Đề tài: Thị trường đất đai Việt Nam
I. Những vấn đề chung về thị trường đất đai
Cơ sở hình thành - Khái niệm về TTĐĐ
Khái niệm về TTĐĐ
Cơ sở hình thành TTĐĐ
1.2 Quan niệm về thị trường đất đai Việt Nam
1.2.1 Trước đổi mới
1.2.2 Sau đổi mới
1.2.3 Vị trí của TTĐĐ trong nền kinh tế
II. Thực trạng thị trường đất đai ở Việt Nam

III. Định hướng và giải pháp phát triển thị trường đất đai VN
I. Nhng vn chung v th trng t ai
1.1 Khỏi nim v TT - C s hỡnh thnh
1.1.1. C s hỡnh thnh:
Quá trình hình thành và phát triển của thị trờng BĐS là một quá trình tất yếu
khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế
xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động
giữa ngời sản xuất này và ngời sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về t liệu sản
xuất quy định.
Con ngời ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động thì nhà ở cũng
là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. ổn định chỗ ở là công việc
đầu tiên con ngời cần làm trớc khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo.
Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh
chóng, mức sống của con ngời ngày càng tăng lên nhu cầu về nhà ở và đất đai
do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán,
chuyển nhợng, cho thuê là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì
các yếu tố xã hội nh tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hởng đáng kể tới việc
nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát
triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu đợc sống riêng tăng lên, con
cái khi đã lớn đều có mong muốn đợc có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở

rộng chỗ ở tăng nên. Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về
BĐS tăng lên. Trong nền kinh tế thị trờng khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này
mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu ngời ta sẽ tìm cách đáp
ứng cung. Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành
thị trờng.
Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trờng thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất
và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trờng chuyên
biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận
các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trờng BĐS thì sẽ tạo nên sự khuýêt
thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trờng làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ
chế thị trờng tới sự vận hành của nền kinh tế.
2
Thị trờng BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trờng. Nói nh thế có nghĩa là
thị trờng BĐS là một loại thị trờng, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nh-
ng cũng chịu ảnh hởng của các loại thị trờng khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã
hội khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng. Việt
Nam phát triển nền kinh tế theo định hớng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh nh vậy
càng phải hiểu rõ thị trờng BĐS nh một bộ phận cấu thành của thị trờng nớc nhà
có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị tr-
ờng của nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trờng BĐS. Với lý
do nh trên có thể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trờng
BĐS không phải là trớc mắt mà còn là lâu dài.
1.1.2. Khỏi nim v th trng t ai
Ta thng nht cỏch hiu cỏc thut ng v Th trng t ai, th trng
quyn s dng t, th trng bt ng sn ( BS ). Da trờn cỏc phõn tớch lớ
lun, cỏc chuyờn gia kinh t cng nh cỏc nh nghiờn cu v BS trong nc
cng nh quc t ó a ra mt s khỏi nim sau õy v th trng BS:
3
Các khái niệm về thị trờng BĐS
Khái niệm 1

Thị trờng BĐS là
thị trờng của hoạt
động mua bán,
trao đổi, cho thuê,
thế chấp, chuyển
nhợng quyển sử
dụng BĐS theo
quy luật của thị tr-
ờng có sự quản lý
của Nhà nớc
Khái niệm 2
Thị trờng bất động
sản là tổng hoà các
giao dịch dân sự về
BĐS tại một địa
bàn nhất định,
trong thời gian
nhất định.
Khái niệm 3
Thị trờng BĐS là
tổ chức các quyền có
liên quan đến đất
sao cho chúng có thể
trao đổi giá trị giữa
các cá nhân hoặc
thực thể. Các quyền
này độc lập với các
đặc tính vật chất mà
thờng đợc gọi là đất
Nh vy, hin cú rt nhiu quan nim khỏc nhau v th trng BS, di gúc

ca mt ti khoa hc, sau khi tng hp cỏc kt qu nghiờn cu, xin xut
khỏi nim v th trng BS nh sau:


Th trng BS l quỏ trỡnh giao dch hng hoỏ BS gia cỏc bờn cú liờn
quan. L ni din ra cỏc hot ng mua bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, th
chp v cỏc dch v cú liờn quan nh trung gian, mụi gii, t vn... liờn quan n
BS nh trung gian, mụi gii, t vn... gia cỏc ch th trờn th trng m ú
vai trũ qun lý nh nc cú tỏc ng quyt nh n s thỳc y phỏt trin hay
kỡm hóm hot ng kinh doanh trờn th trng BS.
Quan nim v th trng t ai Vit Nam
Trc i mi:
Trc nhng nm i mi th trng t ai cha thc s tn ti vỡ nguyờn
nhõn ch yu l t ai thuc quyn s hu ca nh nc, khụng h cú bt c 1
hỡnh thc buụn bỏn, chuyn nhng t ai no. Rung t khụng s dng hay
s dng khụng ht phi tr li cho Nh nc, khụng c dựng t thu nhng
khon li m khn do lao ng to ra. Cú th núi trc nhng nm 1986 vi c
ch tp trung quan lieu bao cp th trng t ai khụng tn ti.
Sau i mi:
Sau nhng nm i mi nn kinh t Vit Nam thoỏt khi tỡnh trng tp trung
quan liờu bao cp, phỏt trin nn kinh t nhiu thnh phn.. M ca th trng,
nn kinh t cú nhng bc ngot quan trng, i sng nhõn dõn c nõng cao
nhu cu n tng lờn. Th trng t ai nh ú m cú nhng c hi v thỏch
thc mi. Thị trờng t ai ở Việt Nam đã đợc hình thành và đang trong quá trình
phát triển bớc đầu đợc mở rộng. Đến nay các tác nhân tham gia thị trờng này bắt
đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính u việt của thị trờng này hoạt động.
-Nm 1998 ban hnh nhng quy nh v lut t ai
iu 1:
t ai thuc s hu ton dõn do Nh nc thng nht qun ly
iu 5:

4
Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình
thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự
tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất
đai.
Điều 16:
Việc chuyển sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau:
1. Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp;
2. Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận đổi đất
cho nhau để tổ chức sản xuất;
3. Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong
hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất.
Việc chuyển quyền sở hữu đất đai nói trong điều này nếu ở nông thôn thì do
Ủy ban nhân dân xã quyết định, nếu ở thành thị thì do Ủy ban nhân dân quận
huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định
- Sửa đổi và bổ sung luật đất đai năm 2003 đã có những qui định mới về
đối tượng sử dụng đất, trong lần sửa đổi này đã có sự bổ sung đối tượng là các tổ
chức liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đầu tư tại
Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. Đây được xem là một bước
tiến đáng kể nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư liên doanh tiếp cận đất đai
để đầu tư, sản xuất kinh doanh. Ngoài ra việc sửa đổi còn liên quan đến giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý thị trường BĐS, đền bù giải tỏa..v..v.
- Đến năm 2008, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Bộ Tài nguyên và Môi
trường soạn thảo đang lấy ý kiến của nhân dân. Có nhiều điểm mới so với Luật
Đất đai hiện hành. Một trong những điểm mới quan trọng được đề cập lần này
chính là những quy định về giá đất. Nên quy định những khung giá co từng vùng
miền. Dự thảo Luật cũng quy định, trường hợp giá đất trên thị trường trong điều
kiện bình thường của một hoặc một số loại đất trong các bảng khung giá đất có
biến động và mức giá mới duy trì liên tục trong thời hạn quá 12 tháng, trên

phạm vi nhiều tỉnh, thành phố, gây nên chênh lệch giá tăng từ 30% trở lên so với
5
giỏ ti a hoc gim t 30% tr lờn so vi giỏ ti thiu trong khung giỏ thỡ B
Ti nguyờn v Mụi trng xõy dng phng ỏn iu chnh khung giỏ t trỡnh
Th tng Chớnh ph ban hnh. iu ny l rt cn thit kp thi iu chnh
khung giỏ cỏc loi t phự hp vi th trng, bo m quyn li ca cỏc bờn
liờn quan khi tham gia th trng bt ng sn. Tuy nhiờn, vic xỏc nh thi
gian v mc chờnh lch giỏ t nh vy cha hp lý. Vỡ, vic tng gim 30% l
quỏ ln v thi hn quỏ 12 thỏng l quỏ lõu, do ú cha thc s bo m c
quyn li ca cỏc bờn tham gia th trng bt ng sn, cng nh khụng theo
kp nhng din bin trờn th trng. Nờn quy nh chờnh lch 10% tr lờn trong
thi gian liờn tc 6 thỏng.
ở Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản
lý ( Luật Đất đai 1993) còn theo văn bản pháp luật mới nhất về đất đai thì đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc đại diện chủ sở hữu. Quy định này nhằm đảm
bảo cho đất đai đợc sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao nhất đồng
thời cũng bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nớc không trực tiếp sử
dụng đất đai mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng (sau đây gọi
chung là ngời sử dụng đất) dới các hình thức: giao đất, cho thuê đất. Nhà nớc quản
lý việc sử dụng đất ở tầm vĩ mô nh: quy hoạch sử dụng các loại đất nông nghiệp,
phi nông nghiệp; cho phép chuyển đổi mục đích sử dụngKhi ngời sử dụng đất đ-
ợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất thì họ sẽ có các quyền lợi sau đối với thửa đất của
mình
1.2.3 V trớ ca th trng t ai trong nn kinh t
6
II. Thc trng th trng t ai Vit Nam
2.1 Phõn loi TT Vit Nam
Cú rt nhiu cỏch phõn loi th trng BS Vit Nam, nhng xin i sõu vo 2
loi th trng sau õy: Th trng BS s cp v th trng BS th cp. Th
trng s cp c hỡnh thnh t khi nh nc giao hoc cho thuờ t. Ch th

tham gia th trng ny l Nh nc (i din ch s hu) vi nh u t hoc
ngi cú nhu cu s dng t.
Giai on t sau khi nhn quyn s dng t, ngi s dng t tin hnh u t
to lp BS (xỏc nh v trớ to lp, xỏc lp quyn s hu hoc s dng, xõy
dng c s h tng, cụng trỡnh kin trỳc,...), sau ú tin hnh cỏc giao dch v
hng hoỏ BS nh t nh mua bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, th chp, bo
him... Giai on ny gi l th trng th cp.
7
Thị trờng
nhà đất phát
triển là nhân
tố quan trọng
góp phần
phát triển
kinh tế xã
hội đất nớc
và nâng cao
đời sống của
các tầng lớp
dân c.
Thị trờng
nhà đất là
nơi thực hiện
tái sản xuất
các yếu tố
sản xuất cho
các nhà kinh
doanh nhà
đất.
Động thái phát

triển của thị tr-
ờng nhà đất
tác động tới
nhiều loại thị
trờng trong
nền KTQD đặc
biệt là thị tr-
ờng tài chính
tiền tệ.
Phân bổ hợp
lý tài nguyên
đất đai.
Th trng s cp c to ra do quỏ trỡnh u t xõy dng mi cỏc cụng trỡnh
h tng k thut v kin trỳc nh: xõy dng cỏc khu ụ th mi, chnh trang ụ
th c, xõy dng nh , khu cụng nghip, vn phũng cho thuờ, khỏch sn... Cũn
th trng th cp c hỡnh thnh do quỏ trỡnh giao dch (mua bỏn, cho thuờ,
th chp) din ra trong quỏ trỡnh hot ng ca th trng bt ng sn. Hai loi
th trng ny cú mi quan h hu c tỏc ng qua li hu c vi nhau. Khi xy
ra hin tng úng bng TTBS thỡ ch yu din ra th trng th cp v
cng ch yu th trng mua bỏn chuyn nhng BS. Cũn tớnh cht úng
bng ca th trng s cp li dng khỏc: kộo di tỡnh trng bỏn thnh phm.
Tc l d ỏn chim gi t, nhng khụng u t h tng theo quy hoch hoc
u t dang d; nn nh ngi mua tip tc b hoang, d ỏn ang quy hoch
treo Hai hin tng úng bng nờu trờn phn ỏnh vic qun lý Nh nc v
cỏc d ỏn u t to ra nhiu k h, nht l s thiu minh bch v trỏch nhim
ca nh u t phi hon thnh d ỏn theo quy hoch khi giao t, ng thi
thiu bin phỏp ch ti mnh i vi tỡnh trng u c t trntrangT
2.2. Thc trng
- Với sự thừa nhận của pháp luật về quyền sử dụng đất ổn định, lâu d i v việc
xác lập quyền sử dụng đất với các chủ thể sử dụng l tổ chức, hộ gia đình v cá

nhân, thị tr ờng sơ cấp về quyền sử dụng đất đã hình th nh v phát triển gắn với
việc Nh n ớc giao v cho thuê đất. Sự phát triển của thị tr ờng sơ cấp đã đánh
dấu một b ớc tiến quan trọng trong việc xoá bỏ bao cấp của Nh n ớc về nh v
đất. Sự chuyển biến từ việc Nh n ớc giao đất không thu tiền sang cho thuê đất
hoặc giao đất có thu tiền đã tạo điều kiện cho h ng triệu chủ thể (tổ chức, cá
nhân) có quyền sử dụng đất với những mục đích khác nhau, đáp ứng các yêu cầu
phát triển sản xuất- kinh doanh, kết cấu hạ tầng, các công trình công cộng, chỗ
ở
Tính đến nay, to n bộ diện tích đất đai có khả năng sử dụng v o các mục tiêu
phát triển kinh tế- xã hội, chiếm hơn 71% tổng diện tích lãnh thổ quốc gia, đã
đ ợc Nh n ớc giao v cho thuê cho các chủ thể sử dụng v o những m c đích
khác nhau.
8
Bảng 1: Tình hình Nh n ớc giao v cho thuê đất đối với các chủ thể sử
dụng
Diện tích Các chủ thể sử dụng
- 100% diện tích đất nông nghiệp
- 84% diện tích đất lâm nghiệp
- 100% diện tích đất ở
- 100% diện tích đất chuyên dùng (đất
xây dựng, đất giao thông, đất thuỷ lợi,
đất di tích lịch sử văn hoá, đất khai
thác khoáng sản, đất l m muối, đất
l m vật liệu xây dựng, )
- 12 triệu hộ nông dân
- Gần 20.000 hợp tác xã
- Hơn 5.000 doanh nghiệp Nh n ớc
- Hơn 70.000 doanh nghiệp dân doanh
- Hơn 60.000 trang trại
- Gần 4.000 dự án đầu t n ớc ngo i

- Các chủ thể sử dụng khác
Số liệu của Bảng 1 cho thấy, đến nay, Nh n ớc đã cơ bản ho n th nh việc giao
đất, cho thuê đất đối với quỹ đất có thể sử dụng đ ợc của quốc gia, với ý nghĩa l
đất cần sử dụng đã có chủ sử dụng cụ thể. Kết quả n y đ ợc đánh giá l một
trong những nhân tố quan trọng góp phần giữ vững ổn định chính trị, xã hội, tăng
tr ởng v phát triển kinh tế với tốc độ cao trong những năm qua. Bên cạnh đó, thị
tr ờng sơ cấp về quyền sử dụng đất đã tạo tiền đề quan trọng cho sự ra đời v
phát triển của thị tr ờng thứ cấp về quyền sử dụng đất v các t i sản gắn liền với
đất (thị tr ờng BĐS thứ cấp)vi
- Cùng với việc xác lập quyền sử dụng đất, hệ thống pháp luật của Việt Nam đã
cho phép một số chủ thể sử dụng đất đ ợc chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm:
chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nh ợng quyền sử dụng đất, thừa kế quyền
sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất
v cho thuê lại quyền sử dụng đất, đồng thời các chủ thể ch a có quyền sử dụng
đất hoặc muốn sử dụng thêm đất đ ợc phép nhận quyền chuyển nh ợng, quyền
thuê lại đất... Các chủ thể sử dụng đất đ ợc h ởng th nh quả lao động, kết quả
đầu t trên đất, đ ợc Nh n ớc bảo vệ khi ng ời khác xâm phạm quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình, đ ợc bồi th ờng thiệt hại khi đất bị thu hồi Thực
tế trên đây đã thúc đẩy sự ra đời của thị tr ờng thứ cấp về quyền sử dụng đất v
các BĐS gắn liền với đất, đặc biệt l trong bối cảnh nhu cầu về BĐS ở n ớc ta
tăng nhanh. Trong nhng nm gn y, cỏc khu nh cao tng, vn phũng cho
9
thuờ,ngy cng c u t vi s lng ln, ỏp ng ngy cng nhiu hn
nhu cu v nh vn phũng cho dõn chỳng.
Nh vy th trng u t BS Vit Nam cú th c tớnh vo khong 9 t
USD (khụng bao gm nh ) v cú tng trng cao cựng vi GDP.
Nhng con s trờn cú th thy dũng vn u t vo bt ng sn ngy cng
tng.iu ny to iu kin thỳc y giao dich trờn th trng th cp.
- Ch th kinh doanh trờn th trng bt ng sn ngy cng a dng trờn
c th trng th cp v s cp:Cú th l cỏc cỏ nhõn, doanh nghip nh

nc v cỏc t chc khỏc nh:
+ Doanh nghiệp kinh doanh v phát triển nh .
+ Doanh nghiệp kinh doanh nh (chuyên mua, bán v cho thuê).
-+ Doanh nghiệp xây dựng v kinh doanh kết cấu hạ tầng.
+ Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc.
+ Tổ chức dịch vụ môi giới nh đất.
+ Tổ chức t vấn pháp luật về đất đai, BĐS.
+ Tổ chức t vấn v thông tin BĐS.
+ Quỹ phát triển nh ở tại đô thị.
+ Ngân h ng nh , ngân h ng phát triển nh .
+ Các tổ chức tín dụng khác cho vay đầu t phát triển nh hoặc nhận thế chấp
BĐS để cho vay vốn kinh doanh.
+ Các cá nhân l m dịch vụ môi giới mua, bán nh v chuyển nh ợng quyền
sử dụng đất
- Hin nay, th trng bt ng sn cũn nhn s u t nc ngoi vi s
vn rt ln ch yu l vo lnh vc dch v khỏch sn, khu vui chi gii
trớ,Theo Tng cc Thng kờ, quý 1/2008 Vit Nam thu hỳt khong 5,1
t USD vn FDI thỡ cú ti 4,5 t USD vo th trng bt ng sn
(chim 88%) trong ú cú hng lot d ỏn cc ln.
Theo c tớnh ca cụng ty Prudential Financial thỡ th trng u t BS Vit
Nam vo nm 2003 l khong 4 t USD, vi GDP c tớnh l 31 t USD.
Nm 2007, GDP l 61 t USD (theo s liu t economist.com).
10