1

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập từ ngày 12/03/2017 đến ngày 28/03/2017 để hoàn
thành khoá luận:“Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
xã Văn Nhân, huyện Phú Xuyên, TP. Hà Nội giai đoạn 2008-2013”.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường
nơi đã đào tạo giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu.
Em cảm ơn sâu sắc giảng viên Phạm Đình Tỉnh là người trực tiếp hướng dẫn,
chỉ bảo giúp đỡ tận tình trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Em xin chân thành cảm ơn UBND xã Văn Nhân, các ban ngành đoàn thể, cán
bộ địa chính xã cùng nhân dân trong xã đã nhiệt tình giúp đỡ tạo điều kiện cho em
hoàn thành công việc trong thời gian thực hiện đề tài tại xã.
Cuối cùng em xin bày tỏ lòng cảm ơn đối với bạn bè, người thân đã giúp đỡ,
động viên tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Hà Nội, ngày 15 tháng 03 năm 2017
SINH VIÊN
Nguyễn Đức Chính

1


2

MỤC LỤC

2


3

DANH MỤC BẢNG

3


4

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT
1
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14

4

Chữ viết tắt
GCNQSDĐ
GCN
ĐKĐĐ

CP
TT
NQ
BTNMT
CT
QĐ
TU
NĐ
BTC
UBND

Chữ viết đầy đủ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận
Đăng ký đất đai
chính phủ
Thông tư
Nghị quyết
Bộ Tài nguyên Môi trường
Chỉ thị
Quyết định
Tỉnh Ủy
Nghị định
Bộ tài chính
Uỷ ban nhân dân


5

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và
phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Mỗi quốc
gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh
giới, vị trí...
Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định của nhà
nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan. Điều 4 Hiến pháp
năm 2013 đã nêu rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý, nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo
quy định của pháp luật. Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai
thì công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận phải được thực hiện nghiêm túc. Công
tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi và
nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất,
xây dựng các công trình,... Hiện nay vấn đề về đất đai là vấn đề được nhiều người
quan tâm, vấn đề tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra và
việc giải quyết vấn đề này cực kỳ nan giải do thiếu giấy tờ pháp lý. Cùng với quá
trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước như ngày nay đã làm cho thị trường
bất động sản trở nên sôi động, trong đó đất đai là hàng hoá chủ yếu của thị trường
này. Nhưng thực tế trong thị trường này thị trường ngầm phát triển rất mạnh mẽ. Đó
là vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay. Để đảm bảo cho thị trường này hoạt động một
cách công khai, minh bạch thì yêu cầu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận phải
được tiến hành. Ngoài ra một vấn đề quan trọng của việc cấp GCN là giúp cho nhà
nước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho
nhà nước. Công tác đăng ký, cấp GCN của xã Văn Nhân đã được các ngành, các
cấp quan tâm và việc tìm hiểu, đánh giá tình hình thực hiện cấp GCN trên địa bàn
xã Văn Nhân đã giúp cho UBND xã Văn Nhân với tư cách đại diện UBND Thành

5



6

phố Hà Nội, nhà nước sở hữu về đất đai có những biện pháp đẩy nhanh công tác
này.
Công tác cấp GCN là quan trọng vì vậy cần được cơ quan có thẩm quyền xem
xét, giải quyết. Xuất phát từ ý nghĩa thực tiễn đó được sự đồng ý của khoa Quản lý
đất đai – Trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội, đồng thời dưới sự
hướng dẫn trực tiếp của giảng viên K.s Phạm Đình Tỉnh, tôi tiến hành nghiên cứu
đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa xã Văn Nhân – huyện
Phú Xuyên- TP.Hà Nội”.
2.1. Mục đích.
- Tìm hiểu, đánh giá thực trạng về công tác cấp GCN trên địa bàn xã Văn
Nhân.
- Đánh giá hiệu quả và tìm ra những hạn chế trong công tác cấp GCN trên địa
bàn xã Văn Nhân - Đề xuất một số giải pháp nhằm giải quyết tồn tại trong công tác
cấp GCN trên địa bàn nghiên cứu.
2.2. Yêu cầu.
- Thu thập số liệu đúng thực tế, chính xác và đầy đủ, có độ tin cậy, phản ánh
đúng quá trình thực hiện chính sách cấp GCN trên địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất những giải pháp có tính khả thi, phù hợp với thực tế của địa phương
để giải quyết tối đa những hạn chế về công tác cấp GCN trên địa bàn phường Mông
Dương.
3. Cấu trúc của đề tài.
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm:
Mở đầu.
Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu.
Chương 2: Nội dung, phạm vi, đối tượng và phương pháp nghiên cứu.

Chương 3: Kết quả nghiên cứu.
Kết luận và kiến nghị.

6


7

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lí luận.
1.1.1. Công tác đăng ký đất đai.
•

Khái niệm đăng ký đất đai:
Theo luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ xung năm 2009 thì đăng ký đất đai là
việc đăng ký về quyền sử dụng đất nhưng khi Luật đất đai năm 2013 ra đời thì khái
niệm đăng ký đất đai lại được quy định một cách đầy đủ như sau: “Đăng ký đất đai,
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản
lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực
hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị
pháp lý như nhau.
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

7


8

- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN
hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao
đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết

quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan

8


9

nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký
được ghi vào Sổ địa chính, được cấp GCN nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo
quy định của Luật Đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan;
trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCN hoặc
chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCN thì người đang
sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý
theo quy định của Chính phủ.
- Các trường hợp đăng kư biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l
khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày
có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường
hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày
phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký vào Sổ địa chính.
•


Yêu cầu của đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất là một thủ tục hành chính nhằm
kê khai, xác lập mối quan hệ pháp lý về sử dụng đất và sở hữu tài sản giữa nhà nước

9


10

và người sử dụng đất, người sở hữu tài sản, đòi hỏi phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản
sau đây:
* Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý:
Đăng ký đúng đối tượng, đúng diện tích, trong hạn mức được giao, đúng mục
đích, đúng thời hạn sử dụng, đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp
luật. Thực hiện đầy đủ theo trình tự, thủ tục, đúng thẩm quyền. Thiết lập hồ sơ địa
chính theo đúng quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
* Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật:
Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi
trường với chất lượng cao nhất về các loại thông tin: diện tích, hình thể, kích thước
của từng thửa đất.... Độ chính xác của các loại thông tin này phụ thuộc vào điều
kiện đo đạc, năng lực, trình độ, chuyên môn, kinh phí, phương pháp và phương tiện
đo vẽ, tính toán diện tích.
* Đảm bảo thực hiện triệt để, kịp thời:
Mọi đối tượng đang sử dụng đất hay có nhu cầu biến động dưới mọi hình thức
đều phải làm thủ tục đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với cơ
quan nhà nước có thẩm quyền, không để sót bất kỳ trường hợp nào sử dụng đất mà
không đăng ký với nhà nước. Đảm bảo nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đai trên
toàn bộ phạm vi lãnh thổ. Trong mọi trường hợp việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất phải được thực hiện ngay sau khi cơ quan nhà nước có

thẩm quyền giao đất, cho thuê thuê đất hay cho phép biến động đất đai. Như vậy sẽ
đảm bảo hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất. Các quyền của
người sử dụng đất luôn được bảo vệ và người sử dụng đất sẽ phải thực hiện các
nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
•

Khái niệm về GCN.
Theo khoản 16 Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 quy định: Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư

10


11

pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.3. Đặc điểm của việc đăng ký đất đai cấp GCN.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng có những đặc
điểm chung như các loại hình đăng ký khác, song đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất có một số đặc điểm khác biệt sau đây:
1.1.3.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nội dung mang
tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai.
* Tính đặc thù của đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được
thể hiện ở các mặt sau đây:
Thứ nhất, đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một thủ tục
hành chính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ rằng

buộc về pháp lý giữa Nhà nước và những người sử dụng đất cùng thi hành luật đất
đai. Mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, dù có hình thức sở
hữu đất đai khác nhau đều quy định bắt buộc người sử dụng đất phải đăng ký để
chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước theo pháp luật.
Thứ hai, đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là công việc
của cả bộ máy Nhà nước ở các cấp do Bộ TNMT trực tiếp chỉ đạo và được thực
hiện theo hệ thống ngành dọc. Ngành TNMT được xác định là ngành chịu trách
nhiệm trước Chính phủ và Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc quản lý nhà nước về
đất đai. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được tổ chức thực
hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc Sở
TNMT cấp tỉnh và Phòng TNMT cấp huyện.
1.1.3.2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện với
một đối tượng đặc biệt là đất đai.
* Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện với
một đối tượng đặc biệt là đất đai, được thể hiện ở các khía cạnh sau đây:

11


12

- Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị: giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử
dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân, nhưng chỉ có
giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng; giá trị
đặc biệt của đất đai còn được thể hiện ở giá đất và luôn có xu hướng tăng lên.
- Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân: người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử
dụng đất; trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không
đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ
chức, cá nhân…) khác nhau sử dụng.
- Đất đai thường có các tài sản gắn liền: Gồm: nhà, công trình xây dựng, cây

rừng, cây lâu năm… mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất
tại vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản gắn
liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất;
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải thực hiện đồng
thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước để phục vụ cho
yêu cầu quản lý nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật; vừa cấp
GCN cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện
thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo pháp luật.

12


13

1.1.3.3. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được tổ chức thực
hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn.
Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 4 cấp: Trung ương, tỉnh,
huyện, xã. Cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa nhà nước với nhân dân, thay
mặt nhà nước trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã. Việc tổ
chức đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo phạm vi từng xã sẽ
đảm bảo:
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đầy
đủ, thể hiện đúng bản chất của nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa: "Nhà nước của
dân, do dân, vì dân";
- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng sử dụng đất ở địa
phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp thẩm quyền xét duyệt
đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cấp GCN theo đúng quy định
của pháp luật.
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho
cán bộ chính quyền cấp xã.

- Giúp cán bộ địa chính cấp xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ
sơ địa chính, phục vụ cho yêu cầu quản lý của nhà nước.
1.1.4. Vị trí, vai trò của việc đăng ký cấp GCN.
1.1.4.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để bảo vệ
chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
cao nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa
vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa
vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung
của toàn xã hội trong sử dụng đất.

13


14

Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ, đăng ký đất đai, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước
về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ
sơ địa chính và GCNQSDĐ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt
chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp,
xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ
theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng
đất đai có hiệu quả…
1.1.4.2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là điều kiện đảm
bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo

cho đất đai được sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm
tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất
trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý
chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc thông tin về tình hình đất đai
theo yêu cầu của quản lý đất .
Theo hệ thống chính sách đất đai và chiến lược phát triển ngành địa chính, các
thông tin cần thiết để phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có:
- Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin cần thiết bao
gồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất,
mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những rằng buộc về quyền sử dụng, những
thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm: vị trí, hình
thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất).
Tất cả các thông tin trên phải được thực hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây là
đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và
pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó, qua việc thực hiện đăng ký đất,
thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực
hiện đồng bộ với các nội dung: đo đạc lập bản đồ điạ chính, quy hoặch sử dụng đất,

14


15

giao đất , cho thuê đất… phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý
được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực
hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
1.1.4.3. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một nội dung

quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất
đai.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm thiết lập nên hệ
thống hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh
tế, xã hội pháp lý của thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa
từ việc thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
Việc ban hành và xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất đai là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
Kết quả của công tác điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí,
hình thể, kích thước, diện tích, loại đất, tên chủ sử dụng đất… phục vụ cho yêu cầu
tổ chức kê khai đăng ký.
Kết quả của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ khoa học
định hướng cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đảm bảo
cho việc sử dụng đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả. Thông qua việc giao
đất, cho thuê đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến đăng
ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đảm bảo cho việc thiết lập nên hệ
thống hồ sơ địa chính ban đầu đơn giản, ổn định, tiết kiệm. Công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, thiếu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ không thể giải
quyết triệt để các trường hợp sử dụng đất không có nguồn gốc rõ ràng, hợp pháp, do
đó sẽ không thể hoàn thành công tác đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất nhanh gọn, rứt điểm.
Theo quy định về thủ tục giao đất, cho thuê đất thì Uỷ ban nhân dân các cấp
có quyết định giao đất, cho thuê đất, đây là cơ sở pháp lý ban đầu để người được

15



16

giao đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất
ngoài thực địa. Sau khi người được giao đất, cho thuê đất thực hiện đăng ký, cấp
GCNQSDĐ mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý cao nhất để xác
định các quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trong quá trình thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ban đầu, thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai trò quan trọng giúp xác
định đúng đối tượng được đăng ký (Trong những trường hợp có nguồn gốc sử dụng
phức tạp) cũng như xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan hệ sử dụng
đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của nhà nước.
Như vậy để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật và pháp lý của
hồ sơ địa chính và GCNQSDĐ, trước hết đòi hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộ
các nội dung quản lý nhà nước về đất đai: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản
chính sách đất đai; đo đạc, lập bản đồ địa chính; quy hoạch và kế hoạch sử dụng
đất; thanh tra xử lý vi phạm và tranh chấp đất đai….
Ngược lại, đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở cần
thiết và tạo tiền đề cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ
quản lý nhà nước về đất đai, kết quả đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất
để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến
lược quản lý và sử dụng đất. Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho
công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch
sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, thống kê đất đai. Qua đăng ký đất
đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng
cao do những sai sót được người sử dụng đất phát hiện và được xử lý triệt để, kết
quả đo đạc và thống kê đất đai có đầy đủ cơ sở pháp lý về từng thửa đất và trở lên
có hiệu quả thiết thực trong thực tiễn quản lý đất đai.


16


17

1.2. Cơ sở pháp lý.
1.2.1. Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
Trong những năm qua, cùng với quá trình xây dựng, đổi mới chính sách, pháp
luật đất đai, các quy định về cấp GCN cũng ngày càng được hoàn thiện hơn. Đến
nay cùng với việc ban hành Luật đất đai năm 2013 đã có nhiều văn bản từ trước cho
tới nay do các cơ quan có thẩm quyền từ Trung ương xuống địa phương ban hành
để làm cơ sở cho việc thực hiện công tác cấp GCN, cụ thể như sau:
- Quyết định 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về thống nhất
quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.
- Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng đất và đăng
ký thống kê ruộng đất.
- Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất
ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước.
Đến năm 1988, trên cơ sở Hiến pháp 1980, Luật đất đai đầu tiên ra đời. Việc
đăng ký, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính được ghi vào Luật đất đai và trở thành
một trong bảy nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Công tác đăng ký đất đai vẫn
được triển khai thực hiện theo tinh thần Chỉ thị 299/TTg năm 1980, Tổng cục Địa
chính đã ban hành Quyết định 201 – ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc cấp GCN và
Thông tư 302.
- ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện quyết định này. Quy định này
đã tạo ra sự biến đổi lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.
- Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực ngày 15 tháng 10 năm 1993.
- Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004, trong đó có quy

định các vấn đề mang tính nguyên tắc về cấp GCN; các trường hợp được cấp GCN,
thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN; lập hồ sơ địa chính và việc xác định diện
tích đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở; trình tự thực
hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp GCN hoặc chỉnh lý biến động về sử
dụng đất trên GCN.

17


18

- Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ xung năm 2009.
- Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực ngày 01/07/2014.
- Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn
thi hành Luật đất đai năm 2003. Trong đó cụ thể hóa một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định 84/2007/NĐ – CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất; trình tự, thủ tục
thực hiện bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai.
- Nghị định số 88/2008/NĐ – CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp GCN.
- Thông tư số 17/2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về GCN.
- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định sửa đổi, bổ xung một số điều liên quan đến thủ tục hành chính về
lĩnh vực đất đai.
- Thông tư 16/2011/TT – BTNMT ngày 20/05/2011 của Bộ Tài nguyên và Mội
trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung về thủ tục cấp GCN; cấp lại GCN
do bị mất; đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; đăng ký
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hoặc góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cấp GCN trong trường hợp tách

thửa, hợp thửa đất; gia hạn sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất; giao lại đất,
thuê đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật đất đai 2013.
- Thông tư số 23/2014/TT – BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về GCN.
- Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.

18


19

1.2.2. Các quy định chung về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN.
1.2.2.1. Mẫu GCN.

Hình 1.1: Mẫu trang 1 và 4 GCN- theo TT 23/2014/TT- BTNMT.
Theo điều 3, thông tư 23/2014/TT- BTNMT quy định giấy chứng nhận là một
tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống
đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I.
Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát
hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA 012345,
được in màu đen; dấu nổi của Bộ TNMT;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy
chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";

19


20

- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi
sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch; đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với tất cả các
loại, cấp theo từng thửa đất và do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và trên
giấy chứng nhận có gắn liền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất.
1.2.2.2. Nguyễn tắc cấp GCN.
Nguyên tắc cấp GCN được quy định cụ thể tại Điều 98 của Luật đất đai 2013
gồm những nguyên tắc sau:
- GCN được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử
dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu
thì được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những
người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ
sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được
ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được

nhận GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng
vào GCN, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên

20


21

của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng
nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc Giấy chứng
nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với
những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN diện tích đất được
xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng
đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế
nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luật
đất đai năm 2013.
1.2.2.3. Những trường hợp được cấp và không được cấp GCN.
* Trường hợp được cấp GCN được quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm

2013 như sau:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN theo quy định tại các điều
100, 101 và 102 của luật đất đai 2013.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày luật đất đai 2013 có
hiệu lực thi hành.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

21


22

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
* Trường hợp không được cấp GCN:
Các trường hợp không cấp GCN được thể hiện trong


Điều 19 NĐ

43/2014/NĐ-CP quy định rõ:
+ Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các
trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
+ Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã,
phường, thị trấn.
+ Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại
đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
+ Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp
nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
+ Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp GCN.
+ Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN nhưng đã có thông báo hoặc
quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

22


23

+ Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao
thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền
dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm
mục đích kinh doanh.
- Theo Điều 35 NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định rõ về tài sản gắn liền với đất
không được chứng nhận quyền sở hữu khi cấp GCN.
- Tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi thuộc một

trong các trường hợp sau:
+ Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không đủ điều kiện được
cấp GCN theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
+ Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời
gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất;
công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản
lý, sử dụng, vận hành công trình chính.
+ Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ
hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây
dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn
hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không
phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp GCN.
+ Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định
là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài
chính.
+ Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở
hữu theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của NĐ 43/2014/NĐ-CP.
+ Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.
1.2.2.3. Điều kiện được cấp GCN.

23


24

Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được quy định cụ thể tại Điều
100 và 101 của luật Đất đai năm 2013 gồm các trường hợp như sau:
* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy

tờ sau đây thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên
trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất.
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác,
kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên

24


25

quan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện
thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có
tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết
quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCN; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà
chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp GCN; trường hợp chưa thực hiện
nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật đất đai
năm 2013và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất
xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp GCN.
* Đối với trường hợp được cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu
thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất
xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCN
và không phải nộp tiền sử dụng đất.

25