B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. HCM
____________________
TRNG CÔNG DNG
PHÂN TÍCH LI ÍCH – CHI PHÍ CA D ÁN
H TNG KHU CÔNG NGHIP
TRNG HP D ÁN KHU CÔNG NGHIP YÊN BÌNH
TNH THÁI NGUYÊN
LUN VN THC S KINH T
TP. H Chí Minh – Nm 2011
B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. HCM

CHNG TRÌNH GING DY KINH T FULBRIGHT
TRNG CÔNG DNG
PHÂN TÍCH LI ÍCH - CHI PHÍ D ÁN
H TNG KHU CÔNG NGHIP
TRNG HP D ÁN KHU CÔNG NGHIP YÊN BÌNH
TNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Chính sách công
Mã s: 603114
LUN VN THC S KINH T
NGI HNG DN KHOA HC: TS Jay K. Rosengard
Ths Hunh Th Du
TP. H Chí Minh – Tháng 5 Nm 2011
ii
LI CAM OAN
Tôi xin cam đoan lun vn này hoàn toàn do tôi thc hin. Các đon trích dn và s
liu s dng trong lun vn đu đc dn ngun và có đ chính xác cao nht trong phm vi
hiu bit ca tôi. Lun vn này không nht thit phn ánh quan đim ca Trng i hc
Kinh t thành ph H Chí Minh hay Chng trình ging dy kinh t Fulbright.

TP.HCM, ngày tháng 5 nm 2011
Tác gi
Trng Công Dng
iii
LI CM N
Tôi trân trng gi li bit n sâu sc nht đn Ths Hunh Th Du và TS. Jay K. Rosengard đã
tn tình giúp đ, hng dn cho tôi trong sut thi gian nghiên cu và thc hin đ tài này.
Trong quá trình hc tp, thc hin đ tài và nhng thành qu đt đc hôm nay, tôi luôn
ghi nh
 nhng công lao ging dy cùng nhng kin thc quý báu ca Các Thy Cô đã
truyn th và môi trng hc tp ca Chng trình ging dy Fulbright - Trng i hc
Kinh t TP. H Chí Minh trong nhng nm qua.
Chân thành Cm n các Anh ch, Bn bè và đc bit là Gia đình đã ng h, giúp đ và
đng viên tôi trong quá trình hc tp và nghiên cu.
Hc viên Chng trình ging dy kinh t Fulbright
Trng Công Dng
iv
DANH MC T VIT TT
ADB: Ngân hàng phát trin Châu Á (ADB)
BOT: Xây dng - Hot đng - Chuyn giao
CN: Công nghip
DN: Doanh nghip
DSCR: Debt Service Coverage Ratio (H s nng lc tr n)
ng: VN
EOCK: Sut chit khu kinh t
EIRR: T sut ni hoàn kinh t
GTSX: Giá tr sn xut
IRR: T sut ni hoàn
KCN: Khu công nghip
KCX: Khu ch xut

NPV: Giá tr hin ti ròng
NN: Nông nghip
TNDN: Thu nhp doanh nghip
USD: ô la M
SWRF : Shadow wage rate factor ( h s lng kinh t)
VA: Giá tr tng thêm
WACC: Chi phí vn bình quân
v
MC LC
CHNG 1 PHN M U 1
1.1.t vn đ 1
1.2. Bi cnh nghiên cu: 2
1.2.1. Th
c trng phát trin các KCN 2
1.3 Gii thiu d án đu t h tng KCN Yên Bình – Tnh Thái Nguyên 4
1.4. M
c tiêu nghiên cu: 5
1.5. Gii hn phm vi nghiên cu: 5
1.6. Kt cu ca lun vn: 6
2.1. Phng pháp nghiên cu, đánh giá hiu qu tài chính d án: 7
2.2. Phng pháp nghiên cu, đánh giá hiu qu kinh t ca d án: 9
CHNG 3: PHÂN TÍCH LI ÍCH VÀ CHI PHÍ CA D ÁN 12
3.1. Các thông s và phng pháp xác đnh thông s : 12
3.1.1. Các thông s
 phân tích tài chính d án: 12
3.2.2. Các thông s s dng cho phân tích kinh t 13
3.2. Phân tích l
i ích – chi phí tài chính ca d án 15
3.2.1. Xác đnh doanh thu: 15
3.2.2. Chi phí 18

3.2.3. Huy đng vn và chi phí tài chính: 19
3.2.4.Ngân lu và kt qu thm đnh tài chính trên quan đim tng đu t, ch đu t 20
3.3.Li ích và chi phí kinh t ca d án 21
3.3.1. Phng pháp nghiên cu: 21
3.3.2. Li ích kinh t ca d án 21
3.3.3 Chi phí kinh t ca d án 23
3.4. Phân tích đ nhy, ri ro ca d án 25
3.4.1. Phân tích đ nhy: 25
3.4.2. Phân tích ri ro 29
CHNG 4: CÁC NI DUNG PHÂN TÍCH VÀ BÌNH LUN 30
4.1.Li ích và chi phí ca d án trên quan đim tng đu t, ch đu t 31
4.1.2. K
t lun v nguyên nhân d án KCN Yên Bình không kh thi v mt tài chính 32
4.2. Li ích và chi phí kinh t ca d án 32
4.3. Phân tích xã hi 33
vi
4.4.Mt s bình lun v hin tng phát trin các KCN và các siêu d án 34
CHNG 5: KT LUN VÀ KHUYN NGH CHÍNH SÁCH 38
TÀI LI
U THAM KHO 40
vii
DANH MC CÁC PH LC
PH LC S 1: 41
PH LC S 2: 43
PH LC S 3: 44
PH
 LC S 4: 53
PH LC S 5: 54
PH
 LC S 6: 60

PH LC S 7: 61
PH LC S 8: 62
PH LC S 9: 64
PH
 LC S 10: 65
viii
DANH MC CÁC BNG, BIU
BIU 3.1.PHNG ÁN TÍNH TOÁN T L LP Y GIAI ON 2011-2020…… 12
BIU 3.2 DOANH THU PHÍ H TNG HÀNG NM…………………………… 16
BIU 3.3. DOANH THU PHÍ X LÝ NC THI HÀNG NM…………………. 17
BIU 3.4. DOANH THU T HOT NG CHO THUÊ KHO BÃI HÀNG NM…… 17
BIU 3.5. D KIN CHI PHÍ VN HÀNH TRONG 10 NM U CA D ÁN… 18
BIU 3.6. D KIN CHI PHÍ BO TRÌ TRONG 9 NM U CA D ÁN……… 19
BIU 3.7. NGÂN LU RÒNG CA D ÁN TRÊN QUAN IM TNG U T, CH
U T………………………………………………………………………………………… 20
BIU 3.8. THNG D SN XUT CA CÁC D ÁN U T TRONG KCN…………. 22
BIU 3.9 LI ÍCH T VIC THU HÚT LAO NG PH THÔNG VÀO KCN…………. 22
BIU 3.10. CHI PHÍ U T KINH T………………………………………………………. 23
BIU 3.11. CHI PHÍ VN HÀNH D ÁN H TNG KCN…………………………………. 23
BIU 3.12. CHI PHÍ KINH T CA T NÔNG NGHIP………………………………… 24
BIU 3.13. CHI PHÍ KINH T DO S DNG IN TRONG KCN…………………………24
BI
U 3.14. CHI PHÍ C HI CA LAO NG MT VIC LÀM, THIU VIC LÀM
TRONG VÙNG D ÁN……………………………………………………………….………….25
BIU 3.15. BIU NGÂN LU KINH T CA D ÁN………………………………………. 25
BIU 3.16. KT QU PHÂN TÍCH  NHY 1 CHIU CA NPV VÀ IRR TRÊN QUAN
IM TNG U T VÀ CH U T THEO GIÁ THUÊ T………………………. 26
BIU 3.17. KT QU PHÂN TÍCH  NHY 1 CHIU CA NPV, IRR TRÊN QUAN
IM TNG U T VÀ CH U T THEO T L LP Y……………………… 26
BIU 3.18.  NHY MT CHIU CA NPV KINH T THEO T L LP Y……. 27

BNG 3.19.  NHY 1 CHIU CA NPV KINH T THEO GTSX/1 HA T CN……. 28
BNG 3.20.  NHY 1 CHIU CA NPV KINH T THEO T L MT VIC LÀM
SAU KHI CÓ D ÁN……………………………………………………………………………. 28
BNG 3.21.  NHY 1 CHIU CA NPV KINH T THEO T L S DNG LAO
NG PH THÔNG…………………………………………………………………………… 29
ix
DANH MC S ,  TH
S  2.1.THAY I MC ÍCH S DNG T DO D ÁN 14
 TH 3.1 PHÂN PHI XÁC SUT NGÂN LU RÒNG NPV THEO QUAN
IM TNG U T 29
 TH 3.2 PHÂN PHI XÁC SUT NGÂN LU RÒNG NPV THEO QUAN
IM CH U T 29
 TH 3.3. KT QU PHÂN PHI SÁC XUT NPV KINH T 30
x
TÓM TT
Thái Nguyên là mt tnh thuc khu vc Trung du min núi Bc B, vi quy mô dân s
gn 1,2 triu ngi; thu nhp bình quân đu ngi vào khong 17 triu đng, bng 80% mc
bình quân ca c nc. Vi mc tiêu công nghip hóa tnh Thái Nguyên đang n lc xúc tin
đu t,
nhiu d án có quy mô ln, đc bit là các d án đu t h tng khu công nghip đc
xem xét cp phép đu t, đn nay tnh đã có 6 d án khu công nghip đc đa vào quy hoch
vi din tích 1420 ha, song mi có 1 khu công nghip đc thc hin đu t vi t l lp đy
đt trên 30%. Hin ti Chính quyn đa phng đang đ ngh Chính ph b sung vào quy
hoch Khu công nghip Yên Bình, vi din tích 1.212 ha.
 đánh giá tính kh thi ca d án Y
ên Bình v mt tài chính cng nh kinh t, tác gi
s dng các công c phân tích chi phí – li ích ca d án. Da trên phng pháp chit khu
ngân lu đ đánh giá hiu qu kinh t v
à tài chính ca d án, đng thi tác gi s dng các
công c phân tích đ nhy, phân tích ri ro đ xác đnh các yu t có nh hng ln đn ngân

lu ca d án và mc đ chc chn đ d án hiu qu v mt tài chính và kinh t. Tác gi đã
s dng các s liu v kt qu điu tra tình hình sn xut công nghip thuc d án khu công
nghip Sông Công thuc tnh Thái Nguyên đ xác đnh các li ích cng nh chi phí kinh t mà
các doanh nghip sn xut công nghip to ra trên 1 héc ta đt công nghip đ làm c s cho
vic tính toán hiu qu kinh t ca d án Khu công nghip Yên Bình. Kt qu phân tích cho
thy d án kh thi v mt kinh t, song không kh thi v mt tài chính.
T kt qu phân tích, tác gi đã khuyn ngh các chính sách đ khuyn khích các nhà
đu t thc hin đu t d án Khu công nghip Yên Bình, đng thi tng nh hng ca các
ngoi tác tích cc đi vi nn kinh t và hn ch ngoi tác tiêu cc thông qua các chính sách v
xúc tin đu t, h tr đào to ngh. Ngoài ra tác gi cng đ xut chính sách đ ngn chn các
nhà đu t không đ nng lc tài chính đ thc hin d án, gim thiu các d án chm trin
khai thc hin.
CHNG 1 PHN M U
1.1.t vn đ
Thái Nguyên là mt tnh thuc vùng Trung du min núi Bc B, cách th đô Hà
Ni 80 km v phía Bc, là mt trong nhng trung tâm kinh t - giáo dc đào to - y t ca
Vùng Trung du min núi Bc B vi din tích t nhiên 3.526 km
2
,
dân s: 1.127 ngàn
ngi. Vi các ch tiêu kinh t - xã hi ch yu giai đon 2006-2010 bao gm tng trng
kinh t bình quân 11,11%/nm, GDP bình quân đu ngi 17,5 triu đng/ngi/nm
2010; giá tr sn xut công nghip đt 12.200 t VN, tng bình quân hàng nm 18,7%; t
l lao đng qua đào to đt 45%. Ging nh nhiu đa phng khác, tnh Thái Nguyên
đang tích cc thu hút đu t trên các lnh vc phát trin công nghip, dch v. D án đu t
t hp khu công nghip- nông nghip - dch v - đô th Yên Bình là mt d án ln nht v
quy mô s dng đt, hin đang đc chính quyn đa phng xúc tin các th tc đ b
sung vào quy hoch chung ca c nc. Vi k vng khi d án thc hin s đem li mt
din mo mi cho tnh v mô hình phát trin công nghip, đô th gn vi phát trin bn
vng [5]

Trên thc t  hu ht các đa phng, vi mc tiêu công nghip hóa, đã đy mnh
thu hút đu t, song hin trng h tng ph tr cho phát trin công nghip va yu va
thiu, mt khác vi kt qu ca s phát trin t phát, thiu quy hoch đng b nên đã phát
sinh nhi
u c s sn xut công nghip gây ô nhim môi trng cn phi kim soát, x lý ô
nhim môi trng và di di ra khi khu vc đô th.  đáp ng các yêu cu trên, cn thit
phi đu t xây dng các khu công nghip (KCN ), nhm đáp ng yêu cu mt bng kinh
doanh và phân b li lc lng sn xut, đng thi kim soát ô nhim môi trng. Vi các
chính sách thu hút đu t vào lnh vc h tng KCN, nhiu d án đu t đã đc thc hin
và mang li hiu qu rõ nét; Tuy nhiên  nhiu đa phng, công tác thm đnh các d án
h tng KCN cha đc quan tâm đúng mc, dn ti tình trng chp thun đu t quá
nhiu d án đu t h tng KCN, mt s d án đã đu t xong h tng nhng không có nhà
đu t thuê mt bng, vic thu hi đt sn xut nhng không to đc vic làm đã tác đng
xu đn đi sng kinh t - xã hi vùng d án, lãng phí tài nguyên đt, nh hng ti an
ninh lng thc quc gia.
2
1.2. Bi cnh nghiên cu:
Vào cui thp niên 80 và đu thp niên 90 ca th k XX, cùng vi đng li đi
mi kinh t ca Nhà nc Vit Nam, các chính sách v thu hút đu t Nhà nc chú trng,
vi vic ban hành Lut đu t nc ngoài, Lut khuyn khích đu t, cùng vi đó là vic
ban hành Ngh đnh s 322-HBT Ban hành quy ch Khu ch xut (KCX) ti Vit Nam;
Ngh đnh 192/CP Ban hành quy ch Khu công nghip (KCN ). Vi vic ban hành các
chính sách trên, các KCN, KCX ca Vit Nam đc hình thành, tiêu biu là KCX Tân
Thun. Mc tiêu ca vic hình thành các KCN, KCX nhm khuyn khích các doanh
nghip, các nhà đu t sn xut, gia công, lp ráp các sn phm công nghip đ xut khu
và tiêu dùng trong nc, h tr dch v sn xut công nghip, đu t kinh doanh công trình
c s h tng. Các doanh nghip đu t kinh doanh h tng đc hng các chính sách u
đãi v tin thuê đt, thu thu nhp doanh nghip (thu TNDN) và đc h tr đu t h
tng nh h thng thoát nc, x lý nc thi, kinh phí bi thng gii phóng mt bng.
1.2.1. Thc trng phát trin các KCN

1.2.1.1. Thc trng phát trin các KCN ca c nc
Vi vic thc hin các chính sách v phát trin các KCN đn nay sau 20 nm, các
KCN đã có vai trò quan trng trong vic thu hút các ngun vn đu t trong và ngoài nc
cho phát trin công nghip, to vic làm, sn xut hàng xut khu và tiêu dùng ni đa, to
ngun thu ngân sách ca các đa phng có KCN. Tính đn tháng 12/2010 c nc đã có
260 KCN đc thành lp vi din tích t nhiên 71.300 ha, din tích đt công nghip có th
cho thuê đt trên 45.000 ha chim 65% tng din tích t nhiên; trong đó 171 KCN đã đi
vào hot đng vi din tích đt t nhiên 43.580 ha và 89 KCN đang trong giai đon đn bù
gii phóng mt bng và đu t h tng vi tng din tích đt t nhiên 25.673 ha. Các KCN
ca c nc đã thu hút đc 3.900 d án đu t nc ngoài vi tng vn đng ký gn 53,6
t USD và 4.664 d án đu t trong nc vi tng vn đng ký gn 310 ngàn t VN; t l
lp đy din tích đt công nghip có th cho thuê đt 46%, riêng các KCN đã vn hành đt
t l lp đy khong 65%. V tình hình sn xut kinh doanh: vn đu t thc hin ca các
DN có vn đu t nc ngoài trong KCN đn cui nm 2010 đã đt gn 20 t USD, chim
37% vn đu t đng ký, vn thc hin ca các doanh nghip trong nc trong KCN đt
140.000 t VN, chim 45% tng vn đu t đng ký; vn đu t thc hin ca các DN
phát trin kt cu h tng KCN đt khong gn 1 t USD và gn 50.000 t VN, chim
3
tng ng là 35% và 45% so vi tng vn đng ký. Kt qu sn xut kinh doanh ca các
DN trong nm 2010 đt doanh thu gn 19 t USD và 25.400 t VN, giá tr nhp khu đt
11,5 t USD, xut khu đt 19 t USD, np ngân sách đt gn 1,4 t USD; gii quyt vic
làm trc tip cho 1,6 triu lao đng. Vi kt qu phát trin KCN ca c nc nêu trên,
nhi
u KCN đã thành công trong vic thu hút đu t, góp phn quan trng trong vic gii
quyt vic làm, to ngun thu cho ngân sách nhà nc và thúc đy tng trng kinh t,
song m
t s KCN do vic xác đnh nhu cu đu t, nng lc ca nhà đu t h tng hn
ch, đu t thiu đng b, s dng nhiu đt nông nghip nên đã dn đn t l lp đy đt
công nghip thp, ngi dân vùng d án b mt đt sn xut song không chuyn đi đc
ngành ngh, t l tht nghip tng cao

(1)
1.2.1.2. Thc trng phát trin KCN tnh Thái Nguyên
Theo quyt đnh s 1107/Q-TTg ngày 21/8/2006 ca Th tng Chính ph v
vic phê duyt quy hoch phát trin các KCN Vit Nam đn nm 2015 và đnh hng đn
nm 2020; vn bn s 1854/TTg-KTN ca Th tng Chính ph V vic điu chnh b
sung quy hoch các KCN tnh Thái Nguyên và các quyt đnh phê duyt quy hoch cm
CN ca UBND tnh Thái Nguyên, đnh hng đn nm 2020 Thái Nguyên có 6 KCN vi
din tích quy hoch là 1.420 ha, din tích các cm, đim CN là 710 ha. Hin nay tnh đang
đ ngh b sung quy hoch KCN Yên Bình vi din tích 1.212 ha vào quy hoch KCN ca
c nc, nu đc b sung thì tng din tích quy hoch các khu - cm CN ca tnh đn
nm 2020 là 3.342 ha
(2)
. Mc dù din tích quy hoch các khu công nghip ca tnh là rt
ln, song hin ti tnh Thái Nguyên mi có 01 KCN đi vào hot đng. KCN Sông Công I
đc thành lp t nm 1999 vi din tích quy hoch là 320 ha do Công ty qun lý h tng
KCN Sông Công là đn v s nghip trc thuc UBND tnh Thái Nguyên làm ch đu t.
Do ngun vn đu t ch yu do ngân sách tnh và ngun vn Trung ng h tr đu t,
giá thuê đt v
à h tng trong KCN do tnh quy đnh vi mc u đãi rt cao
(3)
, t nm 2010
tr v trc mc thu t 3.500 VN-5.000 VN/m2/nm và cha thu các khon phí h
tng KCN, phí nc thi. Ngun thu t tin thuê đt hàng nm không đ bù đp cho hot
đng ca Công ty H tng KCN, vi ngun vn h tr t ngân sách Trung ng t 9 đn

1
Ngun: V qun lý các Khu công nghip – B K hoch và u t nm 2010
(2)
Ngun: Báo cáo quy hoch phát trin KCN tnh Thái Nguyên đn nm 2020( 2009)
(3)

2007, Chng trình kinh t Fulbright - Xé rào u đãi đu t ca các tnh trong điu kin Phân cp
 Vit Nam: “Sáng kin” hay “ Li bt cp hi”
4
10 t VN/nm Công ty qun lý H tng KCN Sông Công không có kh nng thc hin
gii phóng mt bng, đu t h tng to qu đt sch đ thu hút đu t. Tính đn ht nm
2010 KCN Sông Công mi đu t h tng và cho thuê đc 70 ha đt t l lp đy 33,6%,
mc dù nhu cu thuê đt sch ca các DN vào KCN Sông Công là rt ln nhng do không
có qu đt sch nên các DN phi thuê li đt ngoài KCN hoc tìm kim c hi đu t  các
đa phng khác.
Thái Nguyên v
i v trí đc xác đnh là mt trong nhng trung tâm kinh t ca Vùng
Trung Du min núi Bc B, trong nhng nm gn đây đc Nhà nc quan tâm đu t
phát trin h tng giao thông, đc bit là tuyn đng cao tc Hà Ni - Thái Nguyên, đc
khi công xây dng t tháng 11/2009 d kin s hoàn thành vào cui nm 2012; vi li
th có h thng trng đi hc, cao đng và dy ngh vi quy mô ln th 3 c nc, mt
khác các KCN thuc các đa phng lân cn có li th v h tng giao thông, các h tng
ph tr thun li hn hoc tng t nh Thái Nguyên hin nay c bn đã lp đy và vi
mc giá cao, đây là li th đ Thái Nguyên phát trin h tng các KCN thu hút đu t
(4)
.
Trong các nm qua tnh Thái Nguyên đã tích cc xúc tin đu t, nhiu d án đu t h
tng KCN đc chp thun đu t, tuy nhiên chính quyn đa phng cha xem xét mt
cách cn trng v hiu qu tài chính, kinh t ca d án cng nh các ngoi tác tác đng.
Vi mc tiêu tr thành tnh Công Nghip vào nm 2020, hin nay tnh đang xem
xét chp thun đu t cho mt s d án đu t h tng KCN vi quy mô rt ln, mt trong
s đó là d án u t h tng KCN Yên Bình - Tnh Thái Nguyên.
1.3 Gii thiu d án đu t h tng KCN Yên Bình – Tnh Thái Nguyên
- Tên d án: H tng KCN Yên Bình – tnh Thái Nguyên.
- a đim đu t: Ti Huyn Ph Yên và Phú Bình thuc tnh Thái Nguyên
- Quy mô đu t giai đon 1: 500 ha

- T
ng mc đu t: 2.436 t VN;
- Hình thc đu t: BOT
- Thi gian d án: 50 nm
- Ch đu t: Công ty C phn Yên Bình
- Ngun vn đu t:
+ Vn ch s hu: 500 t VN

(4)
Ngun: S liu báo cáo ca các BQL KCN Bc Ninh, Bc Giang, Vnh Phúc nm 2010
5
+ Vn vay ngân hàng thng mi: 1.636 t VN
+ Vn t tin thuê đt ca nhà đu t: 300 t VN
- Thi gian đu t xây dng: 4 nm
- Hot đng kinh doanh: Cho các DN sn xut công nghip thuê li đt đã có h tng,
thuê mt bng kho bãi; dch v h tng tin ích trong KCN; x lý nc thi. Các lnh vc sn
xut công nghip đc la chn và đnh hng thu hút đu t theo phân khu công ngh cao,
KCN sch, KCN tp trung gm: Hàng tiêu dùng CN nh - may mc; c khí chính xác - c khí
thông thng; thit b đin
- đin t- thông tin liên lc; ch to máy - thit b linh kin phng
tin vn ti. Ngoài ra trong KCN các ngành CN đa phng hin ti đang hot đng s đc
quy hoch, sp xp li thành cm và h tr c s h tng đ bo đm hot đng thun tin. D
án đang trong giai đon lp báo cáo nghiên cu tin kh thi đ xem xét chp thun đu t và b
sung quy hoch các KCN ca c nc đn nm 2020
 xem xét, đánh giá hiu qu ca vic thu hút đu t các d án h tng KCN nêu
trên, c
n thit phi phân tích, đánh giá li ích - chi phí ca d án đ t đó xem xét chp
thun hay không chp thun đu t, đng thi đ xut các chính sách c th cho phát trin
h tng KCN Yên Bình nói riêng và các d án đu t h tng khác trên đa bàn.
Câu hi nghiên cu đi vi vn đ trên là:

D án KCN Yên Bình có kh thi v mt tài chính hay không? D án có kh thi
v mt kinh t hay không?
V mt chính sách công thì nhà nc cn có nhng can thip gì đi vi d án
cn c vào kt qu phân tích kinh t và tài chính?
1.4.Mc tiêu nghiên cu:
Thông qua thm đnh, phân tích li ích - chi phí ca d án và phân tích các yu t
nh hng đn hiu qu ca d án, tác gi mong mun đánh giá hiu qu tài chính, kinh t
ca d án đ tham gia vào c ch chính sách ca đa phng, góp phn phn bin đi vi
vic xem xét chp thun đu t các d án đu t h tng KCN trên đa bàn; đng thi đ
xut các kin ngh v chính sách h tr thc hin d án.
1.5. Gii hn phm vi nghiên cu:
D án tng th bao gm đu t khu công nghip - nông nghip - đô th và dch v, song
trc tip tác đng đn phát trin là h tng KCN do vy tác gi ch tp trung nghiên cu li ích
và chi phí ca hot đng đu t h tng KCN Yên Bình v mt tài chính và kinh t.
6
Ngoài yu t tác đng v mt kinh t, d án còn có các tác đng v mt xã hi, môi
trng, k nng lao đng, liên kt kinh t, song do phm vi đánh giá rng, ngun d liu và
thi gian hoàn thành còn hn ch nên tác gi không đ cp trong ni dung báo cáo lun vn.
1.6. Kt cu ca lun vn:
Lun vn đc chia thành 05 chng vi ni dung c th nh sau:
Chng 1
: Gii thiu. Ni dung ca chng này bao gm phn đt vn đ, bi
cnh chính sách, gii thiu d án đu t h tng KCN Yên Bình, câu hi nghiên cu, gii
hn và phm vi nghiên cu, mc tiêu ca nghiên cu và kt cu ca lun vn.
Chng 2:
Khung phân tích
Phng pháp xác đnh các li ích - chi phí tài chính, kinh t ca d án khi chuyn
đi mc đích s dng đt t đt nông nghip sang s dng cho sn xut công nghip,
thông qua các d liu thng kê đ xác đnh các thông s li ích ròng/ha đt nông nghip,
li ích ròng ca sn xut CN trên đa bàn tnh Thái Nguyên làm c s cho vic tính toán và

gi đnh các thông s ca d án.
Chng 3
Li ích và chi phí ca d án. Chng này bao gm các thông s ca d
án, phân tích li ích tài chính, kinh t, phân tích ri ro ca d án.
Chng 4:
Các ni dung phân tích và bình lun
Chng 5
: Kt lun và kin ngh. ây là chng cui ca lun vn. Ni dung ca
chng này bao gm phn tóm tt ca to
àn b ni dung lun vn và nêu ra các gii pháp
đ xut chính sách h tr ca Nhà nc v đu t h tng, các chính sách u đãi nu cho
thy d án có hiu qu v kinh t, song cha hiu qu v tài chính hoc đ bo đm hiu
qu kinh t nhà nc cn can thip v mt chính sách. Mt s gii hn trong quá trình
nghiên cu cng đc đ cp trong phn này.
7
CHNG 2: KHUNG PHÂN TÍCH LI ÍCH – CHI PHÍ D ÁN U
T H TNG KHU CÔNG NGHIP YÊN BÌNH
2.1. Phng pháp nghiên cu, đánh giá hiu qu tài chính d án:
Hot đng kinh doanh h tng các KCN đc thc hin thông qua vic đu t h
tng KCN đ cho các DN sn xut CN thuê li đt đã có h tng đ sn xut kinh doanh,
đng
thi cung cp các dch v h tr khác nh đin chiu sáng, môi trng, h tng giao
thông, x lý nc thi, kho bãi.
Các kho
n chi phí đu t bao gm: chi phí gii phóng mt bng và tái đnh c; san
lp mt bng, xây dng h thng đng giao thông ni b, đin chiu sáng, cây xanh, h
thng cung cp đin, nc, thoát nc và x lý nc thi; chi phí vn hành bao gm các
khon chi phí qun lý, đin nc, tin thuê đt, phí duy tu bo dng, vn hành.
Doanh thu ch
 yu ca hot đng kinh doanh h tng KCN bao gm doanh thu t

hot đng cho DN thuê li đt, thông thng khon thuê này đc áp dng theo hai hình
th
c DN thuê đt tr 1 ln trong 50 nm hoc tr tin thuê đt hàng nm; doanh thu t phí
h tng - phí x lý nc thi, khon thu này đ chi cho công vic vn hành các tin tích
công cng trong KCN; doanh thu t hot đng cho thuê kho bãi.
Quá trình phân tích tài chính d án đc thc hin gm hai bc chính.
Th nht, phân tích li ích và chi phí tài chính theo mô hình chit khu ngân lu.
Bc này s c lng li ích ròng mà d án mang li cho ch d án và các bên tham gia
tài tr vn vay cho d án bng cách xem xét tt c các khon thu, chi tài chính tc là c
lng ngân lu vào và ngân lu ra v mt tài chính trong vòng đi d kin ca d án. ó
là dòng tin cui cùng trong d án thuc v ch s hu và ch n.
Trong d án h tng KCN Yên Bình, ngân lu vào bao gm tin cho thuê li đt đ
xây dng nhà máy, tin thuê kho bãi, phí h tng, phí x lý nc thi; ngân lu ra bao gm
chi phí đu t, chi phí vn hành, chi phí bo trì, tin thuê đt, thu TNDN. Ti thi đim
la chn đ tài d án đang  giai đon trình duyt báo cáo đu t, d kin trin khai trong
nm 2011, vì vy đ tài la chn nm gc là nm 2011 đ phân tích nghiên cu.
V mt tài chính, đ tài đc xem xét trên hai quan đim:
(A)-Quan đim tng đu t ca d án. Mi quan tâm ca các t chc tài tr vn là
xác đnh hiu qu tng th ca d án nhm đánh giá s an toàn ca s vn vay theo nhu
cu ca d án.
8
A= Quan đim tng đu t = Li ích tài chính trc tip – Chi phí tài chính trc tip –
Chi phí c hi các tài sn hin có.
B= Quan đim ch đu t, cng nh t chc tài tr, ch đu t xem xét mc thu
nhp ròng tng lên ca h t d án so vi trng hp không có d án, ch đu t xem xét
nhng khon mt đi khi thc hin d án là chi phí. Khác vi ngân hàng, ch đu t cng
khon vay ngân hàng nh là khon thu tin mt và khon tr gc và lãi cho ngân hàng nh
là khon chi tin mt. Quan đim ch đu t B = A + Vn vay - tr n gc và lãi vay.
Tiêu chun đ đánh giá đu t đc áp dng là ch tiêu NPV và IRR ca d án. NPV
là giá tr hin ti ròng hay hin giá ròng ca d án. ó là giá tr hin ti ròng ca dòng tin

nhn đc tr đi chi phí đu t
0
1
)1(
C
r
CF
NPV
n
t
t
t





CF
t
: Ngân lu ròng k vng vào nm t
C
0
: Chi phí đu t ban đu
r: Sut chit khu, hay mc sinh li ti thiu mà nhà đu t yêu cu.
Tiêu chí đ quyt đnh thc hin d án l
à NPV ln hn hoc bng không
IRR là sut sinh li ni ti ca d án, đó là mc chit khu làm cho giá tr hin ti
ròng ca đu t bng không. Tiêu chí đ quyt đnh thc hin d án là IRR ln hn hoc
bng chi phí vn r ca d án .
Kt qu phân tích li ích và chi phí ca bc xác đnh ngân lu ca d án s giúp tr

li câu hi, d án có kh thi v mt tài chính? Mà đ tài đã đt ra.
Bc th hai đc áp dng là các công c phân tích ri ro, phân tích đ nhy đ
phân tích tính bn vng v tài chính ca d án da trên các kt qu phân tích nêu trên. Da
vào phng pháp này, nhng nguyên nhân dn đn s bn vng hoc không bn vng
đc xác đnh đ làm c s đa ra các gii pháp hoàn thin mô hình. Thông thng trong
quá trình phân tích, đa s các thông s có nh hng ti kt qu thm đnh đu có mc đ
không chc chn. Do vy, các kt qu thm đnh cng mang tính không chc chn.  hn
ch các yu t thay đi này, d án đc thm đnh theo cách (i) Gi đnh các bin c xy
ra đúng nh k vng
(ii) Tin hành phân tích ri ro bng cách đánh giá tác đng ca
nhng thay đi thông s d án nh hng ti kt qu thm đnh. i vi các bin s thay
đi, ta xác đnh đc các giá tr mà bin s có th nhn đc trong tng lai, nhng không
bit đc xác sut mà các bin s này xy ra, cách thc gii quyt là s dng phng pháp
phân tích đ nhy. Phân tích đ nhy kim đnh đ nhy ca mt kt qu d án nh NPV,
9
IRR theo các thay đi giá tr ca mt bin s mi ln, phng pháp này cho phép kim
đnh xem bin nào có tm quan trng nh là ngun gc ca ri ro.
i vi các bin s ri ro, đ xác đnh đc các giá tr mà các bin s có th nhn
đc trong tng lai cng nh xác sut có th xy ra ca các giá tr này, chúng ta thc hin
phân tích mô phng Monte Carlo. Phng pháp này có tính các phân phi xác sut khác
nhau vi các min giá tr khác nhau cho các bin s ca d án, kt qu s to ra mt phân
phi xác sut cho các kt qu ca d án (Ngân lu, NPV ca d án) thay vì nhng giá tr
c tính đn l.
Toàn b các tính toán trên s đc thc hin vi s h tr ca phn mm microsoft
excel 2007 và crystal ball
2.2. Phng pháp nghiên cu, đánh giá hiu qu kinh t ca d án:
Quá trình phân tích kinh t đc thc hin da trên hai bc chính.
Th nht, là phân tích li ích - chi phí kinh t theo mô hình chit khu ngân lu,
phng pháp này s c tính li ích kinh t ròng mà d án mang li cho nn kinh t bng
cách xem xét tt c các li ích và chi phí ca d án đi vi nn kinh t bao gm c nhng

li ích và chi phí không đc phn ánh bng các khon thu và chi tài chính thc, nhng li
ích mà nn kinh t nhn đc, cng nh các chi phí c hi do ngun lc xã hi đang đc
s dng cho các mc đích khác b mt đi trong vòng đi d án. Hiu s gia ngân lu kinh
t vào và chi phí kinh t là ngân lu kinh t ròng ca d án [7].
i vi d án đu t h tng KCN, sn phm hàng hóa ca d án là quyn s dng
đt, vi đc đim đt đai l
à hàng hóa phi ngoi thng, cung hoàn toàn không co giãn, din
tích đt chuyn sang cho d án bt buc phi ly đi t mc đích s dng đt trc khi có
d án, do vy vic đnh giá đt phi da vào các phng pháp gián tip thông qua kh
nng sinh li ca d án do đt đai to ra. Nu th trng là hoàn ho thì tin thuê đt chính
là giá kinh t ca đt (i vi đt nông nghip là tin thuê đt hay đa tô) đi vi mc đích
s dng đt khi cha có d án, tin cho thuê đt ca DN đu t h tng KCN chính là giá
kinh t ca đt; song trên thc t th trng đt đai là không hoàn ho do nhiu nguyên
nhân trong đó có s tr cp ca Nhà nc thông qua đnh mc giá thuê đt thp, h tr đu
t h tng nên rt khó có th c tính đc giá đt [1].
Nghiên cu chi phí - li ích ca các KCN - khu ch xut trng hp ca Malaysia
đã cho rng do các chính sách u đãi đ thu hút đu t ca các nc nh h tr v h tng,
tr cp thu, giá đin, tin thuê đt cho các DN đu t h tng cng nh các DN sn xut
10
trong KCN nên các chi phí và li ích tài chính không phn ánh đy đ các li ích và chi
phí mà nn kinh t nhn đc, do vy các tác gi đã s dng các phng pháp c lng
gián tip thông qua c lng các li ích ròng mà các DN to ra trong KCN t hot đng
sn xut, lng giá tin lng kinh t, giá đin, t giá hi đoái đ xác đnh các chi phí c
hi ca nn kinh t. Ngoài ra sn lng hot đng sn xut nông nghip và các hot đng
sn xut khác b thay th do đu t KCX, KCN cng đc xác đnh là chi phí c hi ca
d án
(5)
[22]
Nh vy trong trng hp d án KCN, li ích cn đc đánh giá gián tip thông
qua các hot đng sn xut kinh doanh ca các d án thuê li đt trong KCN, do đó ngân

lu kinh t ca d án cng đc c lng gián tip thông qua hot đng sn xut trong
KCN. Nghiên cu ca Kakesu - Jayanthakumaran v li ích - chi phí ca Khu ch xut
[21] đã đa ra khung phân tích đánh giá li ích - chi phí nh sau:
NBC
t
= (MWR-SWR)L
t
+ (LP-MSC)Q
t
+ NP
t
–CAP
t
- ADM
t
Trong đó : NBC
t
: Li ích kinh t ròng nm t;
MWR: Tin lng thc t trong KCX;
SWR: Tin lng kinh t (Shadow wage);
L
t
, Q
t
: S lng lao đng và lng nguyên liu đu vào nm t;
LP: Giá yu t đu vào ni đa và các tin ích công cng;
MSC: chi phí c hi ca các yu t đu v
ào và các tin ích công cng;
NP
t

: Giá tr thng d sn xut nm t (đã tr chi phí vn);
CAP
t
và ADM
t
: Chi phí đu t h tng KCX và chi phí vn hành
(6)
[21]
Trong phm vi hp KCN có mt s đc đim tng t nh KCX ngoi tr các
chính sách v thu xut- nhp khu, sn phm sn xut ra đc tiêu th ni đa không phi
chu hn ngch hoc thu nhp khu. Do vy tác gi da trên mô hình phân tích trên đ xác
đnh li ích
- chi phí cho KCN trên c s loi tr hoc b sung các li ích, chi phí kinh t
do s khác nhau v chính sách to ra gia hai loi d án này.
Li ích kinh t ca d án = (MRW-EOCL)L
t
+ NP
t
Trong đó MRW: Tin lng ca lao đng ph thông trong KCN
EOCL: Chi phí c hi ca lao đng ph thông

(
5
) Petter WARR, (1987)
(
6
) Ngun: Kakesu – Jayanthakumaran (2003) Development Policy Review , 21(1): 51-65)
11
NP
t

:Giá tr thng d ròng ca hot đng sn xut (đã tr đi chi phí vn)
L
t
: S lao đng ph thông làm vic trong KCN
Chi phí kinh t ca d án = EPL +EOCE + OECL 1 + CAP + ADM
Trong đó: EPL: Chi phí c hi ca đt
EOCE: Chênh lch giá đin kinh t - Giá tài chính
EOCL1: Chi phí c hi ca lao đng mt vic làm, thiu vic làm
CAP: Chi phí đu t (theo giá kinh t)
ADM: Chi phí vn hành, bo trì h tng KCN
Li ích ròng ca d án s bng li ích kinh t - chi phí kinh t. Tiêu chun đ đánh
giá đu t đc áp dng là ch tiêu NPV và EIRR ca d án. NPV là giá tr hin ti ròng
hay hin giá ròng kinh t ca d án. ó là giá tr hin ti ròng ca li ích nhn đc tr chi
phí
CAP
r
CF
NPV
n
t
t
t




1
)1(
CF
t

: Ngân lu ròng k vng vào nm t
CAP : Chi phí đu t theo giá kinh t
r : Chi phí vn ca nn kinh t (EOCK)
Tiêu chun đ đánh giá hiu qu kinh t ca d án là NPV ln hn hoc bng không;
EIRR≥ EOCK(r)
Kt qu ca phng pháp ngân lu s tr li câu hi d án có hiu qu v mt kinh
t hay không?
Bc th hai là thc hin các công c phân tích ri ro, phân tích đ nhy đ phân
tích các yu t tác đng đn li ích ròng kinh t ca d án. Tng t nh bc phân tích
ri ro đ đánh giá hiu qu v mt tài chính ca d án ti mc 2.1 da vào phng pháp
phân tích đ nhy và mô phng đ xác đnh nhng nguyên nhân nh hng đn s bn
vng hoc không bn vng đ đa ra các gii pháp chính sách hoàn thin mô hình.
12
CHNG 3: PHÂN TÍCH LI ÍCH VÀ CHI PHÍ CA D ÁN
3.1. Các thông s và phng pháp xác đnh thông s :
3.1.1. Các thông s phân tích tài chính d án:
- Quy mô ca khu công nghip: 500 ha
- T l lãi vay: 13,5%
- T l lm phát gi đnh là 8%
- Di
n tích đt CN cho các DN thuê li sau khi tr đi các tin ích h tng công
cng, giao thông, cây xanh bng 65% tng din tích đt khu công nghip
- Giá cho thuê đt tr 1 ln : 36 USD/m2 USD/m2
(7)
- Phí dch v h tng: 6.000 VN/m2/nm (Q s 59/Q-STC ngày 28/2/2011 )
- Phí x
 lý nc thi: 6.500 VN/m3/nm (Q s 59/Q-STC ngày 28/2/2011 )
- T l lp đy KCN: Hàng nm tng thêm 10,5% tng din tích đt CN ca KCN
phng án tính toán t l lp đy theo biu s 3.1.
BIU 3.1 PHNG ÁN TÍNH TOÁN T L LP Y KCN GIAI ON 2011-2020

Quy hoch G
2011-2020
Bình
quân/nm
T l cho thuê
BQ/nm
Tng vn đu t (t VN) 63.000 6.300
Tng din tích quy hoch các
KCN tnh Thái Nguyên (ha)
2630 10,5%
T l DT KCN Yên Bình 19%
D kin mc vn thu hút vào
KCN Yên Bình (t đng)
9.230 1.190
Sut đu t t VN/ha 34,95
Din tích đt cho thuê (ha) 325 34 10,5%/nm
Ngun: Tác gi tính toán
-Chi phí duy tu, bo dng bng 0,2% Giá tr xây lp – thit b tài sn c đnh .
- Khu hao: Toàn b chi phí đu t xây dng h tng, san lp mt bng và bi
thng gii phóng mt bng, giá tr tài sn tính khu hao là 2.436 t VN. Thi gian khu

(
7
) D án đu t KCN Yên Bình
13
hao 10 nm đi vi hng mc san lp và gii phóng mt bng đ phân b vào chi phí cho
thuê đt 1 ln; đi vi hng mc xây lp và thit b thi gian khu hao trong 20 nm, khu
hao theo phng pháp đng thng
(8)
- Tin thuê đt hàng nm: Bng 0,5% giá đt do UBND tnh quy đnh

(9)
- Thu Giá tr gia tng, thu thu nhp DN:  đn gin hoá trong quá trình tính
toán, giá đ xác đnh doanh thu và các khon chi phí không bao gm thu giá tr gia tng,
vì vy ngân lu ra ca d án không đa vào dòng thu giá tr gia tng.
- D án đu t h tng KCN thuc danh mc d án đc hng u đãi đu t vi
mc thu sut TNDN 0% trong 4 nm k t nm đu tiên có li nhun, gim 50% trong 9
nm tip theo, các nm còn li chu thu sut 25%
(10)
.
3.2.2. Các thông s s dng cho phân tích kinh t
- Sut đu t nhà máy/ha đt công nghip: 34,95 t VN/ha
(11)
- Din tích đt dành cho tái đnh c: 50 ha
- Giá tr sn xut trng trt/1 ha đt nông nghip: 59 triu VN/ha
(12 )
- Giá tr sn xut ca các DN công nghip/ha: 30,08 t VN/ha
(13)
.
- Chi phí vn kinh t 8%/nm
( 14)
- H s chi phí trong c cu giá tr sn xut
(15)
(Ph lc s 10)
- Thu nhp bình quân/lao đng nông nghip (Nm 2010): 13,8 triu VN/ngi
(16)
- Thu nhp bình quân/lao đng ph thông/nm trong KCN: 18,55 triu VN
- T l tht nghip tng khi có d án là 1,94%; T l thiu vic làm 35%
(17)
- T sut li nhun/vn sn xut kinh doanh: 3%
(18)

.

8
Thông t s 203/2009/TT-BTC Thông t hng dn ch đ trích khu hao tài sn c đnh
9
Ngh đnh 142/2005/N-CP ngày 14/11/2005 v thu tin thuê đt, mt nc; N 108/2006/N-CP
10
Lut Thu Thu nhp doanh nghip nm 2008
11
Ngun: Ban qun lý các KCN Thái Nguyên
12
Ngun: Cc Thng kê Thái Nguyên(2010)
13
Ban qun lý d án các KCN tnh Thái Nguyên (2010)
14
Nguyn Phi Hùng(2010) tr36
15
Tng cc TK, Nhng h s c bn ca h thng tài khon quc gia nm 2007
16
Cc Thng kê, điu tra mc sng nm 2009; s liu kho sát vùng d án nm 2010
17
Ngun S liu điu tra ca S Lao đng TBXH Thái Nguyên nm 2009
18
s liu điu tra DN Thái Nguyên ca Tng cc Thng kê t nm 2001-2008. Tác gi s dng s liu ca nm 2007, là nm có
ch s ROA cao nht
14
- T l d án thuê đt đi vào hot đng trong thi gian cha lp đy khu công
nghip: 60% d án hot đng, 30% trong giai đon đu t, 10% d án cha thc hin (Tác
gi gi đnh t l các doanh nghip đi vào hot đng trong thi gian KCN cha lp đy)
- C cu ngành ngh d kin thu hút vào KCN bao gm: Ngành may mc chim

20%; C khí, c khí chính xác chim 20%; thit b đin, đin t 20%; ch to máy, thit b
phng tin vn ti chim 20%; CN đa phng hin có chi
m 20%
(19)
Chi phí c hi ca đt: Chi phí c hi ca đt đc xác đnh da trên công thc
EPL
t
= NB
0
*CI*(1+g)
t
(3.1)
(20)
Trong đó: EPL
t
= giá kinh t ca đt trên 1 héc ta trong nm t;
NB
0
= sn lng hay li ích ròng theo giá kinh t/1 ha ca mt loi cây trng
trong nm 0; CI= Mc thâm canh; g= H s tng nng sut (có th dng hoc âm).
Trong trng hp din tích đt hn hp gm nhà máy, thng mi, nhà : phng
pháp c tính chi phí c hi ca đt đc áp dng nh cho đt canh tác. i vi din tích
đt dành cho tái đnh c hoc nm trong vùng d án nhng không thay đi mc đích s
dng đc xác đnh đ tính chi phí c hi, đc minh ha nh s đ 2.1. Thay đi mc
đích s dng đt do tác đng ca d án
21
S thay đi mc đích s dng đt do mt d án gây ra đc minh ha  Hình 1.
Trong đó, các mc đích s dng đt vn gi nguyên mc đích trong tng din tích
không đc xác đnh là chi phí c hi ca đt; d án phi di chuyn hoc đc tái đnh c
ra ngoài din tích d án đc tính vào chi phí c hi ca d án ( trng hp iv, b)


19
 án KCN Yên Bình
20
Ngun: ADB (1997), Hng dn phân tích d án (tr 113)
21
ADB 1997, Hng dn phân tích d án tr 112
S đ 2.1. Thay đi mc đích s dng đt do d án
Din tích d án (i) Din tích chuyn đn(ii)
iv, a
iv, b
iii