1
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC XÃ HỘI VÀ NHÂN VĂN
* * *


ĐOÀN VĂN KHOA



HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG
CÔNG NGHỆ PHẦN MỀM THỐNG NHẤT, TƯƠNG THÍCH
PHỤC VỤ VIỆC XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH
NHẰM HIỆN ĐẠI HÓA NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
TẠI VIỆT NAM.


LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ







Hà Nội – 2013

0
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC XÃ HỘI VÀ NHÂN VĂN
* * *


ĐOÀN VĂN KHOA


HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG
CÔNG NGHỆ PHẦN MỀM THỐNG NHẤT, TƯƠNG THÍCH
PHỤC VỤ VIỆC XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH
NHẰM HIỆN ĐẠI HÓA NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
TẠI VIỆT NAM.


LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ
MÃ SỐ: 60.34.72


Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Vũ Cao Đàm




Hà Nội - 2013

1
MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN 4

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 5
DANH MỤC CÁC BẢNG MẪU BIỂU 6
MỞ ĐẦU 7
1. Lý do chọn đề tài 7
2. Lịch sử nghiên cứu 9
3. Mục tiêu nghiên cứu 11
4. Phạm vi nghiên cứu 12
5. Mẫu khảo sát 12
6. Vấn đề nghiên cứu 12
7. Giả thuyết nghiên cứu 12
8. Phƣơng pháp chứng minh 12
9. Dự kiến luận cứ (nội dung nghiên cứu) 13
CHƢƠNG 1. 17
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI 17
1.1. Khái niệm chính sách 17
1.2. Định nghĩa về cơ sở dữ liệu địa chính 18
1.2.1. Cơ sở dữ liệu địa chính 18
1.2.2. Dữ liệu không gian địa chính 18
1.2.3. Dữ liệu thuộc tính địa chính 18
1.3. Nội dung cơ sở dữ liệu địa chính 19
1.3.1. Cơ sở dữ liệu đất đai 19
1.3.2. Nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin cơ sở dữ liệu địa chính 19
1.4. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính 21
1.4.1. Công tác chuẩn bị (Bước 1) 21
1.4.2. Thu thập tài liệu (Bước 2) 22
1.4.3. Phân loại thửa đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính hiện có (Bước 3) 23
1.4.4. Xây dựng dữ liệu không gian địa chính (Bước 4) 25
1.4.5. Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính (Bước 5) 25
1.4.6. Quét (chụp) giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất (Bước 6) 27


2
1.4.7. Hoàn thiện dữ liệu địa chính (Bước 7) 27
1.4.8. Xây dựng dữ liệu đặc tả - metadata (Bước 8) 27
1.4.9. Thử nghiệm quản lý, khai thác, cập nhật cơ sở dữ liệu (Bước 9) 28
1.4.10. Kiểm tra, đánh giá chất lượng cơ sở dữ liệu địa chính (Bước 10) 28
1.4.11. Đóng gói, giao nộp sản phẩm cơ sở dữ liệu địa chính (Bước 11) 28
1.5. Tính tƣơng thích về công nghệ phần mềm quản lý dữ liệu 29
1.5.1. Định nghĩa tính thống nhất và tương thích 29
1.5.2. Mối quan hệ giữa tính tương thích và cơ sở dữ liệu địa chính 29
1.6. Khái quát phần mềm hệ thống thông tin đất đai Việt nam 32
Kết luận chƣơng 1 34
CHƢƠNG 2
.
THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG CÔNG NGHỆ

PHẦN MỀM XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH

TRONG CÔNG TÁC QUẢN
LÝ ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM
35
2.1. Thực trạng công tác quản lý đất đai 35
2.1.1. Kết quả đo đạc lập bản đồ địa chính 35
2.1.2. Kết quả lập sổ sách địa chính 35
2.1.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận 36
2.2. Hiện trạng chính sách quản lý cơ sở dữ liệu đất đai 37
2.2.1. Hợp phần 1: Hiện đại hóa hệ thống đăng ký đất đai 39
2.2.2. Hợp phần 2: Dịch vụ đăng ký đất đai 40
2.2.3. Hợp phần 3: Hỗ trợ quản lý và thực hiện dự án 41
2.3. Thực trạng về hệ thống công nghệ phục vụ công tác xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ
liệu địa chính 43

2.3.1. Hiện trạng về nguồn lực và trang thiết bị 43
2.3.2. Hiện trạng về công nghệ phần mềm quản lý đất đai 43
2.4. Đánh giá hiện trạng các chính sách đã ban hành 44
2.4.1. Luật Đất đai năm 2003 44
2.4.2. Quyết định số 08/2008/QĐ-BTNMT 45
2.4.3. Quyết định 1166/QĐ-BTNMT 47
Kết luận chƣơng 2 48

3
CHƢƠNG 3. BIỆN PHÁP HOÀN THIỆN CÁC CHÍNH SÁCH CÔNG NGHỆ PHẦN
MỀM THỐNG NHẤT VÀ TƢƠNG THÍCH PHỤC VỤ VIỆC QUẢN LÝ CƠ SỞ DỮ
LIỆU ĐỊA CHÍNH 50
3.1. Chính sách phát triển công nghệ phần mềm quản lý đất đai là một bộ phận của chính
sách phát triển Khoa học và Công nghệ. 50
3.2. Hoàn thiện các hệ thống chính sách về thông tin địa chính 52
3.3. Các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển công nghệ thống nhất, tƣơng thích
phục vụ công tác quản lý đất đai. 53
3.3.1. Giải pháp chính sách công nghệ về quản trị cơ sở dữ liệu địa chính 54
3.3.2. Giải pháp chính sách công nghệ về công nghệ GIS 58
3.3.3. Hoàn thiện giải pháp chính sách công nghệ về phần mềm hệ thống thông tin
đất đai………………… 60
3.3.4. Giải pháp chính sách công nghệ về cơ sở hạ tầng mạng 67
3.4. Giải pháp Thiết kế tổng thể phần mềm hệ thống thông tin đất đai quốc gia (VnLIS) 67
3.5. Chính sách đánh giá tính khả thi của các giải pháp phần mềm và các chính sách đã
ban hành 69
3.5.1. Giới thiệu về phần mềm hệ thống thông tin đất đai ViLIS 69
3.5.2. Công nghệ thành lập, cập nhật và quản lý cơ sở dữ liệu địa chính 72
3.5.3. Công nghệ xây dựng hệ thống đăng ký và quản lý đất đai 74
3.5.4. Thử nghiệm phần mềm VILIS quản lý đất đô thị (TP. Hồ Chí Minh) 75
3.5.5. Thử nghiệm phần mềm VILIS theo mô hình cơ sở dữ liệu địa chính tập trung

cấp tỉnh (tỉnh Vĩnh Long) 83
3.5.6. Đánh giá phần mềm hệ thống thông tin đất đai VILIS 85
Kết luận chƣơng 3 86
KẾT LUẬN, KHUYẾN NGHỊ 88
1. Kết luận 88
2. Khuyến nghị 90
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 92
PHỤ LỤC 95


5
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi Trường
CSDL : Cơ sở dữ liệu
CSDLĐC : Cơ sở dữ liệu địa chính
ĐKTK : Đăng ký thống kê
GCN : Giấy Chứng nhận
NĐ-CP : Nghị định - Chính phủ
Q-H : Quận - Huyện
TNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường
TP : Thành phố
TT - BTNMT : Thông tư Bộ Tài nguyên và Môi trường
TT - TCĐC : Thông tư Tổng cục Địa chính
TW : Trung ương
VPĐKSDĐ : Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất










6
DANH MỤC CÁC BẢNG MẪU BIỂU

1. Danh mục sơ đồ
Sơ đồ 1: Sơ đồ mô hình cơ sở dữ liệu đất đai tập trung 31
Sơ đồ 2: Kiến trúc công nghệ của hệ thống ArcGIS 71
Sơ đồ 3: Công nghệ cập nhật dữ liệu địa chính 73
Sơ đồ 4: Mô hình quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu đất đai của ViLIS 74
Sơ đồ 5: Tổng hợp quy trình xây dựng CSDL bằng phần mềm ViLIS 77
Sơ đồ 6: Các Modun phần mềm VILIS 78
Sơ đồ 7: Sơ đồ mô hình cơ sở dữ liệu địa chính tập trung 84

2. Danh mục ảnh
Ảnh 1: Các công cụ hỗ trợ trên phần mềm 79
Ảnh 2: Giao diện phần mềm 79
Ảnh 3: Giao dịch đất đai trên phần mềm 80
Ảnh 4: Theo dõi luân chuyển hồ sơ trên phần mềm 80
Ảnh 5: Theo dõi, giám sát cán bộ chuyên môn 81
Ảnh 6: Hòa nhập cổng chính phủ điện tử 81
Ảnh 7: Hòa nhập cổng thông tin điện tử cấp tỉnh 82


7
MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài

Đất đai là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thiếu đối với mọi
lĩnh vực, ngành nghề, chính sách, pháp luật đất đai qua nhiều lần sửa đổi, bổ
sung đã trở thành một trong những động lực chủ yếu tạo đà cho những biến
chuyển mạnh mẽ. Tuy nhiên, do chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc quản
lý nên thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta phát triển chủ yếu mang tính tự
phát, nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Việc xác định quyền sở hữu,
ranh giới quyền sở hữu là đề tài luôn luôn nóng bỏng và vô cùng phức tạp.
Các cuộc khiếu kiện của người dân lên các cấp chính quyền đa số xuất phát từ
lợi ích không thỏa đáng về quyền sở hữu đất đai. Để xác định nguồn gốc, ranh
giới sở hữu, quyền sở hữu, tập hợp các thông tin của một chủ thể đất đai và
giúp ta có thể thay đổi, điều chỉnh thuận lợi các thông tin trên đó là một việc
làm hết sức cần thiết nhưng rất phức tạp.
Chính sách của chính phủ giữ vai trò chủ đạo trong tạo lập môi trường
KH&CN thích hợp để thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển. Trong bối cảnh suy
thóai toàn cầu và để vực dậy nền kinh tế ở giai đoạn sau, chính sách KH&CN
càng trở nên cấp thiết đối với xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhằm mục đích tăng
trưởng nhanh. Giới phân tích cho rằng, để vạch ra cam kết thực hiện tốt nhất,
cần có tầm nhìn chiến lược, nhấn mạnh đến vai trò công nghệ; coi đầu tư cho
công nghệ là khoản chi đáng phải theo đuổi trong quá trình phát triển. Hoàn
thiện môi trường thể chế là một phạm trù rộng, song cần lấy khoa học, công
nghệ và đổi mới là một trong những trọng tâm quan trọng của cả tiến trình.
Trong lĩnh vực quản lý đất đai, các chính sách KH&CN luôn giữ vai trò quan
trọng trong sự phát triển của ngành.

8
Nhiều giải pháp đã được Đảng và Nhà nước vạch ra trong đường lối,
chính sách của mình. Theo đó, một trong những công cụ được đề cập chính là
đăng ký đất đai và giải pháp cần tiến hành là hiện đại hóa công tác quản lý đất
đai.
Xây dựng thành công cơ sở dữ liệu địa chính nhằm hiện đại hóa công

tác quản lý đất đai trên cơ sở ứng dụng khoa học và công nghệ có ý nghĩa
quan trọng trong việc giảm bớt thủ tục hành chính, công khai quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đồng thời giúp thị trường bất động
sản trở nên minh bạch với những thông tin rõ ràng, góp phần đảm bảo an toàn
pháp lý cho các bên liên quan. Để có thể tiến hành cải cách, hiện đại hóa,
hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính nhằm hiện đại hóa công tác quản lý đất đai
tại Việt Nam cần thiết phải có sự nghiên cứu, đánh giá về thực trạng của hệ
thống, nhận thức những hạn chế nhằm tạo cơ sở cho các giải pháp được ban
hành và thực thi.
Vì vậy, đánh giá tổng quan về hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính nhằm
hiện đại hóa công tác quản lý đất đai, nhận thức những vấn đề không thể thiếu
khi xây dựng hệ thống này để từ đó tìm hiểu những bài học, kinh nghiệm hữu
ích và đưa ra một số giải pháp hữu ích là những gì mà tác giả tập trung nghiên
cứu.
Hoạt động công nghệ phần mềm ở Việt Nam rất phát triển, song nhìn
chung còn mang tính tự phát, đơn lẻ, chưa được quản lý và chưa có chính
sách hữu hiệu cho chúng hoạt động, phần mềm Quản lý địa chính cũng trong
tình trạng nêu trên.
Hiện tại ở Việt Nam đang đưa vào sử dụng nhiều phần mềm để quản lý
đất đai nhưng chưa có tính thống nhất và tương thích, do vậy sản phẩm khi sử
dụng còn nhiều hạn chế chưa phát huy được hiệu quả như mong muốn. Để đi

9
sâu nghiên cứu hiện trạng các chính sách và đề xuất các giải pháp khắc phục
là mục tiêu đề tài.
Từ thực trạng trên, tác giả chọn đề tài Hoàn thiện chính sách phát triển
hệ thống công nghệ phần mềm thống nhất, tương thích phục vụ việc xây dựng
cơ sở dữ liệu địa chính nhằm hiện đại hóa ngành quản lý đất đai tại Việt Nam
làm Luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý Khoa học và Công nghệ.
2. Lịch sử nghiên cứu

Trong những năm vừa qua, cơ sở dữ liệu địa chính, quản lý đất đai luôn
là vấn đề được nhiều cá nhân, tổ chức quan tâm, nghiên cứu, tìm hiểu; nhiều
cuộc hội thảo và nhiều công trình khoa học được công bố. Cho đến thời điểm
này có thể kể một số công trình sau:
- “Nghiên cứu giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và
phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn”
của Hoàng Nguyệt Ánh - Trường Đại học Khoa học Tự nhiên - Khoa Địa lý -
Luận văn Thạc sĩ ngành: Địa chính; Mã số: 60.44.80 - Người hướng dẫn:
PGS.TS Trần Văn Tuấn.
Tác giả tổng hợp cơ sở lý luận và phương pháp xác định giá đất ở đô thị
ở nước ta. Điều tra, khảo sát thực trạng giá đất ở đô thị tại thành phố Lạng
Sơn năm 2011 và đánh giá biến động giá đất ở giai đoạn 2009 - 2011. Phân
tích thực trạng giá đất ở đô thị đối với công tác quản lý tài chính đất đai và
phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn. Đề xuất một số
giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát
triển thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
- “Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã
An Nhơn, tỉnh Bình Định” của Ngô Tôn Thanh - Trường Đại học Đà Nẵng -

10
Khoa Kinh tế - Luận văn thạc sĩ ngành Kinh tế phát triển - Mã số:60.31.05 -
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Trương Bá Thanh.
Trong luận văn này, tác giả đã nêu lên những vấn đề lý luận cơ bản
quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền thị xã, kinh nghiệm quản lý nhà
nước về đất đai của các địa phương. Thực trạng tổ chức bộ máy, nhiệm vụ,
quyền hạn của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai tại thị xã An Nhơn. Ngoài
ra tác giả cũng đưa ra các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về
đất đai của thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định.
Bên cạnh đó, còn có rất nhiều các nghiên cứu khác về lĩnh vực công tác
quản lý đất đai. Tuy nhiên, hầu hết các nghiên cứu chỉ chú tâm vào việc chỉ ra

thực trạng công tác quản lý đất đai, giới thiệu các phần mềm phục vụ trong
công tác quản lý đất đai … chưa có một nghiên cứu nào ở tầm chính sách.
Chính vì vậy, đề tài “Hoàn thiện chính sách phát triển hệ thống công nghệ
phần mềm thống nhất, tương thích phục vụ việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính nhằm hiện đại hóa ngành quản lý đất đai tại Việt Nam.” nghiên cứu ở
tầm chính sách đầu tiên trong lĩnh vực quản lý đất đai.
Cơ sở dữ liệu địa chính là một trong các yếu tố cơ bản đề hoàn thiện
hóa lĩnh vực quản lý đất đai. Trên thế giới, từ khi công nghệ số bùng nổ người
ta đã nghĩ ngay đến áp dụng nó vào việc số hóa toàn bộ hệ thống thông tin đất
đai nhằm mục đích phục vụ cho các nhà hoạch định chính sách, các nhà quản
lý, các cơ quan pháp quyền và người dân được tiếp cận để cụ thể hóa đất đai
bằng một hệ thống thông tin mà ta có thể theo dõi, chỉnh sửa, cập nhật và
thống kê thường xuyên. Từ mục đích đó tại Việt Nam các cơ quan chủ quản
là Bộ Tài nguyên Môi trường (Tổng Cục địa chính trước đây) luôn luôn xây
dựng nhiều dự án mang tầm cỡ quốc gia để tìm mọi biện pháp xây dựng một
hệ thống thông tin đất đai phục vụ cho Nhà nước quản lý tốt nguồn tài sản
hữu hình và nhạy cảm này. Thế nhưng do điều kiện tài chính chưa cho phép,

11
cán bộ làm công tác công nghệ chuyên ngành còn hạn chế, sự vào cuộc của
các cấp quản lý chưa cao cho nên đến nay Việt Nam vẫn chưa có một hệ
thống thông tin đất đai hoàn chỉnh, chưa đáp ứng nhu cầu biến động của hệ
thống đất đai toàn quốc. Những năm gần đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường
đã cho ra đời một số công nghệ chuyên ngành để phục vụ cho công tác xây
dựng cơ sở dữ liệu địa chính (như các phần mềm chuyên ngành của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, ứng dụng một số công nghệ của thế giới về hệ thống
định vị toàn cầu GPS, hệ thống thông tin địa lý GIS.). Song, các công nghệ
trên chưa hoàn chỉnh cho nên hiệu quả áp dụng còn hạn chế, kết quả áp dụng
một số địa phương như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Cao Bằng mang
hiệu quả chưa cao. Công nghệ số để xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai đã

được thế giới quan tâm rất lâu thành một chương trình quốc tế. Mục tiêu hiện
đại hóa ngành quản lý đất đai trên phạm vi toàn thế giới đang đến gần. Ví dụ
như vừa qua Ngân hàng thế giới đã đầu tư thí điểm cho ngành quản lý đất đai
Việt Nam hàng trăm triệu USD nhằm phục vụ cho công tác xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính để hiện đại hóa ngành quản lý đất đai Việt Nam. Lịch sử
phát triển của công nghệ số trong ngành quản lý đất đai chưa lâu, song là vấn
đề rất cần thiết và cấp bách của Việt Nam hiện nay. Trong phạm vi đề tài
nghiên cứu, đề tài muốn đưa ra một số giải pháp chính sách cấp bách để nâng
cao hiệu quả công tác xây dựng cơ sở dữ liệu trong thời gian tới nhằm mục
đích hiện đại hóa ngành quản lý đất đai.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Hoàn thiện chính sách phát triển hệ thống công nghệ phần mềm thống
nhất, tương thích phục vụ việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính nhằm hiện
đại hóa ngành quản lý đất đai tại Việt Nam.

12
4. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu về các biện pháp chính sách cụ thể về công tác quản lý và
xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu và khai thác ứng dụng cơ sở dữ liệu địa
chính.
5. Mẫu khảo sát
- Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục quản lý đất đai
- Thành phố Hồ Chí Minh, Tỉnh Cao Bằng
- Dự án hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống đất đai Việt Nam, mã số
4407VN do Ngân hàng Thế giới tài trợ
- Cục công nghệ thông tin – Bộ Tài nguyên và Môi trường
6. Vấn đề nghiên cứu
Trong đề tài này chúng ta phải trả lời câu hỏi sau:
- Cần có chính sách nào về công nghệ phần mềm nhằm hiện đại hóa
ngành quản lý đất đai Việt Nam, chúng ta cần phải đưa ra những chính sách

nào?
7. Giả thuyết nghiên cứu
- Phần mềm quản lý dữ liệu đất đai ở Việt Nam rất đa dạng và phong
phú nhưng chưa có chính sách định hướng và điều chỉnh cho chúng thống
nhất, tương thích để xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính hoàn
chỉnh. Vì vậy luận văn đề xuất luận điểm:
Trong hệ thống quản lý dữ liệu địa chính ở Việt Nam, chính sách công
nghệ phần mềm cần hoàn thiện theo hướng thống nhất và tương thích. Đó là
điều kiện đảm bảo để xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh nhằm
hiện đại hóa ngành quản lý đất đai.
8. Phƣơng pháp chứng minh
- Phương pháp nghiên cứu tài liệu

13
- Phương pháp điều tra xã hội học
- Phương pháp phỏng vấn các nhà lãnh đạo và cán bộ Bộ Tài nguyên
và Môi trường, tổng cục địa chính, chủ sử dụng đất đai, người dân.
- Phương pháp tổ chức các hội nghị cấp tổng cục Quản lý đất đai Bộ
Tài nguyên và Môi trường.
- Phương pháp điều tra thực nghiệm các dự án đã và đang thực hiện tại
các tỉnh như thành phố Hồ Chí Minh, Cao Bằng, dự án VLAP của Ngân hàng
Thế giới.
9. Dự kiến luận cứ (nội dung nghiên cứu)
9.1. Luận cứ lý thuyết:
Khái quát tính thống nhất: Khi xây dựng phần mềm hoặc một số phần
mềm thì sản phẩm dữ liệu mà chúng tạo ra phải có tính thống nhất ở phần đầu
ra của sản phẩm (dữ liệu). Khi đó ta tổng hợp các sản phẩm của các phần
mềm khác nhau sẽ được sử dụng thuận lợi trên một phần mềm tổng hợp ở cấp
cao hơn.
Khái quát tính tương thích: Mặc dù sản phẩm đầu ra là sản phẩm trên

nhiều phần mềm nhưng khi ta sử dụng các loại sản phẩm trên các phần mềm
khác nhau sẽ không xảy ra xung đột, không xảy ra mâu thuẫn. Sản phẩm của
chúng sẽ là sản phẩm có mục đích chung, thuận lợi cho ta kết nối trong quá
trình tra cứu, cập nhật và sử dụng.
9.2. Luận cứ thực tiễn
- Luật đất đai năm 2003:
- Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số: 198/2004/NĐ-CP, ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất.

14
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP, ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP, ngày 25/05/2007 của Chính phủ Quy định
bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 44/2008/NĐ-CP, ngày 09/4/2008 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP, ngày
03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Chỉ thị số 1474/CT-TTg, ngày 24 tháng 08 năm 2011 của Thủ tướng
Chính phủ về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
- Dự án hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam
(khoản tín dụng của ngân hàng thế giới số 4407-VN) (VLAP) do Ngân hàng
thế giới tài trợ cho Việt Nam năm 2010-1013.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT, ngày 13/04/2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số:

181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT, ngày 15/06/2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định
84/2007/NĐ-CP, ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc
cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai.

15
- Quyết định số 08/2008/QĐ-BTNMT, ngày 10/11/2008 (Quy phạm
2008) của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy phạm thành
lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1/200, 1/500, 1/1000, 1/2000, 1/5000 và 1/10000.
- Quyết định số 10/2008/QĐ-BTNMT, ngày 18/12/2008 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật đo đạc
lập bản đồ địa chính, đăng ký quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT, ngày 02/08/2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Cùng hệ thống qui định mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, sổ theo dõi biến động đất đai.
- Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê kiểm kê đất đai và xây
dựng Bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư số 30/2009/TT-BTNMT, ngày 31 tháng 12 năm 2009 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Quy trình và Định mức kinh tế - kỹ
thuật xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường.
- Quyết định số 1166/QĐ-BTNMT, ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Bộ
Tài Nguyên và Môi trường về việc ban hành Bộ đơn giá xây dựng cơ sở dữ
liệu và xây dựng phần mềm hỗ trợ việc xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và
môi trường.

- Biên bản các văn bản đánh giá của Cục Công nghệ thông tin, Bộ Tài
Nguyên và môi Trường về xây dựng và khai thác phần mềm cơ sở dữ liệu đất
đai hiện nay tại Việt Nam.
- Căn cứ vào hoạt động công nghệ quản lý đất đai trên thế giới
- Căn cứ vào tình hình quản lý đất đai bằng công nghệ số tại Việt Nam

16
- Căn cứ vào kết quả dự án hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai của
Ngân hàng thế giới đang thực hiện tại Việt Nam, mã số 4407-VN (VLAP).
- Căn cứ vào tình hình quản lý đất đai về dự án xây dựng cơ sở dữ liệu
để hiện đại hóa Quản lý đất đai của 2 tỉnh Cao Bằng và thành phố Hồ Chí
Minh.

17

CHƢƠNG 1.
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI

1.1. Khái niệm chính sách
Theo Từ điển tiếng Việt thì “chính sách” là “sách lược và kế hoạch cụ
thể nhằm đạt một mục đích nhất định, dựa vào đường lối chính trị chung và
tình hình thực tế mà đề ra”.
Theo Guy Peters định nghĩa “Chính sách công là toàn bộ hoạt động
của nhà nước có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến cuộc sống của công
dân”
1
.
Theo James E. Anderson đưa ra một định nghĩa có ý nghĩa chung hơn
“Chính sách là quá trình hành động có mục tiêu, mà một hoặc một số chủ thể
theo đuổi để giải quyết những vấn đè mà họ quan tâm”

2
.
Theo tác giải Vũ Cao Đàm thì “chính sách là một tập hợp biện pháp
được thể chế hóa, mà một chủ thể quyền lực, hoặc chủ thể quản lý đưa ra,
trong đó tạo sự ưu đãi một hoặc một số nhóm xã hội, kích thích vào động cơ
hoạt động của họ nhằm thực hiện một mục tiêu ưu tiên nào đó trong chiến
lược phát triển của một hệ thống xã hội”
3
.
Như vậy, phân tích khái niệm “chính sách” thì thấy:
- Chính sách là do một chủ thể quyền lực hoặc chủ thể quản lý đưa ra;

1
Guy Peters (1997), Can’t Row, Shouldn’t Steer: What’s a Government to do?” Public Policy and
Adiministration
2
James E Anderson (1983), Public Policy making, Thomson Learning
3
Vũ Cao Đàm (2010), Giáo trình Khoa học chính sách, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia Hà Nội.

18
- Chính sách được ban hành căn cứ vào đường lối chính trị chung và
tình hình thực tế;
- Chính sách được ban hành bao giờ cũng nhắm đến một mục đích nhất
định; nhằm thực hiện một mục tiêu ưu tiên nào đó; chính sách được ban hành
đều có sự tính toán và chủ đích rõ ràng.
1.2. Định nghĩa về cơ sở dữ liệu địa chính
Cơ sở dữ liệu địa chính được định nghĩa trong thông tư 09/2007 TT-
BTNMT về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính
1.2.1. Cơ sở dữ liệu địa chính

Là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính. Dữ liệu địa
chính bao gồm: Dữ liệu không gian địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính
4
.
1.2.2. Dữ liệu không gian địa chính
Là dữ liệu về vị trí, hình thể của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất; dữ liệu về hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi; hệ thống đường giao
thông; dữ liệu về điểm khống chế; dữ liệu về biên giới, địa giới; dữ liệu về địa
danh và ghi chú khác; dữ liệu về đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy hoạch
khác, chỉ giới hành lang an toàn bảo vệ công trình.
1.2.3. Dữ liệu thuộc tính địa chính
Là dữ liệu về người quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất, tổ chức và cá nhân có liên quan đến các giao
dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu thuộc tính về
thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về tình trạng sử dụng

4
Bộ Tài nguyên và Môi trường (2011), Th ô ng t ư “ Quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai” số
04/2013/TT-BTNMT.


19
của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về quyền và nghĩa
vụ trong sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu
giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.3. Nội dung cơ sở dữ liệu địa chính
1.3.1. Cơ sở dữ liệu đất đai
Cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm các cơ sở dữ liệu thành phần sau:
a) Cơ sở dữ liệu địa chính;

b) Cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất;
c) Cơ sở dữ liệu giá đất;
d) Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai.
Cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản của cơ sở dữ liệu đất đai,
làm cơ sở để xây dựng và định vị không gian các cơ sở dữ liệu thành phần
khác.
1.3.2. Nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin cơ sở dữ liệu địa chính
Nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin cơ sở dữ liệu địa chính được thực
hiện theo quy định tại Điều 4 của Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT ngày 04
tháng 10 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật về
chuẩn dữ liệu địa chính (sau đây gọi là Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT).
Dữ liệu địa chính bao gồm các nhóm dữ liệu sau đây:
a. Nhóm dữ liệu về người: gồm dữ liệu người quản lý đất đai, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, người có liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất;
b. Nhóm dữ liệu về thửa đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc
tính của thửa đất;

20
c. Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất: gồm dữ liệu không gian và
dữ liệu thuộc tính của nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d. Nhóm dữ liệu về quyền: gồm dữ liệu thuộc tính về tình trạng sử dụng
của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; quyền địa dịch; hạn chế
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giao dịch về
đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
đ. Nhóm dữ liệu về thủy hệ: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc
tính về hệ thống thủy văn và hệ thống thủy lợi;
e. Nhóm dữ liệu về giao thông: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu
thuộc tính về hệ thống đường giao thông;

g. Nhóm dữ liệu về biên giới, địa giới: gồm dữ liệu không gian và dữ
liệu thuộc tính về mốc và đường biên giới quốc gia, mốc và đường địa giới
hành chính các cấp;
h. Nhóm dữ liệu về địa danh và ghi chú: gồm dữ liệu không gian và dữ
liệu thuộc tính về vị trí, tên của các đối tượng địa danh sơn văn, thuỷ văn, dân
cư, biển đảo và các ghi chú khác;
i. Nhóm dữ liệu về điểm khống chế tọa độ và độ cao: gồm dữ liệu
không gian và dữ liệu thuộc tính về điểm khống chế tọa độ và độ cao trên
thực địa phục vụ đo vẽ lập bản đồ địa chính;
k. Nhóm dữ liệu về quy hoạch: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu
thuộc tính về đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác; chỉ giới hành
lang an toàn bảo vệ công trình.

21
1.4. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính nằm trong Dự thảo về thông
tư “Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai” đăng trên website của Tổng cục
Quản lý đất đai ( www.gdla.gov.vn ).
Có 4 quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cơ bản bao gồm:
- Quy trình xây dựng CSDLĐC đối với trường hợp thực hiện đồng bộ
việc chỉnh lý, hoàn thiện hoặc đo đạc lập mới bản đồ địa chính gắn với đăng
ký, cấp mới, cấp đổi Giấy chứng nhận và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
cho tất cả các thửa đất.
- Quy trình xây dựng CSDLĐC đối với trường hợp đã thực hiện việc đo
đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính và đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo
bản đồ địa chính.
- Quy trình xây dựng CSDLĐC đối với trường hợp đã thực hiện việc kê
khai đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, đăng ký biến động đất đai trên nền tài
liệu đo đạc chưa phải là bản đồ địa chính chính quy.

- Quy trình xây dựng CSDL địa chính trong trường hơp CSDL địa chính
đã có nhưng chưa phù hợp với các qui định kỹ thuật của Thông tư
17/2010/TT-BTNMT ngày 14 tháng 10 năm 2010.
Sau đây là Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đối với trường
hợp đã thực hiện xong việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính và đã đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính:
1.4.1. Công tác chuẩn bị (Bước 1)
Bao gồm những công việc sau đây:
a. Lập kế hoạch thực hiện;
b. Chuẩn bị vật tư, thiết bị, dụng cụ, phần mềm phục vụ cho công tác
xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính;

22
c. Chuẩn bị nhân lực, địa điểm làm việc.
1.4.2. Thu thập tài liệu (Bước 2)
a. Thu thập dữ liệu, tài liệu
- Bản đồ địa chính được thành lập theo quy phạm đo vẽ bản đồ địa
chính do Tổng cục Địa chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, đã sử
dụng để cấp Giấy chứng nhận;
- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
- Bản lưu Giấy chứng nhận, sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp Giấy chứng
nhận, sổ đăng ký biến động đã lập;
- Hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu, cấp đổi;
- Hồ sơ đăng ký biến động đất đai và tài liệu giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất được lập sau khi hoàn thành cấp Giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa
chính;
- Các tài liệu hồ sơ địa chính cũ gồm: Bản đồ, sơ đồ, bản trích đo địa
chính, Giấy chứng nhận, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai.
b. Phân tích, đánh giá tài liệu:
- Nội dung phân tích đánh giá phải xác định mức độ đầy đủ thông tin

của từng tài liệu để lựa chọn tài liệu sử dụng cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu
địa chính; ưu tiên lựa chọn loại tài liệu có thời gian lập gần nhất, có đầy đủ
thông tin nhất, có giá trị pháp lý cao nhất;
- Việc phân tích đánh giá phải xác định được tài liệu sử dụng cho từng
mục đích khác nhau trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, trong
đó:

23
+ Để xây dựng dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính địa chính phải
xem xét, lựa chọn trong số các loại tài liệu: bản đồ địa chính mới, sổ bộ địa
chính, bản lưu Giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu,
cấp đổi Giấy chứng nhận;
+ Để cập nhật hoặc chỉnh lý hồ sơ địa chính phải xem xét, lựa chọn
trong số các loại tài liệu: Hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài liệu giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất (lập sau khi hoàn thành cấp Giấy chứng nhận, lập hồ
sơ địa chính);
+ Các loại bản đồ khác, sơ đồ, bản trích đo địa chính đã sử dụng để cấp
Giấy chứng nhận trước đây thì được xem xét lựa chọn để bổ sung vào kho hồ
sơ cấp Giấy chứng nhận dạng số.
1.4.3. Phân loại thửa đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính hiện có (Bước 3)
a. Đối soát, phân loại thửa đất
Đối soát thửa đất trên bản đồ địa chính sử dụng để xây dựng dữ liệu
không gian địa chính so với hồ sơ đăng ký, bản lưu Giấy chứng nhận. Dựa
vào mức độ đồng nhất về hình học và tình trạng cấp Giấy chứng nhận để đưa
ra danh sách phân loại thửa đất như sau:
- Thửa đất loại A: Bao gồm các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận
theo bản đồ địa chính có nội dung thông tin phù hợp với quy định hiện hành
và chưa có biến động;
- Thửa đất loại B: Bao gồm các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận
theo bản đồ địa chính có một số nội dung thông tin (nguồn gốc sử dụng, mục

đích sử dụng…) chưa phù hợp với quy định hiện hành và chưa có biến động;
- Thửa đất loại C: Bao gồm các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận
theo bản đồ địa chính nhưng đã biến động thông tin thuộc tính;

24
- Thửa đất loại D: Bao gồm thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận
theo bản đồ địa chính nhưng đã có biến động ranh giới thửa đất (tách, hợp
thửa, điều chỉnh ranh giới…) mà chưa chỉnh lý bản đồ địa chính;
- Thửa đất loại E: Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận
theo các loại bản đồ cũ hoặc kết quả trích đo hoặc tự kê khai nhưng chưa thực
hiện cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới;
- Thửa đất loại G: Các thửa đất đã đăng ký nhưng chưa được cấp Giấy
chứng nhận.
b. Hoàn thiện hồ sơ địa chính
- Trường hợp tư liệu bản đồ địa chính phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu
địa chính ở dạng giấy hoặc chưa được thành lập trong hệ tọa độ VN-2000 thì
thực hiện việc số hóa, chuyển đổi hệ tọa độ và biên tập hoàn thiện bản đồ địa
chính theo quy định hiện hành;
- Xác minh để bổ sung về những nội dung thông tin (nguồn gốc sử
dụng, mục đích sử dụng…) chưa phù hợp với quy định hiện hành để hoàn
thiện hồ sơ địa chính;
- Cập nhật, chỉnh lý bản đồ địa chính số trong các trường hợp như sau:
+ Đối với thửa đất loại B, E và G: Cập nhật, chỉnh lý mục đích sử dụng
theo quy định hiện hành.
+ Đối với thửa đất loại C: Chỉnh lý thông tin thuộc tính cho thửa đất có
biến động theo hồ sơ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bản lưu Giấy chứng
nhận hoặc hồ sơ đăng ký biến động đã giải quyết.
+ Đối với thửa đất loại D: Lưu lại thông tin thửa đất để phục vụ xây
dựng phiên bản dữ liệu không gian thửa đất trước chỉnh lý; Chỉnh lý hình thể
thửa đất, tài sản gắn liền với đất và các thông tin thuộc tính có thay đổi theo