Quản lý rủi ro tòa nhà khách sạn burj al arab

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.78 MB, 57 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

1.3.Phạm vi, đối tượng nghiên cứu ... 5

1.4.Mục tiêu nghiên cứu ... 5

1.5.Ý nghĩa nghiên cứu ... 5

1.6.Kết quả nghiên cứu ... 5

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC ... 6

2.1. Định nghĩa rủi ro. ... 6

2.2. Phân loại rủi ro ... 6

2.3.1. Rủi ro thuần túy ( Rủi ro tĩnh) ... 6

2.3.2. Rủi ro đầu cơ ... 6

2.3. Tác động và hậu quả của rủi ro ... 6

2.3.1.Tác động ... 6

2.3.2. Hậu quả ... 8

2.4. Quy trình quản lý rủi ro ... 9

2.5. Phương pháp ứng phó rủi ro và các quyết định trước rủi ro trong xây dựng ... 11

2.5.1. Phương pháp ứng phó rủi ro ... 11

2.5.2. Các quyết định trước rủi ro trong xây dựng ... 12

CHƯƠNG 3: NHẬN DIỆN VÀ PHÂN TÍCH RỦI RO ... 13

3.1. Rủi ro 1 (RR1) về tiến độ thi công ... 13

3.1.1. Thời tiết (nhiệt độ, gió, bão, địa chấn,..) ... 13

3.1.2. Nhân lực – Trang thiết bị thi công ... 15

3.1.3. Quản lý điều phối bất hợp lý ... 18

3.2. Rủi ro 2 (RR2) về chi phí ... 20

3.2.1. Báo giá khơng đầy đủ... 21

3.2.2. Rủi ro trong quản lý hợp đồng ... 22

3.2.3. Phát sinh chi phí trong quản lý thi cơng ... 22

3.2.4. Phát sinh chi phí do các điều kiện tự nhiên ... 23

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ RỦI RO ... 29

4.1. Rủi ro về tiến độ thi công (RR1): ... 29

4.2. Rủi ro về chi phí (RR2) ... 33

4.3. Rủi ro về chất lượng (RR3) ... 36

4.4. Rủi ro về kỹ thuật (RR4) ... 41

CHƯƠNG 5: NGUYÊN NHÂN, HẬU QUẢ VÀ BIỆN PHÁP ỨNG PHÓ RỦI RO ... 45

5.1. Ứng phó rủi ro về tiến độ thi cơng (RR1) ... 45

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

TĨM TẮT

Burj AI Arab được xây dựng từ năm 1994 và hoàn tất vào 1999 với độ cao trên 320m so với mặt đất, mang dáng dấp của cánh buồm vươn ra ngồi biển lớn độc đáo. Để có được vị trí ‘đắc địa’ cho khách sạn, một hòn đảo nhỏ nhân tạo cách đất liền 300m với đường nối vào bờ riêng đã hình thành, chứng tỏ sự kỳ vọng của các nhà đầu tư cho Burj AI Arab lớn đến nhường nào. Phải mất đến 3 năm, phần móng của tịa nhà mới được hoàn thiện và kiến trúc bên trên của Burj AI Arab đã vượt xa những gì mà người ta mong đợi, để khi ‘khoe’ ra thế giới, không ít người đã choáng ngợp trước sự xa hoa của khách sạn này.

Hình 1 Vị trí tịa nhà Khách sạn Burj-Al-Arab

Hình 2 chụp từ trên cao

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN

1.1. Giới thiệu:

• Tên Tịa nhà: Khách sạn Burj-Al-Arab. • Tên khác / Tên cũ: Cánh buồm Ả Rập.

• Kiến trúc sư trưởng: Kiến trúc sư chính đã thiết kế tịa nhà Tom Wright của Atkins. • Nhà thầu chính: WS Atkins Partners ở nước ngồi.

• Nhà thầu xây dựng: Murray & Roberts. • Xây dựng: 1993 - 1999.

• Tầng: 60.

• Diện tích sàn: 111.500 m2 (1.200.000 sq ft).

• Chi phí dùng để tạo nên Burj AI Arab lên đến 1,6 tỷ USD.

• Có 24.000m2 được lát bằng đá cẩm thạch và nhiều khu vực khác cũng được dát vàng lá 22 kara.

• Chiều cao: 321m.

Hình 1.1 Khách sạn Burj-Al-Arab 1.2. Đặt vấn đề

Khách sạn Burj-Al-Arab là dự án quan trọng, với vốn đầu tư lớn, thi công nhanh chỉ trong khoảng 2000 ngày. Việc quản lý dự án phải cực kỳ hiệu quả, việc quản lý rủi ro từ

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến kết thúc dự án. Mỗi giai đoạn có những rủi ro riêng của từng công việc. Đặc biệt, sự ảnh hưởng lớn nhất đến hiệu quả của dự án là quá trình thực hiện dự án mà trong đó q trình thi công tiềm tàng rất nhiều rủi ro. Việc nhận dạng rủi ro, phân tích rủi ro và ứng phó lại rủi ro trong q trình thi cơng địi hỏi phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, sự am hiểu và kinh nghiệm của các nhà quản lý dự án. Vì thế, với dự án Tịa nhà Khách sạn Burj-Al-Arab sẽ bao hàm khá đầy đủ các rủi ro trong q trình thi cơng 1 dự án thơng thường mà ta có thể nghiên cứu để nắm bắt được các rủi ro cơ bản trong q trình thi cơng xây dựng.

1.3. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu

- Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu về rủi ro khi thi công.

- Đối tượng nghiên cứu: Q trình thi cơng Khách sạn Burj-Al-Arab.

1.4. Mục tiêu nghiên cứu

- Nghiên cứu, đánh giá các rủi ro thường gặp trong thi công. - Đánh giả ảnh hưởng của rủi ro trước và sau khi thi công. - Đề xuất các giải pháp hạn chế rủi ro trong thi công.

1.5. Ý nghĩa nghiên cứu

- Đóng góp nhiều cho cơng tác dự báo các rủi ro trong q trình thi cơng dự án nhà cao tầng. Qua những nghiên cứu đó sẽ đưa ra bảng biểu danh mục các rủi ro khi thi công nhà cao tầng, và đề xuất các giải pháp cụ thể để ứng phó với rủi ro. Từ đó sẽ giúp các đội ngũ thi công của nhà thầu nâng cao hiệu quả quản lý về chi phí, tiến độ chất lượng cơng trình. - Giúp cho các doanh nghiệp hoạt động trong công tác tư vấn bảo hiểm rủi ro công trình đưa ra phương pháp đánh giá rủi ro và cách nhận biết rủi ro.

1.6. Kết quả nghiên cứu

- Giúp hạn chế được rủi ro có thể xảy ra trong công tác thi công xây dựng trong lĩnh vực nhà cao tầng đồng thời nâng cao năng lực quản lý rủi ro của chủ đầu tư, nhà thầu và đội ngũ tư vấn. Góp phần nhỏ vào hệ thống nghiên cứu khoa học về đánh giá rủi ro trong thi công nhà cao tầng càng hoàn thiện hơn.

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC

2.1. Định nghĩa rủi ro.

Rủi ro là những điều kiện hoặc sự kiện khơng chắc chắn mà nếu nó xảy ra thì nó sẽ tác động xấu đến mục tiêu của dự án. Rủi ro là các biến cố không chắc chắn có xảy ra hay khơng, sự không chắc này phát sinh từ nhận thức của dự án về tương lai, dựa trên ước lượng, giả định hoặc một ít sự kiện về nguồn lực, thời gian và yêu cầu.

Rủi ro thường tạo ra các tác động xấu đến các dự án, nhưng dự án cần phải xem xét và tận dụng các tác động tích cực hoặc các cơ hội phát sinh từ các rủi ro (không thể tránh khỏi tất cả các rủi ro) để giúp cho dự án đạt được mục tiêu nhanh hơn và ít tốn kém hơn. Đối với các rủi ro có tác động xấu đến các dự án, hoạt động phòng ngừa cần được ưu tiên hơn hoạt động khắc phục rủi ro.

2.2. Phân loại rủi ro

2.3.1. Rủi ro thuần túy ( Rủi ro tĩnh)

Khơng có lợi ích tiềm năng: rủi ro như vậy thường sẽ phát sinh từ khả năng xảy ra tai nạn hoặc lỗi kỹ thuật.

2.3.2. Rủi ro đầu cơ

Khả năng thua lỗ hoặc lợi nhuận có thể là tài chính, kỹ thuật hoặc vật lý.

2.3. Tác động và hậu quả của rủi ro 2.3.1.Tác động

Hình 2.1 Một số tác động gây ra rủi ro

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

Rủi ro về môi trường chung

Môi trường chung là điều ảnh hưởng đến tất cả các tổ chức trong một xã hội nhất định. Rủi ro mơi trường nói chung có thể được chia thành hai phần. Thứ nhất là vật lý và thứ hai là chính trị, xã hội và kinh tế.

Môi trường vật lý bao gồm thời tiết và các hiện tượng tự nhiên khác như đất đai và động đất. Nó có thể có tác động đáng kể đến q trình xây dựng. Trong khi mơi trường vật lý khơng thể được kiểm sốt, những rủi ro phát sinh từ nó có thể được xác định và các bước được thực hiện để giảm thiểu tác động của chúng.

Mơi trường chính trị, xã hội và kinh tế có thể kiểm sốt được một phần. Điều đặc trưng cho mơi trường chính trị, xã hội và kinh tế là tốc độ thay đổi, ngày nay nhanh hơn bao giờ hết. Môi trường kinh tế và xã hội được kiểm sốt bởi chính phủ, nhưng các ngành cơng nghiệp khác nhau có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi các quyết định mơi trường.

Khơng ai có thể bỏ qua những rủi ro mơi trường. Trong khi áp lực có thể được đưa ra để chịu ảnh hưởng của chính phủ để ảnh hưởng hoặc thay đổi quyết định, nói chung, hầu hết các sự kiện là không thể kiểm sốt bởi cá nhân hoặc cơng ty. Trong những trường hợp này, phải chú ý đến việc đánh giá rủi ro.

Rủi ro thị trường/ ngành

Rủi ro thị trường liên quan đến bất kỳ sự kiện nào có thể ảnh hưởng đến tồn bộ ngành cơng nghiệp, chẳng hạn như một cuộc đình cơng quốc gia của tất cả các công nhân xây dựng.

Rủi ro công ty

Bất kỳ công ty nào cũng hoạt động trong một thị trường. Cơng ty sẽ có một số dự án hiện tại tại bất kỳ thời điểm nào, mỗi dự án thường là một trung tâm lợi nhuận. Rủi ro của công ty và rủi ro dự án về bản chất được liên kết bởi vì cơng ty cuối cùng phải chịu hậu quả của một dự án rủi ro. Do đó, chiến lược rủi ro thường được xác định bởi sự đồng thuận của nhóm.

Rủi ro dự án và rủi ro cá nhân

Rủi ro dự án và rủi ro công ty về bản chất được liên kết. Nếu một nhà thầu có một dự án lớn đang thua lỗ, nó sẽ có ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của công ty.

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

Nhiều rủi ro dễ thấy nhất ở cấp độ làm việc tại hoặc gần dưới cùng của hệ thống phân cấp của một tổ chức. Ở cấp độ này, một dự án có thể bao gồm hàng trăm hạng mục và hoạt động. Những người hoạt động ở cấp độ này có một sự hiểu biết thực tế hàng ngày về những khó khăn. Thật khơng thực tế khi những người hoạt động ở đây có một cái nhìn tổng quan phát triển tốt về tổng số dự án. Họ quan tâm đến dự án của họ, họ hiếm khi có thể đặt sự khơng chắc chắn của họ vào bối cảnh bằng cách nhìn thấy các hiệu ứng gõ với các gói cơng việc trên các dự án khác.

Bất kỳ hệ thống quản lý rủi ro nào cũng phải nhận ra điều này bằng cách đảm bảo rằng nó có thể được sử dụng như nhau từ dưới lên và từ trên xuống.

2.3.2. Hậu quả

Khi xem xét hậu quả của rủi ro xảy ra, các yếu tố liên quan liên quan đến ảnh hưởng của rủi ro được tính đến. Hầu hết chúng ta sẽ có xu hướng dựa vào đánh giá và kiến thức của chuyên gia, tiết chế với một số thơng tin, nếu có sẵn, về các sự kiện trong quá khứ.

Có rất nhiều nguồn rủi ro mà khơng có dữ liệu đáng tin cậy. Thay vì bỏ qua các nguồn này, quá trình hành động nên được xem xét trong hệ thống quản lý rủi ro tổng thể.

Hình 2.2 Một số hậu quả của rủi ro

Với:

+ The maximum probable loss: Tổn thất tối đa có thể xảy ra

+ The most likely cost of the loss: Chi phí tổn thất có thể xảy ra nhất

+ The likely cost of servicing the loss if no insurance has been effected: Chi phí sửa chữa tổn thất có thể xảy ra nếu khơng có bảo hiểm nào được thực hiện

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

+ The cost of insuring against the event occurring: Chi phí bảo hiểm chống lại sự kiện xảy ra

+ The reliability of the prediction about the event: Độ tin cậy của dự đoán về sự kiện

2.4. Quy trình quản lý rủi ro

Quản lý rủi ro là một hệ thống các bước công việc, từ hoạt động xác định, nhận diện rủi ro đến phân tích đánh giá mức độ rủi ro, đề ra những giải pháp, chương trình đề phịng, chống rủi ro và quản lý các hoạt động quản lý các hoạt động quản lý rủi ro.

Hình 2.3 Các bước thực hiện quy trình

Bước 1: Thiết lập nội dung RMS Lập kế hoạch, tổ chức và bắt đầu RMS Thiết lập đường cơ sở

- Đặt mục tiêu và các thơng số chính của đầu tư - Tạo kế hoạch cơ sở

- Đưa ra các giả định cơ bản Bước 2: Nhận diện rủi ro

Các rủi ro trong tự nhiên: về khí hậu, địa chất,… hay các rủi ro liên quan đến con người: rủi ro về kinh tế xã hội, chính trị, tài chính, văn hóa, pháp lý,…

Bước 3: Phân tích rủi ro

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

Chọn cơng cụ phân tích thích hợp để phân tích như: RBS (risk breakdown structure), case study, fault tree analysis,…

Bước 4: Ứng phó rủi ro

Có nhiều phương pháp để ứng phó rủi ro : làm giảm rủi ro, tránh rủi ro, chueyenr giao rủi ro,…

Bước 5: Thực hiện RMS

Đưa ra chiến lược và kế hoạch ứng phó rủi ro Thực hiện chiến lược và kế hoạch ứng phó rủi ro Bước 6: Kết thúc RMS

Hình 2.4 Khung quản lý rủi ro

- Nhận diện rủi ro (risk identification): Xác định nguồn và loại rủi ro

- Làm rõ rủi ro (risk classification): Nhận xét loại rủi ro và tác động của nó lên con người hoặc tổ chức.

- Phân tích rủi ro (risk analysis): Đánh giá hậu quả có liên quan đến rủi ro, hoặc kết hợp các rủi ro bởi cơng cụ phân tích.

- Thái độ rủi ro (risk attitude): Mọi quyết định về rủi ro sẽ ảnh hưởng bởi thái độ của người hoặc tổ chức ra quyết định.

- Ứng phó rủi ro (risk response): Nhận xét rủi ro nên được quản lý như thế nào, chuyển cho một bên khác hay giữ lại nó.

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

2.5. Phương pháp ứng phó rủi ro và các quyết định trước rủi ro trong xây dựng 2.5.1. Phương pháp ứng phó rủi ro

- Giữ lại rủi ro: Khơng phải mọi rủi ro ta đều có thể chuyển giao, và nếu chuyển giao tất cả rủi ro thì đơi khi dự án sẽ khơng có tính kinh tế. Vì thế có những rủi ro ta phải giữ lại. Trường hợp này các đơn vị liên quan như chủ đầu tư, tư vấn giám sát, đơn vị thi công đã biết trước những rủi ro và hậu quả của nó nhưng vẫn sẵn sàng chấp nhận vì thực tế có rất nhiều trường hợp mà bắt buộc phải chấp nhận những rủi ro có thể xảy ra. Tuy nhiên cần xem xét mức độ thiệt hại của rủi ro có lớn hay khơng? Thường phương pháp giữ lại rủi ro được sử dụng đối với những rủi ro có thiệt hại khơng lớn.

Các yếu tố được xem xét khi giữ lại rủi ro: + Chi phí cho bảo hiểm;

+ Khả năng tối đa có thể xảy ra;

+ Chi phí có thể phải chi trả khi thất bại;

+ Chi phí phải trả khi thất bại mà khơng có bảo hiểm.

- Giảm rủi ro:Có thể giảm rủi ro bằng cách áp đặt các khoản bồi thường thiệt hại khi rủi ro có thể xảy ra đối với các đơn vị thầu phụ. Hay sử dụng các loại hợp đồng có sử dụng phí quản lý thì sẽ giảm được các thái độ bất lợi của nhà thầu và giảm khả năng khiếu nại về tổn thất và chi phí trực tiếp của nhà thầu.

- Chuyển giao rủi ro: Khi có những hạng mục có những rủi ro mà đơn vị thực hiện khơng có đủ chun mơn để có thể lường trước và xử lý tốt thì thường sử dụng phương pháp chuyển giao rủi ro, tức tìm một đơn vị khác có chun mơn cao hơn để thực hiện hạng mục cơng việc đó. Mặc dù đã chuyển giao rủi ro cho bên khác nhưng có những trường hợp rủi ro lại tăng lên do bên được chuyển giao có thể xử lý khơng tốt hay vẫn chưa đủ kinh nghiệm hoặc không nhận thức được đủ các rủi ro để xử lý mà mình không lường trước được.

- Tránh rủi ro: Là việc khơng chấp nhận dự án có rủi ro lớn, loại bỏ những phương án có những rủi ro lớn ngay từ giai đoạn đầu của dự án. Lựa chọn phương án an tồn hơn mặc dù có thể phương án đó xét về tính kinh tế khơng bằng phương án có rủi ro lớn.

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

2.5.2. Các quyết định trước rủi ro trong xây dựng

- Bỏ qua rủi ro

- Tìm kiếm thêm thơng tin

- Bỏ thêm chi phí để tìm các chuyên gia - Điều chỉnh có ý thức về sự chênh lệch

- Sửa đổi tỷ lệ hoàn vốn bằng cách thêm phí bảo hiểm rủi ro - Chuyển giao rủi ro

- Tìm kiếm các lựa chọn thay thế

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

CHƯƠNG 3: NHẬN DIỆN VÀ PHÂN TÍCH RỦI RO

Cơng trình Khách sạn Burj-Al-Arab là biểu tượng tiêu biểu của Thành phố Dubai nói riêng và các tiểu vương quốc Ả Rập thống nhất nói chung. Cơng trình có nguồn vốn đầu tư rất lớn, có quy mơ và độ phức tạp về kĩ thuật lớn, chịu nhiều tác động trực tiếp từ nhiều môi trường khác nhau nên rủi ro trong dự án sinh ra từ nhiều nguồn gốc khác nhau. Hậu quả của rủi ro có thể gây phát sinh chi phí, chậm kế hoạch, các tiến độ đề ra dẫn đến không đạt được kết quả như mong muốn của các bên liên quan.

3.1. Rủi ro 1 (RR1) về tiến độ thi cơng

3.1.1. Thời tiết (nhiệt độ, gió, bão, địa chấn,..) Nhiệt độ:

• Định hướng của tịa nhà giảm thiểu tăng nhiệt trong các mùa hè.

• Cao độ phía nam bị lộ nhiều nhất diện tích bề mặt. Kết quả là, nó có tối đa khả năng hấp thụ nhiệt.

• Đối với mọi người, có quyền truy cập vào khách sạn thơng qua mái nhà thông qua một máy bay trực thăng. Ở lối vào chính có một cầu thang lớn, một thang cuốn và thang máy.

• Đối với khơng khí, cửa quay nằm ở chính lối vào hoạt động như một cơ chế khóa để ngăn chặn một hiện tượng được gọi là hiệu ứng ngăn xếp, xảy ra khi khơng khí nóng tăng lên và khơng khí mát rơi trong một tịa nhà cao.

Hình 3.1. Sơ đồ dịng nhiệt đối lưu.

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

Gió:

• Vị trí địa lý khiến khách sạn phải tuân theo các điều kiện thời tiết khắc nghiệt bao gồm gió mạnh và thỉnh thoảng có giơng bão dữ dội.

• Do cấu trúc gần khu nghỉ mát khách sạn liền kề của nó, việc thử nghiệm đường hầm gió đã được xem xét để đảm bảo một thiết kế an tồn.

• Tốc độ gió 45 mét / giây, theo khuyến nghị của Thành phố Dubai, đã được thơng qua cho thiết kế.

Hình 3.2. Sơ đồ dịng đối lưu gió.

● Phân tích được thực hiện liên quan đến Tòa nhà phản ứng dưới tải trọng gió ● Đường hầm gió có thể đe dọa tồn bộ bộ xương. Gió thổi bay các cạnh sắc có thể

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

Dubai nếu một cơn địa chấn xảy ra ở Iran.

• Để củng cố cấu trúc khỏi bất kỳ sự lắc lư tiềm ẩn nào, hai bộ giảm chấn khối lượng đã được điều chỉnh, nặng khoảng 2

mỗi tấn, hạn chế rung động trong cột thép hình ống cao hơn tịa nhà 60 m.

Sóng:

Do cơng trình khách sạn Burj AI Arab nằm ngần vành đai kiến tạo nên thường xuất hiện động đất và các cột sống cao trung bình từ 3-4m dẫn đến khó thi cơng đảo nhân tạo, và bảo vệ khối móng khơng bị hư hại gì sau khi vận hành sử dụng.

3.1.2. Nhân lực – Trang thiết bị thi công Thiếu nhân lực thi công

- Theo yêu cầu ngay từ đầu từ Thái tử là các kỹ sư trẻ có độ tuổi trung bình 32 tuổi đồng thời phải có kinh nghiệm trong thiết kế và thi cơng các cơng trình cao tầng, đều này làm khó khắn rất nhiều cho việc lựa chọn tìm kiếm các kỹ sư với một nền quốc gia đang phát triển.

- Nhân lực thi cơng thì giai đoạn đầu thiếu hụt rất nhiều do quá khứ Dubai có nền kinh tế từ việc ra khơi lấy ngọc trai và chăn thả lạc đà, chính vì lý do này nguồn nhân lực địa phương không đủ kinh nghiệm cho việc thi cơng trực tiếp.

Hình 3.3 Nhìn từ dưới lên vị trí đậu máy bay

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

Hình 3.4 Thi cơng vị trí đậu máy bay

Hình 3.5 Nhìn từ trên xuống vị trí đậu máy bay Thiếu trang thiết bị thi công

- Cũng giống thiếu nhân lực thi công nêu trên dẫn đến việc thiếu hụt trang thiết bị phục vụ cho dự án, đặc biệt đối với dự án có quy mơ to lớn như khách sạn Burj AI Arab sẽ đòi hỏi số lượng trang thiết bị thi công rất khủng khiếp.

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

Hình 3.6 Một số hình ảnh thi cơng

Hình 3.7 Một số hình ảnh thi cơng vị trí nhà hàng.

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

Hình 3.8 Vị trí nhà hàng đã hoàn thiện.

- Do là dự án đặc thù về quy mơ tính chất kỹ thuật chưa từng có tiền lệ tại Dubai nên số lượng trang thiết bị đặc biệt cần được thiết kế và chế tạo riêng dành cho dự án. Nhiều trang thiết bị đặc biệt phải nhập từ nước ngoài như máy cẩu nâng các khung cánh sườn từ Singapore, mày đào từ Mỹ, máy khoan ép từ Pháp….

Hình 3.9 Q trình thi cơng tịa nhà khách sạn Burj AI Arab 3.1.3. Quản lý điều phối bất hợp lý

Điều phối phối hợp tổ chức thi công không hợp lý

- Là dự án cao nhất tại Dubai và các tiểu vương quốc Ả Rập tại thời điểm thực hiện, dự án tiềm ẩn nhiều yếu tố mới về phương diện kỹ thuật do lần đầu xuất hiện tại Dubai và chưa có tiền lệ.

- Do các kỹ sư đến từ nhiều nước khác nhau nền văn hóa tư tưởng sự làm việc cũng khác nhau, đôi khi cũng ảnh hưởng nhau dẫn đến bấ hợp lý trong quá trình thi công.

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

Ra quyết định sai

- Khách sạn Burj AI Arab là dự án với quy mô lần đầu tiên xuất hiện tại Dubai, chưa từng có tiền lệ trong lịch sử Ngành xây dựng tại nước này. Việc đội ngũ quản lý đến từ mọi nơi trên Thế giới đôi khi chưa có sự hiểu biết cụ thể về Dubai nên dẫn đến rủi ro đưa ra các quyết định sai lầm.

Hình 3.10 Dùng đá khối bảo vệ khối móng

Hình 3.11 Đúc khối bê tơng tổ ong

Hình 3.12 Dùng khối bê tơng tổ ong bảo vệ khối đế móng

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

Hình 3.13 Sơ đồ rủi ro về tiến độ

3.2. Rủi ro 2 (RR2) về chi phí

Khách sạn Burj AI Arab có tổng diện tích sàn xây dựng lên tới 111.500 m2,có tất cả 250 cọc với đường kính 1.2m sâu 45m, do thi cơng trên đảo nhân tạo có nhiều rủi ro về thẩm thấu của nước phá hủy kết cấu đáy móng và đồng thời đất chỉ là cát nên tốn nhiều thời gian, biện pháp và chi phí cho thi cơng phần móng.

Yếu tố chi phí là một trong những rủi ro lớn nhất mà nhà thầu cần cân nhắc nhất. Những người chịu trách nhiệm cao nhất, nhà thầu cần phải hiểu và có khả năng quản lý nhiều khía cạnh như rủi ro chi phí để đạt được các mục tiêu của dự án. Một dự án Nhà cao tầng có tính độc đáo và đặc trưng riêng của nó nên sẽ tiềm ẩn rất nhiều phức tạp. Một dự án có ngân sách rất cao với tiến độ chặt chẽ, mục tiêu chất lượng tuyệt vời và rủi ro không chắc chắn cao. Nhà thầu là một trong những bên quan trọng nhất của dự án xây dựng nhà cao tầng. Thành công của dự án được xác định bởi cách bên này quản lý hầu hết các khía cạnh như, chi phí, chất lượng, tiến độ và cả những rủi ro. Khía cạnh chi phí trở thành rủi ro mà nhà thầu thường gặp phải, ví dụ như chi phí vượt chi phí trong q trình dự án dẫn đến thất thốt hoặc thậm chí thất bại. Chi phí vượt quá chỉ ra rằng hiệu suất chi phí không phải là tối ưu. Quản lý rủi ro có thể là một cơng cụ để ngăn chặn tình trạng này. Các bước quản lý

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

rủi ro được áp dụng để xác định rủi ro nào nghi ngờ làm ảnh hưởng đến hiệu suất chi phí của dự án nhà cao tầng, sau đó có thể đưa ra cách xử lý chính xác cũng như xác định cách tăng hiệu suất chi phí. Khi những rủi ro này được xác định và đo lường sớm hơn với cách thức và kỹ thuật chính xác để được nhà thầu quản lý phù hợp với hành động phịng ngừa và khắc phục, nó sẽ trở thành lợi nhuận lớn do giảm thiểu rủi ro và cũng tăng hiệu suất chi phí của dự án.

3.2.1. Báo giá không đầy đủ

Số lượng hạng mục công việc và khối lượng công việc của dự án là rất lớn nên quá trình lập hồ sơ báo giá rất dễ xảy ra trường hợp thiếu sót các cơng việc liên quan, đặc biệt là các công tác cần thiết để thực hiện công việc nhưng khơng thể hiện trên bản vẻ hoặc có thể hiện trên bản vẽ nhưng người thực hiện không phát hiện ra do khối lượng bản vẽ lớn.

Dự án địi hỏi quy trình quản lý nghiêm ngặt về chất lượng, an toàn lao động, tiến độ nên địi hỏi nhân cơng có tay nghề với mức thù lao cao, máy móc thiết bị hiện đại. Vì vậy sẽ có một khoảng chi phí tăng thêm so với nhân cơng, máy móc để thi cơng các dự án thơng thường. Chi phí tăng thêm này cũng dễ bị bỏ qua trong quá trình báo giá.

Hình 3.14 Hình ảnh thi cơng Khách sạn Burj AI Arab

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

3.2.2. Rủi ro trong quản lý hợp đồng

Tồn bộ cơng trình Khách sạn Burj AI Arab có tổng chi phí xây dựng theo cơng bố của nhà thầu chính WS Atkins Partners là 1,6 tỷ USD, trong đó gói thầu là tồn bộ cơng trình nên nhà thầu cần phải cân nhắc như:

- Rủi ro về việc chậm thanh toán hoặc mất khả năng thanh toán của chủ đầu tư khi trễ tiến độ.

- Rủi ro về giá trị phạt vi phạm các điều khoản hợp đồng như phạt tiến độ, phạt An toàn lao động, vệ sinh mơi trường,…

3.2.3. Phát sinh chi phí trong quản lý thi công

Việc thiết kế và thi cơng nhà siêu cao tầng có thể nói được xếp vào hàng phức tạp nhất trong kỹ thuật xây dựng. Để đảm bảo an toàn, chất lượng và tiến độ của dự án, đòi hỏi nhà thầu phải có sự kết hợp giữa nhiều yếu tố về biện pháp thi công, giải pháp kỹ thuật, giải pháp vật liệu, tổ chức mặt bằng thi công và tổ chức lực lượng thi công hợp lý. Dự án siêu cao tầng cần giải quyết các vấn đề kỹ thuật như gia công các cánh khung sắt dài 85m nặng hơn 20 xe bus, đồng thời phải vận chuyển như thế nào đến cơng trình, từ mặt đất dùng máy gì cẩu lên, do kim loại sẽ giãn nở vì nhiệt, thì biện pháp lắp dựng như thế nào, cũng nhà nhà hằng đang nằm ngồi trọng tâm của tịa nhà rất dễ đổ sập, biện pháp cân bằng.…mà vẫn đảm bảo tiến độ, chất lượng nếu không sẽ dẫn đến việc phát sinh các chi phí do việc thay đổi biện pháp thi cơng, chi phí khắc phục các khiếm khuyết, chi phí phát sinh do chậm tiến độ.

Hình 3.15 Tổng thể kết cấu cơng trình.

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

3.2.4. Phát sinh chi phí do các điều kiện tự nhiên

Thành phố Dubai không thường xuyên chịu ảnh hưởng của bão, nhưng gió với tốc độ lớn, mưa lớn hầu như năm nào cũng xuất hiện đồng thời sóng cao, ngần vành đai kiến tạo.

Thi công trên dàn giáo cao nhất Dubai, phục trang bảo hộ của công nhân được gia cố để cứng cáp hơn bình thường. Mỗi tầng đều có tấm lưới khung bảo vệ. Đơn vị giám sát an tồn có trách nhiệm theo dõi dự báo thời tiết mỗi ngày và điều động công nhân lên xuống dàn giáo theo thời tiết, tránh rủi ro gió lớn, thậm chí mưa dơng hay sấm sét. Càng lên cao thì chi phí và tiến độ thi cơng càng bị ảnh hưởng nhiều do điều kiện thời tiết.

Hình 3.16 Giếng trời

Hình 3.17 Màn che

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

3.2.5. Vật liệu và thiết bị

Do tính chất vừa thiết kế vừa thi cơng, đặcbiệt là giai đoạn nội thất do chưa có bản vẽ mà phải thi cơng song song vừa hồn thiện kết cấu là kiến trúc nội thất phải lên ý tưởng trình bày cho Thái tử Dubai và thi cơng ngay lập tức.

Nên giá tại thời điểm báo giá có thể khác so với thực tế, cũng như tính chất nguyên vật liệu có thể thay đổi phù hợp.

Hình 3.18 Sơ đồ rủi ro về chi phí 3.3. Rủi ro 3 (RR3) về chất lượng

3.3.1. Rủi ro về việc sử dụng vật liệu kém chất lượng.

Thách thức về mặt kỹ thuật của rất đáng chú ý, do khí hậu vùng này nóng, nên có sự chênh lệch nhiệt độ khá là cao. Đồng thời giếng trời là nơi đa số bằng kính khi đó sẽ có sự ngưng tụ hơi nước trong tòa nhà làm ảnh hưởng tới vật liệu.

Vật liệu được chọn sao cho tránh mất màu và không hư hỏng nếu độ ẩm cao.

3.3.2. Rủi ro về kỹ thuật.

Khách sạn Burj AI Arab là cơng trình lớn nhất từ trước đến thời điểm đó đối với Dubai. Quy mô và độ phức tạp của dự án đòi hỏi các đơn vị phải dồn hết nguồn lực nhằm đảm bảo an toàn, chất lượng, tiến độ, trong những điều kiện thi công, xây dựng ngặt nghèo.

Các cấu kiện đặc biệt như móng, phần kết cấu thép phải có biện pháp thi cơng chun biệt để đảm bảo chất lượng.

Đối với khách sạn Burj AI Arab theo các chuyên gia thế giới, phần móng là một kết cấu đài móng lớn nhất thế giới trên đảo nhân tạo cho nhà cao tầng hiện nay, với khối lượng bê

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

tông khổng lồ và khối lượng cọc khá lớn. Khối lượng cốt thép bao gồm cả lưới trên và lưới dưới, hệ thống giằng rất lớn.

Về thi công trên đảo nhân tạo phải dự tính trước biện pháp kỹ thuật thi công đảm bảo nước không thẩm thấu vào khối đế trong q trình làm móng.

Biện pháp bảo vệ khối móng ra sao khi sóng cao đánh liên tục và khối đế,

Các khung thép dài 85m thì gia cơng, biện phap lắp dựng sao cho hợp lý về kỹ thuật, chất lượng mà vẫn đảm bảo tiến dộ và chi phí.

Hệ thống điện phải xử lý như thế nào khi có sự cố khu nào thì hệ thống tự động khóa lại khu vực đó mà các khu vực khác vẫn hoạt động bình thường.

3.3.3. Rủi ro trong khâu thủ tục hành chính, nghiệm thu, bàn giao.

Rủi ro trong q trình giám sát, nghiệm thu, bàn giao: các rủi ro trong thi công xây dựng đến từ các nguyên nhân chủ quan như: người giám sát kiểm tra không thực hiện theo quy chế, có sự tiêu cực giữa giám sát thi công của chủ đầu tư, cũng như điều hành thi cơng của nhà thầu.

Hình 3.19 Sơ đồ rủi ro về chất lượng

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

3.4. Rủi ro 4 (RR4) về kỹ thuật 3.4.1. Bản vẽ

Xung đột giữa các bộ môn.

Bản vẽ thiết kế của Khách sạn Burj AI Arab chứa đựng những khối lượng khổng lồ những thông tin, dữ liệu về yêu cầu đề ra ban đầu, làm căn cứ cho q trình xây dựng và vận hành cơng trình. Tuy nhiên, khi những dữ liệu và thông tin này khơng liên kết, nhất qn với nhau, khó tránh khỏi xảy ra xung đột trong thiết kế cơng trình. Hệ quả là, tiến độ cơng trình bị ảnh hưởng, ngân sách cho việc khắc phục sai lầm bị lãng phí, chi phí đầu tư tăng lên. Để đảm bảo tiến độ, tối ưu chi phí đầu tư và chất lượng của thiết kế cơng trình, hơn ai hết các đơn vị thiết kế phải có trách nhiệm kiểm soát, ngăn chặn và phát hiện sớm các rủi ro xung đột trước khi triển khai bản vẽ.

Thiết kế kết cấu không đủ tải trọng.

Khi tính tốn, tác giả có một số quan niệm khơng thích hợp với điều kiện thực tế thi cơng như chiều sâu chôn cọc, nhưng kết quả khảo sát địa chất cho thấy khơng có lớp đất cứng buộc lịng trong q trình thi cơng phải tăng thêm chiều sâu cọc 8m (có nghĩa tăng tăng 20% tổng chiều dài của 250 tim cọc đường kính 1.2m).

3.4.2. Vật tư, thiết bị

Thay đổi chủng loại, thông số của vật tư, thiết bị.

Tải trọng tác dụng lên màng kết cấu đồngg thời anh hưởng khá lớn do tải do nên khi thi công phải thay đổi màng kết cấu (nylong) cho phù hợp.

Từ khung kết cấu hàn nhưng thực tế thi công là khớp chho phù hợp do phát sinh biến dạng vì nhiệt.

Hình 3.20 Tải gió truyền vào các khung và màng kết cấu

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

Hình 3.21 Tải gió truyền vào các khung chính Thay đổi thương hiệu, nhà cung cấp của vật tư, thiết bị

Tương tự như thay đổi chủng loại, thông số vủa vật tư, thiết bị. Việc thay đổi thương hiệu, nhà cung cấp của vật tư, thiết bị cũng kéo theo kế hoạch cung ứng vật tư thay đổi, chênh lệch chi phí, kèo dài tiến độ thi cơng

3.4.3. Thi công

Sai số trong khảo sát địa chất

Khách sạn Burj AI Arab được xây dựng trên đảo nhân tạo cách đất liền 300m. Sai số trong quá trình khảo sát, không phát hiện những chỗ đất yếu cục bộ và hiện tượng ma sát âm. Sự phát sinh và chiều hướng phát triển của các quá trình địa kỹ thuật do ngần vành đai kiến tạo cũng dẫn tới sự mất ổn định của cơng trình đặc biệt là cơng trình nhà cao tầng như Khách sạn Burj AI Arab trên một đảo nhân tạo.

Hình 3.22 Thi cơng cọc khối đế móng

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

Biện pháp thi công được duyệt khơng phù hợp

Phần móng của Khách sạn Burj AI Arab là một kết cấu đài móng lớn trên đảo nhân tạo với xung quanh là các con sóng đập vào khối dế móng cao trung bình 3-4m. Việc dánh giá sai sự tác động của sóng là cho việc thi công dùng đá chẻ tại địa phương khơng khả thi, buộc lịng dùng các khối bơ tơng tổ ơng tiếp tục ngăn các con sóng này.

Hình 3.23 Lắp dựng bê tơng tổ ong.

Hình 3.24 Sơ đồ rủi ro kỹ thuật.

</div>