7%.
Khi s
ử
d
ụ
ng k
ỹ
thu
ậ
t so sánh
để

ướ
c tính hao mòn s
ẽ
không phân bi
ệ
t
đượ
c các lo
ạ
i
hao mòn. N
ế
u so sánh

đượ
c th
ự
c hi
ệ
n trong th
ị
tr
ườ
ng m
ở
và liên quan
đế
n quy
ề
n s
ở
h
ữ
u,
giá tr
ị

đấ
t tính theo giá th
ị
tr
ườ
ng, chi phí tái t
ạ

o hay chi phí thay th
ế

đượ
c xác
đị
nh chính
xác thì t
ỷ
l
ệ
rút ra
đượ
c s
ẽ
ph
ả
n ánh cho t
ấ
t c
ả
các lo
ạ
i hao mòn tích lu
ỹ
.
Tuy nhiên ph
ươ
ng pháp này có m
ộ

t s
ố
h
ạ
n ch
ế
, ph
ả
i có
đủ
thông tin tin c
ậ
y v
ề
tài s
ả
n
so sánh. Th
ự
c t
ế
là khó mà có
đượ
c tài s
ả
n t
ươ
ng t
ự
v

ề
m
ứ
c hao mòn cùng giao d
ị
ch trên
th
ị
tr
ườ
ng. Khi thông tin không có s
ẵ
n thì ph
ươ
ng pháp này ít
đượ
c s
ử
d
ụ
ng.

Nh
ư
v
ậ
y tính hao mòn tích lu
ỹ
theo các ph
ươ

ng pháp khác nhau nh
ư
sau:
- Ph
ươ
ng pháp tu
ổ
i
đờ
i kinh t
ế
36%
- Ph
ươ
ng pháp tu
ổ
i
đờ
i kinh t
ế
s
ử
a
đổ
i 34%
- Ph
ươ
ng pháp phân chia 28%
3. Ví dụ áp dụng
Ví d

ụ
sau mô t
ả
vi
ệ
c áp d
ụ
ng ph
ươ
ng pháp phân chia hao mòn. S
ố
li
ệ
u trong b
ả
ng
đượ
c tính cho toà nhà 2 t
ầ
ng có di
ệ
n tích g
ộ
p 433,5m2 và 350m2 di
ệ
n tích cho thuê. C
ă
n
nhà n
ằ

m trên di
ệ
n tích
đấ
t 220 m2 b
ị
h
ư
h
ỏ
ng do bão.
B
ả
ng 16.4 tóm t
ắ
t
ướ
c tính chi phí tái t
ạ
o m
ớ
i b
ằ
ng ph
ươ
ng pháp kh
ả
o sát s
ố
l

ượ
ng.
Chi phí tái t
ạ
o
(ngàn đồng)

1. Chi phí trực tiếp

Đ
ào
đấ
t 3.950
Làm móng 46.850
T
ườ
ng 532.750
Khung s
ườ
n
đỡ
mái 97.200
Mái 25.050
Khung nhà 195.900