Chương VI: Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
a) Quy định chi tiết loại đất được tham gia thị trường bất động sản
(quyền sử dụng đất là hàng hoỏ), hỡnh thức hoạt động của thị trường quyền sử
dụng đất, trong đú làm rừ hoạt động của thị trường sơ cấp (Nhà nước đưa đất
vào thị trường) và hoạt động của thị trường thứ cấp (người sử dụng đất chuyển
quyền sử dụng đất) (Điều 59). Quy định cụ thể đối với một số hoạt động chớnh
của thị trường quyền sử dụng đất như:
- Đấu giỏ quyền sử dụng đất, trong đú quy định trường hợp phải thụng
qua đấu giỏ và trường hợp khụng phải thụng qua đấu giỏ (Điều 61).
- Quy định về hỡnh thức sử dụng quỹ đất để xõy dựng kết cấu hạ tầng
(Điều 62), trong đú khụng được thực hiện theo phương thức lấy đất để thanh
toỏn trực tiếp cho giỏ trị cụng trỡnh kết cấu hạ tầng, mà phải tiến hành đấu thầu
dự ỏn cú sử dụng đất theo hai hỡnh thức: một là đấu giỏ đất, lấy kinh phớ để
đấu thầu xõy dựng cụng trỡnh, hai là đấu giỏ đất và đấu thầu xõy dựng cụng
trỡnh trong cựng một gúi thầu theo 2 thang điểm riờng.
b) Quy định về xử lớ quyền sử dụng đất đối với doanh nghiệp nhà nước khi
cổ phần hoỏ (Điều 63) theo nguyờn tắc:
- Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước do được Nhà nước giao
đất, cho thuờ đất, nhận quyền sử dụng đất là tài sản của Nhà nước tại doanh
nghiệp phải được tớnh giỏ trị vào giỏ trị tài sản doanh nghiệp khi cổ phần hoỏ.
- Giỏ trị quyền sử dụng đất được xỏc định để đưa vào giỏ trị tài sản doanh
nghiệp khi cổ phần hoỏ phải sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế trờn thị trường nhưng khụng thấp hơn giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm cổ phần hoỏ.
c) Quy định nguyờn tắc về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất (Điều 64), cụ thể là:
- Cỏc bờn tham gia hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng bảo lónh phải chịu
trỏch nhiệm về nội dung đăng ký;
- Đăng ký giao dịch bảo đảm được ghi nhận trong hồ sơ địa chớnh và trờn
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà khụng cấp giấy chứng nhận khỏc về
đăng ký giao dịch bảo đảm;

- Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được giao đất nụng nghiệp khụng thu tiền sử dụng
đất thỡ được thế chấp, bảo lónh bằng toàn bộ giỏ trị quyền sử dụng đất mà
khụng phụ thuộc vào thời gian đó sử dụng trong thời hạn sử dụng đất được giao.
d) Quy định về tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất để tạo điều kiện thuận lợi trong phỏt triển thị trường chuyển quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và phỏt triển hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị
trường bất động sản (Điều 66).
Chương VII: Chế độ sử dụng đất nụng nghiệp
Nghị định giữ nguyờn cỏc quy định hiện hành về việc giao đất nụng
nghiệp cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn và chế độ sử dụng đất nụng nghiệp đó quy định
tại Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28 thỏng 8 năm 1999, Nghị định số
163/1999/NĐ-CP ngày 16 thỏng 11 năm 1999, Nghị định số 01/CP ngày 04 thỏng
01 năm 1995 và quy định cụ thể về một số vấn đề mới sau đõy:
a) Chế độ sử dụng loại đất nụng nghiệp khỏc (đất làm nhà kớnh, nhà lưới,
nhà trồng nấm, chuồng trại chăn nuụi gia sỳc, v.v.) giống như đất trồng cõy hàng
năm và được tớnh trong hạn mức giao đất trồng cõy hàng năm cho hộ gia đỡnh,
cỏ nhõn (Điều 68).
b) Đất nụng nghiệp, phi nụng nghiệp sử dụng làm kinh tế trang trại và việc
được chuyển từ đất nụng nghiệp sang đất phi nụng nghiệp phục vụ trực tiếp sản
xuất nụng nghiệp theo phương ỏn sản xuất, kinh doanh của trang trại được Uỷ
ban nhõn dõn cấp huyện xột duyệt (Điều 75).
Chương VIII: Chế độ sử dụng đất phi nụng nghiệp
Nghị định giữ nguyờn cỏc quy định hiện hành về chế độ sử dụng đất ở,
đất quốc phũng và an ninh, đất chuyờn dựng, đất làm mặt bằng sản xuất, kinh
doanh, đất sử dụng vào mục đớch cụng cộng và bổ sung quy định để xử lớ một
số vấn đề cụ thể như sau:
a) Thời hạn sử dụng đất phi nụng nghiệp khỏc (bao gồm đất được hộ gia
đỡnh, cỏ nhõn chuyển từ đất ở, hoặc đất cú nguồn gốc từ đất ở sang sử dụng
vào mục đớch làm nhà bảo tàng riờng, cơ sở văn hoỏ, nhà trưng bày, v.v. mà
khụng cú mục đớch kinh doanh) là ổn định lõu dài (Điều 78).

b) Căn cứ vào quy hoạch xõy dựng đụ thị đó được xột duyệt, Uỷ ban nhõn
dõn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tỷ lệ diện tớch được xõy
dựng nhà ở trờn thửa đất ở cú vườn, ao phự hợp với cảnh quan đụ thị (Điều 80).
c) Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở thuộc dự ỏn đầu
tư xõy dựng nhà ở để bỏn do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức
nước ngoài, cỏ nhõn nước ngoài thực hiện thỡ được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cú thời hạn sử dụng đất ổn định lõu dài; nhà đầu tư phải nộp cho
Nhà nước khoản tiền chờnh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và tiền thuờ đất đó trả
cho Nhà nước (Điều 81).
d) Đối với đất để mở rộng hoặc xõy dựng mới cỏc tuyến đường giao
thụng thuộc khu dõn cư đụ thị hoặc nụng thụn thỡ phải xỏc định rừ diện tớch đất
sử dụng để làm đường và diện tớch đất hai bờn đường sẽ thu hồi để khai thỏc
quỹ đất, tạo cảnh quan và bảo vệ mụi trường (Điều 82).
đ) Quy định xử lý một số điểm mới đối với chế độ sử dụng đất xõy dựng
khu cụng nghiệp (Điều 84), khu cụng nghệ cao (Điều 85), khu kinh tế (Điều 86)
như sau:
- Thời hạn sử dụng đất của khu cụng nghiệp được gia hạn thờm nhưng
khụng quỏ 70 năm nếu thời hạn sử dụng đất đó cho phộp ngắn hơn thời hạn sử
dụng đất của cỏc dự ỏn sản xuất, kinh doanh trong khu cụng nghiệp.
- Sử dụng đất trong khu cụng nghệ cao theo chế độ khụng phải nộp tiền sử
dụng đất hoặc miễn tiền thuờ đất đối với đất để xõy dựng hạ tầng kỹ thuật
chung, khu đào tạo, khu nghiờn cứu và ứng dụng cụng nghệ cao, khu ươm tạo
doanh nghiệp cụng nghệ cao; cú thu tiền sử dụng đất hoặc thuờ đất đối với
trường hợp cũn lại; nhà đầu tư xõy dựng kinh doanh nhà ở chỉ được cho thuờ
nhà ở.
- Nhà nước giao đất cho Ban quản lý khu kinh tế theo kế hoạch sử dụng
đất chi tiết của khu kinh tế đó được xột duyệt.
e) Nhà đầu tư thực hiện dự ỏn xõy dựng - chuyển giao (BT) thỡ khụng
phải trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuờ đất trong thời gian xõy dựng. Nhà nước
giao đất hoặc cho thuờ đất đối với nhà đầu tư để thực hiện dự ỏn xõy dựng -

kinh doanh - chuyển giao (BOT) và nhà đầu tư được miễn, giảm tiền sử dụng
đất, tiền thuờ đất (Điều 87).
g) Ưu tiờn sử dụng đất nụng nghiệp trong làng nghề để phỏt triển sản
xuất, kinh doanh trong làng nghề đối với những nghề khụng gõy ụ nhiễm; di dời
cơ sở sản xuất trong làng nghề gõy ụ nhiễm mụi trường vào cụm cụng nghiệp
(Điều 88).
h) Nghiờm cấm việc sử dụng đất để lập nghĩa trang, nghĩa địa riờng; đất
sử dụng làm nghĩa trang, nghĩa địa phải phự hợp với quy hoạch tớnh theo định
mức sử dụng đất (Điều 94).
Chương IX: Quản lý và đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng
Nghị định quy định cụ thể việc quản lý, đưa đất chưa sử dụng vào sử
dụng, giải quyết trường hợp tự khai hoang, tự bao chiếm đất chưa sử dụng như
sau:
- Uỷ ban nhõn dõn cỏc cấp khi lập quy hoạch sử dụng đất phải xỏc định rừ
quỹ đất chưa sử dụng sẽ được đưa vào sử dụng trong kỳ quy hoạch (Điều 95);
- Giao đất khụng thu tiền sử dụng đất cho đơn vị vũ trang, đơn vị thanh
niờn xung phong, tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn là nụng dõn chưa cú đất
sản xuất để khai hoang; giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất đối với
cỏc trường hợp khỏc (Điều 96);
- Trường hợp tự khai hoang mà phự hợp với quy hoạch sử dụng đất,
khụng cú tranh chấp, sử dụng đất cú hiệu quả thỡ được xem xột cụng nhận
quyền sử dụng đất theo như quy định về việc giao đất nụng nghiệp; trường hợp
tự bao chiếm đất chưa sử dụng nhưng khụng đầu tư cải tạo để đưa đất vào sử
dụng thỡ Nhà nước thu hồi đất (Điều 97).
Chương X: Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Nghị định quy định cụ thể, chi tiết về việc ỏp dụng quyền của người sử
dụng đất trong những trường hợp cú điều kiện, một số trường hợp Luật Đất đai
chưa xỏc định cụ thể về quyền và nghĩa vụ, cụ thể như sau:
a) Thời điểm được thực hiện cỏc quyền của người sử dụng đất theo
nguyờn tắc phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chớnh, trừ trường hợp được chậm

nộp hoặc kể từ khi quyết định giao đất cú hiệu lực thi hành đối với trường hợp
Nhà nước giao đất nụng nghiệp khụng thu tiền sử dụng đất (Điều 98).
b) Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nụng nghiệp để
thực hiện dự ỏn đầu tư, phương ỏn sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp (Điều
100) như sau:
- Mục đớch sử dụng diện tớch đất nhận chuyển nhượng phải phự hợp với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền xột
duyệt;
- Được Uỷ ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền cho phộp chuyển mục đớch
sử dụng đất, xỏc định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xột duyệt nhu cầu
sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 của Nghị định này;
- Phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh đối với việc chuyển mục đớch sử
dụng đất theo quy định tại Điều 36 của Luật Đất đai và quy định của Chớnh phủ
về thu tiền sử dụng đất.
c) Điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất (Điều 102, 103 và Điều
104):
- Khuyến khớch chuyển đổi quyền sử dụng đất nụng nghiệp để chống
manh mỳn ruộng đất;
- Chỉ hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trực tiếp sản xuất nụng nghiệp mới được nhận
chuyển nhượng đất trồng lỳa;
- Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất
nụng nghiệp khụng thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thỡ
khụng được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm
kể từ ngày được giao đất lần thứ hai;
- Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sinh sống xen kẽ trong phõn khu bảo vệ
nghiờm ngặt, phõn khu phục hồi sinh thỏi thuộc rừng đặc dụng thỡ chỉ được
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất cho
hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sinh sống trong phõn khu đú.
d) Quy định về xử lý đối với đất nụng nghiệp sử dụng vượt hạn mức
nhận chuyển quyền sử dụng đất do Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quyết định.

đ) Quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất (Điều 106); của doanh nghiệp là phỏp nhõn mới
được hỡnh thành do gúp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 107); xử lý trường
hợp doanh nghiệp liờn doanh với nước ngoài đó thuờ đất của hộ gia đỡnh, cỏ
nhõn nay chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài (Điều 108).
e) Trong trường hợp hợp tỏc xó bị giải thể, phỏ sản thỡ đất do xó viờn
gúp, đất được Nhà nước giao cú thu tiền sử dụng đất, đất do nhận chuyển
nhượng hoặc gắn với mua tài sản trờn đất (tiền sử dụng đất, tiền mua tài sản,
tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch
nhà nước) được tớnh vào tài sản của hợp tỏc xó và được xử lý theo điều lệ của
hợp tỏc xó (Điều 109).
g) Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất xõy dựng nhà
chung cư (Điều 110); quyền và nghĩa vụ của nhúm người sử dụng đất mà quyền
sử dụng đất là tài sản chung (Điều 111).
h) Quy định việc Nhà nước trả lại quyền sử dụng đất hoặc giỏ trị quyền
sử dụng đất đối với đất mà Nhà nước đó mượn của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn (Điều
112).
i) Quy định việc giải quyết trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn mượn đất,
thuờ đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khỏc (Điều 113); giải quyết trường hợp tổ
chức mượn đất, thuờ đất hoặc cho mượn đất, cho thuờ đất (Điều 114). Đõy là
những tồn tại lịch sử của quan hệ dõn sự về đất đai mà chưa cú quy định giải
quyết cụ thể (hiện tại mới chỉ cú quy định giải quyết cỏc giao dịch dõn sự về nhà
ở theo Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20 thỏng 8 năm 1998 của Uỷ
ban thường vụ Quốc hội).
Chương XI: Trỡnh tự thủ tục hành chớnh về quản lý và sử dụng đất đai
Nghị định quy định cụ thể, chi tiết về hồ sơ, trỡnh tự thực hiện và thời
gian giải quyết đối với cỏc cụng việc:
a) Giao đất, giao lại đất, cho thuờ đất, chuyển mục đớch sử dụng đất, thu
hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, cấp lại hoặc cấp đổi
giấy chứng nhận quyền sử dụng, chỉnh lớ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

khi cú biến động trong quỏ trỡnh sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển từ
hỡnh thức thuờ đất sang hỡnh thức giao đất.
b) Người sử dụng đất thực hiện cỏc quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất, thế chấp và xoỏ thế chấp, bảo lónh và xoỏ bảo lónh, gúp vốn và chấm
dứt gúp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Trong cỏc trỡnh tự thủ tục cú quy định cụ thể như sau:
- Quy định thủ tục hành chớnh ỏp dụng chung và trỡnh tự thủ tục cụ thể để
trỏnh trựng lặp khi thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh trong quản lý, sử dụng đất đai.
- Trỏch nhiệm giải quyết cụng việc của từng cơ quan, đơn vị.
-
Quy định cụ thể về cơ quan thuế phải căn cứ vào số liệu địa chớnh do
cơ quan tài nguyờn và mụi trường cung cấp để xỏc định nghĩa vụ tài
chớnh mà
khụng phải xỏc định lại cỏc số liệu này để trỏnh phiền hà cho dõn.
- Cơ quan thuế xỏc định nghĩa vụ tài chớnh về tiền sử dụng đất, tiền thuờ
đất, cỏc loại thuế liờn quan đến đất. Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất xỏc
định phớ và lệ phớ cú liờn quan đến quản lý, sử dụng đất đai mà người sử dụng
đất phải nộp khi thực hiện thủ tục hành chớnh về quản lý, sử dụng đất đai.
Chương XII: Giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai
a) Nghị định quy định về giải quyết tranh chất đất đai đối với trường hợp
khụng cú giấy tờ về quyền sử dụng đất (trường hợp cú giấy tờ do Toà ỏn nhõn
dõn giải quyết) như sau:
- Khuyến khớch hoà giải ở cơ sở, nếu khụng thành thỡ hoà giải bắt buộc
tại Uỷ ban nhõn dõn cấp xó; kết quả hoà giải tại Uỷ ban nhõn dõn cấp xó phải
được lập thành biờn bản cú chữ ký của cỏc bờn và cú xỏc nhận hoà giải thành
hoặc hoà giải khụng thành của Uỷ ban nhõn dõn (Điều 159).
- Cỏc trường hợp tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Uỷ
ban nhõn dõn cấp huyện, Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh và Bộ trưởng Bộ Tài nguyờn
và Mụi trường (Điều 160).