B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH





INH VIT KHOA




GII PHÁP
HN CH RI RO TRONG CHO VAY BT NG SN
TI NGÂN HÀNG PHÁT TRIN NHÀ
NG BNG SÔNG CU LONG
CHI NHÁNH THÀNH PH CN TH


LUN VN THC S KINH T




TP. H Chí Minh – Nm 2009

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH

INH VIT KHOA


GII PHÁP
HN CH RI RO TRONG CHO VAY BT NG SN
TI NGÂN HÀNG PHÁT TRIN NHÀ
NG BNG SÔNG CU LONG
CHI NHÁNH THÀNH PH CN TH

Chuyên ngành: Kinh t tài chính – Ngân hàng
Mã s: 60.31.12


LUN VN THC S KINH T


NGI HNG DN KHOA HC:
TS. TRM TH XUÂN HNG


TP. H Chí Minh – Nm 2009
- i -

Gii pháp hn ch ri ro cho vay bt đng sn ti MHB Cn Th inh Vit Khoa
LI CM N


Chân thành cm n gia đình tôi cùng các đng nghip đã ng h và h tr tôi
rt nhiu đ hoàn thành thành lun vn này. Tôi đc bit kính gi li bit n sâu sc

đn giáo viên hng dn - Tin s Trm Th Xuân Hng - đã dành cho tôi s tn
tâm, chia s và ch dn quý báu trong sut thi gian thc hin đ tài.

Do nng lc và điu kin tip cn ngun tài liu nghiên cu còn hn ch nên
lun vn chc chn s còn nhiu thiu sót, rt mong nhn đc s góp ý ca Quý
Thy, Cô, đng nghip đ lun vn đc hoàn thin hn.

Trân trng,

inh Vit Khoa
- ii -

Gii pháp hn ch ri ro cho vay bt đng sn ti MHB Cn Th inh Vit Khoa
LI CAM OAN

Tôi xin cam đoan rng các ni dung trình bày trong lun vn này, ngoi tr
các ni dung tham kho t các công trình khác nh đã nêu rõ trong lun vn, là do
chính tôi thc hin và cha đc công b trong bt k công trình nào khác.

Tôi hoàn toàn chu trách nhim trc nhà trng v s cam đoan này.

TP. HCM, ngày 30 tháng 09 nm 2009

Tác gi lun vn

inh Vit Khoa
- iii -

Gii pháp hn ch ri ro cho vay bt đng sn ti MHB Cn Th inh Vit Khoa
MC LC


LI CM N i
LI CAM OAN ii
MC LC iii
DANH MC CÁC CH VIT TT vi
DANH MC CÁC BNG BIU vii
DANH MC CÁC BNG V,  TH viii
LI M U 1
CHNG 1 2
C S LÝ LUN V RI RO TRONG CHO VAY BT NG SN TI CÁC NGÂN
HÀNG THNG MI 2
1.1. CHO VAY BT NG SN 2
1.1.1. Khái nim cho vay BS: 2
1.1.2. Phân loi cho vay BS: 3
1.1.3. Nhng đc đim c bn trong cho vay BS: 3
1.1.4. Vai trò ca cho vay BS: 4
1.1.4.1. i vi nn kinh t - Xã hi : 4
1.1.4.2. i vi các NHTM: 5
1.1.4.3. i vi khách hàng: 6
1.2. RI RO TRONG CHO VAY BT NG SN 6
1.2.1. Khái nim: 6
1.2.2. Các loi ri ro trong cho vay BS: 7
1.2.3. Nguyên nhân dân dn đn ri ro trong cho vay BS: 7
1.2.4. Hu qu ca ri ro trong cho vay BS : 8
1.2.5. H thng ch tiêu đánh giá ri ro trong cho vay BS: 9
1.2.5.1. T l n quá hn, n xu : 9
1.2.5.2. D n cho vay BS/Tng d n: 10
1.2.5.3. D n cho vay BS/Vn huy đng: 10
1.2.5.4. Doanh s cho vay BS: 11
1.2.5.5. Phng pháp đnh giá BS: 12

1.2.6. Các nhân t nh hng đn hot đng cho vay BS: 13
1.2.6.1. Lm phát: 13
1.2.6.2. C ch chính sách tác đng đn cho vay BS : 13
1.2.6.3. Giá BS: 14
- iv -

Gii pháp hn ch ri ro cho vay bt đng sn ti MHB Cn Th inh Vit Khoa
1.2.6.4. Ngun vn cho vay BS: 15
1.2.6.5. Tâm lý nhà đu t : 15
1.3. KINH NGHIM HN CH RI RO TRONG CHO VAY BT NG SN  MT
S NC TRÊN TH GII 16
1.3.1. Ri ro cho vay BS ti mt s nc : 16
1.3.1.1.  M : 16
1.3.1.2.  Nht: 18
1.3.2. Mt s kinh nghim hn ch ri ro trong cho vay BS đi vi các NHTM ti
Vit Nam : 22
Kt lun Chng 1: 24
CHNG 2 25
THC TRNG RI RO CHO VAY BT NG SN TI MHB CN TH 25
2.1. GII THIU S LC MT S NHTM TRÊN A BÀN TPCT 25
2.1.1. V huy đng vn: 26
2.1.2. D n cho vay: 26
2.1.3. Xu hng phát trin sn phm tín dng BS ti Cn Th: 27
2.2. KHÁI QUÁT V NGÂN HÀNG PHÁT TRIN NHÀ BSCL, CHI NHÁNH THÀNH
PH CN TH 31
2.2.1. S ra đi: 31
2.2.2. S lc tình hình hot đng kinh doanh ca MHB Cn Th : 33
2.2.2.1. Tình hình huy đng vn: 33
2.2.2.2. Tình hình s dng vn: 35
2.3. THC TRNG CHO VAY BT NG SN TI MHB CN TH 37

2.3.1. Các điu kin c bn cho vay BS: 37
2.3.2. Quy trình cho vay BS: 39
2.3.3 Sn phm cho vay BS: 42
2.3.4 Thc trng cho vay BS: 43
2.3.4.1. Th phn cho vay BS: 43
2.3.4.2. Kt qu cho vay BS ti MHB Cn Th : 44
2.3.4.3. C cu d n cho vay BS theo đi tng khách hàng : 48
2.3.4.4. Hiu qu tín dng BS: 49
2.3.4.5. Cht lng cho vay BS: 50
2.4. THC TRNG RI RO TRONG CHO VAY BT NG SN TI NGÂN HÀNG
MHB, CHI NHÁNH THÀNH PH CN TH 52
2.4.1. ánh giá ri ro các ch tiêu cho vay BS ti MHB Cn Th : 52
2.4.1.1. Ch tiêu ri ro n xu : 52
- v -

Gii pháp hn ch ri ro cho vay bt đng sn ti MHB Cn Th inh Vit Khoa
2.4.1.2. Ch tiêu ri ro d n cho vay BS/Tng d n : 53
2.4.1.3. Ch tiêu ri ro doanh s cho vay BS : 54
2.4.1.4. Ch tiêu ri ro D n BS/vn huy đng : 55
2.4.2. Thc trng ri ro trong cho vay BS ti MHB Cn Th : 56
2.4.2.1. Nhng hn ch ch quan : 56
2.4.2.2. Yu t khách quan : 59
Kt lun Chng 2 66
CHNG 3 67
NHNG GII PHÁP HN CH RI RO CHO VAY BT NG SN 67
CA NGÂN HÀNG MHB, CHI NHÁNH MHB CN TH 67
3.1. NH HNG CHO VAY BS TI NGÂN HÀNG MHB, VÀ CHI NHÁNH MHB
CN TH N NM 2015 : 67
3.1.1. nh hng kinh doanh ca h thng ngân hàng MHB : 67
3.1.2. nh hng cho vay BS ca MHB Cn Th đn nm 2015 : 68

3.2. GII PHÁP I VI VI HI S NGÂN HÀNG MHB 70
3.2.1. Gia tng ngun vn huy đng trung và dài hn đáp ng nhu cu cho vay BS :
70
3.2.2. Tng cng công tác x lý n : 71
3.2.3. Nâng cao cht lng thm đnh, cho vay BS : 72
3.2.4. Qun lý và phát trin ngun nhân lc: 72
3.2.5. ánh giá đnh k TSB trong tín dng BS: 74
3.3. GII PHÁP I VI MHB CHI NHÁNH CN TH 74
3.3.1. Gii pháp nâng cao cht lng cho vay BS: 74
3.3.2. Trích lp d phòng ri ro cho các khon cho vay BS mt cách đy đ và
chính xác : 76
3.3.3. Hn ch ti đa các khon cho vay đu c BS cha đng nhiu ri ro 76
3.3.4. Cng c h thng qun lý tín dng: 76
3.3.5. Thng xuyên theo dõi sát din bin ca th trng BS 77
3.4. GII PHÁP I VI NHNN: 77
3.5. GII PHÁP I VI CHÍNH PH VÀ B NGÀNH CÓ LIÊN QUAN 79
Kt lun Chng 3 80
KT LUN 81
TÀI LIU THAM KHO 82
PH LC 83
- vi -

Gii pháp hn ch ri ro cho vay bt đng sn ti MHB Cn Th inh Vit Khoa
DANH MC CÁC CH VIT TT

BS Bt đng sn
CB-CNV Cán b công nhân viên
CBTD Cán b tín dng
DN D n
DNNN Doanh nghip Nhà nc

BSCL ng bng sông Cu Long
HG H gia đình
KH Khách hàng
KT-XH Kinh t-Xã hi
LSCB Lãi sut c bn
MHB Ngân hàng Phát trin nhà ng bng sông Cu Long
MHB Cn Th Ngân hàng Phát trin nhà ng bng sông Cu Long,
Chi nhánh Thành ph Cn Th
NHNN Ngân hàng Nhà nc
NHTM NHTM
SXKD Sn xut kinh doanh
TCTD T chc Tín dng
TPCT Thành ph Cn Th
TP. HCM Thành ph H Chí Minh
TSB Tài sn đm bo
TTCK Th trng Chng khoán
- vii -

Gii pháp hn ch ri ro cho vay bt đng sn ti MHB Cn Th inh Vit Khoa
DANH MC CÁC BNG BIU

Bng 2.1. Tng hp mt s ch tiêu v hot đng ngân hàng trên đa bàn thành ph Cn
Th qua 5 nm t 2004 đn tháng 06/2009 25

Bng 2.2. Kt qu cho vay BS ca h thng NHTM trên đa bàn TPCT t nm 2006 đn
tháng 6/2009 27

Bng 2.3. Tình hình huy đng ca MHB Cn Th t 2006 đn ht 06/2009 33

Bng 2.4. Mt s ch tiêu hot đng tín dng ti MHB Cn Th qua các nm 35


Bng 2.5: Quy trình cp tín dng ti MHB Cn Th 40

Bng 2.6. Kt qu cho vay BS ca MHB Cn Th (2006-06/2009) 45

Bng 2.7. Mt s ch tiêu liên quan đn cho vay BS ti MHB Cn Th 47

Bng 2.8. C cu d n cho vay BS theo đi tng khách hàng ti MHB Cn Th t
2006 đn 06/2009 48

Bng 2.9. Thu lãi t cho vay BS ca MHB Cn Th qua các nm 49

Bng 2.10. Tc đ tng n xu trong cho vay BS t 2004 đn 06/2009 52


Bng 2.11. Tc đ tng doanh s cho vay BS ca MHB Cn Th 54


Bng 2.12. So sánh t l tng trng d n cho vay BS và t l tng trng vn huy
đng ti MHB Cn Th t nm 2006 đn 06/2009 55


Bng 2.13. LSCB đc điu chnh qua tng thi k 65





- viii -


Gii pháp hn ch ri ro cho vay bt đng sn ti MHB Cn Th inh Vit Khoa

DANH MC CÁC BNG V,  TH


Hình 2.1. Tình hình cho vay ca NHTM đi vi các ngành ngh kinh t ti đa bàn TPCT
đn 30/6/2009 26

Hình 2.2. i ng CBTD ca MHB Cn Th trc tr s Chi nhánh 31

Hình 2.3. S đ t chc hin nay ca MHB Cn Th 32

Hình 2.4: S đ c cu t chc b máy qun lý tín dng ti MHB Cn Th 40

Hình 2.5. Biu đ t trng d n BS ca MHB Cn Th so vi toàn đa bàn 43

Hình 2.6. So sánh cht lng cho vay BS ca MHB Cn Th vi toàn đa bàn Thành ph
Cn Th 50

Hình 2.7. Biu đ t trng d n BS trên tng d n ti MHB Cn Th 53

Hình 2.8. NHNN điu tit Lãi sut C bn qua tng thi k 62

Hình 2.9. T l d tr bt buc áp dng đi vi các NHTM Nhà nc 64



















- ix -

Gii pháp hn ch ri ro cho vay bt đng sn ti MHB Cn Th inh Vit Khoa

PH LC



Ph lc 1. Danh sách các TCTD ti đa bàn TPCT tính đn 30/6/2009 83


Ph lc 2. Mt s ch tiêu v hot đng ngân hàng liên quan đn cho vay bt đng sn ti các
NHTM trên đa bàn Thành ph Cn Th trong 2 nm 2007 – 2008 84


Ph lc 3:Trích dn Ngh quyt ca B Chính tr v xây dng và phát trin thành ph Cn Th
trong thi k công nghip hóa, hin đi hóa đt nc s 45-NQ/TW, ngày 17 tháng 02
nm 2005. 85



Ph lc 4 : Mi quan h gia lm phát và tng trng tín dng ti Vit Nam 866


Ph lc 5 : Tng tác gia th trng BS và chng khoán 888






- 1 -

Gii pháp hn ch ri ro cho vay bt đng sn ti MHB Cn Th inh Vit Khoa
LI M U

I. TÍNH CP THIT CA  TÀI:
Trong mi quan h tng tác có th xác đnh là cùng chiu gia th trng
BS và tín dng ngân hàng, vic qun lý và kim soát ri ro luôn là mt vn đ ht
sc quan trng, đc bit đi vi hot đng ca các NHTM đ có th tránh đc s
sp đ mang tính h thng các ngân hàng cng nh các tác đng tiêu cc đn th
trng tin t nói riêng và toàn b nn kinh t quc gia.
Không quá sôi đng nh ti TP.HCM hay Hà Ni nhng th trng BS ti
Cn Th, ch yu là các d án nhà  và các giao dch nh l, cng có nhng bin
đng bt thng k t nm 2003, khi thành ph chun b chuyn đi t thành ph
trc thuc tnh sang thành ph trc thuc Trung ng, và cng không thoát khi s
nh hng chung ca suy thoái kinh t th gii nói chung và kinh t Vit Nam nói
riêng vào gia nm 2008. Nhng bin đng đó đã tác đng rt ln đn các hot
đng tín dng ca các NHTM trên đa bàn TPCT, trong đó có MHB Cn Th, đc

bit khi đc Chính ph phê duyt Cn Th là thành ph loi I t tháng 6/2009.
Là mt Ngân hàng non tr so vi hu ht các NHTM khác trên đa bàn, d
kin tình hình hot đng kinh doanh ca MHB Cn Th s gp phi nhiu khó khn
vi ngày càng nhiu ngân hàng mi - nhng đi th cnh tranh – đã, đang và s
đc thành lp, cùng nhiu ngân hàng khác tham gia vào th trng nh hp TPCT
và khu vc BSCL. S cnh tranh càng ngày càng khc lit.  đm bo hot đng
kinh doanh ngày càng phát trin và đt hiu qu, tha mãn nhu cu ca khách hàng
mt cách tt nht, vic đánh giá ri ro trong cho vay BS – nghip v tín dng
chính ca Ngân hàng Phát trin nhà ng bng sông Cu Long, chi nhánh Cn Th
- đúng nh tên gi ca ngân hàng – là ht sc cn thit đ có nhng gii pháp hiu
qu, va có th cung ng đy đ vn cho th trng BS – huyt mch ca nn
kinh t, va đm bo an toàn cho hot đng tín dng, gim thiu ri ro và tng nng
lc cnh tranh cho Ngân hàng. ây là lý do mà tác gi chn đ tài “ Gii pháp hn
ch ri ro trong cho vay BS ti MHB Cn Th” đ nghiên cu.
- 1 -

Gii pháp hn ch ri ro cho vay bt đng sn ti MHB Cn Th inh Vit Khoa
II. MC TIÊU NGHIÊN CU:
Mc tiêu nghiên cu đ tài này là phân tích và đánh giá vai trò ca cho vay
BS đi vi s phát trin ca MHB Cn Th, nhn din các ri ro trong cho vay
BS đ t đó, đ xut các gii pháp hn ch ri ro, bin ri ro thành c hi nhm
tng nng lc cnh tranh, kin toàn h thng và xây dng thng hiu cho MHB
Cn Th, chun b chuyn đi thành mt ngân hàng c phn đc la chn hàng
đu ca khách hàng.
III. PHNG PHÁP NGHIÊN CU:
 tài đc nghiên cu bng nhiu phng pháp khác nhau, gm:
- Phng pháp tng hp thông tin, s liu có sn (sách v, tp chí chuyên
ngành, các bài phân tích ca các chuyên gia, các din đàn trên mng internet,
các báo cáo ca các ngân hàng, và các tài liu khác);
- Phng pháp thng kê;

- Phng pháp lun (nhìn nhn s vic theo s vn đng và phát trin ca
chúng); và
- Phng pháp minh ha (biu đ, đ th).
III. PHM VI NGHIÊN CU:
 tài đc gii hn  vic đ xut các gii pháp đ hn ch ri ro ch
không đa ra các công c, bin pháp k thut c th đ chng ri ro trong cho vay
BS cho h thng các NHTM nói chung và MHB Cn Th và nói riêng.
IV. KT CU CA LUN VN:
Lun vn có khi lng 81 trang, có kt cu nh sau:
- Phn m đu
- Phn ni dung: gm 3 chng
Chng 1: C s lý lun v ri ro trong cho vay BS ti các NHTM
Chng 2: Thc trng ri ro trong cho vay BS ca MHB Cn Th
Chng 3: Nhng gii pháp hn ch ri ro trong cho vay BS ca MHB Cn
Th
- Phn kt lun
- 2 -

CHNG 1
C S LÝ LUN V RI RO TRONG CHO VAY BT NG SN
TI CÁC NGÂN HÀNG THNG MI

1.1. CHO VAY BT NG SN
1.1.1. Khái nim cho vay BS:
Trong thc t, khái nim v “cho vay BS” còn rt chung chung và khác
nhau do tùy vào phm vi và quy mô gia các NHTM, các nhà đu t trong hot
đng cho vay BS. Tuy nhiên, có th nói cho vay BS là mt nghip v tín dng
ngân hàng nhm cung ng vn cho th trng BS gm mt h thng các quan h
kinh t trong các ngành to lp BS, các th ch h tr th trng và toàn b các
hot đng liên quan đn vic giao dch BS.

Ngoài mc đích sinh li, hot đng cho vay BS hin nay ca các TCTD
ch yu h tr vn góp phn phát trin th trng BS, c th nhm vào 3 mc tiêu
chính sau :
Th nht, cho vay mc đích kinh doanh BS,  mc tiêu này ch yu tài tr
vn cho các t chc xây dng vn phòng, cao c cho thuê, xây dng nhà , cn h
đ bán, xây dng các trung tâm thng mi
Th hai, cho vay mc đích phc v sn xut mà ch yu là tài tr vn cho
các doanh nghip trong vic xây dng m rng nhà xng sn xut, xây dng c s
làm vic, nhà xng mi nhm n đnh sn xut thay vì phi tn chi phí đi thuê.
Th ba, cho vay phc v nhu cu tiêu dùng v nhà , đt  cho ngi dân,
đây chính là mc tiêu chính hin nay mà các ngân hàng đang hng ti. Mc tiêu
này góp phn gii quyt nhu cu xây dng, sa cha, mua nhà, mua đt đ  đi vi
các cá nhân, h gia đình. ây cng chính là nhu cu thit yu ca ngi dân đ n
đnh cuc sng, an c – lc nghip.
Mi TCTD đu có cách tip cn khác nhau trong hot đng cho vay BS,
tùy vào đnh hng chin lc phát trin, kh nng cnh tranh và s sáng to trong
khuôn kh lut đnh v nghip v cho vay BS ca mình.
- 3 -

1.1.2. Phân loi cho vay BS:
Xét v đi tng th hng, do đc thù ca ca th trng BS và chính
sách cho vay ca các TCTD, đi tng ca cho vay BS rt đa dng, đn t mi
thành phn trong xã hi, gm các công ty, tp đoàn đu t kinh doanh BS, các ch
d án đu t xây dng, các cá nhân có nhu cu tín dng v đt và nhà , v.v. Có th
phân thành 3 loi cho vay BS chính nh sau :
* Cho vay BS tiêu dùng : Vay mua nhà, mua đt, cn h đ  hoc vay sa
cha, xây dng nhà . i tng khách hàng vay loi này thng là cá nhân, h gia
đình vay vn phc v cho mc đích tiêu dùng nhà , ngun thu nhp dùng đ tr n
t lng, hoc thu nhp tích ly khác … tr góp dn t 5 – 10 nm.
* Cho vay đu c BS : Vay đ mua bán, kinh doanh BS phc v cho

mc đích đu c, hng chênh lch giá BS. Thi gian vay thng ngn, ti đa 12
tháng, ngun tr n t vic bán chính tài sn đu c, và tài sn đm bo cng chính
là tài sn đc hình thành t vn vay. ây là loi cho vay mà ngân hàng rt hn ch
đu t vì có nhiu ri ro nht, hiu qu ca phng án s chu nhiu tác đng bi s
tri st ca th trng BS, nu cho vay thì ngân hàng cng áp dng lãi sut cao
hn các loi sn phm khác đ bù đp li ri ro, và la chn khách hàng có uy tín.
* Cho vay tài tr d án BS : Vay đ phc v cho hot đng đu t ca các
doanh nghip hot đng trong lnh vc xây dng d án cn h chung c, cao c vn
phòng, nhà d án …H s dng vn vay đ phc v cho các chi phí đu t d án.
Thi gian vay thng kéo dài t 7 – 15 nm, thi gian ân hn tr n cho đn khi
doanh nghip huy đng vn t vic bán sn phm đã hình thành. Tài sn đm bo
ca loi này thng là th chp d án, gii ngân và th chp theo tin đ hoàn thành
ca d án theo hình thc cun chiu. Lãi sut áp dng cho loi này thng thp hn
so vi 2 loi nêu trên.
1.1.3. Nhng đc đim c bn trong cho vay BS:
Th trng BS có mi liên h mt thit vi th trng vn và cùng phát
trin trong mi tng quan t l thun. Mt th trng vn phát trin n đnh và
lành mnh s giúp cho th trng BS cng phát trin n đnh và lành mnh, và
- 4 -

ngc li. Trong mi tng quan đó, hot đng cho vay BS mang nhng đc đim
c bn sau:
- Mang tính KT-XH cao: ngoài vic mang li li nhun cho ngân hàng còn
góp phn phát trin th trng BS và gii quyt vn đ nhà  cho ngi dân;
- Mang tính ri ro cao: th trng BS vn là th trng có nhng bin đng
bt thng, khó d đoán do có nhng đc trng riêng;
- Các khon cho vay BS thng là các khon vay trung và dài hn do đi
tng đu t là BS mang tính lâu dài;
- BS là nhng tài sn ít hao mòn. Trong khi các tài sn khác, giá tr và giá
tr s dng thng gim, có th gim rt nhanh theo thi gian, thm chí giá tr ca

tài sn có th gim t 10% đn 20% ngay sau khi nhn th chp nh xe c, máy
móc thit b.
- Ngân hàng thng nhn tài sn đm bo là BS vì loi tài sn này sn có
các giy t chng minh quyn s hu, quyn s dng rõ ràng và có th xác đnh ch
s hu/s dng mt cách d dàng. Bt k mt s mua bán, chuyn nhng hay vay
vn đu phi qua công chng và đng ký giao dch đm bo. Sn có các giy t
BS làm th chp, ngân hàng có th thanh lý tài sn đ thu hi n trong trng hp
ri ro khách hàng không tr đc n;
- Quy trình cho vay cn có s tham gia ca các c quan ban ngành khác
trong xã hi v thm đnh giá, xác đnh quyn s dng và s hu nhà đt, v.v;
- òi hi tính chuyên môn cao khi thm đnh cho vay đ tránh ri ro vì BS
có giá tr ln.
1.1.4. Vai trò ca cho vay BS:
1.1.4.1. i vi nn kinh t - Xã hi :
Ngun vn tín dng BS là mt trong nhng ngun lc trong xã hi mang
li c hi v nhà  cho phn ln dân lao đng, nhm n đnh và nâng cao cht
lng cuc sng cng nh c hi phát trin sn xut cho các doanh nghip va và
nh, t đó tng nng lc cnh tranh, to c hi vic làm mi và thu hút lao đng,
tn dng đc ngun nhân lc chuyên môn thp, giá r trong xã hi.
- 5 -

Thông qua ngun vn tín dng BS cho các chng trình và d án phát trin
nhà , khu đô th, thng mi, h tng c s, hàng nm h thng ngân hàng đã góp
phn đy nhanh tin đ đô th hóa, chnh trang b mt đô th, là nn tng đ thu hút
đu t t các ngun lc bên ngoài góp phn vào s nghip công nghip hóa, hin
đi hóa đt nc.
Th trng BS là mt b phn không tách ri ca nn kinh t hàng hóa.
Vic bm vn đúng mc cn thit cho th trng BS, khi thông dòng chy vn
trong nn kinh t, hin nhiên s thúc đy th trng này phát trin, kéo theo nhng
nh hng tích cc đi vi nn kinh t nói chung, k c th trng tài chính (th

hin qua s đa dng hóa các sn phm tín dng, cho ra đi TTCK).
Các giao dch BS có qui mô chim t trng ln tng đi so vi ngun thu
nhp và nng lc đu t vì vy, vì vy các NHTM rõ ràng không th b qua th
trng quá tim nng này và đua nhau đa dng hóa các sn phm tín dng BS,
nâng t trng ca d n BS cùng lúc vi vic tng nng lc tín dng cho hàng lot
các nhà đu t kinh doanh BS, góp phn vào quá trình tái to BS. Tuy nhiên,
nu quá trình này không có gii hn thì nguy c các ngân hàng phá sn là rt ln.
Vn tín dng ngân hàng nu nh đc đu t cho SXKD, xut khu… s
góp phn thúc đy tng trng kinh t. Tuy nhiên nu đc đu t quá nhiu cho th
trng BS và các lnh vc phi sn xut khác thì s dn đn tình trng mt cân đi
tài chính kinh t và là mt nguyên nhân gây lm phát.
Ngoài ra, s liên thông gia th trng BS, vn và tin t còn là nn tng
cho công vic lp chính sách kinh t v mô và vi mô.
1.1.4.2. i vi các NHTM:
Các ngân hàng thng đy mnh hot đng vay đu t BS do đây là mt
trong nhng lnh vc to d n tín dng ln và có tc đ tng trng khá nhanh. 
chy theo các ch tiêu d n tín dng thì đây là hot đng tín dng hp dn đ có
doanh s cho vay cao. Cho vay BS là bài toán đu ra cho các NHTM khi trong tay
có quá nhiu thanh khon t hot đng huy đng vn.
- 6 -

Bên cnh vic to đc d n ln, cho vay BS còn h tr cho các NHTM
trong vic bán chéo sn phm, gia tng tin ích, gia tng ngun thu nh ký kt các
hp đng hp tác vi các ch đu t d án m tài khon thanh toán tin mua bán
nhà qua ngân hàng, s to đc ngun thu dch v, gia tng vn huy đng

1.1.4.3. i vi khách hàng:
Vic nhn đc các khon tín dng BS góp phn tng nng lc tín dng
ca các t chc, doanh nghip, cá nhân tham gia vào th trng BS, b sung
ngun vn còn hn ch ca h. iu này đc bit có ý ngha vì tài sn đm bo

trong tín dng BS là các tài sn phát sinh t ngun vn vay.
Mt khi điu kin và c hi tip cn tín dng BS tr nên d dàng, đa dng
và ngang bng cho mi tng lp xã hi có nhu cu, th trng BS s tr nên nhn
nhp hn bao gi ht.
- Khách hàng ca các khon vay kinh doanh BS có c hi tái to BS, m
rng kinh doanh sang các lnh vc khác, tng cng li th cnh tranh trong kinh
doanh ca mình.
- i vi các pháp nhân, đc bit là các doanh nghip va và nh, tín dng
BS phc v sn xut là c hi cho h phát trin sn xut, không phi mt tin đi
thuê nhà xng, tng nng lc cnh tranh.
- H gia đình và các cá th có thu nhp trung bình, thp nhng n đnh có c
hi n đnh cuc sng vi các sn phm tín dng BS tiêu dùng thông qua các d
án nhà  có quy mô va và nh, giá c phù hp, và các chng trình nhà  xã hi
cho thuê và cho thuê mua.
1.2. RI RO TRONG CHO VAY BT NG SN
1.2.1. Khái nim:
Ri ro trong cho vay BS là s thit hi có th gây ra cho các NHTM khi
cho vay các đi tng đ s dng vn vào các mc đích liên quan đn BS nh
mua đt, mua nhà đ , xây ct và sa cha nhà , xây dng vn phòng cho thuê,
đu t kinh doanh BS, đu t xây dng d án nhà , v.v.
- 7 -

1.2.2. Các loi ri ro trong cho vay BS:
Có nhiu loi ri ro trong hot đng cho vay BS, nhng có th k đn 2
loi ri ro chính trong cho vay BS là :
* Ri ro thanh khon : các khon cho vay BS thng có thi gian thu hi
vn dài, trong khi ngun vn huy đng t các NHTM thng là ngn hn. Các ngân
hàng luôn ri vào trng thái s dng vn ngn hn đ cho vay trung, dài hn. Tình
trng mt thanh khon s xy ra khi áp lc phi tr n ti hn gia tng, nhng vn
cha thu hi đc t các khon vay dài hn. Mt khi khách hàng tin gi đng lot

rút vn thì hu qu tht s nghiêm trng.
* Ri ro n xu, n quá hn : Cho vay BS là kênh to d n ln và nhanh
hn so vi các loi hình cho vay khác. c bit, khi mà ngày càng có nhiu TCTD
đc thành lp, đ giành ly khách hàng các ngân hàng không ngi b bt các th
tc, quy đnh, thm đnh s sài, không chú trng đn ngun tr n, tình hình tài
chính ca khách hàng và ngày càng d dãi hn trong vic cho vay. Cao trào đc
din ra khi giá BS đc đy lên cao to “cn st o”, thu hút đc nhiu thành
phn tham gia đu c, ch tng giá vào th trng, tâm lý “đu t BS” không bao
gi thua l cng dn hình thành trong suy ngh ca các NHTM. Ngân hàng ngày
càng mnh tay hn trong cho vay lnh vc này Khi bong bóng BS n tung, giá liên
tc gim, thanh khon kém, n ti hn khách hàng không thanh toán đc dn đn
vic n xu, n quá hn ti các ngân hàng tng lên, làm tng chi phí, gim hiu qu
kinh doanh, có th dn đn ri ro thu hi không đ vn.
1.2.3. Nguyên nhân dân dn đn ri ro trong cho vay BS:
Bt c hot đng kinh doanh nào trong nn kinh t th trng đu phi gp
ri ro, và hot đng kinh doanh ngân hàng cng không nm ngoài quy lut chung
này. c bit, đi vi hot đng cho vay BS vn nhy cm đi vi tình hình ca
th trng. S chuyn đng nhanh và mnh ca giá BS là đng lc thúc đy các
ngân hàng mnh tay cho vay BS. c bit, ti các ngân hàng t trng d n cho
vay BS khá cao vì d tng trng d n do giá tr khon vay ln, và vic x lý
TSTC là BS s d dàng hn so vi các loi tài sn khác (ngoi tr các loi giy t
- 8 -

có giá và kim loi quý) nh tính khan him và s phát trin ca th trng BS.
Hn ht, vn là li nhun mang li t các khon cho vay BS, đu t BS va hp
dn đc ngân hàng li hp dn hn đi vi các nhà đu c so vi bt k hot đng
đu t sn xut nào. Khi ngun tng cung tín dng BS quá di dào, nhu cu đu
c tng mnh thì ngun cung nhà đt li hn ch dn đn tình trng mt cân bng
cung cu, tt yu đy giá nhà đt lên cao. Hu qu dn đn hin tng bong bóng
BS, tim n nhiu nguy c nghiêm trng đi vi nn kinh t nói chung và gây ra

ri ro đáng k cho h thng ngân hàng nói riêng. Vì khi cho vay BS, ngân hàng đã
da dm quá nhiu vào tài sn th chp là BS đã đc thi phng, khi giá nhà đt
h thp, nhng ngi đi vay mt kh nng tr n thì có thanh lý tài sn th chp
cng không đ đ thu hi vn.
Khi th trng BS trm lng thì thanh khon kém là ni lo ln nht. Vào
lúc này, ngân hàng cn cân nhc và có quyt đnh đu t đúng đn nhm hn ch ri
ro trong tín dng BS. Nhiu ngi hiu lm rng khi th trng BS đi xung,
các ngân hàng cho vay BS khó khn. Nhng trên thc t th trng BS nói
chung ch đóng bng  phân khúc nhà , còn các phân khúc khác nh cao c, vn
phòng… thì vn rt tt.
Ngoài ra, hàng lot rào cn v c ch, chính sách và th tc giy t x lý
TSB trong gii quyt n xu, n quá hn cng là mt trong nhng nguyên nhân
làm trm trng thêm ri ro trong tín dng BS cho dù đang trong cn st nóng giá
đt, đt rt d bán.
1.2.4. Hu qu ca ri ro trong cho vay BS :
Các d án đu t BS ln thng có thi gian hoàn vn chm và dài hn,
thông thng dao đng trong khon 10 – 15 nm, trong khi ngun vn huy đng t
các NHTM ch yu là ngn hn di 12 tháng, ngân hàng ri vào tình trng ly vn
ngn hn cho vay dài hn, điu này s dn đn ri ro mt thanh khon trong h
thng ngân hàng khi khách hàng tin gi đng lot rút vn đn hn.
Ri ro v n xu luôn là ni ám nh các ngân hàng, đc bit khi cho vay các
d án ln v BS. Trong bi cnh cuc khng hong toàn cu đang lan rng, h
- 9 -

thng ngân hàng đang dn sit cht li các khon cho vay BS, nhiu d án kinh
doanh BS đã và đang b dng li do thiu vn. Khi đó, nhiu ngân hàng s gp
khó trong vic tìm ch cho các tài sn BS tch thu t nhng khách hàng không còn
kh nng tr n.
Vi nhiu doanh nghip không tr đc n ti hn, có NHTM c phn đã
phi dùng ti bin pháp cho vay bc cu hay cung cp các khon vay gi đu, có

ngha là gói khon n cha tr và lãi thành mt khon vay mi bi l sit n thì
cng rt khó do tài sn th chp ch yu là BS.
Sau khng hong tài chính Châu Á nm 1997, hàng lot v phá sn doanh
nghip và v án kinh t đã khin h thng ngân hàng lao đao. Th trng din bin
không tt, cùng vi qun lý kém đã khin hàng lot ngân hàng ri vào cnh khn
khó. Nhng khó khn nh thanh khon, lãi sut bin đi quá nhanh khin nhiu k
hoch kinh doanh phi xoay nh chong chóng đ theo kp th trng. Mi quan tâm
ln nht lúc đó không phi là li nhun mà là làm sao đ n xu không tng, ngân
hàng không mt vn thì mi có th tn ti lâu dài.
1.2.5. H thng ch tiêu đánh giá ri ro trong cho vay BS:
1.2.5.1. T l n quá hn, n xu :
N xu, n quá hn tc là các khon tin cho khách hàng vay mà ngân hàng
không th thu hi li đc do khách hàng đó làm n thua l hoc phá sn.
Theo quyt đnh 493/2005/Q-NHNN, ngày 22/04/2005 ca NHNN Vit
nam v “phân loi n, trích lp và s dng d phòng đ x lý ri ro tín dng” thì n
quá hn và n xu đc đnh ngha nh sau :
N quá hn, là các khon n mà mt phn hoc toàn b n gc và/hoc lãi
đã quá hn.
N xu, là các khon n thuc các nhóm 3, 4 và 5 theo quy đnh ti iu 6
và iu 7 ca quyt đnh 493. T l n xu trên tng d n là t l đ đánh giá cht
lng tín dng ca TCTD.
Khi t l n quá xu trên tng d n càng cao thì nhng tác đng tiêu cc
ca nó ti hot đng tín dng ca ngân hàng càng ln, không riêng gì đi vi hot
- 10 -

đng cho vay BS. Nu các khon n xu không đc đánh giá đúng mc mt
cách h thng, d phòng tn tht khon vay s không đ, thu nhp ròng và vn ca
ngân hàng s không phn ánh đúng thc t tình hình tài chính ca NH. Có th k ra
các tác đng này gm:
- Xp hng tín dng ca ngân hàng có nguy c st gim;

- Phá v k hoch kinh doanh và kh nng thanh toán ca NH;
- Làm gia tng chi phí có tính cht hiu ng, nht là chi phí trích lp d
phòng ri ro cho khon vay;
- Làm gim hiu qu kinh doanh, gim li nhun, gim giá tr c phiu.
- Gp khó khn trong vic tìm kim đi tác chin lc, kêu gi vn
1.2.5.2. D n cho vay BS/Tng d n:
D n cho vay BS luôn chim mt t trng ln trong tng d n tín dng
ca các NHTM. Tuy nhiên, d n này luôn bin đng và thiu tính bn vng và đây
là lnh vc đu t mà mc đ ri ro ca nó ph thuc nhiu vào s bin đng giá c
trên th trng BS.
T l này càng ln, tng trng ca ngân hàng càng cao nhng ri ro cng
càng cao vì thc t, cho vay BS phn ln đu da vào tài sn th chp, nguy him
 đây là tài sn th chp đc các ngân hàng đnh giá cao so vi giá th trng
nhm lôi kéo khách hàng. iu này d thy  nhiu ngân hàng nh, mi thành lp,
buc phi cnh tranh bng nhng phng thc nh đnh giá tài sn th chp cao,
đn gin hóa th tc và rút ngn thi gian thm đnh, cho vay.
Nu t l này càng thp thì nguy c mt th trng, gim nng lc cnh
tranh, gim li nhun và có th nh hng đn thng hiu. T l này thp cng
làm gim li nhun ca ngân hàng vì li nhun t hot đng cho vay BS đc coi
nh mt món mi béo b đi vi tt c các NHTM tham gia vào hot đng này.
1.2.5.3. D n cho vay BS/Vn huy đng:
T l này càng ln càng đm bo đu ra cho vn huy đng ca ngân hàng,
tuy nhiên ri ro cho ngân hàng cng càng cao do mt tính thanh khon vì huy đng
ngn hn nhng li cho vay dài hn – c mi khon vay BS đc phát sinh mi là
- 11 -

gia tng thêm mt khon vay trung, dài hn. T l này cao cho chúng ta thy s bt
hp lý trong vic huy đng vn và s dng vn ti các NHTM, hin nay phn ln
vn huy đng ti các NHTM đu là vn ngn hn, vn trung và dài hn ch chim
mt t trng nh trong tng vn huy đng. Vì vy d n cho vay BS – là các

khon đu t dài hn nhng li ly t ngun vn ngn hn s tim n nhiu ri ro.
T l này thp, ngân hàng ít có c hi nhn đc ngun vn u đãi giá r t
các ngun vn tài tr, vn y thác mà phn nhiu rót vào lnh vc phát trin đô th
và nhà  cho dân c. Các ngun vn giá r t các đnh ch tài chính quc t tài tr
đôi khi không tính lãi. Tuy nhiên, đ nhn đc ngun này là không d, phi tri
qua quá trình thng tho rt cht ch bi đôi khi đây là khon vay tín chp nên các
điu khon trên hp đng hoàn toàn da trên chin lc kinh doanh, kh nng qun
tr, kinh nghim và h s tín nhim ca ngân hàng. Do đó, t l d n BS/vn huy
đng thp nói lên mt điu rng ngân hàng này có th cha có nhiu kinh nghim
trong hot đng cho vay BS, và điu này s không phù hp vi tiêu chí la chn
đi tác ca các đnh ch tài chính quc t. Ngc li, nu t l này  mc cao thì
TCTD s có c hi tip cn đc vi ngun vn giá r này cho mc tiêu phát trin
đô th, nhà  xã hi hay hoàn thin c s h tng vì mc tiêu phát trin thành ph
1.2.5.4. Doanh s cho vay BS:
Doanh s cho vay BS tng thi đim cho thy s tng trng ca hot
đng cho vay BS nói riêng cng nh xu th ca th trng BS và chin lc
kinh doanh ca ngân hàng nói chung. Khi doanh s cho vay BS trong k cao th
hin mt điu rng ngân hàng đang tích cc gii ngân vào lnh vc BS, và cng
đng ngha vi vic lng vn huy đng ca ngân hàng đang rt di dào, cn có
mt đu ra và vì vy, ngân hàng có th đang ni lng các điu kin cho vay nhm
lôi kéo khách hàng đ tìm kim d n. iu này rt d thy  các NHTM mi thành
lp,  mc đ nào đó, các ngân hàng này đu nhn thc đc ri ro ca đu c, đc
bit khi chng kin chu k tng, gim ca giá BS ngày càng dn dp. Tuy nhiên
hu ht các ngân hàng nh không có nhiu s la chn trong vic đa dng hóa danh
mc cho vay bi vì cho vay BS vn là kênh nhanh nht đ tng trng d n.
- 12 -

1.2.5.5. Phng pháp đnh giá BS:
 c tính giá tr BS, trên th gii ngi ta áp dng nhiu phng pháp
đnh giá khác nhau, tùy theo loi BS cn đnh giá, nhng phng pháp đnh giá

BS thông dng là : Phng pháp so sánh trc tip; Phng pháp chi phí; Phng
pháp thu nhp; Phng pháp thng d ca đt và phng pháp li nhun.
Mi loi BS đu có th s dng các phng pháp đnh giá khác nhau, trong
đó bao gi cng có mt phng pháp đnh giá phù hp vi nó nht. Mt phng
pháp đc đánh giá là phù hp khi các điu kin đ thc hin phng pháp đó đc
đáp ng d dàng, đy đ, chính xác và kp thi.  Vit nam, vic đnh giá BS
thông thng đc thc hin bi 2 phng pháp, đó là phng pháp so sánh trc
tip và phng pháp thu nhp. Các TCTD cng vy, h da vào 2 phng pháp này
đ thc hin vic đnh giá BS làm c s xác đnh giá tr tài sn đm bo n vay.
Các ngân hàng đnh giá BS ch yu d trên c s giá th trng – là giá tr giao
dch trên th trng ti thi đim đnh giá hoc gn vi thi đim đnh giá.
Các ngân hàng thng cn c vào khung giá đt, giá nhà do UBND Tnh,
Thành ph ban hành hàng nm, kt hp vi kho sát giá th trng đ đa ra mt
khung giá quy đnh chung cho vic đnh giá. Tùy theo tng loi đng ph, v trí,
quy hoch, c s h tng … mà ngân hàng s áp dng h s sinh li trên tài sn đ
đnh giá, trên c s ly giá nhà nc nhân thêm cho h s sinh li, h s này s
đc áp dng linh hot cho phù hp vi giá th trng ca tng loi đng ph, loi
đt, giá tr vt t, trang trí ni tht …
Sau khi xác đnh giá tr ca BS, ngân hàng da vào đây đ xác đnh giá tr
ca khon vay theo mt t l da trên tài sn th chp (chng hn nh cho vay 50%
hoc 80% giá tr BS do ngân hàng đnh giá). Vic xác đnh giá tr khon vay 50%
hay 80% giá tr BS còn tùy thuc vào rt nhiu yu t nh : mc đ uy tín ca
khách hàng, hiu qu ca phng án vay vn, tình trng pháp lý tài sn, tình hình
ngun vn, mc tiêu tng trng, tình hình th trng BS, yu t cnh tranh …
Mi ngân hàng đu có mt phng pháp xác đnh giá tr BS khác nhau, và
mi phng pháp cng đo lng đc mc đ ri ro mà ngân hàng đang đi din.
- 13 -

1.2.6. Các nhân t nh hng đn hot đng cho vay BS:
1.2.6.1. Lm phát:

Trong trng hp lm phát tng cao, NHNN buc phi thc hin chính sách
tht cht tin t đ gim lng tin trong lu thông, nhng nhu cu vay vn ca các
doanh nghip và cá nhân, h gia đình mc đích kinh doanh vn rt ln. Các NHTM
ch có th đáp ng cho mt s ít khách hàng vi nhng hp đng đã ký hoc nhng
d án tht s có hiu qu, vi mc đ ri ro  mc thp nht. Mt khác, do lãi sut
huy đng tng cao, thì lãi sut cho vay cng cao, điu này làm xu đi môi trng
đu t ca ngân hàng. Do sc mua ca đng ni t gim, giá vàng và ngoi t tng
cao, vic huy đng vn k hn dài tht s khó khn đi vi mi ngân hàng, trong
khi nhu cu vay vn trung và dài hn cho mc đích BS tiêu dùng ca khách hàng
là rt ln, vì vy vic dùng vn ngn hn đ cho vay trung dài hn trong giai đon
lm phát  các ngân hàng là không nh. iu này nh hng rt ln đn tính thanh
khon ca các NHTM, lm phát tng cao đã làm suy yu thm chí phá v th trng
vn, nh hng ln đn hot đng ca các NHTM. S không n đnh ca giá c,
bao gm c giá vn, đã làm suy gim lòng tin ca các nhà đu t và dân chúng, gây
khó khn cho s la chn các quyt đnh ca khách hàng cng nh các th ch tài
chính – tín dng. Vì vy, có th nói lm phát có nh hng rt ln đn hot đng
nói chung và hot đng cho vay BS nói riêng ti các NHTM.
1.2.6.2. C ch chính sách tác đng đn cho vay BS :
Th trng BS là mt th trng đy tim nng nhng tri st bt thng
và cha đng nhng mi quan h phc tp gia các ch th tham gia th trng.
Gn cht vi th trng này, tín dng BS cng chu nh hng bi hàng lot các
chính sách điu tit chính nó và các yu t nh hng ca nó. ó là nhng chính
sách tín dng nói chung (LSCB, d tr bt buc), tín dng BS nói riêng (tht cht
cho vay BS khi có nguy c tng n xu cho vay BS), chính sách tài chính, tin
t (u đãi đu t, thu BS), chính sách đt đai (giá đt), chính sách an sinh xã hi
(nhà  cho ngi nghèo) Các chính sách điu tit v mô này có tác đng rt ln và