Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà
MỤC LỤC
1.1.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN 5
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CTCP Công ty cổ phần
BĐS Bất động sản
SXCN Sản xuất công nghiệp
VLXD Vật liệu xây dựng
TGĐ Tổng giám đốc
HĐQT Hội đồng quản trị
UBND Ủy ban nhân dân
TTDN Thu nhập doanh nghiệp
LNTT Lợi nhuận trước thuế
LNST Lợi nhuận sau thuế
ĐTXD Đầu tư xây dựng
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà
DANH MỤC BẢNG BIỂU
1.1.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN 5
1.1.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN 5
LỜI MỞ ĐẦU
Sau quá trình học tập và lĩnh hội kiến thức tại giảng đường Đại học, giai
đoạn thực tập là khoảng thời gian để sinh viên cọ sát với môi trường công việc thực
tế, hiểu rõ sự vận dụng những kiến thức đã học vào thực tế cuộc sống cũng như
lĩnh hội những điều mới mẻ, thấy được những điểm khác biệt giữa lý thuyết và thực
tiến. Đây là giai đoạn tiền đề, tạo kinh nghiệm và giúp sinh viên tránh được bỡ ngỡ
khi ra trường và bước vào môi trường làm việc thực tế.
Trong thời gian này, em đã may mắn được thực tập tại Công ty cổ phần bê
tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai, dưới sự giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các

anh chị phòng Đầu tư, cũng như sự hướng dẫn của Th.S Hoàng Thị Thu Hà, em đã
tiếp thu thêm được nhiều kiến thức bổ ích, gắn kết được giữa lý thuyết và thực tiễn,
nâng cao năng lực chuyên môn và rèn luyện thêm nhiều kỹ năng cần thiết, giúp em
tự tin và tạo hành trang vững chắc cho công việc trong tương lai.
Được thực tập tại phòng Đầu tư, tiếp xúc với các công tác lập dự án đầu tư
bất động sản, một trong những môn học chủ chốt của ngành học của mình ở
trường, có cơ hội đi sâu vào tìm hiểu quy trình, phương pháp, nội dung của một bản
dự án thực tế, trên cơ sở đó em quyết định chọn đề tài "Hoàn thiện công tác lập dự
án đầu tư bất động sản tại Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà

Xuân Mai ” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình.
Chuyên đề gồm 2 chương:
Chương 1: Thực trạng công tác lập dự án bất động sản tại Công ty cổ phần
Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai .
Chương 2: Một số giải pháp hoàn thiện công tác lập dự ánbất động sản tại
Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai .
Do trình độ chuyên môn chưa sâu và chưa có kinh nghiệm trong công tác lập
dự án đầu tư nên trong chuyên đề vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu sót, em mong nhận
được sự đóng góp, bổ sung ý kiến của cácthầy cô và các anh chị trong Công ty giúp
đỡ em hoàn thành chuyên đề này.
Em xin chân thành cảm ơn!
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
4
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BÊ TÔNG VÀ
XÂY DỰNG VINACONEX XUÂN MAI

1.1. Tổng quan về công ty cổ phần bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai.
1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển.
Công ty cổ phần Bê Tông và Xây Dựng Vinaconex Xuân Mai là đơn vị
thành viên của Tổng công ty Xuất Nhập Khẩu và Xây Dựng Việt Nam –
VINACONEX, được thành lập ngày 29 tháng 11 năm 1983 theo Quyết định số
1434-BXD/TCCB của Bộ Xây dựng do Liên Xô giúp đỡ xây dựng có quy mô lớn
và có trang bị đồng bộ để sản xuất cấu kiện bê tông tấm lớn phục vụ lắp dựng chung
cư tại Xuân Mai và Hà Nội.
Năm 1996
Nhà máy Bê tông Xuân Mai được đổi tên thành Nhà máy Bê tông và Xây
dựng Xuân Mai và chuyển về trực thuộc Tổng Công ty Xuất nhập khẩu Xây dựng
Việt Nam theo Quyết định số 1049 BXD/TCLĐ ngày 06/12/1996 của Bộ Xây dựng.
Công ty đã chủ động ký kết chuyển giao công nghệ với hãng Saret
International của Cộng hòa Pháp để đầu tư dây chuyền bê tông dự ứng lực khẩu độ
nhỏ sản xuất dầm PPB phục vụ cho việc lắp dựng các công trình dân dụng. Sản
phẩm dầm PPB đã được áp dụng rộng rãi ở Hà Nội và các tỉnh lân cận.
Năm 1999
Được sự chỉ đạo của Bộ Xây dựng, Tổng công ty VINACONEX đã hợp tác
với hãng RONVEAUX của Vương quốc Bỉ xây dựng một dây chuyền sản xuất các
cấu kiện bê tông cốt thép ứng suất trước tiền chế khẩu độ lớn bằng phương pháp
kéo trước tại nhà máy Bê tông Xuân Mai để sản xuất cấu kiện bê tông dự ứng lực
phục vụ cho việc lắp dựng các khu chung cư cao tầng, nhà máy công nghiệp, công
trình công cộng và các công trình giao thông. Sản phẩm bê tông ứng suất trước tiền
chế có những tính năng, ưu điểm vượt trội như: Chất lượng cao, tính bền, ít phải
bảo dưỡng khi sử dụng, tạo ra những không gian lớn từ đó tạo ra khoảng mở cho
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
5
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà

các nhà thiết kế kiến trúc và giúp tiết kiệm các chi phí công trình.

Năm 2003
Nhà máy tiến hành cổ phần hóa đổi tên thành Công ty Cổ phần Bê tông và
Xây dựng Vinaconex Xuân Mai theo Quyết định số 1434/QĐ-BXD của Bộ Xây
Dựng.
Năm 2005
Công ty là đơn vị đầu tiên và duy nhất của ngành xây dựng Việt Nam nhận
“Giải thưởng Nhà nước về Khoa học công nghệ”.
Năm 2007
Công ty đã thực hiện niêm yết và giao dịch 10 triệu cổ phiếu tại trung tâm
giao dich chứng khoán Hà Nội với mã chứng khoán là XMC và Vinaconex Xuân
Mai đã nhận giải thưởng “ Thương hiệu chứng khoán uy tín” năm 2008 và 2010.
Năm 2008
Công ty thực hiện chuyển đổi mô hình Công ty Mẹ - Công ty Con theo
hướng chuyên môn hóa. Đến nay, Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex
Xuân Mai đã từng bước mở rộng và hoàn thiện mô hình quản lý hoạt động theo mô
hình Công ty mẹ - Công ty Con qua đó nâng cao hơn nữa thế và lực của Công ty
trong thị trường xây dựng. Đến nay công ty đã thành lập được 7 Công ty con và 3
Chi nhánh với ngành nghề đa dạng và hoạt động trên khắp cả nước.
Năm 2010
Công ty là đơn vị có doanh thu đứng đầu và lợi nhuận đứng thứ 2 trong Tổng
công ty VINACONEX. Vinaconex Xuân Mai đã được nhận bằng khen của Thủ
tướng Chính phủ và Huân Chương Lao động Hạng II của Chủ tịch nước trao tặng.
Các danh hiệu mà Công ty đã đạt được
Năm 2003, Công ty được Chủ tịch nước trao “Huân chương lao động hạng
3”.
Năm 2005, Công ty được Chủ tịch nước trao “Giải thưởng Nhà nước về
khoa học và Công nghệ cho công trình ứng dụng bê tông dự ứng lực căng trước vào
các công trình xây dựng ở Việt Nam”.
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
6

Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà

Năm 2006, Công ty được Bộ xây dựng tặng bằng khen “Đảm bảo và nâng
cao chất lượng công trình - sản phẩm ngành Xây dựng 5 năm 2001-2005”.
Năm 2006 Công ty được bộ khoa học và công nghệ tặng thưởng cúp vàng
ISO.
Năm 2010, Công ty được Chính phủ tặng Cờ thi đua “Đơn vị hoàn thành
xuất sắc nhiệm vụ, dẫn đầu phong trào thi đua yêu nước của Thành phố Hà Nội”.
Năm 2010 Công ty được nhà nước trao tặng Huân Chương lao động Hạng
nhì.
Trải qua 28 năm xây dựng và trưởng thành, Công ty đã phát triển lớn mạnh
toàn diện, đến nay đã trở thành một trong những đơn vị hàng đầu của Tổng công ty
VINACONEX, ngày càng khẳng định được uy tín, vị thế VINACONEX XUÂN
MAI trên thị trường xây dựng.
- Với trên 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực sản xuất cấu kiện bê tông đúc
sẵn, thương hiệu Bê tông Xuân Mai đã được khẳng định trên thị trường xây dựng
Việt Nam. Các sản phẩm và dịch vụ của Công ty đã được các nhà tư vấn thiết kế,
các nhà đầu tư đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài, các nhà thầu chính nước ngoài
quan tâm, tin tưởng sử dụng.
- Công ty có 3 nhà máy: Nhà máy bê tông Xuân Mai tại Hà Tây và nhà máy
bê tông Đạo Tú tại Vĩnh Phúc, dây truyền đúc Dầm tại Cẩm Phả, Quảng Ninh có
quy mô mặt bằng trên 30 ha với trên 50.000m2 nhà xưởng có hệ thống hạ tầng, kỹ
thuật đồng bộ, đạt công suất 2.000m² dầm, sàn /ngày, đặc biệt lại gần các thị trường
xây dựng lớn ở phía Bắc như Hà Nội, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hải Dương, Hải
Phòng…
- Công ty là một đơn vị thành viên trong một Tổng công ty lớn – Tổng công
ty cổ phần Vinaconex. Bản thân Tổng công ty là chủ đầu tư và là Tổng thầu nhiều
dự án lớn, điều đó đồng nghĩa với việc Công ty sẽ được bảo đảm một phần khối
lượng công việc rất lớn.
- Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai là một đơn vị

phát triển mạnh cả lĩnh vực sản xuất công nghiệp và lĩnh vực xây lắp. Hơn nữa,
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
7
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà

Công ty có đội ngũ kỹ sư thiết kế kết cấu bê tông dự ứng lực tiền chế (cả chuyên gia
nước ngoài), đội ngũ cán bộ công nhân viên lành nghề với trên 2000 người do đó có
thể thực hiện các dự án một cách đồng bộ từ thiết kế, sản xuất và lắp dựng ngoài
công trường.
- Công ty là đơn vị đầu tiên và duy nhất hiện nay ở Việt Nam đang sở hữu
công nghệ bê tông dự ứng lực tiền chế để sản xuất các cấu kiện bê tông đúc sẵn
phục vụ cho kết cấu phần thân các công trình xây dựng như nhà cao tầng, nhà
xưởng công nghiệp, sân vận động, siêu thị, gara ô tô… Đây là một công nghệ mới
có nhiều ưu điểm nổi bật, đặc biệt là tiết kiệm vật liệu. Việc ứng dụng công nghệ
này của Công ty trong những năm qua đã đạt được nhiều thành tích lớn. Đến nay,
Công ty cũng là đơn vị đầu tiên và duy nhất trong ngành xây dựng được tặng giải
thưởng nhà nước về khoa học công nghệ.
- Thị trường cho ngành bê tông đang ngày càng mở rộng cùng với sự phát
triển của nền kinh tế, đầu tư xã hội vào xây dựng cơ bản và hạ tầng đang gia tăng
mạnh mẽ, những sản phẩm Công ty đang sản xuất rất phù hợp cho những lĩnh vực
này. Đây là cơ hội để Công ty phát triển, mở rộng thị phần, tăng doanh thu, đa dạng
hóa sản phẩm dịch vụ.
1.1.2. Cơ cấu tổ chức, chức năng các phòng ban.
1.1.2.1. Sơ đồ tổ chức bộ máy sản xuất và kinh doanh.
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
8
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà

Sơ đồ 1.1: Sơ đồ tổ chức bộ máy sản xuất và kinh doanh – CTCP bê tông
và xây dựng Vinaconex Xuân Mai.

SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
9
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà

1.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ các phòng ban.
Công ty cổ phần bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai gồm 6 phòng
chuyên môn:
 Phòng Tổ chức - Hành chính:
Phòng tổ chức – hành chính là phòng chuyên môn có chức năng làm đầu mối
tham mưu giúp việc cho Giám đốc Công ty trong lĩnh vực quản lý, hoạch định các
chính sách đào tạo và phát triển nguồn nhân lực, thực hiện các công tác về tổ chức -
lao động - tiền lương - bảo hiểm, an toàn lao động và vệ sinh công nghiệp đảm bảo
tốt môi trường làm việc và đời sống vật chất, tinh thần cho đội ngũ cán bộ công
nhân viên. Xây dựng hệ thống nội quy, quy chế quản lý nội bộ của Công ty, thực
hiện lưu giữ các văn bản của Công ty.
 Phòng Tài chính kế toán:
Phòng tài chính kế toán là phòng chuyên môn có chức năng làm đầu mối
tham mưu giúp việc cho HĐQT và Giám đốc công ty trong lĩnh vực tài chính, kế
toán nhằm quản lý hiệu quả các nguồn vốn của Công ty. Tổ chức công tác hạch toán
kế toán, thực hiện công tác kiểm tra, kiểm soát và kiểm toán nội bộ đối với mọi hoạt
động kinh tế của Công ty theo đúng quy định về kế toán - tài chính của Nhà nước.
 Phòng Kế hoạch:
Phòng kế hoạch là phòng chuyên môn có chức năng làm đầu mối tham mưu
giúp việc cho Giám đốc Công ty trong công tác quản lý vật tư, thành phẩm. Trên cơ
sở kế hoạch sản xuất kinh doanh của Công ty, lập kế hoạch vật tư, chủ trì đề xuất
phương án mua sắm vật tư, nguyên liệu, phụ tùng đảm bảo tính liên tục của quá
trình sản xuất.
 Phòng Kinh doanh:
Phòng kinh doanh là phòng chuyên môn có chức năng làm đầu mối tham
mưu giúp việc cho Giám đốc Công ty trong lĩnh vực tìm kiếm, khai thác và phát

triển thị trường trong nước và quốc tế. Thực hiện công tác tìm kiếm, mua và cung
ứng vật tư, nguyên vật liệu, phụ tùng thay thế bảo đảm cho công tác sản xuất được
liên tục theo đúng kế hoạch
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
10
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà

 Phòng KCS:
Phòng KCS là phòng chuyên môn có chức năng làm đầu mối tham mưu giúp
việc cho Giám đốc Công ty trong công tác hoạch định kế hoạch chất lượng, xây
dựng và điều phối thực hiện hệ thống quản lý ISO 9001-2000, chịu trách nhiệm
nghiên cứu và phát triển mẫu sản phẩm mới phù hợp với thị hiếu thị trường, xây
dựng quy trình và công thức sản xuất, chuyển giao cho đến khi sản xuất đại trà đạt
tiêu chuẩn.
 Phòng Kỹ thuật:
Phòng kỹ thuật là phòng chuyên môn có chức năng làm đầu mối tham mưu
giúp việc cho Giám đốc Công ty trong công tác quản lý thiết bị, cơ sở hạ tầng kỹ
thuật của Công ty; chịu trách nhiệm xây dựng kế hoạch, chương trình và điều phối,
thanh kiểm tra, đôn đốc thực hiện chương trình bảo trì, bảo dưỡng thiết bị máy móc;
hoạch định, xây dựng chiến lược phát triển và tổ chức thực hiện chương trình ứng
dụng công nghệ mới, kỹ thuật mới trong toàn Công ty; chủ trì chương trình nội địa
hoá của Công ty.
1.1.3. Tổng quan về hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty cổ phần bê tông
và xây dựng Vinaconex Xuân Mai.
1.1.3.1. Các loại hình kinh doanh.
Theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0303000122 do Sở kế hoạch
và đầu tư tỉnh Hà Tây cấp lần đầu ngày 04 tháng 12 năm 2003, đăng ký sửa đổi lần
thứ 10 ngày 01 tháng 09 năm 2011, ngành nghề kinh doanh của Công ty bao gồm:
- Xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp; Thi công xây dựng cầu,
đường, công trình thủy lợi; Xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp; Kinh doanh

phát triển nhà, trang trí nội thất;
- Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, các loại cấu kiện bê tông, các loại
ống cấp thoát nước; Chuyển giao công nghệ mới, thiết bị tự động hóa trong xây
dựng, sản xuất vật liệu xây dựng;
- Kinh doanh vận chuyển hàng hóa, vận chuyển hàng siêu trường, siêu trọng;
- Tư vấn đầu tư, thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, lập dự án, tư vấn đấu
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
11
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà

thầu, tư vấn giám sát, quản lý dự án;
- Chế tạo lắp đặt, sửa chữa, bảo dưỡng các thiết bị, dây chuyền công nghệ,
thiết bị tự động hóa trong xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng;
- Kinh doanh xăng dầu;
- Khai thác đá;
- Thiết kế các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi;
- Xuất nhập khẩu vật tư, máy móc thiết bị, phụ tùng dây chuyền công nghệ,
vật liệu xây dựng;
- Hoạt động kinh doanh bất động sản và dịch vụ thương mại;
- Gia công, chế tạo, hoán cải phương tiện vận tải;
- Thiết kế, gia công chế tạo thiết bị nâng (không bao gồm thiết kế phương
tiện vận tải).
- Khám chữa bệnh – Phòng khám đa khoa.
- Kinh doanh dược – Quầy thuốc.
1.1.3.2.Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh giai đoạn 2006 – 2011 của công ty
cổ phần bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai.
Giai đoạn 2006- 2011 là giai đoạn mà nền kinh tế trong nước cũng như quốc
tế có nhiều biến động phức tạp, khó lường ảnh hưởng bất lợi đến hoạt động sản xuất
kinh doanh của Công ty. Tình hình lạm phát tăng cao và những biến động thị trường
đã ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế trong nước cũng như ngành Xây dựng.

Giai đoạn này thị trường thế giới và thị trường trong nước có nhiều biến
động do cuộc khủng khoảng kinh tế, giá cả vật liệu xây dựng, lãi suất tiền vay tăng
cao, khiến cho Doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Đứng trước tình hình khó khăn
chung Ban Giám đốc Công ty đã có sự thống nhất chỉ đạo tạo hướng đi cho Công ty
chủ động trong sản xuất, nhanh nhạy trong sản xuất kinh doanh, phát huy được các
thế mạnh của Công ty; do đó đã đạt được những thành tựu đáng kể trong sản xuất
kinh doanh.
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
12
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà

Bảng 1.1: Kết quả sản xuất kinh doanh toàn Công ty giai đoạn 2006 – 2011
(Đơn vị: tỷ đồng)
Năm 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Doanh thu 331.645 394.729 474.986 686.81 1132.91 1337.2
LNTT 9.006 20.959 41.573 50.029 67.4 23.27
(Nguồn: tổng hợp báo cáo tài chính CTCP bê tông và xây dựng Vinaconex
Xuân Mai các năm 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011).
Qua bảng trên, ta dễ dàng nhận thấy, mặc dù đứng trước bối cảnh khó khăn
của toàn bộ nền kinh tế nhưng Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex
Xuân Mai vẫn đứng vững trên thương trường, bằng chứng là các chỉ tiêu về doanh
thu và lợi nhuận giai đoạn (2006 – 2010) của Công ty vẫn tăng đều đặn và khá
mạnh mẽ. Năm 2011, mặc dù doanh thu thuần tăng nhưng lũy kế cả năm 2011,
XMC lãi ròng 23,27 tỷ đồng, giảm 65.47% so với cùng kỳ năm 2010. Điều này xuất
phát từ bối cảnh nền kinh tế khó khăn, thị trường bất động sản, vốn là lĩnh vực hoạt
động chính của công ty trầm lắng, tuy vẫn tham gia vào nhiều dự án bất động sản
nhưng chủ yếu lác các dự án nhà thu nhập thấp, không mang lại lợi nhuận cao mà
chủ yếu nhằm mục tiêu xã hội và duy trì hoạt động trước mắt của Công ty. Những
con số trên cho thấy Vinaconex Xuân Mai cần phải nỗ lực hơn nữa để phát huy tốt
nội lực, đưa Vinaconex Xuân Mai lên vị trí cao hơn nữa trên thương trường, đứng

vững trước các biến động của nền kinh tế.
Dưới đây là là những kết quả cụ thể thu được từ ba loại hình sản xuất kinh
doanh chính, mang lại lợi nhuận cao cho Công ty.
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
13
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà

Bảng 1.2: Doanh thu từng loại hình sản xuất kinh doanh giai đoạn 2006
– 2011, CTCP bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai.
STT Chỉ tiêu
ĐV tính Năm
2006
Năm
2007
Năm
2008
Năm
2009
Năm
2010
Năm
2011
Tổng Doanh thu Tỷ đồng 331.645 394.729 474.986 686.81 1132.9 1337.2
1 Doanh thu xây lắp 82.91 90.787 94.997 121,22 197,12 211.9
2 Doanh thu SXCN 165.823 201.311 237.493 314,23 481,43 634.08
3 Doanh thu KDBĐS 49.746 78.946 118.74 235,72 431,17 455.63
4 Doanh thu khác 33.166 23.685 23.756 15,64 23,19 35.48
(Nguồn: tổng hợp báo cáo tài chính Công ty cổ phần bê tông và xây dựng
Vinaconex Xuân Mai giai đoạn 2006 – 2011).
 Sản xuất công nghiệp

Sản xuất công nghiệp một trong 3 lĩnh vực chủ đạo, gắn liền với lịch sử hoạt
động của công ty. Là Công ty đi tiên phong trong lĩnh vực sản xuất bê tông dự ứng
lực tiền chế, Vinaconex Xuân Mai đã tạo được tiến vang lớn trong lĩnh vực sản xuất
vật liệu xây dựng với các mặt hàng đã trở thành thương hiệu như bê tông thương
phẩm, vữa khô…, trở thành nhà cung cấp cấu kiện bê tông dự ứng lực cho các công
trình lớn như công trình sân vận động Mỹ Đình, cầu vượt Ngã Tư Sở….
Giai đoạn 2006 – 2011, lĩnh vực sản xuất công nghiệp tiếp tục phát huy thế
mạnh của mình đem lại lợi nhuận chủ yếu cho hoạt động của công ty, giá trị doanh
thu mang lại lên đến hơn 50% tổng doanh thu toàn Công ty.
 Thi công xây lắp.
Với lợi thế về các sản phẩm xây dựng, Vinaconex Xuân Mai đẽ dàng thâm
nhập lĩnh vực thi công xây lắp. Công ty đã đầu tư phát triển lĩnh vực gia công lắp
đặt kết cấu thép hình phi tiêu chuẩn, lắp đặt cấu kiện bê tông dự ứng lực cho các
công trình dân dụng, khu đô thị và nhà công nghiệp, cầu đường… và đã đạt được
một số thành tựu đáng kể.
Việc thành lập công ty cổ phần xây lắp Vinaconex Xuân Mai đã làm tăng
tính chuyên môn hóa của hoạt động thi công xây lắp của công ty, đáp ứng việc thi
công xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp sử dụng cấu kiện bê tông dự
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
14
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà

ứng lực trước đúc sẵn và mở rộng thị trường thi công lắp dựng các công trình xây
dựng.
Với hoạt động thi công xây lắp mang tính chuyên môn hóa cao cùng với kinh
nghiệm và năng lực tài chính ổn định, Công ty đã được tin tưởng chọn làm nhà thầu
của nhiều dự án hoặc tự tiến hành thi công xây lắp hàng loạt các dự án BĐS do
công ty làm chủ đầu tư; do đó tạo ra sự tăng trưởng đều đặn về doanh thu từ hoạt
động thi công xây lắp của Công ty trong suốt giai đoạn 2006 – 2011.
 Lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Bên cạnh các thế mạnh về sản xuất công nghiệp và thi công xây lắp, giai
đoạn 2006 – 2011, Vinaconex Xuân Mai đã có sự chuyển hướng chiến lược, tích
cực khi tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tiếp tục đa dạng hóa lĩnh
vực của công ty dựa trên cơ sở các thế mạnh của công ty về năng lực thiết kế, thi
công, ứng dụng công nghệ bê tông dự ứng lực tiền chế.
Giai đoạn 2006 – 2011, công ty đã đầu tư vào các dự án nhà và đô thị hơn
1000 tỷ đồng, các dự án bất động sản liên tục được đầu tư và triển khai đúng hướng,
đem lại tiếng vang lớn cho công ty trong lĩnh vực xây dựng cũng như tạo ra giá trị
gia tăng lớn trên tổng doanh thu từ lĩnh vực kinh doanh bất động sản với các loại
hình đa dạng như:bất động sản khu đô thị, khu nhà ở, khu dân cư; bất động sản đô
thi – nghỉ dưỡng; bất động sản công nghiệp
Vinaconex Xuân Mai cũng là doanh nghiệp tiên phong thực hiện chủ trương
đứng đắn của Đảng và Nhà nước về xây dựng nhà ở xã hội. Năm 2010 công ty đã
hoàn thiện và bàn giao nhà thu nhập thấp CT1 Ngô Thì Nhậm, Phường Hà Cầu,
Quận Hà Đông, TP Hà Nội. Trong năm 2011 và các năm tiếp theo, công ty tiếp tục
triển khai các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp Kiến Hưng, Q Hà Đông – TP Hà
Nội, nhà thu nhập thấp Vĩnh Yên - Phường Liên Bảo- Xã Định Trung- TP Vĩnh
Yên - Tỉnh Vĩnh Phúc…
Dù mới thâm nhập thị trường bất động sản chưa lâu, nhưng Công ty đã cho
thấy tiềm năng của mình trong lĩnh vực này khi liên tiếp gặt hái được những thành
công, mang lại nguồn doanh thu lớn cho Công ty, từ 49.476 tỷ đồng năm 2006 lên
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
15
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà

đến 455.63 tỷ đồng năm 2011. Đây tiếp tục được coi là định hướng mũi nhọn trong
hoạt đông sản xuất kinh doanh của Công ty trong những năm tiếp theo.
1.2. Thực trạng công tác lập dự án bất động sản tại Công ty cổ phần bê tông và
xây dựng Vinaconex Xuân Mai.
1.2.1. Đặc điểm các dự án bất động sản tại Công ty cổ phần bê tông và xây dựng

Vinaconex Xuân Mai ảnh hưởng đến công tác lập dự án và yêu cầu đặt ra cho
công tác lập dự án.
Xuất phát từ những đặc điểm rất đặc trưng của hàng hóa bất động sản như
tính cố định ( hàng hoá BĐS không thể đem ra thị trường để trưng bày như các loại
hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ,
hoặc các mô tả khác) hay tính địa điểm và tính địa phương cao (cùng một loại bất
động sản nhưng ở những địa điểm, địa phương khác nhau thì lại có giá trị khác
nhau)… mà các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực bất động sản cũng có những nét đặc thù
riêng so với các dự án thuộc các lĩnh vực khác. Thêm vào đó, định hướng về hoạt
động kinh doanh bất động sản của Vinaconex Xuân Mai cũng tạo ra những nét riêng
biệt cho các dự án BĐS của Công ty, có ảnh hưởng đến quá trình lập dự án. Một số
đặc điểm của các dự án BĐS có liên quan trực tiếp đến quá trình lập dự án đầu tư có
thể kể đến như sau:
Một là, nhu cầu về vốn của các dự án bất động sản là rất lớn, nhưng lượng
vốn này lại không có tính linh hoạt cao.
Do đó đòi hỏi cán bộ làm công tác lập dự án cần xem xét, tính toán chính xác
tổng vốn đầu tư, tiến độ bỏ vốn cũng như mức độ bỏ vốn cho từng thời kỳ để tránh
lãng phí vốn, sử dụng hợp lý và có hiệu quả nguồn vốn. Việc này cần được thực
hiện một cách thận trọng và cần thiết nhằm tránh tình trạng ứ đọng vốn hoặc thiếu
vốn cục bộ tại một thời điểm nhất định mà ảnh hưởng đến tiến độ chung của cả dự
án.
Mặt khác, vốn cho dự án được huy động từ nhiều nguồn khác nhau, do đó
cần xem xét tính hợp lý, khả năng huy động thực tế cũng như thời gian huy động từ
các nguồn một cách chuẩn xác nhằm đảm bảo đúng tiến độ của dự án.
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
16
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà

Hai là, giá trị của một dự án bất động sản phụ thuộc nhiều vào vị trí địa lý,
kinh tế nơi diễn ra dự án. Một dự án trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, cao

ốc chỉ thực sự có giá trị khi được xây dựng ở các đô thị, thành phố lớn có điều kiện
kinh tế phát triển.
Do đó cần xem xét kỹ lưỡng các yếu tố vị trí địa lý, kinh tế, sự phù hợp của
loại hình dự án với tình hình phát triển của địa phương để đem lại hiệu quả kinh tế
cao nhất cho dự án.
Các dự án bất động sản của Công ty chủ yếu được thực hiện trên địa bàn TP
Hà Nội, và TP Hồ Chí Minh – 2 thành phố phát triển bậc nhất của cả nước và có
mật độ dân cư đông đúc, rất phù hợp với các dự án nhà và đô thị.
Ba là, các dự án bất động sản được lập tại Công ty chủ yếu là các dự án do
Công ty vừa trực tiếp làm chủ đầu tư, vừa tự tổ chức các công tác lập dự án đầu tư,
tiến hành thực hiện cũng như vận hành dự án đầu tư. Vì vậy tạo điều kiện thuận lợi
cho nhóm soạn thảo dự án trong quá trình lập dự án đầu tư do nắm vững về mọi mặt
của dự án, năng lực thực hiện dự án, nhân lực, vật lực cho quá trình thực hiện dự án.
Bốn là, các dự án BĐS của Công ty hầu hết là các dự án xây dựng tòa nhà
thương mại, khu chung cư và nhà ở thu nhập thấp… nên kỹ thuật không quá phức
tạp dựa trên thông số kỹ thuật sẵn có, thay đổi linh hoạt theo từng dự án cụ thể, do
đó tạo điều kiện thuận lợi cho công tác lập dự án khi nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật
của dự án, tính toán và lựa chọn các giải pháp kỹ thuật cho dự án một cách dễ dàng
hơn.
Năm là, dự án bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của các chính sách và
văn bản pháp luật có liên quan.
Vì vậy, trong quá trình lập dự án cần xem xét kỹ lưỡng khía cạnh pháp lý
của dự án. Dự án cần phải phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch của vùng,
ngành, địa phương cũng như phải phù hợp với các văn bản pháp quy của nhà nước.
Sáu là, dự án bất động sản tiềm ẩn rất nhiều rủi ro xuất phát từ chính các đặc
điểm đã nêu trên như vốn lớn, tính linh hoạt không cao, thời gian xây dựng kéo
dài… Do đó có thể gặp phải các rủi ro như rủi ro về biến động giá, rủi ro lạm phát,
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
17
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà


rủi ro quy hoạch,…
Chính vì vậy, để có thể đánh giá chính xác dự án đòi hỏi công tác lập dự án
phải phân tích, đánh giá chính xác các tác động của từng loại rủi ro. Để làm được
điều này cần xác định chính xác các rủi ro có thể xảy ra với dự án và sau đó tiến
hành phân tích dự án trong điều kiện rủi ro (phân tích độ nhạy) và đề xuất các biện
pháp hạn chế rủi ro để giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn.
1.2.2.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án
 Nhóm nhân tố con người
Có thể nói con người là nhân tố đóng vai trò quan trọng nhất để tạo nên một
bản dự án đầu tư thành công. Một bản dự án hoàn chỉnh, có tính khả thi và đem lại
lợi ích kinh tế cao chỉ có thể được tạo ra bởi đội ngũ cán bộ làm công tác lập dự án
có năng lực, nhiệt huyết và trình độ chuyên môn sâu về từng khía cạnh, nội dung
của dự án.Vì vậy, đội ngũ nhân viên tham gia công tác lập dự án luôn đóng vai trò
không thể thiếu, cần được quan tâm và đầu tư đúng hướng.
Để tạo ra một bản dự án có tính khả thi đòi hỏi đội ngũ cán bộ làm công tác
lập dự án có đầy đủ những kỹ năng, phẩm chất sau:
- Am hiểu tình hình kinh tế, chính trị, pháp luật nói chung, tình hình thị
trường bất động sản nói riêng.
- Nắm rõ quy hoạch chung của nhà nước, quy hoạch riêng của từng vùng,
từng địa phương; các chính sách về đầu tư, khuyến khích đầu tư cũng như ưu đãi
đầu tư.
- Phải nắm rõ phương pháp luận về lập dự án đầu tư (phương pháp lập dự án
và nội dung lập dự án đầu tư).
- Có kỹ năng thu thập, xử lý thông tin; sử dụng thành thạo các mô hình phân
tích để đánh giá chính xác, sử dụng hiệu quả thông tin thu thập được.
- Có trình độ chuyên môn sâu về kỹ thuật, biết đọc và phân tích các bản vẽ
công trình…
- Có tinh thần trách nhiệm cao, tâm huyết với công việc.
Ở CTCP bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai, mảng dự án BĐS chủ

SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
18
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà

yếu được lập và thực hiện ở chi nhánh Hà Đông. Công tác lập dự án bất động sản
do phòng đầu tư - chi nhánh Hà Đông phụ trách. Cán bộ phòng đầu tư kết hợp với
các phòng ban chuyên môn khác, đặc biệt là phòng kỹ thuật có trách nhiệm đề xuất
và lập các dự án bất động sản của công ty.
Phòng đầu tư gồm 4 cán bộ: 2 thạc sĩ và 2 kỹ sư, được đào tạo chuyên sâu,
có kiến thức chuyên môn về lập dự án đầu tư, có kinh nghiệm và am hiểu về các dự
án bất động sản.
 Cơ sở pháp lý của dự án
Sự ổn định về chính trị cũng như những đảm bảo về mặt pháp lý liên quan
đến quyền sở hữu và tài sản có ý nghĩa quan trọng và ảnh hưởng rất lớn đến ý định
và hành vi của nhà đầu tư. Sự bất ổn về chính sách, luật pháp là nhân tố ảnh hưởng
trực tiếp làm suy giảm động lực đầu tư do có thể gây ra những tác động ngoài dự
đoán, ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như quá trình vận hành kết quả đầu tư.
Do đó, trong quá trình lập dự án đầu tư, bên cạnh việc nghiên cứu toàn bộ hệ thống
các yếu tố về thể chế, luật pháp, các quy định của nhà nước, các chính sách của
chính phủ có liên quan đến hoạt động đầu tư (luật đầu tư trong nước, luật đầu tư
nước ngoài, chính sách thuế, chính sách đất đai…), cần phải nhiên cứu thỏa đáng
các căn cứ pháp lý cụ thể liên quan đến từng dự án cụ thể:
- Chứng cứ pháp lý về tư cách pháp nhân của cá nhân, tổ chức tham gia dự
án.
- Các văn bản giao nhiệm vụ hoặc cho phép nghiên cứu dự án của các cơ
quan quản lý nhà nước (nếu có).
- Các chứng từ pháp lý về khả năng huy động vốn và năng lực kinh doanh
của chủ đầu tư.
- Các thỏa thuận về việc sử dụng tài nguyên, đất đai, huy động tài sản hoặc
hợp tác sản xuất…

 Nhóm nhân tố tổ chức
Vai trò của tổ chức quản lý xuất hiện ngay từ khi dự án bắt đầu hình thành
trong ý tưởng của nhà đầu tư và tiếp tục xuyên suốt trong quá trình thực hiện và vận
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
19
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà

hành kết quả đầu tư, đặc biệt là trong giai đoạn lập dự án đầu tư – giai đoạn mà dự
án đầu tư được nghiên cứu toàn diện, triệt để và sâu sắc trên nhiều khía cạnh khác
nhau. Đây là giai đoạn có khối lượng công việc lớn và phức tạp. Do đó, để tạo ra
một bản dự án có chất lượng, mang tính khả thi cao, công tác lập dự án phải được tổ
chức, sắp xếp một cách khoa học, hợp lý; nâng cao trách nhiệm, quyền hạn của các
thành viên tham gia lập dự án.
Các dự án bất động sản ở CTCP bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai
chủ yếu do công ty vừa là chủ đầu tư vừa tổ chức thực hiện dự án. Mặt khác, do
tính chất của các dự án bất động sản tương đối phức tạp, mang tính kỹ thuật cao.
Do đó, mặc dù công tác lập dự án chịu trách nhiệm trực tiếp của phòng đầu tư,
nhưng cũng cần có sự phối hợp nhịp nhàng với các phòng ban khác, đặc biệt là
phòng kỹ thuật để có thể mang lại một bản dự án hoàn thiện nhất. Điều đó đòi hỏi
Công ty cần có một bộ máy quản lý thống nhất, phối kết hợp chặt chẽ hoạt động
của các phòng ban, thực hiện nghiêm túc quy trình lập dự án, đem lại hiệu quả cao
nhất cho công tác lập dự án.
 Hệ thống tiêu chuẩn chất lượng
Mỗi lĩnh vực lại có những tiêu chí, chuẩn mực chất lượng phải tuân theo do
các cơ quan, bộ, ngành quản lý quy định. Các dự án bất động sản trước hết phải
tuân theo các quy đinh chung về chất lượng do bộ tài nguyên môi trường, bộ xây
dựng đề ra. Ngoài ra, tùy từng đơn vị quản lý, tổ chức thực hiện lại có thêm các tiêu
chí, định mức khác cần phải tuân theo. Thông thường, đối với một Công ty, hệ
thống tiêu chuẩn chất lượng thể hiện qua các tài liệu như: sổ tay chất lượng, hướng
dẫn công việc, tiêu chuẩn quy định nội bộ của công ty, hồ sơ kinh nghiệm…

Hệ thống tiêu chuẩn chất lượng này chính là căn cứ cho công tác lập dự án
đầu tư. Dự án đầu tư được soạn thảo, các khía cạnh của dự án phải đáp ứng được
các tiêu chuẩn chất lượng chung và các tiêu chuẩn chất lượng nằm trong định
hướng hoạt động của Công ty.
Ở CTCP bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai, với mục tiêu là cố gắng
thỏa mãn những nhu cầu ngày càng cao của khách hàng, Công ty đã không ngừng
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
20
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà

nâng cao hệ thông tiêu chuẩn chất lượng phù hợp với từng giai đoạn, từng thời kỳ
đồng thời luôn cố gắng huy động mọi nguồn lực để thực hiện chính sách chất lượng
này. Do đó, công tác lập dự án đầu tư bất động sản đòi hỏi phải luôn cập nhật, đề
xuất và tính toán dựa trên các tiêu chuẩn chất lượng mới, không tiến hành một cách
khuôn mẫu, dựa trên các tiêu chuẩn đã đề ra trước đó bởi có thể nó đã không phù
hợp và cần được thay thế.
1.2.2.2. Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại
CTCP bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai.
Trong giai đoạn hoạt động tiếp theo từ 2012- 2016, bên cạnh các lĩnh vực thế
mạnh như sản xuất công nghiệp, thi công xây lắp, CTCP bê tông và xây dựng
Vinaconex Xuân Mai xác định đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ là một trong
những hoạt động kinh doanh chính của công ty giai đoạn này. Nền kinh tế ngày
càng phát triển, các nhu cầu về văn phòng, cao ốc, nhà ở… ngày cao; sự phát triển
của các khu công nghiệp, sự phát triển của các thành phố lớn thu hút một lượng lao
động không nhỏ đổ về, nhu cầu nhà ở xã hội tăng cao hơn bao giờ hết để giải quyết
bài toán đất chật người đông… Vinaconex Xuân Mai không chỉ là một trong những
Công ty đầu ngành trong lĩnh vực xây dựng mà Công ty còn tiên phong thực hiện
chủ trương xây dựng nhà ở xã hội, chung cư thu nhập thấp của chính phủ với sự ra
đời của chung cư thu nhập thấp Ngô Thì Nhậm – Hà Đông, chính bởi những kinh
nghiệm và lợi thế đó mà Công ty luôn được tín nhiệm, số lượng dự án bất động sản

với quy mô vốn và tầm quan trọng cao do công ty trực tiếp làm chủ đầu tư và tổ
chức thực hiện ngày càng tăng.
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
21
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà

Bảng 1.3: Danh mục dự án đầu tư BĐS của CTCP bê tông và xây dựng
Vinaconex Xuân Mai.
STT Danh mục dự án đầu tư
Thời gian
khởi công,
hoàn thành
Quy
mô, diện
tích (ha)
Tổng mức
đầu tư
(tỷ đồng)
1 Khu chung cư Vinaconex Xuân Mai 2005-2010 1.3897 176.5
2 Trung tâm thương mại Vinaconex Xuân Mai 2006-2010 1.2603 28.16
3 Khu chung cư cho người thu nhập thấp – Vĩnh Yên 2006-2011 3.8 340.5
4
02 khối nhà chung cư cao tầng CT1, CT2 thuộc dự án Khu
chung cư Ngô Thì Nhậm – Hà Đông
2008-2011 0.667 644.5
5
Tòa nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn phòng, dịch vụ CT2 –
Khu trung tâm hành chính mới Hà Đông
2010-2012 0.593 645.4
6 Khu nhà ở cao cấp HEMISCO – Hà Đông 2009-2011 0.442 360.4

7
02 khu nhà cao tầng thuộc dự án chỉnh trang khu tập thể 3
tầng – đường Lê Hồng Phong, Hà Đông
1.22 570.6
8
Khu nhà ở cho người thu nhập thấp phường Kiến Hưng –
Hà Đông
2010-2012 2.075 850
9 Tòa nhà cao tầng Xuân Mai Tower 0.487 575
10 Cải tạo chung cư 5 tầng đường Trần Hưng Đạo – Hạ Long 2010-2015 1.24 1200
11 Nhà ở cho người thu nhập thấp – Biên Hòa 2009-2011 0.63 314
12 Chung cư 22 tầng Lê Văn Việt 2010-2012 0.43 332.5
13
Chung cư thu nhập thấp phường Bình Trị Đông B, quận
Bình Tân
2010-2011 0.58 152
14
Khu Nhà ở cán bộ công nhân viên trạm nghiền xi măng
Cẩm Phả
2010-2014 5.5 1000
15 Khu chung cư thu nhập thấp quận Bình Chánh 2010-2016 8.4 2214
16 Chung cư tại phương Tăng Nhơn Phú B quận 9 2010-2011 0.7
(Nguồn: trang web CTCPbê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai www.xmcc.com)
Chính thức tham gia vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản từ năm
2004, qua số liệu thống kê cho thấy số lượng dự án bất động sản do công ty trực
tiếp làm chủ đầu tư và tổ chức thực hiện ngày càng tăng, lên đến 16 dự án và đạt
hiệu quả cao. Tuy nhiên, với những lợi thế sẵn có của mình trong lĩnh vực xây
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
22
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà


dựng, con số này chưa hẳn đã phản ánh hết tiềm lực của Vinaconex Xuân Mai.
Thêm vào đó, trong những năm qua, mặc dù công tác lập dự án BĐS ở
Vinaconex Xuân Mai đã được đẩy mạnh, hoàn thiện hơn với sự ra đời của các công
trình có chất lượng cao, tuy nhiên vẫn còn có những hạn chế nhất định bắt nguồn từ
nhiều nguyên nhân chủ quan cũng như khách quan. Các dự án bất động sản của
công ty do phòng đầu tư trực tiếp chịu trách nhiệm lập dự án, mặc dù có sự phối kết
hợp với các phòng ban khác, tuy nhiên số lượng nhân lực của phòng đầu tư còn
mỏng, chủ yếu là các kỹ sư nên chưa thực sự bao quát được toàn diện các khía cạnh
của dự án.
Do đó đẩy mạnh tìm kiếm cơ hội đầu tư, hoàn thiện công tác lập dự án BĐS
ở CTCP bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai là tất yếu, cần thiết để tạo ra
được những bản dự án có chất lượng cao, góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh
của Công ty trong tương lai.
1.2.3. Thực trạng công tác lập dự án BĐS tại CTCP bê tông và xây dựng
Vinaconex Xuân Mai.
1.2.3.1. Quy trình lập dự án đầu tư
Công tác lập dự án đầu tư bao gồm nhiều công đoạn diễn ra theo các trình tự
nhất định, liên quan đến nhiều bộ phận khác nhau. Quy trình lập dự án đầu tư ở các
Công ty giống nhau ở các bước chính, tuy nhiên tùy theo mỗi Công ty mà có những
điểm có những điểm khác biệt cơ bản để phù hợp với đặc điểm và yêu cầu về dự án
của mỗi Công ty.
Dưới đây là sơ đồ quy trình lập dự án tại CTCP bê tông và xây dựng
Vinaconex Xuân Mai, được nghiên cứu và xây dựng phù hợp với tính chất và mục
tiêu của các dự án của Công ty.
Sơ đồ1.2: Quy trình lập dự án tại CTCP bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân
Mai.
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
23
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà


 Bước 1 : Nhận nhiệm vụ từ cơ quan cấp trên
Thông thường, Ban giám đốc, giám đốc các đơn vị, các phòng chức năng
như phòng kinh doanh, phòng kế hoạch… trong công ty có trách nhiệm tìm kiếm,
nắm bắt cơ hội đầu tư. Khi tìm kiếm được cơ hội đầu tư có tính khả thi cao sẽ báo
cáo lên Tổng giám đốc (TGĐ) và Hội đồng quản trị (HĐQT), nếu được TGĐ và
HĐQT thông qua, phòng đầu tư sẽ phối hợp với các phòng ban khác tiến hành lập
kế hoạch chi tiết.
Vinaconex Xuân Mai là công ty trực thuộc Tổng công ty xây dựng và xuất
nhập khẩu Vinaconex, trong nhiều trường hợp, các dự án của công ty là do Tổng
công ty Vinaconex giao nhiệm vụ thực hiện.
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
24
Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS. Hoàng Thị Thu Hà

 Bước 2 : Lập kế hoạch chi tiết thực hiện
Ở bước này, ban dự án sẽ tiến hành lập kế hoach chi tiết cho dự án bao gồm
các công việc như lập đề án kinh doanh; thiết kế và quy hoạch sơ bộ.
Đề án kinh doanh có thể xem như một bản dự án sơ lược, thể hiện một cách
khái quát nhất các khía cạnh cơ bản của dự án để có thể có cái nhìn tổng quát nhất
về dự án.
 Bước 3: Lập báo cáo đầu tư và xin phê duyệt chủ trương đầu tư.
Sau khi lập kế hoạch chi tiết, ban dự án sẽ trình lên TGĐ và HĐQT xin phề
duyệt đề án kinh doanh và chấp nhận chủ trương đầu tư. Khi được Tổng giám đốc
và Hội đồng quản trị chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ nhiệm dự án liên hệ với
UBND Tỉnh, Thành phố để xin quy hoạch sử dụng đất tỷ lệ 1/2000 về khu đất mà
dự án dự định thực hiện đầu tư về vị trí giới hạn, phạm vi quy hoạch, tính chất, chức
năng, quy mô dân số, chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, cơ cấu sử dụng đất, bố cục
quy hoạch, tổ chức hạ tầng kỹ thuật. Sau khi được UBND phê duyệt quy hoạch sử
dụng đất, nhóm dự án tiến hành lập quy hoạch 1/500 về địa điểm xây dựng, quy mô

phân bổ sử dụng đất các hạng mục xây dựng, sau đó xin thỏa thuận sơ bộ phương
án quy hoạch tổng mặt bằng 1/500. Tiếp theo, chủ nhiệm dự án trình báo cáo đầu tư
lên cơ quan có thẩm quyền để xin chấp nhận chủ trương đầu tư.
 Bước 4 : Chuẩn bị lập dự án
Nhóm lập dự án chuẩn bị cơ bản cho công tác lập dự án, tiến hành phân chia
cụ thể cho từng cá nhân thực hiện công tác chuẩn bị lập dự án bao gồm: thu thập tài
liệu liên quan đến dự án; chuẩn bị các bản vẽ thiết kế cơ sở; chuẩn bị các văn bản
quy phạm pháp luật liên quan đến dự án; chuẩn bị các phần mềm lập dự án.
 Bước 5 : Lập dự án
Sau khi hoàn tất công tác chuẩn bị lập dự án, ban dự án tiến hành công tác
lập dự án, soạn thảo bản dự án theo các nội dung cần phân tích, đánh giá.
 Bước 6 : Thuê tổ chức tư vấn độc lập thẩm tra dự án đầu tư
Sau khi thẩm tra, nếu dự án được lập tốt, có tính khả thi cao, chủ nhiệm dự
SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C
25