MỤC LỤC

1


CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU
1 Lí do chọn đề tài
Trong vài năm trở lại đây, Việt Nam đã có nhiều thuận lợi trên con đường hội
nhập kinh tế. Nhà nước thực hiện chính sách mở cửa, mở ra nhiều vận hội mới cho đất
nước, nền kinh tế càng phát nhanh với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, theo xu hướng
tăng dần. Gắn liền đó, thị trường bất động sản của Việt Nam, đặc biệt là từ tháng 9 –
12/2007, đã phát triển một cách đáng kể cả về qui mô và giá trị, một phần do nguồn tiền
từ nước ngoài đầu tư vào Việt Nam.
Tuy nhiên, ngay sau đó, vào đầu năm 2008, dưới tác động của cuộc khủng hoảng
kinh tế thế giới, nền kinh tế Việt Nam đã có những chuyển biến xấu, với tốc độ tăng
trưởng GDP của Việt Nam là 6,23% - thấp nhất kể từ năm 1999, với tỉ lệ lạm phát gia
tăng quí I/2008 là 16,37% so với cùng kì năm trước. Trong bối cảnh đó, trên thị trường
đã xuất hiện bong bóng bất động sản, làm giá nhà đất gia tăng nhanh chóng. Vào năm
2009, dưới tác động của gói kích cầu, thị trường bất động sản không những không thu
hẹp mà còn mở rộng cục bộ. Năm 2010, vì rất nhiều lý do, thị trường bất động sản tăng
trưởng cục bộ, nhất là thị trường bất động sản Hà Nội. Hệ quả là năm 2011, nền kinh tế
nói chung, thị trường bất động sản nói riêng buộc phải điều chỉnh theo hướng thu hẹp,
suy giảm, trong đó có biểu hiện luồng vốn nước ngoài rút khỏi thị trường bất động sản
Việt Nam.
Đi đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao, hoạt động
chính sôi động, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng dịch vụ-công nghiệp-nông
nghiệp, Thành phố Hồ Chí Minh là một nơi lý tưởng để đầu tư vào bất động sản. Nền
kinh tế phát triển có xu hướng làm gia tăng mọi nhu cầu xã hội. Tốc độ tăng dân số
trung bình cao, chủ yếu là cơ học, bên cạnh đó thu nhập bình quân đầu người tăng lên
(31 triệu đồng/ người/năm, 2007), làm tăng nhu cầu nhà ở, sự đầu tư vào lĩnh vực này
để kiếm lợi nhuận cũng tăng theo, kết quả thị trường bất động sản hoạt động rất nhộn

nhịp. Tuy nhiên, dưới sự ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế, dòng tiền không còn chảy
nhiều vào lĩnh vực này, thị trường bất động sản trong những năm gần đây bắt đầu chững
lại và đóng băng trong một thời gian dài.
2


Trong khoảng thời gian 5 năm, thị trường bất động sản đã có những biến động
đáng kể, theo chu kỳ tăng – giảm. Vậy những yếu tố nào làm nên sự biến động này?
Cũng như những nhân tố nào ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản, cụ thể
là tại Thành phố Hồ Chí Minh? Đây chính là mối quan tâm lớn của nhiều nhà đầu tư, và
để đi tìm câu trả lời cho những câu hỏi này, nhóm chúng tôi thực hiện đề tài “NHỮNG
YẾU TỐ NÀO ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH”.
2 Mục tiêu nghiên cứu
- Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh bất động sản tại
Thành phố Hồ Chí Minh.
- Xác định chiều hướng, mức độ tác động của các nhân tố đến tình hình kinh
doanh bất động sản tại TP Hồ Chí Minh.
- Xem xét các yếu tố đó tác động như thế nào đến tình hình kinh doanh bất động
sản tại thị trường này.
- Dự báo nhu cầu và tình hình kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí
Minh trong 3-5 năm tới.
- Đề xuất các giải pháp để khắc phục những khó khăn gặp phải và để cải thiện
tình hình kinh doanh trên thị trường bất động sản hiện nay tại Thành phố Hồ Chí Minh.
3 Thang đo
Thang đo được sử dụng trong nghiên cứu là dạng thang đo Likert với 5 điểm, với
“1 là ” và “5 là:”.
Thang đo mức độ cảm Y được đo bằng 7 biến X với nội dung:

3



CHƯƠNG II: MÔ HÌNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
4 Mô hình
Y = α + β1X1 + β 2X2 + β 3X3 + β 4X4 + β 5X5+ β 6X6 + β 7X7
Chính sách kiểm soát (X1
Thu nhập nhâph bình quân(X2)
Giá (X4)-

Lợi nhuận trong lĩnh

Tâm lý chờ giá (X3)-Tâm lý truyền thông, định phí

vực kinh doanh bất
động sản tại
TPHCM(Y)

Nhu cầu (X6):+ cầu thực, cầu đầu tư->doanh thu
Nguồn cung (X5): + tốc đô tăng trưởng kinh tế, quỹ bất động
sản trong quy hoạch của chính phủ, kết cấu hạ tầng
cung bds, thông tin bđs->sản lượng
Chính sách hỗ trợ của nhà nước (X7)

5 Giải thích mô hình:

Lợi nhuận trong thị trường này được hình thành
như thế nào được hình thành như thế nào?
1Các chính sách kiểm soát
Nhà nước tác động vào thị trường bất động sản bằng cách ban hành các chính

sách nhằm ổn định tình tình đầu tư, giảm sự đầu tư ồ ạt và nguy cơ vỡ “bong bóng” bất
động sản.
Thuế

4


Thuế là một phương thức nhà nước tác động vào thị trường bất động sản để kiểm
soát và điều chỉnh thị trường phát triển theo hướng đã hoạch định sẵn. Thuế tác động
chủ yếu lên cầu bất động sản, nếu chính phủ tăng tăng thuế bất động sản sẽ khiến giá
bất động sản tăng lên, xu hướng làm giảm cầu. Đây là công cụ quan trọng của chính phủ
tác động lên thị trường bất động sản nhằm kiểm soát thị trường đồng thời thu về cho
ngân sách một khoản đáng kể.Thuế tác động tới thị trường bất động sản chủ yếu gồm:
Thuế chuyển nhượng là thuế thu khi chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản.
Thuế trước bạ là lệ phí đăng kí quyền sở hữu bất động sản.
Lệ phí công chứng là phí thu công chứng cho các hợp đồng bất động sản.
Thuế tác động nghịch tới hoạt động kinh doanh bất động sản, khi thuế tăng sẽ
khiến giá bất động sản tăng, làm giảm lượng cầu và ngược lại, do đó lợi nhuận của
kinh doanh bất động sản sẽ giảm đi.
1

Lãi suất

Lãi suất là yếu tố tác động gián tiếp tới lượng giao dịch của thị trường bất động
sản. Xét ở hai khía cạnh lãi suất huy động và lãi suất cho vay, lãi suất tác động tới lượng
cung cầu tham gia vào thị trường bất động sản.
Lãi suất huy động
Tác động tới lợi nhuận ròng của nhà đầu tư, qua đó tác động lên cung nếu lãi suất
huy động cao nhà đầu tư có thể chọn phương án đầu tư ít rủi ro là gửi ngân hàng thay vì
đầu tư vào bất động sản. Ngược lại, nếu lãi suất huy động quá thấp, các nhà đầu tư sẽ

suy xét sang các phương án đầu tư khác như vàng, ngoại tệ và cả bất động sản. Lãi suất
huy động có tác động nghịch tới lượng cung của bất động sản.
Lãi suất cho vay:
Lãi vay là một chi phí tài chính khi nhà đầu tư sử dụng nguồn vốn bên ngoài để
mua nhà để ở hoặc đầu tư vào bất động sản. Lãi suất cho vay thấp giúp người tiêu dùng
có khả thêm cơ hội tiếp cận nguồn vốn phù hợp với khả năng tài chính của mình. Vì
vậy, quần chúng có thêm cơ hội tiếp cận thị trường nhà ở, làm tăng lượng cầu và ngược
lại. Do đó yếu tố lãi suất cho vay có tác động nghịch tới lượng cầu bất động sản.

5


Yếu tố lãi suất tác động gián tiếp vào khối lượng giao dịch, vào nhu cầu mua bất
động sản của người tiêu dùng và theo xu hướng tác động nghịch, lãi suất tăng lên thì
lợi nhuận trong thị trường này giảm xuống.
2

Chính sách thắt chặt tín dụng

Chính sách thắt chặt tín dụng, siết chặt cho vay bất động sản, giảm hạn mức tín
dụng trong lĩnh vực này làm cho các chủ đầu tư gặp khó khăn về nguồn vốn để thực
hiện dự án, người tiêu dùng và nhà đầu tư không có khả năng tài chính để thực hiện các
hợp đồng mua bán. Chính sách này tác động làm giảm cả cung lẫn cầu, làm cho thị
trường mất đi tính linh hoạt.
2Thu nhập
Thu nhập gia tăng thì nhu cầu của con người gia tăng, một trong số đó là nhu cầu
cải thiện chỗ ở, đồng thời khi thu nhập tăng thì có thể tài trợ cho các nhu cầu mới phát
sinh. Cầu bất động sản có xu hướng tăng đồng biến với thu nhập của dân cư. Tùy vào
mức thu nhập khác nhau mà sẽ quyết định phân khúc thị trường khác nhau và hình thức
chi trả khác nhau như thuê, mua, trả góp…

3Giá bất động sản
Giá bất động sản được hình thành dựa trên mức độ lợi ích lịch sử dụng, mức độ
khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua. Giá bất động sản bị ảnh hưởng bởi
những yéu tố:
o Quan hệ Cung-Cầu của thị trường
Giá cả của bất động sản tự điều chỉnh theo quan hệ cung- cầu và vận động xoay
quanh giá trị. Giá tỷ lệ thuận với cung và tỷ lệ nghịch với cầu: khi nhu cầu của vượt qua
mức cung thì giá của bất động sản có xu hướng được đẩy lên cao, ngược lại khi cầu
xuống thấp hơn cung thì giá bất động sản có xu hướng giảm. Trên thực tế thị trường bất
động sản có xu hướng cung không đủ cầu nên giá cả thường biến động tăng.
o Giá nguyên vật liệu đầu vào:
Giá nguyên vật liệu đầu vào hình thành nên giá vốn của bất động sản, giá tăng
dẫn đến giá thành của bất động sản trên thị trường tăng theo.
o Khung giá đất
6


Việc áp dụng khung giá đất mới làm tăng chi phí đền bù khi giải tỏa mặt bằng
làm cho chi phí tăng lên dẫn đến giá bất động sản trên thị trường tăng theo.
o Năng lực đầu tư
Năng lực quản lý của nhà đẩu tư càng cao, càng năng động khả năng thích ứng
với hoàn cảnh kinh tế-xã hội càng lớn, sẽ giảm thiểu rủi ro trong kinh doanh, đa dạng
hóa sản phẩm, hạ giá thành khai thác.
o Thông tin thị trường:
Thông tin về chính sách giá cả, chính sách thuế, thông tin về tiến trình của dự
ánh, quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch…góp phần làm thay đổi giá cả bất động sản.
o Đầu cơ đẩy giá
Việc các nhà đầu tư huy động một số tiền lớn từ các nguồn vốn khác nhau thực
hiện hoạt động đặt cọc mua bất động sản, chờ một thời gian ngắn giá tăng lên rồi bán,
mua rồi lại bán tạo nên cơn sót thị trường, làm cho giá bất động sản tăng chóng mặt.

Việc giá của bất động sản tăng cao khiến cho những người tiêu dụng thực sự khó
có khả năng tiếp cận vớibất động sản làm cho mức cầu của bất động sản giảm xuống
khiến thị trường bất động sản phải đóng băng. Giá tăng làm cho hạn chế khả năng chi
trả của người tiêu dùng khiến cho nhu cầu về bất động sản giảm. Nguyên nhân của sự
tăng giá không phải là do tăng chất lượng của các chủ đầu tư mà do sự quản lý yếu
kém về việc dự dù kinh phí, quản lý các chí phí, cung ứng sản phẩm khiến cho lợi nhuận
của các chủ đầu tư tăng không đáng kể mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của người tiêu
dùng.
4Tâm lý chờ giá
Lo ngại về tình hình khó khăn của nền kinh tế vẫn còn hiện hữu trong thời gian
tới, người tiêu dùng có xu hướng tăng tích lũy hơn là đầu tư. Họ chờ đợi trong thời gian
tới giá sẽ tiếp tục giảm để có thể mua được một căn hộ hợp túi tiền. Rất nhiều người
mua bất động sản (nhà ở) lo ngại rằng giá hiện tại của bất động sản chưa phải là giá
thực nên vẫn còn e ngại trong việc đầu tư mua nhà. Lý do khác nữa khiến cho người
tiêu dùng có tâm lý chờ giá đó là do quan điểm “cung vẫn đang lớn hơn cầu” do đó giá

7


sẽ vẫn còn tiếp tục giảm. Tâm lý đám đông chờ giá sẽ khiến cho thị trường bất động sản
rất khó khăn trong việc “tiêu hóa” những hàng còn tồn kho.
Tâm lý chờ giá của người tiêu dùng khiến cho các nhà đầu tư phải loay hoay với
dòng vốn, một số bị phá sản, một số phải cắt giảm các chi phí để hạ giá bất động sản.
Trong tương lai gần thì tâm lý chờ giá sẽ hạn chế sự hoạt động của thị trường bất động
sản. Nhưng trong thời gian dài nếu người tiêu dùng vẫn “kiên trì” giữ tâm lý chờ giá, thì
dưới sức ép của các khoản vay và lãi suất có lẽ các nhà đầu từ phải chấp nhận bán rẻ để
thu hồi vốn. Người tiêu dùng có thể mua được những bất động sản hợp với túi tiền hơn,
nhưng chất lượng của bất động sản có thể không được đảm bảo.
5Nguồn cung bất động sản:
Là lượng bất động sản sẵn sàn tham gia vào thị trường với mức giá xác định của

người bán. Các chủ đầu tư lên kế hoạch về các dự án bất động sản, tiến hành quy hoạch,
hoàn xây dưng để đưa sản phầm ra thị trường. Các loại hình bất động sản được cung cấp
rất phong phú, đa dạng từ các loại như đất nền, nhà ở, chung cư cho đến các căn hộ, biệt
thự cao cấp ở các phân khúc thị trường khác nhau. Vì giá bất động sản được tính trên
các khoản chi phí cộng thêm một khoản lợi nhuận kỳ vọng, nên doanh số bất động sản
tăng lên, lợi nhuận trong lĩnh vực này cũng sẽ tăng theo.
6Nhu cầu:
1

Nhu cầu thực về bất động sản

Người mua cũng là người sử dụng cuối cùng, học có nhu cầu dùng thực sự, hiện
tạo nhu cầu này đang tập trung cao ở những phân khúc thấp và trung bình.
2

Cầu đầu tư

Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh do số lượng vốn để kinh
doanh bất động sản rất lớn, tính “lỏng” của bất động sản lại rất kém cùng với việc thị
trường bất động sản “đóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợi nhuận từ việc
kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực đầu tư khác như vàng, ngoại
tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương và lãi suất Ngân hàng lại có mức
lợi tức rất cao. Đây là nguyên nhân những nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang
các lĩnh vực khác ngoài bất động sản.
8


Nhu cầu về bất động sản tác động thuận đến hoạt động kinh doanh bất động sản,
làm tăng số lượng dự án được bán ra, mang lại lợi nhuận cho các chủ đầu tư, nhà đầu
tư, giúp người tiêu dùng mua được loại hình bất động sản phù hợp.

7Chính sách hỗ trợ của nhà nước:
Nhà nước ban hành các chính sách hạn chế những tiêu cực trong thủ tục, đầu cơ,
làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch rõ ràng hơn giúp cho những người
có nhu cầu mua bất động sản có thể tiếp cận thị trường, tiếp cận các nhà cung cấp dễ
dàng, mua bán thuận lợi hơn. Đồng thời các chính sách hỗ trợ giúp cho những người có
nhu cầu nhu cầu thực sự có thể lựa chọn cho mình một loại hình bất động sản nói chung
và nhà ở nói riêng.. phù hợp với điều kiện kinh tế của gia đình. Các chính sách này như
là một chất “bôi trơn” làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy thị trường đi lên.
Chính sách cho phép Việt KIều muabất động sản tại Việt Nam
Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại
thành phố
Chính sách về nhà thu nhập thấp.
2 Thực trạng các yếu tố tác động vào hiệu quả hoạt động kinh doanh bất
động sản tại thành phố Hồ Chí Minh
1Các chính sách kiểm soát
1

Thuế

Thuế chuyển nhượng có hai cách tính thuế chuyển nhượng:
Thứ nhất, 25% trên thu nhập chuyển nhượng – được tính bằng cách lấy giá
chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng trừ đi giá vốn bao gồm giá mua và các chi phí
liên quan.
Thứ hai là trường hợp giá vốn không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp để chứng
minh thì cơ quan thuế sẽ áp mức thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên
hợp đồng chuyển nhượng.
Thuế trước bạ được tính bằng 0.5% giá trị bất động sản
Lệ phí công chứng được tính tùy theo giá trị hợp đồng và tối đa là 8 triệu đồng.
2


Lãi suất
9


Năm 2010, tốc độ tăng trưởng kinh tế cả nước đạt mức 6,78%, vượt chỉ tiêu kế
hoạch đặt ra là 6,5%. Tuy nhiên, tăng trưởng kinh tế cao nhưng chất lượng tăng trưởng
còn thấp. Tăng trưởng kinh tế chủ yếu dựa vào tăng vốn đầu tư và lao động với chất
lượng chưa cao. Tỷ lệ lạm phát năm 2010 của Việt Nam đã lên mức hai chữ
số(11,75%), mặc dù dự kiến đầu năm là 7%. Lạm phát tăng cao vượt quá mức dự kiến
đã làm cho những nỗ lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mất đi nhiều ý nghĩa.
Trước tháng 3/2011, chính sách lãi suất của Việt Nam không có nhiều biến
động khi nền kinh tế đang trên đà phục hồi. Các mức lãi suất được duy trì ở mức khá
thấp từ sau gói hỗ trợ lãi suất của NHNN, do vậy, cơ chế lãi suất trần không còn cần
thiết. Ngày 14/04/2010, NHNN đã banhành Thông tư số 12/2010/TT-NHNN hướng dẫn
tổ chức tín dụng cho vay bằng đồng Việt Nam đối với khách hàng theo lãi suất thỏa
thuận.
Tuy nhiên, từ tháng 03/2011 cho đến nay, tỷ lệ lạm phát lại tăng cao với sự gia
tăng mạnh giá cả nhiên liệu, năng lượng và các hàng hóa khác. Nhằm ngăn chặn tình
trạng cạnh tranh không lành mạnh giữa các ngân hàng.
NHNN đã ban hành Thông tư 02/2011/TT-NHNN ngày 3/3/2011 quy định

về

mức lãi suất trần huy động tiền gửi là 14% cho các NHTM. Ưu tiên hàng đầu của
NHNN hiện nay là giảm lãi suất cho vay đối với các doanh nghiệp bằng cách kiểm soát
chặt chẽ mức lãi suất huy động đầu vào của các ngân hàng
Trước những nguy cơ rủi ro cao khi một số NHTM chấp nhận huy động lãi suất
14%/năm với cả những kỳ hạn rất ngắn(24 giờ, 2 ngày, 1 tuần, 2 tuần...), NHNN đã
phải bổ sung Thông tư số30/2011/TT-NHNN ngày 28/9/2011 quy định lãi suất tối đa
đối


với

gửi bằng đồng Việt Nam của tổ chức, cá nhân tại TCTD, chi nhánh ngân hàng

tiền
nước

ngoài, cụ thể: lãi suất tối đa áp dụng đối với tiền gửi không kỳ hạn vàcó kỳ hạn dưới 1
tháng là 6%/năm. Lãi suất tối đa áp dụng đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 tháng trở lên là
14%/năm, riêng Quỹ tín dụng nhân dân cơ sở ấn định mức lãi suất tối đa đối với tiền
gửi kỳ hạn 1 tháng trở lên là 14,5%.
3

Chính sách thắt chặt tín dụng:
10


Báo cáo của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho biết: dư nợ cho vay bất
động sản cuối năm 2011 là 348.079 tỷ đồng, cao hơn 1,8 lần so với con số các ngân
hàng đã báo cáo. Tỷ lệ nợ xấu trên thực tế cũng tăng gấp 8,4 lần và đạt 56.770 tỷ đồng
theo đánh giá của Ủy ban.

Năm 2011, NHNN cũng đã nới lỏng cho vay một số nhóm đối tượng trong các
lĩnh vực không khuyến khích cho vay. Trước đây, các lĩnh vực chứng khoán, bất động
sản, tiêu dùng thuộc nhóm không khuyến khích cho vay. Nay với cho vay tiêu dùng hầu
như đã mở hết, chỉ còn cho vay tiêu dùng ở nước ngoài là không khuyến khích. Đối với
bất động sản cũng vậy. Thống đốc Nguyễn Văn Bình cho biết: “Trước đây, để kiềm chế
lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô chúng ta phải thắt chặt tín dụng, đưa bất động sản vào
lĩnh vực không khuyến khích cho vay. Nhưng đến naythanh khoản hệ thống ngân hàng

dồi dào, nên phải tính đến chuyện tháo dần những lĩnh vực đã hạn chế cho vay trước
đây”. Người đứng đầu NHNN cho rằng, hiện giá nhà ở đã giảm xuống mức phù hợp với
nhiều phân khúc khác nhau. Khi mở lĩnh vực này sẽ giải phóng hàng tồn kho về nhà ở,
tạo ra sự chu chuyển dòng vốn hợp lý hơn. Tháo gỡ khó khăn về vốn cho bất động sản
11


còn giúp được nhiều lĩnh vực sản xuất khác như xi măng, sắt thép, xây dựng, giải quyết
được việc làm cho người lao động. Với hệ thống ngân hàng, khoảng 60% dư nợ có đảm
bảo là bất động sản nên việc “tháo ra” cũng sẽ tạo điều kiện xử lý nợ xấu trong hệ
thống.
Với những giải pháp trên, theo ông Bình, khoảng 50% đối tượng vay vốn sẽ
được loại trừ ra khỏi các lĩnh vực không khuyến khích cho vay. Trong khi đó, NHNN
vẫn yêu cầu giữ nguyên tỷ trọng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực không khuyến khích tối
đa là 16% tổng dư nợ cho vay. Nghĩa là dư nợ cho vay đối với các lĩnh vực không
khuyến khích sẽ tăng lên gấp đôi.
2Thu nhập
Thu nhập của thành phố Hồ Chí Minh ở mức cao so với cả nước. Năm 2010, thu
nhập bình quân đầu người của thành phố là 2900 USD/người/năm so với cả nước là
1168 USD/người/năm. GDP năm 2011 đạt 3130 USD, tốc độ gia tăng thu nhập bình
quân là 12%. Thu nhập bình quân đầu người cao, đời sống nhân dân được cải thiện
đồng thời kéo theo các nhu cầu khác trong đó có nhà ở. Con người có xu hướng chuyển
tới những môi trường tốt hơn, rộng rãi và tiện nghi hơn, là yếu tố tiên quyết tới sự hình
thành cầu và tác động vào thành công của thị trường bất động sản.
3Giá bất động sản
Hiện tượng “làm” giá bất động sản, khiến cho giá tăng cao gấp nhiều lần so với
giá thực tế của bất động sản. Theo quy hoạch, mỗi dự án nhà ở có ít nhất hàng trăm căn
hộ chung cư và nền biệt thự, nhưng mỗi đợt, chủ đầu tư chỉ cung hàng ra thị trường
khoảng vài chục căn để thăm dò phản ứng thị trường.
Nếu thị trường tỏ ra “mặn mà”, ngay lập tức, giá bán sẽ được đẩy lên. Người

mua sau nhìn người mua trước bán có lời, lập tức đổ xô đến đặt suất mua nhà dự án!
Ban đầu, chủ đầu tư chỉ “chủ trương” cho người trong công ty góp vốn (không
cam kết cụ thể giá bán là bao nhiêu). Sau khi dự án hoàn thiện phần móng, chủ đầu tư sẽ
có các chiến dịch PR trên các phương tiện thông tin đại chúng. Khi khách hàng biết
12


thông tin đến hỏi thường nhận được câu trả lời là chỉ còn rất ít hợp đồng góp, hoặc thái
độ lửng lơ của nhân viên công ty.
Đây là cách thức làm giá khá phổ biến của các chủ đầu tư từ Bắc chí Nam. Tất cả
những dự án tổ chức bốc thăm, đặt cọc tiền vào ngân hàng để hưởng quyền mua nhà…
thời gian qua đều nằm trong “chiêu” này.
Trên thực tế, số lượng người mua nhà thật sự không đông đến gấp 5 - 7 lần số
căn hộ được bán ra, nhưng một đội ngũ “cò” hùng hậu sẵn sàng làm diễn viên “đóng
thế” để tạo không khí “mua tranh bán cướp” cho những buổi bốc thăm đặt chỗ này.

Thực trạng về giá nguyên liệu, giá đền bù, quản
lý, môi giới, khung giá đất…
4Tâm lý chờ giá
Người có nhu cầu về nhà ở và đầu tư vẫn đang trong tâm lý chờ đợi thị trường
bất động sản tiếp tục hạ giá để mua được ở mức giá tốt hơn. Điều này không phải là
không có lý khi cung hiện vẫn đang vượt cầu ở hầu hết các phân khúc bất động sản.
Mặc dù nhu cầu nhà ở hiện nay vẫn cao và giá bán đã giảm mạnh nhưng so với
mặt bằng thu nhập của phần đông người dân Việt Nam thì vẫn còn tương đối cao. Trong
năm 2007 – 2008, giá bất động sản đã giảm giá quá nhanh đến 50-60%. Người mua còn
kỳ vọng và lo ngại giá sẽ giảm xuống nữa nên chưa đầu tư vào bất động sản. Bên cạnh
đó, thị trường bất động sản đóng băng khiến các công ty gặp phải vấn đề lớn trong quá
trình xoay vòng vốn, hàng loạt cong ty phá sản, các dự án ngổn ngang dẫn tới tâm lý lo
sợ cho các nhà đầu tư.
5Nguồn cung

Cung bất động sản chỉ chú trọng vào lợi nhuận cao mà không tính đến nhu cầu.
Cung tập trung chủ yếu vào các thị trường bất động sản cao cấp với giá trị từ
1500USD/m2 trở lên. Tuy nhiên, cầu bất động sản thực chỉ tập trung ở phân khúc trung

13


bình và thấp giá từ 600 tới 1 tỷ đồng 1 căn-phân khúc có lợi nhuận không cao chỉ từ 15
– 20%/ năm.

Thiếu
6Nhu cầu
1

Nhu cầu thực

Nhu cầu bất động sản còn rất lớn, lượng người mua khổng lồ đang trong tình
trạng chờ giá giảm, chờ những cơ hội mua được cho mình một tài sản bất động sản phù
hợp với túi tiền, nhất là trong giai đoạn kinh tế khó khăn như hiện nay.
Theo đánh giá của các chuyên gia, nhu cầu về bất động sản của người dân Việt
Nam còn rất dồi dào, và thị trường khó khăn hiện nay cũng chính là cơ hội nếu có tầm
nhìn trung hạn. Về cơ bản, người dân sẽ được tiếp cận với giá cả rẻ hơn và các chủ đầu
tư bất động sản nào tồn tại qua lúc này cũng sẽ lớn mạnh hơn, chuyên nghiệp hơn và có
thể phát triển mạnh nếu chớp cơ hội tích lũy được thêm quỹ đất ở vị trí tốt. Và các công
ty dịch vụ bất động sản ở Việt Nam đang chú ý đến dịch vụ môi giới này trong thị
trường.
Do tình hình kinh tế khó khăn, có thể nguồn cung căn hộ hiện nay là nhiều. Tuy
nhiên, so với nhu cầu thực tế thì không nhiều. Dân số TP. HCM mỗi năm trung bình
tăng 2 - 3%, nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Trong 8 tháng đầu năm nay, Sở Xây dựng
Thành phố đã cấp giấy phép xây dựng cho các dự án với quy mô 20.000 căn hộ. Chỉ cần

thị trường khởi sắc trở lại, nguồn cung hiện tại sẽ được hấp thụ nhanh chóng.
2

Nhu cầu đầu tư

Trước một thị trường sức mua suy giảm, áp lực trả lãi ngân hàng gia tăng, cộng
với việc bán tháo cắt lỗ của một số nhà đầu tư thứ cấp với giá bán thấp hơn giá chủ đầu
tư đưa ra đang đẩy nhiều công ty bất động sản vào thế khó khăn. Nhiều doanh nghiệp
nhỏ, năng lực tài chính hạn chế không còn đủ sức để chống chọi với thị trường đã phải
từ bỏ, tuyên bố giải thể... Và thực trạng nội công, ngoại kích trên thị trường hiện nay
khiến số doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ sụp đổ sau thời gian dài kiệt sức sẽ gia
tăng.
14


Đối với nhà đầu tư cá nhân đã tham gia góp vốn vào các dự ánbất động sản đặc
biệt là các dự án ở phân khúc cao cấp - thì tình trạng tháo chạy, rút lui khỏi thị
trườngbất động sản đang diễn ra khá phổ biến khi lãi suất cho vay đang tăng quá cao.
Hầu hết các nhà đầu cơ, đầu tư khi thực hiện mua dự án trong giai đoạn thị trường đang
có những cơn sốt cục bộ đều sử dụng đòn bẩy tại ngân hàng vào khoảng 60%-70% đặc
biệt là các nhà đầu tư tại khu vực miền Nam. Tuy nhiên với những khó khăn hiện tại
trong việc tiếp cận nguồn tín dụng đã làm cho các nhà đầu cơ, đầu tư phải bán tháo sản
phẩm thậm chí không lợi nhuận hoặc chỉ yêu cầu một khả năng sinh lời rất thấp vì họ
không đủ khả năng cho các đợt thanh toán tiếp theo hoặc không chi trả nổi lãi suất ngân
hàng.
7Chính sách hỗ trợ cua nhà nước:
Trước hàng loạt hệ lụy do thị trường bất động sản (BĐS) ngưng trệ, đóng băng
gây ra cho nền kinh tế, từ đầu năm nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn đã được Chính
phủ ban hành. Trong đó, mang tính quyết định hơn cả là Nghị quyết 13/NQ-CP (NQ13)
về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, trong

đó có lĩnh vựcbất động sản.
Cụ thể, Chính phủ cho phép giảm 50% tiền thuê đất phải nộp của năm 2012 cho
doanh nghiệp (DN) hoạt động trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ. Nghị quyết cũng gia
hạn tối đa 12 tháng thời hạn nộp tiền sử dụng đất đối với các chủ đầu tư dự án có khó
khăn về tài chính.
Song song giải pháp về thuế, phí, tiền thuê đất, Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng
Nhà nước tháo gỡ vốn cho các DN, thông qua việc nới lỏng tín dụng, hạ lãi suất. Trước
tháng 5.2012, tín dụng bất động sản bị xếp vào đối tượng không được khuyến khích, các
ngân hàng chỉ được cho vay tối đa 16% dư nợ tín dụng. Tuy nhiên, sau đó hạn mức
16% được xóa bỏ. Ngoại trừ phân khúc bất động sản cao cấp, khu công nghiệp, khách
sạn, nhà hàng…, hầu hết các nhu cầu mua, sửa nhà; công trình dự án, phát triển nhà ở
trong khu đô thị đều được “mở cửa” tín dụng. Tiếp đó, tháng 7.2012, Ngân hàng Nhà
nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại phải giảm lãi suất các khoản vay cũ xuống dưới

15


15%/năm, cơ cấu lại nợ, giãn nợ cho các doanh nghiệp, kể cả doanh nghiệp bất động
sản, giảm lãi suất vay mới, tích cực cho vay dự án nhà ở sắp hoàn thành…
Chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp
Những người dân mua nhà thu nhập thấp tại TPHCM sẽ được ngân hàng hỗ trợ
lãi suất 3%/năm. UBND thành phố vừa quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định ngày
22/6/2006 của UBND thành phố về sửa đổi, bổ sung quy định điều kiện cho đối tượng
có thu nhập thấp vay tiền tại Quỹ Phát triển nhà ở thành phố để tạo lập nhà ở. Lãi suất
tiền vay được tính bằng bình quân lãi suất tiền gửi tiết kiệm dưới 12 tháng trả lãi sau
(mức tối đa) của 4 ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố cộng với phí quản lý
1,5%/năm; ngân sách hỗ trợ lãi suất 3%/năm
Chính sách cho phép Việt KIều mua bất động sản tại Việt Nam
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam nếu người
đó có quốc tịch Việt Nam. Những đối tượng này được mua nhà ở như công dân Việt

Nam không hạn chế số lượng, loại nhà thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận
thừa kế, đổi nhà ở hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phát
triển nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
3 Dự báo xu hướng thị trường bất động sản trong thời gian tới:
Nhu cầu thực về bất động sản là không thể phủ nhận và ngày càng tăng, gắn liền
với tốc độ gia tăng dân số, tốc độ đô thị hóa và sự phát triển chóng mặt của các khu
công nghiệp. Ttrong thời gian tới, xu hướng của thị trường bất động sản sẽ phát triển
theo hững hướng như sau:
Thứ nhất, nền kinh tế suy thoái, lạm phát tăng cao, nhiều doanh nghiệp trong
nước thiếu vốn và nguy cơ phá sản cao, nhà nước vẫn tiếp tục thực hiện chính sách thặt
chặt tiền tệ, ưu tiên các khoản vay dành cho lĩnh vực sản xuất, hạn chế cho vay đầu tư
vào các lĩnh vực phi sản xuất, đặc biệt là thị trường bất động sản, kiểm soát chặt chẽ các
khoản vay, giảm thiểu và thậm chí đóng cửa các khoản mục liên quan làm bong bóng
bất động sản xì hơi dần, đưa thị trường về giá trị thực của nó.
Thứ hai, tốc động tăng dân số cơ giới tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục
tăng dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng theo, Thu nhập tăng cao nhưng tác động chủ yếu bởi
16


lạm phát, chênh lệch giàu nghèo ở mức độ cao do đó nhu cầu bất động sản vẫn tiếp tục
tập trung ở phân khúc thấp và trung bình.
Thứ ba, dư đọng bất động sản hiện tại đang ở mức cao, các chủ đầu tư gặp khó
khăn về nguồn vốn, muốn giải phóng nhanh lượng tồn đọng hiện tại nên bán với mức
gần giá vốn, giá của bất động sản đang về gần với giá trị thực.
Thứ tư, với sự hỗ trợ từ các chính sách của chính phủ, các chủ đầu tư sẽ chú
trọng đến các dự án nhà thụ nhập thấp, chung cư căn hộ bình dân, cung ở số lượng này
nhiều hơn, tăng doanh số để tăng lợi nhuận.
Thứ năm,
4 Giải pháp:
+ Thông tin:

Hiện nay, việc thiếu thông tin về dự án và thông tin cục bộ là hai nguyên nhân chính
khiến nhà đầu tư và người có nhu cầu mua nhà để ở không còn tin tưởng vào thị trường
bất động sản. Bên cạnh đó, niềm tin của khách hàng càng giảm đi khi phần lớn các chủ
dự án hiện nay đều không thực hiện đúng cam kết về tiến độ.
Do đó, để cải thiện tình hình này, các nhà đầu tư cần phải:
-

Thực hiện, mở rông các chương trình quảng cáo về dự án một cách rộng rãi, giới

-

thiệu đến các khách hàng tiềm năng
Liên hệ các nhà môi giới, sàn giao dịch bất động sản có uy tín để tạo niềm tin từ
khách hàng cũng như để cung cấp thông tin cho khách hàng một cách đầy đủ

-

hơn, rõ ràng hơn, chính xác hơn
Cung cấp đầy đủ thông tin, minh chứng về dự án, cam kết thực hiện đúng tiến
độ

+ Phân phối:
Thị trường nhà ở hiện nay phát triển mất cân đối, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào
đầu tư loại nhà cao cấp dẫn đến thị trường căn hộ cao cấp bão hòa và dư thừa trong khi
nguồn cung những nhà giá thấp thì quá thiếu, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê. Vì
17


vậy, bên cạnh các dự án tại trung tâm thành phố, nhà đầu tư cần mở rông đầu tư, phát
triển đến các vùng ngoại ô, vùng lân cận như Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn để đảm

báo giá thấp, tạo cơ hội mua nhà, đầu tư cho các đối tượng, tầng lớp khác nhau.

18


BẢNG CÂU HỎI
Xin chào Anh/Chị, tôi tên là

, SV trường Đại học Kinh tế-Luật. Chúng

tôi đang thực hiện nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất
động sản tại TP. Hồ Chí Minh. Kính mong Anh/Chị dành chút thời gian để trả lời những
câu hỏi dưới đây.
1. Giới tính:

Nam

Nữ

2. Nhóm tuổi của Anh/Chị:

25 – 35

35 – 45

Trên 45

3. Thu nhập hàng tháng của gia đình Anh/Chị:
15 – 30 triệu


30 –45 triệu

45-65 triệu

Trên 65 triệu

4. Nghề nghiệp của Chị:
Nhân viên văn phòng

Buôn bán

Công nhân/lao động phổ

thông
Doanh nhân

Khác (Xin ghi rõ): ……….……….

5. Số người trong gia đình Anh/Chị
1

2

3

4

5

6


>6 6. Anh/Chị có nhu cầu mua Bất động sản (nhà ở, đất, dự án...)
Có

Không

(Nếu trả lời Có Anh/Chị trả lời các câu hỏi từ 6a.1 tới 6a.6
Nếu trả lời Không Anh/Chị trả lời câu 6b.)
6a.1 Anh/Chị có nhu cầu mua bất động sản để:
Đầu tư

Để sử dụng (để ở, văn phòng kinh doanh...)

6a.2 Anh/Chị có nhu cầu về loại hình bất động sản nào
Chung cư
Đất nông nghiệp

Căn hộ, nhà thổ cư
Văn phòng cho thuê

Đất nền

Dự án

Khác:.......................

6a.3 Anh/Chị có nhu cầo mua bất động sản với giá trị bao nhiêu?
<500triệu

500triệu-1tỷ


1tỷ-3tỷ

>3tỷ
19


6a.4 Anh chị dự định mua Bất động sản ở khu vực nào:
Khu trung tâm (quận 1, quận 3, quận 5)
Khu cận trung tâm (quận Bình Thạnh, quận 4, quận 6, quận 10, quận 11, quận
Phú Nhuận)
Khu ven nội thành (quận 2, quận Thủ Đức, quận 7, quận 8, quận 9, quận Tân
Bình,quận Tân Phú, quận Bình Tân, Nhà Bè, Hóc Môn)
6a.5 Nếu Anh/Chị có dự định mua/ đầu tư bất động sản, theo anh/ chị, thời
gian nào là thích hợp nhất để mua/ đầu tư?
Trong năm tới

1-3 năm tới

4-5 năm tới

Trên 5 năm tới
6a.6 Anh/Chị dự định mua/ đầu tưbất động sản trong thời gian bao lâu?
Ít hơn hoặc tương đương 1 năm

Ít hơn hoặc tương đương 3 năm

Ít hơn hoặc tương đương 5 năm

Ít hơn hoặc tương đương 10 năm


Trên 10 năm
Chưa quyết định
6b. Lý do Anh/Chị không mua bất động sản:
Giá quá cao
về thị trường

Bủi ro cao

Tính thanh khoản thấp

Tỷ suất lợi nhuận thấp

Thiếu thông tin

Không có nhu cầu

Anh/Chị đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản tại TP Hồ Chí
Minh như thế nào?
1: Rất thấp

2: Thấp

3:Vừa phải

4: Cao

5: Rất cao

Mức lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản tại TP 1

Hồ Chí Minh

2

3

4

5

Anh chị đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố sau đến tình hình kinh doanh bất
động sản tại thành phố Hồ Chí Minh theo thang điểm từ 1 tới 5:
1: Hoàn toàn không ảnh hưởng
đáng kể

2: Không ảnh hưởng

4: Hơi ảnh hưởng 5:Rất ảnh hưởng
20

3: Ảnh hưởng không


1
Lãi suất
Thuế

2

3


4

5

Lãi suất cho vay
Lãi suất huy động
Thuế thu nhập
Thuế trước bạ
Lệ phí công chứng

Thu nhập
Tâm lý chờ giá
Quan hệ cung cầu
Nguyên liệu đầu vào
Khung giá đất
Giá

Năng lực đầu tư
Thông tin thị trường
Đầu cơ đẩy giá

Nguồn cung

Chính sách hỗ trợ từ
chính phủ

Chính sách cho phép Việt
KIều muabất động sản tại
Việt Nam

Chính sách cho phép
những người không có hộ
khẩu thành phố được mua
nhà tại thành phố
Chính sách về nhà thu
nhập thấp.

Theo bạn tâm lý chờ đợi bất động sản do chưa có thông tin bất động sản từ các dự án để
có sự đầu tư phù hợp:
Đúng

sai

Theo anh chị, kênh thông tin nào có ảnh hưởng lớn nhất đến quyết định mua/ đầu tư bất
động sản của anh/ chị?
A. Sàn giao dịch bất động sản
B. Môi giớibất động sản
C. Bạn bè, người thân
D. Truyền thông đại chúng ( Báo, tạp chí, Internet…)
21


D. Động thái của các nhà đầu tư/ người mua khác
E. Khác: …..
Anh chị đánh giá lượng cung bất động sản về các phân khúc hiện nay như thế nào?
1rất ít

2

3


4

5 rất nhiều

Thấp
Trung bình
Cao cấp
Theo anh chị mức độ ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng đến hoạt động kinh doanh bất động
sản thế nào?
1: Hoàn toàn không ảnh hưởng
đáng kể

2: Không ảnh hưởng

4: Hơi ảnh hưởng 5:Rất ảnh hưởng

22

3: Ảnh hưởng không