ĐỀ BÀI
Trong hợp đồng “hứa mua, hứa bán” ký với khách hàng hồi tháng
5/2004, Công ty Địa ốc Thành Công (chủ đầu tư) cam kết hoàn tất dự án
trong 30 tháng kể từ ngày ký. Nếu chậm giao nhà, chủ đầu tư phải chịu lãi
suất 0,5%/ 01 tháng trong khoảng thời gian kéo dài việc bàn giao căn hộ so
với tổng số tiên khách hàng đã đóng trước đó cho Công ty. Tuy nhiên, đến
tháng 7/2008, khách hàng rất ngạc nhiên khi được chủ đầu tư thong báo tăng
giá bán từ 13-14 triệu/ 01m
2
lên thành 19 – 20 triệu đồng/ 01 m
2
. Đồng thời,
đã qua 04 năm mà dự án chưa được thực hiện theo cam kết.
Hỏi:
1. Chủ đầu tư đã có các hành vi vi phạm những điều khoản nào của
pháp luật kinh doanh bất động sản?
2. Anh (Chị) có bình luận gì về hợp đồng mà khách hàng đã ký với
chủ đầu tư trong trường hợp này?
3. Đưa ra hướng giải quyết đối với vụ việc này?
1
I. ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong bất kỳ một ngành luật nào thì cũng có những chế định quy định
về các loại hợp đồng của ngành luật đó. Luật kinh doanh bất động sản cũng
nằm trong số đó với những quy định về những loại hợp đồng thuộc lĩnh vực
kinh doanh bất động sản như: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
hợp đồng thuê bất động sản; hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng. Trong
số đó phải kể đến hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng. Có thể nói
đây là loại hợp đồng thường hay gặp trong các giao dịch về bất động sản.
Vậy hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng là loại hợp đồng như thế
nào? Để trả lời câu hỏi này, chúng ta cùng đi vào phân tích và giải quyết tình
huống dưới đây để hiểu rõ hơn về hợp đồng mua bán nhà, công trình xây

dựng.
II. NỘI DUNG
1. Chủ đầu tư đã có các hành vi vi phạm những điều khoản nào
của pháp luật kinh doanh bất động sản?
Thứ nhất, theo khoản 5 Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản 2006
quy định về nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng
Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng
theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan;
trường hợp bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì
các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp
đồng, không phụ thuộc vào thời điểm giao nhà, công trình xây dựng.
Như vậy , theo quy định tại khoản 5 Điều 22 Luật kinh doanh bất
động sản thì Công ty Địa ốc Thành Công đã không đảm bảo về giá bán căn
hộ như đã cam kết trong hợp đồng ký với khách hàng hồi tháng 5/2004. Hợp
đồng mà Công ty Địa ốc Thành Công đã ký với khách hành hồi tháng
2
5/2004 đã thỏa thuận giá bán căn hộ từ 13-14 triệu/ 01 m
2
. Đến tháng 7/2008
Công ty Địa ốc Thành Công đã thong báo tăng giá bán lên thành 19-20 triệu
đồng/ 01m
2
. Công ty Địa ốc Thành Công đã không thực hiện đúng theo cam
kết thỏa thuận trong hợp đồng ký vào hồi tháng 5/2004. Cụ thể là chủ đầu tư
đã tăng giá bán căn hộ từ 13-14 triệu/ 01m
2
lên thành 19-20 triệu đồng/
01m
2
. Như vậy, chủ đầu tư đã vi phạm quy định của pháp luật kinh doanh

bất động sản về nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng.
Thứ hai, theo khoản 2 Điều 25 Luật kinh doanh bất động sản 2006
quy định về nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng
Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng tiến độ, chất
lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ và
hướng dẫn sử dụng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng,
quyền sử dụng đất.
Như vậy, theo quy định tại khoản 2 Điều 25 Luật kinh doanh bất động
sản 2006, trong tình huống này thì chủ đầu tư đã không giao nhà cho khách
hàng theo đúng tiến độ. Trong hợp đồng được ký vào hồi tháng 5/2004 thì
chủ đầu tư cam kết hoàn tất dự án trong vòng 30 tháng kể từ ngày ký. Như
vậy, đến tháng 11/2006 chủ đầu tư phải hoàn thành dự án và bàn giao căn hộ
cho khách hàng. Nhưng đã qua 04 năm mà dự án vẫn chưa được thực hiện
theo cam kết do đó chủ đầu tư đã không giao nhà theo đúng thời hạn đã cam
kết. Như vậy, Công ty Địa ốc Thành công đã vi phạm quy định của pháp luật
kinh doanh bất động sản về nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng.
Tóm lại, trong tình huống này chủ đầu tư đã vi phạm quy định của
pháp luật kinh doanh bất động sản nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây
dựng và nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng.
2. Anh (Chị ) có bình luận gì về hợp đồng mà khách hàng đã ký
với chủ đầu tư trong trường hợp này?
3
Hợp đồng mà khách hàng đã ký với chủ đầu tư trong trường hợp này
là hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng
Trước hết, để bình luận về hợp đồng mua bán nhà, công trình xây
dựng mà khách hàng đã ký với chủ đầu tư thì ta cần phải làm rõ một số vấn
đề về mặt lý luận của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng
* Khái niệm hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng
Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng là sự thỏa thuận giữa các
bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự

trong việc xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng công trình xây dựng.
* Đặc trưng của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng
- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng phải lập thành văn bản.
Xét về mặt hình thức, việc lập thành văn bản giúp cho các bên ghi nhận các
quyền và nghĩa vụ một cách chính xác, đầy đủ, thể hiện ý chí và nguyện
vọng của các bên trong việc giao kết hợp đồng. Hợp đồng mua bán nhà,
công trình xây dựng cũng là chứng cứ pháp lý để giải quyết các tranh chấp
về bất động sản khi các bên có mâu thuẫn về một trong các nội dung cơ bản
của hợp đồng. Do vậy, việc xác lập dưới hình thức văn bản mang tính bắt
buộc trong mua bán nhà, công trình xây dựng.
- Phải công chứng, chứng thực hoặc do các bên thỏa thuận. Đặc trưng
này thể hiện sự can thiệp có tính thủ tục từ phía Nhà nước khi mua bán bất
động sản đồng thời là căn cứ pháp lý để tránh các tranh chấp khiếu nại liên
quan đến bất động sản và nhằm bảo hộ đầy đủ quyền lợi cho các bên liên
quan đến thủ tục pháp lý. Không chỉ phải công chứng, chứng thực theo quy
định, mà vấn đề là, các bên phải tuân thủ về quy trình mua bán nhà theo quy
định của pháp luật.
* Nội dung của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng
4
Theo quy định tại Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006,
người mua bán nhà, công trình xây dựng thương thảo các điều khoản sau
đây:
- Điều khoản về đối tượng của hợp đồng.
Trong điều khoản này, các bên thỏa thuận về việc bán ngôi nhà, căn
hộ, một phần ngôi nhà hoặc một phần căn hộ với các thực trạng về nhà ở,
công trình xây dựng, đất ở và các thực trạng khác có liên quan đến nhà ở,
công trình xây dựng.
- Điều khoản về giá cả và phương thức thanh toán.
Đối với điều khoản này, các bên thỏa thuận về giá bất động sản bằng
số, bằng chữ, thỏa thuận việc trả tiền một lần hay nhiều lần theo phương

thức trả chậm hay trả dần. Việc giao nhận tiền do các bên thỏa thuận và tự
chịu trách nhiệm trước pháp luật.
- Điều khoản về giao, nhận nhà công trình xây dựng và các loại giấy
tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng.
- Điều khoản về thuế, lệ phí liên quan đến giao dịch về nhà ở, công
trình xây dựng.
Thuế và lệ phí ngôi nhà, công trình xây dựng gồm: thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà đất, lệ phí công chứng.
- Điều khoản về đăng ký, xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng
công trình.
Bên mua có trách nhiệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng
công trình xây dựng theo quy định của pháp luật. Bên bán hỗ trợ, tạo điều
kiện cho bên mua hoàn thành các thủ tục trước bạ sang tên. Quyền sở hữu
nhà ở, quyền sử dụng công trình được chuyển giao từ bên bán sang bên mua
từ thời điểm thực hiện xong thủ tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền.
5