ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
***



BÙI SỸ KHÁNH




GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ SỰ
THAM GIA CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ
Ở NƯỚC NGOÀI TẠI TÒA ÁN VIỆT NAM
VÀ KINH NGHIỆM NƯỚC NGOÀI





LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC





Hà Nội – 2014
BÙI SỸ KHÁNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
***



BÙI SỸ KHÁNH



GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ SỰ
THAM GIA CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ
Ở NƯỚC NGOÀI TẠI TÒA ÁN VIỆT NAM
VÀ KINH NGHIỆM NƯỚC NGOÀI

Chuyên ngành: Luật Quốc tế
Mã số: 60 38 01 08



LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. Lê Văn Bính



Hà Nội – 2014

BÙI SỸ KHÁNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy, tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi được bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN


Bùi Sỹ Khánh









MỤC LỤC


LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TRANH CHẤP
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ
SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

7

1.1. Khái niệm chung về người Việt Nam định cư ở nước ngoài 7

1.1.1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài 7

1.1.2. Sự hình thành và phát triển của cộng đồng người Việt Nam định cư ở
nước ngoài 10

1.1.3. Đặc điểm người Việt Nam định cư ở nước ngoài 11

1.2. Khái niệm chung về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở . 14

1.2.1. Khái niệm quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất 14

1.2.2. Đặc điểm của tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất 18

1.2.3. Các dạng tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất 20


1.3. Khái quát các quy định về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài qua các thời kỳ . 23

1.3.1. Giai đoạn trước năm 1993 23

1.3.2. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 23

1.3.3. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay 26

1.4. Giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà theo kinh nghiệm của Tòa án
nước ngoài 30

Chương 2: CƠ SỞ PHÁP LÝ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀNSỞ
HỮU NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓSỰ THAM
GIA CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ ỞNƯỚC NGOÀI TẠI
TÒAÁN VIỆT NAM 42

2.1. Quy định của pháp luật về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam 42



2.1.1 Đối tượng và điều kiện người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam 42

2.1.2 Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam 51

2.2. Một số quy định về thủ tục tố tụng trong giải quyết tranh chấp quyền sở
hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam

định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam 60

2.2.1. Vị trí, vai trò, chức năng, nhiệm vụ của Tòa án Việt Nam trong giải
quyết tranh chấp tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt
Nam 60

2.2.2. Thủ tục xem xét giải quyết tại Tòa án nhân dân các cấp 69

Chương 3: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HỆU QUẢ
GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP QUYỀN SỞ HỮU NHÀ ỞGẮN
LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ SỰ THAM GIACỦA NGƯỜI
VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀITẠI TÒA ÁN VIỆT NAM 94

3.1. Thực trạng giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa
án Việt Nam 94

3.1.1. Tình hình giải quyết tại Tòa án Việt Nam trong một số năm gần đây . 95

3.1.2. Một số vướng mắc và những vấn đề thường gặp phải trong quá trình
giải quyết 98

3.1.3. Nhận xét chung về thực trạng giải quyết 116

3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp quyền sở
hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam 121

3.2.1. Phướng hướng nâng cao hiệu quả giải quyết 121


3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả việc giải quyết 123

KẾT LUẬN 131

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 133





DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

- HĐTP: Hội đồng thẩm phán
- TANDTC: Tòa án nhân dân tối cao
- VKSNDTC: Viện kiểm sát nhân dân tối cao
- TAND: Tòa án nhân dân
-

TTTP: Tương trợ tư pháp
-

ĐƯQT: Điều ước quốc tế
-

YTNN: Yếu tố nước ngoài
- CHXHCN: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa





1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Theo truyền thống văn hóa của người Phương Đông thì có an cư mới
lạc nghiệp nên mỗi người dân nước ta đều có mong muốn được sở hữu riêng
một căn nhà hoặc thửa đất để đảm bảo điều kiện cần thiết cho cuộc sống. Vì
vậy nhà đất là loại tài sản có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với mỗi cá nhân,
tổ chức và được Đảng, Nhà nước rất quan tâm chú ý điều tiết quyền sở hữu, quyền
sử dụng sao cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Do những biến động của lịch sử cùng với những sự kiện chính trị to lớn
của đất nước ta trong thế kỷ 20, đồng thời trong những năm gần đây sự giao
lưu hợp tác quốc tế mở rộng, đã dẫn đến một bộ phận không nhỏ người dân
Việt Nam ra nước ngoài công tác, làm ăn, sinh sống. Tuy nhiên, cộng đồng
người Việt Nam ở nước ngoài vẫn luôn hướng về quê cha đất mẹ với mong
muốn có ngày trở lại quê hương, về với nguồn cội để sinh sống, cống hiến và
đóng góp sức lực của mình để phục vụ quê hương đất nước.
Do đó, thực tế trong nhiều năm qua khi mà pháp luật chưa cho phép
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở Việt
Nam thì đã có rất nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài gửi tiền, vàng
bạc và các tài sản khác để nhờ người thân thích, bạn bè ở trong nước đầu tư,
mua hộ nhà và đứng tên hộ trên các giấy tờ đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền
sử dụng đất.
Cho đến năm 2001 thì quy định đầu tiên về quyền được mua nhà và
quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất của người Việt Nam ở nước
ngoài được ghi nhận (tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai
năm 2001 và Nghị định 81/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 11 năm 2001). Đến
khi Luật đất đai 2003 (đã được thay thế bằng Luật đất đai 2013) và Luật nhà ở
2005 ra đời thì Nhà nước ta đã ghi nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền
sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài (tại Điều 121 Luật Đất

đai 2003 và Điều 126 Luật Nhà ở 2005). Tuy nhiên theo những quy định này
thì chỉ một số đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ những điều
kiện nhất định mới được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất nhưng thực
tế thì những giao dịch nhờ mua hộ nhà đất và đứng tên hộ trên các giấy



2
tờquyền sở hữu, quyền sử dụng vẫn diễn ra dưới nhiều hình thức với nhiều
đối tượng khác nhau.
Từ đó, đã phát sinh nhiều tranh chấp về nhà, đất giữa người Việt Nam
định cư ở nước ngoài với người đứng tên hộ tại Việt Nam. Thực tiễn giải
quyết tại Tòa án cho thấy các tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử
dụng đất vốn đã phức tạp, kéo dài thì các tranh chấp về quyền sở hữu nhà gắn
liền với quyền sử dụng đất đối với các trường hợp mua hộ, nhờ đứng tên hộ
của người Việt Nam định cư tại nước ngoài lại càng phức tạp, khó khăn hơn.
Đã có rất nhiều vụ án phải xử đi xử lại nhiều lần, kéo dài nhiều năm, thậm chí
quan điểm giải quyết của các cấp Tòa án còn chưa thống nhất. Có thể xác
định rằng giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sở hữu nhà gắn liền với
quyền sử dụng đất đối với các trường hợp nhờ mua hộ, đứng tên hộ có sự
tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một trong những loại
việc khó khăn phức tạp nhất và là khâu còn yếu trong công tác giải quyết các
tranh chấp dân sự có YTNN của ngành TANDViệt Nam. Nó bắt nguồn từ
nhiều nguyên nhân nhưng quan trọng nhất vẫn sự chồng chéo, thường xuyên
thay đổi của hệ thống pháp luật về nhà ở, đất đai về địa vị pháp lý của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài và đặc biệt còn thiếu những văn bản hướng
dẫn về công tác xét xử, giải quyết hậu quả pháp lý của của các giao dịch này.
Vì vậy, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định pháp luật
về việc người người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thẩm quyền giải quyết của

Tòa án; thực trạng giải quyết tranh chấp này
trong hệ thống Tòa án và kinh
nghiệm một số nước trên thế giới. Trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp, đảm bảo quyền và
lợi ích hợp pháp của công dân có ý nghĩa quan trọng cả về lý luận và thực
tiễn hiện nay. Qua đó tạo động lực lòng tin và tiếp tục thu hút nguồn lực của
cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài về Việt Nam sinh sống đầu tư, góp
phần xây dựng và bảo vệ Tổ quốc xã hội chủ nghĩa. Và nâng cao hiệu quả
giải quyết tranh chấp cũng đồng thời góp phần vào việc “
Xây dựng nền tư
pháp trong sạch vững mạnh, dân chủ, nghiêm minh, bảo vệ công lý, từng
bước hiện đại, vục vụ nhân dân, phụng sự Tổ quốc Việt Nam xã hội chủ
nghĩa, hoạt động tư pháp mà trọng tâm là hoạt động xét xử được tiến hành



3
có hiệu quả và hiệu lực cao
” như Đảng ta đã nhấn mạnh tại Nghị quyết số
49/NQ-TW của Bộ Chính trị
.
Đó là lý do tôi lựa chọn đề tài đề tài: “Giải quyết tranh chấp quyền sở
hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam và kinh nghiệm nước ngoài” làm
luận văn tốt nghiệp thạc sỹ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu và tính mới của Đề tài
Quyền được mua và sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các vấn đề về giải quyết tranh chấp
quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở luôn thu hút được sự quan tâm của
đông đảo không những cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài mà còn cả

người dân trong nước cũng như giới nghiên cứu khoa học pháp lý. Về quyền
có nhà ở đã có một số công trình nghiên cứu như: Quyền và nghĩa vụ của
người nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam, TS Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí
dân chủ và pháp luật, số 10/2004; Các quy định của pháp luật về việc cho
phép tố chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua
và sở hữu nhà ở Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp, Phạm Thị Mai Duyên,
Người hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Nga, Trường Đại học Luật Hà Nội 2009;
Pháp luật về việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, Khóa luận tốt
nghiệp, Phạm Thị Tuyến, Người hướng dẫn: TS Nguyễn Quang Tuyến,
Trường Đại học Luật Hà Nội, 2005.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì tranh liên quan đến bất động
sản là nhà và đất ở có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
là vụ việc dân sự có YTNN và thuộc đối tượng điều chỉnh của Tư pháp quốc
tế Việt Nam, về vấn đề này đã có một số công trình nghiên cứu như: Giải
quyết tranh chấp dân sự có yếu tố nước ngoài bằng Tòa án Việt Nam thực
trạng và giải pháp, Luận văn thạc sĩ, Nguyễn Văn Năm, Người hướng dẫn
TS. Trần Văn Thắng, Khoa Luật ĐHQGHN 2007; Pháp luật quốc tế và pháp
luật nước ngoài về giải quyết tranh chấp dân sự có yếu tố nước ngoài bằng
Tòa án – những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Lê
Quang Minh, Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Bá Diến, Khoa Luật
ĐHQGHN.



4
Tuy nhiên, việc nghiên cứu tổng quát các quy phạm pháp luật về việc
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở Việt Nam và về giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư

ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam, thì cho đến nay chưa có một đề tài khoa
học nào nghiên cứu được công bố, mà mới chỉ có một vài bài viết khai thác
những khía cạnh khác nhau như: Vài suy nghĩ về Điều 125, 126 Luật nhà ở,
Võ Quốc Tuấn, Tạp chí Tòa án, 02/2013; Một vụ kiện tranh chấp nhà mà một
bên đương sự là ngưởi Việt Nam đang định cư ở nước ngoài, Thanh Tú, Tạp
chí Tòa án, 09/2006. Do đó việc nghiên cứu một cách tổng thể các quy định
của pháp luật về việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở
hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam và việc giải quyết các
tranh chấp đó cũng chính là cơ hội để luận văn này có thể góp phần đóng góp
cho khoa học pháp lý hiện nay.
3. Mục đích, nhiệm vụ và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Mục đích nghiên cứu
Khi tiếp tiếp cận, nghiên cứu và tìm hiểu vấn đề: “Giải quyết tranh
chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam và kinh nghiệm
nước ngoài”, người viết tìm hiểu, nghiên cứu các quy định của pháp luật và
trên cơ sở tổng hợp những ý kiến khác nhau bàn về vấn đề này nhằm mục
đích chỉ ra những ưu điểm, cũng như những nhược điểm còn chưa phù hợp,
những vướng mắc khi áp dụng pháp luật vào giải tranh chấp quyền sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài tại Tòa án. Thông qua quá trình nghiên cứu các cơ sở lý luận
và thực tiễn việc giải quyết các tranh chấp này tại Tòa án, đề xuất một số kiến
nghị nhằm định hướng phát triển và khắc phục những nhược điểm còn chưa
phù hợp đó. Mong rằng qua việc nghiên cứu, phân tích của đề tài góp phần
làm sáng tỏ hơn các quy định của pháp luật về việc người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt
Nam và giải quyết các tranh chấp đó tại Tòa án.
Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được những mục đích đã đặt ra thì khi nghiên cứu phải đạt được
những nhiệm vụ sau đây:




5
- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận cơ bản về người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở và quá trình
phát triển các quy định của pháp luật cho phép người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được phép sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam làm cơ sở lý luận cho việc tiếp cận nội dung pháp lý về việc giải quyết
tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia
của người Việt Nam định cư ở nước ngoài bằng Tòa án Việt Nam.
- Nghiên cứu quy định của pháp luật và kinh nghiệm xét xử của một số
nước trên thế giới về giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất.
- Phân tích những quy định pháp luật hiện hành về việc người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
Việt Nam; về trình tự thủ tục giải quyết các tranh chấp này tại Tòa án.
- Phân tích thực trạng hoạt động xét xử các tranh chấp quyền sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam, với việc đánh giá qua số liệu thống kê
và một số vụ án điển hình cụ thể.
- Phân tích đánh giá, tìm ra những nguyên nhân chủ quan, khách quan của
việc giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có
sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam
- Đề xuất một số kiến nghị về những giải pháp nhằm góp phần giúp các
cơ quan chức năng tháo gỡ khó khăn nói chung cũng như hoàn thiện các quy
định của pháp luật về giải quyết loại tranh chấp này.
Phạm vi nghiên cứu
Trong các tranh chấp về quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng
đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giải quyết

tại Tòa án Việt Nam thì tranh chấp về việc đòi lại tài sản là quyền sở hữu nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất là tranh chấp có số lượng lớn và phức tạp
nhất hiện nay.
Do đó,đề tài này chủ yếu tập trung nghiên cứu phân tích các quy định
của pháp luật hiện hành làm cơ sở cho việc giải quyết tranh chấp quyền sở
hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam



6
định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam đối với các quan hệ pháp luật đòi
lại tài sản là quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời
phân tích thực tiễn giải quyết các tranh chấp đòi lại tài sản lưà quyền sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Tòa án các cấp trong thời gian
qua.Qua đó đưa ra những đề xuất để nâng cao hiệu quả hoạt động của việc
giải quyết loại tranh chấp này tại Tòa án Việt Nam.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điểm cơ bản
của Đảng và Nhà nước trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát triển
kinh tế và hội nhập quốc tế về việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất và giải quyết
các tranh chấp đó phát sinh trong giai đoạn hiện nay.
Luận văn vận dụng các phương pháp luận của triết học Mác - Lê Nin, Lý
luận của Nhà nước và pháp luật trong điều kiện thực tế hiện nay. Bên cạnh đó
Luận văn còn sử dụng các phương pháp như phân tích, so sánh, đối chiếu,
tổng hợp, khảo sát thực tiễn để giải quyết vấn đề đặt ra.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
được nghiên cứu thành 03 Chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về tranh chấp quyền sở hữu

nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài
Chương 2: Cơ sở pháp lý giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài tại Tòa án Việt Nam
Chương 3: Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả việc giải quyết
tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia
của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam.



7

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG
VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ SỰ THAM GIA
CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
1.1. Khái niệm chung về người Việt Nam định cư ở nước ngoài
1.1.1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận dân cư không
nhỏ trong cộng đồng các dân tộc Việt Nam, là một động lực lớn phát triển
kinh tế - xã hội cho đất nước. Với tư cách là một chủ thể khi tham gia vào các
quan hệ pháp luật, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài được đề
cập tới trong nhiều văn bản pháp luật và dần được hoàn thiện.
Trước đây, thuật ngữ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” đã được
nhiều văn bản pháp quy của Nhà nước ta sử dụng nhưng chưa có sự thống
nhất. Từ năm 1982 trở về trước, trong các văn bản pháp quy, người ta thường
sử dụng thuật ngữ “Việt kiều”, “người Việt Nam ở nước ngoài”, “người Việt
Nam sinh sống ở nước ngoài”…. Thuật ngữ “người Việt Nam định cư ở nước
ngoài” được sử dụng trong Quyết định số 84-HĐBT ngày 28/07/1983 của Hội

đồng Bộ trưởng về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Ban Việt kiều Trung
ương. Từ đó, thuật ngữ này được sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp
luật ở nước ta như Chỉ thị số 16-HĐBT ngày 28 tháng 10 năm 1988 của Hội
đồng Bộ trưởng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại các nước xã
hội chủ nghĩa, Quyết định số 567-TTg ngày 18 tháng 11 năm 1993 của Thủ
tướng Chính phủ về việc mời chuyên gia, trí thức người Việt Nam định cư ở
nước ngoài tham gia tư vấn, Quyết định số 59-TTg ngày 1 tháng 4 năm 1994
của Thủ tướng Chính phủ về việc giải quyết cho người Việt Nam định cư ở
nước ngoài hồi hương về Việt Nam…Tuy nhiên, nội hàm của khái niệm này
vẫn chưa được xác định rõ, nhiều sự giải thích chỉ nằm trong một số văn bản
hướng dẫn mà lại thiếu thống nhất, không chính xác, do đó dẫn đến nhiều
cách hiểu khác nhau.
Đến năm 1998, với sự ra đời của Luật quốc tịch Việt Nam thì thuật ngữ
“người Việt Nam định cư ở nước ngoài” mới được giải thích rõ ràng. Theo



8
quy định tại khoản 4 Điều 2 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 1998, Người Việt
Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư
trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Thống nhất với quy định của Luật quốc tịch, Nghị định 81/2001/NĐ-CP
của Chính phủ ngày 5/11/2001 quy định về việc Người Việt Nam định cư ở
nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam quy định: Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài theo Nghị định này là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú,
làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài đã được quy định tại Luật quốc tịch Việt
Nam ngày 1/1/1999 (Điều 2).
Sau đó, tại Khoản 1 Điều 65 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06
tháng 09 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở 2005 cũng định nghĩa: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là

công dân Việt Nam hoặc người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu
dài ở nước ngoài theo quy định của Luật Quốc tịch Việt Nam ngày 20/5/1998
(có hiệu lực từ 1/1/1999)”. Trong đó, công dân Việt Nam là người có quốc
tịch Việt Nam bao gồm hai trường hợp họ là những người có quốc tịch Việt
Nam làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài và chưa nhập quốc tịch của bất
kỳ nước nào hoặc họ là những người còn giữ quốc tịch Việt Nam nhưng đã
nhập quốc tịch nước ngoài; còn người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống
lâu dài ở nước ngoài thì chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể.
Khi Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 ra đời thay thế Luật Quốc tịch
Việt Nam năm 1998, quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài rõ
ràng và chi tiết hơn. Khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 kế
thừa quy định của Luật Quốc tịch năm 1998, đồng thời luật mới bổ sung định
nghĩa về người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người đã từng có quốc
tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc
huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Với Công dân Việt Nam: theo Điều 5 Luật quốc tịch thì người có quốc
tịch Việt Nam là công dân Việt Nam; công dân Việt Nam được Nhà nước Việt
Nam bảo đảm các quyền công dân và phải làm tròn nghĩa vụ công dân với Nhà
nước và xã hội theo quy định của pháp luật; Nhà nước Việt Nam có chính sách
để công dân Việt Nam ở nước ngoài có điều kiện hưởng các quyền công dân và
làm các nghĩa vụ công dân phù hợp với hoàn cảnh sống xa đất nước.



9
Với người gốc Việt Nam định cư lâu dài ở nước ngoài, theo quy định
tại khoản 4 Điều 3 Luật quốc tịch hiện hành thì: người gốc Việt Nam định cư
ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh
ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con cháu
của họ đang cư trú sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Trước đây, khi hướng dẫn thi hành Luật khuyến khích đầu tư trong
nước (đã hết hiệu lực thi hành), tại phần I thông tư số 02/2005/TTLT/BKH-
BTP-BNG-BCA ngày 25/5/2005 hướng dẫn việc người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, người nước ngoài thường trú tại Việt Nam theo nghị định số
51/1999/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật khuyến khích đầu tư trong
nước đã nêu chi tiết hơn về người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau:
- Người có quốc tịch Việt Nam cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở nước ngoài;
- Người có gốc Việt Nam cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở nước ngoài;
- Người có cha đẻ, mẹ đẻ, hoặc ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại
hiện nay có, hoặc đã từng có quốc tịch Việt Nam.
Theo quy định tại Điều 13 Luật Quốc tịch năm 2008 và Mục 5 Nghị
định số 78/2009/NĐ-CP ngày 22/9/2009 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Quốc tịch thì: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
mà chưa mất quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam trước
ngày 1/7/2009 thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam và phải đăng ký với cơ quan
đại diện của Việt Nam ở nước ngoài để giữ quốc tịch Việt Nam trong thời hạn
đến hết ngày 1/7/2014. Việc đăng ký giữ quốc tịch Việt Nam được thực hiện
đến hết ngày 1/7/2014. Hết thời hạn này, nếu không đăng ký giữ quốc tịch
Việt Nam thì công dân đó sẽ mất quốc tịch Việt Nam. Trong trường hợp công
dân đó muốn có quốc tịch Việt Nam thì phải làm thủ tục xin trở lại quốc tịch
Việt Nam theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên tại Luật số 56/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật Quốc tịch Việt Nam có hiệu lực kể từ ngày 26/6/2014 đã sửa đổi bổ sung
khoản 2 Điều 13 của Luật Quốc tịch 2008 như sau:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch Việt
Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam trước ngày Luật này có hiệu lực
thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam.




10
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chưa mất quốc tịch Việt Nam
mà không có giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam thì đăng ký với cơ quan
đại diện Việt Nam ở nước ngoài để được xác định có quốc tịch Việt Nam và
cấp Hộ chiếu Việt Nam.
Do đó yêu cầu về việc đăng ký để giữ quốc tịch của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được bãi bỏ. Vì vậy những người Việt Nam định cư ở
nước ngoài mang quốc tịch nước ngoài hay không mang quốc tịch nước ngoài
đến trước thời điểm ngày 26/6/2014 (ngày có hiệu lực của Luật quốc tịch sửa
đổi)vẫn còn quốc tịch Việt Nam thì sẽ tiếp tục được mang quốc tịch Việt
Nam. Như vậy quy định của Luật quốc tịch đã tạo điều kiện thuận lợi cho
người Việt Nam định cư ở nước ngoài vì điều kiện sống phải nhập quốc tịch
nước ngoài nhưng vẫn giữ được quốc tịch Việt Nam (tức mang từ 02 quốc
tịch trở lên).
Như vậy, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm hai
nhóm chủ thể là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt
Nam định cư ở nước ngoài. Vì vậy, một người còn quốc tịch Việt Nam (công
dân Việt Nam) hay đã thôi quốc tịch Việt Nam và nhập quốc tịch nước khác
(người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài) thì theo quy định
trên họ vẫn được coi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
1.1.2. Sự hình thành và phát triển của cộng đồng người Việt Nam
định cư ở nước ngoài
Cách đây hàng trăm năm đã có người Việt Nam ra nước ngoài sinh
sống. Vào thế kỷ thứ XII, do hoàn cảnh đất nước, một nhánh con cháu họ Lý
sang Hàn Quốc lập nghiệp. Thế kỷ thứ XVII có người Việt Nam sang làm ăn
tại Campuchia. Thế kỷ thứ XVIII đến đầu thế kỷ thứ XIX, người Việt Nam
sang lánh nạn và làm ăn tại Campuchia, Lào, Thái Lan, Trung Quốc.
Sau chiến tranh thế giới thứ nhất và thứ hai, một số người Việt Nam đi
du học, làm công chức tại Pháp hoặc bị động viên đi phu, đi lính tại một số
thuộc địa của Pháp. Trong thời kỳ chiến tranh, có thêm một số người ra đi

lánh nạn kiếm sống, theo chồng hồi hương hoặc đi tu nghiệp, du học ở nước
ngoài. Tuy nhiên trước năm 1975 số lượng người Việt Nam ở nước ngoài
không lớn, mới chỉ khoảng 160 - 200 nghìn người ở 10 nước, phần đông có tư
tưởng sinh sống tạm thời, chờ điều kiện thuận lợi trở về nước.



11
Từ sau năm 1975, đã có sự thay đổi sâu sắc về số lượng, thành phần,
tính chất cũng như địa bàn sinh sống của cộng đồng người Việt Nam ở nước
ngoài, số người ra đi (di tản trước tháng 04/1975, vượt biên trong các năm
1978-1980, theo chương trình ra đi có trật tự và các chương trình nhân đạo
1980-1996) đã lên tới khoảng 2 triệu người, chủ yếu tới Mỹ, Úc, Canada,
Nhật Bản, các nước Tây Âu và Bắc âu Thêm vào đó sau năm 1980, một số
khá đông sinh viên, thực tập sinh và lao động Việt Nam ở các nước Liên Xô
và Đông Âu cũ ở lại làm ăn [21]
.

Đến nay, theo thống kê chưa đầy đủ, có khoảng 4 triệu người Việt Nam
đang sinh sống ở khoảng 100 nước và vùng lãnh thổ, trong đó hơn 80% ở các
nước công nghiệp phát triển: Hoa Kỳ khoảng 1,5 triệu người; Pháp khoảng
300 nghìn người; Úc, Canada mỗi nước khoảng 250 nghìn; Campuchia, Thái
Lan, Đức, Nga - mỗi nước khoảng 100 nghìn; Đài Loan 100 nghìn; Hàn Quốc
75 nghìn; Anh, Czech mỗi nước khoảng 40 nghìn; Ba Lan 30 nghìn; Lào 20
nghìn; Trung Quốc, Bỉ, Thuỵ Điển - mỗi nước trên dưới 10 nghìn Phần
đông bà con có cuộc sống ngày càng ổn định và hòa nhập vào xã hội nơi cư
trú, có vị trí nhất định trong đời sống kinh tế, xã hội ở nước sở tại
.
Cuộc sống
của cộng đồng người Việt có ảnh hưởng ở mức độ khác nhau tới mối quan hệ

giữa các nước sở tại với Việt Nam. Bên cạnh đó, trong những năm qua hàng
trăm nghìn người Việt Nam đã ra nước ngoài lao động, học tập, tu nghiệp
đoàn tụ gia đình, hình thành các cộng đồng đáng kể người Việt tại một số địa
bàn như Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia, các nước Tây Á…
Như vậy, có thể thấy những người Việt Nam đầu tiên đặt nền móng cho
quá trình hình thành cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài cách
đây hàng trăm năm, trải qua nhiều bước thăng trầm của lịch sử cho đến trước
năm 1975 cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có nhiều
biến động với số lượng ít. Sau sự kiện năm 1975 vì nhiều lý do cộng đồng
người Việt Nam ở nước ngoài tăng lên nhanh chóng, nếu trước năm 1975
khoảng 200.000 người thì sau năm 1975 con số đã lên tới 2 triệu người
.
Cho
tới nay cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã khoảng 4 triệu
người [21].
1.1.3. Đặc điểm người Việt Nam định cư ở nước ngoài



12
Trong những năm gần đây, xu hướng phát triển của cộng đồng người
Việt Nam định cư ở nước ngoài ngày càng ổn định, hội nhập vào xã hội ở đất
nước sở tại, tiếp thu những giá trị văn hóa của nước sở tại nhưng vẫn giữ gìn
và phát huy bản sắc văn hóa dân tộc, từng bước có vị trí trong việc làm cầu
nối cho quan hệ giữa nước ta với nước sở tại. Hiện nay, đời sống của phần lớn
kiều bào ta ở mức trung bình so với người dân nước sở tại. Số người giàu có
tiêu chuẩn của nước sở tại ngày càng tăng. Các doanh nghiệp của kiều bào ta
ngày càng lớn mạnh vừa tích lũy vừa mở rộng làm ăn, bà con đã bước đầu
xây dựng được cơ sở cho cuộc sống ổn định lâu dài ở hầu hết các nước và
vùng lãnh thổ.

Mặc dù tiềm lực kinh tế còn chưa lớn, nhưng cộng đồng người Việt
Nam có tiềm năng tri thức đáng kể và rất đa dạng. Hàng trăm nghìn người
được đào tạo ở trình độ đại học hoặc công nhân kỹ thuật bậc cao ở các nước
công nghiệp phát triển, có điều kiện tiếp cận với thông tin và thành tựu mới
về quản lý, khoa học và công nghệ. Một số người giữ vị trí quan trọng trong
các viện nghiên cứu, trường đại học, bệnh viện, doanh nghiệp và các tổ chức
quốc tế.
Một thế hệ tri thức mới là những người gốc Việt đang hình thành và
phát triển, nhất là ở các nước, khu vực như Tây Âu, Bắc Mỹ, Nhật Bản tập
trung nhiều ở lĩnh vực như luật học, tin học , lý học, hóa học, điện tử, quản lý
và chứng khoán…
Người Việt Nam sinh sống ở các nước thường tập trung thành những
khu vực, thị trấn, khu phố riêng nên tạo được môi trường thuận lợi cho việc
giữ gìn bản sắc văn hóa dân tộc và sinh hoạt truyền thống. Tuy vậy, nhiều gia
đình thường phải vật lộn kiếm sống và ít có cơ hội về nước nên chưa có điều
kiện chăm lo giữ gìn các giá trị văn hóa Việt Nam. Do ở nước ngoài nhiều
năm nên trong các gia đình 3-4 thế hệ thường có hiện tượng ông bà, cha mẹ
còn nói với nhau bằng Tiếng Việt, nhưng con cháu nói được rất ít hoặc chỉ
nghe hiểu mà không nói, không viết được bằng tiếng Việt. Cộng đồng người
Việt hình thành từ năm 1975 trở lại đây, tuy phần lớn mới có 2-3 thế hệ
nhưng thế hệ sinh trưởng ở nước ngoài cũng đang ngày càng nói ít bằng tiếng
Việt. Do đó nhu cầu giao lưu văn hóa giữa cộng đồng Việt và nhu cầu về
tiếng Việt ngày càng ít đi [21].



13
Nhiều người Việt Nam ra đi từ những năm 1975 còn mặc cảm với quá
khứ của mình. Do chưa có điều kiện tiếp cận với những thông tin trung thực
về sự thay đổi ở quê nhà nên những người này còn ít nhiều có thành kiến với

cuộc sống trong nước. So với cộng đồng kiều dân khác trên thế giới thì đây là
đặc điểm khá điển hình của cộng đồng kiều bào ta.
Tại tất cả các nước Phương tây, cuộc sống của kiều bào tương đối ổn
định, mặc dù mức độ hội nhập về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, giáo
dục… còn thấp hơn so với cộng đồng người Hoa, Nhật Bản, Hàn Quốc…Một
số người Việt ở Mỹ, Đức, Úc được bổ nhiệm vào các vị trí quan trọng trong
chính quyền như: Trợ lý Bộ trưởng, thành viên trong nhóm cố vấn tổng thống,
nghị sỹ bang…Những người có thái độ trung gian chiếm phần lớn trong cộng
đồng, dù lúc này hay lúc khác bị các thế lực cực đoan lôi kéo đe dọa nhưng
nhìn chung bà con tránh liên quan đến hoạt động chính trị mà chỉ tập trung
làm ăn, khi có điều kiện thì về nước thăm thân nhân, giúp gia đình, đi du lịch
hoặc có cơ hội thì đầu tư…dư luận chung ngày càng quan tâm hơn đến chính
sách của Nhà nước đối với kiều bào. Đa số bà con ở các nước, nhất là Mỹ
hoan nghênh ủng hộ Hiệp định thương mại Việt Nam Hoa Kỳ đã ký kết.
Nhiều người, nhất là giới trẻ hăng hái, tích cực đầu tư hoặc giới thiệu bạn bè,
các đối tác đầu tư kinh doanh vào Việt Nam. Các hội người Việt Nam và các
tổ chức nghề nghiệp, quốc tế, đồng hương, từ thiện ở Mỹ, Pháp, Bỉ, Hà Lan,
Nhật … đã và đang có những hoạt động thiết thực hướng về quê hương đất
nước [22].
Cuộc sống của những người Việt Nam sống ở Nga và Đông âu có
những bước phát triển nhất định, nhưng chưa ổn định. Nhiều người không có
ý định lập nghiệp lâu dài, thêm vào đó, dòng người nhập cư mới từ Việt Nam
tiếp tục vào khu vực này làm cho cộng đồng thêm phức tạp, phải đối mặt với
nhiều khó khăn, nhất là về địa vị pháp lý và an ninh cộng đồng. Tình trạng
phạm pháp trong cộng đồng như: tàng trữ sử dụng, làm giấy tờ giả mạo, cạnh
tranh chèn ép nhau trong kinh doanh… khiến bà con không yên tâm làm ăn và
ảnh hưởng đến quan hệ đối với cộng đồng nước sở tại.
Cuộc sống của bà còn người Việt Nam ở các nước láng giềng, nhất là
Lào, Trung Quốc đang có điều kiện phát triển thuận lợi và ổn định. Chính
quyền Thái Lan đã giải quyết cho những người thuộc thế hệ thứ 2, thứ 3 nhập




14
quốc tịch Thái Lan và cấp giấy tờ định cư cho những người thuộc thế hệ thứ
nhất. Ở Camphuchia tuy đời sống vật chất của của kiều bào ta còn gặp nhiều
khó khăn nhưng hơn các nước láng giềng khác nhưng cuộc sống tinh thần của
người Việt Nam tại đây đang được cải thiện đáng kể.[21]
Đáng chú là cho dù người Việt sống ở bất cứ nơi nào trên thế giới
nhưng cộng đồng người Việt luôn hướng về quê hương, mong muốn cho quê
hương hội nhập, phát triển hơn nữa. Tuy nhiên có một bộ phận đồng bào do
chưa hiểu đúng về tình hình trong nước, nên còn có thái độ dè dặt, hay tiêu
cực với tình hình trong nước, thậm chí một số người đi ngược lại lợi ích
chung của toàn dân tộc. Sự đóng góp của bà con kiều bào vào quá trình xây
dựng và bảo vệ đất nước còn ít, chưa phán ánh đúng tiềm năng của cộng đồng
người Việt Nam ở nước ngoài.
Qua đây chúng ta thấy so với các cộng đồng thiểu số khác, cộng đồng
người Việt ở nước ngoài là cộng đồng trẻ, năng động thông minh, nhanh
chóng hòa nhập với đời sống nước sở tại, nhiều người đã có những thành
công lớn trong hoạt động kinh doanh, học hàm, học vị, địa vị xã hội, nghiên
cứu khoa học…tuy nhiên cộng đồng người Việt ở nước ngoài là cộng đồng
phức tạp về thành phần xã hội, xu hướng chinh trị, đa dạng về nghề nghiệp,
tôn giáo dân tộc, đặc biệt là bị phân hóa bởi sự khác biệt về giai cấp, chính
kiến và hoàn cảnh ra đi cũng như cư trú ở các địa bàn khác nhau, tính liên kết
gắn bó trong cộng đồng còn chưa cao.
1.2. Khái niệm chung về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất
1.2.1. Khái niệm quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
Thứ nhất: Về nhà ở và quyền sở hữu nhà ở:
Theo từ điển Tiếng Việt do Nguyễn Như Ý chủ biên, nhà ở được quan

niệm là“Chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình” Trên phương diện pháp lý, Điều 1
Luật Nhà ở năm 2005 định nghĩa: Nhà ở là “công trình xây dựng với mục đích
để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” [74].
Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định có các loại nhà ở sau: nhà
ở tự do tạo lập, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ.



15
Theo quy định của pháp luật, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có
quyền sở hữu thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà
ở hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát
triển nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (đối với dự án tại
các khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán
nền theo quy định của pháp luật đất đai) để mua xây dựng nhà ở cho bản thân
và các thành viên trong gia đình tại Việt Nam.
Quyền sở hữu là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển
kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một
chủ thể được thực hiện trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài
sản. Theo Điều 164 Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba
quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”.
Thứ 2. Về quyền sử dụng đất:
Theo sách: “Từ điển luật học” Nhà xuất bản Từ điển bách khoa và Nhà
xuất bản tư pháp năm 2006 thì “Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể,
được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được
Nhà nước giao, cho thuê hoặc chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua
việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ

những chủ thể khác có quyền sử dụng đất”.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ quyền chiếm
hữu sử dụng định đoạt. Trong các quyền năng đó, quyền sử dụng có ý nghĩa
hơn cả, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, nhưng nhà nước không trực
tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã
hội bằng cách cho thuê đất, giao đất, công nhận quyền sử dụng cho người trực
tiếp sử dụng đất.
Thực vậy quyền sử dụng mà chúng ta phải hiểu ở đây là quyền tự
nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai thì họ phải sử dụng đất để khai thác
các tính năng của đất đai mà chưa quan tâm đến hình thức sở hữu nó, thông
qua hành vi sử dụng đất mà con người thỏa mãn các nhu cầu của mình, tạo ra
của cải vật chất cho xã hội.



16
Ngoài ra quyền sử dụng đất còn là một quyền năng pháp lý được pháp
luật ghi nhận và bảo vệ.Từ khi Hiến pháp năm 1980 ra đời thì đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu và là người quản lý.
Trong giai đoạn 1980 - 1987 nhà nước chưa xác lập một cách đầy đủ quyền
sở hữu chủ của mình đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền
chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức cá nhân. Việc khẳng định toàn dân sở
hữu đất đai chỉ là một khẳng định mang tính pháp quy. Tuy nhiên chúng ta có
thể thấy rằng các quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất trong giai đoạn này
chưa được quan tâm thỏa đáng. Pháp luật dường như mới chỉ quan tâm đến
lợi ích của Nhà nước mà chưa quan tâm đến quyền lợi của người đang chiếm
hữu sử dụng đất từ trước đó. Thực trạng này tạo ra việc người dân chưa khai
khác hết các tiềm năng của đất nên dẫn đến cuộc khủng hoảng trong sản xuất
nông nghiệp trong những năm 1980. Đến luật đất đai năm 1987 mới bắt đầu
xác lập mối quan hệ giữa đại diện chủ sở hữu với người trực tiếp sử dụng

đất.Luật đã quy định cụ thể về quyền nghĩa vụ của người sử dụng đất, từ đó
chế định về quyền sử dụng đất hình thành. Từ đó đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, trên cơ sở ghi nhận quyền sử dụng là một hình thức mà đại diện chủ sở
hữu là Nhà nước. Nhà nước công nhận quyền sừ dụng cho các tổ chức, hộ gia
đình cá nhân được quyền khai thác công năng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất.
Tuy nhiên do nhu sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu sử dụng
đất ngày càng trở nên bức xúc thì việc quy định về cấm mua bán chuyển
nhượng đất đã trở thành một rào cản trong quá trình phát triển kinh tế. Trước
tình hình đó Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời đánh dấu
một bước tiến mới trong ghi nhận quyền của chủ sử dụng đất. Một mặt tiếp
tục ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý,
thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợppháp một mặt cho phép người sử
dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, chuyển
đổi, tặng cho, thừa kế góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên việc sử
dụng quyền của mình không phải là tự do mà giới hạn trong những điều kiện
nhất định có sự quản lý của Nhà nước. Đây là một bước đột phá lớn trong
hành lang pháp lý về quyền sử dụng, tạo tiền đề cho việc phát triển thị trường
quyền sử dụng đất, tạo động lực người sử dụng có điều kiện phát huy tối đa
hiệu quả của việc sử dụng đất. Đồng thời từ đó mà pháp luật thừa nhận đất đai
có giá trị bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, và quyền sử



17
dụng đất đã định được bằng giá trị, từ đất quyền sử dụng đất mới được đưa
vào trong các giao dịch dân sự. Tiếp đó Luật đất đai năm 2003 được sửa đổi
bổ sung năm 2013 đã tiếp tục quy định hoàn thiện hơn về quyền và nghĩa vụ
đối với người sử dụng đất.
Như vậy chế định về quyền sử dụng đất được xem như một hình thức
thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai.Theo đó Nhà nước với tư cách đại

diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên
phạm vi toàn quốc về mặt pháp lý. Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của
chủ sở hữu theo luật định. Tuy nhiên Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng
đất mà lại thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức cá
nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất bằng hình thức giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất ổn định trực tiếp lâu dài
được xác lập bằng các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp.
Như vậy quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi
từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển
quyền đó cho người khác. Quá trình hình thành vận động và phát triển của
quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu khách quan, vừa tuần tự có sự
gắn kết với chế định toàn dân sở hữu đất đai mà Nhà nước là người đại diện.
Các quy định này vừa có tính ổn định vừa có sự thay đổi tuy thuộc vào sự
phát triển của xã hội. Từ chỗ chỉ ghi nhận người sử dụng đất có 05 quyền
chuyển quyền sử dụng đất đến nay đã mở rộng thêm quyền cho thuê lại, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003.
Tóm lại, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài là quyền của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ởgắn liền với quyền sử dụng
đất đó và được hưởng hoa lợi ích từ việc sử dụng đất hợp pháp. Tuy nhiên,
những quyền này được biểu hiện như thế nào còn phụ thuộc rất nhiều vào ý
chí nhà nước. Tuỳ vào từng thời kỳ mà Nhà nước có những chính sách với
người Việt Nam định cư ở nước ngoài cho phù hợp, vì thế một trong ba quyền
năng cơ bản của chủ sở hữu có thể tuyệt đối hay bị giới hạn phụ thuộc vào
quy định cụ thể của pháp luật trong từng giai đoạn. Đặc biệt với tài sản là nhà
ở gắn với quyền sử dụng đất là một tài sản lớn và các chính sách với nhà ở sẽ



18

tác động rất lớn tới kinh tế - xã hội, thì việc thận trọng khi ban hành các quy
định pháp luật là điều dễ hiểu.
1.2.2. Đặc điểm của tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất
Tranh chấp là những bất đồng mâu thuẫn về quyền lợi và nghĩa vụ giữa
các bên trong một xã hội nhất định được pháp luật điều chỉnh. Đây là cách
hiểu phổ biến dưới góc độ pháp lý, bởi thực ra mối quan hê ở đây là quan hệ
về quyền và nghĩa vụ giữa các bên.
Trong quan hệ quyền sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất là một
dạng đặc biệt của quan hệ dân sự nên bên cạnh những đặc điểm chung của
một tranh chấp dân sự, tranh chấp về nhà ở gắn đất đai còn mang những đặc
điểm đặc trưng riêng khác với các tranh chấp dân sự, tranh chấp lao động,
tranh chấp kinh tế Sự khác biệt đó thể hiện ở những điểm chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, chủ thể của tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất đai chỉ có quyền sở hữu tài sản trên đất là nhà ở còn đối
với đất, chủ thể chỉ có quyền quản lý và quyền sử dụng đất mà không phải là
chủ thể của quyền sở hữu đất đai. Quyền sử dụng đất của các chủ thể được
xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được
Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng, mua nhà gắn liền với quyền sử
dụng đất từ các chủ thể khác hoặc được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng
đất hợp pháp đối với diện tích đất đang sử dụng. Như vậy, chủ thể của tranh
chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với tư cách là người
quản lý hoặc người sử dụng đất.
Thứ hai, nội dung của tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất rất đa dạng và phức tạp. Hoạt động quản lý và sử dụng
nhà, đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với việc
sử dụng nhà đất vào mục đích để ở nhưng cũng được các chủ thể sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau.
Trong nền kinh tế thị trường, việc quản lý và sử dụng nhà, đất không
đơn thuần chỉ là việc quản lý và sử dụng một tư liệu sản xuất. Mà nhà, đất đai

đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại, giá đất lại biến
động theo quy luật cung cầu trên thị trường, nên việc quản lý và sử dụng nó



19
không đơn thuần chỉ là việc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá
trị sinh lời của đất (thông qua các hành vi kinh doanh bất động sản). Tất
nhiên, khi nội dung quản lý và sử dụng nhà ở gắn liền với đất phong phú và
phức tạp hơn thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh quan hệ này cũng trở
nên gay gắt và trầm trọng hơn.
Thứ ba, tranh chấp về nhà ở gắn với quyền sử dụng đất đai phát sinh
gây hậu quả xấu về nhiều mặt như: Có thể gây mất ổn định về chính trị, phá
vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phá vỡ trật tự
quản lý hành chính về nhà ở, đất đai, tác động không tốt tới sự phát triển kinh
tế xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích không những của bản thân các bên
tranh chấp mà còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã hội, nhất là
đối với tranh chấp liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người
nước ngoài thì còn ảnh hưởng đến quan hệ ngoại giao, việc thu hút các nguồn
lực từ bên ngoài.
Ngoài những đặc điểm nêu trên thì tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài cũng có những đặc trưng riêng:
Theo quy định tại Điều 405 Bộ luật TTDS thì vụ việc dân sự có YTNN
là vụ việc dân sự có ít nhất một trong các đương sự là người nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc các quan hệ dân sự giữa các
đương sự là công dân, cơ quan, tổ chức Việt Nam nhưng căn cứ để xác lập,
thay đổi, chấm dứt quan hệ đó theo pháp luật nước ngoài, phát sinh tại nước
ngoài hoặc tài sản liên quan đến quan hệ đó ở nước ngoài [42]. Vì vậy, đối
với các tranh chấp dân sự có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước

ngoài được coi là vụ việc có YTNN.
Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, gắn liền với quyền sử dụng đất
có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài vừa có đặc điểm
chungcủa tranh chấp nhà đất nói chung, vừa có đặc trưng riêng của nó, bởi
YTNN hay chính sự có sự tham gia của một hoặc các bên là người Việt Nam
định cư ở nước ngoài tham gia vào quan hệ pháp luật đó. Riêng đối với quan
hệ đòi lại tài sản là quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất thì
thường đương sự là người Việt Nam ở nước ngoài với đương sự là người Việt
Nam thường có mối quan hệ thân thích, hoặc bạn bè, cùng hội cùng thuyền