Vấn đề 4: Đứng tên dùm mua bất động sản
Câu 1: Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ
tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục không? Vì
sao?
Trả lời:
Việc tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua
và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ là thuyết phục. Vì dựa vào căn cứ “Giấy cam
đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày 07/6/2001 có nội dung xác nhận căn nhà số
16-B20 do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ. Giấy cam
đoan này có chữ ký của ông Bình và bà Vân. Và “giấy khai nhận tài sản” ngày
09/8/2001 của bà Tuệ cũng có nội dung năm 1993 bà Tuệ mua căn nhà 16-B20 của
Công ty xây dựng nhà ở dân dụng và được Ủy ban nhnâ dân thành phố Hà Nội cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở ngày 25/5/2001, do bà
Tuệ là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được đứng tên mua nhà tại
Việt Nam, nên bà Tuệ có nhờ ông Bình và bà Vân đứng tên hộ, giấy này có chữ ký
của bà Tuệ, bà Vân và ông Bình ký tên dưới mục người đứng tên hộ.
Câu 2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên không? Vì sao?
Trả lời:
Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ không được đứng tên. Vì tại thời điểm đó Luật
số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật
nhà ở và Điều 121 Luật đất đai vẫn chưa được ban hành. Do đó theo Điều 126 Luật
nhà ở và Điều 121 Luật đất đai chưa được sửa đổi, bổ sung thì bà Tuệ không được
đứng tên. Nội dung các điều luật như sau:

Điều 126 Luật nhà ở quy định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài:
“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có
công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về
hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước,
người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban
thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

2.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định tại khoản
1 Điều này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên
được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ.”

Điều 121 Luật Đất đai quy định quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:
“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây thì được
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:
1.
a) Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt
Nam;
2.
b) Người có công đóng góp với đất nước;


3.

c) Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động
thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước;
4.
d) Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam;
đ) Các đối tượng khác theo quy định của Uỷ ban thường vụ Quốc hội.
2.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
3.
a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;
4.
b) Bán nhà ở gắn liền với đất ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều này;
5.
c) Thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép
hoạt động tại Việt Nam;
6.
d) Để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản
1 Điều này theo quy định của pháp luật về dân sự; trường hợp người thừa kế là
người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng quy định tại khoản
1 Điều này hoặc cá nhân nước ngoài thì được hưởng giá trị của phần thừa kế
đó;
đ) Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân
cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 của Luật
này; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân
hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1
Điều này.”
Từ quy định trên có thể thấy bà Tuệ sống tại Nhật Bản, chỉ về Việt Nam để thăm
gia đình và không được cư trú tại Việt Nam với thời hạn được phép từ sáu tháng
trở lên, như vậy bà Tuệ không thuộc một trong các đối tượng quy định tại Điều 126
Luật nhà ở và Điều 121 Luật đất đai nên bà Tuệ không được đứng tên nhà đất.
Câu 3: Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt
Nam không?
Trả lời:
Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có quyền đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam.
Cơ sở pháp lý: Theo quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009
của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất
đai:
“Điều 126 của Luật nhà ở được sửa đổi, bổ sung như sau:
Điều 126. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài

1.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ
quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở
lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh
sống tại Việt Nam:


2.
3.

a) Người có quốc tịch Việt Nam;
b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam
theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học,
nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có
nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân
Việt Nam sinh sống ở trong nước.
4.
Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1
Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và
được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà
ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên
trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.”
Mặt khác, theo “Giấy chứng nhận” ngày 12/06/2009 của Tổng lãnh sự quán nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch Việt
Nam và ngày 18/06/2009 bà Tuệ còn được cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ
nhập cảnh Việt Nam nhiều lần đến ngày 18/06/2014, mỗi lần nhập cảnh tạm trú
không quá 90 ngày.
Như vậy, bà Tuệ có đủ điều kiện để đứng tên mua nhà ở (sở hữu nhà ở) tại Việt
Nam.
Câu 4: Ngày nay, theo Toà án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền

sở hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của Toà án nhân dân tối cao đã
có tiền lệ chưa?
Trả lời:
Ngày nay, theo Toà án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu nhà
trên.
Cơ sở: Đoạn 5 và 6 phần Xét thấy của Quyết định giám đốc thẩm số 17/2015/DSGĐT ngày 19/05/2015: “Theo “giấy chứng nhận” ngày 12/06/2009 của Tổng lãnh
sự quán nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có
quốc tịch Việt Nam và ngày 18/06/2009 bà Tuệ còn được cấp “Giấy miễn thị thực”
để bà Tuệ nhập cảnh Việt Nam nhiều lần đến ngày 18/06/2014, mỗi lần nhập cảnh
tạm trú không quá 90 ngày. Theo quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 ngày
18/06/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121
của Luật đất đai thì bà Tuệ có đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Vì vậy, trong trường hợp này phải công nhận cho bà Tuệ được quyền sở hữu nhà
16-B20 …”
Hướng giải quyết của Toà án tối cao đã có tiền lệ. Cụ thể: Trong một vụ việc được
giải quyết năm 2010, toà án nhân dân tỉnh Bình Dương đã xét: “ông Quang thừa
nhận số tiền 82.200.000 đồng mà bà Anh dùng để mua nhà, đất là của bà Yến giao.
Bà Anh chỉ là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vào thời
điểm bà Anh mua đất dùm bà Yến, pháp luật Việt Nam không cho phép người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, có quốc tịch nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam


và không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trên đất nước Việt Nam.
Như vậy, phần nhà đất diện tích 375m2 là do bà Yến bỏ tiền ra mua, bà Anh chỉ là
người đứng tên dùm bà Yến (…) Xét thấy thời điểm các bên giao dịch là vào năm
1998, theo Luật đất đai năm 1993 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ có
quyền thuê đất. Ngày 1/9/2009, Quốc hội đã ban hành Luật sửa đổi, bổ sung Điều
126 Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai. Bà Yến được cấp giấy xác nhận đăng
ký công dân Việt Nam ngày 4/6/2009 của Tổng lãnh sự quán Việt Nam tại Sydney,
bà Yến đã đủ điều kiện được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy

định tại Điều 1, Điều 2 Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121
Luật đất đai…”
Câu 5: Theo Toà án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà
Tuệ bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế
nào?
Trả lời:
Theo Toà án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và
giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được chia đôi cho bà Tuệ và ông Bình do
bà Tuệ là chủ sở hữu ngôi nhà trên còn ông Bình có công sức quản lý, giữ gìn ngôi
nhà.
Cơ sở: Đoạn 6 phần Xét thấy của Quyết định giám đốc thẩm số 17/2015/DS-GĐT
ngày 19/05/2015: “Vì vậy, trong trường hợp này phải công nhận cho bà Tuệ được
quyền sở hữu nhà 16-B20 và xem xét đến công sức quản lý, giữ gìn nhà chô gia
đình ông Bình trên cơ sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường ở thời điểm xét
xử sơ thẩm, trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần còn lại chia đôi cho
bà Tuệ và ông Bình…”.
Câu 6: Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ chưa?
Trả lời:
Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân tồi tối cao đã có tiền lệ.
Bản án 06/2009/DS – ST ngày 5 – 10 – 2009 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng
Tháp : ông Rock Paul yêu cầu số tiền ông Paul gửi về là 30.200 FF x 3677
FF/VNĐ = 111.045.400 đồng giá trị căn nhà và đất theo định giá : 548.591.500
đồng . Số tiền này chia cho ông Paul ½ và bà Hạnh, bà Hương, ông Pháp ½ :
437.546.100/2 = 218.773.050 đồng, như vậy ông Paul được chia số tiền
218.773.050 đồng và trả lại số tiền 30200 FF. Theo quyết định của Tòa án chấp
nhận yêu cầu của ông Rock Paul ; buộc bà Hạnh, bà Hương, ông Pháp trả lại số
tiền cho ông Rock Paul số tiền 30200 FF và 218.773.050 VND.
Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối
cao?
Trả lời:

Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao là hợp lí. Bởi lẽ giải pháp công
bằng là phải chia giá trị gia tăng thêm cho các bên liên quan, không thể để một bên


thụ hưởng hết còn một bên không được trong khi bên đó có công sức quản lí, trông
coi, bỏ ra các chi phí phục vụ cho việc quản lí, gìn giữ. Cách xử lý chia đôi như
vậy có thể bảo vệ được quyền lợi chính đáng của cả bên bỏ tiền mua bất động sản
và bên đứng tên giùm mua bất động sản.