Phân tích tác động của dự án nâng cấp đường lên giá trị đất đường nguyễn thị thập, quận 7, thành phố hồ chí minh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.86 MB, 78 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN NÂNG CẤP ĐƯỜNG
LÊN GIÁ TRỊ ĐẤT ĐƯỜNG NGUYỄN THỊ THẬP,
QUẬN 7, TP HỒ CHÍ MINH
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
SVTH : Phạm Xuân Quỳnh
LỚP VG 1, Khóa 33
MSSV : 107201732
TP.HỒ CHÍ MINH, 2011
LỜI CẢM ƠN
Để có được kết quả học tập như ngày hôm nay, tôi xin chân thành cảm ơn
Ban Giám Hiệu trường Đại Học Kinh Tế TP.HCM, Ban Chủ Nhiệm Khoa Kinh
Tế Phát Triển đã tạo môi trường thuận lợi cho tôi được học tập và nghiên cứu.
Cám ơn tất cả các Thầy, Cô đã tận tình giảng dạy, truyền đạt cho tôi nhiều kiến
thức quý báu.
Để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp, này tôi xin chân thành cảm ơn Thầy
Nguyễn Ngọc Vinh, người đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình
viết chuyên đề. Tôi xin chân thành cảm ơn Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Công
Thương Chi Nhánh Chợ Lớn cùng toàn thể các Anh,Chị trong Phòng Tín Dụng
đã tạo điều kiện cho tôi được thực tập và thực hiện chuyên đề.
Tuy đã có nhiều cố gắng, nhưng chuyên đề không tránh khỏi những thiếu
sót, kính mong nhận được sự chỉ dẫn và góp ý thêm của quý thầy cô và các anh
chị trong công ty đề chuyên đề được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
TP HCM, Ngày 29 tháng 3 năm 2011
Sinh viên
Phạm Xuân Quỳnh
NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
TP.HCM, Ngày … tháng…năm 2011
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
TP.HCM, Ngày … tháng…năm 2011
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, hoạt động Thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch
vụ thẩm định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như
một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp,
tài chính, ngân hàng…Trong đó, hoạt động thẩm định giá bất động sản cũng ngày càng
đóng vai trò quan trọng trong việc góp phần làm làm minh bạch thị trường bất động sản.
Quận 7 TP.HCM đã và đang có những bước phát triển nhảy vọt về kinh tế, xã
hội trong những năm qua, theo đó sự phát triển của cơ sở hạ tầng đóng vai trò quan
trọng cho sự phát triển chung của khu vực. Dự án sửa chữa, nâng cấp đường Nguyễn
Thị Thập vừa hoàn thành ngày 15/1/2011 là một dự án cải thiện cơ sở hạ tầng, sẽ góp
phần làm giảm bớt tình trạng lưu thông quá tải và ngập nước trên đường này, đem lại
diện mạo mới cho các bất động sản trong khu vực này.
Nhận thấy tính cấp thiết và thiết thực của vấn đề trên, sinh viên chọn chuyên đề
tốt nghiệp “Phân tích tác động của dự án nâng cấp đường lên giá trị đất đường
Nguyễn Thị Thập, Quận 7, TP HCM”.Chuyên đề sẽ nêu lên những tác động từ dự án
trên đến các bất động sản trong khu vực, đặc biệt là tác động của dự án đến giá trị đất
trên đường Nguyễn Thị Thập.
2. Mục tiêu nghiên cứu
-
Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất.
-
Nêu lên được thực trạng về tình hình giao dịch bất động sản tại Quận 7.
-
Phân tích những tác động từ dự án đến giá trị đất trên đường Nguyễn Thị Thập.
3. Đối tượng nghiên cứu: bất động sản trên đường Nguyễn Thị Thập.
4. Phạm vi nghiên cứu: đường Nguyễn Thị Thập, Quận 7.
5. Phương pháp nghiên cứu: điều tra, thống kê, phân tích số liệu, và lấy ý kiến
chuyên gia.
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS:
Bất động sản
LTKD:
Lợi thế kinh doanh
NHTM: Ngân hàng thương mại
NVTĐ:
Nhân viên thẩm định
QSDĐ:
Quyền sử dụng đất
Q.7:
Quận 7
SGCTNH: Sài Gòn Công Thương Ngân Hàng
TMCP:
Thương mại cổ phần
TNHH:
Trách nhiệm hữu hạn
TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh
UBND:
Ủy Ban Nhân Dân
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng giá đất đường Nguyễn Thị Thập qua các giai đoạn (phụ lục 1).
Bảng đánh giá điểm LTKD của các lô đất được khảo sát (phụ lục 1).
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ: Giá đất đường Nguyễn Thị Thập giai đoạn 2008-2010 (trang 46)
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮC
DANH MỤC BẢNG BIỂU
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
LỜI MỞ ĐẦU
Trang
CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ........................... 1
1.1 Tổng quan về bất động sản ................................................................................. 1
1.1.1 Khái niệm về bất động sản ................................................................... 1
1.1.2 Các thuộc tính của bất động sản ........................................................... 1
1.1.3 Đặt trưng của bất động sản ................................................................... 2
1.1.4 Thị trường bất động sản ....................................................................... 4
1.2 Những vấn đề chung về thẩm định giá ............................................................... 4
1.2.1Khái niệm thẩm định giá ....................................................................... 4
1.2.2 Đối tượng của thẩm định giá ................................................................ 4
1.2.3 Khái niệm về thẩm định giá trị bất động sản........................................ 5
1.2.4 Cơ sở giá trị cho thẩm định giá bất động sản ....................................... 5
1.2.5 Mục đích thẩm định giá trị bất động sản .............................................. 5
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ................................................ 6
1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp đến bất động sản........................... 6
1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản ............................... 8
1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài ................................................................. 8
1.3.4 Yếu tố về cơ sở hạ tầng ...................................................................... 10
1.4 Cách đánh giá tác động của yếu tố hạ tầng lên giá trị đất ................................ 12
1.5 Tổng quan về dự án .......................................................................................... 13
1.5.1 Khái niệm về dự án............................................................................. 13
1.5.2 Phân loại dự án ................................................................................... 13
1.5.3 Dự án nâng cấp cơ sở hạ ................................................................... 16
Tóm tắt chương 1.................................................................................................... 17
CHƯƠNG 2 GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG SAIGONBANK
CHI NHÁNH CHỢ LỚN VÀ THỰC TRẠNG VỀ VIỆC
PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA YẾU TỐ CƠ SỞ HẠ TẦNG
ĐẾN GIÁ TRỊ ĐẤT...................................................................... 18
2.1 Giới thiệu chung về Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Công Thương...................... 18
2.1.1 Lịch sử hình thành ............................................................................. 18
2.1.2Sơ đồ cơ cấu tổ chức .......................................................................... 20
2.1.3 Hoạt động kinh doanh của Saigonbank ............................................. 21
2.1.4 Mạng lưới hoạt .................................................................................. 22
2.2 Giới thiệu về Sài Gòn Công Thương Ngân Hàng Chi Nhánh Chợ Lớn .......... 22
2.3 Sơ lược về phòng tín dụng của SGCTNH Chi Nhánh Chợ Lớn ...................... 23
2.3.1 Chức năng nhiệm vụ của phòng tín dụng .......................................... 23
2.3.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản bảo đảm tại SGCTNH........... 23
2.4 Cách đánh giá tác động của yếu tố cơ sở hạ tầng lên giá trị đất tại
Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Công Thương Chi Nhánh Chợ Lớn.............. 28
Tóm tắt chương 2.................................................................................................... 29
CHƯƠNG 3 PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA DỰ ÁN NÂNG CẤP
ĐƯỜNG NGUYỄN THỊ THẬP ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐƯỜNG NGUYỄN THỊ THẬP ...................................... 30
3.1 Giới thiệu về Quận 7 và đường Nguyễn Thị Thập ........................................... 30
3.1.1 Giới thiệu về Quận 7 .......................................................................... 30
3.1.2 Giới thiệu về đường Nguyễn Thị Thập, Quận 7 ............................... 32
3.2 Giới thiệu về Dự án nâng cấp đường Nguyễn Thị Thập ....................... 36
3.3 Tình hình chung thị trường bất động sản tại Quận 7 trong những năm qua .... 38
3.3.1 Thị trường bất động sản tại Quận 7 năm 2008 ................................... 38
3.3.2 Thị trường bất động sản Quận 7 năm 2009 ........................................ 40
3.3.3 Thị trường bất động sản Quận 7 năm 2010 ........................................ 41
3.3.4 Thị trường bất động sản Quận 7 năm 2011 ........................................ 43
3.4 Đánh giá quá trình thi công dự án ảnh hưởng đến giá đất
đường Nguyễn Thị Thập ............................................................................ 44
3.4.1 Giai đoạn trước khi khởi công xây dựng (trước năm 2010)............... 44
3.4.2 Giai đoạn dự án khởi công xây dựng (năm 2010) .............................. 45
3.4.3 Giai đoạn dự án hoàn thành giai đoạn 1(năm 2011) .......................... 45
3.5 Phân tích định tính tác động của dự án nâng cấp sửa chữa
đường Nguyễn Thị Thập đến giá đất trên đường này ................................. 46
3.6 Phân tích định lượng, kiểm định bằng mô hình hồi quy .................................. 49
3.6.1 Phân tích tốc độ tăng trưởng giá đất đường Nguyễn Thị Thập Quận749
3.6.2 Phân tích tác động của dự án tới giá đất đường Nguyễn Thị Thập .... 53
Tóm tắt chương 3.................................................................................................... 57
PHẦN KẾT LUẬN ............................................................................................... 58
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHẦN PHỤ LỤC
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài Chính, Cục Quản Lý Giá (2007), “Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn
hạn Chuyên ngành thẩm định giá”, quyển 1, quyển 2, Nxb Hà Nội.
2. Bộ Tài Chính, “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam”
3. Hoàng Ngọc Nhậm (2006), “Giáo trình Kinh tế lượng”, Trường ĐH Kinh Tế
TP.HCM.
4. Pháp lệnh giá số 40/2002/PL – UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002.
5. Trường ĐH BC Marketing (2006), “Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế 2005”,
Nxb Tài chính.
6. Các trang điện tử:
- Bán nhà quận 7:
www.bannhaq7.com
- Bất động sản – rao vặt:
www.batdongsanvn.vn
- Địa ốc online:
www.diaoconline.vn
- Quận 7:
www.quan7.hochiminhcity.gov.vn
- Batdongsan.com:
www.batdongsan.com.vn
- Nhà giá rẻ:
www.nhagiare.com
- Himlamland:
www.himlamland.com
- Bản tin nhà đất:
www.bantinnhadat.vn
- Diễn đàn xây dựng:
www.diendanxaydung.vn
Chuyên đề tốt nghiệp
CHƯƠNG 1
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Tổng quan về bất động sản
1.1.1 Khái niệm về bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 thì bất động sản là các tài sản bao gồm
đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật
quy định.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản được định nghĩa
đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất.
1.1.2
Các thuộc tính của bất động sản
• Tính bất động
Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được
quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến
một nơi mà họ đang sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản,
vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó có tác động
đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại
khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau.
• Tính không đồng nhất
Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn liền với đời sống
con người, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn của mỗi đối tượng mua, kể cả
nhu cầu của họ nữa. Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền
kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên ta khó có thể tìm kiếm được
hai tài sản giống nhau hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá
cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
Giả sử rằng hai bất động sản nằm trong một khu vực nhưng giá cả chúng còn
phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của
người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả điều
này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền
kinh tế thị trường hiện nay.
SVTH: Phạm Xuân Quỳnh
1
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
• Tính khan hiếm
Diện tích đất là có giới hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá
của đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo Tổng cục Thống kê tổng diện tích đất
trong cả nước là 331051,4 km2 và mật độ dân số là 260 người/km2 (tính đến năm 2009).
• Tính bền vững, đời sống kinh tế dài
Bất động sản bao gồm cả đất đai và công trình trên đất. Đất đai là nguồn tài
nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có
thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử
dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó
mang tính bền vững.
Hơn nữa, đất đai sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích
do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động
sản được nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững của đất đai.
1.1.3
Đặt trưng của bất động sản
• Khả năng co dãn của cung bất động sản kém
Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay
đổi giá cả, do đó những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
-
Tổng cung toàn bộ về đất đai cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ
đất luôn luôn không thay đổi.
-
Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các mặt hạn chế về tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về quy
hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ nên thông thường là không thể tùy tiện
chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi về chiều cao,
diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của
chính quyền địa phương.
• Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán
bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch
thường là dài hơn so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán, giao dịch
cao. Hơn nữa, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò”
như hiện nay nên phải trả them chi phí cho những người môi giới, đồng thời phát triển
SVTH: Phạm Xuân Quỳnh
2
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
đất nước theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, chính sách pháp luật của nhà nước,
nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả
đều làm cho chi phí mua, bán giao dịch bất động sản tăng.
• Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị ca, lợi nhuận
mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều
trường hợp đôi khi người chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị
bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền
mặt ngay được mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
• Sự can thiệp quản lý của Nhà nước chặt chẽ
Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị
của một quốc gia nên nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt
chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can
thiệp trực tiếp của Nhà nước.
1.1.4 Thị trường bất động sản
• Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó giữa người mua và người bán
tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá.
Hoặc: Thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ , thông qua đó các
giao dịch về bất động sản của bên tham gia được thực hiện. Thị trường bất động sản có
thể phân thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình kiến trúc
khác nhau…
• Các đặc trưng của thị trường bất động sản
-
Không có thị trường trung tâm
-
Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở
-
Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
-
Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài
chính tiền tệ và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia.
SVTH: Phạm Xuân Quỳnh
3
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
1.2 Những vấn đề chung về thẩm định giá
1.2.1 Khái niệm thẩm định giá
• Giáo sư W. Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh
Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.
• Giáo sư Lim Lan Yuan – Trường Xây dựng và bất động sản – Đại học
Quốc gia Singapore
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học vê ước tính giá trị cho một mục
đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc
điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường,
bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
• Điều 4 – Pháp lệnh Giá số 40
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông
lệ quốc tế.
1.2.2 Đối tượng của thẩm định giá
Đối tượng của thẩm định giá là tài sản
Tài sản là khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền lợi, các quyền, lợi ích
liên quan đến quyền sở hữu của chủ sở hữu. Khái niệm này được dung để chỉ đối
tượng của thẩm định giá bao gồm quyền tài sản bất động sản, tài sản cá nhân (tài sản
riêng), doanh nghiệp và các lợi ích cá nhân.
Tài sản bất động sản: gồm các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến
quyền sở hữu bất động sản. Do đó tài sản bất động sản bao gồm bất động sản và các
quyền liên quan đến việc sở hữu bất động sản đó.
Tài sản cá nhân: quyền sở hữu một lợi ích gắn với một tài sản không phải là bất
động sản, bao gồm tài sản vô hình và tài sản hữu hình.
Doanh nghiệp là một thực thể hoạt động thương mại, công nghiệp, dịch vụ hoặc
đầu tư theo đuổi một lợi ích kinh tế (lợi ích từ sở hữu doanh nghiệp).
Các lợi ích tài chính là sự phân chia về mặt luật pháp các quyền sở hữu.
SVTH: Phạm Xuân Quỳnh
4
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
1.2.3 Khái niệm về thẩm định giá trị bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất
động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong
những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
1.2.4 Mục đích thẩm định giá trị bất động sản
Mục đích thẩm định giá tài sản có thể phân thành rất nhiều loại, ở đây chỉ đưa
ra một số loại sau đây: mục đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền
sở hữu tài sản, thế chấp tài sản, tính thuế, tư vấn đầu tư, thanh lý tài sản…
1.2.5 Cơ sở giá trị cho thẩm định giá bất động sản
• Giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá
Giá trị thị trường của một bất động sản là số tiền ước tính để một bất động sản
nên trao đổi vào ngày tháng thẩm định giá giữa một người mua tự nguyện (muốn mua)
với một người bán tự nguyện (muốn bán) trong các giao dịch khách quan, trong
khoảng thời gian giao dịch đủ dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và các bên hành động
một cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng không áp đặt (Tiêu chuẩn thẩm định giá 2005).
Nội dung trên đây được hiểu như sau:
-
Số tiền ước tính: đây là yếu tố về lượng của số tiền sẽ được đưa ra trong
trao đổi để lấy bất động sản (giá).
-
Người mua tự nguyện và người bán tự nguyện: điều này có nghĩa là cả
hai bên đều có thể đưa ra sự lựa chọn và một quyết định khách quan để trao đổi và
giao dịch.
-
Khách quan: có nghĩa là không có mối quan hệ, liên hệ hoặc phối hợp
giữa các bên để ảnh hưởng đến sự cân nhắc về số tiền mua bán.
• Giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
Các khái niệm liên quan đến giá trị phi thị trường
-
Giá trị sử dụng hay giá trị hữu dụng của bất động sản: đó là khả năng
thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng hoặc muốn sử dụng bất động sản đó.
-
Giá trị đầu tư: là giá trị hiện tại của các quyền trong tương lai về thu
nhập do khai thác bất động sản .
Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởi:
+ Khả năng thu hồi vốn của việc khai thác bất động sản nhanh hay chậm
SVTH: Phạm Xuân Quỳnh
5
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
+ Thu nhập mang lại do đầu tư vào bất động sản nhiều hay it.
Giá trị đầu tư của một bất động sản thường là khác nhau đối với những nhà đầu
tư riêng lẻ khác nhau, trong khi giá trị thị trường chỉ có một.
-
Giá trị trao đổi hay giá cả bất động sản : đó là một khoản tiền yêu cầu,
chào bán hoặc trả cho một bất động sản. Do các động cơ và các mối quan tâm đặc biệt
của người mua và người bán nhất định, mức giá được trả cho bất động sản có thể có
hoặc không có sự liên hệ nào với giá trị có thể được quy cho bất động sản bởi những
người khác.
Nói chung giá cả biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản. Giá cả của một bất
động sản cụ thể có thể lớn hơn, bằng hay nhỏ hơn giá trị thị trường của bất động sản đó.
Do vậy trước khi thừa nhận giá cả như là chứng cứ thật sự của giá trị thị trường, nhà
thẩm định giá phải nghiên cứu kỹ lưỡng nội dung liên quan theo các điểm sau.
• Các nội dung liên quan đến giá trị phi thị trường
-
Mối liên hệ giữa các bên trong một giao dịch
Mối liên hệ giữa các bên có tầm quan trọng trong việc xác định giá bán phải đúng
là chứng cứ thị trường hay không. Chỉ có khi người mua và người bán thực hiện theo
một mục đích hợp lý và trên cơ sở khách quan thì mới được coi là chứng cứ thị trường.
-
Các điều khoản liên quan đến việc bán
Các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau. Do vậy, nhà thẩm
định phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng cứ thị trường.
-
Điều kiện thị trường có bình thường hay không bình thường
Thị trường bình thường có nghĩa là khi cung và cầu của thị trường cân bằng và
khi sự trả giá không phản ánh một giá tăng cao do sự khan hiếm của cung, hoặc không
là một giá thấp do cung quá mức. Đồng thời giao dịch là chín muồi, có thông tin tốt và
không có bất kỳ sự cưỡng ép nào. Khi đó giá của bất động sản giao dịch mới được coi
là chứng cứ của giá trị thị trường.
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp đến bất động sản
• Nhóm các yếu tố tự nhiên
-
Vị trí của bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản
mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn luôn tồn
SVTH: Phạm Xuân Quỳnh
6
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
tại đồng thời 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng
quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất
động sản. Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá
trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng quen trung tâm (vị trí
tương đối). Những bất động sản nằm tại ngã tư hay ngã ba, trên các trục lộ giao thông
quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối).
Việc xem xét, đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là
đối với việc xác định giá đất.
-
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
-
Địa hình bất động sản tọa lạc: địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp
so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở
những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều
cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của bất động sản sẽ cao hơn.
-
Hình dáng bên ngoài của bất động sản (đối với bất động sản là nhà hoặc là
các công trình xây dựng khác). Nếu hai bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất
động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thị giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
-
Bán kính đến trung tâm thành phố: bất động sản càng gần trung tâm thành
phố thì giá trị càng cao.
-
Điều kiện giao thông: một trong những yếu tố quan trọng nhất đối với bất
động sản Việt Nam nói chung và bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nói riêng trong
điều kiện giao thông khó khăn như hiện nay. Điều kiện giao thông phản ánh có thuận
lợi cho việc đi lại hay không, mật độ xe cộ lưu thông ít hay nhiều, tình trạng kẹt xe có
thường xảy ra hay không.
-
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý…)
Mức độ ảnh hưởng của các yếu trên đến giá trị của bất động sản tùy thuộc vào
mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị
đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng
đất cho xây dựng.
SVTH: Phạm Xuân Quỳnh
7
Chuyên đề tốt nghiệp
-
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
-
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở
những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt…) làm cho giá trị bất động sản bị sụt giảm và ngược lại.
• Nhóm các yếu tố kinh tế
-
Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản
Mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng
đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao
thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
-
Những tiện nghi gắn liền với bất động sản
Những tiện nghi như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin
liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị
bất động sản càng gia tăng.
• Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
-
Tính hữu dụng của bất động sản
-
Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường
1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản
-
Tình trạng pháp lý của bất động sản: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, …hiện có.
-
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản.
-
Tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu
vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)
1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài
•
Các yếu tố chính trị pháp lý
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có
thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu
tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:
SVTH: Phạm Xuân Quỳnh
8
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
+ Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài
vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất
động sản gia tăng.
+ Các chính sách tác động trực tiếp như:
-
Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
-
Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được
mua nhà tại thành phố.
-
Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao
đất, cho thuê đất…
-
Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
-
Cac chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản
• Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
-
Tình hình cung, cầu bất động sản trong khu vực
-
Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu
vực
-
Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực
-
Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)
-
Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
-
Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm
cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác.
-
Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
-
Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
-
Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
-
Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
-
Mức độ lạm phát chung
-
Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín
dụng trong vùng.
• Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động
SVTH: Phạm Xuân Quỳnh
9
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong
vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán
người dân trong vùng cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Tình trạng những
người sống trong bất động sản, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc
làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung
sống…Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy.
1.3.4 Yếu tố về cơ sở hạ tầng
• Khái niệm cơ sở hạ tầng
Cơ sở hạ tầng được hiểu là tập hợp tất cả các phương tiện, thiết bị và các thể
chế được trang bị những yếu tố vật chất nhằm đảm bảo những điều kiện vật chất và phi
vật chất cần thiết cho các hoạt động xã hội trên quy mô cả nước hay từng vùng lãnh
thổ nhất định và với mỗi vùng lãnh thổ khác nhau, yêu cầu xây dựng hệ thống cơ sở hạ
tầng lại có những tiêu chuẩn khác nhau, đảm bảo chức năng của vùng lãnh thổ đó.
Cơ sở hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đô thị:
-
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống các công trình về giao thông
(đường sắt, đường bộ, sân bay, đường biển, đường sông), cấp năng lượng (điện, xăng
dầu, khí đốt…), cấp nước, thoát nước, vệ sinh môi trường và bưu chính viễn thông.
-
Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm các công trình phục vụ xã hội như trường
học, bệnh viện, trung tâm thể dục thể thao, vui chơi giải trí, văn hóa nghệ thuật…
• Vai trò của cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị bao gồm: các công trình giao
thông, các công trình cấp nước, các công trình thoát nước, vệ sinh môi trường, cung
cấp năng lượng, chiếu sang công cộng, thông tinh liên lạc và các công trình ngầm
khác. Đây là dịch vụ công cộng mà người dân sử dụng thường xuyên. Khi các dịch vụ
không đáp ứng được nhu cầu tiêu dùng hoặc hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị xảy
ra sự cố (gây ra các ách tắc trong dịch vụ) thì người dân mới thấy được vai trò quan
trọng của các dịch vụ này. Khi các dịch vụ này thuận lợi và đầy đủ thì dân cư không
thấy được vai trò quan trọng của nó. Như vậy, xét về khía cạnh cung cấp dịch vụ thì hệ
thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị được đánh giá là tốt khi người dân không phản ứng
về dịch vụ này.
SVTH: Phạm Xuân Quỳnh
10
Chuyên đề tốt nghiệp
-
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
Hệ thống giao thông đô thị
Nhiệm vụ chính của giao thông là đáp ứng các yêu cầu về vận tải hàng hóa và
vận chuyển hành khách. Giao thông đô thị được hiểu là các công trình, các phương
tiện, các con đường đảm bảo sự liên hệ thuận lợi giữa các khu vực trong đô thị với
nhau và giữa đô thị với các khu vực bên ngoài đô thị. Hệ thống bến bãi, đường phố,
cầu cống cần đáp ứng nhu cầu đi lại của các phương tiện giao thông và người đi bộ.
Giao thông đô thị là một hệ thống khá phức tạp nhưng lại có vai trò đặc biệt
quan trọng với tất cả các đô thị. Nếu đường phố không đủ, không đảm bảo chất lượng
thì dẫn đến tình trạng ách tắc giao thông, tai nạn giao thông…Vì vậy, đô thị chỉ có thể
phát triển khi hệ thống giao thông đô thị phát triển.
-
Hệ thống cấp nước đô thị
Hằng ngày, các đô thị đều có nhu cầu cung cấp nước sạch phục vụ sinh hoạt và
sản xuất. Chính vì vậy, dịch vụ cung cấp nước đóng vai trò quan trọng trong đời sống
xã hội đô thị. Chính quyền đô thị cần có kế hoạch đầu tư, nâng cấp, cải tạo các nhà
máy nước thải để sản xuất nước sạch phục vụ cho các hoạt động đô thị, người tiêu
dùng có đủ nước và nước đảm bảo chất lượng.
-
Hệ thống thoát nước đô thị
Chính quyền các cấp ở đô thị chịu trách nhiệm việc thoát nước mưa và thoát
nước bẩn (từ sinh hoạt và sản xuất) ở đô thị. Công việc này đòi hỏi phải duy trì thường
xuyên vì điều kiện sinh sống ở đô thị có yêu cầu vệ sinh cao. Vấn đề xây dựng và vận
hành các thiết bị thải nước (ga, cống, rãnh…) và làm sạch nước (trạm xử lý nước bẩn)
đòi hỏi kỹ thuật cao và chi phí tài chính lớn.
-
Ngành năng lượng
Việc cung cấp năng lượng cho yêu cầu sinh hoạt và yêu cầu ở những nơi công
cộng là nhiệm vụ của chính quyền đô thị. Yêu cầu cung cấp năng lượng phải đáp ứng
đầy đủ nhu cầu của sản xuất, sinh hoạt và những nơi công cộng ở đô thị với các chỉ
tiêu trên cơ sở cân bằng nguồn cung cấp năng lượng tại các vùng lãnh thổ và mạng
lưới năng lượng toàn quốc. Cung cấp năng lượng là một ngành dịch vụ công cộng, bên
cạnh việc kinh doanh là vấn đề xã hội, chính trị, an ninh…cho nên các cơ quan quản lý
cần tìm giải pháp tốt nhất nhằm đáp ứng được những yêu cầu đa dạng của đô thị.
SVTH: Phạm Xuân Quỳnh
11
Chuyên đề tốt nghiệp
-
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
Ngành vệ sinh môi trường
Môi trường bao gồm những yếu tố: chất thải rắn, nước thải, khí thải, tiếng ồn,
cây xanh…Ở những đô thị nhỏ, mật độ dân cư thấp, lượng rác thải ra hằng ngày không
nhiều thì việc thu gom,vận chuyển, thanh toán phế thải rất đơn giản và ít gây ô nhiễm
môi trường. Nhưng khi tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, dân cư đông và tập trung thì
vấn đề không đơn giản như vậy.
• Ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng tới giá trị bất động sản
Như đã trình bày ở trên thì cơ sở hạ tầng kỹ thuật thực sự vô cùng quan trọng tới
đời sống cư dân. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẽ tác động rất lớn tới giá trị bất động sản . Một
bất động sản nằm trong khu vực cơ sở hạ tầng tốt kỹ thuật tốt thì sẽ có giá trị cao hơn rất
nhiều những bất động sản tương tự nhưng nằm ở vị trí có cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện.
Bất động sản là tài sản không thể di chuyển được và do thị trường bất động sản có đặc
tính cung giới hạn, và không thể ngày càng tăng lên. Do vậy ta chỉ có thể cải thiện khu
vực đó để làm tăng giá trị bất động sản bằng cách phát triển cơ sở hạ tầng tốt lên.
Không thể phủ nhận được vai trò vô cùng quan trọng trong việc đóng góp của
cơ sở hạ tầng tới giá trị bất động sản. Đơn cử như những ví dụ sau: những căn nhà hay
những lô đất nằm ở vị trí hẻm cụt hay hẻm nhỏ nên giao thông không tiện lợi do vậy
thường có giá trị thấp hơn so với những bất động sản nằm ở vị trí mặt tiền trong cùng
khu vực.
Cơ sở hạ tầng có tác động thúc đẩy kinh tế phát triển, đồng thời cũng góp phần
thúc đẩy thị trường bất động sản thêm sôi động. Không ai có thể nói rằng thị trường
bất động sản có thể phát triển nếu như không có sự phát triển cơ sở hạ tầng.
Thực sự mà nói việc đo lường yếu tố cơ sở hạ tầng đóng góp bao nhiêu vào giá
trị bất động sản là rất khó. Tuy nhiên sự phát triển của thị trường bất động sản là điều
kiện vô cùng cần thiết để thị trường bất động sản phát triển.
1.4 Cách đánh giá tác động của yếu tố hạ tầng lên giá trị đất
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn
đến những sự thay đổi làm thay đổi cung bất động sản (làm dịch chuyển đường cung).
Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về bất động sản được tiêu chuẩn
hóa thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân, đồng thời nó cũng làm giảm đi tỷ lệ
diện tích nhà ổ chuột và xóm lều.
SVTH: Phạm Xuân Quỳnh
12
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của bất động sản hiện
có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai
trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thỏa mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của
thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trường. Một khu
vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với
thị trường nhà ở và đất ở, song cũng với vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ
tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với
thị trường bất động sản.
1.5 Tổng quan về dự án
1.5.1 Khái niệm về dự án
Theo từ điển tiếng Anh OXFORD: “Dự án là một chuổi các sự việc tiếp nối
được thực hiện trong khoảng thời gian giới hạn và ngân sách được xác định nhằm xác
định mục tiêu là đạt được một kết quả duy nhất nhưng được xác định rõ.”
Theo viện quản trị dự án: “Dự án là một nổ lực nhất thời được thưc hiện để tạo
ra một sản phẩm hay một dịch vụ độc nhất vô nhị.”
Theo đại bách khoa toàn thư:
-
Dự án (Project) là điều người ta có ý định làm hay đặt kế hoạch cho một ý
đồ, một quá trình hành động v. v...
-
Dự án là một nổ lưc tổng hợp bao gồm cac nhiệm vụ có liên quan với nhau
được thực hiện trong giới hạn về thời gian và ngân sách và với một mục tiêu được định
nghĩa một cách rõ ràng.
-
Dự án là một tập hợp có tổ chức các hoạt động và các quy trình đã được tạo
ra để thực hiện các mục tiêu riêng biệt trong các giới hạn về nguồn lực, ngân sách và
các kỳ hạn đã được xác định trước.
1.5.2 Phân loại dự án
Theo Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự
án đầu tư xây dựng công trình. Các dự án đầu tư xây dựng công trình (sau đây gọi
chung là dự án) được phân loại như sau:
• Phân loại theo quy mô và tính chất:
-
Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội
-
Các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm A, B, C:
SVTH: Phạm Xuân Quỳnh
13
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
LOẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
I
Dự án quan trọng Quốc gia
TỔNG
MỨC ĐẦU
TƯ
Theo Nghị
quyết của
Quốc hội
II
Nhóm A
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thuộc lĩnh vực bảo vệ an
1 ninh, quốc phòng có tính chất bảo mật quốc gia, có ý nghĩa
chính trị - xã hội quan trọng.
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: sản xuất chất độc hại,
2
chất nổ; hạ tầng khu công nghiệp.
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp điện, khai
thác dầu khí, hoá chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng, luyện
3 kim, khai thác chế biến khoáng sản, các dự án giao thông (cầu,
cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ), xây
dựng khu nhà ở.
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thuỷ lợi, giao thông
(khác ở điểm II-3), cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ
4 thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử, tin học,
hoá dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản xuất vật
liệu, bưu chính, viễn thông.
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp nhẹ, sành
sứ, thuỷ tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, sản
5
xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, chế biến nông, lâm
sản.
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: y tế, văn hoá, giáo dục,
phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng khác (trừ xây dựng
6
khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu
khoa học và các dự án khác.
III Nhóm B
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp điện, khai
thác dầu khí, hoá chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng, luyện
1 kim, khai thác chế biến khoáng sản, các dự án giao thông (cầu,
cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ), xây
dựng khu nhà ở.
- Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thuỷ lợi, giao thông
(khác ở điểm II-3), cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ
2 thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử, tin học,
hoá dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản xuất vật
liệu, bưu chính, viễn thông,
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: hạ tầng kỹ thuật khu đô
thị mới, công nghiệp nhẹ, sành sứ, thuỷ tinh, in, vườn quốc gia,
3
khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, chế biến nông, lâm sản.
SVTH: Phạm Xuân Quỳnh
Không kể
mức vốn
Không kể
mức vốn
Trên 600 tỷ
đồng
Trên 400 tỷ
đồng
Trên 300 tỷ
đồng
Trên 200 tỷ
đồng
Từ 30 đến
600 tỷ đồng
Từ 20 đến
400 tỷ đồng
Từ 15 đến
300 tỷ đồng
14
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: y tế, văn hoá, giáo dục,
phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng khác (trừ xây dựng
4
khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu
khoa học và các dự án khác.
IV Nhóm C
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp điện, khai
thác dầu khí, hoá chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng, luyện
kim, khai thác chế biến khoáng sản, các dự án giao thông (cầu,
1
cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ). Các
trường phổ thông nằm trong quy hoạch (không kể mức vốn),
xây dựng khu nhà ở.
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thuỷ lợi, giao thông
(khác ở điểm II-3), cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ
2 thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử, tin học,
hoá dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản xuất vật
liệu, bưu chính, viễn thông.
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp nhẹ, sành
sứ, thuỷ tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, sản
3
xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, chế biến nông, lâm
sản.
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: y tế, văn hoá, giáo dục,
phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng khác (trừ xây dựng
4
khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu
khoa học và các dự án khác.
Từ 7 đến
200 tỷ đồng
Dưới 30 tỷ
đồng
Dưới 20 tỷ
đồng
Dưới 15 tỷ
đồng
Dưới 7 tỷ
đồng
Ghi chú :
- Các dự án nhóm A về đường sắt, đường bộ phải được phân đoạn theo chiều
dài đường, cấp đường, cầu theo hướng dẫn của Bộ Giao thông vận tải.
-
Các dự án xây dựng trụ sở, nhà làm việc của cơ quan nhà nước phải thực
hiện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
• Phân loại theo nguồn vốn đầu tư:
-
Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước.
-
Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư
phát triển của Nhà nước.
-
Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước.
-
Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp
nhiều nguồn vốn.
SVTH: Phạm Xuân Quỳnh
15
