Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
M C L CỤ Ụ
Trang
L I M Đ UỜ Ở Ầ 1
Ch ng I: B t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s nươ ấ ộ ả ị ườ ấ ộ ả 2
I. Khái ni m chung v th tr ng b t đ ng s nệ ề ị ườ ấ ộ ả 2
1. Khái ni m, ch c năng, phân lo i và h th ng th tr ngệ ứ ạ ệ ố ị ườ 2
1.1. Khái ni m v th tr ngệ ề ị ườ 2
1.2. Ch c năng c a th tr ngứ ủ ị ườ 2
1.3. Phân lo i th tr ngạ ị ườ 3
1.4. H th ng th tr ngệ ố ị ườ 3
2. C ch v n hành c a th tr ng và vai trò c a Chính phơ ế ậ ủ ị ườ ủ ủ 3
2.1. C ch th tr ngơ ế ị ườ 3
2.2. Vai trò qu n lý c a Chính phả ủ ủ 4
3. Marketing - Đi u tra và phân tích th tr ngề ị ườ 5
3.1. Marketing 5
3.2. Đi u tra th tr ngề ị ườ 5
3.3. Phân tích th tr ng và đ i sách c a doanh nghi pị ườ ố ủ ệ 6
3.4. Phân đo n - l a ch n và đ nh v th tr ngạ ự ọ ị ị ị ườ 7
II. B t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s nấ ộ ả ị ườ ấ ộ ả 7
1. Khái ni m chungệ 7
1.1 B t đ ng s nấ ộ ả 7
1.2. Th tr ng b t đ ng s nị ườ ấ ộ ả 9
2. Đ c tính và ch c năng c a th tr ng b t đ ng s nặ ứ ủ ị ườ ấ ộ ả 9
2.1. Các đ c tínhặ 9
2.2. Các ch c năngứ 10
3. Quan h cung c u trong th tr ng b t đ ng s nệ ầ ị ườ ấ ộ ả 10
3.1. C u trong th tr ng b t đ ng s nầ ị ườ ấ ộ ả 10
3.2. Cung trong th tr ng b t đ ng s nị ườ ấ ộ ả 11
3.3. Cân b ng cung c uằ ầ 12
3.4. Tính đàn h i c a cung và c uồ ủ ầ 13

3.5. S v n hành th tr ng b t đ ng s nự ậ ị ườ ấ ộ ả 14
Ch ng II: Khung pháp lý v th tr ng b t đ ng s nươ ề ị ườ ấ ộ ả 19
I. Các quy n v b t đ ng s nề ề ấ ộ ả 19
1. Khái ni m v pháp lu t đ t đai/ b t đ ng s nệ ề ậ ấ ấ ộ ả 19
1.1. H th ng pháp ệ ố lu tậ 19
1.2. Hình th c văn b n pháp lu t v đ t đai/ b t đ ng s nứ ả ậ ề ấ ấ ộ ả 19
2. Các quy n v b t đ ng s nề ề ấ ộ ả 19
2.1. Quy n s h uề ở ữ 19
2.2. Quy n c m cề ầ ố 20
2.3. Quy n th ch pề ế ấ 20
2.4. Quy n thông hành đ a d chề ị ị 21
II. Ph m vi đi u ti tạ ề ế 21
1. Phân đ nh b t đ ng s nị ấ ộ ả 21
1.1. Quy đ nh v đ t, nhà và căn hị ề ấ ộ 21
1.2. Quy đ nh v tài s n c đ nhị ề ả ố ị 22
1.3. Quy đ nh v phân đ nh th a đ tị ề ị ử ấ 22
2. Chuy n nh ngể ượ 22
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
i
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
2.1. H p đ ng và ch ng thợ ồ ứ ư 22
2.2. Đăng ký 22
3. Xây d ng h s đăng kýự ồ ơ 23
3.1. Xây d ng h s đăng ký Nhà n cự ồ ơ ướ 23
3.2. Xây d ng h s đăng ký t nhânự ồ ơ ư 23
4. Tr giúp pháp lýợ 23
5. Thu và đ nh giá b t đ ng s nế ị ấ ộ ả 23
5.1. Thu b t đ ng s nế ấ ộ ả 23
5.2. Đ nh giá b t đ ng s nị ấ ộ ả 23
6. Tín d ngụ 23

6.1. Ng i cho vayườ 23
6.2. Cho vay dài h nạ 23
6.3. H p đ ng th ch pợ ồ ế ấ 24
III. Pháp lu t đ t đai/ b t đ ng s n các n cậ ấ ấ ộ ả ướ 24
1. Pháp lu t đ t đai Australiaậ ấ 24
1.1. Quy đ nh v đ t đai và b t đ ng s nị ề ấ ấ ộ ả 24
1.2. Các h th ng xác l p quy n v nhà đ t/b t đ ng s nệ ố ậ ề ề ấ ấ ộ ả 24
1.3. Các quy n v đ tề ề ấ 24
2. Pháp lu t đ t đai/ b t đ ng s n Trậ ấ ấ ộ ả ung Qu cố 25
2.1. Các văn b n pháp quyả 25
2.2. Nhi m v qu n lý th tr ng nhà đ tệ ụ ả ị ườ ấ 25
2.3. N i dung ch y u v qu n lí th tr ng nhà đ tộ ủ ế ề ả ị ườ ấ 25
IV. Khung pháp lý th tr ng b t đ ng s n Vi t Namị ườ ấ ộ ả ệ 26
1. B i c nhố ả 26
1.1. Giai đo n 1975 - 1985ạ 26
1.2. Giai đo n 1986 đ n nayạ ế 26
2. Ch tr ng chính sách v qu n lý đ t đai và th tr ng b t đ ngủ ươ ề ả ấ ị ườ ấ ộ
s nả
27
3. Pháp lu t ậ 28
3.1. Hi n pháp 1992ế 28
3.2. Lu t đ t đai 2003ậ ấ 28
3.3. B lu t Dân sộ ậ ự 32
3.4. Pháp l nh nhà 1991ệ ở 32
3.5. Giá đ t và đ nh giá đ tấ ị ấ 32
3.6. Chính sách thu và thu ti n s d ng đ t, thuê đ tế ề ử ụ ấ ấ 33
3.7. Tín d ngụ 33
4. Đ iổ m i c ch , chính sách, pháp lu t đ thúc đ y quá trình hìnhớ ơ ế ậ ể ẩ
thành và phát tri n th tr ng b t đ ng s n n c ta trong giaiể ị ườ ấ ộ ả ướ
đo n hi n nayạ ệ

34
4.1. Ph ng h ngươ ướ 34
4.2. M t s bi n pháp ch y u đ ti p t c thúc đ y s hìnhộ ố ệ ủ ế ể ế ụ ẩ ự
thành và phát tri n c a Th tr ng b t đ ng s nể ủ ị ườ ấ ộ ả
34
Ch ng III: Đăng ký b t đ ng s nươ ấ ộ ả 35
I. Khái quát v đăng ký b t đ ng s nề ấ ộ ả 35
1. Khái ni m v đăng ký b t đ ng s nệ ề ấ ộ ả 35
2. V trí, vai trò c a đăng ký b t đ ng s nị ủ ấ ộ ả 35
3. Ch c năng đăng ký b t đ ng s nứ ấ ộ ả 35
4. Đ i t ng đăng ký b t đ ng s nố ượ ấ ộ ả 35
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
ii
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
II. Th ng kê đăng ký b t đ ng s nố ấ ộ ả 35
1. H s đ t đai và b t đ ng s nồ ơ ấ ấ ộ ả 35
1.1. Khái ni mệ 35
1.2. Phân lo iạ 36
2. Nguyên t c c a đăng ký b t đ ng s nắ ủ ấ ộ ả 36
2.1 Nguyên t c đăng nh p h sắ ậ ồ ơ 36
2.2. Nguyên t c đ ng thu nắ ồ ậ 36
2.3. Nguyên t c công khaiắ 36
2.4. Nguyên t c chuyên bi t hoáắ ệ 37
3. Đ n v đăng ký b t đ ng s n - th a đ tơ ị ấ ộ ả ử ấ 37
3.1. Đ n v đăng kýơ ị 37
3.2. Th a đ tử ấ 37
4. Đăng ký pháp lý 38
4.1. Đăng ký văn t giao ự d chị 38
4.2. Đăng ký quy nề 39
III. Đăng ký b t đ ng s n các n cấ ộ ả ướ 39

1. Đăng ký văn t giao d ch Scotlandự ị ở 39
2. Đăng ký văn t giao d ch Mự ị ở ỹ 40
3. H th ng đăng ký văn t giao d ch đ t đai Hà Lanệ ố ự ị ấ ở 40
4. H th ng đăng ký quy n c a Anhệ ố ề ủ 41
5. Đăng ký quy n Scotlandề ở 41
6. H th ng đăng ký quy n c a Úcệ ố ề ủ 41
IV. Đăng ký đ t đai và b t đ ng s n Vi t Namấ ấ ộ ả ở ệ 42
1. Đăng ký đ t đai/ b t đ ng s n Vi t Nam th i kỳ tr c 1975ấ ấ ộ ả ở ệ ờ ướ 42
1.1. Th i kỳ phong ki nờ ế 42
1.2. Th i kỳ Pháp thu cờ ộ 42
1.3. Th i kỳ ngu quyờ ỵ ền Sài Gòn năm 1975 42
2. Đăng ký đ t đai và b t đ ng s n th i kỳ 1975 đ n nayấ ấ ộ ả ờ ế 42
2.1. Đăng ký đ t đai và b t đ ng s n tr c khi có Lu t Đ t đaiấ ấ ộ ả ướ ậ ấ
(năm 1998)
42
2.2. Đăng ký đ t đai và b t đ ng s n t khi có Lu t Đ t đai đ nấ ấ ộ ả ừ ậ ấ ế
nay
43
3. Đăng ký đ t đai và b t đ ng s n trong giai đo n hi n nayấ ấ ộ ả ạ ệ 44
3.1 Th c tr ngự ạ 44
3.2. Hoàn thi n h th ng đăng ký b t đ ng s n n c ta trongệ ệ ố ấ ộ ả ướ
giai đo n hi n nayạ ệ
44
Ch ng IV: Đ nh giá b t đ ng s nươ ị ấ ộ ả 46
I. Khái ni m chungệ 46
1. M c đích c a vi c đ nh giá b t đ ng s nụ ủ ệ ị ấ ộ ả 46
2. Đ cặ tr ng ch y u c a giá b t đ ng s nư ủ ế ủ ấ ộ ả 46
3. Giá thành b t đ ng s nấ ộ ả 47
4. M c tiêu và trình t đ nh giá ụ ự ị 47
II. Các ph ng pháp đ nh giá b t đ ng s nươ ị ấ ộ ả 48

1. Khái ni m chungệ 48
1.1. Đ nh giá h ng vào giá thànhị ướ 48
1.2. Đ nh giá h ng vào ng i muaị ướ ườ 49
1.3. Đ nh giá h ng vào c nh tranhị ướ ạ 50
2. M t s ph ng pháp đ nh giá đ t và b t đ ng s nộ ố ươ ị ấ ấ ộ ả 51
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
iii
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
2.1. Ph ng pháp so sánh tr c ti pươ ự ế 51
2.2. Ph ng pháp thu nh pươ ậ 53
2.3. Đi u ki n áp d ng các ph ng pháp đ nh giá đ tề ệ ụ ươ ị ấ 54
3. Đ nh giá đ t c th t i đ a ph ngị ấ ụ ể ạ ị ươ 55
3.1. M t s công vi c c th đ ti n hành đ nh giá đ tộ ố ệ ụ ể ể ế ị ấ 55
3.2. Đ nh giá và đi u ch nh các lo i giá đ t c thị ề ỉ ạ ấ ụ ể 55
3.3. Đ nh giá đ t t i khu v c giáp ranhị ấ ạ ự 59
Ch ng V: H th ng thông tin đ t đai/ b t đ ng s nươ ệ ố ấ ấ ộ ả 60
I. Khái quát 60
1.H th ng c s d liệ ố ơ ở ữ ệu qu c giaố 60
1.1. Khái ni mệ 60
1.2. N i dung c a c s d li u qu c giaộ ủ ơ ở ữ ệ ố 60
2. C s d li u v tài nguyên đ t/ b t đ ng s nơ ở ữ ệ ề ấ ấ ộ ả 60
2.1. Các thành ph n c a c s d li u tài nguyên đ tầ ủ ơ ở ữ ệ ấ 60
2.2. Vai trò c a CSDL v tài nguyên đ t trong h th ng CSDLủ ề ấ ệ ố
Qu c gia ố
61
II. H th ng thông tin đ t đai/ b t đ ng s nệ ố ấ ấ ộ ả 62
1. Khái ni mệ 62
2. Phân lo iạ 62
2.1. Theo d ng thông tinạ 62
2.2. Theo ngu n thông tinồ 62

3. C u trúc h th ng thông tin đ t đaiấ ệ ố ấ 62
3.1. T ch c c s d li u tài nguyên đ tổ ứ ơ ở ữ ệ ấ 62
3.2. Các ph ng ánươ qu n lý c s d li uả ơ ở ữ ệ 62
3.3. Gi i pháp m ng cho c s d li u tài nguyên đ tả ạ ơ ở ữ ệ ấ 63
3.4. Chu n hoá c s d li u tài nguyên đ tẩ ơ ở ữ ệ ấ 64
III. Th c tr ng h th ng thông tin đ t/ b t đ ng s n n c taự ạ ệ ố ấ ấ ộ ả ướ 65
IV. Xây d ng và hoàn thi n h th ng thông tin đ t đai/ b t đ ng s nự ệ ệ ố ấ ấ ộ ả 65
1. M c tiêu xây d ng h th ng thông tin đ t đai ụ ự ệ ố ấ 65
2. Ph m vi ho t đ ng c a h th ng thông tin đ t đaiạ ạ ộ ủ ệ ố ấ 65
2.1. H th ng đăng kýệ ố 65
2.2. B n đ Đ a chínhả ồ ị 65
2.3. Nhà và các h nhi u t ng khu v c đô thộ ề ầ ở ự ị 65
2.4. Pháp lý 66
2.5. Các lĩnh v c khácự 66
3. Mô hình d li uữ ệ 66
3.1. C sơ ở 66
3.2. Mô hình 67
3.3. Mô hình ch c năngứ 67
3.4. C u trúc h th ngấ ệ ố 68
Ch ng VI: Kinh doanh b t đ ng s nươ ấ ộ ả 71
I. Phân tích th tr ng b t đ ng s n và l p k ho ch đ u tị ườ ấ ộ ả ậ ế ạ ầ ư 71
1. Phân tích và d báo th trự ị ường b t đ ng s nấ ộ ả 71
1.1. Phân tích th tr ng b t đ ng s nị ườ ấ ộ ả 71
1.2. D báo th tr ng b t đ ng s nự ị ườ ấ ộ ả 72
2. L a ch n ph ng h ng đ u tự ọ ươ ướ ầ ư 72
2.1. Lo i hình đ u t b t đ ng s nạ ầ ư ấ ộ ả 72
2.2. Hai th m nh và y u c a đ u t b t đ ng s nế ạ ế ủ ầ ư ấ ộ ả 72
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
iv
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả

2.3. Các r i ro trong đ uủ ầ t b t đ ng s nư ấ ộ ả 73
2.4. Ch n đ a đi m đ u t và s n ph m b t đ ng s nọ ị ể ầ ư ả ẩ ấ ộ ả 74
2.5. Sách l c ti n v n và đ u t b t đ ng s nượ ề ố ầ ư ấ ộ ả 75
II. Tiêu th b t đ ng s nụ ấ ộ ả 77
1. Cách th c tiêu th b t đ ng s nứ ụ ấ ộ ả 77
1.1. T t ch c tiêu thự ổ ứ ụ 77
1.2. U thác môi gi i tiêu thỷ ớ ụ 77
2. Xúc ti n bán hàng b t đ ng s nế ấ ộ ả 79
2.1. Khái ni m chungệ 79
2.2. Tuyên truy n và qu ng cáoề ả 79
2.3. Nhân viên bán hàng 80
2.4. Xúc ti n bán hàng và quan h công c ngế ệ ộ 80
3. Quá trình đàm phán trong mua và bán 81
3.1. Mua bán trong tình hu ng đ c bố ặ i tệ 82
3.2. K x o đ nh giáỹ ả ị 82
3.3. Đi u ch nh giá và thay đ i giáề ỉ ổ 83
3.4. Chuyên viên đ nh giáị 84
Ch ng VII: Qu n lý Nhà n c đ i v i th tr ng b t đ ng s nươ ả ướ ố ớ ị ườ ấ ộ ả 86
I. Vai trò qu n lý c a Nhà n c đ i v i th tr ngả ủ ướ ố ớ ị ườ 86
1. Nhà n c và th tr ngướ ị ườ 86
2. Vai trò c a Nhà n củ ướ 86
II. Vai trò c a Nhà n c đ i v i th tr ng b t đ ng s nủ ướ ố ớ ị ườ ấ ộ ả 86
1. Xây d ng h th ng pháp lu t đ ng b , hoàn ch nh, n đ nh và cóự ệ ố ậ ồ ộ ỉ ổ ị
hi u l cệ ự
86
2. Xây d ng chính sách tài chính và các chính sách liên quanự 86
3. Xây d ng h th ng đăng ự ệ ố ký b t đ ng s nấ ộ ả 87
4. Xây d ng khung pháp lý quy đ nh ch đ , quy trình, th t c đ nhự ị ế ộ ủ ụ ị
giá đ tấ
87

5. Xây d ng h th ng thông tin m - ngân hàng d li u v b t đ ngự ệ ố ở ữ ệ ề ấ ộ
s nả
87
III. H th ng qu n lý đ t đai/ b t đ ng s nệ ố ả ấ ấ ộ ả 87
1. H th ng qu n lý đ t đaiệ ố ả ấ 87
1.1. Khái ni mệ 87
1.2. L i ích c a m t h th ng qu n lý đ t đai t tợ ủ ộ ệ ố ả ấ ố 87
2. C u trúc h th ng qu n lý đ t đaiấ ệ ố ả ấ 87
2.1. Đăng ký đ t đaiấ 87
2.2. Đ a chínhị 88
2.3. H th ng thông tin đ t đaiệ ố ấ 88
3. T ch c và qu n lýổ ứ ả 89
IV. Mô hình h th ng qu n lý đ t đai/ b t đ ng s n các n cệ ố ả ấ ấ ộ ả ướ 89
1. C ng hoà Phápộ 89
2. Hà Lan 90
3. Thu Đi nỵ ể 90
4. CHND Trung Hoa 91
5. Malaysia 91
6. Thái Lan 92
Ch ng VIII: Th c tr ng và m t s gi i pháp c b n thúc đ y s hìnhươ ự ạ ộ ố ả ơ ả ẩ ự
thành và phát tri n th tr ng b t đ ng s n Vi t Namể ị ườ ấ ộ ả ở ệ
94
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
v
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
I. Khái quát quá trình phát tri n th tr ng b t đ ng s n Vi t Namể ị ườ ấ ộ ả ở ệ 94
1. Các giai đo n phát tri n th tr ng b t đ ng s n Vi t Namạ ể ị ườ ấ ộ ả ở ệ 94
1.1. Giai đo n t sau cách m ng tháng 8 năm 1945 đ n nămạ ừ ạ ế
1980
94

1.2. Giai đo n t sau năm 1980 đ n năm 2003ạ ừ ế 94
2. Th c tr ng th tr ng b t đ ng s n Vi t Namự ạ ị ườ ấ ộ ả ở ệ 95
II. M t s gi i pháp c b n thúc đ y s hình thành và phát tri n thộ ố ả ơ ả ẩ ự ể ị
tr ng b t đ ng s n Vi t Namườ ấ ộ ả ở ệ
97
1. M c tiêu, quan đi m, đ nh h ngụ ể ị ướ 97
2. M t s gi i pháp c b n thúc đ y s hình thành và phát ộ ố ả ơ ả ẩ ự tri n thể ị
tr ng b t đ ng s n Vi t Namườ ấ ộ ả ở ệ
99
2.1. T ng b c xây d ng và hoàn thi n hành lang pháp lu t choừ ướ ự ệ ậ
th tr ng b t đ ng s nị ườ ấ ộ ả
99
2.2. Coi tr ng công tác quy ho ch s d ng đ tọ ạ ử ụ ấ 100
2.3. Nh ng gi i pháp nh m t o ra nhi u hàng hoá b t đ ng s nữ ả ằ ạ ề ấ ộ ả 100
2.4. Nh ng gi i pháp tài chính c b nữ ả ơ ả 100
2.5. T ch c hoàn thi n h th ng doanh nghi p s n xu t kinhổ ứ ệ ệ ố ệ ả ấ
doanh b t đ ng s nấ ộ ả
100
2.6. T ch c qu n lý nhà n c v i th tr ng b t đ ng s nổ ứ ả ướ ớ ị ườ ấ ộ ả 100
TÀI LI U THAM KH OỆ Ả 102
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
vi
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
L I NÓI Đ UỜ Ầ
Cùng v i s phát tri n c a n n kinh t , th tr ng B t đ ng s n ngày càng đ cớ ự ể ủ ề ế ị ườ ấ ộ ả ượ
hình thành và phát tri n. Ngày nay th tr ng b t đ ng s n đã tr thành m t b ph n khôngể ị ườ ấ ộ ả ở ộ ộ ậ
th thi u trong h th ng các lo i th tr ng c a n n kinh t qu c dân, nó có nh ng đóngể ế ệ ố ạ ị ườ ủ ề ế ố ữ
góp đáng k vào vi c n đ nh xã h i và thúc đ y n n kinh t đ t n c trong th i gian quaể ệ ổ ị ộ ẩ ề ế ấ ướ ờ
và trong t ng lai.ươ
Đ ph c v cho công tác gi ng d y, h c t p, nghiên c u theo yêu c u đ i m i vàể ụ ụ ả ạ ọ ậ ứ ầ ổ ớ

nâng cao ch t l ng đào t o đ i h c ngành Qu n lý Đ t đai, chúng tôi xây d ng giáo trìnhấ ượ ạ ạ ọ ả ấ ự
"Th tr ng B t đ ng s n" nh m giúp sinh viên n m đ c nh ng ki n th c c b n v thị ườ ấ ộ ả ằ ắ ượ ữ ế ứ ơ ả ề ị
tr ng B t đ ng s n; qu n lý nhà n c và chính sách pháp lu t v i th tr ng B t đ ngườ ấ ộ ả ả ướ ậ ớ ị ườ ấ ộ
s n; th c tr ng th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam và m t s n c; đ nh giá, đăng ký,ả ự ạ ị ườ ấ ộ ả ở ệ ộ ố ướ ị
thông tin và kinh doanh b t đ ng s n; nh ng gi i pháp c b n thúc đ y s hình thành vàấ ộ ả ữ ả ơ ả ẩ ự
phát tri n th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam. Giáo trình còn là tài li u tham kh o cho cánể ị ườ ấ ộ ả ở ệ ệ ả
b ngành qu n lý đ t đai, các nhà qu n lý kinh doanh v th tr ng B t đ ng s n.ộ ả ấ ả ề ị ườ ấ ộ ả
Giáo trình "Th tr ng B t đ ng s n" đ c biên so n theo đ c ng ch ng trìnhị ườ ấ ộ ả ượ ạ ề ươ ươ
khung ngành qu n lý đ t đai đã đ c B Giáo d c và Đào t o phê duy t. ả ấ ượ ộ ụ ạ ệ
Biên so n giáo trình là PGS.TS. Nguy n Thanh Trà - Khoa đ t và Môi tr ng (vi tạ ễ ấ ườ ế
ch ng 1, 4, 6, 8) và TS. Nguy n Đình B ng - V tr ng V K ho ch Tài chính - B Tàiươ ễ ồ ụ ưở ụ ế ạ ộ
nguyên và Môi tr ng (vi t ch ng 2, 3, 5, 7).ườ ế ươ
Đây là môn khoa h c m i, ki n th c còn h n h p nên không tránh kh i nh ng saiọ ớ ế ứ ạ ẹ ỏ ữ
sót, mong nh n đ c ý ki n đóng góp c a b n đ c, đ giúp chúng tôi ti p t c hoàn ch nhậ ượ ế ủ ạ ọ ể ế ụ ỉ
và ph c v cho vi c biên so n l n sau có ch t l ng t t h n. ụ ụ ệ ạ ầ ấ ượ ố ơ
Hà N i - 2004ộ
Các tác giả
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
1
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
CH NG IƯƠ
B T Đ NG S N VÀ TH TR NG B T Đ NG S NẤ Ộ Ả Ị ƯỜ Ấ Ộ Ả
I. KHÁI NI M CHUNG V TH TR NG Ệ Ề Ị ƯỜ
1. KHÁI NI M, CH C NĂNG, PHÂN LO I VÀ H TH NG TH TR NG Ệ Ứ Ạ Ệ Ố Ị ƯỜ
1.1. Khái ni m v th tr ng ệ ề ị ườ
- Th tr ng là n i ng i mua và ng i bán t tìm đ n v i nhau qua ti p xúc traoị ườ ơ ườ ườ ự ế ớ ế
đ i, thăm dò đ nh n đ c l i gi i đáp mà m i bên c n bi t.ổ ể ậ ượ ờ ả ỗ ầ ế
- Th tr ng là n i trao đ i hàng hoá bao g m c hàng hoá h u hình l n vô hình; ị ườ ơ ổ ồ ả ữ ẫ
- Th tr ng là th hi n t ng hoà các quan h trao đ i hàng hoá, t c là quan h giaoị ườ ể ệ ổ ệ ổ ứ ệ
d ch gi a ng i mua và ng i bán, gi a s n xu t và l u thông, gi a cung ng và nhu c u,ị ữ ườ ườ ữ ả ấ ư ữ ứ ầ

và cũng là đ u m i th c hi n giá tr và chuy n d ch giá tr c a hàng hoá;ầ ố ự ệ ị ể ị ị ủ
- Th tr ng th hi n yêu c u tiêu th đ i v i m i ch ng lo i hàng hoá, t c là thị ườ ể ệ ầ ụ ố ớ ỗ ủ ạ ứ ể
hi n đ c tr ng b n ch t c a th tr ng. M i ho t đ ng kinh doanh c a doanh nghi p làệ ặ ư ả ấ ủ ị ườ ọ ạ ộ ủ ệ
nh m tho mãn yêu c u c a ng i tiêu dùng vì ng i tiêu dùng là nhân v t ch đ o c aằ ả ầ ủ ườ ườ ậ ủ ạ ủ
th tr ng. ị ườ
Ch thủ ể c a th tr ng là 3 lo i ng i ho t đ ng trao đ i hàng hoá trong th tr ngủ ị ườ ạ ườ ạ ộ ổ ị ườ
: (1) ng i s n xu t hàng hoá là ng i t o ra c s v t ch t c a th tr ng, là ng i bánườ ả ấ ườ ạ ơ ở ậ ấ ủ ị ườ ườ
hàng hoá ra th tr ng; (2) ng i tiêu dùng là ng i có ti n đi mua hàng; (3) ng i môi gi iị ườ ườ ườ ề ườ ớ
th ng m i v a đóng vai trò là ng i mua, v a là ng i bán, là ng i trung gian gi aươ ạ ừ ườ ừ ườ ườ ữ
ng i s n xu t và ng i tiêu dùng.ườ ả ấ ườ
Khách thể c a th tr ng là s hàng hoá có th đ a ra trao đ i mua bán, ngoài cácủ ị ườ ố ể ư ổ
hàng hoá tiêu dùng và các t li u s n xu t còn bao g m c các y u t c n cho s n xu tư ệ ả ấ ồ ả ế ố ầ ả ấ
nh ti n v n, công ngh , thông tin, s c lao đ ng, b t đ ng s n .v.v... Khách th là c sư ề ố ệ ứ ộ ấ ộ ả ể ơ ở
v t ch t cho s t n t i c a th tr ng.ậ ấ ự ồ ạ ủ ị ườ
1.2. Ch c năng c a th tr ngứ ủ ị ườ
Ch c năng c a th tr ng th hi n trên các m t sau đây: ứ ủ ị ườ ể ệ ặ
1.2.1. Ch c năng trao đ i ứ ổ
Khi mua bán ng i ta chuy n nh ng quy n s h u đ i v i hàng hoá, thông qua đóườ ể ượ ề ở ữ ố ớ
th c hi n giá tr c a hàng hoá, d n đ n vi c phát tri n s n xu t hàng hoá theo chi uự ệ ị ủ ẫ ế ệ ể ả ấ ề
h ng c a yêu c u tiêu dùng .ướ ủ ầ
1.2.2. Ch c năng đi u ti t ứ ề ế
Th tr ng ho t đ ng trên c s các quy lu t giá tr , quy lu t cung c u và quy lu tị ườ ạ ộ ơ ở ậ ị ậ ầ ậ
c nh tranh, do đó có kh năng t đ ng đi u ti t quá trình v n hành n n kinh t và vi cạ ả ự ộ ề ế ậ ề ế ệ
phân ph i ngu n l c c a xã h i cho các ngành kinh t , các vùng và các doanh nghi p,ố ồ ự ủ ộ ế ệ
không nh ng đi u ti t k t c u và s l ng c a hàng hoá mà còn t phát đi u ti t l i íchữ ề ế ế ấ ố ượ ủ ự ề ế ợ
kinh t c a c hai bên mua bán. Đây là ch c năng quan tr ng nh t c a th tr ng.ế ủ ả ứ ọ ấ ủ ị ườ
1.2.3. Ch c năng thông tin ứ
Th tr ng phát ra các lo i thông tin đ n ng i s n xu t, ng i kinh doanh (môiị ườ ạ ế ườ ả ấ ườ
gi i) và ng i tiêu dùng nh thông tin v cung c u, v ch t l ng, v giá c , v th hi u,ớ ườ ư ề ầ ề ấ ượ ề ả ề ị ế
v ngu n v n và v t su t l i nhu n .v.v... Khi trình đ công ngh thông tin c a xã h iề ồ ố ề ỷ ấ ợ ậ ộ ệ ủ ộ

đ c nâng cao thì ch c năng thông tin c a th tr ng càng đ c tăng c ng, nh y bén.ượ ứ ủ ị ườ ượ ườ ạ
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
2
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
1.2.4. Ch c năng liên h kinh t ứ ệ ế
Th tr ng phá v m i s ngăn cách c a b t c lĩnh v c kinh t , các ngành, đ aị ườ ỡ ọ ự ủ ấ ứ ự ế ị
ph ng và doanh nghi p đ u tr thành m t b ph n h u c c a n n kinh t qu c dân c aươ ệ ề ở ộ ộ ậ ữ ơ ủ ề ế ố ủ
m t n c, ti n t i h i nh p v i n n kinh t toàn c u. Tóm l i th tr ng là h th ng m .ộ ướ ế ớ ộ ậ ớ ề ế ầ ạ ị ườ ệ ố ở
1.3. Phân lo i th tr ng ạ ị ườ
Có r t nhi u cách phân lo i th tr ng tuỳ theo vi c ch n tiêu chí phân lo i, đâyấ ề ạ ị ườ ệ ọ ạ ở
đ c p m t s cách phân lo i c n thi t nh t: ề ậ ộ ố ạ ầ ế ấ
- Căn c vào vi c kh ng ch vĩ môứ ệ ố ế : chia thành th tr ng t do và th tr ng có kị ườ ự ị ườ ế
ho ch.ạ
Căn c vào công d ng c a hàng hoáứ ụ ủ : mà chia thành th tr ng hàng hoá và thị ườ ị
tr ng các y u t s n xu t nh các th tr ng t li u s n xu t, ti n v n, s c lao đ ng,ườ ế ố ả ấ ư ị ườ ư ệ ả ấ ề ố ứ ộ
công ngh , thông tin và th tr ng b t đ ng s n ... ệ ị ườ ấ ộ ả
- Căn c vào khu v c ho c ph m vi l u thông: ứ ự ặ ạ ư chia thành th tr ng đô th , nôngị ườ ị
thôn, trong n c và th tr ng qu c t . ướ ị ườ ố ế
- Căn c vào trình đ c nh tranh:ứ ộ ạ phân bi t có th tr ng c nh tranh hoàn toàn, thệ ị ườ ạ ị
tr ng đ c quy n hoàn toàn và th tr ng c nh tranh đ c quy n.ườ ộ ề ị ườ ạ ộ ề
- Căn c vào đ a v c a ch thứ ị ị ủ ủ ể: Mà chia thành th tr ng bên bán, th tr ng bênị ườ ị ườ
mua và th tr ng cân b ng. ị ườ ằ
1.4. H th ng th tr ng ệ ố ị ườ
Mu n th tr ng phát huy đ y đ ch c năng trong lĩnh v c l u thông thì ph i tố ị ườ ầ ủ ứ ự ư ả ổ
ch c t t ho t đ ng c a các lo i th tr ng. M i lo i th tr ng v a có tính đ c l p t ngứ ố ạ ộ ủ ạ ị ườ ỗ ạ ị ườ ừ ộ ậ ươ
đ i, l i v a ki m ch và l i thúc đ y l n nhau, tr thành b ph n h u c c a h th ngố ạ ừ ề ế ỷ ạ ẩ ẫ ở ộ ậ ữ ơ ủ ệ ố
th tr ng c n c. Trong h th ng này thì th tr ng hàng hóa là c s , các th tr ngị ườ ả ướ ệ ố ị ườ ơ ở ị ườ
khác đ u ph c v cho th tr ng hàng hoá m c đ khác nhau.ề ụ ụ ị ườ ở ứ ộ Ở n c ta hi n nay chướ ệ ỉ
m i có th tr ng hàng tiêu dùng là ít nhi u đ c phát tri n, còn các th tr ng khác ho cớ ị ườ ề ượ ể ị ườ ặ
m i hình thành, ho c còn què qu t, th m chí có th tr ng còn v ng bóng ho c t n t iớ ặ ặ ậ ị ườ ắ ặ ồ ạ

d i d ng "ch đen". ướ ạ ợ
Vì v y đ ti p t c s nghi p đ i m i, n c ta c n nhanh chóng thi t l p h th ngậ ể ế ụ ự ệ ổ ớ ướ ầ ế ậ ệ ố
th tr ng hoàn ch nh, trong đó có th tr ng b t đ ng s n.ị ườ ỉ ị ườ ấ ộ ả
2. C CH V N HÀNH C A TH TR NG VÀ VAI TRÒ QU N LÝ C A CHÍNH PHƠ Ế Ậ Ủ Ị ƯỜ Ả Ủ Ủ
2.1. C ch th tr ng ơ ế ị ườ
Quy lu t giá tr là c s c a c ch v n hành th tr ng. Ngoài ra, cùng tác đ ngậ ị ơ ở ủ ơ ế ậ ị ườ ộ
lên th tr ng còn có các quy lu t cung c u và quy lu t c nh tranh.ị ườ ậ ầ ậ ạ
Các quy lu t nói trên có quan h khăng khít v i nhau, khi tác đ ng lên th tr ng thìậ ệ ớ ộ ị ườ
hình thành c ch v n hành c a th tr ng (ơ ế ậ ủ ị ườ th ng g i t t là c ch th tr ng); ườ ọ ắ ơ ế ị ườ bao g mồ
c ch giá c , c ch cung c u và c ch c nh tranhơ ế ả ơ ế ầ ơ ế ạ .
2.1.1. C ch giá c ơ ế ả
Đây là n i dung ch y u c a c ch th tr ng. Nó t phát đi u ti t các ho t đ ngộ ủ ế ủ ơ ế ị ườ ự ề ế ạ ộ
kinh t nh s n xu t, tiêu dùng và quan h cung c u, nó cũng là công c quan tr ng cungế ư ả ấ ệ ầ ụ ọ
c p thông tin cho chính ph đ ti n hành đi u ti t vĩ mô v k t c u c a cung c u, đ mấ ủ ể ế ề ế ề ế ấ ủ ầ ả
b o n n kinh t ho t đ ng đ c n đ nh và thông su t. ả ề ế ạ ộ ượ ổ ị ố
2.1.2. C ch cung c u ơ ế ầ
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
3
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
C ch cung c u bi u hi n m i quan h gi a hàng hoá và ti n, m t khác cũng bi uơ ế ầ ể ệ ố ệ ữ ề ặ ể
hi n m i quan h gi a ng i bán và ng i mua, quan h gi a l ng hàng bán có th cungệ ố ệ ữ ườ ườ ệ ữ ượ ể
c p c a bên bán và s c mua hàng c a bên mua. Gi a cung và c u th ng xu t hi n mâuấ ủ ứ ủ ữ ầ ườ ấ ệ
thu n trên b n m t: s l ng, k t c u, không gian và th i gian. Kh c ph c đ c các mâuẫ ố ặ ố ượ ế ấ ờ ắ ụ ượ
thu n đó thì s l p đ c s cân b ng gi a cung và c u. Nh v y, chính thông qua c chẫ ẽ ậ ượ ự ằ ữ ầ ư ậ ơ ế
cung c u mà c ch giá c m i phát huy tác d ng, làm cho giá c và giá tr ti n đ n nh tầ ơ ế ả ớ ụ ả ị ế ế ấ
trí. C n chú ý r ng quan h cung c u luôn luôn bi n đ ng, s m t cân b ng gi a cung vàầ ằ ệ ầ ế ộ ự ấ ằ ữ
c u ch là t m th i, là t ng đ i mà thôi, còn s m t cân b ng gi a cung và c u l i r tầ ỉ ạ ờ ươ ố ự ấ ằ ữ ầ ạ ấ
ph bi n, có tính tuy t đ i. ổ ế ệ ố
2.1.3. C ch c nh tranh ơ ế ạ
C ch c nh tranh bi u hi n s tranh đo t l i ích kinh t gi a các ch th c a thơ ế ạ ể ệ ự ạ ợ ế ữ ủ ể ủ ị

tr ng, bao g m ba lo i hình sau đây: ườ ồ ạ
- C nh tranh gi a ng i cung ng trên th tr ng (ạ ữ ườ ứ ị ườ bên bán) v i nhau nh m th cớ ằ ự
hi n giá tr c a hàng hoá, thu hút ng i mua v phía mình. Lo i hình c nh tranh này có haiệ ị ủ ườ ề ạ ạ
d ng c nh tranh trong cùng m t b ph n và c nh tranh gi a các b ph n nh m thay thạ ạ ộ ộ ậ ạ ữ ộ ậ ằ ế
nhau.
- C nh tranh gi a ng i có nhu c u ạ ữ ườ ầ (bên mua) nh m tranh đo t giá tr s d ng, d nằ ạ ị ử ụ ẫ
đ n nâng cao giá c ;ế ả
- C nh tranh gi a bên cung ng và bên có nhu c u (gi a bên bán và bên mua) nh mạ ữ ứ ầ ữ ằ
đo t l y doanh l i v mình. S so sánh l c l ng gi a đôi bên s quy t đ nh nh h ngạ ấ ợ ề ự ự ượ ữ ẽ ế ị ả ưở
c a m i bên đ i v i giá c . Đây là lo i hình c nh tranh c b n nh t c a c nh tranh thủ ỗ ố ớ ả ạ ạ ơ ả ấ ủ ạ ị
tr ng, ch có thông qua c nh tranh gi a hai bên cung và c u m i có th ki m nghi mườ ỉ ạ ữ ầ ớ ể ể ệ
đ c hi u qu cu i cùng c a n n s n xu t xã h i.ượ ệ ả ố ủ ề ả ấ ộ
Ba lo i c ch trên đây hình thành c ch th tr ng, trong đó c ch giá c cungạ ơ ế ơ ế ị ườ ơ ế ả
c p thông tin ph n h i v đ ng l c c a th tr ng, c ch cung c u đi u ti t s s n xu tấ ả ồ ề ộ ự ủ ị ườ ơ ế ầ ề ế ự ả ấ
và tiêu dùng, còn c ch c nh tranh là ch t xúc tác đ m b o cho c ch giá c và c chơ ế ạ ấ ả ả ơ ế ả ơ ế
cung c u phát huy đ c đ y đ công năng c a th tr ng. Nh v y n u mu n th tr ngầ ượ ầ ủ ủ ị ườ ư ậ ế ố ị ườ
v n hành đúng đ n theo c ch c a nó thì ph i t o đi u ki n cho c ch c nh tranh tácậ ắ ơ ế ủ ả ạ ề ệ ơ ế ạ
đ ng m nh m , t c là doanh nghi p ph i có quy n t ch kinh doanh, h ch toán đ c l p,ộ ạ ẽ ứ ệ ả ề ự ủ ạ ộ ậ
t ch u l lãi và đ c h ng l i ích kinh t t k t qu c nh tranh, m t khác ph i ch ngự ị ỗ ượ ưở ợ ế ừ ế ả ạ ặ ả ố
l i c nh tranh phi pháp, b o v c nh tranh lành m nh và ph i ch ng đ c quy n.ạ ạ ả ệ ạ ạ ả ố ộ ề
2.2. Vai trò qu n lý c a Chính ph ả ủ ủ
Th tr ng tuy có s c c nh tranh nh ng không ph i v n năng. Trong nhi u tr ngị ườ ứ ạ ư ả ạ ề ườ
h p th tr ng không gi i quy t n i v n đ đ t ra, do đó c n có s can thi p c a chínhợ ị ườ ả ế ổ ấ ề ặ ầ ự ệ ủ
ph . Các tr ng h p đó là: ủ ườ ợ
2.2.1. Th tr ng không đ m b o đ c s n đ nh vĩ mô c a n n kinh t .ị ườ ả ả ượ ự ổ ị ủ ề ế
Vì b n thân nó mang nhi u tính t phát, và có lúc có tác d ng tiêu c c, do v y n nả ề ự ụ ự ậ ề
s n xu t xã h i d b m t cân đ i, không th c hi n đ c s phân ph i t i u các ngu nả ấ ộ ễ ị ấ ố ự ệ ượ ự ố ố ư ồ
l c cho s n xu t, th m chí có th gây ra lãng phí và kém hi u qu trong vi c s d ng cácự ả ấ ậ ể ệ ả ệ ử ụ
ngu n l c, làm t n h i đ n vi c tho mãn nhu c u c a ng i tiêu dùng, t o ra s b t h pồ ự ổ ạ ế ệ ả ầ ủ ườ ạ ự ấ ợ
lý trong k t c u doanh nghi p, l m phát cao, th t nghi p nhi u, cán cân thanh toán qu c tế ấ ệ ạ ấ ệ ề ố ế

m t cân b ng, d n đ n s kh ng ho ng kinh t . ấ ằ ẫ ế ự ủ ả ế
2.2.2 Th tr ng không th t phát lo i tr đ c quy n.ị ườ ể ự ạ ừ ộ ề T do c nh tranh nhi uự ạ ề
khi d n đ n s n xu t t p trung, r i t đó mà d n d n hình thành đ lo i đ c quy n. Ngoàiẫ ế ả ấ ậ ồ ừ ầ ầ ủ ạ ộ ề
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
4
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
ra trong m t s lĩnh v c, m t s ngành kinh t còn có hi n t ng đ c quy n t nhiên, t cộ ố ự ộ ố ế ệ ượ ộ ề ự ứ
là khi đ c quy n l i có l i h n c nh tranh. ộ ề ạ ợ ơ ạ
2.2.3. Th tr ng không th cung c p có hi u qu các hàng hoá công c ng ị ườ ể ấ ệ ả ộ (các
d ch v công c ng) nh giáo d c, y t , vi n thông, tr t t an ninh, c p thoát n c và v nị ụ ộ ư ụ ế ễ ậ ự ấ ướ ậ
t i đô th .v.v... (ả ị nên phân bi t ệ cung c p ấ hàng hoá công c ng cho xã h i v i vi c ộ ộ ớ ệ s n xu tả ấ
ra hàng hoá đó).
2.2.4. Th tr ng không th đ m b o phân ph i thu nh p m t cách công b ng.ị ườ ể ả ả ố ậ ộ ằ
S đi u ti t t phát c a c ch th tr ng d d n đ n m r ng kho ng cách thu nh p c aự ề ế ự ủ ơ ế ị ườ ễ ẫ ế ở ộ ả ậ ủ
các t ng l p, khoét sâu mâu thu n xã h i.ầ ớ ẫ ộ
2.2.5. Th tr ng không th đ m b o s phát tri n b n v ng c a xã h i, ị ườ ể ả ả ự ể ề ữ ủ ộ không
ki m ch đ c các "ngo i ng" b t l i cho ng i s n xu t cũng nh ng i tiêu dùng, t oề ế ượ ạ ứ ấ ợ ườ ả ấ ư ườ ạ
ra và làm ô nhi m môi tr ng, gây ra các tác h i khác.ễ ườ ạ
Vì th tr ng có nh ng nh c đi m k trên nên chính ph c n có s can thi p h pị ườ ữ ượ ể ể ủ ầ ự ệ ợ
lý vào th tr ng, v a t o đi u ki n cho th tr ng v n hành và phát tri n lành m nh v aị ườ ừ ạ ề ệ ị ườ ậ ể ạ ừ
b sung cho th tr ng v nh ng ph ng di n mà th tr ng không làm đ c. ổ ị ườ ề ữ ươ ệ ị ườ ượ
S can thi p c a chính ph đ c ti n hành thông qua vi c ho ch đ nh các chínhự ệ ủ ủ ượ ế ệ ạ ị
sách và s d ng các công c thích h p. Các chính sách mà chính ph có th ho ch đ nh đử ụ ụ ợ ủ ể ạ ị ể
kh ng ch vĩ mô đ i v i th tr ng bao g m: Chính sách tài chính (thông qua vi c l p ngânố ế ố ớ ị ườ ồ ệ ậ
sách qu c gia), chính sách ti n t (thông qua cho vay, lãi su t, phát hành ti n...)ố ề ệ ấ ề , chính sách
chuy n đ i c c u và chính sách phân ph i thu nh p (thông qua vi c ph i h p các chínhể ổ ơ ấ ố ậ ệ ố ợ
sách tài chính, chính sách ti n t và v n d ng các công c kinh t và phi kinh t ). ề ệ ậ ụ ụ ế ế
Các công c ch y u mà chính ph có th s d ng đ can thi p vào th tr ng baoụ ủ ế ủ ể ử ụ ể ệ ị ườ
g m: a) ồ công c k ho ch (ụ ế ạ k ho ch dài h n, trung h n và ng n h n), có th là k ho chế ạ ạ ạ ắ ạ ể ế ạ
chi tiêu mang tính b t bu c và k ho ch h ng d n có tính đ nh h ng và khuy n khíchắ ộ ế ạ ướ ẫ ị ướ ế ;

b) công c kinh t ụ ế nh các đòn b y giá c , đòn b y thu khoá, đòn b y tín d ng và đònư ẩ ả ẩ ế ẩ ụ
b y lãi su t; c)ẩ ấ công c hành chính ụ (m nh l nh, ch th , quy đ nh) và d) ệ ệ ỉ ị ị công c pháp lu tụ ậ
đ duy trì l i ích t ng th c a kinh t qu c dân và s phát tri n xã h i.ể ợ ổ ể ủ ế ố ự ể ộ
Tuy nhiên s can thi p c a chính ph cũng có th không đ t đ c m c tiêu đã đ nh,ự ệ ủ ủ ể ạ ượ ụ ị
vì b n lý do ch y u là: thông tin b h n ch ; s h n ch c a chính ph khi ki m soát vàố ủ ế ị ạ ế ự ạ ế ủ ủ ể
ph n ng c a doanh nghi p; s h n ch c a chính ph khi ki m soát b máy hành chínhả ứ ủ ệ ự ạ ế ủ ủ ể ộ
quan liêu và cu i cùng là kh năng h n ch c a chính ph tr c nh ng áp đ t v chính tr .ố ả ạ ế ủ ủ ướ ữ ặ ề ị
3. MARKETING - ĐI U TRA VÀ PHÂN TÍCH TH TR NG Ề Ị ƯỜ
3.1.Marketing
T khi hình thành th tr ng đã xu t hi n nhi u quan đi m kinh doanh nh : ừ ị ườ ấ ệ ề ể ư
- Quan đi m đ nh h ng vào s n xu t ể ị ướ ả ấ cho r ng ng i tiêu dùng s a thích nhi uằ ườ ẽ ư ề
s n ph m đ c bán r ng rãi v i giá h ;ả ẩ ượ ộ ớ ạ
- Quan đi m đ nh h ng vào hoàn thi n s n ph m ể ị ướ ệ ả ẩ cho r ng ng i tiêu dùng luônằ ườ
a thích nh ng s n ph m có ch t l ng cao nh t, có nhi u công d ng và tính năng m i;ư ữ ả ẩ ấ ượ ấ ề ụ ớ
- Quan đi m t p trung vào bán hàng ể ậ cho r ng ng i tiêu dùng th ng b o th trongằ ườ ườ ả ủ
vi c mua s m, do đó c n t p trung c g ng thúc đ y tiêu th và khuy n mãi. có ng i g iệ ắ ầ ậ ố ắ ẩ ụ ế ườ ọ
quan đi m này là marketing truy n th ng đ phân bi t v i marketing hi n đ i.ể ề ố ể ệ ớ ệ ạ
Quan đi m marketing hi n đ i còn h ng t i k t h p hài hoà l i ích c a ng i tiêuể ệ ạ ướ ớ ế ợ ợ ủ ườ
dùng, nhà kinh doanh và xã h i, do đó còn g i là quan đi m marketing đ o đ c xã h i.ộ ọ ể ạ ứ ộ
3.2. Đi u tra th tr ng ề ị ườ
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
5
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
N i dung đi u tra th tr ng bao g m ộ ề ị ườ ồ
3.2.1. Đi u tra môi tr ng kinh doanh ề ườ g m có: ồ
Môi tr ng pháp lu t và chính tr ; môi tr ng kinh t , k c GDP và m c đ tăngườ ậ ị ườ ế ể ả ứ ộ
tr ng GDP, v t giá, l m phát, k t c u h t ng .v.v... môi tr ng nhân kh u h c; môiưở ậ ạ ế ấ ạ ầ ườ ẩ ọ
tr ng văn hoá xã h i; môi tr ng t nhiên.ườ ộ ườ ự
3.2.2. Đi u tra k thu t và công nghề ỹ ậ ệ: K c trình đ công ngh tiên ti n trên thể ả ộ ệ ế ế
gi i c a lo i s n ph m đó. ớ ủ ạ ả ẩ

3.2.3. Đi u tra dung l ng yêu c u c a th tr ng: ề ượ ầ ủ ị ườ K c đ ng thái yêu c u ể ả ộ ầ ở
trong n c và ngoài n c; l ng yêu c u hi n có và ti m n; l ng t n kho; l ng cungướ ướ ượ ầ ệ ề ẩ ượ ồ ượ
ng trên th tr ng.ứ ị ườ
3.2.4. Đi u tra v ng i tiêu dùng và hành vi c a h : ề ề ườ ủ ọ Nh phân lo i h theo cácư ạ ọ
tiêu chí khác nhau (tu i, gi i, dân t c, ngh nghi p, s thích, khu v c .v.v...) s c mua, sổ ớ ộ ề ệ ở ự ứ ự
ham mu n và đ ng c mua s m, thói quen .v.v... ố ộ ơ ắ
3.2.5. Đi u tra tình hình c nh tranhề ạ : Bao g m c đ i t ng c nh tranh và s nồ ả ố ượ ạ ả
ph m c nh tranh đ "bi t mình, bi t ng i".ẩ ạ ể ế ế ườ
3.2.6. Đi u tra nhân t Marketing: ề ố Nh s n ph m, giá c , kênh tiêu th , sáchư ả ẩ ả ụ
l c xúc ti n. ượ ế
M c đích c a đi u tra th tr ng không ch nh m phân tích th tr ng, thích ngụ ủ ề ị ườ ỉ ằ ị ườ ứ
v i thay đ i c a th tr ng và nâng cao năng l c ng bi n c a doanh nghi p, mà còn tìmớ ổ ủ ị ườ ự ứ ế ủ ệ
c h i khai thác m r ng th tr ng hi n có và m r ng th tr ng m i, r i căn c vào đóơ ộ ở ộ ị ườ ệ ở ộ ị ườ ớ ồ ứ
mà đ nh ra sách l c marketing hi u qu nh m đ t t i m c tiêu kinh doanh đã đ nh.ị ượ ệ ả ằ ạ ớ ụ ị
Các b c đi u tra th tr ng có th hi n th b ng s đ d i đây: ướ ề ị ườ ể ể ị ằ ơ ồ ướ
Mu n đ t đ c k t qu t t thì đi u tra th tr ng ph i có tính khoa h c, t c là trênố ạ ượ ế ả ố ề ị ườ ả ọ ứ
c s các thông tin xác th c và quan sát t m mà hình thành các gi thi t, các d báo r iơ ở ự ỉ ỉ ả ế ự ồ
ti n hành ki m nghi m; ng i đi u tra ph i có tính sáng t o, v n d ng các ph ng phápế ể ệ ườ ề ả ạ ậ ụ ươ
đi u tra khác nhau đ đ i ch ng, có tính hoài nghi chính đáng và ph i có đ o đ c nghề ể ố ứ ả ạ ứ ề
nghi p.ệ
3.3. Phân tích th tr ng và đ i sách c a doanh nghi p ị ườ ố ủ ệ
M i doanh nghi p đ u có nh h ng qua l i v i b ph n nào đó c a môi tr ngỗ ệ ề ả ưở ạ ớ ộ ậ ủ ườ
kinh doanh t ng th , b ph n đó c a môi tr ng đ c g i là môi tr ng t ng quan. Môiổ ể ộ ậ ủ ườ ượ ọ ườ ươ
tr ng t ng quan này luôn trong tr ng thái bi n đ i, n u doanh nghi p thích ng k pườ ươ ở ạ ế ổ ế ệ ứ ị
th i v i môi tr ng t ng quan thì đ t đ c thành công.ờ ớ ườ ươ ạ ượ
S bi n đ i c a môi tr ng t ng quan d n đ n hai xu th đ i v i doanh nghi p :ự ế ổ ủ ườ ươ ẫ ế ế ố ớ ệ
M t là s đe do và hai là t o c h i th tr ng thu n l i. Sau khi phân tích đánh giá các xuộ ự ạ ạ ơ ộ ị ườ ậ ợ
th đe do và t o c h i, doanh nghi p có th th y xu t hi n b n tr ng h p sau đây : a)ế ạ ạ ơ ộ ệ ể ấ ấ ệ ố ườ ợ
Nghi p v lý t ng ệ ụ ưở (c h i cao mà đe do th p); b) ơ ộ ạ ấ Nghi p v m o hi m (ệ ụ ạ ể c h i cao màơ ộ
đe do cũng cao); c) ạ nghi p v chín mu i (ệ ụ ồ c h i th p nh ng đe do cũng th p); d)ơ ộ ấ ư ạ ấ

Nghi p v khó khăn (ệ ụ c h i th p mà đe do cao). ơ ộ ấ ạ
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
Xác đ nh cácị
v n đ vàấ ề
m c đíchụ
đi u traề
V ch raạ
k ho chế ạ
đi u traề
Thu th pậ
thông tin
Phân tích
thông tin
Báo cáo
k t qu ế ả
6
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
Khi đ ng tr c c h i th tr ng thì doanh nghi p ph i đánh giá c n th n ch tứ ướ ơ ộ ị ườ ệ ả ẩ ậ ấ
l ng c a nó. Nhà Marketing h c n i ti ng Thedore Levit nh c nh khi đánh giá c h i thìượ ủ ọ ổ ế ắ ở ơ ộ
c n th y r ng: "Đó có th là m t th nhu c u nh ng không có th tr ng; ho c đó có thầ ấ ằ ể ộ ứ ầ ư ị ườ ặ ở ể
có th tr ng nh ng không có ng i tiêu dùng, ho c đó có th có ng i tiêu dùng nh ngị ườ ư ườ ặ ở ể ườ ư
tr c m t th c s ch a ph i là m t th tr ng, hay đó th tr ng đ b i d ng k thu tướ ắ ự ự ư ả ộ ị ườ ở ị ườ ể ồ ưỡ ỹ ậ
m i nh ng ch a có ng i mua s n ph m này. Nh ng ng i làm d báo th tr ng màớ ư ư ườ ả ẩ ữ ườ ự ị ườ
không hi u đ o lý nói trên thì đ i v i c h i b ngoài trong m t s lĩnh v c, nh s nể ạ ố ớ ơ ộ ề ộ ố ự ư ả
ph m t n kho ho c nhà còn đ không, có th đ a ra nh ng đánh giá sai l m ch t ng i".ẩ ồ ặ ở ể ể ư ữ ầ ế ườ
Khi đ ng tr c nh ng m i đe do thì doanh nghi p có th căn c vào tình hình cứ ướ ữ ố ạ ệ ể ứ ụ
th mà l a ch n m t trong ba đ i sách sau đây : ể ự ọ ộ ố
1. Ch ng tr : t c là h n ch ho c xoay chuy n nhân t b t l i, ch ng h n chi nố ả ứ ạ ế ặ ể ố ấ ợ ẳ ạ ế
tranh th ng m i.ươ ạ
2. Hoà hoãn: T c là thông qua vi c đi u ch nh các t h p Marketing đ gi m b t sứ ệ ề ỉ ổ ợ ể ả ớ ự

nghiêm tr ng m i đe d a c a môi tr ng.ọ ố ọ ủ ườ
3. Chuy n d ch: T c là chuy n đ n th tr ng có lãi h n, ch ng h n chuy n m tể ị ứ ể ế ị ườ ơ ẳ ạ ể ặ
hàng.
3.4. Phân đo n - l a ch n và đ nh v th tr ng ạ ự ọ ị ị ị ườ
H t nhân c a chi n l c Marketing hi n đ i là Marketing STP, bao g m phân đo nạ ủ ế ượ ệ ạ ồ ạ
th tr ng (Segmenting), l a ch n th tr ng m c tiêu (Targeting) và đ nh v th tr ngị ườ ự ọ ị ườ ụ ị ị ị ườ
(Positioning).
3.4.1. Phân đo n th tr ng ạ ị ườ
Th tr ng t ng th r t r ng l n, nhi u đ i th c nh tranh, khách hàng có nhu c uị ườ ổ ể ấ ộ ớ ề ố ủ ạ ầ
mua và kh năng tài chính r t khác nhau, nh ng m i doanh nghi p th ng có m t thả ấ ư ỗ ệ ườ ộ ế
m nh nào đó trong vi c tho mãn nhu c u th tr ng do đó tr c tiên c n phân đo n thạ ệ ả ầ ị ườ ướ ầ ạ ị
tr ng. Nh ng khách hàng trong cùng m t đo n th tr ng s có m t s gi ng nhau vườ ữ ộ ạ ị ườ ẽ ộ ự ố ề
nhu c u ho c c mu n, có nh ng ph n ng gi ng nhau tr c cùng m t kích thíchầ ặ ướ ố ữ ả ứ ố ướ ộ
marketing. Các tiêu th c đ phân đo n th tr ng có th là v đ a lý, v dân s - xã h i, vứ ể ạ ị ườ ể ề ị ề ố ộ ề
tâm lý và hành vi tiêu dùng.
3.4.2 L a ch n th tr ng m c tiêu ự ọ ị ườ ụ
Sau khi phân đo n thì d a vào các tiêu chu n c b n là quy mô và s tăng tr ng,ạ ự ẩ ơ ả ự ưở
s c h p d n c a đo n, các m c tiêu và kh năng c a doanh nghi p đ l a ch n th tr ngứ ấ ẫ ủ ạ ụ ả ủ ệ ể ự ọ ị ườ
m c tiêu. Đó là th tr ng bao g m các khách hàng có cùng nhu c u ho c c mu n vàụ ị ườ ồ ầ ặ ướ ố
doanh nghi p có th đáp ng và cũng có th t o ra u th h n các đ i th c nh tranh, đ tệ ể ứ ể ạ ư ế ơ ố ủ ạ ạ
đ c các m c tiêu marketing đã đ nh.ượ ụ ị
3.4.3. Đ nh v th tr ng ị ị ị ườ
Là thi t k m t s n ph m có nh ng đ c tính khác bi t so v i hàng hoá c a các đ iế ế ộ ả ẩ ữ ặ ệ ớ ủ ố
th c nh tranh và t o cho nó m t hình nh riêng đ i v i khách hàng nh m xác l p v tríủ ạ ạ ộ ả ố ớ ằ ậ ị
c a s n ph m trên th tr ng so v i s n ph m cùng lo i. K t qu đ t t i là s n ph mủ ả ẩ ị ườ ớ ả ẩ ạ ế ả ạ ớ ả ẩ
ph i có l i th c nh tranh v i s n ph m có s n ho c chi m lĩnh đ c m t v trí m i màả ợ ế ạ ớ ả ẩ ẵ ặ ế ượ ộ ị ớ
ch a s n ph m nào có.ư ả ẩ
Khi l a ch n th tr ng m c tiêu và đ nh v th tr ng, ng i làm marketing đã ph iự ọ ị ườ ụ ị ị ị ườ ườ ả
nh n d ng và phân tích các đ i th c nh tranh đ đi đ n chi n l c c nh tranh. Nên nhậ ạ ố ủ ạ ể ế ế ượ ạ ớ
r ng có đ i th c nh tranh hi n t i nh ng cũng có đ i th c nh tranh ti m tàng, do đóằ ố ủ ạ ệ ạ ư ố ủ ạ ề

Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
7
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
trong chi n l c c nh tranh cũng ph i dè ch ng đ i th ti m tàng vì nhi u khi chính hế ượ ạ ả ừ ố ủ ề ề ọ
m i là k đe do nghiêm tr ng, th m chí đánh b i doanh nghi p.ớ ẻ ạ ọ ậ ạ ệ
II. B T Đ NG S N VÀ TH TR NG B T Đ NG S N Ấ Ộ Ả Ị ƯỜ Ấ Ộ Ả
1. KHÁI NI M CHUNGỆ
1. 1. B t đ ng s n ấ ộ ả
B t đ ng s n bao g m đ t đai, v t ki n trúc và các b ph n không th tách r iấ ộ ả ồ ấ ậ ế ộ ậ ể ờ
kh i đ t đai và v t ki n trúc, cùng v i nh ng th dùng đ nâng cao giá tr s d ng c a b tỏ ấ ậ ế ớ ữ ứ ể ị ử ụ ủ ấ
đ ng s n nh hàng rào, cây c i và các trang thi t b c p thoát n c, c p đi n, v sinh,ộ ả ư ố ế ị ấ ướ ấ ệ ệ
thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin .v.v... b t đ ng s n có nh ng đ c tính sau đây: ấ ộ ả ữ ặ
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
8
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
1.1.1. Có v trí c đ nh, không di chuy n đ c ị ố ị ể ượ
Đ c tính này có nh h ng l n đ n vi c đ u t vì n u không có th tr ng t i chặ ả ưở ớ ế ệ ầ ư ế ị ườ ạ ỗ
thì cũng không th đem đi n i khác đ giao d ch. V n đ v trí có ý nghĩa r t quan tr ng đ iể ơ ể ị ấ ề ị ấ ọ ố
v i giá tr c a b t đ ng s n, vì v y ng i ta th ng nh c "v trí, v trí và v trí", t c là c nớ ị ủ ấ ộ ả ậ ườ ườ ắ ị ị ị ứ ầ
quan tâm đ n đ a đi m c th , đ n tình hình phát tri n kinh t , văn hoá - xã h i và đ n môiế ị ể ụ ể ế ể ế ộ ế
tr ng c nh quan cũng nh k t c u h t ng khu v c có đ a đi m c a b t đ ng s n.ườ ả ư ế ấ ạ ầ ự ị ể ủ ấ ộ ả
1.1.2. Tính lâu b n ề
Đ t đai là th đ c xem nh không b hu ho i, tr khi có thiên tai nh xói l , vùiấ ứ ượ ư ị ỷ ạ ừ ư ở
l p, v t ki n trúc thì có th t n t i hàng ch c năm đ n hàng trăm năm. C n phân bi t tu iấ ậ ế ể ồ ạ ụ ế ầ ệ ổ
th kinh t v i tu i th v t lý c a b t đ ng s n. Tu i th kinh t ch m d t khi trong đi uọ ế ớ ổ ọ ậ ủ ấ ộ ả ổ ọ ế ấ ứ ề
ki n th tr ng và tr ng thái v n hành đ u bình th ng mà chi phí s d ng b t đ ng s nệ ị ườ ạ ậ ề ườ ử ụ ấ ộ ả
l i ngang b ng v i l i ích thu đ c t b t đ ng s n đó. Tu i th v t lý nói chung dài h nạ ằ ớ ợ ượ ừ ấ ộ ả ổ ọ ậ ơ
nhi u tu i th kinh t , nó ch m d t khi các k t c u ch u l c ch y u b lão hoá và hề ổ ọ ế ấ ứ ế ấ ị ự ủ ế ị ư
h ng, không th ti p t c b o đ m an toàn cho vi c s d ng. Trong tr ng h p đó n u xétỏ ể ế ụ ả ả ệ ử ụ ườ ợ ế
th y ti n hành c i t o, nâng c p công trình mà l i thu đ c l i ích l n h n là phá nó đi vàấ ế ả ạ ấ ạ ượ ợ ớ ơ

đ u t xây m i, thì ta có th kéo dài tu i th v t lý đ "ch a" đ c m y l n tu i th kinhầ ư ớ ể ổ ọ ậ ể ứ ượ ấ ầ ổ ọ
t . ế
1.1.3. Tính thích ng ứ
L i ích c a công trình đ c sinh ra trong quá trình s d ng, vì l đó n u k p th iợ ủ ượ ử ụ ẽ ế ị ờ
đi u ch nh công năng s d ng thì v n v a có th gi l i đ c tr ng c a công trình l i v aề ỉ ử ụ ẫ ừ ể ữ ạ ặ ư ủ ạ ừ
có th đem l i l i nhu n l n h n cho nhà đ u t .ể ạ ợ ậ ớ ơ ầ ư
Vi c k p th i đi u ch nh công năng s d ng đ đáp ng yêu c u c a khách hàng làệ ị ờ ề ỉ ử ụ ể ứ ầ ủ
c c kỳ quan tr ng đ thu hút khách hàng, cho nên các nhà đ u t r t quan tâm đ n tínhự ọ ể ầ ư ấ ế
thích ng c a b t đ ng s n.ứ ủ ấ ộ ả
1.1.4. Tính d bi t ị ệ
Trên th tr ng b t đ ng s n, không t n t i hai công trình hoàn toàn gi ng nhau vìị ườ ấ ộ ả ồ ạ ố
chúng có v trí không gian khác nhau, k c hai công trình c nh nhau và cùng dùng m tị ể ả ở ạ ộ
thi t k . Ngay trong cùng m t cao c thì căn h , các phòng cũng có h ng và t ng khácế ế ộ ố ộ ướ ầ
nhau. Ngoài ra cũng c n chú ý đ n ý mu n c a ng i đ u t , ng i s d ng, k c ki nầ ế ố ủ ườ ầ ư ườ ử ụ ể ả ế
trúc s , m i ng i đ u quan tâm đ n tính d bi t ho c đ t o s h p d n khách hàng ho cư ỗ ườ ề ế ị ệ ặ ể ạ ự ấ ẫ ặ
tho mãn s thích cá nhân. Do v y trên th tr ng b t đ ng s n, đ a v và giá tr c a m iả ở ậ ị ườ ấ ộ ả ị ị ị ủ ỗ
b t đ ng s n không hoàn toàn gi ng nhau nh các hàng hoá khác.ấ ộ ả ố ư
1.5.1. Tính ch u nh h ng c a chính sách ị ả ưở ủ
Vì b t đ ng s n có t m quan tr ng đ i v i ho t đ ng kinh t c a xã h i, nên chínhấ ộ ả ầ ọ ố ớ ạ ộ ế ủ ộ
ph các n c đ u r t quan tâm đ n th tr ng b t đ ng s n, th ng đ a ra chính sách m iủ ướ ề ấ ế ị ườ ấ ộ ả ườ ư ớ
trong lĩnh v c này đ đi u ch nh các quan h pháp lu t , quan h l i ích kinh t trong vi cự ể ề ỉ ệ ậ ệ ợ ế ệ
s n xu t, giao d ch và s d ng b t đ ng s n. Vì không th di chuy n đ c nên b t đ ngả ấ ị ử ụ ấ ộ ả ể ể ượ ấ ộ
s n khó mà tránh đ c nh h ng c a các đi u ch nh chính sách, ch ng h n nh các chínhả ượ ả ưở ủ ề ỉ ẳ ạ ư
sách đ t đai, nhà , ti n t , thu .v.v... ấ ở ề ệ ế
1.1.6. Tính ph thu c vào năng l c qu n lý.ụ ộ ự ả
Nhi u lo i hình đ u t không đòi h i ph i t n công qu n lý l m, ch ng h n đ u tề ạ ầ ư ỏ ả ố ả ắ ẳ ạ ầ ư
vào ch ng khoán, đ c hay kim lo i quý. Th nh ng đ u t tr c ti p vào nhà đ t thì ph iứ ồ ổ ạ ế ư ầ ư ự ế ấ ả
có năng l c qu n lý thích h p. Vi c đ u t phát tri n xây d ng r t ph c t p, đòi h i nhi uự ả ợ ệ ầ ư ể ự ấ ứ ạ ỏ ề
ki n th c, nh ngay vi c cho thuê nhà cũng đòi h i ph i xem xét khách thuê, h p đ ng thuêế ứ ư ệ ỏ ả ợ ồ
nhà, duy trì s a ch a nhà, phòng cháy, ch a cháy và các bi n pháp an toàn khác .v.v.. Nóiử ữ ữ ệ

chung chi phí qu n lý nhà cho thuê th ng chi m t i 10% ti n thuê nhà, n u qu n lýả ườ ế ớ ề ế ả
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
9
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
không t t, chi phí tăng cao ho c ng i thuê không b ng lòng và b đi thì thi t h i s l n.ố ặ ườ ằ ỏ ệ ạ ẽ ớ
Đây là ch a k nh ng chi phí cho chuyên gia, k toán thu và cho lu t s .v.v... ư ể ữ ế ế ậ ư
1.1.7. Tính nh h ng l n nhau ả ưở ẫ
Vi c Chính ph đ u t m mang đ ng xá, công viên, tr ng h c v.v... có thệ ủ ầ ư ở ườ ườ ọ ể
nâng cao giá tr b t đ ng s n trong khu v c ph c n lên khá nhi u. Kinh nghi m ch ng tị ấ ộ ả ự ụ ậ ề ệ ứ ỏ
n u d báo đ c chính xác s đ u t l n c a chính ph vào k t c u h t ng t i khu v cế ự ượ ự ầ ư ớ ủ ủ ế ấ ạ ầ ạ ự
r i đ u t (th m chí đ u c ) phát tri n b t đ ng s n tr c m t b c thì có th thành côngồ ầ ư ậ ầ ơ ể ấ ộ ả ướ ộ ướ ể
r t l n.ấ ớ
1.2. Th tr ng b t đ ng s nị ườ ấ ộ ả
B t đ ng s n là lo i hàng hoá đ c bi t, tuy không th di chuy n nh ng có th đemấ ộ ả ạ ặ ệ ể ể ư ể
l i l i ích cho ch s h u, do đó làm n y sinh ho t đ ng giao d ch. th tr ng b t đ ngạ ợ ủ ở ữ ả ạ ộ ị ị ườ ấ ộ
s n là n i ti n hành các giao d ch v b t đ ng s n, mang tính khu v c và bi n đ ng theoả ơ ế ị ề ấ ộ ả ự ế ộ
th i gian. Vì v y th tr ng b t đ ng s n là t ng hoà các giao d ch b t đ ng s n đ t đ cờ ậ ị ườ ấ ộ ả ổ ị ấ ộ ả ạ ượ
t i m t khu v c đ a lý nh t đ nh trong th i đi m nh t đ nh.ạ ộ ự ị ấ ị ờ ể ấ ị
Th tr ng b t đ ng s n bao g m 3 th tr ng nhánh: Th tr ng mua bán; thị ườ ấ ộ ả ồ ị ườ ị ườ ị
tr ng cho thuê b t đ ng s n ; th tr ng th ch p và b o hi m b t đ ng s n.ườ ấ ộ ả ị ườ ế ấ ả ể ấ ộ ả
Căn c vào th t th i gian mà b t đ ng s n gia nh p th tr ng thì th tr ng b tứ ứ ự ờ ấ ộ ả ậ ị ườ ị ườ ấ
đ ng s n có 3 c p, g m : ộ ả ấ ồ
- Th tr ng c p Iị ườ ấ : là th tr ng chuy n nh ng, giao ho c cho thuê quy n s d ngị ườ ể ượ ặ ề ử ụ
đ t (còn g i là th tr ng đ t đai); ấ ọ ị ườ ấ
Th tr ng c p II: ị ườ ấ Là th tr ng xây d ng công trình đ bán ho c cho thuê;ị ườ ự ể ặ
Th tr ng c p III: ị ườ ấ Là th tr ng bán l i ho c cho thuê l i công trình đã đ c muaị ườ ạ ặ ạ ượ
ho c thuê.ặ
2. Đ C TÍNH VÀ CH C NĂNG C A TH TR NG B T Đ NG S NẶ Ứ Ủ Ị ƯỜ Ấ Ộ Ả
2.1. Các đ c tính ặ
2.1.1. Th tr ng b t đ ng s nị ườ ấ ộ ả là th tr ng giao d ch các quy n l i ch a trongị ườ ị ề ợ ứ

B T đ NG S N đó ch không ph i b n thân đ t đai và công trình. Thông th ng thì cácấ ẫ ả ứ ả ả ấ ườ
quy n l i đó b m t s h n ch , ch ng h n nh qui ho ch đô th , đi u l xây d ng v.v...ề ợ ị ộ ố ạ ế ẳ ạ ư ạ ị ề ệ ự
t c là có tính t ng đ i ch không ph i tuy t đ i.ứ ươ ố ứ ả ệ ố
2.1.2. Th tr ng mang tính khu v c ị ườ ự do đ c đi m c đ nh, không di chuy n đ cặ ể ố ị ể ượ
c a b t đ ng s n. Trong m i n c, m i đô th , th m chí m i khu v c trong đô th , thủ ấ ộ ả ỗ ướ ỗ ị ậ ỗ ự ị ị
tr ng b t đ ng s n có nh ng đi u ki n th tr ng, quan h cung c u và m c giá c r tườ ấ ộ ả ữ ề ệ ị ườ ệ ầ ứ ả ấ
khác nhau.
2.1.3. C n đ n d ch v c a các lo i t v n chuyên nghi p trình đ caoầ ế ị ụ ủ ạ ư ấ ệ ộ b t đ ngấ ộ
s n th ng có giá tr cao, s đông khách hàng mu n mua cho mình dùng, mà m t đ iả ườ ị ố ố ộ ờ
ng i l i ch ng có m y l n mua s m nh v y ( M , s li u t ng k t cho bi t là kho ngườ ạ ẳ ấ ầ ắ ư ậ ở ỹ ố ệ ổ ế ế ả
3-4 l n), do đó khi mua s m r t c n th n tính toán, c n h i ý ki n c a các chuyên viên môiầ ắ ấ ẩ ậ ầ ỏ ế ủ
gi i, chuyên viên đ nh giá .v.v... Tuy giá c do chuyên viên c tính v n ít nhi u mang tínhớ ị ả ướ ẫ ề
ch quan nh ng nh ng ng i này đã qua đào t o, có kinh nghi m chuyên môn, n m đ củ ư ữ ườ ạ ệ ắ ượ
tình hình m i nh t c a th tr ng, thu th p nhi u thông tin nên có th giúp ho c thay m tớ ấ ủ ị ườ ậ ề ể ặ ặ
ng i mua đ ti n hành đàm phán, thu x p tài chính và b o hi m .v.v... đ mua ho c thuêườ ể ế ế ả ể ể ặ
b t đ ng s n đáp ng yêu c u đ ra. Kinh nghi m cho th y n u các t ch c môi gi i kémấ ộ ả ứ ầ ề ệ ấ ế ổ ứ ớ
phát tri n thì s v n hành c a th tr ng b t đ ng s n s kém hi u qu , chi phí giao d chể ự ậ ủ ị ườ ấ ộ ả ẽ ệ ả ị
v b t đ ng s n s đ t lên.ề ấ ộ ả ẽ ắ
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
10
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
2.1.4. D n y sinh tình tr ng m t cân b ng cung c u và tình tr ng đ c quy nễ ẩ ạ ấ ằ ầ ạ ộ ề
trên th tr ngị ườ . Mu n bi t th tr ng v n hành hi u qu thì ph i xét m c đ t do c nhố ế ị ườ ậ ệ ả ả ứ ộ ự ạ
tranh, t c là bên bán và bên mua có đ c t do đi vào th tr ng không, có đ s l ng bênứ ượ ự ị ườ ủ ố ượ
bán và bên mua không ? Vì th tr ng b t đ ng s n mang tính khu v c nên s c nh tranh làị ườ ấ ộ ả ự ự ạ
không hoàn toàn, m t khác n u th tr ng v n không hoàn ch nh thì vi c phát tri n nh ngặ ế ị ườ ẫ ỉ ệ ể ữ
d án b t đ ng s n l n g p tr ng i, do đó d n y sinh tình tr ng đ u c , b t bí, đ y giáự ấ ộ ả ớ ặ ở ạ ễ ẩ ạ ầ ơ ắ ẩ
lên cách xa giá tr th c ho c tình tr ng nhà đ không, ít ng i mua ho c thuê.ị ự ặ ạ ể ườ ặ
2.2. Các ch c năng ứ
C ch giá c phát huy tác d ng thông qua th tr ng, làm cho th tr ng b t đ ngơ ế ả ụ ị ườ ị ườ ấ ộ

s n có các ch c năng d i đâyả ứ ướ :
2.1.2. Phân ph i tài nguyên và l i ích c a b t đ ng s n.ố ợ ủ ấ ộ ả Vì tài nguyên đ t đai cóấ
h n, chu kỳ đ u t phát tri n b t đ ng s n l i dài và th ng ch m so v i thay đ i yêu c uạ ầ ư ể ấ ộ ả ạ ườ ậ ớ ổ ầ
c a th tr ng, do đó c n có s đi u ti t đ i v i s phân ph i và l i ích c a b t đ ng s nủ ị ườ ầ ự ề ế ố ớ ự ố ợ ủ ấ ộ ả
thông qua c ch giá c .ơ ế ả
2.2.2. Th hi n s thay đ i c u đ i v i th tr ng b t đ ng s n. ể ệ ự ổ ầ ố ớ ị ườ ấ ộ ả S bi n đ ngự ế ộ
c a c u là do nh ng nguyên nhân ch y u sau đây gây ra: ủ ầ ữ ủ ế
- Thay đ i d báo l i ích thu đ c trong t ng lai; ổ ự ợ ượ ươ
- nh h ng chính sách thu c a Chính ph ; Ả ưở ế ủ ủ
- Thay đ i m c thu nh p và th hi u ng i tiêu dùng.ổ ứ ậ ị ế ườ
- Thay đ i kh năng cung c p v n và đ t đai.ổ ả ấ ố ấ
2.2.3. Ch đ o vi c cung ng đ thích ng v i thay đ i c u. ỉ ạ ệ ứ ể ứ ớ ổ ầ Có hai ph ng th cươ ứ
sau đây đ thay đ i vi c cung ng: ể ổ ệ ứ
- Phát tri n thêm nhi u b t đ ng s n m i ho c thay đ i cách s d ng b t đ ng s nể ề ấ ộ ả ớ ặ ổ ử ụ ấ ộ ả
hi n có, ch ng h n chuy n nhà đ bán thành nhà cho thuê ho c ng c l i;ệ ẳ ạ ể ể ặ ượ ạ
- Thay đ i quan h giá c gi a bán và cho thuê. Ch ng h n giá bán nhà th ngổ ệ ả ữ ẳ ạ ườ
t ng đ ng v i 300-400 l n giá thuê tháng, n u giá bán nhà tăng cao h n nhi u thì nhuươ ươ ớ ầ ế ơ ề
c u thuê nhà cũng tăng lên; ho c nh giá thuê văn phòng tăng cao thì nhi u khách s n vàầ ặ ư ề ạ
nhà cũng đ c cho thuê làm văn phòng .v.v...ở ượ
C n chú ý r ng quá trình thay đ i cung đòi h i ph i tr i qua th i gian nh t đ nh,ầ ằ ổ ỏ ả ả ờ ấ ị
trong th i gian y l i có th xu t hi n nhân t m i đòi h i ph i ti p t c đi u ch nh, doờ ấ ạ ể ấ ệ ố ớ ỏ ả ế ụ ề ỉ
v y tình tr ng cân b ng cung c u b t đ ng s n r t khó th c hi n, và n u đ t t i thì cũngậ ạ ằ ầ ấ ộ ả ấ ự ệ ế ạ ớ
trong giai đo n ng n ng i thôi. Do v y ng i ta th ng nói "m t cân b ng là tuy t đ i cònạ ắ ủ ậ ườ ườ ấ ằ ệ ố
cân b ng ch là t ng đ i và t m th i thôi".ằ ỉ ươ ố ạ ờ
2.2.4. Ch đ o c u đ thích ng v i thay đ i đi u ki n cungỉ ạ ầ ể ứ ớ ổ ề ệ . Ch ng h n t i cácẳ ạ ạ
đô th l n giá đ t ngày càng cao nh ng giá thành xây d ng nhà cao c l i gi m xu ng doị ớ ấ ư ự ố ạ ả ố
ng d ng nhi u ti n b khoa h c và công ngh m i trong k thu t xây d ng (k c v tứ ụ ề ế ộ ọ ệ ớ ỹ ậ ự ể ả ậ
li u xây d ng), d n đ n vi c phát tri n các nhà cao c v i nhi u căn h có giá bán ho cệ ự ẫ ế ệ ể ố ớ ề ộ ặ
giá thuê ph i chăng, mà gi m b t vi c xây d ng nhà nhi u t ng không có thang máy.ả ả ớ ệ ự ở ề ầ
Nh v y ng i tiêu dùng cũng ph i d n d n thích ng v i tình hình thay đ i đi u ki nư ậ ườ ả ầ ầ ứ ớ ổ ề ệ

cung m i m này. ớ ẻ
3. QUAN H CUNG C U TRONG TH TR NG B T Đ NG S N Ệ Ầ Ị ƯỜ Ấ Ộ Ả
3.1. C u trong th tr ng b t đ ng s n ầ ị ườ ấ ộ ả
Trong th tr ng b t đ ng s n, khi có s cân b ng gi a cung và c u, ta có đ ngị ườ ấ ộ ả ự ằ ữ ầ ườ
bi u di n quan h gi a giá c đ n v b t đ ng s n v i s l ng c u trong đ n v th i gianể ễ ệ ữ ả ơ ị ấ ộ ả ớ ố ượ ầ ơ ị ờ
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
11
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
nh trong hình v 1, ng v i giá đ n v Po ta có s l ng c u Qo. Khi gía c tăng thì sư ẽ ứ ớ ơ ị ố ượ ầ ả ố
l ng c u l i bi n đ i ng c l i, t c là gi m đi.ượ ầ ạ ế ổ ượ ạ ứ ả
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
12
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
Giá c ả P
đ n v ơ ị
b t đ ng s nấ ộ ả
Po D1
D
O Qo Q1 Q
S l ng c u trong ố ượ ầ
đ n v th i gian ơ ị ờ
Hình 1 : nh h ng c a đi u ki n giá c đ i v i c uẢ ưở ủ ề ệ ả ố ớ ầ
Đ ng bi u di n đó đ c hình thành v i gi thi t là t t c các nhân t khác đ uườ ể ễ ượ ớ ả ế ấ ả ố ề
không thay đ i, tr giá c P và s l ng Q. Th nh ng đ i v i nhi u lo i b t đ ng s n,ổ ừ ả ố ượ ế ư ố ớ ề ạ ấ ộ ả
nh nhà ch ng h n, s l ng c u còn ph thu c vào nhi u nhân t khác nh : ư ở ẳ ạ ố ượ ầ ụ ộ ề ố ư
3.1.1.S thay đ i thu nh p:ự ổ ậ N u thu nh p tăng lên thì cùng m t giá nh ng s l ngế ậ ộ ư ố ượ
ng i mua tăng lên, t Q thành Qườ ừ
1
đ ng bi u di n d ch v bên ph i.ườ ể ễ ị ề ả
3.1.2. S thay đ i giá c hàng hoá có th thay th : ự ổ ả ể ế Ch ng h n n u giá bán nhàẳ ạ ế

tăng quá cao thì s thay đ i quan h cung c u đ i nhà có gara cũng s bi n đ i. ẽ ổ ệ ầ ố ẽ ế ổ
3.1.3. S thay đ i d báo v t ng laiự ổ ự ề ươ : Ch ng h n nhi u ng i mua d báo r ngẳ ạ ề ườ ự ằ
t ng lai mình s s m ô tô thì m i quan h cung c u c a nhà cho thuê.ươ ẽ ắ ố ệ ầ ủ
3.1.4. S thay đ i chính sách c a Chính phự ổ ủ ủ: ch ng h n v thu , v nhà , vẳ ạ ề ế ề ở ề
đ t đai và quy ho ch cũng làm bi n đ i quan h cung c u v i nhà . ấ ạ ế ổ ệ ầ ớ ở
3.2. Cung trong th tr ng b t đ ng s nị ườ ấ ộ ả
Khi giá c tăng ho c gi m thì s l ng cung cũng bi n đ i theo chi u h ng tăngả ặ ả ố ượ ế ổ ề ướ
ho c gi m (t l thu n). Quan h gi a giá c và s l ng b t đ ng s n xây d ng m iặ ả ỷ ệ ậ ệ ữ ả ố ượ ấ ộ ả ự ớ
đ c bi u th trên hình 2 v i đi u ki n là các nhân t khác không thay đ i. ượ ể ị ớ ề ệ ố ổ
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
13
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
P
Giá cả
đ n vơ ị
b t đ ng s nấ ộ ả
S
2
S
o
S
1
Po
O Q
2
Q
o
Q
1
Q

S l ng b t đ ng s n xây m i đ cung ố ượ ấ ộ ả ớ ể
Hình 2: Quan h gi a giá c và s l ng cungệ ữ ả ố ượ
Cũng nh đ i v i c u, còn có nhi u nhân t nh h ng t i cung nh giá thành khaiư ố ớ ầ ề ố ả ưở ớ ư
phát, công ngh xây d ng, chính sách c a Chính ph , giá c t ng quan gi a các lo i s nệ ự ủ ủ ả ươ ữ ạ ả
ph m, d báo t ng lai .v.v... Sau đây s trình bày nh h ng c a ba trong s các nhân tẩ ự ươ ẽ ả ưở ủ ố ố
đó:
3.2.1. Giá thành khai phát b t đ ng s n: ấ ộ ả Có nh h ng tr c ti p đ n m c l iả ưở ự ế ế ứ ợ
nhu n c a nhà đ u t , do đó nh h ng đ n quy t đ nh đ u t đ tăng s l ng cung. Giáậ ủ ầ ư ả ưở ế ế ị ầ ư ể ố ượ
thành cao th p còn ph thu c vào lãi su t cho vay c a Ngân hàng tình hình l m phát .v.v...ấ ụ ộ ấ ủ ạ
ch ng h n n u lãi su t ngân hàng gi m đi và đ ng đ th chuy n d ch sang trái thànhẳ ạ ế ấ ả ườ ồ ị ể ị
đ ng Sườ
1
, t c là s cung s tăng lên.ứ ố ẽ
2.3.2. S thay đ i chính sách c a Chính phự ổ ủ ủ: N u Chính ph tăng giá đ t ho cế ủ ấ ặ
tăng thu thì s l ng cung ng gi m đi và đ ng đ th chuy n d ch sang trái thànhế ố ượ ứ ả ườ ồ ị ể ị
đ ng Sườ
2
.
3.2.3. S thay đ i d báo t ng laiự ổ ự ươ : N u ng i kinh doanh b t đ ng s n d báoế ườ ấ ộ ả ự
r ng s p t i giá nhà s tăng lên, do đó h s găm l i m t s b t đ ng s n ch a bán v i,ằ ắ ớ ẽ ọ ẽ ạ ộ ố ấ ộ ả ư ộ
làm gi m l ng cung.ả ượ
3.3. Cân b ng cung c uằ ầ
Khi v đ ng cung và đ ng c u (v n là đ ng cong, nh ng v thành đ ngẽ ườ ườ ầ ố ườ ư ẽ ườ
th ng đ ti n th o lu n) trên cùng m t đ th thì hai đ ng đó g p nhau t i đi m E, g i làẳ ể ệ ả ậ ộ ồ ị ườ ặ ạ ể ọ
đi m cân b ng cung c u (v i gi thi t là các nhân t khác không thay đ i). Có hai lo i cânể ằ ầ ớ ả ế ố ổ ạ
b ng: cân b ng n đ nh, t c là sau khi ch ch ra kh i đi m cân b ng nh do các nhân tằ ằ ổ ị ứ ệ ỏ ể ằ ư ố
khác tác đ ng l i có th tái l p đ c đi m cân b ng m i, và cân b ng không n đ nh khiộ ạ ể ậ ượ ể ằ ớ ằ ổ ị
không tái l p đ c đi m cân b ng m i. ậ ượ ể ằ ớ
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
14

Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
P Đ ng c uườ ầ S
Đ ng cungườ
Po E
P1 E'
Do
D1
O Qa Q1 Qo Q
Hình 3: Cân b ng cung c uằ ầ
Khi các nhân t khác thay đ i thì đ th quan h cung c u cũng chuy n d ch. Ch ngố ổ ồ ị ệ ầ ể ị ẳ
h n khi lãi su t cho vay mua nhà tăng lên thì trong hình 3, đ ng c u chuy n t Dạ ấ ườ ầ ể ừ
o
sang D
1
và n u giá c v n là Pế ả ẫ
o
thì s l ng c u gi m đi thành Qa. Nh v y n u l ng cung v nố ượ ầ ả ư ậ ế ượ ẫ
là Qo thì s l ng b t đ ng s n t n đ ng là ẽ ượ ấ ộ ả ồ ọ ∆Q=Qo - Qa. Trong tr ng h p đó, nhà th uườ ợ ầ
đ u t gi m giá bán còn Pầ ư ả
1
thì l ng nhà bán đ c s tăng lên đ n Qượ ượ ẽ ế
1
và đ t t i đi m cânạ ớ ể
b ng m i E' gi a cung và c u. ằ ớ ữ ầ
3.4. Tính đàn h i c a cung và c u ồ ủ ầ
M i quan h gi a giá c v i cung và c u (trong đi u ki n các nhân t khác khôngố ệ ữ ả ớ ầ ề ệ ố
thay đ i) đ i v i m i lo i hàng hoá không nh nhau. Đ i v i m i lo i hàng hoá này sổ ố ớ ố ạ ư ố ớ ỗ ạ ự
thay đ i giá c s nh h ng m nh m đ n c u c a ng i tiêu dùng ho c l ng cungổ ả ẽ ả ưở ạ ẽ ế ầ ủ ườ ặ ượ
nh ng v i lo i hàng hoá khác l i không nh th . Do đó đ đo đ c đ nh y bén c a sư ớ ạ ạ ư ế ể ượ ộ ạ ủ ố
l ng cung và c u đ i v i s thay đ i giá c , ng i ta dùng khái ni m tính đàn h i c a giáượ ầ ố ớ ự ổ ả ườ ệ ồ ủ

c .ả
3.4.1. Tính đàn h i c a c u ồ ủ ầ : th hi n trên hai m t ể ệ ặ
- Tính đàn h i c a giá c u đ c bi u th b ng h s PED (h s đàn h i giá c u) ồ ủ ầ ượ ể ị ằ ệ ố ệ ố ồ ầ
T l % s thay đ i s l ng c u ỷ ệ ự ổ ố ượ ầ
H s PED = -------------------------------------------ệ ố
T l % s thay đ i c a giá c u ỷ ệ ự ổ ủ ầ
Có th th y h s PED càng l n có nghĩa là s l ng c u nh y c m đ i v i sể ấ ệ ố ớ ố ượ ầ ạ ả ố ớ ự
thay đ i giá c , t c là giá c gi m m t ít nh s l ng c u tăng lên nhi u và ng c l i.ổ ả ứ ả ả ộ ờ ố ượ ầ ề ượ ạ
N u h s PED<1 thì ng i ta nói r ng hàng hoá đó thi u tính đàn h i c a c u, ho c c uế ệ ố ườ ằ ế ồ ủ ầ ặ ầ
đ i v i lo i hàng hoá đó là c u phi đàn h i và ng c l i PED>1 thì đó là c u có đàn h i,ố ớ ạ ầ ồ ượ ạ ầ ồ
ch ng h n khi giá máy tính gi m 10% mà s l ng cung l i tăng lên 30% thì h s PED=3.ẳ ạ ả ố ượ ạ ệ ố
Nghiên c u c a m t s n c cho th y đ i v i nhà thì h s PED trong kho ng 0,5 ứ ủ ộ ố ướ ấ ố ớ ở ệ ố ả ÷ 1
t c là giá c không ph i là nhân t ch y u tác đ ng đ n c u.ứ ả ả ố ủ ế ộ ế ầ
- Tính đàn h i c a thu nh p c a bên c u đ c bi u th b ng h s YED (h s đànồ ủ ậ ủ ầ ượ ể ị ằ ệ ố ệ ố
h i thu nh p bên c u): ồ ậ ầ
T l % s thay đ i s l ng c u ỷ ệ ự ổ ố ượ ầ
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
15
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
H s YED = -------------------------------------------ệ ố
T l % s thay đ i thu nh pỷ ệ ự ổ ậ
H s YED bi u th s nh y c m c a s l ng c u khi có s thay đ i thu nh pệ ố ể ị ự ạ ả ủ ố ượ ầ ự ổ ậ
c a ng i mua. Kinh nghi m cho th y đ i v i nhà thì YED trong kho ng 0,75 ủ ườ ệ ấ ố ớ ở ở ả ÷ 1,25
và s thay đ i s l ng c u th ng tr h n s thay đ i c a thu nh p (thu nh p tăng thì sự ổ ố ượ ầ ườ ễ ơ ự ổ ủ ậ ậ ố
l ng c u cũng tăng nh ng tr h n).ượ ầ ư ễ ơ
3.4.2. Tính đàn h i c a cung: ồ ủ Đ c đ nh nghĩa t ng t nh tính đàn h i c a c uượ ị ươ ự ư ồ ủ ầ
và đ c bi u th b ng h s PES (h s đàn h i c a cung)ượ ể ị ằ ệ ố ệ ố ồ ủ :
T l % s thay đ i s l ng cungỷ ệ ự ổ ố ượ
H s PES = -------------------------------------------ệ ố
T l % s thay đ i c a giá cung ỷ ệ ự ổ ủ

N u PES <1 thì ng i ta nói hàng hoá đó thi u tính đàn h i c a cung và ng c l iế ườ ế ồ ủ ượ ạ
khi PES>1. Nhân t th i gian có nh h ng l n t i tính đàn h i c a cung, t c là khi giá cố ờ ả ưở ớ ớ ồ ủ ứ ả
thay đ i thì trong th i gian ng n s l ng cung khó mà thay đ i k p. Sau m t th i gian kháổ ờ ắ ố ượ ổ ị ộ ờ
dài thì nh h ng c a thay đ i giá c m i tác đ ng rõ r t lên s l ng cung. Ch ng h nả ưở ủ ổ ả ớ ộ ệ ố ượ ẳ ạ
giá cho thuê ho c bán nhà văn phòng tăng cao thì ph i 1-3 năm sau m i có thêm nhi u nhàặ ả ớ ề
văn phòng đ c xây d ng m i ho c c i t o t các lo i nhà khác đ a ra cung ng. Vì v yượ ự ớ ặ ả ạ ừ ạ ư ứ ậ
trong kinh doanh b t đ ng s n do s ch m tr này mà khi đ c p đ n tính đàn h i c aấ ộ ả ự ậ ễ ề ậ ế ồ ủ
cung ng i ta còn chia ra thành tính đàn h i ng n h n và tính đàn h i dài h n. Trong hình 4ườ ồ ắ ạ ồ ạ
là m t ví d v nh h ng c a nhân t th i gian đ i v i tính đàn h i c a cung.ộ ụ ề ả ưở ủ ố ờ ố ớ ồ ủ
Trong đi u ki n th tr ng nh t đ nh, ng v i giá Pe ta có s l ng cung Qe. N uề ệ ị ườ ấ ị ứ ớ ố ượ ế
giá tăng lên thành P
1
nh ng trong th i gian ng n, s l ng cung v n không đ i, t c làư ờ ắ ố ượ ẫ ổ ứ
Q
1
=Qe, và đ ng cung Sườ
1
tr thành th ng đ ng vuông góc v i tr c hoành Q. Sau m t th iở ẳ ứ ớ ụ ộ ờ
gian, s l ng cung tăng thành Qố ượ
2
và đ ng S quay m t góc tr thành Sườ ộ ở
2
. V i đ ng Sớ ườ
1
thì
cung hoàn toàn không có tính đàn h i, còn v i đ ng Sồ ớ ườ
2
và S
3
thì tính đàn h i c a cung tăngồ ủ

lên.
Giá c P Sả
1
S
2
S
3
P
1
Pe
O Q
1
/Qe Q
2
Q
3
S l ng cung Qố ượ
Hình 4: Tính đàn h i c a giá cung ng n h n và dài h n ồ ủ ắ ạ ạ
Trong tr ng h p c c đoan, khi đ ng cung tr thành hoàn toàn n m ngang thì tínhườ ợ ự ườ ở ằ
đàn h i c a cung tr nên vô h n.ồ ủ ở ạ
3.5. S v n hành th tr ng b t đ ng s n ự ậ ị ườ ấ ộ ả
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
16
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
Trong th tr ng thì quan h cung c u nh h ng r t l n đ n giá c . Th nh ngị ườ ệ ầ ả ưở ấ ớ ế ả ế ư
trong th tr ng b t đ ng s n, ngoài b t đ ng s n đ mua bán còn có b t đ ng s n đ choị ườ ấ ộ ả ấ ộ ả ể ấ ộ ả ể
thuê. Vì v y ngoài giá c còn ph i xem xét giá thuê vì c hai lo i giá này đ u có nhậ ả ả ả ạ ề ả
h ng quy t đ nh đ n s l ng c u. T s gi a giá thuê tháng R trên giá c P đ c g i làưở ế ị ế ố ượ ầ ỷ ố ữ ả ượ ọ
t su t t b n hoá: i=R/P, t su t này càng cao thì thu h i v n càng nhanh. ỷ ấ ư ả ỷ ấ ồ ố
Vì sao ng i tiêu dùng mu n thuê nhà? Đó là vì ngoài nhu c u v nhà , ng i tiêuườ ố ầ ề ở ườ

dùng còn có nhi u nhu c u khác v ăn m c, đi l i gi i trí, nuôi con cái .v.v... Vì v y ph iề ầ ề ặ ạ ả ậ ả
xu t phát t thu nh p c a mình và cân nh c c th các kho n chi tiêu đ quy t đ nh vi cấ ừ ậ ủ ắ ụ ể ả ể ế ị ệ
mua hay thuê nhà. Nh v y giá thuê nhà là do th tr ng s d ng b t đ ng s n quy t đ như ậ ị ườ ử ụ ấ ộ ả ế ị
ch không ph i do th tr ng đ u t b t đ ng s n chi ph i.ứ ả ị ườ ầ ư ấ ộ ả ố
Th tr ng đ u t b t đ ng s n quy t đ nh s l ng cung cho th tr ng s d ngị ườ ầ ư ấ ộ ả ế ị ố ượ ị ườ ử ụ
b t đ ng s n, còn c u đ i v i b t đ ng s n l i do giá ti n thuê và m t s nhân t kinh tấ ộ ả ầ ố ớ ấ ộ ả ạ ề ộ ố ố ế
nh trình đ s n xu t, m c thu nh p, s l ng các h gia đình .v.v... quy t đ nh. Vì v yư ộ ả ấ ứ ậ ố ượ ộ ế ị ậ
tác d ng c a th tr ng s d ng b t đ ng s n là xác l p đ c m c giá thuê, v i m c đóụ ủ ị ườ ử ụ ấ ộ ả ậ ượ ứ ớ ứ
thì s l ng c u cân b ng đ c v i s l ng cung.ố ượ ầ ằ ượ ớ ố ượ
Đ ti n phân tích s v n hành c a th tr ng b t đ ng s n, ng i ta th ng dùngể ệ ự ậ ủ ị ườ ấ ộ ả ườ ườ
mô hình b n h to đ nh trong hình 5: ố ệ ạ ộ ư
Th tr ng đ u t giá thuê R ị ườ ầ ư Th tr ng s d ngị ườ ử ụ
đ nh giá P=R/i tháng ị xác đ nh giá thuêị
D=f(R, tình hình kinh t )=Sế
II I
P S
Giá c ả L ng mượ
2
đang t n ồ
III IV
Th tr ng đ u tị ườ ầ ư Th tr ng s d ng ị ườ ử ụ
Xây d ng m i ự ớ đi u ch nh l ngề ỉ ượ
t n ồ
L ng mượ
2
S = C/δ
m i xây d ng (ớ ự ∆S=C-δS)
P=f(c) C
Hình 5: Th tr ng s d ng và th tr ng đ u t ị ườ ử ụ ị ườ ầ ư b t đ ng s nấ ộ ả


H to đ I dùng đ bi u th m i quan h gi a giá thuê và l ng c u, n u giá thuêệ ạ ộ ể ể ị ố ệ ữ ượ ầ ế
tăng thì l ng c u gi m và ng c l i. N u có s thay đ i nhân t kinh t - xã h i nào đóượ ầ ả ượ ạ ế ự ổ ố ế ộ
thì đ ng c u D có th d ch chuy n, ch ng h n n u kinh t tăng tr ng thì nó d chườ ầ ể ị ể ẳ ạ ế ế ưở ị
chuy n song song v phía trên, t c là l ng c u tăng lên khi giá thuê v n nh tr c ho cể ề ứ ượ ầ ẫ ư ướ ặ
giá thuê tăng lên khi l ng c u không đ i. Nh v y đ ng c u D bi u di n hàm s c aượ ầ ổ ư ậ ườ ầ ể ễ ố ủ
giá thuê R và tình hình kinh t . Khi l ng c u b ng v i s l ng cung thì đ t đ c cânế ượ ầ ằ ớ ố ượ ạ ượ
b ng: ằ
D (R, tình hình kinh t ) = S ế
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
17
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
H to đ II (thu c v th tr ng đ u t ) dùng đ bi u th m i quan h gi a giáệ ạ ộ ộ ề ị ườ ầ ư ể ể ị ố ệ ữ
thuê R và giá c P. T s gi a hai giá đó là t su t t b n hoá: i = R/P nh đã nói trên vàả ỷ ố ữ ỷ ấ ư ả ư ở
i chính là to đ d c c a đ ng bi u di n. T su t i cũng là t su t thu l i c a ng iạ ộ ố ủ ườ ể ễ ỷ ấ ỷ ấ ợ ủ ườ
kinh doanh nhà cho thuê. Khi xác đ nh i, ng i kinh doanh c n xét đ n 4 m t sau đây: ị ườ ầ ế ặ
(1) Lãi su t dài h n trong ho t đ ng kinh t ; ấ ạ ạ ộ ế
(2) D báo lãi su t tăng giá thuê;ự ấ
(3) Các r i ro đ i v i thu nh p t giá thuê; ủ ố ớ ậ ừ
(4) Chính sách thu đ i v i b t đ ng s n.ế ố ớ ấ ộ ả
Khi đã xác đ nh i thì có th xác đ nh đ c giá c P ho c giá thuê R n u bi t đ cị ể ị ượ ả ặ ế ế ượ
m t trong hai giá đó.ộ
H to đ III (cũng thu c th tr ng đ u t ) dùng đ bi u th m i quan h gi a giáệ ạ ộ ộ ị ườ ầ ư ể ể ị ố ệ ữ
thành f(c) và l ng xây d ng m i C. T i hình 5, gi thi t là khi C tăng thì giá thành tăng,ượ ự ớ ạ ả ế
t c là đ ng bi u di n h ng v phía d i bên trái. N u g p tình hu ng giá thành khôngứ ườ ể ễ ướ ề ướ ế ặ ố
ph thu c vào các y u t khác thì nó tr thành đ ng th ng đ ng h ng xu ng d i,ụ ộ ế ố ở ườ ẳ ứ ướ ố ướ
ho c g p tr ng h p đ t đai cung ng phi đàn h i thì nó l i n m ngang song song v i tr cặ ặ ườ ợ ấ ứ ồ ạ ằ ớ ụ
hoành. Khi giá c và giá thành b ng nhau thì có th xác đ nh đ c l ng xây m i trongả ằ ể ị ượ ượ ớ
d ng cân b ng, n u l ng xây m i ít h n l ng cân b ng thì ng i kinh doanh có th thuạ ằ ế ượ ớ ơ ượ ằ ườ ể
đ c l i nhu n siêu ng ch, còn n u nhi u h n thìượ ợ ậ ạ ế ề ơ không thu đ c l i lãi gìượ ờ . Vì v y l ngậ ượ
nhà xây m i nên duy trì d ng cân b ng, t c là khi giá c b ng giá thành, t c là: P = f(c).ớ ở ạ ằ ứ ả ằ ứ

H to đ IV (thu c v th tr ng s d ng) dùng đ bi u th m i quan h gi aệ ạ ộ ộ ề ị ườ ử ụ ể ể ị ố ệ ữ
l ng nhà đang t n và nhà m i xây (t c là l ng tăng thêm). Trong m t năm, l ng nhàượ ồ ớ ứ ượ ộ ượ
đang t n S tăng thêm nh có l ng nhà m i xây trong năm C, đ ng th i cũng gi m điồ ờ ượ ớ ồ ờ ả
l ng ượ δS, trong đó δ là t su t nhà b th i lo i do quá cũ và h h ng. Nh v y l ng nhàỷ ấ ị ả ạ ư ỏ ư ậ ượ
đang t n đ c tăng thêm m t l ng là ồ ượ ộ ượ ∆S=C-δS.
Dùng hình 5 ta có th phân tích các nh h ng c a kinh t vĩ mô đ i v i th tr ngể ả ưở ủ ế ố ớ ị ườ
b t đ ng s n, nh s thăng tr m c a kinh t , lãi su t dài h n, tín d ng ng n h n .v.v... ấ ộ ả ư ự ầ ủ ế ấ ạ ụ ắ ạ
a) nh h ng c a tăng tr ng kinh t đ i v i yêu c u s d ng b t đ ng s nẢ ưở ủ ưở ế ố ớ ầ ử ụ ấ ộ ả
Khi kinh t tăng tr ng thì đ ng bi u di n c u D trong h to đ I d ch song songế ưở ườ ể ễ ầ ệ ạ ộ ị
lên phía trên (hình 6) do s n xu t phát tri n, thu nh p gia đình tăng lên .v.v... N u l ngả ấ ể ậ ế ượ
cung S không k p tăng lên thì giá thuê s tăng, do đó qua h to đ II mà kéo giá c P cũngị ẽ ệ ạ ộ ả
tăng theo, r i qua h to đ III mà làm tăng l ng nhà xây m i C, cu i cùng chuy n đ nồ ệ ạ ộ ượ ớ ố ể ế
h to đ IV làm tăng l ng nhà đang t n S.ệ ạ ộ ượ ồ
Th tr ng đ u t Giá thuê R Th tr ng s d ng ị ườ ầ ư ị ườ ử ụ
đ nh giá ị tháng xác đ nh giá thuê ị

II I
P S
Giá c ả L ng nhà t n ượ ồ
III IV
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ
18
Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả
Th tr ng đ u tị ườ ầ ư Th tr ng s d ngị ườ ử ụ
Xây d ng m i ự ớ đi u ch nhề ỉ
l ng t nượ ồ
L ng nhàượ
m i xây d ng Cớ ự
Hình 6: S tăng c u s d ng b t đ ng s nự ầ ử ụ ấ ộ ả
Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ

19