1
Bài Làm
I. Lời nói đầu
Chế định tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL) là một bước tiến lớn
trong khoa học pháp lí và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế, thương mại,
dân sự ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Để đảm bảo cho việc thực
hiện các hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự, chế định về giao dịch bảo đảm ngày
càng được hoàn thiện, các hình thức bảo đảm và các tài sản được đưa vào giao dịch
bảo đảm ngày càng đa dạng, phong phú trong đó có cả tài sản hình thành trong tương
lai. Ở Việt Nam, việc dùng TSHTTTL để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự đã được áp
dụng từ khi có Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm và
Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay. Đến năm 2005,
chế định TSHTTTL đã được ghi nhận tại Điều 320 của Bộ luật dân sự (BLDS) năm
2005. Đặc biệt, hiện nay, việc thế chấp bằng TSHTTTL lại là một hình thức khá phổ
biến ở các Ngân hàng thương mại, và cũng nhiều Ngân hàng gặp vướng mắc trong
việc đăng kí giao dịch bảo đảm đối với TSHTTTL. Tài sản thế chấp được hình thành
trong tương lai là một trong những vấn đề được quan tâm hiện nay trong giao dịch
bảo đảm nói chung và biện pháp thế chấp tài sản nói riêng.
II. Nội dung
1. Tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai là một loại tài sản
mang tính đặc thù.
Hiện nay có nhiều văn bản đề cập đến TSHTTTL một cách khác nhau và
dường như không nhất quán với nhau, tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau về
TSHTTTL. Do vậy, việc nhận diện và xác định TSHTTTL chưa được thống nhất.
2
Khoản 1 Điều 320 BLDS năm 2005 quy định nguyên tắc chung về điều kiện
đặt ra đối với tài sản bảo đảm như sau: “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải
thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch”. Tương tự như vậy,
Luật đất đai năm 2003 tại Điều 106 quy định “người sử dụng đất được thực hiện
quyền thế chấp khi có giấp chứng nhận quyền sử dụng đất”. Luật nhà ở năm 2005

quy định tại Điều 91 như sau: “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch là phải có giấy
chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở”. Như vậy, nguyên tắc chung để một tài sản
có thể sử dụng vào giao dịch bảo đảm là tài sản phải hiện hữu, phải thuộc quyền sở
hữu của bên thế chấp và phải có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng.
Khoản 2 Điều 320 BLDS năm 2005 quy định: “Vật dùng để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình
thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau
thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”. Đây là một
quy định ngoại lệ vượt ra ngoài khuôn khổ quy định chung đó là: tài sản bảo đảm là
TSHTTTL là chưa hình thành hay chưa tồn tại vào thời điểm giao kết hợp đồng giao
dịch bảo đảm; tài sản bảo đảm chưa thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời
điểm giao kết của giao dịch bảo đảm. Theo quy định trên thì TSHTTTL phải đáp ứng
được các điều kiện: Thứ nhất, TSHTTTL sử dụng vào giao dịch bảo đảm phải là
“vật”. Vật có thể bao gồm động sản, bất động sản, vật chính, vật phụ, vật tiêu hao, vật
không tiêu hao, vật cùng loại, vật đặc địch. Thứ hai, TSHTTTL dùng vào giao dịch
bảo đảm phải là tài sản chưa hình thành. Quy định này đã loại trừ những tài sản đã
hiện hữu có được do mua bán, tặng cho, thừa kế...nhưng chưa hoàn thành việc chuyển
giao quyền sở hữu. Thứ ba, TSHTTTL dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền
sở hữu của bên thế chấp nhưng hiện tại chưa có giấy tờ chững nhận quyền sở hữu.
Dựa vào quy định này, trong thực tế có những dạng TSHTTTL chính như sau: 1) Căn
hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự xây thô đang trong quá thình thi công thuộc các dự
án xây dựng nhà ở để bán, loại tài sản này được các nhà đầu tư mới đặt mua theo
phương thức trả chậm, trả dần bằng nhiều đợt; 2) Các tàu thuyền sẽ được đóng, các
máy móc, dây chuyền thiết bị sẽ được chế tạo theo hợp đồng đặt hàng đã được ký.
3
Khoản 2 Điều 4 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính
phủ về Giao dịch bảo đảm đã mở rộng hơn khái niệm trong BLDS năm 2005 về
TSHTTTL. Khoản 2 Điều 4 của Nghị định này quy định: “TSHTTTL là tài sản
thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch
bảo đảm được giao kết. TSHTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời

điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm
mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Ở đây, TSHTTTL dường như được hiểu sang
thành quyền tài sản hình thành trong tương lai. Có nghĩa là, gồm cả tài sản đã hình
thành nhưng việc chuyển giao quyền sở hữu cho bên thế chấp chưa được hoàn
thành. Nếu dựa vào quy định này, trong thực tế có những dạng TSHTTTL như sau:
1) Căn hộ chung cư đã xây dựng xong, đã có biên bản thanh lý hợp đồng và biên
bản bàn giao nhà nhưng người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
hoặc ô tô, xe máy đã được mua nhưng chưa được cấp giấy đăng ký ô tô, xe máy; 2)
Các máy móc, dây chuyền, thiết bị sản xuất đã được đặt mua theo phương thức hàng
cập cảng, đã có hợp đồng mua bán, vận đơn và hàng đã cập cảng nhưng bên mua
chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán, sau khi bên mua thanh toán đủ thì bên bán sẽ
bàn giao hàng.
Tuy nhiên, có nhiều cách hiểu khác nhau về giao dịch bảo đảm bằng những
công trình đang xây dựng là nhà chung cư do công ty đầu tư xây dựng nhà để bán
mà bên bảo đảm (bên thế chấp) đã nộp tiền để mua nhưng công trình chưa hoàn
chỉnh, bên bảo đảm chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đa số quan niệm
cho rằng, việc thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, phù hợp với quy định tại Nghị
định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm. Công văn số
232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007 của Cục đăng kí quốc gia giao dịch bảo đảm
đề cập đến đối tượng của hợp đồng thế chấp trong trường hợp trên không phải là căn
hộ chung cư mà là “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở”. Tuy nhiên,
“quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng” và “TSHTTTL” là hai chế định riêng đối với
nhau. Ngoài ra, Khoản 2 Điều 320 BLDS năm 2005 về giao dịch bảo đảm bằng
4
TSHTTTL ghi rõ là “vật” hình thành trong tương lai và không đề cập gì tới “quyền
tài sản”. Nếu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng như công văn nêu trên đã đề cập
được áp dụng một cách phổ biến trong giao dịch bảo đảm thì đối tượng của hợp
đồng thế chấp dạng này sẽ nhiều vô kể và bao gồm cả quyền tài sản phát sinh từ các
văn bản khai nhận hay phân chia di sản thừa kế, hợp đồng mua bán, hợp đồng tặng

cho, hợp đồng trao đổi tài sản...Nếu cho rằng căn hộ chung cư chưa được cấp giấy
chứng nhận sở hữu là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng thì theo quy định tại
Khoản 2 Điều 8 Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000 về đăng ký giao
dịch bảo đảm, nơi đăng ký giao dịch bảo đảm phải là các trung tâm quốc gia đăng
ký giao dịch bảo đảm, chứ không phải là các văn phòng đất và nhà. Hiện nay có hai
hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm này riệng biệt, độc lập với nhau. Nếu quyền tài
sản phát sinh từ các hợp đồng thế chấp nhà chung cư mà đăng ký giao dịch bảo đảm
tại các trung tâm quốc gia thì không thể biết trước đó toàn bộ quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất của cả dự án đã được thế chấp hay tham gia một giao dịch
khác từ trước đó hay chưa, bởi vì chỉ có các văn phòng đăng ký đất và nhà mới lưu
giữ các thông tin đó. Bên cạnh đó có thể xảy ra tình trạng cùng một tài sản có tới hai
nơi đăng ký giao dịch bảo đảm. Chẳng hạn như: căn hộ chung cư chưa có giấy
chứng nhận sở hữu thì quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua căn hộ đó được
đăng ký giai dịch bảo đảm tại trung tâm quốc gia đăng ký giao dịch bảo đảm, sau
khi căn hộ đã có giấy chứng nhận sở hữu lại đăng ký tại văn phòng đăng ký đất và
nhà. Do đó, cần lưu ý đối với những giao dịch bảo đảm là nhà chung cư chưa được
cấp giấy nhận quyền sở hữu thì đối tượng của hợp đồng thế chấp phải là căn hộ chứ
không phải là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua căn hộ.
Tù sự phân tích trên, có thể nói, tài sản thế chấp được hình thành trong tương
lai có thể là vật được hình thành trong tương lai (động sản, bất động sản thuộc sở
hữu của bên bảo đảm tức bên thế chấp, hình thành sau thời điểm, nghĩa vụ được xác
lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết). Tài sản thế chấp được hình thành trong
tương lai có thể là hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây
dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận, mà vào thời điểm xác lập
5
nghĩa vụ hoặc kí kết giao dịch bảo đảm tài sản đó chưa tồn tại nhưng đang trong quá
trình hình thành, chưa thể sử dụng theo đúng công dụng, mục đích của tài sản đó,
hoặc đã tồn tại như các căn hộ dự án đã xây xong nhưng chưa có giấy tờ sở hữu, dây
chuyền thiết bị nhập khẩu, hàng hóa luân chuyển...
2. Đặc điểm của tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai

Thứ nhất, là tài sản (Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài
sản, điều 163 BLDS).
Thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao
dịch bảo đảm được giao kết;
Bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo
đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo
đảm;
Vướng mắc về việc xác định tài sản hình thành trong tương lai
Hiện nay có nhiều văn bản đề cập đến TSHTTTL một cách khác nhau và
dường như không nhất quán với nhau, nên đã taok ra nhiều cách hiểu khác nhau về
TSHTTTL. Do vậy, việc nhận diện và xác định TSHTTTL chưa được thống nhất. Ví
dụ, nhiều quan điểm cho rằng, thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng
nhận sở hữu là thế chấp TSHTTTL, Cục đăng kí quốc gia giao dịch bảo đảm thì cho
là thế chấp quyền tài sản hình thành từ hợp đồng.
Vướng mắc thứ hai là giao kết hợp đồng bảo đảm
Điều 343 BLDS năm 2005 quy định: “việc thế chấp tài sản phải được lập thành
văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường
hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực
hoặc đăng ký”. Điều 343 nêu trên hiện tại đang được hiểu là việc thế chấp tài sản
(gồm cả TSHTTTL) phải được công chứng, chứng thực và việc công chứng, chứng
thực là điều kiện bắt buộc về hình thức để hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật.
Khoản 3 Điều 93 của Luật nhà ở năm 2005 quy định: “Hợp đồng về nhà ở phải có
chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với