B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH
* * * *
TRN TH THANH NH





THU HÚT U T VÀO TH
TRNG BT NG SN TI
TP.H CHÍ MINH

CHUYÊN NGÀNH: KINH T TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
MÃ S: 60.31.12


LUN VN THC S KINH T



NGI HNG DN KHOA HC
PGS.TS PHAN TH BÍCH NGUYT


TP.H CHÍ MINH – NM 2010


LI CM N

Em xin chân thành cm n Quý Thy Cô ca Trng i Hc Kinh T TP.H Chí
Minh đã tn tình ging dy, h tr em trong sut quá trình theo hc ti trng và đc
bit em cng xin chân thành cm n PGS.TS Phan Th Bích Nguyt đã hng dn em
vit hoàn thành lun vn thc s kinh t.
Tác gi lun vn
Trn Th Thanh Nh


LI CAM OAN

Tôi xin cam đoan lun vn này do chính tôi nghiên cu và thc hin da trên nhng tài
liu tham kho có đc. Các thông tin và s liu nêu trong lun vn là hoàn toàn trung
thc và có ngun gc rõ ràng.

Tác gi lun vn
Trn Th Thanh Nh


DANH MC T VIT TT

T vit tt Vit đy đ

BS Bt đng sn
TP.HCM Thành ph H Chí Minh
USD ô la M
VND Vit Nam ng
GTGT Giá tr gia tng
CSHT C s h tng
FDI Foreign Direct Investment ( u t trc tip nc ngoài)
GDP Gross Domestic Product ( Tng sn phm quc ni)

KCN Khu công nghip
KCX Khu ch xut
OPIC Oversea Private Investment Corporation (t chc cung cp
tài chính ca Chính Ph Hoa K)
REIT Real Estate Investment Trust (Qu đu t tín thác bt đng
sn)
WTO World Trade Organisation (T chc thng mi th gii)
ICOR Incremental Capital – Output Rate (H s s dng vn)
TTCK Th trng chng khoán
CTCP Công ty c phn
NT Nhà đu t
WB Ngân hàng th gii
VLXD Vt liu xây dng
UBND y ban nhân dân


DANH MC CÁC BNG

Bng 1: Tng quan v kinh t Vit Nam, quý 3/2010
Bng 2: Ngun cung cn h cho thuê
Bng 3: Thng kê ngun cung th trng cao c vn phòng tháng 7/2010
Bng 4: Thng kê công sut lp đy ca th trng cao c vn phòng cho thuê
Bng 5: Thng kê th trng khách sn 3 – 5 sao
Bng 6: Tình hình hot đng ca th trng khách sn (3-5sao) ti TP.HCM trong
quý 2/2010
Bng 7: Thng kê mt s trung tâm bán l và khu thng mi cao cp
Bng 8: Tình hình hot đng th trng bán l TP.HCM quý 2/2010
Bng 9: D báo s b mt s ch tiêu chính cho kinh t Vit Nam nm 2010 và
2011, 2020



DANH MC CÁC HÌNH

Hình 1: Th trng s cp cn h bán, quý 2 nm 2010
Hình 2: Ngun cung tim nng tng lai t nm 2010 tr đi
Hình 3: Tc đ tng trng GDP, doanh s bán l và tc đ tng trng bán l 
TP.HCM theo nm
Hình 4: Vn FDI qua các nm
Hình 5: T trng lao đng trong hai ngành Nông lâm nghip và Xây dng
Hình 6: Ngun cung th trng cn h 2010F
Hình 7: T l đô th hóa
Hình 8: H s ICOR Vit Nam qua các thi k


MC LC

LI M U 1
U
CHNG 1: TNG QUAN V U T VÀO TH TRNG BT NG SN
12
1.1. Bt đng sn, hàng hóa bt đng sn và hot đng đu t kinh doanh bt
đng sn 12
1.1.1 Bt đng sn: 12
1.1.2 Hàng hóa bt đng sn: 12
1.1.3 Hot đng đu t kinh doanh bt đng sn: 13
1.2. Khái nim đu t, đc đim và vai trò ca đu t vào th trng bt đng
sn 14
1.2.1 Khái nim 14
1.2.2 c đim 14
1.2.3 Vai trò ca đu t vào th trng bt đng sn 15

1.2.4 S khác bit gia th trng bt đng sn so vi các th trng khác:16
1.3.Nhng nhân t tác đng đn thu hút đu t th trng bt đng sn 17
1.3.1 Nhng yu t tác đng thun li 17
1.3.2. Nhng bin đng bt li 22
1.4 Kinh nghim thu hút đu t vào th trng Bt đng sn  M: 25
1.5 Bài hc kinh nghim cho Vit Nam: 29
Kt lun chng 1 32
CHNG 2: THC TRNG U T VÀO TH TRNG BT NG SN
TI TP.HCM THI GIAN QUA 33
2.1.ánh giá thc trng đu t vào th trng bt đng sn ti TP.HCM thi
gian qua: 33
2.1.1 Tng quan v th trng bt đng sn Vit Nam 33
2.1.2 Th trng bt đng sn ti thành ph H Chí Minh 34
2.1.2.1. Th trng đt nn 38


2.1.2.2. Th trng cn h, nhà  40
2.1.2.3 Th trng vn phòng cho thuê 43
2.1.2.4. Th trng bt đng sn du lch 45
2.1.2.5. Th trng mt bng bán l 47
2.1.2.6. Th trng khu công nghip, khu ch xut 50
2.1.2.7. Dch v qun lý bt đng sn 51
2.2 Thc trng thu hút nhng ngun vn đu t vào th trng bt đng sn
TPHCM 52
2.2.1 u t nc ngoài 52
2.2.2 u t trong nc 53
2.2.3 Th trng tài chính: Th trng chng khóan, ngân hàng 53
2.2.4 H dân c 55
2.3. Mi tng quan gia th trng bt đng sn và th trng chng khoán56
2.4. Phân tích đim mnh, đim yu, c hi, thách thc, u đim, nhc đim và

nguyên nhân 59
Kt lun chng 2 68
CHNG 3: CÁC GII PHÁP NHM THU HÚT U T VÀO TH TRNG
BT NG SN TI TP.HCM 69
3.1. Trin vng Ngành Bt đng sn t nm 2011 đn nm 2020 69
3.1.1 Th trng đt nn 72
3.1.2 Th trng cn h 73
3.1.3 Th trng vn phòng cho thuê 73
3.1.4 Th trng mt bng bán l 73
3.1.5 Th trng bt đng sn du lch 74
3.2. Các gii pháp nhm thu hút đu t vào th trng bt đng sn ti
TP.HCM 74
3.2.1 Hoàn thin chính sách thu trên th trng bt đng sn ti Tp.HCM74
3.2.2. Các gii pháp thúc đy đu t trên th trng bt đng sn ti TP.HCM
76


3.2.2.1 Gii pháp v quy hoch 76
3.2.2.2 Gii pháp hoàn thin h thng pháp lut 78
3.2.2.3 Gii pháp qun lý ci cách hành chính 78
3.2.3. Các gii pháp gia tng ngun vn đu t cho th trng bt đng sn ti
TP.HCM 79
3.2.3.1. Gii pháp phát hành trái phiu Chính ph đ đu t và phát trin
c s h tng 79
3.2.3.2 Gii pháp đ tip tc thu hút ngun vn đu t nc ngoài FDI 79
3.2.3.3 Gii pháp phát trin th trng tài chính 81
3.2.3.4 Gii pháp phát trin các qu đu t 83
3.2.3.5 Gii pháp huy đng vn cá nhân 83
3.2.4. Gii pháp khuyn khích đu t phát trin các d án nhà cho ngi thu
nhp thp 84

3.2.5. Các gii pháp nhm đ đu t n đnh và bn vng vào th trng bt
đng sn 86
Kt lun chng 3 89
KT LUN 90
TÀI LIU THAM KHO 91


LI M U
Mc dù mi đc hình thành trong mt khon thi gian cha lâu nhng đn nay, th
trng bt đng sn Vit Nam nói chung và th trng bt đng sn TP.HCM nói riêng
đc đánh giá là rt giàu tim nng, có nhiu đóng góp tích cc vào phát trin kinh t
xã hi. Chính th trng bt đng sn đã góp phn thúc đy quá trình hin đi hóa và đô
th hóa, mang li nhiu gii pháp nhà  cho các tng lp dân c, thu hút mnh m nhiu
ngun vn đu t cho nn kinh t. Có th nói th trng bt đng sn ngày càng đóng
vai trò v trí quan trng trong nn kinh t xã hi  nc ta.
Tuy nhiên, th trng bt đng sn cng còn nhiu bt n, khá nhy cm vi nhng
tác đng xung quanh nh: bin đng giá ngoi t, giá vàng, lãi sut, dòng vn đu t
nc ngoài, s chu chuyn lung vn đu t qua li gia các th trng, bin đng trên
th trng chng khoán, các chính sách v tín dng, v đt đai, nhà , … ca Nhà nc
…thm chí nh hng bi nhng tin đn, tâm lý dân c. Th trng bt đng sn “nóng
st”, “đóng bng” không lng trc đc, giá tr bt đng sn cha phn ánh đúng giá
tr tht ca nó. Nn đu c tích tr đt đai vn gia tng, th trng bt đng sn phi
chính thc vn phát trin mnh, các nhà đu t bt đng sn gp nhiu khó khn v
vn, th tc hành chính phc tp, nhiu quy đnh pháp lý còn là rào cn đ doanh
nghip kinh doanh bt đng sn phát trin, cha tht s thu hút đu t vào th trng
bt đng sn.
Vi nhng n lc ca Nhà nc đã ban hành nhiu chính sách đ điu tit th
trng bt đng sn nhm hng th trng luôn đi theo mt qu đo lành mnh và là
đng lc phát trin nn kinh t. Tuy nhiên nhng tác đng tích cc t các chính sách
luôn đòi hi mt khon thi gian cn thit đ phát huy hiu qu và hn th na rt

nhiu chính sách đc ban hành,  bt k mt quc gia nào, cng phi đánh đi nhng
li ích kinh t trc mt đ đt đc hiu qu lâu dài và bn vng. Hin nay nhng thay
đi v chính sách tài chính, chính sách tin t, tín dng, s thay đi các sc thu liên
quan đn bt đng sn cùng nhng tác đng ln t s mt cân đi cung cu trên th
trng bt đng sn, kèm theo đó là tình hình lm phát, s bt n ca kinh t toàn cu,
hin tng suy thoái th trng bt đng sn  nhiu nc trên th gii đã khin th


trng bt đng sn ti TP.HCM t đu nm 2008 đn nay đã gp nhiu tr ngi. ng
trc thc trng đó, vic nghiên cu thc trng đu t bt đng sn tìm ra gii pháp đ
thu hút đu t tr li vào th trng bt đng sn ti TP.HCM là vic ht sc cp thit
trong thi đim này.
 tài “THU HÚT U T VÀO TH TRNG BT NG SN TI
TP.H CHÍ MINH” đc tác gi thc hin vi mong mun tìm ra nhng yu t thun
li nào tác đng đn giá tr bt đng sn, nhng bin đng bt li nào tác đng đn thu
hút đu t vào th trng bt đng sn ti TP.HCM tác đng ca các nhân t này nh
th nào, t đó đ ra nhng gii pháp phù hp đ thu hút các nhà đu t đu t vào th
trng bt đng sn, đ giúp th trng bt đng sn TP.HCM vt qua nhng khó
khn hin ti, đng vng và phát trin mnh m trong thi gian sp ti.
i tng nghiên cu ca đ tài là th trng bt đng sn ti TP.HCM
Phm vi thi gian nghiên cu là giai đon t 2001 đn ht quý 2 nm 2010, trong
đó trng tâm là giai đon t đu nm 2007 đn ht Quý 2 nm 2010. ây là giai đon
có nhiu bin đng mnh trên th trng bt đng sn ti TP.HCM trong thi gian gn
đây.
Phng pháp nghiên cu: ch yu là phng pháp so sánh – đ so sánh s bin
đng trên th trng bt đng sn gia giai đon nghiên cu vi các giai đon trong quá
kh, phng pháp din dch và tng hp – làm c s cho vic làm rõ các thc trng và
đ xut các gii pháp nhm thu hút đu t vào th trng bt đng sn ti TP.HCM.
Ngoài ra tác gi còn tìm hiu, tóm lc nhng kt qu nghiên cu trc đó đ b sung
cho vic nghiên cu  đ tài này.

B cc ca đ tài gm 3 chng:
Chng 1: TNG QUAN V THU HÚT U T VÀO TH TRNG BT
NG SN
Chng 2: THC TRNG U T VÀO TH TRNG BT NG SN TI
TP.HCM THI GIAN QUA
Chng 3: CÁC GII PHÁP NHM THU HÚT U T VÀO TH TRNG
BT NG SN TI TP.HCM


CHNG 1: TNG QUAN V THU HÚT U T VÀO TH TRNG
BT NG SN
1.1. Bt đng sn, hàng hóa bt đng sn và hot đng đu t kinh doanh bt
đng sn
1.1.1 Bt đng sn:
- “ Bt đng sn là các tài sn không di di đc bao gm: đt đai, nhà, công trình
xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi nhà, công trình xây dng
đó; các tài sn khác gn lin vi đt đai và các tài sn khác do pháp lut quy đnh”
(Theo điu 181 B lut dân s nc ta)
- Th trng bt đng sn là ni din ra các giao dch mua bán và các giao dch khác
v bt đng sn.
1.1.2 Hàng hóa bt đng sn:
Theo lut kinh doanh bt đng sn s 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 nm 2006 thì
các loi bt đng sn sau đc xem là hàng hóa và đc đa vào kinh doanh:
- Nhà, công trình xây dng theo quy đnh ca pháp lut v xây dng đc đa vào
kinh doanh, bao gm: công trình dân dng; công trình công nghip; công trình giao
thông; công trình thy li; công trình h tng k thut, tr mt s loi nhà, công trình
xây dng sau đây: nhà  công v; tr s c quan nhà nc; công trình bí mt nhà nc;
công trình an ninh, quc phòng; công trình đc công nhn là di tích lch s, vn hóa,
danh lam thng cnh thuc s hu nhà nc và các công trình khác mà pháp lut không
cho phép kinh doanh.

- Quyn s dng đt đc tham gia th trng bt đng sn theo quy đnh ca pháp
lut v đt đai.
Bt đng sn là nhà, công trình xây dng và quyn s dng đt quy đnh trên phi
có đ điu kin sau:
- Nhà, công trình xây dng đa vào kinh doanh phi có các điu kin sau đây:
+ Thuc đi tng đc phép kinh doanh;


+ i vi nhà, công trình xây dng mi phi bo đm cht lng theo quy đnh ca
pháp lut v xây dng; đi vi nhà, công trình xây dng đã qua s dng thì yêu cu v
cht lng do các bên tha thun trong hp đng;
+ Không có tranh chp v quyn s hu;
+ không b kê biên đ thi hành án hoc đ chp hành quyt đnh hành chính ca c
quan nhà nc có thm quyn;
+ Không nm trong khu vc cm xây dng theo quy đnh ca pháp lut v xây
dng;
+ Có h s bao gm giy chng nhn quyn s hu nhà, công trình xây dng và
quyn s dng đt hoc giy t hp pháp chng minh quyn s hu, quyn s dng
theo quy đnh ca pháp lut đi vi nhà, công trình xây dng đã có sn; giy phép xây
dng hoc h s d án và thit k bn v thi công đã đc phê duyt đi vi nhà, công
trình đang xây dng; thit k bn v thi công, h s hoàn công và biên bn nghim thu
bàn giao đa vào s dng đi vi nhà, công trình xây dng thuc d án khu đô th mi,
d án khu nhà , d án h tng k thut khu công nghip cha có giy chng nhn
quyn s hu, quyn s dng; h s d án, thit k bn v thi công và tin đ xây dng
nhà, công trình xây dng đã đc phê duyt đi vi nhà, công trình xây dng hình
thành trong tng lai.
- Quyn s dng đt đa vào kinh doanh phi có các điu kin sau đây:
+ Thuc đi tng đc phép kinh doanh;
+ Có giy t hp pháp chng minh quyn s dng đt theo quy đnh ca pháp lut;
+ Không có tranh chp;

+ Trong thi hn s dng đt;
+ Không b kê biên đ thi hành án hoc đ chp hành quyt đnh hành chính ca c
quan nhà nc có thm quyn;
+ Trng hp chuyn nhng, cho thuê quyn s dng đt thc d án khu đô th
mi, d án khu nhà , d án h tng k thut khu công nghip thì phi có công trình h
tng tng ng vi ni dung và tin đ ca d án đã đc phê duyt.
1.1.3 Hot đng đu t kinh doanh bt đng sn:


Phm vi hot đng kinh doanh bt đng sn ca t chc, cá nhân trong nc
- T chc, cá nhân trong nc đc kinh doanh bt đng sn trong phm vi sau đây:
+ u t to lp nhà, công trình xây dng đ bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Mua nhà, công trình xây dng đ bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Thuê nhà, công trình xây dng đ cho thuê li;
+ u t ci to đt và đu t các công trình h tng trên đt thuê đ cho thuê đt đã
có h tng;
+ Nhn chuyn nhng quyn s dng đt, đu t công trình h tng đ chuyn
nhng, cho thuê; thuê quyn s dng đt đã có h tng đ cho thuê li.
- T chc, cá nhân trong nc và t chc, cá nhân nc ngoài, ngi Vit Nam đnh
c  nc ngoài đc kinh doanh dch v bt đng sn trong phm vi sau đây:
+ Dch v môi gii bt đng sn;
- Dch v đnh giá bt đng sn;
- Dch v sàn giao dch bt đng sn;
- Dch v t vn bt đng sn;
- Dch v đu giá bt đng sn;
- Dch v qung cáo bt đng sn;
- Dch v qun lý bt đng sn.
1.2. Khái nim đu t, đc đim và vai trò ca đu t vào th trng bt đng
sn
1.2.1 Khái nim

u t kinh doanh bt đng sn là vic b vn đu t to lp, mua, nhn chuyn
nhng, thuê, thuê mua bt đng sn đ bán, chuyn nhng, cho thuê, cho thuê li,
cho thuê mua, …nhm mc đích sinh li.
u t kinh doanh bt đng sn nhm xây nhà đ bán đáp ng nhu cu nhà  ca
ngi dân, va đáp ng nhu cu thuê vn phòng, kinh doanh thng mi, nhà hàng,
khách sn, thuê c s h tng đ xây dng hãng xng, nhà máy, …
1.2.2 c đim


- u t trung dài hn do tính cht đc bit ca hàng hóa bt đng sn mang li nu
đu t ngn thì là đu c
- Vn ln nhng linh hot có th cn 1 ln, nhiu ln theo tin đ d án, chu nh
hng chung ca nn kinh t trong tng giai đon ví d vic tng lãi sut, gim lãi sut,
nu vay mt ln mà s dng không ht thì vn phi tr lãi dn đn vic s dng vn
không hiu qu
- Li nhun nhiu nhng ri ro cao xut phát t bn thân th trng tim n nhiu
ri ro: đu c, tng giá o, mt cân đi cung cu, …
Mt khi th trng bt đng sn chuyn t tng nóng sang đóng bng, giá bt đng
sn s nhanh chóng b điu chnh gim, các giao dch v bt đng sn gn nh không có
làm cho các nhà đu t gp rt nhiu khó khn v tài chính thm chí có th b phá sn.
iu này làm cho kh nng thanh toán ca các khon tín dng ca ngi đi vay gp rt
nhiu khó khn có th mt luôn kh nng thanh toán.
Nu th trng tt, th trng chuyn t đóng bng sang nóng st, nhà đu t
chuyn bi thành thng, giá bt đng sn s nhanh chóng gia tng, li nhun ca nhà
đu t by gi là rt ln, mt li mt, hoc hai hoc ba, hoc …
1.2.3 Vai trò ca đu t vào th trng bt đng sn
Xut phát t vai trò quan trng ca th trng bt đng sn đi vi nn kinh t.
Trong điu kin Vit Nam có mt nn kinh t tng trng liên tc trong hn 10 nm
qua thì đu t vào bt đng sn càng có ý ngha thit thc trong vic phát trin th
trng bt đng sn t đó to điu kin cng hng cho nn kinh t phát trin bn

vng. C th:
- Khai thác trit đ các ngun vn nhàn ri: vn nhàn ri trong dân c s đc đu
t vào bt đng sn hng đn li nhun và hiu qu.
- u t vào th trng bt đng sn nhm phát trin th trng bt đng sn nhm
phát trin nn kinh t
- Góp phn đy nhanh tc đ đô th hóa đu t vào các d án nâng cp h tng, các
trung tâm thng mi, các tòa nhà cao tng, chung c ln… góp phn đy nhanh tc đ
đô th hóa trong quá trình công nghip hoá, hin đi hoá ca đt nc.


- Tng quy mô và li th cnh tranh cho doanh nghip: đu t m rng nhà xng
nhm tng quy mô và li th cnh tranh trong quá trình hi nhp.
- To điu kin cho ngi dân có điu kin sng tt hn: có điu kin nâng cp, xây
dng hay s hu nhà , n đnh cuc sng hn.
- Giúp nhà nc qun lý th trng bt đng sn: thông qua vic đu t ca các nhà
đu t, các doanh nghip nhà nc s có cách nhìn tng quát hn v s phát trin ca
th trng bt đng sn đ có cách điu tit hp lý trong điu kin phát trin đng b
gia các th trng.
1.2.4 S khác bit gia th trng bt đng sn so vi các th trng khác:
- Th trng bt đng sn thng hình thành và phát trin qua 4 cp đ: s khi, tp
trung hóa, tin t hóa và tài chính hóa
- Chu k dao đng ca th trng bt đng sn gm có 4 giai đon: phn vinh (sôi
đng), suy thoái (có du hiu chng li), tiêu điu (đóng bng) và phc hi (nóng dn
lên có th gây st).
- Th trng bt đng sn mang tính vùng, tính khu vc sâu sc và không tp trung,
tri rng trên khp các vùng min ca đt nc.
- Th trng bt đng sn chu s chi phi ca yu t pháp lut.
- Th trng bt đng sn là mt dng th trng không hoàn ho (thông tin không
đy đ, thiu 1 s t chc ca th trng).
- Th trng bt đng sn có mi liên h mt thit vi th trng vn và tài chính.

ng thái phát trin ca th trng này tác đng ti nhiu loi th trng trong nn kinh
t.
Bt đng sn là tài sn đu t trên đt bao gm c giá tr đt đai sau khi đã đc đu
t. Mà đu t to lp BS thng s dng mt lng vn ln vi thi gian hình thành
BS cng nh thu hi ngun vn dài. Khi BS tham gia lu thông trên th trng
BS, các giá tr cng nh các quyn v BS đc đem ra trao đi, mua bán, kinh
doanh, v.v…gii quyt vn đ lu thông tin t, thu hi vn đu t và mang li li
nhun cho các bên giao dch. iu này chng t th trng BS là đu ra quan trng
ca th trng vn.


Ngc li, th trng BS hot đng tt là c s đ huy đng đc ngun tài chính
ln cho phát trin kinh t thông qua th chp và gii ngân
Ngoài ra, th trng BS còn có quan h trc tip vi th trng xây dng và qua
đó mà bc cu ti các th trng vt liu xây dng và đ trang trí ni ngoi tht, th
trng lao đng, v.v…dao đng ca th trng này có nh hng lan ta ti s phát
trin n đnh ca nn kinh t quc dân.
1.3.Nhng nhân t tác đng đn thu hút đu t th trng bt đng sn
1.3.1 Nhng yu t tác đng thun li
Cng nh đu t vào các th trng khác, đu t vào th trng bt đng sn cng
chu s nh hng ca các yu t kinh t, chính tr, xã hi, dân c…Tuy nhiên, s nh
hng ca các yu t này đn s thu hút đu t vào th trng bt đng sn li có
nhng đc đim, biu hin riêng, c th:
- S phát trin kinh t:
Phát trin kinh t ca mt nc tt yu làm gia tng các nhu cu s dng đt trong
các lnh vc sn xut, nht là lnh vc sn xut phi nông nghip, vn đ này đòi hi
phi có quá trình chuyn dch đt s dng trong hot đng sn xut nông - lâm nghip
sang s dng vào mc đích công nghip - thng mi - dch v, đng thái này đã làm
gia tng các giao dch v bt đng sn và to s phát trin cho th trng bt đng sn.
Mt khác, s phát trin kinh t cng đng thi là quá trình phát trin ca khoa hc, k

thut và công ngh tác đng trc tip vào vic to lp, thay th, ci to hàng hoá bt
đng sn phù hp vi yêu cu mi ca nn kinh t và xã hi.
- Dân s
Trc ht, tng dân s cng đng ngha vi tng các nhu cu v các loi hàng hoá
trên th trng, các ngành sn xut đòi hi phi m rng, phát trin v quy mô t đó
làm tng nhu cu v s dng đt. Tuy nhiên, do đt đai gii hn và tn ti quá trình dch
chuyn đt sn xut nông nghip sang s dng vào các mc đích phi nông nghip khác
nên luôn có nhng sc ép nhu cu ln đòi hi phi đc gii quyt thông qua th trng
là ch yu. Tip đó, s gia tng dân s là mt áp lc ln làm tng nhu cu s dng nhà
, đt , đng thi cng làm tng các nhu cu v hot đng xã hi, dch v, thng mi,


nhu cu khám cha bnh, giáo dc, các hot đng vui chi, gii trí, th dc th thao…,
nhng nhu cu này đu là nhng nhân t làm gia tng cu v bt đng sn, nht là các
bt đng sn ti các khu vc dân c, trung tâm thng mi, dch v.
- Pháp lut
Pháp lut có th đc xem là yu t tác đng có tính cht quyt đnh đn s thu hút
đu t vào th trng bt đng sn biu hin qua nhng quy đnh pháp lut v quyn
mua, bán, cho thuê, th chp, góp vn liên doanh…. bng bt đng sn. Thc t cho
thy, yu t này có th thúc đy, hn ch hoc có th xóa b s tn ti ca th trng
bt đng sn do tính cht đc bit ca hàng hóa bt đng sn là gn lin vi đt đai, mà
điu này luôn đc Nhà nc  mi thi k (tr công xã nguyên thy) nm quyn điu
chnh.
- Chính sách kinh t:
Chính sách kinh t ca Chính ph Trung ng và Chính quyn a phng cng là
nhân t nhy cm nh hng đn th trng bt đng sn. Trc ht, nhng chính sách
khuyn khích sn xut theo vùng, khu vc kinh t s đi kèm vi k hoch quy hoch
phát trin vùng, các quy hoch này thc cht s xác đnh và xác đnh li mc đích s
dng đt, t đó nhng khu vc, vùng nào nm trong quy hoch chuyn mc đích s
dng đt t sn xut nông nghip sang sn xut và hot đng công nghip hoc nm

trong quy hoch xây dng khu đô th mi, các khu trung tâm thng mi, dch v,…s
đng thi làm gia tng các đn v sn xut kinh doanh, gia tng dân s t đó làm tng
nhu cu v bt đng sn, thúc đy tng các chng loi hàng hóa và giao dch bt đng
sn trên th trng. Ngc li, nhng vùng, khu vc không đc Chính ph Trung
ng, a phng chú trng đu t phát trin kinh t do yu t vùng không thích hp
cho mc tiêu phát trin kinh t thì nhìn chung cu bt đng sn cho hot đng sn xut
kinh doanh, cho nhu cu nhà , đt  ca dân c không đc kích thích, đng ngha vi
giao dch trên th trng bt đng sn s trm lng, nh hng đn s thu hút đu t và
tc đ phát trin ca th trng bt đng sn ti khu vc, vùng tng ng.
- Các chính sách khác có tác đng trc tip nh:
• Chính sách cho phép Vit kiu mua bt đng sn ti Vit Nam.


• Chính sách cho phép nhng ngi không có h khu thành ph đc mua nhà ti
thành ph.
• Chính sách tín dng đi vi hot đng đu t vào lnh vc bt đng sn
• Chính sách tài chính áp dng đi vi nhng ngi đc nhà nc giao đt, cho
thuê đt…
• Các chính sách thu ca Nhà nc đi vi bt đng sn
- Phong tc đa phng:
Tp quán, truyn thng là nhng yu t mang tính nhân vn ca th trng bt đng
sn. Tp quán, truyn thng nh hng trc tip vào cách tin hành thc hin các giao
dch mua, bán, thuê mn, th chp…trên th trng bt đng sn, nó có tác dng đy
nhanh hoc làm hn ch các v giao dch, nó đm bo đ tin cy gia các bên mua-bán,
thuê-cho thuê,…; nó cng có tác dng làm đy nhanh hoc chm tin trình thanh toán
gia các bên vi nhau. Trong khi đó, th hiu li tác đng đn th trng bt đng sn
trên hai khía cnh ch yu sau, mt là, th hiu v v trí bt đng sn  đâu, môi trng
xung quanh th nào, v trí  trung tâm hay xa trung tâm, v trí có th dùng làm ch kinh
doanh hay ch dùng đ  , hình dng mt lô đt ti u khi nó tho mãn mt loi nhu
cu c th ca đa s dân c trong vùng, đa hình, phng hng ca bt đng sn phù

hp vi tính cht s dng c th ca ngi có nhu cu; hai là, th hiu v kin trúc, kiu
dáng, tính hin đi, c đin… cng là nhng nhân t trc tip làm nh hng đn cung
và cu hàng hoá trên th trng bt đng sn.
- Ngun vn – ngun tài tr cho đu t vào bt đng sn:
Khi bt đu mt k hoch đu t, nhà đu t phi hoch đnh vn đu t t ngun
nào t ngun vn t có, t vay ngân hàng, t huy đng t khách hàng, t hp tác liên
danh liên kt, phát hành trái phiu, c phiu hay xây dng BT, … t l mi loi chim
bao nhiêu phn trm trong c cu vn, huy đng khi nào, và khi nào thu hi vn, chi
phí s dng vn cao hay thp, phù hp hay không phù hp…các chính sách h tr
ngun vn đu t nh th nào, … hoch đnh đc ngun vn tài tr nhà đu t s
mnh dn quyt đnh đu t hay không?


Ngun vn cho th trng bt đng sn là ngun vn cung cp cho th trng đt
đai, nhà , các d án khu dân c, các d án cao c chung c, cao c vn phòng, khu
công nghip, khu ch xut ….
Ngun vn cho th trng bt đng sn là mt trong nhng yu t quan trng quyt
đnh lng cung cho th trng bt đng sn. Thông thng ngun vn cho th trng
bt đng sn đc hình thành t các ngun ch yu sau: vn t ngân hàng mà các
doanh nhip kinh doanh bt đng sn vay; vn huy đng trc t các nhà đu t cá
nhân hoc t chc đ trin khai mt d án bt đng sn; vn t các qu đu t; vn t
th trng tài chính.
Ngun vn nhà nc: bao gm hai ngun vn t Trung ng và vn ca đa
phng. Ngun vn này ch yu là vn đu t vào các hng mc c s h tng nh
giao thông, cu đng, h thng đin, h thng cp thoát nc, cây xanh, v sinh môi
trng…,k đn là đu t vào các công trình công cng; vn đu t cho khu dân c tái
đnh c b gii ta t các công trình công cng; vn cho khu nhà  cho ngi có thu
nhp thp;vn tài tr tín dng cho ngi dân đ mua nhà,…
Ngun vn ca các ch đu t: khi trin khai mt d án đu t bt đng sn,
ngun tài chính đòi hi đi vi nhà đu t gm có tin mua đt, chi phí v th tc pháp

lý,chi phí đn bù gii ta, chi phí xây dng,… gi chung là vn đu t cho d án. 
trin khai thành công d án bt đng sn nhà đu t phi có ti thiu 30% trên tng vn
thì d án mi kh thi, ngun vn này bt buc nhà đu t phi có.
Ngun vn t ngân hàng: các doanh nghip kinh doanh bt đng sn khi thc
hin mt d án đu t bt đng sn thng s dng ngun vn vay t các ngân hàng.
Lng vn doanh nghip vay t ngân hàng ph thuc rt nhiu vào phng án kinh
doanh ca doanh nghip, ph thuc vào phng thc thanh toán, uy tín ca nhà đu t
cng nh tài sn th chp và tình trng pháp lý ca d án.
Ngun vn huy đng trc t các nhà đu t các nhân hoc t chc: đ trin khai
mt d án đu t bt đng sn doanh nghip kinh doanh bt đng sn thng huy đng
vn ng trc ca các nhà đu t bng hình thc hp đng hp tác kinh doanh đi vi
t chc hay hp đng ha bán đi vi nhà đu t cá nhân. Ngha là nhà kinh doanh bt


đng sn s dng ngun này đ thc hin d án bt đng sn,sau khi d án hoàn thành
mi thc hin hp đng hp tác đu t hay hp đng ha bán cho nhà đu t.
Ngun vn t các qu đu t: các qu đu t s dng ngun vn ca mình đ
thc hin tác nghip đu t vào nhiu lnh vc khác nhau theo t l tính toán nh đu t
vào th trng chng khoán, th trng tin t hay th trng bt đng sn. Ngun vn
các qu đu t s dng đ đu t vào th trng bt đng sn thng chim t trng
cao.
Ngun vn t th trng tài chính: trên th trng tài chính s cp ngun vn
này đc th hin  vic các công ty c phn bt đng sn phát hành c phiu huy đng
vn kinh doanh. Trên th trng tài chính th cp ngun vn này đc th hin  nhà
đu t b tin đu t vào c phiu ca các công ty c phn bt đng sn giao dch trên
sàn giao dch chng khoán.
- Li nhun t vic đu t vào bt đng sn:
Kh nng mang li thu nhp t bt đng sn: mc thu nhp hàng nm t bt đng
sn mang li s có nh hng quan trng đn s thu hút đu t vào bt đng sn đó.
Khi kh nng to ra thu nhp t bt đng sn càng cao thì có s thu hút càng cao và

ngc li.
- C s h tng gn lin vi bt đng sn:
nh h thng đin, nc, v sinh, thông tin liên lc. H thng tin nghi càng đy đ
và cht lng càng tt thì thu hút đu t vào bt đng sn càng gia tng.
- Các yu t thuc v kinh t v mô:
ó là các yu t kinh t liên quan nh: Tình hình cung cu bt đng sn, mc đ
tng trng GDP hàng nm, thu nhp bình quân hàng nm ca ngi dân trong vùng,
kh nng đáp ng nhu cu tín dng ca h thng tín dng trong vùng …
Vic xác đnh các yu t tác đng đn thu hút đu t vào bt đng sn là rt quan
trng, chính thông qua vic phân tích, x lý và đánh giá đúng các yu t này là c s đ
xác đnh hiu qu đu t vào bt đng sn đ đi đn quyt đnh cui cùng có đu t vào
bt đng sn hay không?


Trong giai đon hin nay, yu t vn và chính sách hin đóng vai trò quan trng,
nh hng ln ti thu hút đu t vào th trng bt đng sn.
1.3.2. Nhng bin đng bt li – ri ro
- Lãi sut ngân hàng
Chính sách lãi sut là mt trong nhng công c điu tit nn kinh t, đc bit là đi
vi nn kinh t mà tín dng còn đóng vai trò cc k quan trng đi vi vic cp vn
cho hot đng kinh doanh.
Trong điu kin nn kinh t Vit Nam nhng nm qua, do th trng tài chính ngân
hàng đang trong quá trình ci t, sp xp đ hi nhp, do đó còn tn ti nhiu bt cp,
trong đó có vic chy đua lãi sut gia các ngân hàng đ thu hút lng tin gi và cho
vay, chính điu này to ra ri ro cho doanh nghip, nht là các doanh nghip hot đng
trong lnh vc bt đng sn khi đa s các d án bán ra điu do ngân hàng h tr vay
vn. Thc t vn đu t vào th trng bt đng sn phn ln là vn vay t các ngân
hàng, do đó s bin đng ln ca lãi sut cng là mt trong nhng yu t dn đn quyt
đnh vic đu t vào th trng bt đng sn. Có th nói th trng bt đng sn trm
lng và vng ngi mua trong thi gian gn đây bt ngun t chính sách ca ngân hàng

nâng cao lãi sut cho vay và tht cht tín dng trong lnh vc bt đng sn.
Lnh vc đu t bt đng sn là lnh vc đu t d tn thng bi tính khó d đoán.
Yu t đu c, làm giá dn đn giá bt đng sn tng o luôn ng tr trên th trng bt
đng sn. K hn cho vay bt đng sn rt dài, phn ln t 3 nm đn 10 nm, thm chí
đn 25 nm, trong đó nhiu khon vay có 3 nm ân hn không tr tin gc, ch tr lãi.
Trong khi đa s ngun huy đng tin gi có k hn ca các Ngân hàng thng mi
chim đn hn 50% là ngn hn. iu này th hin rõ kh nng thanh khon ca Ngân
hàng khá thp nu duy trì vic ly ngn nuôi dài.
Cng chính do thi hn cho vay bt đng sn thng là trung và dài hn, nên nu lãi
sut cho vay bt đng sn không linh hot, không tính đn tính kh bin ca th trng
s d dn đn ri ro thua l do huy đng lãi sut cao nhng cho vay lãi sut thp. Thc
t, th trng cho vay ca Vit Nam trong nm 2008 đã chng minh, có nhng thi
đim lãi sut đã có s bin đng đt bin, tng trên 50% so vi đu nm 2008. Và đã có


trng hp mt s Ngân hàng đã gp ri ro lãi sut đi vi các khon cho vay bt đng
sn do không th điu chnh lãi sut trong hp đng đã đc c đnh trc đó. ng
thi, s bin đng theo hng tng cao ca lãi sut đã gây khó khn cho ngi đi vay
bi phi gánh chu áp lc tr lãi tng cao tng ng. iu này nh hng ln đn tính
kh thi ca phng án vay ban đu do chi phí đi lên đt bin, nh hng đn kh nng
tr n ca ngi đi vay có th dn đn mt kh nng thanh toán.
nh hng t tình hình lm phát ca nn kinh t vi chi phí tiêu dùng tng cao, chi
phí đu t tng cao nh hng đn kh nng tr n ca ngi đi vay. S khan him ca
th trng ngun vn do tác đng ca nhng chính sách kim ch lm phát ca Nhà
nc dn đn trng hp vn tín dng khan him hoc có lãi sut khá cao làm tng chi
phí cho ngi đi vay
 bình n th trng, hn ch lm phát chính ph đã ra hàng lot các chính sách
điu chnh lãi sut: tng t l d tr bt buc ca các ngân hàng thng mi, tng lãi
sut tái chit khu, tng lãi sut trn cho vay ti đa, không cho vay đu t bt đng sn
vì các khon vay này là dài hn, lng tin tung ra lu thông nhiu làm mt giá đng

tin đy giá bt đng sn lên càng cao, mt khác tng t l d tr bt buc lên cao đng
ngha vi vic rút v trong lu thông mt lng tin ln, Ngân hàng nhà nc đã làm
cho lãi sut cho vay b đy lên cao. Khi lãi sut c bn đc áp dng các ngân hàng
đc phép huy đng vn t mc lãi sut c bn tr lên và không đc vt quá lãi sut
trn cho vay, theo c ch ngân hàng t cân đi điu chnh. iu này nh hng rt ln
đn th trng bt đng sn vì tin đ đu t bt đng sn thì gi ngân hàng tt hn va
an tâm va thanh khon va hng lãi sut cao, ….
- T giá
Vit Nam đang s dng c ch t giá th ni có s qun lý ca nhà nc. Tuy nhiên
trong giai đon hi nhp kinh t toàn cu sau khi gia nhp t chc thng mi thì t giá
VND so vi mt ngoi t nào đó ít nhiu cng b nh hng theo th gii. Ti th
trng Vit Nam đa phn giao dch ngoi t din ra là USD. Các ch đu t d án kinh
doanh bt đng sn  TP.HCM hin nay thng ký hp đng xây dng, t vn hay thit
k d án, … Mua bán cn h, cho thuê vn phòng, cho thuê khu công nghip bng


USD, do đó bin đng t giá s nh hng rt ln đn vic chi tr hay doanh thu kinh
doanh bt đng sn.
- Giá vàng
Vàng t lâu là bn v là vt ngang giá chung cho tt c các hàng hóa khác. Trong
kinh doanh bt đng sn vàng thng đc dùng đ đo giá tr và dùng đ giao dch mua
bán, vàng gn nh là phng thc quy đi chính trong giao dch mua bán bt đng sn.
Do đó bin đng giá vàng cng nh hng ln đn giao dch bt đng sn. Giá vàng
Vit Nam b nh hng ln bi giá vàng th gii, giá vàng th gii li b nh hng bi
giá xng du.
- Giá xng du
Vit Nam là nc nhp khu hoàn toàn xng du thành phm, xut du thô và nhp
thành phm. vì vy s gia tng giá xng du trên th trng th gii cng kéo theo s
gia tng liên tc giá xng du ti Vit Nam.
Do xng du là yu t đu vào ca hu nh tt c các ngành kinh t khác nên giá

xng du tng trong điu kin các yu t khác không đi s kéo theo giá đu ra sn
phm tng lên dn đn ch s giá tiêu dùng giá c nói chung gia tng. Giá c th trng
không n đnh, lm phát  mc cao gây nh hng đn c nn kinh t, giá xng du là
nhân t gián tip làm cho giá c th trng bt đng sn tng đt bin trong thi gian
qua.
- Giá c các dch v liên quan quá trình s dng bt đng sn, bin đng bt li
trong giá c các nguyên liu đu vào ca th trng bt đng sn
Giá st thép và vt liu xây dng
St thép, vt liu xây dng là yu t đu vào quan trng nht ca ngành kinh doanh
xây dng bt đng sn, s bin đng v giá c các yu t đu vào này s nh hng rt
ln đn giá thành xây dng, giá bán, nh hng đn chi phí nhà thu xây dng, cht
lng công trình, … Các yu t này cng nh hng đn quyt đnh đu t ca các nhà
kinh doanh bt đng sn.
- Chính sách, pháp lut, s tác đng ca Nhà nc
Các quy đnh điu tit th trng bt đng sn hin nay cha rõ ràng, đng b. C


th, các quy đnh cm bán nn đt ca Ngh đnh 181 làm cho vic huy đng vn ca
ch đu t gp khó khn, đc bit khi ch đu t d án ln cn có c ch huy đng vn
linh hot, không ch da vào vn t có và vn Ngân hàng. Trong khi đó, mt lot vn
đ v điu kin pháp lý đ chp nhn, đnh giá tài sn đm bo cng nh đng ký giao
dch bo đm, công chng hp đng bo đm bng quyn s dng đt và tài sn gn
lin vi đt, x lý tài sn đm bo đ thu hi n cng làm gia tng mc đ ri ro và
hn ch hot đng cho vay bt đng sn ca Ngân hàng.
Cm bán nn dn đn vic mua nn cng không đc mua, hn ch thu hút đu t
Nhng quy đnh liên quan đn vic quy hoch, s dng đt còn cng knh. Các
bc tin hành bi thng, gii to đ thc hin các d án đu t bt đng sn còn kéo
dài làm nh hng đn tin đ thc hin d án.
Các công ty, doanh nghip hn ch hoc không còn mun, hng thú đu t vào các
d án bt đng sn do không có li, không có vn, nu vay thì tình hình kinh t xã hi

khó khn, có th mt kh nng thanh toán, n nn chng cht, phá sn doanh nghip =>
chuyn lnh vc ngành ngh kinh doanh khác, nhiu nhà đu t rút khi th trng bt
đng sn.
Th trng bt đng sn Vit Nam tuy đã có Lut t ai (nm 2003), Lut nhà 
(nm 2005), Lut kinh doanh bt đng sn (nm 2006) điu tit và chi phi nhng th
trng vn hot đng t phát, lúc giao dch tht nhiu, giá c tht cao, lúc đóng bng
hu nh không có giao dch. Thc t cho thy các bin đng t giá, lãi sut, giá vàng,
giá xng du, giá st thép, vt liu xây dng có tác đng rt ln đn các nhà đu t kinh
doanh bt đng sn, nhiu nhà đu t li quá nhiu hoc thua l quá nhiu.
1.4 Kinh nghim thu hút đu t vào th trng Bt đng sn  M:
Th trng Bt đng sn  M ngày nay rt phát trin nh vào nhng chính sách
thúc đy th trng. Trong đó, hai chính sách đóng vai trò quan trng nhm kích thích
th trng phát trin là chính sách v thu, chính sách tín dng đ đu t và phát trin
th trng Bt đng sn, và chính sách phát trin nhà cho ngi thu nhp thp.
* Vi chính sách thu, do th trng bt đng sn  M phát trin mnh và hoàn
thin nên chính sách thu cho th trng này cng rt thoáng và linh hot theo tng tiu