TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
----

g
n
i
s
u

t
a
t

c
u
d
o
r
d
p
e
t
/
a
LUẬN VĂN TỐT
NGHIỆP he
e
t om
r
r

KHÓA c
36 (20102014) e
e
c
t
s
.
s
r
a Đềvtàie : ha nts
w n rc e
t
NHỮNG THUẬN
LỢIo VÀ KHÓ
KHĂN
KHI NHÀ
u
n
m
p u
e
C
,
NƯỚC THU
c TRƯỜNG HỢP
m HỒI
id ĐẤTgeTRONG
o
l
u

c SoCÓ CHỦ
D TƯ
a ĐẦU
o
d
s
i
l
d
s
e So
s
i
.
h
m
T
s ww
i
th /w
e :/
v
o ttp
mviên hướng
h dẫn :
Giảng
Sinh viên thực hiện:
e
r
TS. Phan Trung Hiền

Tôn Văn Thật
o
T
Bộ Môn Luật Hành Chính

MSSV: 5106004

Lớp: Luật Hành Chính k36
Cần Thơ, 12/2013


LỜI CẢM ƠN

Đầu tin em chân thành cảm ơn thầy hướng dẫn luận văn TS. Phan Trung Hiền đã
tận tình hướng dẫn để em hoàn thành tốt đề tài nghiên cứu này.
Em cũng xin cảm ơn các thầy, cô dạy Luật Đất đai, Hành chính đô thị và toàn
thể thầy cô trong Khoa Luật Trường Đại Học Cần Thơ đã truyền đạt những kiến
thức, kinh nghiệm trong suốt thời gian học tại trường để em có thể vận dụng những

t
a
t

g
c
n
Bên cạnh đó em cũng cảm ơn gia đình, bạn bè luôni bên cạnh động viên,unhắc
d thành
nhở và chia sẽ những khó khăn góp phần tạo cho em
usthêm động lực đểrhoàn

o
tốt luận văn của mình.
d
p
e
t
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn.a
e
/
h
e
t om
r
r
c te se .c
as ver ha nts
w n rc e
t
o
n
e
C , pu cum
m lid e CầnoThơ, ngày 25 tháng 11 năm 2013
u
g D
o
c
a
Sinh viên thực hiện
o

S
d
s
i
l
d
s
o
e S
s
i
.
h
m
T
s ww
i
Tôn Văn Thật
th /w
e :/
v
o ttp
m h
e
r
To
kiến thức này để làm tốt đề tài luận văn.


LỜI CAM ĐOAN


Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của tôi, có sự hỗ trợ từ
giảng viên hướng dẫn là TS. Phan Trung Hiền. Các nội dung nghiên cứu và kết quả
trong đề tài này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất cứ công trình
nghiên cứu nào trước đây. Những số liệu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh
giá được chính tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi trong phần tài liệu

g
n
i
s
u

t
a
t

tham khảo. Ngoài ra, đề tài còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như các số
liệu của một số tác giả, các cơ quan tổ chức khác, cũng được thể hiện trong phần tài

c
u
d
o
r
d
p
e
t
e

/
a
h
e
t om
r
r
c te se .c
as ver ha nts
w n rc e
t
o
n
e
C , pu cum
m lid e CầnoThơ, ngày 25 thàng 11 năm 2013
u
g D
o
c
a
Sinh viên thực hiện
do S ss olid
e S
s
i
.
h
m
T

s ww
i
th /w
Tôn Văn Thật
/
e
:
v
o ttp
m h
e
r
To
liệu tham khảo.


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
----- .....................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................

t
a
................................................................................................................................................
g
t
c
n
i
................................................................................................................................................

u
s
d
u
................................................................................................................................................
o
r
d
p
e
................................................................................................................................................
t
e
/
a
................................................................................................................................................
h
e
t om
r
r
c te se .c
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
as ver ha nts
w n rc e
................................................................................................................................................
t
o
n

................................................................................................................................................
e
C , pu cum
m lid e o
................................................................................................................................................
u
g D
o
c
a
................................................................................................................................................
o S s lid
d
s o
................................................................................................................................................
e
s
i
S
.
h
m
................................................................................................................................................
T................................................................................................................................................
s ww
i
h w
t
/
................................................................................................................................................

/
e
:
ov ttp
m h
Cần Thơ, ngày….tháng….năm 2013
e
r
Giảng viên hướng dẫn
o
T
................................................................................................................................................

TS. Phan Trung Hiền


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN
----- .....................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................

t
a
................................................................................................................................................
g
t
c
n
i
................................................................................................................................................

u
s
d
u
................................................................................................................................................
o
r
d
p
e
................................................................................................................................................
t
e
/
a
................................................................................................................................................
h
e
t om
r
r
c te se .c
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
as ver ha nts
w n rc e
................................................................................................................................................
t
o
n

................................................................................................................................................
e
C , pu cum
m lid e o
................................................................................................................................................
u
g D
o
c
a
................................................................................................................................................
o S s lid
d
s o
................................................................................................................................................
e
s
i
S
.
h
m
................................................................................................................................................
T................................................................................................................................................
s ww
i
h w
t
/
................................................................................................................................................

/
e
:
ov ttp
m h
Cần Thơ, ngày….tháng….năm 2013
e
r
Giảng viên phản biện
o
T
................................................................................................................................................


MỤC LỤC
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài ............................................................................................1
3. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................................2

t
a
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT TRONG TRƯỜNG HỢP
g
t 4
CÓ CHỦ ĐẦU TƯ .............................................................................................................
c
n
i
u 4

s
d
1.1. Khái quát về thu hồi đất trong trường hợp cóuchủ đầu tư ......................................
o
r
d
1.1.1. Khái niệm thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợipích quốc gia,
e
t
lợi ích công cộng và phát triển kinh tế ...............................................................................
4
e
/
a
e vào rmục đích quốcthphòng,oanmninh, lợi
1.1.1.1 Nhà nước thu hồi đất để sử rdụng
c te se .c
ích quốc gia, lợi ích công cộng ............................................................................................
7
s
r
a ts kinh tế ..................7
ađể sử dụng
e
1.1.1.2. Nhà nước thu hồi đất
vào mụchđích phát triển
v
n dụng đất .................9
w
cđất so vớietrưng

n
r
t
1.1.1.3. Phân biệt trường
hợp Nhà nước thu hồi
o
u m
n
p
e
C
1.1.2. Cơ chế thu hồi đất ................................................................................................
11
u
,
c
m
d e o
1.1.2.1. Thu u
hồi đất theoliquy hoạch .............................................................................
11
g
o
c
a hợp cóidchủDđầu tư (hay còn gọi là thu hồi đất
1.1.2.2. o
Thu hồi đất
trong trường
S
s

l
d
s
theo dự án ..........................................................................................................................
12
o
e
s
i Đặc điểm của thumhồi đất trong
Strường hợp có chủ đầu tư ...............................13
.
h
1.1.3.
T1.1.4. Mục đích, ý nghĩa
s khiwNhàwnước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu
i
th /w
tư ........................................................................................................................................
14
/
e
:
1.1.5. Quávtrình hình
thành và phát triển của thu hồi đất trong trường hợp có
p
o
t
t
chủ đầu tư .........................................................................................................................
15

m
h
1.1.6.
re Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ...........17
ToChương 2: NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT KHI NHÀ NƯỚC THU
5. Kết cấu của đề tài ...........................................................................................................2

HỒI ĐẤT TRONG TRƯỜNG HỢP CÓ CHỦ ĐẦU TƯ .............................................20
2.1. Quy định về thẩm quyền thu hồi đất .......................................................................20
2.2. Vai trò của chủ đầu tư trong quá trình khi Nhà nước thu hồi đất .......................20
2.3. Trình tự khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư ...................23


2.4. Chi phí tạm ứng cho dự án khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có
chủ đầu tư .........................................................................................................................26
2.5. Tổ chức thực hiện công tác thu hồi và giải phóng mặt bằng ................................27
Chương 3: NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ĐẤT TRONG TRƯỜNG HỢP CÓ CHỦ ĐẦU TƯ .............................................32
3.1. Tình hình thu hồi đất trong phạm vi cả nước ........................................................32

t
a
t

3.2. Tình hình thực hiện việc thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư trên
địa bàn Thành phố Cần Thơ ...........................................................................................36

g
c 40
n

i
3.3. Thuận lợi ....................................................................................................................
u
s
d
u
3.3.1. Thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nhà nước......................
40
o
r
dtình trạng quy hoạchp treo.................41
e
3.3.2. Đảm bảo dự án được thực hiện và tránh
t
e có chủ /đầu tư
a
3.3.3. Giá bồi thường khi Nhà nước thu
hồi
đất
trong
trường
hợp
h
e
tquy hoạchom
r
r
cao hơn so với giá bồi thường khi Nhà
nước
thu

hồi
đất
theo
c te se .c .....................41
3.4. Khó khăn ....................................................................................................................
42
as ver ha nts
wgiữa Nhà
3.4.1. Chưa đảm bảo lợi ích
nước - chủ
dân có đất bị thu
c đầu - người
n
e
r
t
o
hồi.......................................................................................................................................
42
u m
n
p
e
C
u
,
3.4.2 Vấn đề bồim
thường, hỗ trợ, tái định
cư giảicquyết chưa tương xứng dẫn
id ge o

l
u
đến khiếu nại, khiếu
kiện ..................................................................................................
43
o
c
D
a khó khăn
o
S
3.5. Nguyên
nhân dẫn
đến những
s
id khi Nhà nước thu hồi đất trong
l
d
s
trường
45
e So
shợp có chủ đầu tư ................................................................................................
i
.
h
m
3.5.1.
Nguyên nhân khách
quan ...................................................................................

45
T 3.5.1.1. Do thiếu vốn
w
s cho công
i
h ww tác thu hồi đất nên gặp nhiều khó khăn .....................45
t
/ cập của hệ thống chính sách, pháp luật về thu hồi đất
3.5.1.2. Sựehạn chế, bất
/
:
trong trườngvhợp có chủ
o ttp đầu tư .........................................................................................46
3.5.2.m
Nguyên nhân
h chủ quan .......................................................................................46
e
r3.5.2.1 Giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi trong trường hợp có chủ đầu tư
Tochưa phù hợp......................................................................................................................46
3.5.2.2. Năng lực của đội ngũ cán bộ còn hạn chế ......................................................49

3.5.2.3. Nhận thức của người dân về chính sách pháp luật về thu hồi đất trong
trường hợp có chủ dầu tư còn hạn chế ..............................................................................49
3.6 Giải pháp khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư .................50


3.6.1 Chủ đầu tư phải quy động vốn một cách đầy đủ để đảm bảo cho thực hiện
việc thu hồi đất được nhanh chóng ..................................................................................50
3.6.2 Xây dựng chính sách, pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất trong trường
hợp có chủ đầu tư hoàn thiện và đầy đủ hơn ..................................................................50

3.6.3 Cần xây dựng khung giá bồi thường sát giá thị trường ......................................52
3.6.4 Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ và tăng cường công tác tuyên
truyền về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư ....................................................53

t
a
KẾT LUẬN ............................................................................................
55
g
t
c
n
i
u
d
us
o
r
d
p
e
t
e
/
a
h
e
t om
r
r

c te se .c
as ver ha nts
w n rc e
t
o
n
e
C , pu cum
m lid e o
u
g D
o
c
a
do S ss olid
e S
s
i
.
h
m
T
s ww
i
th /w
e :/
v
o ttp
m h
e

r
To


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất nước ta đang trong giai đoạn hội nhập và phát triển, quá trình Công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước diễn ra rất nhanh, cùng với sự phát triển đó thì việc đô
thị hóa cũng đang diễn ra ở khắp các tỉnh, thành trên cả nước. Việc xây dựng đã và
đang chiếm hàng ngàn diên tích đất ở và đất sản xuất của người dân. Cơ chế thu hồi
đất nói chung và cơ chế thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư nói riêng luôn

t
a
t

g
c
n
i
u
trong những năm gần đây Nhà nước đã ban hành những
s chính sách về thudhồi đất
u
trong trường hợp có chủ đầu tư để đảm bảo lợi ích giữa các bên tránh tình
otrạng ưu
r
d
tiên và hưởng quyền lợi bên nào nhiều hơn bên
nào. Tuy nhiên, việc

p thu hồi đất
e
t
luôn gặp những thuận lợi và khó khăn nhất
định. Để có thể pháte
huy những/ thuận
a
h
m
lợi và hạn chế các khó khăn của việcre
thu hồi đất thì ngườit viết đã chọn
đề tài
r
o
c nước tthue hồi đấtstrong
e
“Những thuận lợi và khó khăn khi Nhà
trường
c hợp có chủ
.
s
r
đầu tư” làm đối tượng nghiên cứu
a ts
a của luậnvevăn tốt nghiệp.
h
wtài n rc en
2. Mục tiêu nghiên cứu
đề
t

o rõ cácpquy
u định củampháp luật về thu hồi đất
n Clàm
Trọng tâm nghiên e
cứu đề tài là
u thuận lợi và khó khăn để
,
trong trường hợp có
chủ đầu d
tư . Đồng thời
tìm ra những
c
m
i getiễn và cácođiểm còn bất cặp chưa phù hợp
u
phát huy các thuận
lợi phù lhợp với thực
c Sogiải pháp ađể hài hòadlợiDích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và
với thực tế o
thì tìm ra các
s
i thể hoàn thiện hơn các quy định của
l
d
s
người dân có đất bị thu hồi đất, để từ đó
có
o
e
s

i
S hợp có chủ đầu tư.
pháp luật về cơ chế thu hồi đất trong .trường
h
m
T Để hoàn thành cácismục tiêu trênwluận văn có nhiệm vụ:
w
h
t
Hệ thống hóa các quy định
wcủa pháp luật về thu hồi đất trong trường hợp có chủ
/
/
e
:
đầu tư ở nước
ta.
v
o
tp
Tổng kết những tkinh nghiệm về những thuận lợi và khó khi Nhà nước thu hồi
mmột số địahphương trong cả nước để từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho
đất của
e
r
thành phố Cần Thơ.
To
tồn tại những thuận lợi và khó khăn song song với nhau.

Để đảm bảo cho lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và người dân có đất bị thu hồi,


Phân tích, chỉ ra những thuận lợi và khó khăn khi Nhà nước thu hồi đất trong
trường hợp có chủ đầu tư của nước ta hiện nay.

Tìm ra được các thuận lợi và khó khăn để đưa ra các giải pháp cơ bản để hoàn
thiện chính sách, pháp luật về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư.


3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về những
thuận lợi và khó khăn của cơ chế Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu
tư. Trong phạm vi nghiên cứu của pháp luật về cơ chế thu hồi đất trong trường hợp
có chủ đầu tư người viết còn so sánh với cơ chế khi Nhà nước thu hồi đất theo quy
hoạch để làm sáng tỏa nội dung nghiên cứu của đề tài.
4. Phương pháp nghiên cứu

t
a
t

g
c
n
i
u
định của các quy định của pháp luật về cùng một vấnsđề, so sánh giữa lý luận và
d
u
thực tiễn.
o

r
d
p
e
5. Kết cấu của đề tài
t
e nội dung,/ kết
a
h
Kết cấu của đề tài gồm những phần e
chính sau đây: Lời nói
đầu,
t om
r
luận. Riêng phần nội dung gồm có bacchương. r
e
e
c
t
s
.
s
r
Chương 1: Cơ sở lý luận về thu
a hồi đấtvetrong trườnghahợp cónchủtsđầu tư
c Khái quát
Chương này gồm những w
nội dung n
chính sau đây:
về thu hồi đất trong

e
r
t
u vì mụcmđích quốc phòng, an ninh,
trường hợp có chủ đầu tư,
trong đó o
có thu hồi đất
n
p
e
C
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát
triển kinh u
tế, cơ chế Nhà nước thu hồi
,
c
m
d
i khi gNhàe nước thuohồi đất trong trường hợp có chủ
đất, đặc điểm, mục
đích, ý lnghĩa
u
o và pháta triển củadDthu hồi đất trong trường hợp có chủ
c hìnhSthành
đầu tư, quá trình
o
shỗ trợ, táiliđịnh cư khi nhà nước thu hồi đất.
đầu tư vàd
khái quát về bồi thường,
s

o
e
s
i
Chương 2: Những quy định của pháp
S luật khi Nhà nước thu hồi đất trong trường
.
h
m
hợp
T có chủ đầu tư is
w
Chương này nghiên
th cứu/wcácwvấn đề về cơ sở pháp lý khi Nhà nước thu hồi đất
trong trường hợp
/ tư gồm những nội dung cơ bản sau đây: Quy định về
e có chủ:đầu
v
pvai trò của chủ đầu tư trong quá trình Nhà nước thu hồi đất,
thẩm quyền
thu hồi đất,
o
t
t
trình tựm
khi Nhà nước
thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư, chi phí tạm ứng
h
chore
dự án khi nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư, Tổ chức thực

hiện công tác thu hồi và giải phóng mặt bằng.
o
T
Trong quá trình nghiên cứu người viết sử dụng các phương pháp: phân tích luật
viết, phương pháp thu thập tài liệu, phương pháp so sánh, đối chiếu với các quy

Chương 3: Những thuận lợi và khó khăn khi Nhà nước thu hồi đất trong trường
hợp có chủ đầu tư
Chương này nêu lên những thuận lợi và khó khăn khi Nhà nước thu hồi đất trong
trường hợp có chủ đầu tư, những nguyên nhân dẫn đến những khó khăn trong quá


trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và đưa ra những giải pháp để hoàn thiện các
quy định của pháp luật về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư.

g
n
i
s
u

c
u
d
o
r
d
p
e
t

e
/
a
h
e
t om
r
r
c te se .c
as ver ha nts
w n rc e
t
o
n
e
C , pu cum
m lid e o
u
g D
o
c
a
do S ss olid
e S
s
i
.
h
m
T

s ww
i
th /w
e :/
v
o ttp
m h
e
r
To

t
a
t


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT TRONG
TRƯỜNG HỢP CÓ CHỦ ĐẦU TƯ
1.1. Khái quát về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư
1.1.1. Khái niệm thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc

t
a
t

gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế.

g
c

n
i
u
s
dnguồn
u
cả được quản lý, sử dụng, khai thác một cách hợp lý khoa học sẽ trở thành
o
d “Đất đai, rừng pnúi,r sông, hồ,
lực lớn mạnh. Hiến pháp năm 1992 đã khẳngeđịnh:
t đất, nguồn lợi ở vùng
nguồn nước tài nguyên thiên nhiên trong lòng
lục
e biển, thềm
/
a
h
e dân”. rTính nhất quán
t trongoquan
địa và vùng trời… đều thuộc sở hữu toàn
niệm
m
r
c tiếp ttụce khẳng sđịnhe tại Luật.cĐất đai năm
xây dựng chế độ sở hữu toàn dân được
ssở hữu etoànr dân về ađất đai”. tTrên
2003: “…Nhà nước đại diện chủ
s tinh thần đó,
a
h

v
Nhà nước ta trong quá trình w
quản lý đã sử
dụng nhiều
biện pháp
n khác nhau để phân
c
n
e
r
t
phối và phân phối lại quỹ
đất quốcogia cho nhiều
chủ sử dụng. Một trong những
u
n
m
p
biện pháp đó chính là e
thu hồi đất.C
u
,
c
m
d
e
i
Ngược lại với
giao đất, lcho thuê đất là những o
hình thức pháp lý làm hình thành

u
ghồi đất biệnD pháp pháp lý làm chấm dứt quan
o
c
một quan hệ pháp
luật đất
đai thì thu
a
S thứcsspháp lý nàylidlà một quyết định thu hồi đất của cơ
dođất đai. Hình
hệ pháp luật
o
s nước có thẩm quyềne về giao
quan inhà
đất, cho thuê đất. Biện pháp này thể hiện
S
.
quyền
nước trongm
tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
TVìhvậy,lựcđể nhà
wquyền lực nhà nước được thể hiện nhằm đảm bảo
s
i
thực thi nội
dung này,
w
h
t
lợi ích của Nhà nước, của xã

whội đồng thời lặp lại trật tự kỷ cương trong quản lý
/
/
e
:
Nhà nước vềvđất đai.
o ttpchỉ hiểu một cách thuần tuý là Nhà nước sẽ tước đi quyền sử
Thu hồi đất không
m h
dụngecủa các chủ sử dụng đất mà qua đó để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới
r
phù hợp với lợi ích Nhà nước và xã hội. Thực tế thu hồi đất là giai đoạn kết thúc
Toviệc sử dụng đất của chủ thể này nhưng là bước kế tiếp của việc sử dụng đất của
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò đặc biệt quan trọng trong

đời sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Đất đai nước ta có cơ cấu phong phú đa
dạng như: đất nông nghiệp, đất rừng, đất công nghiệp, đất khai thác khoáng sản. Tất

1

2

một chủ thể mới. Do vậy các quy định về thu hồi đất cần kết nối được ba lợi ích của
ba chủ thể quan trọng là: Nhà nước - chủ đầu tư - người bị thu hồi đất.

1
2

Điều 17 Hiến pháp năm 1992
Điều 1 Luật Đất đai năm 2003



Được quy định trong dự thảo hiến pháp thì có hai phương thức khi Nhà nước thu
hồi đất đó là “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong
trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng. Việc thu hồi đất phải có bồi thường, công khai, minh
bạch” và “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường
hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh, để thực hiện các
dự án phát triển kinh tế - xã hội hoặc các dự án khác vì lợi ích quốc gia, lợi ích

t
a
Giáo trình Luật Đất đai năm 2003 - Trường đại học Luật
Hà Nội đưa ra định
g
t
c
n
nghĩa về thu hồi đất như sau: “thu hồi đất là văn bản hành
i chính của cơ quanu nhà
s
nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp
luật đất đai để phục
d vụ lợi
u
o
ích của Nhà nước của xã hội hoặc xử lý hành chính
hành vi vi phạm pháp
r luật đất
d

p
e
đai của người sử dụng đất” .
t
e
/ ra
a
h
Theo Luật Đất đai năm 2003 thì thuehồi đất được hiểu: “là
việc
Nhà
nước
t
m
r
r
o
quyết định hành chính để thu lại quyền
c sử dụngteđất hoặcsthue lại đất.cđã giao cho tổ
s phường,erthị trấn quản
chức, Uỷ ban nhân dân (UBND) xã,
lý theo s
quy định của luật
a
a
t
h n
này”.
v
w

c
r quy địnhe tại Luật Đất đai năm
t on hợpuđược
Nhà nước thu hồi đấtntrong các trường
m
p
e đất trongCtrường hợp
2003. Nhà nước thu hồi
sau đây: u
,
c an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
m
d
e
i
o
- Nhà nước sử
dụng đất lvào mục đích quốc phòng,
u
g D
o
c
a
ích công cộng,
phát
triển
kinh
tế;
o S s lid
d

s đất không
- Tổ chức được Nhà nước giao
thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
o
e
s
Ssử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà
giao iđất có thu tiền sử dụng đất mà tiền
.
h
m
nước
T hoặc cho thuê đấtis thu tiền thuê
w đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi
wnhu cầu sử dụng đất;
nơi khác, giảm hoặc
thkhông/còn
wmục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
/
- Sử dụng đất
không đúng
e
:
v
osử dụng tđấttpcố ý hủy hoại đất;
- Người
m h
-e
Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
r

- Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
o
T
công cộng. Việc thu hồi đất phải có bồi thường, công khai, minh bạch.”3

4

5

6

+ Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;

Dự thảo tiếp thu, chỉnh lý trên cơ sở ý kiến của Đại Biểu Quốc Hội, ngày 02/08/2013, Hiến Pháp Nước
Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1993 (sửa đổi 2013)
4
Giáo trình Luật Đất đai năm 2003,Trường đại học Luật Hà Nội, năm 2007
5
Khoản 4 Điều 5 của Luật Đất đai năm 2003
6
Điều 38 Luật Đất đai năm 2003
3


+ Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà
người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết

thời hạn;

t
a
- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời
g hạn mười hai tháng
t
c
n
i hạn mười tám thánguliền;
liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời
s
d
đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai
umươi bốn tháng liền;
o
r được sử
d dự án đầu tư mà không
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thựcehiện
p
t
dụng trong thời hạn mười hai tháng liền a
hoặc tiến độ sử dụng đất
e chậm hơn/ hai
h
edự án đầur tư, kể từ khit nhận obànmgiao đất
mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong
r
e
trên thực địa mà không được cơ quancnhà nướcecó thẩm quyền

quyếtcđịnh giao đất,
t
s
.
s
r
cho thuê đất đó cho phép.
s
a
a ve h nt
w cứu nvề trường rhợpc thu hồieđất được quy định tại
Ở đây, người viết chỉ nghiên
t
o
u nước m
Khoản 1 Điều 38 Luật n
Đất đai năm
2003, “Nhà
sử dụng đất vào mục đích
p
e
C
u
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi, ích công cộng,
phát triển kinh tế”. Nhà
c
m
d
e hỗ trợ, táiođịnh cư cho người có đất bị thu
i bồi thường,

nước sẽ phê duyệt
phương án
l
u
g
o Trongaquá trìnhdtriển
c mặtSbằng.
D khai công nghiệp hóa, hiện đại
hồi để giải phóng
o
s
i kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội, phát
d nhu cầu phát triểnskết cấu ohạltầng
hóa đất nước,
s nghiệp và dịch vụ,ehiện đại.Shóa lực lượng quốc phòng và an ninh đòi hỏi
triển icông
m cần wthu hồi. “Mức trung bình trong mỗi năm qua Nhà
quỹhđất khá lớn mà Nhà nước
Tnước đã cho chuyển khoảng
s 50.000
i
ha đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích
w
h
thực hiện các dự tán đầu tưw
phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng
/
/
e
mặt bằng sản

xuất, kinh :doanh phi nông nghiệp”.
v
o ttpĐất đai mới của Quốc hội lần thứ VIII của Ban thường vụ
Trong dự thảo Luật
m h
quốcehội có quy định về vấn đề về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư làm
r
một chương riêng trong dự thảo, thay vì Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định vấn đề
Tothu hồi đất chỉ là một mục nhỏ của chương trong Luật Đất đai năm 2003. Thêm vào
7

đó Dự thảo mới còn quy định cả việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mà quy định
trước đó không có đề cập đến trong Luật Đất đai năm 2003 , chỉ có các vấn bản
Gs. TsKh. Đặng Hùng Võ, Cơ chế bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất,
/>15/08/2013
7


dưới luật mới quy định cụ thể vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà thui. Đây
được xem là bước tiến mới của chính sách pháp luật về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư.

Việc Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư được quy định
cụ thể hơn trong dự thảo Luật đất đai mới, điều đó thể hiện rõ ở điểm là dự
thảo mới quy định các trường hợp thu hồi đất cụ thể như “các trường hợp thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh”8, “Các trường hợp thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”9 và “thu
hồi đất để thực hiện các dự án, công trình phát triển kinh tế, xã hội” 10. Tạo cơ
sở vững chắc hơn về cơ sở pháp lý và đảm bảo thực hiện dự án.


g
n
i
s
u

t
a
t

c
u
d
o
rphòng, an
d
1.1.1.1. Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào
mục
đích
quốc
p
te
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộnga
e
/
h
e
t om10 năm
r

 Theo khoản 1 Điều 36 Nghị định
181/2004/NĐ-CP
ngày 29 tháng
r
c teĐất đai năm
e2003. .c
2004 của chính phủ về hướng dẫns
thi hành Luật
s
r
a ts
a
e
- Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng,
an
ninh
h
v
n
w
c
n
e
r
t
- Sử dụng đất để xâyndựng trụ sởocơ quan, u
công trình sự nghiệp được Nhà nước
esử dụng đấtC , p cum
giao đất không thu tiền
m

id trụ sởgcủae tổ chứconước ngoài có chức năng ngoại
- Sử dụng đất
để xây dựng
l
u
c So a dD
giao
o
s
i công cộng không nhằm mục đích kinh
l
d
s
- Sử dụng đất để xây dựng các công trình
o
e
s
i
doanh
S
.
h
m
T - Sử dụng đất để phát
wphòng hộ, rừng đặc dụng
s triển rừng
i
th các cơ/wsởwtôn giáo
- Sử dụng đất cho
e :/

v
p
o
t
t
1.1.1.2 Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế
m h
e
r Theo khoản 2 Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm
To2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003.
- Sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

Điều 61 Dự thảo Luật Đất đai lần thứ 8 Quốc Hội khóa XIII
Điều 62 Dự thảo Luật Đất đai lần thứ 8 Quốc Hội khóa XIII
10
Điều 63 Dự thảo Luật Đất đai lần thứ 8 Quốc Hội khóa XIII
8
9


- Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp quy định tại Điều 90 Luật
đất đai, khu công nghệ cao quy định tại Điều 91 của Luật đất đai, khu kinh tế quy
định tại Điều 92 Luật đất đai;
- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển
chính thức (ODA);
- Sử dụng đất để thực hiện dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư
nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu

t
a

t

g
c
n
i
u
 Theo khoản 3 Điều 2 của Nghị định 17/2006/NĐ-CP
s ngày 27 thángd01 năm
u
2006 sửa đổi, bổ sung Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
o
r
d
p sản theo
ethăm dò, khai thácekhoáng
- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu ttư
/ làm
quy định của pháp luật về đầu tư và phápa
luật về khoáng sản; h
sử dụng đất để
e
t bảomvệ môi
r
mặt bằng di dời các cơ sở sản xuất, kinh
doanh rdịch vụ theo yêu cầuo
c tetrí vào khusecông nghiệp,
c khu công
trường hoặc theo quy hoạch mà s
không thể bố

.
r
a ve ha nts
nghệ cao, khu kinh tế.
wcác dự nán đầu tư kếtrccấu hạ tầng
e phục vụ công cộng
- Sử dụng đất để thực hiện
t
o
u
n
bao gồm các công trình
giao thông,
điện lực,pthuỷ lợi, cấpm
nước, thoát nước, vệ sinh
e
C
u
môi trường, thôngm
tin liên lạc,
đường ống, dẫn xăngcdầu, đường ống dẫn khí, giáo
d
ey tế, thể dục,
i
o thể thao, chợ.
dục, đào tạo, vănuhoá, khoa lhọc kỹ thuật,
g
o
c
D

a
o
S
d
s
 Theo
Điều 34 Nghị định 84/2007/NĐ-CP
i và Thông tư 06/2007/TT-BTN-MT
l
d
s
o
ngày s
15/6/2007 thì bao gồm:e
i
S
.
h
m
- Dự án quan trọng quốc
gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư (thể hiện
Ttrong Nghị quyết củaisQuốc hội); w
h ww
t
- Dự án quan trọng do /Thủ tướng chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư (Điều
/ ngày 22/9/2006).
e108/2006/NĐ-CP
:
v
37 Nghị định

p
o
t
t
- Nhà
nước thu
hồi đất để thực hiện các dự án khu dân cư (bao gồm dự án hạ
m
h
tầng
rekhu dân cư và dự án nhà ở), trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp (từ 3
sao trở lên) trong các trường hợp sau đây:
o
T
tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế.

+ Các dự án trong khu đô thị hiện có được thể hiện trong khu quy hoạch sử
dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt và được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt chủ
trương đầu tư đối với từng dự án;


+ Các dự án trong khu vực mở rộng khu đô thị hiện có hoặc khu đô thị mới
được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung xây dựng đô thị
hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt;
+ Các dự án trong khu dân cư nông thôn hiện có, khu dân cư nông thôn mở
rộng hoặc khu dân cư nông thôn xây dựng mới được thể hiện trong quy hoạch sử
dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền phê duyệt.

t
a
t

g
c
n
i
u
Trưng dụng đất là việc nhà nước điều chuyển quyền
s sử dụng một diệndtích đất
u
trong một giai đoạn tạm thời từ người sử dụng đất sang nhà nước một cách
obắt buộc
r
d
theo thủ tục hành chính không do lỗi của người
sử dụng đất. Lý do p
được viện dẫn
e
t
để tiến hành trưng dụng trong Hiến phápa1992 là “ vì mục đíchequốc phòng,
an
/
h
e hiểu trong
t mua,otrưng
m

ninh, lợi ích quốc gia. Tuy nhiên, khi r
tìm
Luật Trưng
dụng
r
c là khite có: nguysecơ chiến.tranh,
Tài sản năm 2008 thì lý do cụ thể chính
c an ninh
s
r
s
quốc gia có nguy cơ đoe dọa, thiên
bệnh... ”. a
a tai, dịch
e
t
h
v
w
cnhận ra emộtn số điểm khác biệt.
Do đó khi đối chiếu hai
chế
định
này,
ta có thể
n
r
t
o
u triển đấtmnước, phát triển xã hội;

n
Thu hồi đất theo quy hoạch
là vì mục
đích phát
p
e
C
u
trong khi đó, trưng dụng đất nhằm phòng ngừa
ngăn chặn
nguy cơ chiến tranh thiên
,
c
m
d
i hành theogequy hoạchoxây dựng có trình tự lập, trình,
tai…thứ hai, thuuhồi đất tiến
l
cduyệt quySohoạch và thực
a hiệnidquyDhoạch. Còn trưng dụng đất là khẩn
thẩm định, xét
o
s
l nào cả. thứ ba, trưng dụng đất là sự
thiết, đột d
xuất không theo kế hoạch,
quy hoạch
s
o
s còn trưng dụng đất làesự cấp.thiết.

cần thiết
Thứ tư, trình tự thủ tục ra quyết định thu
i
S
h
m
hồi
bước, những chặng chi tiết, còn trưng dụng đất cần tiến hành
Tnhanh,đấtgọncó những
w hoặc bằng lời nói mà có giấy xác nhận, và có
sbằng vănwbản,
i
có thể hiện
h whoặc ký ban hành. cuối cùng trưng dụng đất là có thời
hiệu lực ngay thờit điểm nói
/
/
e
:
hạn, còn thuv
hồi đất là vĩnh viễn.
o ttpdụng đất là hai lĩnh vực có rất nhiều điểm khác nhau:
Thu hồi đất và trưng
m h
e
r
Thu hồi đất
Trưng dụng đất
To
1.1.1.3 Phân biệt trường hợp nhà nước thu hồi đất so với trưng dụng đất


11

1. Văn bản pháp luật
Theo Luật Đất đai năm
Theo Điều 23 Hiến
điều chỉnh
2003 và các văn bản pháp năm 1992 và Luật
hướng dẫn thi hành
Trưng mua, Trưng dụng

11

TS. Phan Trung Hiền, Tạp chí Luật học, Số 3/2011, tr 16 - 28


tài sản năm 2008
2. Mục đích kế hoạch

Nhằm thực hiện quy

sử dụng đất hoặc quy hoạch
hoạch xây dựng
3. Phương án đền bù

Theo giá Nhà nước quy
định tại Điều 55 và Điều
56 Luật Đất đai năm 2003

Vì mục đích quốc

phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia
Theo giá thị trường

t
a
t

gChuyển từ cá nhân,ctập
n
i thể sang Nhà nước u
sử dụng
dụng từ cá nhân tập thể
s
d
u
sang cá nhân tập thể khác
o
r
d
p
e
5. Thời hạn
Thu hồi đất tvĩnh viễn
Có thời
hạn và không
e
/
a
h

theo quy hoạch,
kế hoạch theo tquy
hoạch,m
kế hoạch
e
r
r sửedụng đất co
sử dụng c
đất
e
t as s.
s
r
aDo Ủy vbane nhân dân
6. Thẩm quyền
Do tChính phủ và Ủy
h
n
w
cấp tỉnh n
và Ủy banrc
nhân bane nhân dân cấp tỉnh
t
n
dân cấpohuyện thựcuhiện
e
C , p cumthực hiện
7. Trình tự, thủm
tục
e theo oNghị Thực hiện theo Hiến

id Thực ghiện
l
u
ngày pháp năm 1992, Luật
c So định 69/2009/NĐ-CP
D
a
o
s 8 nămlid2009 của Trưng mua, Trưng dụng
13 tháng
d
s
chính
e phủSquyo định về quy năm 2008
s
i
h
m
hoạch sử. dụng đất, giá đất,
T
s thuwhồiwđất, bồi thường, hỗ
i
th /wtrợ và tái định cư
eso sánh giữa:/ thu hồi đất và trưng dụng đất cho thấy rõ sự không công
v
Thông qua
o
tp
bằng cho người dântcó đất bị thu hồi, từ cơ sở pháp lý để lấy đất, giá bồi thường ,
m h

trìnhetự thủ tục thực hiện đến thẩm quyền đều thấp hơn trưng dụng đất, thế nhưng
r
thu hồi đất lại lấy đất vĩnh viễn không trả lại đất cho người dân, cho thấy cơ sở pháp
Tolý không tương xứng với sự quan trọng của thu hồi đất. Trưng dụng đất thì được
4. Chuyển giao quyền

Chuyển giao quyền sử

quy định trong hiến pháp cơ sở pháp lý cao nhất lại trả lại đất khi sử dụng xong mục
đích trưng dụng nhưng lại tính giá bồi thường theo giá thị trường. Do đó, việc thu
hồi đất thường dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện xảy ra trong quá trình thu hồi.


1.1.2. Cơ chế thu hồi đất
Cơ chế Nhà nước thu hồi đất có hai hình thức: một là Nhà nước thu hồi đất theo
quy hoạch khi chưa có dự án đầu tư, hai là Nhà nước thu hồi đất theo dự án khi đã
được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận dự án đầu tư và có chủ đầu tư cụ thể.
Sau 10 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2003, hầu như chỉ có Đà Nẵng thực hiện
rất tốt cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, còn các địa phương khác chỉ
thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo dự án. 12 Một số tỉnh đã thử nghiệm mô

t
a
t

hình thu hồi đất theo quy hoạch và gặp phải hai khó khăn chủ yếu, một là không tìm
được nguồn tài chính đủ để bồi thường khi chưa có dự án đầu tư và hai là bị rơi vào

g
n

lãng phí đất đã thu hồi khi quy hoạch sử dụng đất khôngi khả thi dưới tầm nhìn c
của
u
s
nhà đầu tư. Hầu hết các địa phương này có lượng khiếu
nại, khiếu kiện củaddân về
u
o
đất đai khá lớn.
r
d
p
e
t
1.1.2.1. Thu hồi đất theo quy hoạch
e
/
a
h
e
t hoạchoquy
m
Thu hồi đất theo quy hoạch là dựa rtrên một trong ba loại quy
hoạch
r
e
sau: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtcchi tiết, tquy
hoạch xây
dựng chi
e

ctiết đô thị và
s
.
s
r
quy hoạch xây dựng điểm dân cư
Thu hồi đất
a theo quytshoạch được quy
a nông thôn.
e
h
n ngày 29 tháng
định tại Khoản 1 và khoản 2 w
Điều 36 củavnghị địnhc181/2004/NĐ-CP
n
e
r
t
10 năm 2004 của chính n
phủ về hướng
dẫn thi hành
Luật Đất đai năm 2003.
o
u
m
p
e
C
u
Cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy ,hoạch gặp một số khó khăn so với thu hồi

m d là: oc
đất trong trườngu
hợp có chủliđầu tư như e
g D
o
c
a
- Khôngo
có kinh phíSđể thực hiện
bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi chưa có chủ
d
s
i
l
d
s o
đầu tư dự án
e
s
i
Scơ chế thu hồi đất theo quy hoạch gây tình
.
- Khi quy hoạch không
khả thi thì
h
m
T bỏ hoang đất đãisthu hồi, vừawlãng phí đất đai vừa gây bức xúc cho người có
trạng
đất bị thu hồi.

th /ww
e nước thu:/ hồi đất theo quy hoạch chỉ có thể áp dụng ở các vùng đô
- Cơ chế v
Nhà
tp
thị có sức o
hút đầu tưtlớn.
m h
-e
Cơ chế nhà nước thực hiện theo quy hoạch thì giá bồi thường luôn thấp hơn so
r
với giá khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư.
To
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch này giao đất cho tổ chức
phát triển quỹ đất do Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương thành
lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản

Gs. TsKh. Đặng Hùng Võ, Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và giải quyết bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu
hồi đất dưới góc nhìn kinh nghiệm quốc tế
12


lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
được công bố mà chưa có dự án đầu tư .13
1.1.2.2. Thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư (hay còn gọi là thu hồi đất
theo dự án)
Thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư là việc Nhà nước thu hồi đất để thực
hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng đô
thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn trong trường hợp đã có chủ


t
a
t

g
c
n
i
u
giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư để s
thực hiện dự án đốid
với các
u
trường hợp đã có dự án đầu tư được cơ quan nhàd
nước có thẩm quyền xétro
duyệt.
p
e
Các chủ đầu tư khi Nhà nước thu hồi đấtt trong trường hợp có chủ đầu tư bao
e
/
a
gồm Nhà nước, tổ chức, cá nhân khi có e
đủ các điều kiện sẽ trởth
thành chủ đầu tư dự
m
r
r
o
án. Một trong các điều kiện thì điều kiện

quan
trọng
nhất
là
vốn,
vì
có
đủ
vốn
c te se .c sẽ góp
phần vào việc thực hiện việc thushồi, giải phóng
mặt bằng được nhanh chóng để
r
aán chủ yếutstừ các nguồn vốn
a
e
thực hiện đúng tiến độ. Các nguồn vốn để
thực
hiện
dự
h
v
w
cdự án đầuentư và các nguồn vốn
n
r
như là: Vốn từ Ngân sácht Nhà nước, vốn của chủ
o
n
khác.

e
C , pu cum
mngân sách
Trong đó vốn từ
là cơ bản, quan trọng, chiếm tỷ trọng lớn
e
idNhà nước
ođiểm như giao thông, thủy lợi, đê
l
u
và thường được
bố trí choonhững cônggtrình trọng
c
D
a
o
S
d
s
điều, điện,
nước, sân bay, bến cảng, các công
i trình an sinh xã hội… Đây là những
l
d
s
công trình
e gian thuSohồi lâu.
s có số vốn lớn và thời
i
.

h
Vốn của chủ đầu tư m
là mang tính quyết định trong quá trình thu hồi và giải
T
s wwvà hiệu quả nhất, tránh được những khiếu nại,
phóng mặt bằng đượci nhanh chóng
thdự án được
khiếu kiện đảm bảo
w tiến hành đúng tiến độ thực hiện dự án.
/
/
e
:
v
Các nguồn
vốn khác
bao gồm vốn của doanh nghiệp, vốn vay của các tổ chức
p
o
t
t viện trợ từ nước ngoài và vốn huy động từ sự đóng góp của
phi chính phủ, vốn nhận
m
h
nhânedân là những nguồn vốn quan trọng và ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ
r
cấu của nguồn vốn.
To
đầu tư cụ thể.


Thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư do Nhà nước thu hồi đất, bồi thường,
14

Nguồn vốn để thực hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong cơ chế
thu hồi đất nói chung và trong trường hợp thu hồi đất có chủ đầu tư nói riêng thì
vốn là một trong những nhân tố quan trọng, quyết định tiến độ của công tác thu hồi,
giải phóng mặt bằng. Thực tế cho thấy, rất nhiều công trình do thiếu vốn hoặc bố trí
13
14

Khoản 1 Điều 41 Luật đất đai năm 2003
Khoản 2 Điều 41 Luật Đất đai năm 2003


vốn không kịp thời nên quá trình thực hiện phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc.
Về nguyên tắc thì sau khi phương án bồi thường được phê duyệt thì phải chi trả
ngay tiền bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nhưng do không có tiền
hoặc thiếu tiền nên không chi trả kịp thời. Đến khi có tiền chi trả thì giá đất, giá vật
liệu xây dựng tăng cao thì người dân không nhận tiền và đề nghị phải tính trượt giá
(tính lại theo giá thị trường) làm nảy sinh thêm vô vàn khó khăn.
1.1.3. Đặc điểm của Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư

t
a
t

g
c
n
i

u
s ích quốc gia, lợi íchd công
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
u
o
cộng hoặc mục đích phát triển kinh tế.
r
d
p kế hoạch
e Đây có thể là quyehoạch,
t
- Thu hồi đất theo quy hoạch đã được duyệt.
/ cư
ađô thị quy hoạch xâythdựng điểmmdân
sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng
e
ophóng mặt
nông thôn. Ví dụ, Nhà nước thực hiện
crviệc thutehồir đất, bồisethường,.giải
c
bằng sau khi quy hoạch, kế hoạchssử dụng đất
được công bố hoặc khi dự án đầu tư
r
a sử dụngtsđất được cơ quan
a
e
có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quyvhoạch,
kế hoạch
h
wduyệt. n rc en

nhà nước có thẩm quyền xét
t
o
uthẩm quyềnmtiến hành. Ví dụ, Uỷ ban
n
p
- Thu hồi đất phải e
do cơ quanC
nhà nước có
u
,
c
m
nhân dân tỉnh, thành phố trực
định thu hồi đất đối với tổ
e ương quyết
idthuộc gtrung
o
l
u
chức, cơ sở tôn
Việt Nam định cư ởDnước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
o
c giáo, người
o
S ssa lid
ngoài. d
s hồi đất phải theo trìnhe tự, thủ.Stụcotheo quy định của pháp luật. Ví dụ, Nghị
- Thu
i

h 69/NĐ-CP ngày 13 tháng
m 8 năm
định
2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy
Thoạch
w
s
i đất, thu whồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
sử dụng đất, giá
h
t
w bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Chính phủ quy định
- Việc thu hồi phải gắn/với
/
e
:
v
việc bồi thường,
tái định
o ttp cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ thu hồi đất.
mMục đích,h ý nghĩa khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ
1.1.4.
e
r tư
đầu
To Thu hồi đất không chỉ làm chấm quan hệ pháp luật đất đai (làm chấm dứt quyền
Hoạt động của Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư có một số
đặc điểm sau đây:

15


16

17

sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất) mà còn đụng chạm
đến lợi ích của các bên có liên quan: lợi ích của người bị thu hồi đất, lợi ích của Nhà
Khoản 1 Điều 39 Luật Đất đai năm 2003
Khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai năm 2003
17
Khoản 6 Điều 42 Luật Đất đai năm 2003
15
16


nước, của xã hội, lợi ích của người được hưởng lợi từ việc thu hồi đất (Nhà đầu tư,
doanh nghiệp, cơ quan, cá nhân…). Do vậy trên thực tế, giải quyết hậu quả của việc
thu hồi đất thực chất là giải quyết lợi ích kinh tế giữa các bên còn nhiều khó khăn,
phức tạp. Vậy việc giải quyết tốt vấn đề khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp
có chủ đầu tư sẽ mang lại ý nghĩa to lớn trên nhiều phương diện như là: phương
diện chính trị và phương diện kinh tế - xã hội.
 Về phương diện chính trị

t
a
t

g
c
n

trương, chính sách pháp luật đất đai đúng đắn, phù hợpivới thực tiễn và đượcuthực
s
d lại,
thi nghiêm túc sẽ góp phần vào việc duy trì và cũngu
cố ổn định chính trị. Ngược
o
r về chính
sẽ làm phát sinh những điểm nóng tiềm ẩn nhữngdnguy cơ gây mất ổn định
p
eđược xã hội đặc biệte quan tâm/ đó là
t
trị. Một trong các chính sách pháp luật đất đai
a
h
chính sách thu hồi đất trong trường hợpe
có chủ đầu tư nằm trong
hai cơm
chế pháp
t
r
r
o
luật về thu hồi đất: đó là cơ chế thuchồi đất theo
quy hoạch
và thu hồi
đất trong
e
e
c
t

s
.
s gọi là ethur hồi đất theo
trường hợp có chủ đầu tư (hay còn
dự án).sChính sách pháp
a
a
t
h
luật về thu hồi đất trong trường
hợp có v
chủ đầu tư này
có ảnhnhưởng trực tiếp đến
w
chồi. Họ không
n
e chỉ mất quyền sử
r
quyền và lợi ích hợp pháptcủa người có
đất bị thu
o
u
n
dụng đất mà còn buộcephải di chuyển
chỗ ở.pHậu quả làm
cuộc sống thường nhật bị
C
u
, người cViệt Nam “có an cư mới lạc
đảo lộn. Với quan

niệm truyền
thống của
m
d
e
i
umất đất ođail nhà cửagthực sự làDmộto “cú sốc” đối với người bị thu
nghiệp” thì việc
c
a id qua việc khiếu kiện đông người,
hồi đất. Doovậy, họ phản
ứng rấtsgay gắt, thông
S
lthường, tái định cư thỏa đáng khi Nhà
d
s
khiếu kiện vượt cấp nếu không
được bồi
o
s hồi đất trong trườngehợp có.chủ
i
S đầu tư. Khiếu kiện về đất đai nói chung và
nước
thu
h
m
T kiện về thu hồiiđấts trong trường
w hợp có chủ đầu tư nói riêng đang tìm ẩn nguy
khiếu
cơ gây mất ổn định

hchính trịwvàwdễ phát sinh thành các “điểm nóng”, cho nên việc
t
/ đất trong trường hợp có chủ đầu tư là thực hiện tốt
giải quyết tốt e
vấn đề thu/hồi
:
v dân đểtphát
chính sách an
triển kinh tế – xã hội góp phần vào việc duy trì, cũng cố
p
o
sự ổn định về chính ttrị.
m h
e
r Về phương diện kinh tế - xã hội
To Việc thực hiện tốt cơ chế thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư tạo điều
Là một nước nông nghiệp với khoản 70% dân số là nông dân, vấn đề đất đai ở
Việt Nam có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và nhạy cảm. Điều này có nghĩa là chủ

kiện cho doanh nghiệp sớm có mặt bằng triển khai thực hiện các dự án đầu tư, bên
cạnh đó góp phần thúc đẩy nền kinh tế và nâng cao tính hấp dẫn của môi trường đầu
tư, kinh doanh ở nước ta. Hơn nữa, thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư duy
trì tốc độ tăng trưởng cao và bền vững sẽ có điều kiện để thực hiện tiến bộ và công


bằng xã hội, góp phần vào công cuộc xóa đói, giảm nghèo và tạo điều kiện cho
bước phát triển tiếp theo.
Về phía người bị thu hồi đất, thực hiện tốt công tác thu hồi đất trong trường hợp
có chủ đầu tư sẽ giúp cho họ và các thành viên khác trong gia đình nhanh chóng ổn
định cuộc sống để tập trung vào sản xuất để góp phần cải thiện và nâng cao mức

sống. Hơn nữa điều này cũng cố niềm tin của người bị thu hồi đất vào đường lối,
chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước. Đồng thời loại trừ kẻ xấu lợi dụng,

t
a
t

tuyên truyền, kích động quần chúng nhân dân khiếu nại, khiếu kiện, đối đầu với
chính quyền nhằm gây mất ổn định tình hình trật tự an toàn xã hội và làm đình trệ

g
c
n
sản xuất.
i
u
s
d hợp
u
1.1.5. Quá trình hình thành và phát triển của thu hồi đất trong trường
o
r
d
có chủ đầu tư
p
e
t
e
/
a

 Giai đoạn trước Luật Đất đai năm 1993
h
e
tquan, ở nước
mta pháp
r
o
Trước năm 1987, do nhiều nguyêncnhân kháchrquan và chủ
e
e
c
t
s
luật đất đai chưa phát triển. Trongsthời này rchỉ có một số văn bản .quy phạm pháp
a e xuất hiệnhatại điều nlệ tCảis cách ruộng đất
luật về đất đai quy định về thu hồi đất đấtvđã
w n nước cầnrclấy ruộngeđất để kiến thiết thành
ở ngoại thành năm 1955 “t khi nào Nhà
n Căno việc làmpucho nhữngmngười có đất hay bị lấy,
phố thì Nhà nước sẽ e
thu sếp công
u
,
hoặc bù một số ruộng
đất ở nơi
khác
và
sẽ
bồi
thường

cho họ một cách thích đáng
c
m
d
e
i
o
l
u
về những ruộng đất bị lấy”. Đây làg
lần ghi nhận đầu tiên về thu hồi đất chứ chưa
o
c
D đầu tư.
a hợp cóidchủ
quy định gìo
về thu hồi S
đất trong trường
s
l
d
s
o
Thishành Hiến pháp năme
1980, Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29
i
S sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho
.
tháng
2 năm 1987 quy định

đất đai thuộc
h
m
T đối tượng có nhuicầu
s để sửwdụngw ổn định lâu dài, có thời hạn hoặc tạm thời theo
các
quy hoạch và kế hoạch
đất được duyệt.
th sử dụng
w
/
eđoạn từ năm:/ 1980 đến năm 1993 đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
Trong giai
v
onhất quảnttplý, chế độ quản lý đất đai quy định một cách sơ sài chưa chặt
nước thống
m nhânhlà do đất đai trong giai đoạn này không được xem là tài sản có
chẽ. Nguyên
e
giárnên sự hoán đổi mang tính chất tượng trưng, cung cấp những điều kiện hoán đổi
Tođể người sử dụng đất có thể sống được, mặt khác do nền kinh tế có nhiều khó khăn
18

19

nên nhu cầu thu hồi đất cũng không lớn.

Đề tài Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với người dân bị thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng
Ninh, 05/11/2013
19

Điều 9 Điều lệ cải cách ruộng đất ở ngoại thành, số 599-TTg ngày 09 tháng 10 năm 1955
18


Việc thu hồi trong thời kỳ này chỉ có hai trường hợp là thu hồi đất vì lỗi của
người sử dụng đất và thu hồi đất vì cần sử dụng cho nhu cầu của Nhà nước hoặc xã
hội. Chưa đặt ra vấn đề thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư.
 Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 đến nay.
Luật Đất đai 1993 cũng quy định tương tự Luật Đất đai năm 1987 về việc thu
hồi đất do có lỗi của người sử dụng đất và trong trường hợp thật cần thiết. Ở đây,
người viết chỉ nghiên cứu thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu

t
a
t

g
c
n
i
u
Luật Đất đai năm 2003 mới quy định về thu hồi đấtstrong trường hợp có chủ đầu
u phòng, an ninh, rlợiodích quốc
tư. Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
dhồi đất vì mục đích pphát triển kinh
gia, lợi ích công cộng và bổ sung trường hợp thu
e
t
e nay, góp/ phần
tế. Đây là bước tiến mới cho nền kinh tếathị trường nước ta hiện

h
thúc đẩy sự phát triển kinh tế nói chungre
và lĩnh vực đất đai nóitriêng. Thum
hút nhiều
r
o
c te se .c
chủ đầu tư trong và ngoài nước.
s
r
s ban hành Nghị
a Chính phủ
a
t
Trên cơ sở Luật đất đai ngày 26 thánge
11 năm 2003,
h
v
n hỗ trợ tái định cư
w
cvề bồi thường,
định 197/2004/NĐ-CP ngày
03
tháng
12
năm 2004
n
e
r
t

o
u Nhằmmhoàn thiện cơ chế thu hồi
n
khi nhà nước thu hồi đất
gồm 7 chương,
51 điều.
p
e
C
u
đất trong trường hợp có chủ đầu tư.
,
c
m
id ngày g03etháng 12 onăm 2004 và Nghị định 22/1998
l
u
Nghị định 197/2004NĐ-CP
c Sonhất vớianhau, nhưng
DNghị định 197 đã khắc phục được
o
có bố cục về
cơ bản thống
d
s
li
d
những tồn tại trong Nghị định s
22, trong o
đó quy định “giá đất để tính bồi thường là

stheo mục đích đang sửedụng”.doSUBND tỉnh quy định.
i
giá đất
m w
ThNghị định 181/2004/NĐ-CP
s wngày 29 tháng 10 năm 2004 của chính phủ về
i
hướng dẫn thi hành
thLuật Đất/wđai năm 2003 (có sửa đổi bổ sung). Tạo cơ sở pháp lý
/ hồi đất, hướng dẫn cách thức giải quyết khiếu nại, khiếu
chi tiết về các e
mục đích thu
:
v
kiện trongo
quá trình thu
tphồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư.
t
h định số 181/2007/NĐ-CP quy định: Thu hồi đất và quản lý
Tạim
Điều 36 Nghị
e
quỹr đất đã thu hồi.
To Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa
hồi đất đang sử dụng của người dân để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi được đền bù thiệt hại.20

21

đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Điểm

mới là quy định trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá đất chưa

20
21

Điều 27 Luật Đất đai năm 1993
Khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003


sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường thì UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của chính phủ quy
định về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định

t
a
t

g
c
n
i
u
Những quy định của Nghị định nhằm hướng dẫn những
s điểm mới cho dphù hợp
u
với thực tế, góp phần giải quyết được nhiều khúc mắc trong quá trình thu

o hồi đất
r
d
trong trường hợp có chủ đầu tư và đẩy mạnh quá
trình thực hiện quy hoạch
p và nhằm
e
t
làm hạn chế sự gay gắt của vấn đề khiếu nạiatrong lĩnh vực này. e
/
h
e
t nước thu
m
r
r
o
1.1.6. Khái quát về bồi thường, hỗ
trợ,
tái
định
cư
khi
nhà
c te se .c hồi đất
s e
Thu hồi đất, bồi thường, hỗ a
trợ và tái địnhr cư khi Nhà
a nước thutshồi đất là vấn đề
h

v
phức tạp và nhạy cảm, có ảnh
hưởng trực
tiếp đến
quyền và n
lợi ích hợp pháp của
w
c
n
e
r
t
người sử dụng đất. Phápnluật về bồio
thường, hỗutrợ và tái định cư khi Nhà nước thu
mmâu thuẫn về lợi ích giữa
p
e trọng C
hồi đất có vai trò rất quan
trong việc giải
quyết các
u
,
cthu hồi. Dưới đây là các quy
d
kinh tế Nhà nước,m
chủ đầu tư
và ngườie
dân có đất bị
i
o

l
u
định về bồi thường,
hỗ trợovà tái định g
cư khi Nhà
nước thu hồi đất:
c
D
a
o
S ss“bồi thường”
id là thuật ngữ được sử dụng trong
l
Trongdcuộc sống ngày nay,
shợp một người có hànhe vi gây.Sthiệto hại cho người khác và họ phải có trách
trường
i
m bị thiệtwhại do hành vi mình gây ra.
nhiệm
Th bồi thường choisngười
wdụng: “Bồi thường” là “đền bù những tổn hại gây
Theo từ điển tiếng
h việt thông
t
w trách nhiệm bồi thường được đặt ra một chủ thể có
ra”. trong lĩnh vực pháp luật,
/
/
e
: gây thiệt hại cho chủ thể khác trong xã hội.

v
hành vi vi phạm
pháp p
luật
o Đất đaittnăm 2003: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà
Theo
Luật
m h
e
nước
r trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị
thu hồi đất”. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư
o
T
cư, bãi bỏ Điều 48 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 và một số Nghị
định khác của Chính Phủ.

22

có một số đặc trưng sau đây:

- Bồi thường là trách nhiệm của Nhà nước nhằm bù đắp về quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra. Trách
nhiệm này được quy định trong luật đất đai.
22

Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003