Luận văn thạc sĩ quản lý đất đai: Đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Thuận Châu, tỉnh Sơn La

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (7.36 MB, 117 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

v0 VĂN NAM.

ĐÁNH GIÁ HOAT ĐỘNG CUA

CHI NHÁNH VĂN PHONG DANG KÝ DAT DAT

HUYEN THUAN CHAU, TINH SON LA

CHUYÊN NGANH: QUAN LÝ DAT DAL

MÃ NGÀNH: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC:PGS. TS. HO THỊ LAM TRÀ.

Hà Nội, 2023

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, bai luận văn là cơng trình nghiên cứu của riêng tôiliệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng

được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bat kỳ cơng trình ngt n

cứu nao đã cơng bổ, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận

đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.

Ha Nội: ngày... thang ... năm 2023

Người cam đoan

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

nhận được sự hướng dẫn, chi bảo tận tình của các thấy cơ giáo, sự giúp đỡ,động viên của bạn bẻ, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày 6 lịng kínhác tới PGS. TS. Hồ Thị Lam Tra đã tận tình hướng dẫn,

trọng và biết ơn sâu

nhih nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá

học tập và thực hiện để

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ủy ban nhân dân huyện

Thuận Châu, Sở Tải nguyên và Môi trường tỉnh Sơn La, Văn phòng Đăng ky

đất dai tinh Sơn La, Chỉ nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thuận

Châu, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Thuận Châu, Ủy ban nhân dânxã, thị trấn và cơng chức địa chính các xã, thị trấn trên địa bàn huyện

Thuan Châu đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện dé tơi hồn thành bài Luận văn.Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bẻ, đồng nghiệp đãtạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ, động viên, khuyến khích tơi hồn

thành luận văn.

Với khoảng thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều do đó tơikhơng tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp ý kiến của cácthầy cô và các bạn dé luận văn của tôi được hồn thiện hơn.

Tơi xin chân thành cảm on!

Ha Nội, ngày. thẳng ... năm 2023Học viên

——7 ø

Va Văn Nam

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

LOLCAM ON eli

MUC LUC. 4 A) iti

DANH MUC CAC CHU VIET TAT Y ` víDANH MỤC CÁC BANG... so viiDANH MỤC CÁC HÌNH... VBL Deere viiiMG DAU. —- : : « seve TChương 1. TONG QUAN CÁC VAN ĐÈ NGHIÊN CỨU.. ne |

1.1. Một số vấn dé lý luận liên quan đến văn phòng đăng ky dat dai 4

1.1.1. Đắ đai, đăng ky đất dai... x.. : 41.1.2, Cơ quan đăng ký đắt đai 9

1.2. Đăng ký đất dai ở một số nước trên thé giới... "..

1.2.1. Đăng ký đất dai tai Thuy Điền i1.2.2. Đăng ký dat dai tại Ue. 21.2.3. Đăng ký đất dai tại Pháp. 11.2.4. Đăng ký đất đại tại Malaysia... 5 161.2.5. Đăng Ký đắt dai tai Trung Quốc -17

1.2.6. Kinh nghiệm áp dung vào thực té tại Việt Nam 20

1.3. Văn phòng đăng ký đất dai ở Việt Nam 21

1.3.1. Khái quát về Văn phòng đăng ký đất dai ở Việt Nam 211.3.2. Mỗi quan hệ giữa Van phòng Đăng ky Dat dai với các cơ quan liênquan và chính quyền địa phương. 32

1.3.3, Hoạt động của Văn phòng đăng ky đắt dat ở Việt Nam... 3Š

Chương 2. NỘI DUNG VA PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 39.

2.1. Địa điểm nghiên cứu 392.2. Phạm vi nghiên cứu : : 39

2.3. Đối tượng nghiên cứu... 39

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

2.4. Nội dung nghiên cit... 392.5. Phương pháp nghiên cứu : son

2.5.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cắp... 40

2.5.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp... 402.5.3. Phương pháp phân tích, so sảnh, xi: 22.5.4. Phương pháp chuyên gia...

Chương 3. KET QUA VÀ THẢO LUẬN .

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện thuận châu... 443.1.1. Điều kiện tự nhiên. Y » 4

3.1.2. Điều kiện kinh té - xã hội. : 43.1.3. Đánh giá về điều kiện tự nhiền, kinh té - xã hội _

3.2. Tình hình quan lý và sử dụng đắt của huyện Thuận Châu: wo ST4.2.1. Tình hình quản lý đắt dai giai đoạn 2020 - 2022 : 573.2.2. Hiện trạng sử dung đắt huyện Thuận Châu năm 2022... 633.3. Hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đắt dai huyện Thuận Châu 653.3.1. Tổ chức của Chỉ nhánh Văn phòng đăng ký đất dai huyện Thuận

Châu. oer 65

3.3.2. Chức năng, nhiệm vụ và quyền han của Chi nhánh Van phòng dang

ký đất đại huyện Thuận Châu

3.3.3. Kết quá hoạt động của Chỉ nhánh Văn phòng đăng ký đắt dai huyện

Thuận Châu -683.4, Đánh giá hoạt động của chỉ nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện“Thuận Châu, 783.4.1. Dank giá của người dân về hoạt động của Chỉ nhánh văn phòng

đăng ký đất dai huyện Thuận Châu. 783.4.2. Đánh giá của cán bộ, viên chức về hoạt động của Chi nhảnh Văn

phòng đăng ký đắt đai huyện Thuận Châu... _3.4.3. Đánh giá chưng. : : — 89

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

3.3.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật.

3.5.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện3.5.3. Giải pháp

94959ï

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

DANH MUC CAC CHU VIET TAT

Tir viet tat Nghia tiếng việt

CHXHCNVN. | Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt NamCNH-HĐH __ |Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa

CNQSD. Chứng nhận quyền sử dụng.

DVHC Dịch vụ hành chính

DKDD Đăng ký đất đi “Xày2 (>

GCN Giấy chứng nhận.HSĐC Hỗ sơ địa chính.

QSDD. Quyền sử dụng ditSDD Sử dụng đất

TNMT “Tài nguyên môi trường.TTHC “Thủ tục hành chính.

UBND Ủy ban nhân din

'VPDK ‘Van phịng đăng ky

VPĐKĐĐ _ | Van phòng đăng ky dat dai

VPDKQSDD._| Văn phòng đăng ký quyền sử dung đất

XHCN “Xã hội chủ nghĩa

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

DANH MỤC CAC BANG

Bang 2.1, Tinh hình thành lập VPĐKĐĐ các cấp tính đến năm 2020... 28Bảng 2.2. Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ của cả nước tính đến năm 2020... 30Bang 3.1. Hiện trang sử dụng đắt huyện Thuận Châu năm 2022... 64Bang 3.2. Kết quả cấp giấy CNQSD đất ở lần đầu giai đoạn 2020 - 2022... 69.

Bảng 3.3. Kết quả đăng ký bi

đoạn 2020 - 2022.

động đất dai tại Chỉ nhánh VPĐKĐĐ giai

Bang 3.4. Kết quả đăng ký biện pháp báo đảm bằng quyền sử dụng đất tại

huyện Thuận Châu giai đoạn 2020 - 2022. 1

Bang 3.5. Kết quả cung cấp hỗ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nha ở và.tai sản khác gắn liền với đất " v " ...T6,Bảng 3.6, Kết quả thực hiện thu phí, lệ phí theo quy định tại Chỉ nhánh văn

phòng đăng ký đất dai giai đoạn 2020 - 2022 7

Bang 3.7. Đánh giá của người dân về văn bản hướng dẫn 79Bang 3.8, Đánh giá của người dân vẻ về thủ tục hành chính... —...Bang 3.9. Đánh giá của người dân về thái độ của người tiếp nhận hồ sơ... 81Bảng 3.10. Đánh giá của người dân về thời gian thực hiện các thủ tục hành

chính 82

Bang 3.11. Đánh giá của người dân về nghĩa vụ tài chính. 84

Bang 3.12, Đánh giá về kết quả giải quyết công việc 85

Bang 3.13. Tổng hợp ý kiến của công chức, viên chức về cơ sở vật chất... 86.Bảng 3.14. Ý kiến của công chức, viên chức về nhân lực và năng lực giảian/2U86ểYP)\”... 87Bang 3.15. Ý kiến của công chức, viên chức về sự phối hợp giữa Chi nhánh.

'VPĐKĐĐ huyện Thuận Châu và các cơ quan liên quan. 89

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1, Sơ đồ vị trí của Văn phịng Đăng ký dat dai trong hệ thống quản lyđất dai ở Việt Nam ..

Hình 3.1. Sơ đỏ vị trí huyện Thuận Chau...

Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu sử dung đắt năm 2022 huyện Thuận Châu

Hình 3.3. Sơ đỗ tổ chức Chỉ nhánh VPĐKĐĐ huyện Thuận Châu.

33

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

1. Tinh cấp thiết của đề tài

Dit dai là nguồn tai nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, dĩ sảncủa nhân loại, dân tộc. Con người sinh ra từ đắt, lớn lên nhờ đất và khi chết

cũng trở về với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với coh người nói chung và.

mỗi gia đình nói riêng. Việc đăng ký Nhà nước về đất đại có ý nghĩa: các

quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tinh tin cậy, sự.nhất quán tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ky đắt đai là một

công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ich nhà nước, lợi ich cộng đồng cũng như

lợi ích cơng dan. Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: phục vụ thu thuế sirdụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuê chuyển nhượng: cung.cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách dat dai, bản thân việc triển khaimột hệ thống đăng ký đất đai cũng la một cải cách pháp luật; giám

dịch đất đai; phục vụ quy hoạch; phục vụ quản lý trật tự an ninh. Lợi ích đối

với cơng dân: tăng cường sự an toàn về chủ quyền đổi với bat động sản;

khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chap); hỗ trợ.các giao dịch về bắt động sản; giảm tranh chấp về đắt đai.

Hệ thống ẩn ký đắt đái ign ti của Việt Nam dang chịu sức ép ngàycảng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung.ấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất đã cơ bản hồn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thìngày cũng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất dai là dimbảo tinh pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống.nhất cua đữ liệu địa chính. Tuy nhiên hỗ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều

cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thơng tin trên số sách va trên giấychứng nhận quyền sử dụng dit, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan

trọng trong khn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khitriển khai hệ thống đăng ký đắt đai ở cắp địa phương.

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

trên cơ sở sát nhập nguyên trạng Văn phòng đăng ký quyéi sit dụng đất trực

thuộ Sở Tải nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ky quyền sử dụng đất

trực thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường cấp huyện nhằm thống nhất thực.hiện các nhiệm vụ dịch vụ trong lĩnh vực dat đai.

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đắt dai huyện Thuận Châu (Viết tắt làChỉ nhánh) được thành lập và bắt đầu đi vào hoạt động ngày 25/12/2015nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và đảm bảo quyền lợi của người dân về thực

hiện các quyển của người sử dụng đất, đặc biệt là vấn đề đăng ký đất đai p

Giấy chứng nhận quyền sử dung đắt, đăng ký biến động quyền sử dụng dat,

đăng ký biện pháp bao đảm bằng quyền sử dụng dat, cung cấp hỗ sơ, bản đỏ,

thông tn, số liệu đất đai.

Để đánh giá và đề xuất một s giải pháp nâng cao hoạt động của Chỉ

nhánh VPDKDD từ sau khi thành lập đến nay, chúng tôi tiến hành đ tài:*Đánh giá hoạt động của Chỉ nhánh Văn phòng đăng ký đất dai huyện

Thuận Châu, tỉnh Sơn La” nhằm hoàn thiện, nang cao hoạt động của Chỉnhánh văn phòng Đăng ký đất đai theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính.đã và đang được các cấp các ngành quan tâm thực hiện.

2. Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá hoạt động của Chỉ nhánh VPĐKĐĐ huyện Thuận Chau, tinhSơn La giai đoạn 2020 = 2022.

- Đề xuất một số giải pháp tăng cường hoạt động của Chỉ nhánh

'VPĐKĐP luyện Thuận Châu, tinh Son La, trong thời gian tiếp theo.3, Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

3.1. Ý nghĩa khoa học.

Luận văn góp phần hồn thiện và làm rõ cơ sở khoa học của mơ hình

văn phịng đăng ký đất đai một cấp.

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

“Thuận Châu một sgiải pháp nhằm tăng cường hoạt động của Chỉ nhánh.trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat,

quyển sở hữu nhà ở và tãi sản khác : đăng ký biển động quyềnsử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và tai sản khác gắn liễn với đất; đăng ký théchấp và xóa thé chấp bằng quyền sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tai sảnkhác gắn liền với đất; cung cấp hồ sơ, bản dd, thông tin, số liệu dat dai, nhà ở

n với đất

sản khác gi

Diing làm tài liệu tham khảo cho giảng viên, học viên cao học vả sinhviên trong quá trình nghiên cứu, giảng đạy và học tập.

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

1.1. Một số vấn đề lý luận liên quan đến văn phòng đăng ký đất đai

1.1.1. ĐẤt đai, đăng ký đất đai

1.1.1.1. Dat dai và quyền sử dụng đắt

Đất đại mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:it dai là một điện tích cụ thể của bể mặt trái đất bao gồm tat cả các cấuthành của môi trưởng sinh thái ngay trên và đưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu.bê mặt, thé nhường, dạng địa hình, mặt nước (sơng suối hd, đầm lầy...). Các

lớp trầm tích sát bé mặt cùng với các mạch nước ngằm và khống sản trong.lịng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người,những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồchứa nước hay hệ thơng tiêu thóat nước, đường sá, nha cửa...}” (Đồn Cơng.

Quy và es, 2006)

‘Theo quan điểm kinh tế học, đất đai là tài sản quốc gia, là tư li

suất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thờ cũng là sản phẩm lao động. Dit

14 mặt bằng để phát triển nên kính tế quốc dân.

Theo quy định của pháp luật, tại khoản 2 Điều 4 Thông tư

14/2012/TT-BTNMT, at đai được hiểu như sau: Dat dai là một vùng đất có ranh gi

tri, diện tích cụ thé vả có các thuộc tính tương đổi én định hoặc thay đổinhưng có tính chu kỷ, có thé dự đốn được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đắttrong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thé

nhường, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thủy van, thực vật. động vật cư trú

và hoạt động sản xuất của con người (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).

Quyền sử dụng dat: “Quyền sử dụng dat của cá nhân, pháp nhân, hộ gia.

đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê dit hoặc công,

nhận quyền sử dụng đất" theo điều 688 bộ luật dân sự.

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

nhà cho mọi đối tượng sở hữu:

- Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

= Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, kinh tế, xã hội;

- Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: Là do tư nhân tự tạo lập thông qua xây.dung, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hìnhthức hợp pháp khác.

1.1.1.2. Dang ký đất dai

a. Khái niệm vẻ đăng ký đắt đai

ang ký đất dai là một qua trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức.

các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch.hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyềnsở hữu/sử dụng đất hoặc đưới hình thức đăng ký chủ quyền đất, Kết quả củaquá trình đăng ký được thé hiện trong một số đăng ký (có thé là hồ sơ giấy tờ.hoặc được kỹ thuật số hóa thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở

hữu/sử dụng và chủ quy„ hoặc những thay đổi về chủ quyđối với những,đơn vị dat đai được xác định (Economic Commission for Europe, 2005). TheoFIG (1995), trên thé giới có nhiều hệ thống đăng ky dat đai khác nhau dựa.

trên sự khác biệt về pháp lý, tổ chức, thủ tục và quản lý thơng tin, nhưng

hết đều có chung nỗ lực phat triển hệ thống đăng ky của mình nhằm đáp ứng.những nhu cầu da dạng về thông tin, giao địch dat dai và giảm thiểu chỉ phí.Có nhiêu loại hệ thông dựa trên sự khác biệt vẻ pháp lý, tổ chức, thủ tục và

quản lý thông ti,

‘Theo Uy ban kinh tế châu Âu của Liên Hiệp Quốc, đối với những quốcgia muốn phát triển thịnh vượng thi đồi hỏi tinh hiệu quả của đăng ký đắt đaiboi nó thúc đây một thị trường đất đai năng động và việc sử dụng dit tích cực,

đồng thời đảm bảo được quyền sở hữu và sự phát triển của thị trường vốn là

những nguồn lực cho nền kinh tế (Economic Commission for Europe, 2004).

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

quyền sử dụng đất. Do vậy, khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cơng.

nhận quyển sử dụng đất hay trong q trình sử dung đất có những vấn dé thay

đổi thi họ phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất. Đăng ký quy:cđất là một thủ tục hành chính mang tinh đặc thù của quản lý nhà nước

đai, quy định bắt buộc đối với mọi người sử đụng đất nhằm thiết lập mỗi quanhệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

‘Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Dat dai năm 2013, đăng ký đất dai, nhà ở,

tải sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghỉ nhận tình trạng pháp lý về

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhề ở, tài sản khác gi với đất và quyềnquản lý ¡ với một thửa đất vào h6 sơ địa chính (Quốc hội, 2013).

Như vậy, có thé hiểu đăng ký quyền sử dụng dat là một thủ tục hành.chính, một trong những hoạt động quản lý nhà nước về đất dai, trong đó nộidung của đăng ký quyển sử dụng đất là việc ké khai và ghỉ nhận tỉnh trạngpháp lý những thông tin về thừa đất: nguồn gốc, hiện trạng, thời điểm, thờihạn, giấy tờ và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat của thửa dit phảiđăng ký theo một thủ tục và trình tự luật định vào hé sơ địa chính nhằm xác.lập quyền và nghĩa vụ hợp pháp của chủ sử dụng đất.

‘Nam 1980, Hiển pháp quy định dat đai thuộc sở hữu toàn dân, điều nayảnh hưởng rất lớn đến công tác đăng ký đất đai. Qua 4 lần ban hành và sửa.đổi Luật Dit dai (Luật Dat đai năm 1987, Luật Dat đai năm 1993, Luật Dit

đai năm 2003, Luật Bat dai năm 2013) quy định về đăng ký quyền sử dụng.đất cảng ngày cảng hoàn thiện, đã khẳng định được vị tí, vai trở của đăng ky

quyền Sir dụng dit trong việc thực hiện nhiệm vụ quản lý đất dai của Nhànước, vai trị bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng dat. Đăng ký quyền.sử dụng đắt hiện tại theo quy định của Luật Dat đai năm 2013 và các văn bản.

hướng dẫn thi hành đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc đối với các chủ thé sir

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

‘Theo quy định của Luật Dat đai năm 2013, viđăng ký quyền sử dụng

đất được thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả các trường hợp.không đủ điều kiện cắp giấy chứng nhận) hay các trường hợp được giao quảnlý đất va tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, việc đăng ký nhằm “ghi nhận tinhtrạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắnvới đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ.

khơng phải bó hẹp trong mục đích “ghi nhận quysử dụng đất hợp phápnhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như Luật Dat đainăm 2013. Do trước đây chỉ khi cố đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất thi

người sử dụng đất mới đăng ký và việc thực hiện đăng ký cũng chưa day du,dẫn đến tình trạng long lẻo trong quan lý đất đai nhất là tinh trang giao dich,

chuyển nhượng không theo quy định.

b, Phân loại đăng kỷ đắt dai

Căn cứ vào đối tượng được đăng ký và quản lý, có 2 loại đăng ký đất

dai tại các nước đó là: (1) Đăng ký văn tự giao dịch; (2) Đăng ký quyền(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).

- Đăng ký văn tự giao dich là hình thức đăng ký mà đối tượng đăng ky

chính là các văn tự giao dịch vẻ đất đai và bat động sản trên dat và nội dungcủa các giao dich đó. Việc đăng ky chủ quyền chủ yếu dé chứng minh giao.dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản

đã được thỏa thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng,

định chủ quyền đổi với dat đai có hợp pháp hay khơng. Do vậy, để đảm bảo.

an tồn cho quyén lợi của minh, người mua phải điều tra ngược về quá khứ,truy tìm nguễn gốc chủ quyển đối với diện tích đất mà mình mua. Hình thứcnày được sử dụng tử thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và.

những nước chịu ảnh hưởng của luật Pháp.

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

dich được đăng ky vào số. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký

quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bắt động sản và người có.

chủ quyền đối với bất động sản đó. Quan hệ pháp lý được dé cập ở đây bao

him cả quyền, lợi ich và nghĩa vụ của người được giao quyển: Giao địch bắt

động sản khi được thực hiện sẽ tạo ra một tỉnh trạng pháp lý mới, việc đăngký quyền thực chất là đăng ký tinh trang phip lý mới đó (Economic

Commission for Europe, 2005). Đăng ký chủ quyền được áp dụng có hiệu quaở Úc (hệ thống Torrens, Đức va Scotland),

So sánh 2 hệ thống đăng ký có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là

đăng ký sự kiện pháp lý còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sựkiện pháp lý đó. Ở Việt Nam, đất dai thuộc sở hữu toàn dân nên người dân

khơng có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất, Vì vậy, đăng ký ở day

là “đăng ký quyển sử dụng dat”, Theo pháp Luật nước ta, ĐKĐĐ là thủ tục.hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổchức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tải sản trên đất (gọi chung làngười sử dụng); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đắt, quyền sở hữu tài sảntrên đất đối với một thửa đất xác định vào HSĐC và cấp GCNQSDĐ, quyền.

sở hữu tài sản trên đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp qua đó xác lập

mối quan hệ pháp lý da

Đợi, 2009).

đủ giữa Nhà nước với người sử dụng (Nguyễn Trọng

‘Theo quy định của pháp luật dat đai năm 2013, đăng ky dat dai là batbuộc đối với người sử dụng dit và người được giao dit dé quản lý; đăng kýquyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu.của chữ sỡ hữu. Đăng ký đất dai, nhà ở và tai sản khác gắn liền với đất gồm

đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đấtdai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng,ký điện tir và có giá trị pháp lý như nhau.

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

hoạch định chính sách phát triển, phục vụ hiệu quả công tác quản lý như quyhoạch, phát triển đô thị,bảo vệ mơi trường, kiểm sốt sự phát triển của thị

trường bat động sản. Thông tin từ hệ thông ding ký đất đai còn hỗ trợ cho.hoạt động thu ngân sách của Nhà nước được tiến hảnh thuận lợi và công bang,tránh thất thu các loại thuế liên quan bắt động sản; đồng thời cịn mang lạimột nguồn thu khơng nhỏ thơng qua các loại phí thu được từ việc cung cấp.dịch vụ của hệ thống. Thông qua công tác đăng ky bắt động sản, Nhà nước có

thể giám sát được các hoạt động giao dich đất dai và phục vụ quy hoạch.

- Hệ thống đăng ky đắt dai sẽ gốp phần hạn chế các tranh chấp đắt dai,

bình dn xã hội, đảm bảo sự minh bạch và thúc diy sự phát triển của thị trường

bắt động sản, theo đó là sự phát triển kinh 18, giảm bớt đói nghèo trong mỗiliên hệ bền vững với bảo vệ môi trường.

- Hệ thống đăng ký đất đai có những lợi ích sau: tăng cường sự an toàn.

về chủ quyền đối với bắt động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả

năng vay vốn (thé chấp); hỗ trợ các giao dich về bắt động sản; giảm tranh

ình Bồng, 2005),

chap đất đai (Nguyễn Thanh Tri, Nguyễn1.1.2. Cơ quan đăng ký đất dai

“Tại Han Quốc, Nhật Bản, Cộng hòa Liên bang Đức và Liên bang Nga,

hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản được tổ chức theo mơ hình tập trungvà thuộc bộ máy tư pháp. Cơ quan đăng ký bắt động sản của Nhật Bản là Cục

Pháp vụ hoặc Sở Pháp vụ địa phương. Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bảnquy định: "Sở Pháp vụ hoặc Cục Pháp vụ địa phương hoặc chỉ nhánh hay văn

phòng chỉ nhánh của cơ quan này, nơi có bất động sản được đăng ký, sẽ giảiquyết việc đăng ký với tư cách là cơ quan đăng ký có thẩm quyền” (Điều 8).Cơ quan đăng ký bắt động sản của Liên bang Nga cũng thuộc hệ thống tưpháp. Luật Đăng ký bắt động sản của Liên bang Nga quy định: *Việc đăng ký

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

Nhà nước các quyền đối với bat động sản được tiến hành bởi cơ quan tư pháp.về đăng ký Nha nước các quyền đối với bit động sản và các giao dịch về bắtđộng sản trên lãnh thổ khu vực đăng ký tại nơi có bất động sản" (Điều 9).

Việc tổ chức cơ quan đăng ký theo mơ hình tập trung; thực hiện đăng ký tắt

cả các quyển liên quan đến bắt động sản tại một hệ thẳng cơ quan duy nhất có

những ưu điểm sau: Bảo đảm tổ chức thống nhất trong cả nước của cơ quanđăng ký bit động sản; Tach biệt chức năng quản lý hành chính với chức năng.

cơng bố cơng khai các quyền liên quan đến bắt động sản; Bảo dam sự tập.trung thống nhất các thông tin liên quan đến bắt động sản, dẫn đến v c quản

lý và công bố công khai thông tin được thuận tiện hơn do thông tin về bắtđộng sản không bị phân tán tại các hệ thống cơ quan khác nhau.

Co quan đăng ky bat động sản của Cộng hòa Liên bang Đức, Han Quốc.thuộc hệ thống tòa án. Luật về thủ tục đăng ký bắt động sản của Cộng hòa.

Liên bang Đức quy định: Các sở địa bạ có thể được tập hợp lại từ các tờ rời

nhau do Toà án khu vực quản lý. Các Tồ án khu vực có thấm quyền đối vớiđịa hạt nơi đất đai tọa lạc, Những quy định riêng tại các Điều 143 và 144 đối

với bang Baden - Wuertemberg và khu vực quy định tại Điều 3 của Hiệp định

thống nhất khơng có ảnh hưởng gi” (Khoản | Điều 1). Luật Dang ký bat động.sản Hàn Quốc quy định: “Việc đăng ký được thực hiện tại tòa án cấp huyện,chỉ nhánh của tòa án cấp huyện hoặc phòng đăng ký có thẳm quyển trongphạm vi khu vực mà bắt động sản được đăng ký tọa lạc” (Điều 7).

Tại Pháp, hệ thống các cơ quan đăng ký bắt động sản cũng được tổ.

chức theo mơ hình tập trung nhưng trực thuộc Tổng Cục thuế thuộc Bộ Kinh

tế, Tai chính và Công nghiệp, do cơ quan đăng ký bat động sản thực hiện cảchức năng thu thuế đối với bat động sản. Hệ thống cơ quan đăng ký bat động.

sản của Pháp khơng có cơ quan đăng ký ở Trung ương. Tại địa phương, cácphịng đăng ký khơng được tổ chức theo đơn vị hành chính mà theo khu vực,tập trung tại những nơi có nhiều giao dịch (Bộ Tư pháp, 2008).

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

1.2. Đăng ký đất dai ở một số nước trên thé giới

1.2.1. Đăng ký đất dai tại Thụy Điểm

Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) đưa ra tham khảo vídang ký đất dai, BĐS ở Thụy Điễn như sau:

- Đăng ky đất dai được thực hiện ở Thụy Điển từ thể ky thir 16 va đã trởthành một thủ tục không thé thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thé chấp;

- Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuy Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thé ky20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hóa. Về bản chất hệ thống nay là

thống Torrens;1g đăng ký quyền tương tự hệ

- Về mơ hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác

nhau thực hiện, cả hai hệ thống nay hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan

đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai đhuộc Bộ Môi trường Thụy Điễn.

Co quan đăng ky tài sản tring ương có S3 Văn phòng đăng ký BĐS đặt tại

các địa phương khác nhau. Ngồi ra cịn có một số Văn phịng đăng ky tai sảntrực thuộc chính quyền tỉnh.

Để phối hop đồng bộ thông tin về đất dai và tài sản trên đất, việc xây

dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu BĐS trungương trực thuộc BỘ tải nguyên môi trường. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây

dựng và quản trị hệ thống ngân hang dữ liệu đất đai, quản lý tồn bộ thơng tin

đăng ky BĐS và đăng ký đất dai

Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ

thống ngân hang thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính

dựa trên việc tha phí dịch vụ

Để thực hiện việc đăng ký, dat đai được chia thành các don vị dat, mỗi

đơn vị đất có mã số duy nhất, Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp mộtphan diện tích đất, lập đơn vị dat mới thuộc trách nhiệm của Cục trắc địa -Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển.

quyển... đo cơ quan đăng ky đắt dai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ.

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

1.2.2. Đăng ký đất dai tgi

Theo Nguyễn Văn Chiến (2006), tai Úc, việc đăng ký Bắt động sản do.

các cơ quan chính phủ cBang thực hiện. Các cơ quan này là các cơ quanĐăng ký dat dai, Văn phòng đăng ký quyển đất đai, cơ quan quản lý đất dai

hoặc cơ quan thông tin đất đai. Công tác quan lý nhà nước, bao gôm công tácđăng ký quyền sở hữu đất dai và các dich vụ liền quan đến đất dai do cơ quanquản lý đất dai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ tri, Các cơ quan này đều pháttriển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển.din sang cơ chế tự trang trai chi phí.

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệthống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Uc, sau này được biết

đến là Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phan đưa hệthống nay vào áp dụng tại ác Bang khác của Úc và New Zealand, và các.nước khác trên thé giới như AiLen, Anh:

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Vănphòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấychứng nhận dần chuyển sang dang số. Bản gốc của GCN được lưu git trong

hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Vănphịng GCN, người mua có thé kiểm tra GCN của BĐS mà minh đang có nhu.

cầu mua.

* Văn phịng đăng Ký quyền đất dai của Northern Territory

Theo Nguyễn Văn Chiến (2006), Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại

Northem Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm

vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất dai theo Hệ thống Torrens baogồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụđăng ký khác. Hiện nay, tắt cả bắt động sản đã đăng ký tại Northem Territoryđều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, số

đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là ban lưu.

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dich phải đăng ký vào hệ thống là.thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Tirngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận khơng cịn được in ra.

dưới dang bản giấy mà lưu ở dang điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yê

in ra để phục vụ cho giao dịch thể chấp.

* Cơ quan đăng ký đất dai của Bang Victoria

Theo Nguyễn Văn Chiến, 2006, hệ thống đăng ký đất đai ở BangVictoria là hệ thống Torrens. Cơ quan đăng ký dat đai Vietoria được thành lập.theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958. Cơ quan đăng ký đất dai Victoria có.

các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyển; Trung tâm thông tin đắt đai; Bộ phận đođạc, Bộ phận tách hợp thửa đắt; Văn phòng định gviên trưởng. Hiện nay

hau hết đất đai và bat động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền. Các.quyền, giao dịch và biến động phải đăng kj là quyền sở hữu, chuyển quyền,thé chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các

bắt động sản liên quan

* Cơ quan quản lý đất dai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất dai do Cơ quan

quan ky đất dai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tỏ chức của Cơ quan quản.lý đất đai có các bộ phận sau: Đo đạc va ban đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản.ly đất công; Định giá: Dang ký đất đai. Hệ thông Torrens được đưa vào NSW.theo Luật BĐS năm 1863. Từ thời điểm này tit cả đất dai do Hoàng gia cấpđều được đăng ký theo quy định của Luật nay. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng.ký đất đai của NSW gồm 02 loại song hành là hỗ sơ cũ được lập trong khoảng.

thời gian 1863 = 1961 và hồ sơ mới được lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được

thiết kế đưới dang đóng tập, hỗ sơ mới thiết kế đưới dang tờ rời. Việc chuyển.đổi từ hd sơ cũ sang hỗ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dankhi có giao địch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống. Những hỗ sơ cũđã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sođăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được lập dưới dạng sổ.Hiện tại quy trình đăng ký đất dai đã được tin học hóa bằng hệ thống đăng kýquyền đất dai tự động năm 1983 nay thay thé bằng hệ thống đăng ký quytích hợp năm 1999. Đây là hệ thống Torrens được tin học hóa đầu tiên trênthể giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mưa trên Microficheđược tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động (Nguyễn Văn Chiến, 2006).

1.2.3. Đăng ký đất đai tại Pháp

‘Theo Tổng cục Quản lý Dat đai, 2009, chế độ pháp lý chung về ding

ký bat động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung

chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luậtnay quy định ngun tắc vẻ tính khơng có hiệu lực của việc chuyển giao.quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao địch chưa được cơng bố, hay nóicách khác là giao dịch nếu chưa cơng bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và.

nghĩa vụ giữa các bên thám gia giao dịch mã thôi.

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cáchcó hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, ké cả những

quyền không thé thé chấp (quyêB sử dụng bit động sản liễn kẻ, quyén sử dungvà quyền sử đụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bat

động sản (thuê đài bạn). Luật nay cũng quy định cơ chế công bổ công khai tắt

cả các hợp đồng, giao địch giữa những người còn sống về việc chuyển.

nhượng quyền đối với bất động sản.

Cho dù là công bố cơng khai tại Văn phịng đăng ký đất dai hay

đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyêntắc chung:

* Hop đồng, giao dịch phải do Công ching viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực

hiện tốt các thủ tục đăng ký vé sau ma còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

chức cơng quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắcchắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an tồn pháp lý:

thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình ma khơng bị bắt

kỳ sự tranh chấp nào.

* Tuân thủ day chuyển chuyển nhượng,

Day chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nói trong việc đăng ký: Mọihợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận.quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký. Sở di phải đặt ra nguyên

tắc này là vi dé thông tin đầy đủ cho người thứ ba thi nhất thiết phải đảm bảokha năng tái lập một cách dé dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sởhy

quyền đối với một bat động San nào đó quên đăng ký quyển của minh thì mọitrước đó. Ngun tắc này có phạm vi áp dụng chung, vi vậy nếu chủ thé

hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bắt động sản đó stkhơng được phép đăng ký để có thé phát sinh hiệu đối với người thứ ba.

# Thông tin về chủ thé

Các hệ thông công bố công khai thông tin về dit dai đều dành một vị

trí quan trong cho mục thơng tin vé sở hữu chủ. Do vậy cần xác định mộtcách chính xác và cụ thé các bên liên quan trong hợp đồng, giao dich. Mọi.hợp đồng, vẫn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ noi cư trú,ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong.

hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp ding, giao dich, cho dit họ trựctiếp có mặt hãy tham gia thơng qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản

liên quan đến một pháp nhân đều phải ghỉ rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa

chỉ try sỡ, thơng tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên

và địa chỉ nơi cư trú của người đại điện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân

cũng như cá nhân thì ở phin cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời

chứng thực của cơng chứng viên.

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

* Thông tin về bắt động sảm

Kế từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tai liệu đăng ký đều phải có đầy đủthơng tin cụ thé về bat động sản. Trường hợp có nhiều giao dich tiếp nối nhau.

đối với cùng một bắt động sản thì những thơng tin đó phải ln giống nhau.

Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu.hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bắt động sản đó phải hồn tồn.

phủ hợp với thơng tin trích lục từ hồ sơ địa chính.

Để phân biệt động sản đó với các bất động sản khác thì những

thơng tin sau đây được coi là không thé thiếu: Tên xã nơi có bắt động sản, số.

thửa trên bản đồ địa chính, số bản dé địa chính. Bên cạnh các thơng tin nảy,trong thực tiễn người ta cịn ghi thêm: Tinh chất của bat động sản, nội dung.

địa chính vả tên thường gọi (Vi dụ: nhà gốc da, quán cây sồi...

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phan có théphân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bat động sản đãphân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó.

Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tai sản được giao dịch,

bằng cách mô 14 tỉnh trạng phân chia của bắt động sản chung nếu là nhà

chung cư hoặc kém theo hỗ sơ chia lô (nếu là đất chia lô).1.2.4, Đăng ký đất dai tại Malaysia

* Bộ máy rổ chức đăng kỹ đắt dai

Theo Nguyễn Văn Chiến (2006), tại Malaysia, cơ quan đăng ky đất đai

được think lập theo 1 cấp ở các Bang và có một số rit ít chỉ nhánh trực thuộc,có chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền thực hiện tit cả các công việc của cácthủ tục đăng ký đất đai và bất động sản, cấp Giấy chứng nhận; quản lý, cập

nhật dữ liệu dat đai; lưu trữ toàn bộ hệ thống hỗ so đăng ký đất đai; đồng thờithực hiện thu các khoản phí, lệ phí liên quan đến thủ tục đăng ký, kể cả lệ phítrước bạ. Giám đốc cơ quan đăng ky và chỉ nhánh cùng có thẩm quyền ký,cấp Giấy chứng nhận cho mọi tổ chức và cá nhân.

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

* Thủ tục đăng kj đất dai

Theo Nguyễn Văn Chiến (2006), ở Malaysia, thủ tục đăng ký chuyển.nhượng đất đai thông thường phải qua các bước:

- Người mua và người bán thỏa thuận, thuê luật sư của mình để tìm

hiểu thơng tin và thương thảo Hợp đồ . Trường hợp bên mua vay tiền ngân

hàng để mua (là hình thức rất phổ biển tại Malaysia) thì bên mua thơng quaLuật su thương thảo với ngân hàng vẻ việc cho vay tiên mua dat;

- Sau khi Hợp đồng đã được ký kết, hai bên mua bán thông qua Luật sư

của mình làm đại di co quan thuế trực thuộc Bộ Tài chính dé thực hiệncđảnh giá tài sản và làm thủ tục nộp thuế,

- Sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hồ sơ được chuyển sang cơ

quan đăng ký và lam thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu tai sản ở cơ quan đăng.ký đất đai trực thuộc nơi có tài sản.

* Hình thức đăng ký đất dai

Có thể thực hiện đăng ký trực tiếp tại cơ quan đăng ký hoặc đăng ky

trên mạng (online), việc đăng ký trên mạng có ưu điểm rút ngắn thời gian nộp.

và chuyển hồ sơ đến bộ phận xử lý (thời gian từ 8 ngảy xuống còn I ngày),

Thời gian chờ xử lý hồ sơ (đánh giá tài sản, chuyển thông tin nghĩa vụ tàichính...) từ 8 ngày xuống cịn I ngày (Nguyễn Văn Chiến, 2006).

1.2.5. Đăng ky đắt dai tại Trung Quốc:

“Theo quy định của Luật quản lý đắt đai nước Cộng hòa nhân dân TrungHoa: "Luật quản lý nhã đất đô thị nước CHNDTH” để xây dung chế độ đăng

ký đất đai, duy trì và bảo hộ chế độ cơng hữu XHCN về đất dai, bảo đảm

quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi về dat đai, nay ban hànhbản quy chế này:

Đăng ký đất đai là việc nhà nước tổ chức đăng ký theo pháp luật vềQSDD thuộc sở hữu nhà nước, quyền sở hữu tập thê về đất đai, QSDĐ đaithuộc sở hữu tập thé va các quyền lợi khác về đất dai

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

Quyền lợi khác dai nói trong bản quy tắc nảy là nói về những.

quyền lợi khác ngồi quyền sử dung và quyền sở hữu, bao gồm quyền thé

chấp, quyền cho thuê và những quyền lợi về đất đai khác ma pháp quy hành

chính quy định phải đăng ký.

‘Ding ky đất đai chia ra đăng ky đất dai ban đầu và đăng ký biến động.cđất đai. Đăng ky đất dai ban đầu lại gọi là tổng đăng ký, có nghĩa là trong mộtthời gian nhất định, tiến hành đăng ky một cách phổ biến đất đai trong các

khu trực thuộc hoặc khu vực được quy định; Đăng ký biển động đất dai là nó

đến việc đăng ký ngồi việc đăng ký ban đầu, bao gồm đăng ký QSDĐ, quyềnsở hữu đất và các quyển khác theo thời han, đăng ký biến động về tên, địa chi,

mye đích sử dụng, đăng ký hủy bỏ đất đai.

Người sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước, người sở hữu đất đai tậpthể, người sử dụng đất đai tập thể, người có quyền khác về đất đai, phải xin

đăng ky đắt đai theo bản quy tắc này.

Khi xin phép đăng ký, người xin phép có thể ủy quyển cho người đạidiện. Khi ủy quyền phải nói rõ sự việc và quyển hạn được ủy quyền.

QSDĐ, quyền sở hữu đất và các quyền khác đã đăng ký theo pháp luật

thì được pháp luật bảo hộ, mọi đơn vị và cá nhân không được xãĐơn vị hành chính

phạm.huyện tổ chức tiến hành đăng ký đất dai. Cơ quanđịa chính của UBND từ cáp huyện trở lên phụ trách các công việc cụ thé,

Đăng ky đất đai được tiến hành theo các bước sau đây:~ Xin phép đăng ký đất dai;

~ Điều tra về địa chính (địa tịch, địa hộ);~ Thẩm định thuộc quyền:

- Ghi số dang ký;

~ Phân phát hoặc đôi GCN đất đai.

Cục quản lý đất đai quốc gia chủ quản công tác đăng ký đất đai tồnquốc. Cơ quan địa chính thuộc UBND từ cấp huyện trở lên chủ quản công tác.đăng ký đất đai trong địa phương mình.

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

ađộ đăng ky

lộ đăng ký tài sản nhà đất hiện hành ở Trung Quốc giống như chế

iu Đức. Tuy nhiên do đặc điểm của mình, nên khái qt lại chủ

yếu có các mặt sau:

~ Việc đăng ky tài sản nhà đất do cơ quan đăng ký khác nhau tiền hành.

L dụng

in nhà đất gồm: Dat các cơng trình xây dựng trên đất đó và

khác kèm theo cầu thành. Đã là tải sản thì nhà cửa và đất đai khơng thể tách ra

được, do đặc điểm khơng tách được đó nên việ đăng ký sản quyển nhà và đất

i chế

phải tiến hành một lần, GCN cũng chỉ lĩnh cùng một giấy, thé nhưng t

quản lý về nhà và đất ở Trung Quốc lại chia ra các cơ quan khác nhau cho nên.việc đăng ký thuộc quyền nha đất nói chung phải đăng ký QSDD ở cơ quan.

quản lý đất đai và đăng ký quyền sở hữu nhà ở cơ quan quản lý nhà cửa;

~ Đăng ký thuộc quyền tai san nhà đất là đăng ký động thái quyền lợi vềnha đất. Duong sự phải theo pháp luật để đăng ký quyển có được, sự thay đổi.

và việc mất đi quyền lợi nhà dat, nếu khơng qua đăng ký thì khơng phát sinh

hiệu lục về pháp luật, không thé đối kháng với người thứ 3. Đăng ky thuộc

nh bìnhthường mà cịn đăng ký trong quá trình biến động khiến mọi người biết được

quyền tải sản nhà đất không những đăng ký quyền lợi trong tình

tình hình dang ký va trạng thái quyền lợi tài sản nha dat;

- Việc đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất áp dụng theo chủ nghĩa.thấm tra thực chat, Theo quy định của Luật nhà dat Trung Quốc thi lúc đăng.ký thuộc quyền nhà dat, người xin đăng ký phải có đơn cho cơ quan đăng ký,

cơ quan này không những phải thâm tra kỳ cảng về các văn bản cần thiết ma

còn phái thal tà nghiễm túc về nguồn gốc quyền lợi của người xin đăng ký,lại kiếm tra thực địa. Nếu tất cả kết quả thâm tra như nhau thì mới được

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

- Đăng ký thuộc quyền tai sản nha đất thực hiện theo chế độ đăng kybắt buộc. Sau lúc đăng ký quyền lợi nhà đất. nếu quyền lợi muốn chuyển đồi,thay đổi thì người có quyền lợi phải xin đăng ký, nếu khơng đăng ký thì

quyền lợi đó khơng được pháp luật bảo vệ và cũng phải chịu trách nhiệm

tương ứng với pháp luật. Khi Điều 18, Diéu 19 của Luật "Biện pháp tạm thờivề quản lý sản tịch sản quyền nhà cửa ở thành thị" quy định: "Nếu không theo.bản biện pháp này dé xin phép đăng ky sản quyền nhà cửa thi việc sở hữu,chuyển dich, thay đổi va xác định các quyền lợi khác về sản quyền nhà cửa đó.đều khơng có hiệu lực". Vi phạm các quy định của bản biện pháp này thì cơ

quan chủ quản hành chính về nhà dat của Chính phủ nhân dân

69 của "Quy

p huyện trởlên căn cứ vào tình tiết để xử phạt hành chính. Đi đăng ký

đất đai" quy định: Nếu không theo quy định, kịp thời xin phép đăng ký thayđổi đất dai thì ngồi việc xử lý vi phạm về chiếm dat ra, còn xem tinh ticnặng nhẹ, báo cáo lên Chính phủ cấp huyện trở lên mà được phê chuẩn thì

xóa bỏ việc đăng ký và GEN đất dai (BTNMT, 2012),1.2.6, Kinh nghiệm áp dụng vào thực tế tại Việt Nam

Cơ quan đăng ky đất đai ở các nước trên thé giới đều được tổ chức theomơ hình một cấp. Trong đó phan lớn các nước cơ quan đăng ký trực thuộc cơ.

{quan quản lý đất dai ở Trung ương và có các chỉ nhánh trực thuộc được bồ trítheo khu vực tùy theo nhu cầu giao dịch mà khơng bố trí theo đơn vị hànhchính như: Mỹ, Anh... Một số nước tổ chức thành các cơ quan ding ký ở cấp.

tinh và có các chỉ nhánh phụ trách từng khu vực như: Mỹ.

'Các nước trên thé giới đều coi hoạt động Đăng ký đất dai (kể cả việc

cấp GCN) là hoạt động dịch vụ công mà không phải là hoạt động quan lý Nhà.nước và do tổ chúc địch vụ công của Nhà nước thực hiện

Điểm chung của các cơ quan đăng kỹ dit đai ở các nước: Déu có thẩmquyền thực hiện tắt cả các cơng việc của thủ tục đăng ký đất đai từ việc tiếp.nhận và kiểm tra hỗ sơ đăng ký đến khi trả kết qua; kế cả việc ký cấp GCN và.

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

việc tính, thu các loại thuế, phí, lệ phí nộp vào ngân sách; do đó bảo đảm cor

chế: "Một cửa” được tuân thủ tuyệt đối (người dân chỉ đến duy nhất một nơilà cơ quan đăng ký để làm mọi thủ tục mà không phải đến nơi khác để tính và

thu nghĩa vụ tai chính như ở Việt Nam),

1.3. Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.3.1. Khái quát về Văn phòng đăng ký đất đai ở Liệt Nam

1.3.1.1. Văn phòng đăng ky quyền sử dung đất theo quy định của Luật Dat đai

năm 2003

Trude khi có Luật Dat đai năm 2003, nh vụ đăng ký đất đai, lập,

quản lý hồ sơ địa chính do các Sở Tài ngun và Mơi trường, Phịng Tài

ngun và Mơi trường thực hiện. Trong lộ trình cải cách hành chính, nhằmsim tải áp lực lên cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương, Luật Bit đai năm.2003 đã quy định cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương có vanphịng đăng ký quyền sử dụng đất. là cơ quan dịch vụ công thực hiện chứcnăng quan lý, chỉnh lý thống nhất hé sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đắtthực hiện các quyền và nghĩa vụ.

Theo quy định tại Điều 9 Nghị Định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29

tháng 10 năm 2004 cua Chính Phủ vẻ thi hành luật đất đai đã quy định việcthành lập hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc cơ quantải nguyên vã Môi trường ở 2 cấp gồm Văn phòng đăng ký quyển sử dụng đất

trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (Văn phỏng đăng ký cấp tỉnh), Văn

phòng đăng kỹ quyền sử dụng đất trực thuộc Phịng Tài ngun và Mơi

trưởng (Văn phịng đăng ký cấp huyện). Đây là một trong những nội dung đổimới quan trọng của Luật Bat đai năm 2003, thé hiện sự thay đổi về quan

điểm, nhận thúc đối với công việc đăng ky dat đai từ việc xác định là một nội

dung nhiệm vụ quản lý nhà nước chỉ do cơ quan hành chính của nhà nướcthực hiện (trước đây), nay đã được xác định lại là hoạt động địch vụ công và

được chuyển giao cho đơn vị sự nghiệp thực hiện; do đó đã khắc phục nhiều

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

khó khăn về nhân lực chun mơn dé thực hiện các nhiệm vụ về đăng ký đấtdai; đã tạo ra sự chuyên biến mạnh mẽ trong việc cấp Giấy chứng nhận vẻ

sử dụng đất trong thời gian qua.

'Văn phòng đăng ký quyền sử dung đất là đơn vi sự nghiệp cơng lập, có

chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat,quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với dat; chỉnh lý biến động về sửdụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ sơ địachính theo quy định của pháp luật. Nhiệm vụ chủ yếu cua Văn phòng đăng ký

quyền sử dung đất được quy định tại Thông tir liên tịch số BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi

05/2010/TTLT-trường, Bộ Nội vụ, Bộ T: chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền

hạn, tơ chức, biên chế và cơ chế tải chính cia Văn phịng đăng ky quyền sửdung đắt. Trong đó, Văn phơng đăng ký cắp tỉnh có nhiệm vu:

- Thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng.nhận) trên dia bàn cấp tinh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam

định cư 6 nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ

chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật,

- Đăng ky quyền sử đụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác ginliền với đắt Và chỉnh lý biến động về đất dai, nha ở và tai sản khác gắn liễn

với đất theo quy định của pháp luật đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người ViệtNam định cư ở nước ngoài (trừ trường hop được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổchức nước ngoài, cá nhân nước ngoi

- Lập và đuân lý toàn bộ hồ sơ địa chỉnh đối với tắt cả các thừa đắt trênđịa bàn bấp tỉnh: cấp hỗ sơ địa chính cho Văn phịng đăng ký qun sử dungđất cấp huyện và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trắn (sau đây gọi chung làcấp xã); xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu địa chính và phát triển hệ thống.

thơng tin đắt đai; rd sốt việc nhập dữ liệu thuộc tinh địa chính trong q trình

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

thực hiện thủ tục đăng ký biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn

dt là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường,hợp được sở hữu nha tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

~ Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác

hình thành trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định;

- Chủ trì, phối hợp với Văn phịng đăng ký quyển sử dụng đất cấp.huyện và Uy ban nhân dân cấp xã tổ chức việc đăng ký biến động, chỉnh ly

đồng bộ hồ sơ địa chính ở các cấp đối với các trường hợp biến động đất dai

nhưng chưa đăng ký biển động;

~ Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất nhà ở và tai sản khácgắn liền với dat; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đắt, khuđất và tài sản gắn liền với đất do người sử dụng đất cung cấp trước khi sử.

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

- Thực hiện việc thu phí, lệ phi và các dich vụ về cung cắp thông tin datdai; trích do địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với

bản đồ địa chính, t

I, trích lụcch sao hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật;

- Kiểm tra việc cập nhật, chỉnh lý hỗ sơ địa chính đang quản lý, hồ sơ.

địa chính do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng dat cấp huyện thực hiện;

- Quản lý viên chức, người lao động, tải chính và tải sản thuộc Vănphịng theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành;

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi

trường giao

1.3.1.2. Văn phòng đăng ký đắt đại theo quy định của Luật Đắt dai năm 2013

Sau một quá trình triển khai, hệ thống Văn phịng đăng ký quyền sửdụng đất theo mơ hình hai cấp đã bộc lộ một số tồn tại, bắt cập cần phải khắc.

phục được như: Vai trò tổ chức, chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra của Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất cắp tỉnh đối với cắp huyện kém hiệu lực, hiệu quả:hệ thống hồ sơ địa chính phải lập nhiễu bộ, lưu giữ ở nhiều cắp, làm cho quy

trình cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phức tạp, trùng lặp, nên khơng được.thực hiện day đủ, đồng bộ; đặc biệt là khâu đăng ký, chỉnh lý biến động dat

đai không kịp thời và đồng bộ, làm tăng chi phí lập và quản lý, chỉnh lý hỗ sơđịa chính; hỗ sơ thủ tục hành chính về đất đai bị quản lý phân tán; cịn khó.khăn cho tổ chức và cá ñhân khi thực hiện các giao dịch về đất đai, nhất là.

trong các trường hợp chuyển quyền giữa tỏ chức và cá nhân; cùng một tỉnh,thành phố, cùng một vin để nhưng mỗi huyện yêu cầu hồ sơ và áp dụng pháp

luật dé giải quyết khác nhau; khơng điều tiết được cơng việc giữa các Văn

phịng đăng ký quyền sử dụng dat cap huyện (nơi quá tải cơng việc do có q.nhiều giao dịch, nơi thì nhàn rỗi do ít các giao dịch)...

“Trên cơ sở đó, Bộ Tai nguyên và Môi trường đã được Thủ tướng Chính

phủ giao thực hiện Để án thí điểm kiện tồn hệ thống Văn phòng đăng ký

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

quyền sử dụng dat thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tạiQuyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17 tháng 4 năm 2012. Kết quả của Dé án.

“Thí điểm đã được Bộ Tai nguyên và Môi trường tông kết, báo cáo Thủ tướngChính phủ và đã được thể chế hóa trong pháp luật đất đai năm 2013 với việc

ban hành quy định thành lập Văn phòng đăng ky đất dai "một cấp” trên cơ sởchuyên nguyên trạng về cơ sở vật chất và ngưỗn nhân lực từ Văn phòng đăngký quyền sử dụng đất sang. Việc ban hành quy định thành lập hệ thống Văn.phòng đăng ký đất đai một cắp đã hoàn thiện về tổ chức và cơ chế hoạt động.của hệ thống này, khắc phục được các tồn tại trước đó, nâng cao hiệu lực,

hiệu quả, góp phần hiện đại hóa ngành quản lý dat đai

“Theo Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Văn phòng đăng ký đất dai là

đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tai nguyên và Môi trường do Ủy bannhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng.đăng ký quyển sử dụng đất trực thuộc Sở Tài ngun và Mơi trường và các.Van phịng đăng ký quyển sử dụng dit trực thuộc Phòng Tài nguyên và Mơi

trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêngvà được mở tải khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật. Văn phòng

đăng ky đất dai cố Chức năng thực hiện đăng ký đất dai và tài sản khác gắnliễn với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính.và cơ sở dit liệu đất đai; thống kê, kiểm kê dat đai; cung cap thông tin dat đaitheo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu. Văn phịng đăng ký đấtđai có chỉ nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Chỉ nhánh.

Vain phòng đăng ky/ dit dai được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyển hạn

của Văn phòng đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tinh,

Kinh phí hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quy định.của pháp luật về tai chính đối với đơn vị sự nghiệp cơng lập (Chính phủ, 2014),

Tai Khoản 4 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, chức năng của Văn

phòng đăng ký đất đai được thay đổi, bổ sung như sau: Văn phòng đăng ký

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

đất dai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

do Ủy ban nhân tinh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất

Van phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môitrường và các Văn phỏng đăng ký quyển sử dụng đất trực thuộc Phỏng Tài

ngun và Mơi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở,

con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của phápluật Văn phòng đăng ky đất dai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài

sản iy chứng nhận quyền sử dụng dit, quyển sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với dat đối với trường hợp được ủy quyền theo.quy định; xây dựng, quản lý, cập nhật, đo đạc, chính lý thống nhất hỗ sơ địachính và cơ sở dữ liệu dat đai; thống kê, kiểm kê dat dai; cung cấp thông tinđất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu và thực hiện các

dịch vụ khác trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phủ hợp với năng lực theo quyđịnh của pháp luật

Theo quy định tại Điều 2 Thông tư

15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 04 năm 2015 cũa liên Bộ Tài nguyên và Môi trường,

Bộ nội vụ, Bộ Tai chính về hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyển hạn, cơcầu tô chức và cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký đất dai trục thuộc sotải nguyên và môi trường quy định nhiệm vụ và quyển hạn của Văn phòng

như sau:

- Thực hiện việc đăng kýđược Nhà nước giao quản lý, đăng kýquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đắc

~ Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyé

sử dụng đát, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi

~ Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao

quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn livới đất:

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quan lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận,

quản lý việc sử dụng phôi Gchứng nhận theo quy định của pháp luật;

- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng,quản lý hệ thông thông tin dat đai theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê dat đai và lập bảndụng đất; chỉnh lý bản dé địa chính; trích lục bản đỏ địa chính,

- Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đ

sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng

ip Giấy chứng nhận;

- Thực hiện đăng ky giao dich bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quisở hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với dat theo quy định của pháp luật;

- Cung cắp hỗ sơ, bản đ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản

khác gắn lién với đắt cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật,- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật,

- Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với

năng lực theo quy định của pháp luật,4) Tình hình thành lập

“Thực hiện Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng,chính phủ về việc phê duyệt Để án thí điểm kiện tồn hệ thống VPDKDD

thành một cấp trực thuộc Sở Tai nguyên và Môi trường do Thủ tướng Chínhsm 04 tỉnh là: tinh Hà Nam thí điểm 2 huyện; thành phdphủ trong đó t

Hai Phịng thí điểm 01`quận, 01 huyện; thành phố Đà Nẵng thí điểm 06 quậnvà 02 huyện: tinh Đồng Nai thí điểm 01 thành phổ, 01 thị xã và 02 huyện.

“Theo báo cáo của Tổng cục Quán lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Mơitrường, tính đến tháng 12 năm 2020 cả nước đã có 59/63 tỉnh, thành phố trực.thuộc Trung ương thành lập VPDKDD một cấp, có... Chỉ nhánh Văn phịngĐăng ký đất đai trong tổng số... Quận, huyện, thị xã; còn 04 tỉnh chưa thành.

lập là Quảng Ninh, Phú Thọ, Hai Dường và Điện Biên theo Luật Dat dai năm

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Thông tư liên tich số 15/TTLT/

Bảng 2.1. Tinh hình thành lập VPDKDD các cắp tính đến năm 2020Sử | VPDKDD | Chi nhánh

TT Chia theo vùng TNMT | cấp nh VPDKDD“Cả nước 6 | 60 686

1 | Vũng Đông bắc 7 5 902 | Vùng Tay bắc 7 6 112

nhánh VPĐKĐĐ tại các quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, tạo

điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các giao dịch một cáchnhanh gọn. Đặc biệt đã tập trung được vẻ một mỗi xuyên suốt trong quá trình

quan lý hỗ sơ địa chính.

- Tính đến hết năm 2020 cả nước đã đo đạc lập bản đồ địa chính đạttrên 85% tơng diện tích tự nhiên và đã cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp giấychứng nhận quyển sử dụng đất theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 của

</div>Trang 38<div class="page_container" data-page="38">

'VPDKĐD một cấp theo quy định của Luật Đắt dai va chỉ đạo của Thủ tướng“Chính phủ cũng đã được Tổng cục quản lý đất dai đôn đốc, hướng dẫn các dia

phương thực hiện có hiquả.

Hoạt động của VPĐKĐĐ đang khắc phục nhiều khó khăn về nhân lựcchun mơn để thực hiện các nhiệm vụ về đăng ký đất đai; đào tạo ra sự

chuyển biến mạnh mẽ trong việc cắp giấy chứng nhận.

Song cũng cũng nhiều tinh, thành phổ có kết quả cap giấy chứng nhận

1 loại đất chính đạt thấp.

b) Nguồn nhân lực của Văn phòng Đăng ký: Dat đai

“Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đắt đai năm 2020, số lượng lao độngcủa các VPĐKĐĐ cấp

VPPKDD cấp tinh, tính đến tháng 12 năm 2022 là 1924 người, trung bình

h hiện cịn hạn chế. Tổng số cán bộ của 63

mỗi VPĐK cấp tỉnh có 30 người (Bảng 2.1).

“Trong tổng số lao động hiện có của các VPDKDD cấp tỉnh thì có 975

người trong biên chế nha nước (chiếm 50,67%) và có 949 người hợp đồng dai

hạn (chiếm 49,33%). Tông số lao động của 656 chỉ nhánh VPĐKĐĐ tại các

quân, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tinh tính đến tháng 12 năm 2020 có.7216 người, trung bình mỗi VPDKDD có 1 người.

Về trỉnh độ chun mơn của đội ngũ lao động tại các chỉ nhánh'VPĐKĐĐ hau hết đều đã được đào tạo chun mơn ở trình độ tir trung cấp.

trở lên, Tuy nhiên, chỉ có một phần nhỏ (khoảng 40%) lao động đã làm việctại Phòng Ti nguyên và Môi trường: đại đa số (khoảng 60%) lao động mới

được tuyển đụng chưa có kinh nghiệm cơng tác. Đây là khó khăn rất lớn ảnhhưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của chỉ nhánh

'VPĐKĐB,

</div>Trang 39<div class="page_container" data-page="39">

Bảng 2.2. Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ của cả nước tính đến năm 2020

(Trừ tình Quảng Ninh, Phú Thọ, Hat Dương và Điện Biên)VPDKDD cấp tỉnh | — ChỉnhánhVPĐKĐD

Chia theo ving - [Tổng Biên | Hợp |Tổng| Bién | Hyp Sốngwời

6. Vũng đông Nam Bộ | 234) 138/ 96) 1562] 799) 763) 1977

7 vingbasc. | Ha an| Sa] wes] 956) mm[ m8

it dai, 2020)(Ngn: Tổng cục Quản by

- Hệ thống VPĐKĐĐ mặc dù cịn rất nhiều khó khăn về điều kiện làm.

việc nhưng kết quả hoạt động của hệ thống các VPĐKĐĐ đã tao ra sự chuyểnbiến mạnh mẽ trong tién độ va kết quả thực hiện cắp Giấy chứng nhận;

- Hệ thống VPĐKĐĐ là dịch vụ hành chính cơng tiếp nhận và giải

quyết hồ sơ nên lực lượng chuyên môn vẻ đăng ký, cap Giấy chứng nhận đãđược gia tăng hơn nhiều lần so với ước đây và đã trở thành một lực lượng

chun nghiệp, mang tính chun mơn sâu, ít bị chỉ phối bởi các công việcmang tính sự vụ khác về quản lý đất đai của cơ quan TN&MT từng cấp; hơn.

nữa đã phân biệt rõ công việc mang tính sự nghiệp với cơng việc quản lý nhà

nước trong hoạt động đăng ký, cắp Giấy chúng nhận; trên cơ sở đó phân địnhrõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có thảm quyền trong việc giải quyết

</div>Trang 40<div class="page_container" data-page="40">

thủ tục cấp Giấy chứng nhận, các thủ tục hành chính về dat dai va đã cải cách.thủ tục theo hướng đơn giản, rút ngắn thời gian thực hiện cấp Giấy chứng.

nhận so với trước Luật Bat dai 2013,4) Các hạn chế

Chức năng, nhiệm vụ của các VPĐKĐĐ ở nhiều địa phương chưa được.

phân định.Việc tổ chức bộ máy các VPĐKĐĐ các địa phương chưa thốngnhất; chức năng nhiệm vụ của một số đơn vị trực thuộc VPĐKĐD cấp tỉnh chưađược phân định rõ rang, đôi khi cịn chong chéo, thiếu tính chun nghiệp.

Điều kiện nhân lực của hầu hết các VPĐKĐĐ còn rất thiếu về sốlượng, chưa đáp ứng được yêu cầu thực hiện nhiệm vụ mà Luật Dat dai đã

phân cấp; đây là nguyên nhân cơ bản cửa việc cấp GCNQSDD chậm và sự

hạn chế trong việc lập, chỉnh lý HSĐC.

Điều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho thực hiện thủ

tục hành chính về đất dai của VPDKDD cịn thiếu thơn, nhiều VPĐKĐĐ chưa.có máy đo đạc để trích đo thửa đất, may scan để sao lưu hồ sơ; đặc biệt diệntích làm việc chật hẹp và khơng có trang thiết bị bảo quản dé triển khai lệclưu trữ HSBC phục vụ việc khai thác khi thâm tra hé sơ và cung cấp thông tinđất đai,

Không thống nhất về loại hình hoạt động giữa các địa phương: có địaphương VPĐKĐĐ phải tự bảo đảm kinh phí để tồn tại và hoạt động, có địaphương VPĐKĐĐ được bảo đảm bằng ngân sách nhả nước cho một phầnkinh phí hoạt động; cũng có địa phương VPDKDD được được bảo đảm bing

ngân sách nhà nước cho tồn bộ kinh phí để hoạt động.

Hoạt động của VPĐKĐĐ chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụđược giao, nhất là nhiệm vụ xây dựng, hoàn thiện, chỉnh lý HSĐC; việc thựchiện thủ tục cấp GCN của VPĐKĐĐ các cấp ở nhiều địa phương còn một số

điểm chưa thực hiện đúng quy định.

</div>