Chương 1: Giới thiệu đề tài

Chương 1
GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI
1.1 CƠ SỞ HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI
Trong 2 năm trở lại đây, với những đổi mới trong pháp luật kinh doanh đất đai đã thúc
đẩy đầu tư bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ. Theo thống kê của bộ kế hoạch đầu tư (đến
quý 2 - 2010): lĩnh vực bất động sản đang là lĩnh vực đứng thứ hai trong thu hút đầu tư
nước ngoài với gần 300 dự án tương đương tổng mức đầu tư 33,9 tỷ USD, chiếm 20,6%
số dự án và 16,3% tổng vốn đăng ký tại Việt Nam. Trong đó, nhà đầu tư nước ngoài rất
quan tâm đến bất động sản du lịch. Năm 2008 được xem là cột mốc quan trọng của bất
động sản du lịch với nhiều dự án có quy mô lớn nhất từ trước đến nay được nhà nước
chấp thuận: khu phức hợp Hồ Tràm Strip 4,33 tỷ USD ở Bà Rịa Vũng Tàu do tập đòan
Asiana Coast làm chủ đầu tư, hay khu du lịch Bãi Dài – Phú Quốc 1,65 tỷ USD của
Starbay Holding. Theo thống kê của ngành du lịch: nửa đầu năm 2010, Việt Nam đã đón
gần 2,52 triệu lượt khách quốc tế, tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Rõ ràng, sức hấp
dẫn của thị trường bất động sản du lịch ở Việt Nam rất lớn.
Doanh nghiệp Việt Nam khi đầu tư vào thị trường này có lợi thế là họ nắm giữ quyền sử
dụng đất lớn. Hầu hết những khu vực trắc địa có thể khai thác bất động sản du lịch dọc bờ
biển Việt Nam đều nằm trong tay các doanh nghiệp trong nước. Doanh nghiệp nước ngòai
được cấp phép nhưng do giá đất bị đẩy lên quá cao nên gây khó khăn khi tìm đất triển
khai dự án, hơn nữa còn gặp nhiều vấn đề phát sinh trong khâu giải phóng mặt bằng. Do
đó nếu tận dụng được lợi thế trên, các doanh nghiệp Việt Nam hoàn toàn có thể gặt hái
thành công trong phân khúc bất động sản du lịch.
Trong số những đặc khu mà nước ta dành ra để phát triển bất động sản du lịch thì tỉnh Bà
Rịa - Vũng Tàu được chọn làm một trong những mũi nhọn phát triển ở khu vực phía nam.
Bà Rịa – Vũng Tàu nằm ở miền Đông Nam Bộ, tiếp giáp tỉnh Đồng Nai ở phía Bắc, với
Thành Phố Hồ Chí Minh ở phía Tây, còn phía Nam giáp Biển Đông. Với lợi thế chiều dài
bờ biển phần đất liền 100 km (trong đó có 72km là bãi cát có thể sử dụng làm bãi tắm),
thềm lục địa tiếp giáp với quần đảo Trường Sa chứa đựng hai lọai tài nguyên cực kỳ quan
trọng là dầu mỏ và hải sản, nơi đây hội tụ nhiều tiềm năng để phát triển các ngành kinh tế

biển như: khai thác dầu khí trên biển, khai thác cảng biển và vận tải biển, khai thác – chế
biến hải sản và đặc biệt là phát triển du lịch nghĩ dưỡng. Hiện tại Bà Rịa – Vũng Tàu đang
có nhiều dự án triển khai với mức đầu tư khổng lồ dọc theo đường ven biển (tỉnh lộ 44),
như: Ocean Ami, Furama Resort (Sea star Suite), Hồ Tràm Strip… Các dự án này đa số
đã bắt đầu triển khai, được chào bán trên thị trường.
Do đó mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh đến năm 2020 là: “Tập trung khai thác
các thế mạnh của tỉnh về dầu khí, chế biến hải sản, cảng biển … và các lợi thế về vị trí địa
lý để phát triển du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng”. Với dân số hiện nay là 994.837 người
(thống kê dân số 12-2009), diện tích toàn tỉnh lên đến 1.989,6 km², trong tương lai tỉnh sẽ

1


Chương 1: Giới thiệu đề tài

thu hút một lượng lớn lao động, chuyên gia đến làm việc và định cư. Kéo theo đó sẽ xuất
hiện nhiều nhu cầu về nhà ở, nghĩ dưỡng sinh thái ngay tại thành phố du lịch này.
Qua các vấn đề phát sinh trong thực tế, rất dễ nhận thấy nhu cầu về nhà ở, là nơi để nghỉ
dưỡng sinh thái tiện nghi trở nên hết sức cần thiết. Vì vậy việc xây dựng công trình khu
biệt thự sinh thái nhà vườn Hoàng Quân đã được Ủy Ban Nhân Dân Tỉnh Bà Rịa - Vũng
Tàu khuyến khích đầu tư. Khu đất để triển khai dự án rộng 45.337 m2 xã Châu Pha, huyện
Tân Thành, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.
Với vị trí gần trung tâm Tỉnh, địa hình tương đối bằng phẳng ở độ cao trung bình trên
42m so với mực nước biển, thửa đất này có nhiều thuận lợi để phát triển một khu dân cư
hiện đại, nghỉ dưỡng cao cấp. Để biết được dự án có thực sự đáng giá hay không thì việc
xem xét tính khả thi là rất quan trọng. Luận văn này sẽ cập nhật số liệu mới nhất kết hợp
những quy họach, quy định mới của nhà nước để phân tích khả thi dự án. Đó cũng chính
là lý do tác giả hình thành đề tài “Phân tích dự án khu biệt thự sinh thái nhà vườn Hoàng
Quân”.
1.2 MỤC TIÊU

Thẩm định tính khả thi của dự án khu biệt thự sinh thái nhà vườn Hoàng Quân thông qua
quá trình phân tích và đánh giá về tài chính, kinh tế, xã hội ở mức tiền khả thi của dự án.
1.3 PHẠM VI ĐỀ TÀI
 Về thời gian:
Đề tài được thực hiện từ: 20 - 09 - 2010 đến ngày 31 - 01 – 2011.
 Về không gian:
Đề tài được phân tích ở mức độ tiền khả thi dự án, tập trung chủ yếu vào:
 Phân tích thị trường: tình hình thị trường bất ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, tiềm năng
phát triển và dự báo nhu cầu bất động sản trong tương lai.
 Phân tích tài chính theo quan điểm chủ đầu tư và tổng đầu tư.
 Phân tích rủi ro: phân tích độ nhạy, phân tích tình huống, phân tích mô phỏng bằng
phần mềm Crystal Ball.
Tất cả đều được tác giả tiến hành phân tích có xét đến tác động của lạm phát. Qua phân
tích này, chủ đầu tư sẽ nhận định rõ hơn về hiệu quả thực sự mà dự án mang lại.
Các nội dung phân tích kỹ thuật, phân tích nguồn lực, phân tích thị trường sẽ sử dụng một
số kết quả nghiên cứu của công ty địa ốc Hòang Quân.
Các thông tin nghiên cứu được thực hiện trong phạm vi tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
1.4 PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN

2


Chương 1: Giới thiệu đề tài

Các dữ liệu, thông tin cần thu thập là dữ liệu cụ thể của dự án, các thông tin về chủ đầu
tư, các dữ liệu về tài chính, kinh tế xã hội và thị trường có liên quan đến dự án.
Các thông tin thứ cấp được thu thập qua các nguồn: chủ đầu tư của dự án, qua các báo và
tạp chí, qua nghiên cứu và báo cáo của công ty tư vấn, qua các trang thông tin điện tử của
Bộ Tài Chính, Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư và Ủy Ban Nhân Dân Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Các phương pháp nghiên cứu và phân tích được áp dụng trong đề tài là phân tích tài chính

theo phương pháp dòng tiền tệ chiết giảm (NPV, IRR, B/C), phân tích độ nhạy một
chiều, phân tích độ nhạy hai chiều, phân tích tình huống, phân tích mô phỏng, với phần
mềm hỗ trợ Crystal Ball.
1.5 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
 Thực hành những kiến thức đã học về phân tích dự án, qua đó tiếp thu những kiến thức
mới phát sinh từ thực tế.
 Luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho Phòng thẩm định dự án đầu tư của công ty
Cổ Phần Tư Vấn – Thương Mại – Dịch Vụ Địa Ốc Hoàng Quân.
1.6 BỐ CỤC LUẬN VĂN
Luận văn bao gồm 6 chương:
Chương 1: Giới thiệu
Chương này giới thiệu tổng quát những vấn đề luận văn sẽ thực hiện: giới thiệu cơ sở
hình thành đề tài, phạm vi đề tài và phương pháp thực hiện những vấn đề đã nêu ra.
Chương 2: Cơ sở lý thuyết
Chương này mô tả tổng quan cơ sở lý thuyết sẽ được ứng dụng phân tích trong quá trình
thực hiện phân tích dự án.
Chương 3: Phân tích thị trường
Chương này giới thiệu về thị trường bất động sản du lịch nghĩ dưỡng trong nước và ở Bà
Rịa – Vũng Tàu. Mô tả về tình hình kinh tế chính trị, dân số hiện tại xu hướng phát triển
nhu cầu nhà ở trong tương lai của Tỉnh. Tác giả cũng đề cập đến những vấn đề cần chú ý
khi triển khai một dự án kinh doanh bất động sản.
Chương 4: Mô tả dự án
Chương này mô tả về dự án: vị trí địa lý, quy mô và quy hoạch cụ thể. Nêu ra phương án
kinh doanh và cách tính chi phí, doanh thu cho toàn bộ dòng đời của dự án (được xét
trong 20 năm).
Chương 5: Phân tích tài chính
Trong chương này, dự án sẽ được phân tích thông qua các phương pháp phân tích tài
chính để thẩm định tính khả thi của dự án về mặt tài chính dưới tác động của lạm phát
3



Chương 1: Giới thiệu đề tài

như: phương pháp phân tích giá trị hiện tại ròng – NPV, phương pháp suất thu lợi nội tại
– IRR, phương pháp tỷ số lợi ích trên chi phí – B/C. Phân tích độ nhạy một chiều, phân
tích độ nhạy hai chiều, phân tích tình huống, phân tích rủi ro bằng mô phỏng Monte Carlo
với phần mềm hỗ trợ Crystal Ball cũng được trình bày.
Chương 6: Phân tích kinh tế xã hội
Trong chương này, tác giả sẽ phân tích tính khả thi của dự án về măt kinh tế xã hội, qua
đó thấy được những lợi ích mà nền kinh tế nhận được cũng như các chi phí mà nền kinh
tế phải gánh chịu. Đồng thời cũng có sự nhìn nhận khách quan những mục tiêu xã hội đạt
được khi có dự án và những nhóm đối tượng chính trong xã hội được hưởng hay bị thiệt
khi có dự án.
Chương 7: Kết luận và kiến nghị
Chương này, tóm tắt lại kết quả đã được phân tích từ những chương trước. Từ đó nêu lên
các điểm mạnh, điểm yếu của dự án khu biệt thự sinh thái nhà vườn Hoàng Quân. Cuối
cùng đưa ra những kiến nghị sau quá trình thực hiện đề tài phân tích dự án.

4


Chương 2: Cơ sở lý thuyết

Chương 2
CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Trong chương 2, tác giả sẽ trình bày tổng quan về cơ sở lý thuyết được áp dụng vào các
phân tích trong đề tài. Các lý thuyết được áp dụng bao gồm: phương pháp phân tích tài
chính theo phương pháp dòng tiền tệ chiết giảm (NPV, IRR, B/C), phân tích dòng tiền có
xét đến yếu tố lạm phát, phân tích rủi ro, các phương pháp phân tích kinh tế xã hội.
2.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư
Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải
tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc
nâng cao chất lượng sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khỏang thời gian nhất định.
(theo nghị định số 177/CP về điều lệ quản lý dự án đầu tư và xây dựng)
2.1.2 Quy trình phát triển một dự án xây dựng

Nhà nước lập chiến lược và
quy họach tổng thể nền kinh tế
xã hội.
Nhà nước lập quy
họach tổng thể về xây
dựng
Nhu cầu về thị
trường, nhà nước và
xã hội

Hình thành các dự án
đầu tư xây dựng

Khả năng đầu tư của
các doanh nghiệp

Chuẩn bị đầu tư

Thực hiện đầu tư

Kết thúc công trình
xây dựng và đưa vào
sử dụng


Hình 2.1: Quá trình phát triển dự án theo nghĩa rộng
Nguồn: Nguyễn Văn Chọn, 1999
5


Chương 2: Cơ sở lý thuyết

Quy trình phát triển theo nghĩa rộng: bao gồm từ chiến lược và quy hoạch tổng thể của cả
nền kinh tế xã hội mà nhà nước đưa ra đến giai đọan thực hiện đầu tư dự án xây dựng sau
đó đưa vào sử dụng. Điều này có nghĩa là tất cả những giai đoạn sau phải phù hợp với giai
đọan trước đó, dẫn đến cả quy trình đáp ứng được mục tiêu chiến lược ban đầu đề ra cho
cả nền kinh tế xã hội của quốc gia.
1. Tìm dự án

2. Quy hoạch sơ bộ - Thiết kế ý tưởng

3. Điều tra thị trường

4. Phân tích tài chính

5. Xem xét và quyết định đầu tư

6. Đàm phán ký hợp đồng đối tác + hồ sơ xin giao đất

7. Lập kế hoạch sử dụng nguồn vốn đầu tư

8. Giải phóng mặt bằng

9 Thiết kế thi công xây dựng


10. Bán hàng

11. Tổng kết đánh giá

Hình 2.2: Mô hình cơ bản đầu tư dự án bất động sản
Nguồn: Công ty cổ phần Đào Tạo Doanh Chủ, 2010
6


Chương 2: Cơ sở lý thuyết

Quy trình phát triển theo nghĩa hẹp: Quá trình này bao gồm nhiều công đoạn để có thể đi
đến được kết quả cuối cùng.
Bước 1: Tìm dự án
Tìm khu đất thích hợp để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bất động sản.
Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh
một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó có khả thi về mặt pháp lý.
Đất làm dự án có 2 dạng:
 Thuê mua lại từ đối tác kinh doanh khác.
 Thuê hay xin giao đất thuộc quỹ đất quản lý của nhà nước.
Bước 2: Thiết kế ý tưởng – Quy hoạch sơ bộ
Trên một khu đất, chủ đầu tư đứng trước bài toán lựa chọn một mô hình đầu tư tối ưu
trong số các mô hình xây dựng và kinh doanh như sau:
Trung tâm thương mại

Cao ốc văn phòng
Ý Tưởng
Căn hộ cho thuê


Khách sạn, nhà hàng

Hạ tầng khu công
nghiệp
Khu phức hợp

Hình 2.3: Các mô hình kinh doanh xây dựng
Nguồn: Công ty cổ phần đào tạo Doanh Chủ, 2010
Bước 3: Điều tra thị trường
Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị
các hướng phát triển dự án. Phương pháp nghiên cứu thị trường có thể dựa trên các thông
số tự chủ đầu tư đi điều tra hoặc dựa trên tài liệu nghiên cứu của các cơ quan tổ chức
chuyên môn.
Bước 4 : Phân tích tài chính

7


Chương 2: Cơ sở lý thuyết

Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án dựa trên những giả định cơ
bản về dự án. Dựa theo việc quy hoạch sơ bộ khu đất mà chủ đầu tư tiến tới việc phân tích
tài chính cho dự án nhằm xác định xem mô hình kinh doanh có mang lại hiệu quả hay
không.
Nội dung của phân tích tài chính dự án đầu tư:
 Xác định tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án, xác định các nguồn tài
trợ cho dự án , khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn về mặt số lượng và tiến độ.
 Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng gia đoạn của dòng đời
dự án và xác định dòng tiền của dự án.
Bước 5: Xem xét và quyết định đầu tư

Các chỉ số tài chính được xác lập trên kết quả nghiên cứu thị trường sẽ là yếu tố quan
trọng để xem xét và quyết định đầu tư. Nguyên tắc cơ bản của quyết định đầu tư: làm tối
đa giá trị doanh nghiệp, đánh giá giá trị dòng tiền theo thời gian, có sự đánh đổi giữa rủi
ro và lợi nhuận. Đặc biệt chủ đầu tư cân nhắc và đánh giá thận trọng về giá trị dòng tiền
theo thời gian vì đầu tư bất động sản là đầu tư dài hạn.
Bước 6: Đàm phán kí hợp động – lập hồ sơ xin giao đất
Đối với khu đất thuộc quyền sở hữu của đối tác, nhà đầu tư muốn hợp tác đầu tư hay
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khâu đàm phán là hết sức quan trọng. Khi đàm
phán chủ đầu tư phải chuẩn bị kĩ để biết rõ điểm mạnh điểm yếu của đối tác để đưa đến
đàm phán thành công.
Lập hồ sơ xin giao đất theo quy trình xin giao đất tại địa phương.
Bước 7: Lập kế hoạch sử dụng nguồn vốn đầu tư
Đa dạng hoác các nguồn vốn đầu tư cho dự án bao gồm:
 Vốn tự có của chủ đầu tư.
 Vốn huy động từ thị trường tài chính.
 Vốn huy động từ khách hàng.
Chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án.
Các kênh huy động vốn đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi
tiết được các hạng mục đầu tư.
Bước 8: Giải phóng mặt bằng
Sau khi có được chủ trương chấp thuận địa điểm đầu tư, chủ đầu tư kết hợp với UBND
quận/huyện tiến hành lập phương án đền bù, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư trên nguyên tắc
chủ yếu là thoả thuận giữa chủ đầu tư và người có đất bị thu hồi.

8


Chương 2: Cơ sở lý thuyết

Việc giải phóng mặt bằng đụng đến lợi ích và tác động mạnh đến đời sống người dân, nên

đây là việc khó khăn. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng phải góp phần với địa phương tạo lập
quỹ nhà tái định cư cho người dân.
Bước 9: Thiết kế - thi công xây dựng
Tiến hành mời thầu và đấu thầu về thiết kế - xây dựng công trình theo ý tưởng kinh doanh
và các thông số quy hoạch kiến trúc của sở quy hoạch kiến trúc.
2.1.3 Phân loại dự án
Người ta có thể dựa vào nhiều tiêu chí khác nhau để phân lọai dự án đầu tư, căn cứ vào:
o Người khởi xướng: dự án cá nhân, dự án tập thể, dự án quốc gia hoặc quốc tế.
o Tính chất hoạt động của dự án: dự án sản xuất, dự án dịch vụ thưong mại, dự án xây
dựng cơ sở hạ tầng, dự án dịch vụ xã hội.
o Địa phận quốc gia: dự án đầu tư xuất khẩu, dự án đầu tư nội địa.
o Mức độ chính xác của dự án: dự án khả thi, dự án tiền khả thi.
o Ngành hoạt động: dự án công nghiệp, dự án nông nghiệp, dự án xây dựng…
o Mức độ tương quan lẫn nhau: dự án độc lập, dự án loại trừ lẫn nhau.
o Hình thức đầu tư: dự án đầu tư trong nước, dự án liên doanh, dự án 100% vốn nước
ngoài.
o Quy mô và tính chất quan trọng của dự án:
 Dự án nhóm A: những dự án cần thông qua hội đồng thẩm định của nhà nước sau đó
trình thủ tướng chính phủ quyết định.
 Dự án nhóm B: những dự án được Bộ kế hoạch đầu tư cùng Chủ Tịch hội đồng thẩm
định nhà nước phối hợp với các Bộ, Ngành có liên quan xem xét và thẩm định.
 Dự án nhóm C: những dự án còn lại do Bộ kế hoạch đầu tư cùng phối hợp với các
Bộ, Ngành, các đơn vị liên quan để xem xét và quyết định.
2.2 CÁC BƯỚC PHÂN TÍCH DỰ ÁN
Hầu hết những dự án đầu tư bất động sản đều đi qua những bước cơ bản sau để có thể
hình thành một dự án đầu tư. Hình 2.2 sẽ mô tả quy trình đó thông qua một số giai đoạn
chính.

9



Chương 2: Cơ sở lý thuyết

Khái niệm và xác định dự án

Nghiên cứu tiền khả thi

Nghiên cứu khả thi

Thiết kế chi tiết

Chấp nhận dự án

: Điểm ra quyết định
Hình 2.2: Các giai đoạn phân tích dự án
Nguồn: Jenkins & Harberger, 2006

Khái niệm và xác định dự án
Ở giai đoạn này, nhà đầu tư phải có khái niệm rõ ràng về tính chất của sản phẩm của dự
án và lợi ích kinh tế xã hội mà dự án mang lại. Những nội dung thông tin tham khảo
thường chung chung đến mức họ phải phỏng đoán. Mặc dù mọi dự án nên được thẩm định
theo các thành phần của dự án nhằm xác định các thành phần làm tăng hoặc giảm tính hấp
dẫn của dự án. Nếu trong giai đoạn này chúng ta có ít bằng chứng (nhu cầu, mức độ ưu
tiên…) chứng tỏ rằng dự án nên tiến hành nghiên cứu tiền khả thi thì dự án sẽ bị bác bỏ.

10


Chương 2: Cơ sở lý thuyết


Nghiên cứu tiền khả thi
Nghiên cứu tiền khả thi là nỗ lực đầu tiên nhằm đánh giá triển vọng đầu tư chung của dự
án. Để thực hiện giai đoạn này điều quan trọng là phải cố gắng duy trì một mức độ chính
xác ngang nhau cho các thành phần phân tích. Đồng thời gian đoạn này phải ước tính
được những dữ liệu cho thấy dự án có đủ hấp dẫn hay không để tiến hành cho các bước
tiếp theo sau.
Nghiên cứu khả thi
Chức năng của giai đoạn nghiên cứu khả thi dự án là nhằm tăng cường mức độ chính xác
của việc tính toán các biến số chủ yếu nếu dự án cho thấy có triển vọng thành công. Để
tăng cường mức độ chính xác, chúng ta cần tiến hành nghiên cứu cơ bản nhiều hơn.
Thiết kế chi tiết
Thiết kế chi tiết bao gồm việc xác định các chương trình cơ bản, phân chia nhiệm vụ, xác
định tài nguyên dùng cho dự án và chỉ rõ chức năng nhiệm vụ phải tiến hành, mức độ ưu
tiên giữa chúng. Giai đoạn này phải xác định rõ các yêu cầu kỹ thuật để tăng cường độ
chính xác của mọi dữ kiện đã được sử dụng trong các phần phân tích trước. Cuối giai
đoạn này là công việc thẩm định lần cuối xem dự án có đáp ứng được các tiêu chuẩn đề ra
để được phê chuẩn và thực hiện hay không.
2.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
Một dự án được đánh giá là có khả thi về mặt tài chính đưọc xem xét dưới nhiều hình
thức, góc độ khác nhau. Nhưng bản chất chung của những tiêu chí đánh giá là khả năng
đáp ứng được kỳ vọng của chủ đầu tư và cả tống đầu tư.
2.3.1 Lạm phát
Lạm phát được đo bằng tỷ số giữa sự thay đổi mặt bằng giá so với mặt bằng giá đầu kỳ.
Mặt bằng giá đầu kỳ trở thành mốc quy chiếu để xác định tỷ lệ lạm phát trong suốt thời kỳ
tính toán. Lạm phát của một thời kỳ được biểu diễn bằng công thức:
gPIe = (PIt – P It-n)/ P It-n
Trong đó:
gPIe: tỷ lệ lạm phát của một thời kỳ hàng hoá I
PIt : chỉ số mặt bằng giá tại thời điểm ta của hàng hoá I
P It-n : chỉ số mặt bằng đầu kỳ của hàng hoá I

N : thời kỳ phân tích

11


Chương 2: Cơ sở lý thuyết

Lạm phát là rủi ro hệ thống tác động đến mọi lĩnh vực kinh tế. Dù xuất phát từ nguyên
nhân nào thì lạm phát cũng thể hiện đặc trưng cơ bản là sự bất ổn về kinh tế xã hội, sự
tăng giá liên tục và đồng bộ ở tất cả các hàng hoá, dịch vụ.
Hiện nay, yếu tố lạm phát ít được chú ý nhiều trong phân tích dự án vì để xác định ảnh
hưởng và dự báo được lạm phát sẽ tốn rất nhiều thời gian và nguồn lực. Tuy nhiên nếu bỏ
qua tác động của lạm phát sẽ làm sai lệch kết quả phân tích.
2.3.2 Phương pháp phân tích giá trị hiện tại ròng – NPV
Đây là chỉ tiêu cơ bản để đánh giá hiệu quả của một dự án đầu tư và thể hiện giá trị tăng
thêm mà dự án đem lại cho công ty. NPV là một chỉ tiêu phổ biến và trở thành một trong
các nguyên tắc chuẩn mực đánh giá dự án.
t

NPV =  CF0  
t 1

CFt
(1  r ) t

Với cùng một suất chiết khấu, dự án nào có NPV lớn chứng tỏ dự án đó có hiệu quả hơn
và tạo được giá trị cho công ty. Nếu NPV ≥ 0 thì dự án đáng giá về mặt tài chính có nghĩa
là dự án có suất sinh lời cao hơn hặoc bằng chi phí cơ hội của vốn.
NPV > 0 có nghĩa là dự án có suất sinh lời cao hơn chi phí cơ hội của vốn (suất sinh lời
cao hơn suất chiết khấu).

NPV= 0 có nghĩa là dự án có suất sinh lời bằng chi phí cơ hội của vốn (suất sinh lời bằng
suất chiết khấu).
NPV< 0 có nghĩa là dự án có suất sinh lời thấp hơn chi phí cơ hội của vốn (suất sinh lời
thấp hơn suất chhiết khấu).
2.3.3 Phương pháp suất thu lợi nội tại (Internal rate of return – IRR)
IRR là suất chiết khấu làm cho NPV của dự án bằng 0.
t

IRR = r  NPV =  CF0  
t 1

CFt
=0
(1  r ) t

Theo quan điểm chủ đầu tư chỉ quan tâm đến dòng ngân lưu ròng còn lại sau khi đã thanh
toán nợ vay. Theo quan điểm chủ đầu tư, suất chiết khấu sẽ được so sánh với suất sinh lời
tối thiểu có thể chấp nhận được có nghĩa là dự án hiệu quả, đáng giá về mặt tài chính nếu
IRR ≥ MARR - suất thu lợi tối thiểu. Theo quan điểm tổng đầu tư (ngân hàng) chỉ quan
tâm đến dòng ngân lưu của tổng đầu tư chỉ vì nhà cho vay được ưu tiên nhận trước dòng
thu của dự án mà không có nghĩa vụ chia sẻ rủi ro với chủ đầu tư. Do đó, Suất chiết khấu
IRR được so sánh với chi phí sử dụng vốn bình quân có trọng số (WACC) có nghĩa là dự
án hiệu quả, đáng giá về mặt tài chính nếu IRR ≥ WACC.

12


Chương 2: Cơ sở lý thuyết

2.3.4 Phương pháp phân tích tỷ số lợi ích và chi phí – B/C

Tỷ số lợi ích và chi phí – B/C là tỷ lệ giữa giá trị hiện tại của dòng thu so với giái trị hiện
tại dòng chi, là chỉ tiêu đo lường hiệu quả của dự án bằng tỷ lệ giữa lợi ích thu về so với
chi phí bỏ ra.
Tỷ số B/C thường = PV(lợi ích)/PV(chi phí) =
Tỷ số B/C sửa đổi =

PV ( B)
PV [ K  (O  M )]

PV [ B  (O  M )]
PV ( K )

Trong đó PV: giá trị tương đương hiện tại
B: giá trị đều hàng năm
O + M: chi phí vận hành, bảo dưỡng đều hàng năm
K: vốn đầu tư ban đầu
Cả hai phương pháp tính B/C đều cho ra cùng kết quả. Ngoài ra, với các dự án độc lập thì
tiêu chuẩn đánh giá dự án có đáng giá khi tỷ số B/C ≥ 1. Còn việc lựa chọn các dự án loại
trừ nhau thì chọn dự án có vốn đầu tư lớn là đáng giá có nghĩa là B/C (gia số) ≥1.
2.3.5 Phương pháp thời gian hoàn vốn
Thời gian hoàn vốn là khoảng thời gian ngắn nhất dự án có thể thu hồi vốn hay tổng tích
lũy dòng tiền tệ đủ để thu hồi vốn đầu tư ban đầu.
n

Thời gian hoàn vốn không chiết khấu

Thv = n +

 NCF
t 0


t

NCFn1

Trong đó n là số năm để dòng tiền tích lũy của dự án < 0, nhưng dòng tiền sẽ dương khi
đến năm n+1, tức là

n

 NCFt < 0 và
t 0

n 1

 NCF > 0.
t 0

t

Ưu điểm của chỉ tiêu hoàn vốn là đơn giản, thể hiện khả năng thanh khoản và rủi ro của
dự án, nếu thời gian hoàn vốn ngắn cho thấy tính thanh khoản của dự án càng cao và rủi
ro đối với vốn đầu tư của dự án càng thấp. Nhược điểm là không xem xét dòng tiền sau
thời gian hoàn vốn, không quan tâm đến giá trị tiền tệ theo thời gian.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu được tính toán giống như công thức thời gian hoàn vốn
không chiết khấu nhưng dựa trên dòng tiền có chiết khấu.
2.3.6 Suất chiết khấu – Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được MARR (Minimum
Attractive Rate of Return)

13



Chương 2: Cơ sở lý thuyết

Suất chiết khấu chính là chi phí cơ hội của vốn đầu tư là cái giá mà công ty phải trả khi
đầu tư vào dự án. Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được – MARR được dùng làm hệ số
chiết tính để tính các giá trị tương ứng và làm ngưỡng trong việc chấp nhận hay bác bỏ
một dự án đầu tư. Ta có thể xác định MARR dựa vào WACC (Weighted Average Cost of
Capital).
Theo quan điểm tổng đầu tư, suất chiết khấu sử dụng để tính NPV là chi phí sử dụng vốn
bình quân (WACC) vì tổng ngân lưu bao gồm hai nguồn vốn: nợ vay và vốn chủ sở hữu.
Khi chưa có lạm phát (lạm phát = 0%) có công thức sau:
WACCthực = rd * D% + re * E% .
Khi có lạm phát, công thức được điều chỉnh như sau:
WACC = WACCthực + gPe + WACCthực * gPe
Theo quan điểm chủ đầu tư, suất chiết khấu sử dụng để tính NPV là chi phí sử dụng vốn
(suất sinh lời đòi hỏi re(thực)) của chủ sở hữu vì chỉ tính trên dòng ngân lưu của chủ sở hữu.
Trong đó

D%: tỷ trọng vốn vay trong tổng đầu tư
rd: chi phí lãi vay thực
E%: tỷ trọng vốn chủ sở hữu trong tổng đầu tư
re: chi phí/ lãi suất thực mà chủ sở hữu yêu cầu = MARRthực
gPe: tỷ lệ lạm phát

2.3.7 Xử lý lạm phát trong dòng tiền dự án
a. Tác động của lạm phát đến dự án:
Tác động trực tiếp:
-


Đối với chi phí đầu tư: với các dự án đầu tư trong một thời gian dài cần phải xác định
nhu cầu tiền tệ trong tương lai cần cho việc thực hiện dự án. Lượng tiền này tùy thuộc
vào mức độ lạm phát, nếu mức độ lạm phát càng cao thì nhu cầu tiền để thực hiện
công việc trong tương lai càng cao so với lượng tính theo giá hiện thời.

-

Việc tăng lượng tiền do lạm phát khác với việc ước tính chi phí quá cao, nó là hiện
tượng bình thường, nhưng phải đưọc tính tới khi xác định chi phí đầu tư và thanh toán
các khoản nợ để đảm bảo nguồn tài chính cho dự án.

-

Ảnh hưởng lên cân đối tiền mặt: Khi có lạm phát phải tính lượng tiền mặt bổ sung đủ
để cân đối về tài chính, lượng tiền mặt sử dụng phải tăng lên khi lạm phát tăng. Lạm
phát càng tăng làm tăng nhu cầu tiền mặt này lên, và hiệu quả dự án càng thấp, nghĩa
là trong điều kiện lạm phát càng giữ tiền càng bất lợi.

-

Khoản phải thu: Lạm phát tác động làm cho giá trị thực của khoản tín dụng thương
maị chưa thanh toán giảm xuống, do đó làm giảm NPV của dự án.

14


Chương 2: Cơ sở lý thuyết

Tác động gián tiếp:
-


Tác động của lạm phát đến lãi suất: Trước hết, lạm phát làm thay đổi lãi suất danh
nghĩa. Tổng quát mối quan hệ giữa lãi suất và lạm phát được biểu diễn bằng công
thức:
I= r + R + (1+ r + R)g
r: lãi suất thực
R: tỷ lệ rủi ro
g: tỷ lệ lạm phát

-

Chi phí khấu hao: Khi lạm phát tăng sẽ làm giảm giá trị tương đối của khoản khấu
hao, làm cho số lượng thực của khoản nợ thuế thu nhập tăng lên và tác động làm giảm
NPV của dự án.

-

Tác động đến thuế: thuế được tính theo lợi nhuận chịu thuế tức là khoản thu nhập sau
khi đã trừ đi tiền lãi vay. Nhưng trả lãi không tính theo mức lạm phát hằng năm, vì
vậy phần thu nhập tính thuế tăng lên và do đó thuế sẽ tăng dần làm ảnh hưởng đến
dòng tiền của dự án.

-

Nếu xem xét trên quan điểm tổng vốn thì vấn đề này không quan trọng vì không tính
đến lãi suất vay và việc tăng hay giảm thuế thì cũng chỉ là sự chuyển giao qua lại giữa
chính phủ và nhà đầu tư. Nếu xét trên quan điểm của chủ đầu tư thì đây là vấn đề hệ
trọng vì tình trạng lạm phát làm thay đổi dòng tiền và dẫn đến NPV thay đổi.

-


Ngoài ra lạm phát còn ra gây ảnh hưởng đến khấu hao với cách thức tương tự. Khấu
hao được hạch toán trên cơ sở chi phí lịch sử của các tài sản khấu hao vì vậy không
chịu tác động của lạm phát. Trong khi đó thuế được xác định trên thu nhập sau khi đã
trừ khấu hao, vì vậy lạm phát sẽ làm tăng giá trị tính thuế và sau đó tăng thuế như đã
nói ở phần trên.

-

Tồn kho và chi phí sản xuất: Trong điều kiện lạm phát cùng một lượng hàng hoá
nhưng thời điểm nhập và xuất khác nhau được hạch toán với giá trị khác nhau. Điều
đó làm thay đổi thu nhập, thuế và các chỉ tiêu tài chính khác.

b. Xử lý lạm phát trong phân tích tài chính.
Như đã trình bày ở trên, lạm phát thực sự có nhiều tác động đến dòng tiền của dự án. Việc
xử lý lạm phát là điều cần thiết khi phân tích tài chính. Tổng quát cần phải thực hiện hai
bước sau :
-

Ước tính các yếu tố: thuế, nhu cầu tiền mặt, tiền trả lãi, trả gốc…theo thời gian khi
phát sinh nghiệp vụ tài chính đó.

15


Chương 2: Cơ sở lý thuyết

-

Điều chỉnh loại trừ ảnh hưởng lạm phát để đưa các giá trị thực của các yếu tố này vào

báo cáo tài chính.

Bước điều chỉnh các yếu tố trong báo cáo tài chính để loại trừ ảnh hưởng của phạm phát
được thực hiện theo chỉ số giá (năm t so với năm cơ sở).
2.3.8 Phân tích tài chính theo quan điểm tổng đầu tư
Đứng trên quan điểm của ngân hàng thì đánh giá sự an toàn của vốn vay mà dự án cần là
điều rất cần thiết. Các ngân hàng coi dự án đầu tư như là một hoạt động có khả năng tạo
ra những lợi ích tài chính rõ ràng. Các ngân hàng xem xét tới dòng thu và chi của các dự
án. Qua phân tích các dòng tiền tài chính tiềm năng, ngân hàng sẽ xác định được tính khả
thi của dự án, nhu cầu vốn vay của dự án và khả năng trả nợ của chủ đầu tư khi thực hiện
dự án này. Quan điểm của ngân hàng chính bằng quan điểm tổng đầu tư.
Quan điểm ngân hàng = (lợi ích tài chính trực tiếp) – (chi phí tài chính trực tiếp) – (chi
phí cơ hội của tài sản hiện có)
2.3.9 Phân tích tài chính theo quan điểm chủ đầu tư
Khác với ngân hàng, chủ đầu tư sẽ cộng thêm vào dòng tiền khoản vay vốn và trả lãi ngân
hàng. Khoản vay được xem như là doanh thu và khoản trả lãi được tính như chi phí của
dự án. Khi dự án khả thi điều này có nghĩa là dự án đáp ứng được yêu cầu lợi ích của chủ
đầu tư và đồng vốn vay được sử dụng có hiệu quả.
Quan điểm chủ đầu tư = Quan điểm ngân hàng + (vay ngân hàng) – (trả nợ và lãi ngân
hàng)
2.3.10 Phân tích rủi ro
a. Phân tích độ nhạy
Phân tích độ nhạy nhằm tìm ra tác động của các biến đầu vào đến tính khả thi của dự án.
Bản chất các biến đầu vào thường bất định và khó xác định. Việc phân tích độ nhạy giúp
hiểu được tổng quan mối tương tác của các biến đầu vào so với biến kết quả (NPV,
IRR,…)
Tuy nhiên khi phân tích rủi ro dù một chiều hay hai chiều thì những yếu tố đầu vào khác
đều được cho là bất biến. Trong thực tế không hoàn toàn xảy ra như vậy. Do đó kết quả
của phân tích rủi ro chỉ mang tính chất hỗ trợ tìm ra được biến có ảnh hưởng mạnh nhất
đến kết quả của dự án. Biến quan trọng này sẽ được dùng để phân tích trong phần mô

phỏng sâu hơn.
b. Phân tích tình huống
Phân tích tình huống là giả định các tình huống có thể xảy ra từ xấu nhất cho đến tốt nhất.
Giả định rằng xác suất để các tình huống xảy ra đều là ngang bằng nhau, các biến đầu vào

16


Chương 2: Cơ sở lý thuyết

được thay đổi tương ứng với từng tình huống, từ đó có được những biến kết quả của dự
án. Việc đánh giá xác suất xảy ra các tính huống có thể tham khảo ý kiến của các chuyên
gia. Nếu trong trường hợp xấu nhất nhưng dự án vẫn hiệu quả thì dự án đó đáng giá và
ngược lại.
c. Phân tích rủi ro bằng phần mềm mô phỏng Crystal Ball
Đây là quá trình phân tích rủi ro bằng xây dựng mô hình toán học hay logic học về hệ
thống của một bài toán ra quyết định. Sau đó tiến hành thử nghiệm trên mô hình nhằm
xác định giá trị kỳ vọng cũng như đánh giá tính rủi ro của kết quả đầu ra dựa trên thay đổi
biến đầu vào theo xác suất. Mô hình được xây dựng trên cơ sở mối liên hệ của các yếu tố
cấu thành hệ thống.
Phân tích rủi ro bằng phần mềm mô phỏng Monte Carlo là dạng mô phỏng cho phép được
ước tính sự phân phối của kết quả trong mối liên hệ với các yếu tố đầu vào, với các giả
định biến này tuân theo một xác suất nào đó. Phương pháp này giúp cho việc đánh giá giá
trị hiện tại ròng NPV kỳ vọng của dự án, phân phối xác suất của kết quả mà tại đó dự án
thất bại. Bằng cách xếp hạng các biến số theo tác động của chúng đến kết quả dự án và
xác suất xảy ra, phương pháp mô phỏng Monte Carlo giúp nhà phân tích thiết kế dự án tốt
hơn và nhận diện được các biến số cần phải theo dõi trong quá trình tiến hành triển khai
dự án.
Phân tích rủi ro được sự hỗ trợ của máy tính và các chương trình phân tích rủi ro đã được
lập trình sẵn, mà đặc biệt là phần mềm mô phỏng Crystal Ball. Các kỹ thuật của phương

pháp mô phỏng Monte Carlo rất tiện sử dụng dưới dạng các bảng tính và biểu đồ.
2.4 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH KINH TẾ VÀ XÃ HỘI
Trong phân tích khả thi dự án, phân tích kinh tế là một phần rất quan trọng. Nó cho biết
hiệu quả của một dự án đứng trên quan điểm toàn bộ nền kinh tế xã hội. Nếu phân tích tài
chính khả thi nhưng phân tích kinh tế xã hội cho thấy dự án có vấn đề thì chủ đầu tư phải
cân nhắc thật kỹ trước khi ra quyết định cuối cùng.
2.4.1 Phương pháp hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế
Phân tích kinh tế về cách thức cũng giống phân tích tài chính. Tuy nhiên trong phân tích
kinh tế thì lợi ích và chi phí của dự án được tính trên quan điểm của tổng thể quốc gia.
Trong khi đó phân tích tài chính ta chỉ xét đến đến chi phí và các lợi ích liên quan đến chủ
đầu tư. Do đó sẽ có những khoản mục khác được thêm vào hay giảm bớt trong dòng tiền
dự án. Các khoản bổ sung mới như: chi phí về dịch vụ tình nguyện, chi phí cơ hội đất đai,
lao động… hay những ngoại tác như ô nhiễm môi trường và các ảnh hưởng làm giảm lợi
ích của một nhóm người nào đó…Các khoản mục bị bỏ ra trong phân tích kinh tế bao
gồm: thuế (thuế xuất nhập khẩu, tiêu thụ đặc biệt…), trợ cấp, vốn vay và lãi vay v v…

17


Chương 2: Cơ sở lý thuyết

Phân tích kinh tế bằng phương pháp chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế, cụ thể là sử
dụng hệ số chuyển đổi để chuyển đổi giá tài chính từ bảng ngân lưu tài chính đã được xây
dựng thành giá kinh tế theo từng khoản mục, như vậy ta sẽ có bảng ngân lưu kinh tế.
Công việc tiếp theo là tập hợp những số liệu trong bảng ngân lưu kinh tế cùng với chi phí
cơ hội vốn của nền kinh tế (suất chiết khấu kinh tế) để xét lại các tiêu chuẩn giá trị hiện
tại ròng – NPVkinh tế, suất thu lợi nội tại – IRR, tỷ số lợi ích trên chi phí B/Ckinhtế. Rồi sau
đó dự án sẽ được đánh giá dưới góc độ kinh tế theo từng tiêu chuẩn.
2.4.2 Phương pháp phân tích kinh tế ai được ai mất từ dự án
Phân tích này xem xét các ảnh hưởng mà dự án mang lại. Do đó chủ đầu tư cần phải xác

định được những người được lợi và bị bất lợi từ dự án. Quan trọng nhất và khó khăn nhất
chính là định lượng được những cái lợi và cái hại từ lợi ích này rồi so sánh chúng với
nhau. Qua sự so sánh này sẽ giúp chủ đầu tư đánh giá được dự án có khả năng đóng góp
cho lợi ích của quốc gia không. Phân tích xã hội thường có độ chính xác không cao bằng
phân tích tài chính nhưng nó lại đóng vai trò rất quan trọng trong phân tích khả thi dự án.
Tóm lại: chương này đã nêu lên và giới thiệu những lý thuyết chính được ứng dụng trong
đề tài. Các phương pháp như hệ số NPV, IRR, B/C, thời gian hoàn vốn sẽ là tiêu chí đánh
giá chính trong kết quả phân tích. Tất cả những phân tích trong đề tài đều kể đến lạm phát
để hình thành nên dòng tiền có tính khách quan. Dự án được xem xét bằng quan điểm chủ
đầu tư và tổng đầu tư sau đó dùng những kỹ thuật phân tích rủi ro một chiều, hai chiều để
tìm ra những biến đầu vào quan trọng. Và trong phần sau cùng dự án sẽ được xem xét
dưới góc độ toàn bộ nền kinh tế xã hội của đất nước.

18


Chương 3: Phân tích thị trường

Chương 3
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
3.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH
Theo khảo sát của công ty CBRE Việt Nam, tính đến hết năm 2010, Việt Nam có trên 50
dự án bất động sản nghỉ dưỡng, cung cấp cho thị trường khoảng 5.300 căn biệt thự và hơn
6600 căn hộ cao cấp. Trong đó khu vực miền Trung, do có nhiều lợi thế lớn để phát triển
du lịch biển nên có hơn 3.700 biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng. Đặc biệt là những người sở
hữu các căn biệt thự này có đến 85% là người Việt Nam.
Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự, căn hộ hạng trung thu hút các nhà đầu tư
nhiều nhất. Bởi phân khúc này đánh đúng vào nhu cầu thực và khả năng chi trả của đại đa
số những người muốn sở hữu những bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay. Cũng theo CBRE
cho thấy, nhóm khách hàng quan tâm và có khả năng chi trả cho bất động sản nghỉ dưỡng

ở những mức giá khác nhau như sau:
Bảng 3.1: Tỷ lệ thu hút khách hàng

Tỷ lệ thu hút khách hàng

Dưới 200.000 USD

Trên 200.000 USD

61%

27%

Nguồn: CBRE, 2010
Theo đó cho thấy dự án hạng trung là phân khúc phù hợp nhất để đầu tư trong giai đoạn
hiện nay, cũng như dễ dàng cho thuê khi dự án đi vào vận hành. Vì vậy khả năng thu lợi
nhuận của nhà đầu tư cũng cao hơn.
Tuy nhiên bất động sản du lịch nghĩ dưỡng ở Việt Nam vẫn còn đang trong giai đoạn sơ
khai mặc dù phát triển nhanh và có nhiều yếu tố thuận lợi. Trước hết, xuất phát từ mục
đích sử dụng là khai thác cho thuê nên loại hình này có phát triển được hay không còn
phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: chính sách thu hút du lịch, tổ chức sự kiện của chính
quyền địa phương. Thứ hai là tình trạng phát triển theo phong trào dẫn đến thiếu quy
hoạch tổng thể, phá vỡ cảnh quan và khó tạo ra một sản phẩm hoàn chỉnh cho một khu
vực.
Thêm một yếu tố kích thích thị trường là các chính sách về nhả ở đã thoáng hơn cho đối
tượng Việt Kiều – một đối tượng khách tiềm năng bên cạnh khách hàng giàu có trong
nước. Số liệu từ ngân hàng nhà nước Việt Nam cho thấy:

19



Chương 3: Phân tích thị trường

Bảng 3.2: Lượng kiều hối của Việt Nam

Lượng kiều hối

6 tháng đầu năm 2009

6 tháng đầu năm 2010

2,8 đến 2,9 tỷ USD

3,6 đến 3,7 tỷ USD

Nguồn: Ngân hàng nhà nước Việt Nam, 2010
Như vậy trong 6 tháng đầu năm 2010 thì lượng kiều hối đã tăng thêm 20% so với cùng kỳ
năm trước. Trong đó, lựa chọn hàng đầu của Việt Kiều khi đầu tư về Việt Nam chính là
bất động sản. Vì trước đây, thủ tục mua nhà và những hạn chế trong luật nhà ở không cho
phép nhà đầu tư là Việt Kiều hoạt động trong lĩnh vực này một cách thuận lợi nhất.
Nhưng rõ ràng với tiềm lực tài chính và nhu cầu thực sự, họ rất quan tâm đến việc sở hữu
một hoặc thậm chí nhiều bất động sản ở Việt Nam.
3.2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VŨNG TÀU
Trong quý 3 năm 2010 thị trường bất động sản Vũng Tàu có những tín hiệu phục hồi sau
một thời gian dài lắng đọng. Không tăng đột biến, nhưng bất động sản đang có những dấu
hiệu nóng dần về cuối năm 2010 do làn sóng các nhà đầu tư đổ xô về mua đất và nhu cầu
về nhà ở cùng với khả năng chi trả của người dân đang tăng lên. Hoàng Quân hiện đang
có kế hoạch đầu tư vào thị trường có nhiều tiềm năng phát triển du lịch biển. Hiện tại Bà
Rịa Vũng Tàu đang là một trong những thị trường hấp dẫn vì có vị trí rất gần với thành
phố Hồ Chí Minh.

Đất ngoại thành và sát biển có dấu hiệu tăng trong khi đó đất nội thành chưa có biến động
nhiều. Sôi động nhất trong thời gian qua là những dự án sát các bãi biển. Đây là điểm
nghỉ dưỡng và kinh doanh lý tưởng về du lịch. Do đó giá ở những khu vực này có nơi
tăng đột biến. Theo nghiên cứu thị trường của CBRE, tính đến tháng 6 năm 2010 giá nhà
đất ở đây tăng lên 40% – 50% so với đầu năm. Tại đường Thùy Vân ven biển giá đất diễn
biến như sau:
Bảng 3.3: Giá đất một số khu vực
Tháng 6 năm 2009

Tháng 6 năm 2010

Đất mặt tiền

10 – 15 triệu đồng/m2

18 – 23 triệu đồng/m2

Đất trong hẻm

4 – 6 triệu đồng/m2

8 – 12 triệu đồng/m2

Nguồn: CBRE, 2010
Đất ở đường 30 tháng 4 – phường 10 và 11: đất mặt tiền từ 7 – 8 triệu đồng/m2, đất hẻm
từ 2 – 3 triệu đồng/m2. Nhìn chung giá đất vùng ven và ngoại thành tăng từ 20% - 30% so
với thời điểm đầu năm. Đồng thời theo thông tin từ phòng giao dịch của trung tâm dịch vụ

20



Chương 3: Phân tích thị trường

nhà đất Vũng Tàu, giao dịch nhà đất ở vùng ven thành phố Vũng Tàu về cuối năm sẽ khá
sôi động vì khu vực này giá cả hợp lý, phù hợp với thu nhập của người lao động có thu
nhập vừa và thấp.
Bảng 3.4: Các dự án đất nền khu Tân Thành – Bà Rịa Vũng Tàu
Dự án

Khu nhà ở
Sao Mai –
Bến Đình

Chủ đầu
tư

Hadeco

Quy
mô

5 ha

Vị Trí

Phường 9 –
Vũng Tàu

Khu nhà ở
Đồi 2


Hadeco

5,5 ha

Phường 10 –
Vũng Tàu

Khu nhà ở
Khang Linh

Khang
Linh

8 ha

Phường 10 –
Vũng Tàu

Khu nhà ở
Đại An

Đại An

Tân
Biệt thự - nhà Thành –
ở Tân Thành
Bà Rịa
Vũng Tàu


7 ha

Phường 6 –
Vũng Tàu

5,6 ha

Xã Hắc Dịch,
Huyện Tân
Thành – Vũng
Tàu

Khu biệt thự
song Cây
Khế

Tân
Thành

4 ha

Phường 12 –
Vũng Tàu

Khu phố
thương mại
Mỹ Xuân

Tân
Thành


80 ha

Xã Mỹ Xuân –
huyện Tân
Thành Vũng Tàu

21

Giá
Biệt thự: 12 - 13,5 triệu
đồng/m2
Nhà liên kế: 12,5 – 13,5 triệu
đồng/m2
Biệt thự: 7,5 – 8 triệu
đồng/m2
Nhà liên kế: 13,5 – 14 triệu
đồng/m2
Nhà liên kế: 9,5 – 10,5 triệu
đồng/m2
Biệt thự: 14 – 16,5 triệu
đồng/m2
Nhà liên kế: 17 – 20 triệu
đồng/m2
Biệt thự: 1,7 -1,8 triệu
đồng/m2
Nhà liên kế: 1,9 – 2 triệu
đồng/m2
Biệt thự: 3,8 – 4,1 triệu
đồng/m2

Nhà liên kế: 4,3 – 4,8 triệu
đồng m2
Biệt thự: 2,8 - 3 triệu
đồng/m2
Nhà liên kế: 3 – 3,5 triệu


Chương 3: Phân tích thị trường

đồng/m2

Còn đối với những khu trung tâm của Bà Rịa Vũng Tàu, giá cả tương đối ổn định. Tại các
đường chính như Ba Cu, Trần Hưng Đạo …, giá đất mặt tiền từ 38 – 42 triệu đồng/m2, giá
đất trong hẻm 10-15 triệu đồng/m2. Giao dịch ở đây tương đối trầm lắng do giá cao nên
vắng khách giao dịch.
Ở thị trường bất động sản căn hộ có phần trầm lắng, vẫn chưa có những đợt sóng tăng giá
trong phân khúc này. Các dự án đang thi công đa phần không có nhiều sự khác biệt so với
trước đây. Tuy nhiên về tình hình cuối năm sẽ có nhiều dự án tầm cỡ và quy mô đầu tư
tương đối lớn được chính thức khởi động. Có thể kể đến đầu tiên là dự án Hồ Tràm Strip
với tổng mức đầu tư gần 4,2 tỷ USD. Dự án đặc khu nghỉ dưỡng này hứa hẹn sẽ tạo một
lực đẩy mặt bằng chung của bất động sản Vũng Tàu lên một vị trí cao hơn. Theo dự báo
của CBRE khi định giá dự án Hồ Tràm Strip thì sau khi đưa vào hoạt động, khả năng tăng
giá bất động sản ở đây ít nhất sẽ đạt mức 3 đến 4 lần hiện tại. Kế đến là dự án khách sạn
căn hộ 5 sao Furama Resort Ho Coc của SaiGon Tourist triển khai vào cuối 2010 và đầu
2011, đây là dự án resort cao cấp đầu tiên ở khu vực phía nam có sự tham gia của Furama.
Điều này góp phần xây dựng thương hiệu của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu ngày càng vững
mạnh và ghi được dấu ấn nhất định ở thị trường trong nước và cả trong khu vực.
Do hội tụ được khá nhiều dự án bất động sản có quy mô lớn, đặc biệt là sinh thái nghĩ
dưỡng, hiện tại nhiều nghiên cứu thị trường đều tin rằng nhu cầu bất động sản tại khu vực
này sẽ tăng lên mạnh mẽ trong 2 hoặc 3 năm tới. Lý do là các yếu tố ảnh hưởng đến việc

chọn mua bất động sản thường là cơ sở hạ tầng, giao thông thuận tiện, giá cả hợp lý, uy
tín chủ đầu tư, … Và Bà Rịa Vũng Tàu gần như hội tụ những yếu tố đó. Dựa vào những
số liệu thống kê, Bộ du lịch Việt Nam đã đưa ra dự báo như sau:
Bảng 3.5: Bảng dự báo lượng khách du lịch trong tương lai
Cuối 2015

Cuối 2020

Lượt khách Quốc tế

8 triệu lượt

12 triệu lượt

Lượt khách Việt Nam

28 triệu lượt

35 triệu lượt

Nguồn: Bộ Du Lịch Việt Nam, 2010
Trong số đó du lịch MICE ( loại hình du lịch kết hợp hội nghị, hội thảo) khá mới mẻ và
hấp dẫn ở Việt Nam, trong đó khách quốc tế thường lựa chọn biệt thự nghỉ dưỡng hoặc
khách sạn căn hộ cao cấp. Hiện tại ở Bà Rịa Vũng Tàu đang tiến hành dự án Furama

22


Chương 3: Phân tích thị trường


resort của SaiGon Tourist. Đây dự kiến sẽ là cột mốc để đánh dấu bước phát triển mới về
thị trường du lịch nghĩ dưỡng ở tỉnh này.
Cuối năm 2009, trong báo cáo của CBRE đã đưa ra dự báo về nhu cầu bất động sản ở Bà
Rịa Vũng Tàu trong 2 đến 3 năm tới. So với những tỉnh thành khác ở xung quanh, Vũng
Tàu hiện đang có nhiều lợi thế hơn về phân khúc biệt thự. Bởi cảnh quan và không khí
gần biển luôn tạo cảm giác an lành và thoải mái cho du khách khi đến với thành phố biển.

Hình 3.1: Nhu cầu mua bất động sản ở Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu
Nguồn CBRE, 2009
Tuy nhiên với tình hình kinh tế hiện nay, việc thu hút nhà đầu tư vào thị trường bất động
sản gặp nhiều khó khăn nhất định. Việc nhà nước thắt chặt tín dụng cho vay bất động sản
khiến các chủ đầu tư khó huy động được nguồn vốn. Do đó trong báo cáo quý 3/2010 của
Bộ Xây Dựng gởi tới văn phòng Chính Phủ, thắt chặt tín dụng cho thị trường bất động sản
đã làm giao dịch trên thị trường này có nhiều dấu hiệu đình trệ. Tuy nhiên, trong suốt thời
gian qua thị trường vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Theo
báo cáo này tính đến cuối tháng 8/2010, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong lĩnh
vực kinh doanh bất động sản đạt 2,358 tỷ USD, chiếm 21,8% tổng vốn đầu tư nước ngoài
đăng ký mới của cả nhà nước, tăng 36,9% so với cùng kỳ năm 2009. Trong khi đó, dư nợ
cho vay lĩnh vực bất động sản tính đến cuối tháng 8/2010 đạt 210.770 tỷ đồng, tăng
14,38% so với thời điềm 31/12/2009, tỷ lệ nợ xấu thấp hơn 2%. Còn đối với dư nợ cho
vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở chỉ tăng 5,47% so với 27,2% của cả năm ngoái.
Mặt khác, lãi suất thường ở mức khá cao, đa số ngân hàng đang áp dụng lãi suất xấp xỉ
15-16% mỗi năm hoặc cao hơn. Điều này nói lên rằng nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không
ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép thì khó có thể tạo dựng
được một thị trường bất động sản phát triển bền vững được. Do đó các động thái của
chính phủ hay chính sách tiền tệ, tín dụng đều gây tác động trực tiếp và gián tiếp đến thị

23



Chương 3: Phân tích thị trường

trường bất động sản. Trong quý 1 và đầu quý 2 năm 2009, nhà nước giải ngân gói kích
thích kinh tế thông qua việc giải ngân hỗ trợ lãi suất 4% đã phát động một đợt tăng giá
ngắn hạn, đặc biệt là ở cả Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Tiếp đó đến quý 3 năm
2009, thị trường lại tiếp tục không có biến động về giao dịch và giá cả vì phải chờ đợi gói
kích thích kinh tế tiếp theo. Đến quý 4 năm 2009, một số phân khúc trong cả nước đa
phần đều có biến động nhưng không lớn vì không được hỗ trợ từ chính phủ kéo theo đó là
sự đình trệ do chính sách thắt chặt tiền tệ. Do đó nhìn về tình hình chung hiện tại thị
trường đã có dấu hiệu phục hồi nhưng xét về mặt dài hạn vẫn còn thiếu tính bền vững và
ổn định. Bằng chứng là giá cả hàng hoá bất động sản, nhất là nhà ở và đất đai ở một số
khu vực vẫn tăng cao, diễn biến rất phức tạp và khó kiểm soát hết được.
Ngoài ra, hiện tượng đầu cơ của những nhóm nhà đầu tư nhằm kích thích giá tăng cao gây
ra tâm lý mua bán theo phong trào và tâm lý đám đông còn diễn ra phổ biến. Nhiều dự án
do đó mà bị đẩy giá lên đến mức cao hơn giá trị thực của nó. Điều này tạo nên một nguồn
thu lớn cho những nhà đầu tư cơ hội, nhưng lại tạo ra nhiều kết quả không tốt cho sự phát
triển lâu dài của thị trường bất động sản. Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng quý
3/2010, thị trường hiện nay đã có nhiều thay đổi, các nhà đầu tư đã chuyển hướng sang
những phân khúc giá trung bình hay diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.
Đây được xem là hành động khôn ngoan vì gia tăng được tính thanh khoản nguồn vốn đầu
tư. Tuy nhiên về phía một số chủ đầu tư nước ngoài và ngay cả trong nước vẫn đón đầu
những dự án có quy mô và mức giá cao cấp, nhất là ở những thành phố du lịch như Bà
Rịa Vũng Tàu. Theo thống kê của CBRE về thị trường bất động sản Vũng Tàu cuối quý 3
năm 2010, quốc lộ 51B hoàn thành và thông tin di dời trung tâm hành chính mới về Vũng
Tàu đã làm đất dự án dọc trục đại lộ này tăng 50 – 60 % so với 2 tháng trước đây. Đó là
bằng chứng khiến rất nhiều nhà đầu tư tin vào tiềm năng phát triển cực thịnh của tỉnh Bà
Rịa Vũng Tàu trong tương lai.
3.3 TÌNH HÌNH KINH TẾ XÃ HỘI TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU
Báo cáo của tỉnh với Chính Phủ về định hướng phát triển tỉnh trong giai đoạn 2006 2015, định hướng đến năm 2020 đã nêu rõ:
Mục tiêu tổng quát: Xây dựng Bà Rịa Vũng Tàu trở thành tỉnh công nghiệp, mạnh về kinh

tế biển, với hệ thống thương cảng quốc tế, trung tâm công nghiệp, dịch vụ, du lịch hải sản
của khu vực và của cả nước; nâng cao rõ rệt mức sống nhân dân bảo đảm vững chắc về
quốc phòng an ninh
Mục tiêu cụ thể:
 Tăng trưởng GDP trung bình/năm
Bảng 3.6: Tăng trưởng GDP của Bà Rịa Vũng Tàu
Giai đoạn 2006 - 2010

Giai đoạn 2011 - 2015

24

Giai đoạn 2016 – 2020


Chương 3: Phân tích thị trường

11,32%

11,8%

11,13%

(Không tính dầu khí là
17,49%)

(Không tính dầu khí là
16,58%)

(Không tính dầu khí là

13,35%)

Nguồn: Báo cáo định hướng phát triển của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, 2005
 Tạo sự chuyển dịch mạnh cơ cấu kinh tế theo hướng thúc đẩy phát triển nhanh khu
vực dịch vụ, đặc biệt là dịch vụ du lịch, dịch vụ cảng và thương mại; phát triển các ngành
công nghệ hiện đại, năng suất lao động cao, sản xuất hàng hóa đảm bảo chất lượng; đẩy
mạnh chuyển dịch cơ cấu trong nội bộ từng ngành kinh tế để nâng cao hiệu quả, tiến tới
phát triển kinh tế tri thức.
Bảng 3.7: Tăng trưởng của các ngành kinh tế Bà Rịa Vũng Tàu

Công nghiệp và
xây dựng
Dịch vụ
Nông, lâm, ngư
nghiệp

Năm 2010

Năm 2020

79,34%

61,55%

(Không tính dầu khí là 58,04%)

(Không tính dầu khí là 53,23%)

18,74%


36,8%

(Không tính dầu khí là 38,07%)

(Không tính dầu khí là 44,77%)

1,92%

1,65%

(Không tính dầu khí là 3,89%)

(Không tính dầu khí là 2%)

Nguồn: Báo cáo định hướng phát triển của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, 2005
 GDP bình quân đầu người đến hết năm 2010 đạt khoảng 11.460 USD, gấp 3,15 lần
so với năm 2000; đến năm 2020 đạt khoảng 27.000 USD, gấp 2,36 lần so với năm 2010.
 Huy động các nguồn vốn đầu tư phát triển giai đoạn 2010 – 2020 đạt khoảng 31,3
tỷ USD.
 Ổn định quy mô dân số đến năm 2020 khoảng 1,18 triệu người, tỷ lệ dân số đô thị
69,06%.
Bảng 3.8: Dân số Bà Rịa Vũng Tàu qua các năm
Năm
Tổng số
Thành phố Vũng Tàu

2007

2008


2009

2010

952.584

973.131

994.189

996.879

269.637

278.188

286.288

295.227

25