<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

<b>MỤC LỤC</b>

VẤN ĐỀ 1: ĐƯỢC LỢI VỀ TÀI SẢN KHƠNG CĨ CĂN CỨ PHÁP LUẬT...3

<i>Tóm tắt bản án số 19/2017/DS-ST ngày 03/5/2017 của Toà án nhân dân huyện Long Hồ tỉnh Vĩnh Long...3</i>

1.1. Thế nào là được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật?...3 1.2. Vì sao được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật là căn cứ phát sinh nghĩa vụ?3 1.3. Trong điều kiện nào người được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật có trách nhiệm hoàn trả?...4 1.4. Trong vụ việc được bình luận, đây có là trường hợp được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật khơng? Vì sao?...4 1.5. Nếu ngân hàng khơng rút u cầu tính lãi chậm trả thì phải xử lý như thế nào? Cụ thể anh T có phải chịu lãi khơng? Nếu chịu lãi thì chịu lãi từ thời điểm nào, đến thời điểm nào và mức lãi là bao nhiêu?...5 VẤN ĐỀ 2: GIAO KẾT HỢP ĐỒNG CÓ ĐIỀU KIỆN PHÁT SINH...6

<i>*Tóm tắt Quyết định số 09/2022/DS-GĐT ngày 30/3/2022 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao...6</i>

2.1. BLDS có cho biết thế nào là hợp đồng giao kết có điều kiện phát sinh khơng?...6 2.2. Trong trường hợp bên chuyển nhượng tài sản chưa có quyền sở hữu tại thời điểm giao kết nhưng đang làm thủ tục hợp thức hóa quyền sở hữu, có quy định nào của BLDS coi đây là hợp đồng giao kết có điều kiện khơng?...7 2.3. Trong Quyết định số 09, Tòa án nhân dân tối cao có coi hợp đồng trên là hợp đồng giao kết có điều kiện khơng? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?...7 2.4. Ngoài Quyết định số 09, cịn có bản án/quyết định nào khác đề cập đến vấn đề này không? Nêu một bản án/quyết định mà anh/chị biết...8 2.5. Theo Hội đồng thẩm phán, cho đến khi bà Lan được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp đã tồn tại chưa? Hợp đồng đó có bị vơ hiệu khơng? Vì sao?...8 2.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết nêu trên của Hội đồng thẩm phán...10 2.7. Suy nghĩ của anh/chị về việc vận dụng các quy định liên quan đến giao kết hợp đồng có điều kiện phát sinh...11 VẤN ĐỀ 3: HỢP ĐỒNG CHÍNH/PHỤ VƠ HIỆU...13 3.1. Thế nào là hợp đồng chính và hợp đồng phụ? Cho ví dụ minh họa đối với mỗi loại

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

3.4. Việc Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vơ hiệu có thuyết phục khơng? Vì sao?...13 3.5. Theo Tịa án, bà Quế có cịn trách nhiệm gì với Ngân hàng không?...14 3.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án trong vụ việc trên liên quan đến trách nhiệm của bà Quế...14 VẤN ĐỀ 4: PHÂN BIỆT THỜI HIỆU KHỞI KIỆN TRANH CHẤP VỀ TÀI SẢN VÀ VỀ HỢP ĐỒNG...15

<i>Tóm tắt Quyết định số 14/2017/QĐ-PT ngày 14/7/2017 của Tòa án nhân tỉnh Hưng Yên...15</i>

4.1.  Những điểm khác biệt giữa thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng và thời hiệu khởi kiện tranh chấp về quyền sở hữu tài sản...15 4.2. Theo anh/chị, tranh chấp về số tiền 45 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng hay tranh chấp về quyền sở hữu tài sản? Vì sao?...15 4.3. Theo anh/chị, tranh chấp về số tiền 25 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng hay tranh chấp về quyền sở hữu tài sản? Vì sao?...16 4.4.  Đường lối giải quyết của Tịa án về 2 khoản tiền trên có thuyết phục khơng? Vì sao?...16 4.5. Đường lối giải quyết cho hồn cảnh như trên có thay đổi khơng khi áp dụng BLDS 2015? Vì sao?...17

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

<b>VẤN ĐỀ 1: ĐƯỢC LỢI VỀ TÀI SẢN KHƠNG CĨ CĂN CỨ PHÁP LUẬT</b>

<i><b>Tóm tắt bản án số 19/2017/DS-ST ngày 03/5/2017 của Toà án nhân dân huyện LongHồ tỉnh Vĩnh Long.</b></i>

<b>Nguyên đơn: Ngân hàng NN & PTNT VNBị đơn: Anh Đặng Trường T</b>

<b>Nội dung vụ án: Do bất cẩn kế toán Ngân hàng NN & PTNT VN đã chuyển nhầm tiền số</b>

tiền 50 triệu đồng thay vì 5 triệu đồng vào tài khoản của bị đơn theo yêu cầu của chị T. Ngay sau đó bị đơn đã rút tiền mặt 5 lần tại cây ATM với tổng số tiền là 25 triệu đồng và chuyển khoản trên điện thoại 4 lần với tổng số tiền là 20 triệu. Vào cùng ngày, khi phát hiện sai sót, Ngân hàng đã đóng băng số dư tài khoản 5.045.700 đồng và yêu cầu bị đơn trả lại số tiền là 40 triệu đồng, nhưng bị đơn không thực hiện. Ban đầu Ngân hàng yêu cầu bị đơn phải trả thêm lãi chậm trả theo mức lãi suất 10%/năm nhưng sau đó đã rút lại. Tòa chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn trả lại số tiền 40 triệu đồng do phù hợp với quy định của luật, đồng thời phía nguyên đơn không đồng ý cho bị đơn trả dần mỗi tháng 4 triệu đồng, nên để cơ quan Thi hành án dân sự xem xét điều kiện trả nợ khi bản án có hiệu lực pháp luật.

<b>1.1. Thế nào là được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật?</b>

Hiện nay chưa có một định nghĩa pháp lý nào làm rõ về chế định được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật. Tuy nhiên, theo một số nhà nghiên cứu và các điều luật có liên quan thì được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật được hiểu

<small></small> Là sự gia tăng tài sản hoặc phát sinh việc chiếm hữu, sử dụng của một chủ thể đối với tài sản nhưng không dựa trên căn cứ do pháp luật quy định.

<small></small> Là việc tránh được những khoản chi phí để bảo quản, giữ nguyên tài sản mà lẽ ra tài sản phải giảm sút (cần phân biệt với trường hợp gây thiệt hại về tài sản do hành vi trái pháp luật). Ví dụ: Rải nhầm phân bón vào đám ruộng bên cạnh mà tưởng là ruộng nhà mình (điều kiện: hai đám ruộng cùng một giống lúa, cùng thời gian sinh trưởng,…)<small>1</small>

<b>1.2. Vì sao được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật là căn cứ phát sinh nghĩavụ?</b>

Căn cứ theo Điều 165 BLDS 2015 quy định về Chiếm hữu có căn cứ pháp luật, thì việc chiếm hữu, sử dụng tài sản của một người chỉ được pháp luật thừa nhận khi người đó là chủ sở hữu của tài sản hoặc được chủ sở hữu chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng, hay

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

người người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, không xác định được người sở hữu. Trường hợp người sử dụng tài sản mà người đó khơng phải là chủ sở hữu hoặc không được chủ sở hữu tài sản đó chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản thì đó được coi là hành động chiếm hữu, sử dụng tài sản khơng có căn cứ pháp luật.

Vậy trong trường hợp này, được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật là căn cứ phát sinh nghĩa vụ, trong đó người chiếm hữu, sử dụng tài sản khơng có căn cứ pháp luật phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu, đồng thời bồi thường thiệt hại về tài sản cho chủ sở hữu và hoàn trả lại khoản lợi kể từ lúc biết và được hưởng khoảng lợi đó (nếu có). Căn cứ theo khoản 4 Điều 275 và Điều 579 BLDS 2015.

<b>1.3. Trong điều kiện nào người được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật cótrách nhiệm hồn trả?</b>

Điều kiện người được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật có trách nhiệm hồn trả: Thứ nhất: Sự được lợi về tài sản của một người đã gây ra thiệt hại về tài sản cho chủ sở hữu, hay nói cách khác sự gia tăng hay giữ nguyên được tình trạng tài sản như cũ (được lợi của một người là nguyên nhân làm cho tài sản của chủ sở hữu bị giảm sức hoặc bị mất. Thứ hai: Sự được lợi đó khơng dựa trên căn cứ do luật định. Pháp luật dân sự quy định các căn cứ làm phát sinh quyền sở hữu, quyền chiếm hữu tài sản của một chủ thể, nhưng trong trường hợp này một người được lợi về tài sản lại không có những căn cứ cụ thể do pháp luật dân sự quy định để xác lập các quyền đó.

Thứ ba: Người được lợi về tài sản không biết tài sản đó là của người khác, mà nghĩ rằng tài sản đó là của mình.<small>2</small>

Thứ tư: Khơng thuộc các trường hợp hưởng quyền theo thời hiệu, tức chưa đủ thời hiệu xác lập quyền sở hữu do chiếm hữu, được lợi về tài sản do khơng có căn cứ pháp luật.

<b>1.4. Trong vụ việc được bình luận, đây có là trường hợp được lợi về tài sản khơng cócăn cứ pháp luật khơng? Vì sao?</b>

Đây được xem là trường hợp được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật. Vì sau khi Ngân hàng nhầm lẫn chuyển quá số tiền của anh T vào lúc 8h ngày 07/11/2016, sau đó anh T đã sử dụng số tiền trên. Lúc này Ngân hàng vẫn chưa thông báo cho anh T về việc chuyển nhầm tiền và anh T cũng không biết mình bị chuyển quá số tiền cho đến khoảng 9h ngày 07/11/2016 thì anh T mới nhận được thơng báo từ Ngân hàng. Ta có thể thấy số tiền không thuộc về anh T mà chỉ do sự nhầm lẫn của Ngân hàng mà anh T nhận được số tiền đó nên đây là trường hợp được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật.

<small>2</small> <i>Chế Mỹ Phương Đài, Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoàihợp đồng, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr 39 - 40.</i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

<b>1.5. Nếu ngân hàng không rút yêu cầu tính lãi chậm trả thì phải xử lý như thế nào?Cụ thể anh T có phải chịu lãi khơng? Nếu chịu lãi thì chịu lãi từ thời điểm nào, đếnthời điểm nào và mức lãi là bao nhiêu?</b>

Khi được thông báo và yêu cầu trả lại số tiền chuyển nhầm là 45 triệu đồng anh T đã cam kết sẽ trả dứt điểm vào ngày 21/11/2016 nhưng quá hạn anh T vẫn không thực hiện. Nếu Ngân hàng không rút u cầu tính lãi chậm trả thì anh T sẽ phải chịu lãi theo Điều 357 BLDS 2015 với mức lãi là 10% (theo khoản 2 Điều 468 BLDS 2015) từ ngày 22/11/2016 khi có yêu cầu của Ngân hàng cho đến khi trả dứt điểm số nợ (khoản 3 Điều 579 BLDS 2015).

   

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

<b>VẤN ĐỀ 2: GIAO KẾT HỢP ĐỒNG CĨ ĐIỀU KIỆN PHÁT SINH</b>

<i><b>Tóm tắt Quyết định số 09/2022/DS-GĐT ngày 30/3/2022 của Hội đồng thẩm phán Tịấn nhân dân tối cao.</b></i>

- Ngun đơn: ơng Trần Thế Nhân, bà Lê Thị Hồng Lan, ông Trần Minh Nhật, bà Đặng Ngọc Diễm. Đại diện các đồng ngun đơn: ơng Trịnh Hữu Bình.

- Bị đơn: bà Phan Minh Yến

Người có quyền và nghĩa vụ liên quan: Công ty cổ phần phát triển nhà Cần Thơ -Người đại diện là ông Võ Quốc Khánh.

Vấn đề tranh chấp: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền.

Nội dung: vợ chồng ông Nhân bà Lan có tài sản là nhà đất, năm 2007 bị tịch thu để thực hiện dự án tái định cư do công ty phát triển nhà Cần Thơ đầu tư. Vợ chồng ông Nhân bà Lan có thỏa thuận với bà Yến chuyển nhượng lô đất nền trên với giá 520.000.000 triệu đồng. Vợ chồng ông Nhân đã nhận đủ tiền. Nay có nhu cầu về nhà ở và nhận thấy việc thỏa thuận chuyển nhượng là không đúng với quy định pháp luật nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy văn bản thỏa thuận ngày 21/11/2013.

Hướng giải quyết của Tòa: Tòa sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tòa phúc thẩm chấp nhận kháng cáo và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố Văn bản thỏa thuận vô hiệu, hủy hợp đồng ủy quyền. Tại phiên tòa giám đốc thẩm, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận Quyết định kháng nghị, hủy Quyết định giám đốc thẩm, hủy bản án phúc thẩm và sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm đúng quy định của pháp luật.

<b>2.1. BLDS có cho biết thế nào là hợp đồng giao kết có điều kiện phát sinh khơng?</b>

BLDS có quy định về hợp đồng giao kết có điều kiện phát sinh nhưng chưa có định nghĩa khái quát về loại hợp đồng mà chỉ nêu trường hợp nào là trường hợp có điều kiện. Căn cứ vào Điều 120 BLDS 2015 và khoản 6 Điều 402 BLDS 2015 về giao dịch dân sự có điều kiện, cụ thể:

- Điều 120 BLDS 2015 quy định:

<i>“1. Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịchdân sự khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.</i>

<i>2. Trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể xảy rađược do hành vi cố ý cản trở trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên thì coi như điều kiện</i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

<i>đó đã xảy ra, trường hợp có sự tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên cố ý thúcđẩy cho điều kiện xảy ra thì coi như điều kiện đó khơng xảy ra.”</i>

<i>- Khoản 6 Điều 402 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng màviệc thực hiện phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhấtđịnh.”</i>

Từ đó có thể hiểu hợp đồng có điều kiện là những hợp đồng mà khi giao kết, các bên có thỏa thuận để xác định về một sự kiện mà khi sự kiện đó xảy ra thì hợp đồng được thực hiện hoặc chấm dứt. BLDS chỉ quy định về điều kiện để làm phát sinh giao dịch do các bên thỏa thuận chứ không quy định về cách thức thể hiện thỏa thuận này.

<b>2.2. Trong trường hợp bên chuyển nhượng tài sản chưa có quyền sở hữu tại thờiđiểm giao kết nhưng đang làm thủ tục hợp thức hóa quyền sở hữu, có quy định nàocủa BLDS coi đây là hợp đồng giao kết có điều kiện khơng?</b>

Trong trường hợp bên chuyển nhượng tài sản chưa có quyền sở hữu tại thời điểm giao kết nhưng đang làm thủ tục hợp thức hóa quyền sở hữu đã có quy định của BLDS 2015 coi đây là hợp đồng giao kết có điều kiện. Cụ thể là tại khoản 1 Điều 120 BLDS 2015 có

<i>quy định: “Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giaodịch dân sự khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.”. Như vậy,</i>

ta có thể hiểu trong trường hợp bên bán chưa có quyền sở hữu tài sản tại thời điểm giao kết hợp đồng thì bên bán và bên mua có thể thỏa thuận những điều kiện để phát sinh giao dịch đó. Ví dụ tại thời điểm giao kết mua bán căn nhà thì A chưa có quyền sở hữu căn nhà đó, A và B cùng thỏa thuận một điều kiện là khi nào A có được quyền sở hữu căn nhà thì B sẽ chuyển tồn bộ số tiền cho A để hoàn thành hợp đồng mua bán nhà.

<b>2.3. Trong Quyết định số 09, Tòa án nhân dân tối cao có coi hợp đồng trên là hợpđồng giao kết có điều kiện khơng? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?</b>

Trong quyết định số 09, Tòa án nhân dân tối cao coi hợp đồng trên là hợp đồng giao kết có điều kiện.

Đoạn của quyết định cho câu trả lời:

<i>“Căn cứ vào nội dung thỏa thuận nêu trên giữa các bên thì “Văn bản thỏa thuậnvề việc chuyển nhượng lô nền” là giao dịch dân sự có điều kiện, đó là khi vợ chồng ơngNhân, bà Lan được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Yến theo đúng quyđịnh của pháp luật; trường hợp ông Nhân, bà Lan không thực hiện việc ký Hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng lơ đất này thì phải bồi thường cho bà Yến gấp 03(ba) lầnsố tiền đã nhận và các chi phí khác mà bà Yến đã nộp cho Nhà nước(nếu có),...”<small>3</small></i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

<b>2.4. Ngồi Quyết định số 09, cịn có bản án/quyết định nào khác đề cập đến vấn đềnày không? Nêu một bản án/quyết định mà anh/chị biết.</b>

Ngoài quyết định số 09 cịn có Quyết định GĐT số 26/7/2007 về vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở” và Bản án số 971/2006/DS-PT ngày 19/9/2006 của Tòa án nhân dân TP.Hồ Chí Minh.

Bản án số 971/2006/DS-PT ngày 19/09/2006 của Tịa án nhân dân TP.Hồ Chí Minh: Ngày 06/9/2005, bà Lương Quốc Hùng đã ký kết hợp đồng bán căn nhà số 32 Phú Thọ, phường 2, quận 11 cho ông Lưu Mộc Triều với giá 200 lượng vàng SJC. Sau khi ký kết hợp đồng, ông Triều đã đặt cọc cho bà Hùng 200.000.000 triệu đồng và sẽ trả hết 80% giá trị nhà khi hoàn tất thủ tục đăng ký sở hữu. Tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà, bà Hùng chưa được đứng tên sở hữu nhà mà chỉ là thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước, khi ký kết hợp đồng cả hai bên đều biết rõ tình trạng thực của ngơi nhà. Theo thỏa thuận của hai bên thì sẽ thực hiện hợp đồng trong 6 tháng nhưng vì giá vàng biến động nên hợp đồng vẫn chưa thực hiện được. Sau khi bà Hùng được cấp giấy chứng nhận sở hữu thì bà đã yêu cầu bên mua thực hiện hợp đồng trong vịng 1 tháng nhưng do khơng thỏa thuận được giá nên đã xảy ra mâu thuẫn.

<b>2.5. Theo Hội đồng thẩm phán, cho đến khi bà Lan được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp đã tồn tại chưa? Hợpđồng đó có bị vơ hiệu khơng? Vì sao?</b>

Trong Quyết định số 09, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp, tức là văn bản thỏa thuận chuyển nhượng lô nên đã được các bên xác lập ngày 21/11/2013, còn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đến ngày 04/9/2018 mới được cấp. Do đó, theo Hội đồng thẩm phán, cho đến khi bà Lan được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp đã tồn tại.

Trong Quyết định số 09 có đoạn:

<i>“Do đó, “Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng lô nền” giữa vợ chồng ông Nhân,bà Lan với bà Yến không bị vô hiệu nhưng chưa phát sinh hiệu lực do tại thời điểm ôngNhân, bà Lan khởi kiện vào ngày 20/7/2018 thì điều kiện làm phát sinh hiệu lực của giaodịch chưa xảy ra vì đến ngày 04/9/2018 bà Lan mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất. Trong trường hợp này, vợ chồng ơng Nhân, bà Lan có quyền đơn phươngchấm dứt việc cam kết ký hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận tại “Văn bản thỏa</i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

<i>thuận về việc chuyển nhượng lô nền” ngày 21/11/2013 và phải bồi thường gấp 03 (ba)lần số tiền đã nhận theo thỏa thuận.”<small>4</small></i>

Như vậy, có thể thấy hợp đồng trên được các bên thỏa thuận, tự nguyện xác lập, có cơng chứng phù hợp với quy định của pháp luật nên hợp đồng không bị vô hiệu.

Theo Hội đồng thẩm phán, cho đến khi bà Lan được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp chưa tồn tại. Vì “văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng lô nền” là giao dịch dân sự có điều kiện khi vợ chồng ơng Nhân, bà Lan được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với lô đất nền. Như vậy, hợp đồng giữa vợ chồng ông Nhân, bà Lan với bà Yến không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà là giao dịch bằng văn bản giữa các bên về việc cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trách nhiệm bồi thường thiệt hại, văn bản này phù hợp với quy định pháp luật. Như vậy, “Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng lô nền” giữa nguyên đơn và bị đơn không bị vô hiệu nhưng chưa phát sinh hiệu lực do thời điểm nguyên đơn khởi kiện ngày 20/7/2018 thì điều kiện làm phát sinh hiệu lực chưa xảy ra vì đến ngày 4/9/2018 bà Lan mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (TUYỀN)

Theo Hội đồng thẩm phán, cho đến khi bà Lan được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp ở đây tức là “Văn bản được chuyển nhượng lô nền” là đã tồn tại và không bị vơ hiệu. Vì văn bản chuyển nhượng lơ nền được các bên xác lập ngày 21/11/2013 nhưng đến ngày 04/9/2018 vợ chồng ông Nhân, bà Lan mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và do chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đó nên hợp đồng này chưa phát sinh hiệu lực nên không được coi là vô hiệu.

Trong Quyết định số 09 có đoạn: “[7]… “Do đó, “Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng lô nền” giữa vợ chồng ông Nhân, bà Lan với bà Yến không bị vô hiệu nhưng chưa phát sinh hiệu lực do tại thời điểm ông Nhân, bà Lan khởi kiện vào ngày 20/7/2018 thì điều kiện làm phát sinh hiệu lực của giao dịch chưa xảy ra vì đến ngày 04/9/2018 bà Lan mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, vợ chồng ơng Nhân, bà Lan có quyền đơn phương chấm dứt việc cam kết ký hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận tại “Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng lô nền” ngày 21/11/2013 và phải bồi thường gấp 03 (ba) lần số tiền đã nhận theo thỏa thuận.”

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

Như vậy ta có thể thấy Văn bản chuyển nhượng lơ nền nói trên được các bên thỏa thuận và tự nguyện xác lập, được công chứng theo quy định của pháp luật nên có thể coi là hợp đồng đã tồn tại và không bị vô hiệu. (THƯƠNG)

<b>2.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết nêu trên của Hội đồng thẩm phán.</b>

Thứ nhất, dựa trên sự trình bày và thỏa thuận của các bên:

<i>“[6] Xét thấy tại khoản 1 Điều 3 của “Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượnglô đất nền” giữa hai bên có nội dung quy định: “Bên A có trách nhiệm phải ký hợp đồngchuyển nhượng chính thức theo yêu cầu bên B sau khi có giấy chứng nhận QSD đất màkhông kèm theo bất cứ điều kiện gì, nếu khơng thực hiện hoặc đổi ý khơng bán, bên Aphải bồi thường gấp ba lần số tiền đã nhận của bên B và tất cả các chi phí, các khoảntiền khác mà bên B đã nộp cho Nhà nước.”<small>5</small></i>

Hợp đồng giao dịch dân sự trên đã được Tòa án xác định đúng là thỏa thuận chuyển nhượng có phát sinh điều kiện, việc xác định đúng bản chất của hợp đồng là cơ sở quan trọng để tìm ra giải pháp đối với vụ việc một cách thuyết phục. Ở đây, điều kiện để giao dịch có hiệu lực là sự kiện ông Nhân và bà Lan được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực tế, thỏa thuận trên không bị vô hiệu là do điều kiện làm phát sinh hiệu lực giao dịch chưa xảy ra vì thời điểm ơng Nhân, bà Lan khởi kiện là ngày 20/7/2018 mà đến ngày 4/9/2018 thì ơng bà mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 120 BLDS 2015.

Thứ hai, hợp đồng trên được 2 bên xác lập một cách tự nguyện, có cơng chứng, chứng thực phù hợp với quy định của pháp luật. Đồng thời, trong “Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng lơ nền”có quy định khi vợ đồng ông nhân, bà Lan được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với lô đất nền thì phải ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Yến, nếu không thực hiện hoặc đổi ý khơng bán thì phải bồi thường cho bà Yến gấp 03 (ba) lần số tiền đã nhận và các chi phí khác mà bà Yến đã

<i>nộp cho Nhà nước (nếu có) nên căn cứ theo “Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệthại do vi phạm nghĩa vụ: Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bêncó nghĩa vụ phải bồi thường tồn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận kháchoặc luật có quy định khác” ở đây các bên cũng đã đồng ý về thỏa được đặt ra trong</i>

hợp đồng và hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực vì điều kiện vẫn chưa được thực hiện, bên nguyên đơn vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, căn

<i>cứ theo khoản 1 Điều 120 BLDS 2015: “Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều</i>

<small>5 Quyết định số 09/2022/DS-GĐT ngày 30/3/2022 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.</small>

</div>