KHÁI NIỆM

Là việc người sử dụng đất thực hiện
quyền tài sản của mình đối với quyền sử
dụng đất bằng cách đưa quyền sử dụng đất
của mình vào giao dịch dân sự theo nội
dung và hình thức nhất định phù hợp quy
định của pháp luật đất đai
PHÂN BIỆT CÁC GIAO DỊCH
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Chuyển đổi: hai hoặc nhiều người sử dụng đất thỏa thuận chuyển
giao quyền sử dụng đất cho nhau.
Chuyển nhượng: người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng
đất của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương
ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
Thừa kế: là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết
sang người thừa kế thông qua di chúc hoặc theo pháp luật.
Tặng cho: người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của
mình cho chủ thể khác mà không yêu cầu đền bù, còn bên được
tặng cho đồng ý nhận theo sự thỏa thuận.
Góp vốn: người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình liên kết với
tài sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất kinh doanh
Người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ thanh toán nợ đã vay
•
Khoản nợ của người sử dụng đất  thế chấp
•
Khoản nợ của chủ thể khác  bảo lãnh
Cho thuê: người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho
chủ thể khác sử dụng trong một khoản thời gian nhất định, bên thuê phải

trả tiền thuê đất và trả lại quyền sử dụng đất khi hết thời hạn thuê
+ Bên cho thuê là người sử dụng đất dưới hình thức đất do Nhà nước giao
 cho thuê
+ Bên cho thuê là người sử dụng đất dưới hình thức đất do Nhà nước cho
thuê  cho thuê lại
PHÂN BIỆT CÁC GIAO DỊCH
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
ĐIỀU KIỆN CHUNG ĐỂ THỰC
HIỆN CÁC GIAO DỊCH QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Đất không có tranh chấp;

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để
bảo đảm thi hành án;

Trong thời hạn sử dụng đất.
CHUYỂN ĐỔI
Điều kiện thực hiện:
Khoản 1 điều 102 Nghị định 181 / 2004 NĐ-CP

Chủ thể: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông
nghiệp

Hình thức sử dụng đất: không phải là đất thuê

Đối tượng nhận chuyển đổi: hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường,

thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp
Thủ tục thực hiện:
Điều 126 Luật đất đai và điều 147 Nghị định 181 / 2004.

Nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân
dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

Hợp đồng chuyển đổi QSD đất (có chứng thực);

Giấy chứng nhận QSD đất
CHUYỂN ĐỔI
Thủ tục thực hiện:

Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ hợp lệ, UBND, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ
sơ cho VPĐK QSD đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;

Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận
đủ HS hợp lệ, VPĐK QSD đất có trách nhiệm làm trích sao hồ
sơ địa chính và chỉnh lý GCN QSD đất hoặc thực hiện thủ tục
cấp GCN QSD đất đối với trường hợp phải cấp mới GCN.
CHUYỂN ĐỔI
Thủ tục thực hiện:
Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì
VPĐK QSD đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; VPĐK QSD đất
thông báo cho các bên chuyển đổi thực hiện nghĩa vụ tài chính.


Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện
xong nghĩa vụ tài chính, các bên chuyển đổi nhận GCN QSD đất
tại nơi đã nộp hồ sơ.
CHUYỂN ĐỔI
CHUYỂN NHƯỢNG
Điều kiện thực hiện:

Điều 103 NĐ 181 / 2004 quy định tổ chức, HGĐ, cá nhân không được
nhận chuyển nhượng QSD đất đối với trường hợp mà pháp luật không
cho phép .

Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của HGĐ, cá
nhân

HGĐ, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước
CHUYỂN NHƯỢNG
Điều kiện thực hiện:

HGĐ, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc
dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó
CHUYỂN NHƯỢNG
Điều kiện thực hiện:

HGĐ, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất
nông nghiệp không thu tiền SD đất, đất ở được miễn tiền SD đất

mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất
ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông
nghiệp không thu tiền SD đất, đất ở được miễn tiền SD đất thì
không được chuyển nhượng, tặng cho QSD đất trong thời hạn
10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai (khoản 1 điều 104
NĐ 181 / 2004)
Điều kiện thực hiện:

Điều 2 NQ 1126 / 2007 / UBTVQH quy định hạn mức nhận chuyển QSD đất

Khoản 8 điều 2 NĐ 17 / 2006 quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê không
cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình
thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở; Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền
sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư
xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt và tổ chức kinh tế nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội
dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó
CHUYỂN NHƯỢNG
Thủ tục thực hiện:

Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có chứng thực);

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSD đất)

tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho
văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;


Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra và gửi số liệu địa
chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, thời gian tối
đa là 4 ngày
CHUYỂN NHƯỢNG
Thủ tục thực hiện:

Sau khi nhận thông báo của cơ quan thuế, Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất sẽ thông báo cho các bên chuyển nhượng đi nộp
nghĩa vụ tài chính, thời gian tối đa là 3 ngày

Các bên chuyển nhượng nộp nghĩa vụ tài chính và chuyển biên lai
nộp tài chính cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Các bên chuyển nhượng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, thời gian tối đa là 3 ngày
kể từ khi các bên thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
CHUYỂN NHƯỢNG
TẶNG CHO
Điều kiện chủ thể tặng cho:

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất (khoản 5 điều 113)

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ (khoản 1 điều 110)

Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSD đất, chuyển từ thuê đất hoặc chuyển
mục đích sử dụng đất sang loại đất giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả
không có nguồn gốc từ Ngân sách NN (khoản 2 điều 112, mục đ khoản 1 điều
111 và khoản 3 điều 112)

Hộ gia đình, tổ chức kinh tế thuê đất của Nhà nước trước ngày 1/7/2004 (thời

điểm Luật đất đai 2003 có hiệu lực) hoặc thuê lại đất trong KCN mà đã trả tiền
thuê đất, thuê lại đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất, thuê
lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm
năm (khoản 2, khoản 3 điều 114 và khoản 1, khoản 2 điều 111)