VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

LÊ QUANG SÁNG

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI : ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HẢI HẬU,
TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2017-2021

HÀ NỘI - 2022


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI : ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HẢI HẬU,
TỈNH NAM ĐỊNH GIA ĐOẠN 2017 - 2021

Người thực hiện:

LÊ QUANG SÁNG

Lớp:

K63QLDDA

Khóa:

63

Chuyên ngành:

QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Giáo viên hướng dẫn:

ThS. BÙI NGUYÊN HẠNH

HÀ NỘI - 2022


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt q trình làm khóa luận em đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ rất tận
tình của ThS. Bùi Nguyên Hạnh – Giảng viên Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Nhân dịp
này cho phép em được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới ThS. Bùi Nguyên
Hạnh trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Em xin trân trọng cảm ơn sự góp ý của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi
trường, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho em thực hiện và
hoàn thành đề tài.
Em xin trân trọng cảm ơn Uỷ ban nhân dân huyện Hải Hậu, Phịng Tài ngun Mơi trường và Văn phịng đăng kí đất đai huyện Hải Hậu đã trực tiếp giúp đỡ em trong
thời gian nghiên cứu.
Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện về
mọi mặt trong q trình tơi thực hiện khóa luận này.
Trong q trình thực hiện khóa luận em khơng tránh khỏi việc cịn nhiều sai sót, em
kính mong các thầy cơ đóng góp và sửa đổi để bài làm được hoàn thiện hơn.
Trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày

tháng

Sinh viên

Lê Quang Sáng

i

năm 2022


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ..............................................................................................................i
MỤC LỤC .................................................................................................................. ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .........................................................................v
DANH MỤC BẢNG ..................................................................................................vi
DANH MỤC HÌNH ................................................................................................. vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu, yêu cầu của đề tài .................................................................2
3. Yêu cầu của đề tài...................................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................3
1.1. Cơ sở lý luận của đấu giá quyền sử dụng đất.......................................................3
1.1.1. Khái niệm về giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất .........................................3
1.1.2. Quyền sử dụng đất ............................................................................................5
1.1.3. Thị trường quyền sử dụng đất ...........................................................................7
1.1.4. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ..........................................................8
1.2. Cơ sở thực tiễn của đấu giá quyền sử dụng đất..................................................12

1.3. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới ..........................................................12
1.3.1. Đấu giá đất tại Mỹ ...........................................................................................12
1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung Quốc ....................................................14
1.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản ..........................................................15
1.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam.............................................16
1.4.1. Các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................16
1.4.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam .........................19
1.4.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam .......................................20
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........................26
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................26
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................26
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất
của huyện Hải Hậu ....................................................................................................26
ii


2.2.2. Tình hình quản lý sử dụng đất và thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Hải Hậu. ................................................................................26
2.2.3. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyên Hải Hậu theo các tiêu
chí: .............................................................................................................................26
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất. ...26
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................26
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...............................................26
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................27
2.3.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................27
2.3.4. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ..............28
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .............................................................29
3.1. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu .............................................................29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................29
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội ................................................................32

3.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hậu ............................38
3.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam
Định ...........................................................................................................................42
3.2.1. Các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện ......42
3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................43
3.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hậu giai đoạn
2017-2021..................................................................................................................54
3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện
Hải Hậu, tỉnh Nam Định ...........................................................................................63
3.3.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư thương mại xã Hải Thanh,
huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định- Năm 2021 .............................................................63
3.3.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư tập trung xã Hải Lý, huyện
Hải Hậu, tỉnh Nam Định – năm 2021 .......................................................................66
3.3.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị Yên Định và khu dân cư tập
trung Hải Hưng, huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định – năm 2021 .................................69
3.4. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải .........71
iii


Hậu, tỉnh Nam Định giai đoạn 2017-2021 ................................................................71
3.4.1. Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..........................71
3.4.2. Đánh giá của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ....................73
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền
sử dụng đất tại huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ........................................................75
3.5.1. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất .................................75
3.5.2. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất .....76
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................78
1. Kết luận .................................................................................................................78
2. Kiến nghị ...............................................................................................................79
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................80

PHỤ LỤC ..................................................................................................................83

iv


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản

ĐGQSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


KT-XH

Kinh tế-xã hội

LDD

Luật đất đai

ĐGV

Đấu giá viên

THPL

Thực hiện pháp luật

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Hải Hậu năm 2021 ...................................41
Bảng 3.2: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2021 .........55
Bảng 3.3: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017 ..........................................56
Bảng 3.4: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018.........................................57
Bảng 3.5: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 2019 .................................................59
Bảng 3.6: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 2020 .................................................60
Bảng 3.7: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 2021 .................................................61
Bảng 3.8: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư thương mại xã Hải
Thanh .........................................................................................................................65
Bảng 3.9: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất xã Hải Lý ........................................68

Bảng 3.10: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị Yên Định và khu dân
cư tập trung xã Hải Hưng ..........................................................................................71
Bảng 3.11: Đánh giá của cán bộ về công tác ĐGQSDĐ..........................................72
Bảng 3.12: Tính minh bạch các thơng tin liên quan đến đấu giá ..............................73
Bảng 3.13: Thực hiện đúng quy chế về mức chênh lệch giá khởi điểm và sau đấu
giá ..............................................................................................................................74

vi


DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất .............48
Hình 3.2. Khu dân cư thương mại xã Hải Thanh ......................................................64
Hình 3.3. Khu dân cư tập trung xã Hải Lý ................................................................66
Hình 3.4. Khu đô thị Yên Định và khu dân cư tập trung Hải Hưng .........................70

vii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở thành tư
liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp. Khai
thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vơ cùng quan trọng đốt với sự phát triển KT-XH,
an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có của
mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả.
Trong q trình đổi mới nền KT-XH ở nước ta, cơ chế kinh tế, thị trường đã
từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng
tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra chở thành
hàng hoá, trong đó đất đai cũng khơng phải ngoại lệ. Song việc mua bán chuyển

nhượng QSDĐ diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ
của Nhà nước nên hình thành “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên
sự thoả thuật giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều
so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán BĐS nói
chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng.
Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ
tầng” qua đó mà nhiều tỉnh, thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử
dụng đất thơng qua hai hình thức là đấu thầu dự án và ĐGQSDĐ nhằm huy động
nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa phương,
qua đó mà nhiều địa phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư
xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, đường, trạm, từng bước góp phần
cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. Chính sách giao đất để tạo vốn
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đó mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn.
Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng bằng việc ĐGQSDĐ sẽ
tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao
động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Nguồn tài nguyên
đất đai được xác định từ giá trị sẽ giúp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía
người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn,
không những vậy đấu giá quyền sử dụng đất cịn là cơng cụ giúp Nhà nước điều giá

1


đất đối với đất đai.
Huyện Hải Hậu là một huyện nằm ở phía Đơng Nam tỉnh Nam Định, cách
thành phố Nam Định khoảng 35 km, cách trung tâm thủ đô Hà Nội khoảng 135 km
về phía Đơng Nam. Trong những năm gần đây huyện đã có nhiều nỗ lực nhằm nâng
cấp, hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Các dự án quy hoạch khu dân cư mới nhằm đáp ứng
nhu cầu nhà ở của người dân với hệ thống cơ sở hạ tầng đã được đầu tư đã và đang
làm cho bộ mặt đô thị hiện đại phát triển. Công tác ĐGQSDĐ góp phần quan trọng

trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt về kỹ thuật, về tài chính để thực
hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân.
Để ĐGQSDĐ tạo ra mặt bằng thị thường công khai, minh bạch theo đúng
nghĩa là vấn đề không hề đơn giản. Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết để
tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi đề xuất nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh
Nam Định giai đoạn 2017- 2021”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng của công tác ĐGQSDĐ trên địa bàn huyện Hải Hậu,
tỉnh Nam Định.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác ĐGQSDĐ trên địa bàn
huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định.
3. Yêu cầu của đề tài.
- Số liệu điều tra khách quan và đảm bảo độ tin cậy.
- Đưa ra các giải pháp đảm bảo tính khách quan có ý nghĩa thực tiễn đối với
công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Giá đất
* Khái niệm
Luật đất đai hiện hành đã khẳng định “ Đất đai là tài nguyên vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hóa,
xã hội, an ninh quốc phịng”. Đất đai vốn là sản phẩm phi lao động, bản thân nó
khơng có giá trị. Chỉ sau khi trải qua q trình vận động, giao dịch, phát triển kinh

tế thì giá cả của đất đai mới được đánh giá thông qua những lợi ích mà nó mang lại,
biểu hiện sự thu lợi qua quá trình mua bán để dần dần hình thành khái niệm về giá
đất hay giá quyền sử dụng đất.
Theo khoản 2 Luật đất đai 2003 quy định, giá đất là :”Giá quyền sử dụng đất
là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình
thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. Còn theo khoản 19 điều 3 Luật đất đai
2013 có định nghĩa :”Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị
diện tích đất”.Như vậy, Luật đất đai 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá
đất hơn trước, phù hợp với sự phát triển đa dạng hiện nay.
Hiện tại đối với nước ta thì giá đất tồn tại ở hai loại hình là giá đất thị trường
và giá đất do Nhà nước quy định.Giá đất do Nhà nước quy định là giá do Nhà nước
ấn định cụ thể trong các văn bản pháp luật , khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất. Cịn giá đất theo thị trường là giá đất hình thành qua các hoạt động của thị
trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước như giá các bên thỏa thuận trong các
giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê...Hai loại hình này chi phối lẫn nhau làm
ảnh hưởng đến tính cơng bằng và lợi ích của người mua-bán quyền sử dụng đất.
Chính vì vậy cần có những biện pháp để xử lý điều này, và đó chính là thành lập
cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất.
* Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

3


- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc
xác định giá đất, vị trí đóng vai trị quan trọng trong hoạt động sản xuất, kinh doanh
(ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thơng, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với khu vực
xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ....) hay giữ vai trò quan trọng trong sinh
hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thơng, về môi trường và các sự thuận lợi của
các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: các vị trí ở khu trung tâm văn hóa,
kinh tế - xã hội, thương mại.. sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí

mặt tiền…). Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá
của khu đất.
- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào mục đích
sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục đích sử
dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất thì sẽ
làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của vị trí khu đất đối
với mục đích sử dụng đó.
- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như
hệ thống giao thơng hồn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát nước tốt được
xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện đại đến thế
nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở quy mô như thế nào...
Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện KT-XH và khả năng hình thành các cơng trình dịch vụ: Khu vực
có điều kiện KT-XH phát triển thuận lợi cho thương mại, văn phòng, các cửa hàng
dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm khác đến đây kinh doanh,
buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất thực tế ở đây tăng lên.
- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có
ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên
đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá
trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang 2005)
1.1.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là phương pháp bán hàng hóa và dịch vụ bằng cách xướng giá tối
thiểu và để nhiều người mua cùng trả giá một lúc. Ai đưa ra mức giá cao nhất thì

4


món đồ/sản phẩm sẽ thuộc về người đó. Nó là một thị trường có tổ chức, tại đó giá
cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu.
Theo Luật đấu giá tài sản năm 2016 quy định :”Đấu giá tài sản là hình thức

bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ
tục được quy định”.Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán
tài sản thơng qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt
động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ
sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện
việc bán đấu giá .
Như vậy ĐGQSDĐ là hình thức mua bán QSDĐ cơng khai, liên tụ, khách
quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia;
được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán
đấu giá điều khiển nhằm bán được quyền sử dụng đất với giá cao nhất do người
mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyên về giá cả; người mua được quyền sử
dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán đấu giá.
1.1.2. Quyền sử dụng đất
Bởi đất đai vốn khơng có giá trị nên thứ được mang ra giao dịch mua bán
chính là quyền sử dụng đất đai.
Theo bộ luật dân sự 2015 quy định, quyền sử dụng là một trong những quyền
thuộc quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Trong đó, quyền sử dụng chính là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ tài sản. Ngoài việc được phép sử dụng và khai thác những cơng dụng của tài
sản, người có quyền sử dụng được phép hưởng cả những giá trị tự nhiên cũng như
những khoản lợi mà tài sản này mang lại.
Như vậy,quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai
để phục vụ cho các mục tiên của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước có thẩm quyền.
Luật đấi đai 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà
nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình
thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, người sử dụng đất
được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của

5



pháp luật.
Có các loại hình QSDĐ có thể kể đến như:
- QSDĐ căn cứ theo chủ thể (là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân)
- QSDĐ căn cứ theo khách thể (là đất nông nghiệp, phi nông nghiệp hay
chưa sử dụng)
- QSDĐ căn cứ vào thời gian
- QSDĐ căn cứ theo pháp lý
QSDĐ được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhiều
người thường nhầm lẫn sở hữu toàn dân về đất đai đồng nhất với sở hữu nhà nước
về đất đai hay người dân khơng có quyền gì đối với đất đai. Điều 14 LDD 2013 quy
định :”Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng dất thep quy định
của Luật này”. Vì vậy Nhà nước và người sử dụng đất có mối quan hệ mật thiết với
nhau. Trên cơ sở về nguyên tắc sử dụng đất của LDD 2013 ta sẽ thấy được sự phụ
thuộc về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất với quyền sở hữu toàn dân về đất
đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu.
Quyền sở hữu đất đai được hiểu là quyền khai thác các thuộc tính có ích của
đất đai để phục vụ cho các mục tiêu KT-XH của Nhà nước. Nhà nước khơng tự
mình trực tiếp sử dụng tất cả đất đai mà tổ chức cho toàn xã hội sử dụng đất vào
mọi mục đích. QSDĐ được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân)
trên những thửa đất cụ thể. ... Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao
quyền định đoạt cho người sử dụng thơng qua các hình thức giao dịch đa dạng như:
thừa kế, góp vốn, tặng cho hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho nhà nước). Nhưng
khơng vì thế mà Nhà nước mất đi quyền năng của mình, Nhà nước sẽ quản lý thơng
qua các hình thức như sau: xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ
thể, xây dựng ban hành các quy định pháp luật về quản lý và sử dụng đất,... đồng
thời người sử dụng đất cũng phải nộp thuế sử dụng đất,thuế chuyển quyền sử dụng
đất, chi phí trước bạ...
Quyền sở hữu đất đai có trước, là loại hình quyền độc lập ngay từ đầu còn

quyền sử dụng đất là loại hình quyền phụ thuộc phát sinh ra từ quyền sở hữu khi

6


được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất. Tính phụ thuộc
của QSDĐ thể hiện ở chỗ người sử dụng đất khơng tự mình quyết định mọi vấn đề
phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định theo quyền của mình
đối với mục đích sử dụng đất được giao hoặc công nhận.
1.1.3. Thị trường quyền sử dụng đất
Tương tự như giá đất tồn tại 2 hình thức là giá đất theo thị trường và giá đất do
Nhà nước quy định; thị trường QSDĐ cũng chia làm 2 loại là thi trường do Nhà nước
quy định và thị trường giữa những người sử dụng đất. Thị trường do Nhà nước quy
định cung cấp, xét duyệt việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,
thu hồi đất, thường được gọi là thị trường sơ cấp. Còn thị trường giữa những người sử
dụng đất phản ánh thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật, thường được gọi là thị trường thứ cấp.
Thị trường sơ cấp giao dịch một cách thẳng thắn, phản ánh giá trị thật của dự
án, được giao dịch một lần từ chủ sở hữu-cụ thể là Nhà nước đến với những người có
nhu cầu. Cịn thị trường thứ cấp lại là nơi giao dịch giữa các nhà đầu tư với nhau,
phản ánh đầy đủ nhất tính chất hoạt động của cơ chế thị trường. Hiện tại Nhà nước đã
khơng cịn can thiệp vào hoạt động của thị trường mà chỉ quản lý mục đích sử dụng
đất đối với các loại đất quan trọng gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất ở.
Thị trường QSDĐ ở nước ta tồn tại như một tất yếu khách quan. Ngay cả khi
pháp luật khơng thừa nhận nó (LDD 1987), thì thị trường QSDĐ vẫn vận động dưới
dạng “kênh ngầm”. Từ LDD 1993 qua các lần sửa đổi, bổ sung vào năm 1998, 2991
đến 2003 đã thể hiện quá trình chuyển biến về nhận thức và hành động thực tiễn
trong việc thừa nhận và từng bước hồn thiện khn khổ pháp luật cho sự phát triển
của thị trường quyền sử dụng đất. Nhìn chung, cho đến nay, quá trình trên vẫn chưa

phản ánh hết được những nhu cầu của thực tế đặt ra trong thời kỳ mới cũng như
những thành tựa của khoa học pháp lý trong lĩnh vực này. Những đổi mới của pháp
luật đất đai có liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất trong thời gian qua
thường được thực hiện một cách bị động, thiếu tính cởi mở, dứt khốt trong việc
chấp nhận những cái gì sẽ đến và phải đến. Đó là biểu hiện của sự nhượng bộ từng

7


bước trước những yêu cầu và đòi hỏi của thực tiễn chứ không phải là kết quả của sự
chủ động đổi mới trên cơ sở nắm bắt và phản ánh kịp thời những nhu cầu phát triển
KT-XH, nguyện vọng của nhân dân, chủ trương chính sách của Đảng.
Thị trường QSDĐ nước ta còn nhiều khiếm khuyết về cả lý luận và thực tiễn.
Ngay thuật ngữ “thị trường quyền sử dụng đất” hay “thị trường đất đai” cũng còn
đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai cịn có khoảng trống khá lớn về hệ
thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng cơng cụ kinh tế đối với
người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính
sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây
dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm
tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Đến nay chưa có cơ chế
tốt để huy động tiền tiết kiệm của dân vào đầu từ bất động sản. Công tác quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học cịn ít, tính khả thi
chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có
hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu
kém, chưa phục vụ tốt cho nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống
pháp luật mới về đất đai (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).
1.1.4. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.4.1. Định giá đất và các phương pháp định giá đất
a, Định giá đất

Định giá đất chính là phương pháp để xác định giá trị của đất đai. Định giá
đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Định giá
đất là cơ sở cúa quản lý giá đất, là một công cụ quan trọng trong việc thiết lập một
cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường. Nó tạo điều kiện để
đảm bảo cơng bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất
giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau.
b, Các phương pháp định giá đất
Cho tới hiện tại các phương pháp định giá đất được sử dụng là:

8


- Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp thu thập
- Phương pháp chiết trừ
- Phương pháp thặng dư
- Phương pháp hệ số điều chỉnh
Tất cả các phương pháp trên đều được quy định tại Điều 4, Nghị định
44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
+ Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá
thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích
đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định
giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
+ Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn/1 năm (tính đến thời điểm
xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng
Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.

+ Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất
ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản
gắn liền với đất).
+ Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
+ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
1.1.4.2. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

9


được quy định tại Điều 58 LDD năm 2003 như sau:
-Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường
hợp sau đây:
+Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
+Cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.
-Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án, xử lý hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ để thu hồi nợ.

-Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng
đất không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định.
-Việc đấu giá quyền sử dụng dất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất quy
định tại Khoản 1 và Khoản 2 điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật
về đấu giá, đấu thầu.
a. Các văn bản hướng dẫn thi hành theo luật Đất đai năm 2003
- Triển khai những quy định của LDD năm 2003, Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số
114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ chức
mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất
theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày

10


30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị định số
17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm
định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số 17/2005/TT-BTC về hướng
dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số
24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam;
Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều

kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất. Thông tư
số 03/2012/TT-BTC ngày 5/01/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn mức thu, chế độ
thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp chứng
chỉ hành nghề đấu giá tài sản. Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ
Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt
động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất.
b, Các văn bản hướng dẫn thi hành theo Luật đất đai 2013
Triển khai những quy định của LDD 2013, chính phủ đã ban hành Nghị
định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về
giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi
trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá
đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
-Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành
Thơng tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá
quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Bộ Tài
chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/01/2015 của Bộ Tài chính
về việc sử đổi, bổ sung một số điều thơng tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012

11


của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong
hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất.
1.2. Cơ sở thực tiễn của đấu giá quyền sử dụng đất
Để thực hiện công tác ĐGQSDĐ tốt nhất, nhằm đem lại hiệu quả cao thì

việc áp dụng các văn bản, quy định pháp luật là vô cùng cần thiết để quản lý chặt
chẽ hơn, bao gồm:
- Luật đất đai 2003
-Luật đất đai 2013
-Luật thi hành án dân sự năm 2014
-Luật dân sự 2015
- Luật đấu giá tài sản năm 2016
-Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Quy định về việc tổ chức
thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất do Bộ tài nguyên và môi trường-Bộ tư pháp ban hành ngày 4 tháng 4 năm 2015
-Nghị định 17/2019/NĐ-CP sửa đổi nghị định 07/2017/NĐ-CP quy định về
trình tư, thủ tục thực hiện thí điểm cấp thị thự điện tử cho người nước ngoài nhập
cảnh Việt Nam do Chính phủ ban hành ngày 1/2/2019
1.3. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới
1.3.1. Đấu giá đất tại Mỹ
Cho tới thời điểm hiện tại, Mỹ vẫn đã và đang là một cường quốc phát triển
vượt bậc so với các nước trên thế giới so về mọi mặt. Cũng như các nước khác,
Mỹ cũng tổ chức các phiên đấu giá trực tiếp nhưng có nhiều điểm khác biệt và
khá chặt chẽ nên điều quan trọng cho người bán và người mua là tìm hiểu kỹ
trình tự của nó.
Bán đấu giá BĐS tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói trực tiếp,
rất dứt khốt và căng thẳng. Những người nộp hồ sơ phải đặt trước một khoản đặt
cọc và nộp phí đấu giá. Giá khởi điểm là do người bán BĐS quyết định.Thông qua
trang web đấu giá để người tham gia đấu giá nộp hồ sơ và đặt tiền cọc, đấu giá viên
sẽ nhận tất cả các hồ sơ dự thầu trực tuyến trên trang web, kể cả là những người đấu

12


giá vắng mặt.Sau khi cuộc đấu giá trực tiếp được cơng bố, người đấu giá có thể xem

trước các BĐS có sẵn sẽ được bán tại đó. Tùy thuộc vào số lượng bất động sản của
chính phủ đặt bán đấu giá và số lượng người tham gia đấu giá, các cuộc đấu giá đất
trực tiếp của Chính phủ sẽ kéo dài từ một đến ba giờ.
Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tăng hiệu quả
của phiên đấu giá, tỷ lệ không thành cơng thấp, giá bán được cao:
-ĐGV có quyền quyết định cao nhất trong tồn phiên đấu giá, có quyền từ chối
một sự trả giá của người tham gia đấu giá.
- ĐGV quyết định mức giá trị mà sự trả giá đã đạt đến mức tốt nhất.
- ĐGV có quyền hủy cuộc bán đấu giá bất cứ lúc nào.
- ĐGV có thể tham khảo về giá trả giá của người tham gia tới người có bất động
sản đấu giá bất cứ lúc nào khi phiên đấu giá đang diễn ra.
-Nếu có cuộc tranh chấp nào về sự trả giá, ĐGV có thể sẽ đưa lại giá bất động sản
về sự trả giá trước tranh chấp và bắt đầu tiếp.
-Nếu có sự tranh chấp về trả giá, ĐGV là trọng tài phân xử và quyết định của họ là
cuối cùng.
-Người trả giá cao nhất là người trúng giá.
-Nếu giá trả thấp hơn giá ban đầu, tổ chức bán đấu giá sẽ thương thảo những hợp
đồng tư nhân cho người bán nếu người bán muốn tiếp tục.
-Người mua sẽ phải ký tên vào hợp đồng và trả khoản nợ ngay lập tức khi ĐGV
tuyên bố người trúng đấu giá.
Có thể dễ dàng nhận thấy, ĐGV như một chế tài độc quyền quyết định khi
phiên đấu giá diễn ra. Là người cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu những tiêu cực
trong việc "móc ngoặc giá", hoặc thương lượng trước của những người tham gia.
Sau gần 100 năm kinh nghiệm trong đấu giá tài sản, ĐGV tại Mỹ dường như tránh
né được rất nhiều hành vi vi phạm của những người tham gia và đem đến giá thị
trường cho sản phẩm - thực hiện đúng ý nghĩa lợi ích mà hình thức đấu giá có thể
mang lại.
Để thành cơng khi bán BĐS qua bán đấu giá tại Mỹ là chọn đúng tổ chức
bán đấu giá. Khả năng tổ chức của họ, cùng với trình độ chuyên môn của ĐGV sẽ


13


đem lại tỷ lệ thành công cao cho phiên đấu giá.
Hệ thống pháp luật chặt chẽ và ít phải sửa đổi nhất trên thế giời là hệ thống
pháp luật tại Mỹ. Tất cả các hoạt động của nền kinh tế đều vận hành theo luật và rất
khó xảy ra tình trạng "sơ hở". Người mua và người bán đều được bảo vệ.
Trình độ của ĐGV cũng quyết định rất lớn trong hoạt động bán đấu giá. Các
trường đại học tại Mỹ và các trang web chuyên về đào tạo giáo dục là nơi giáo dục,
sản sinh ra những chuyên viên thực hiện đấu giá, họ nắm chắc kiến thức về pháp
luật, các kỹ năng điều hành một phiên đấu giá, cũng như biết mọi điều có thể xảy ra
tại một phiên đấu giá. Những người muốn tham gia đấu giá cũng có cơ hội tìm hiểu
về hình thức này rất dễ dàng, chỉ cần một mức phí nhất định là họ có thể tham gia
phiên như một hình thức tham dự. Thơng tin về quy định dường như đã hồn toàn
minh bạch với cả ba bên, người mua - người bán - tổ chức đấu giá. Điều này là chìa
khóa quyết định sự thành công cho thị trường đấu giá bất động sản tại Mỹ (Nguyễn
Thị Huyền Trang, 2011).
1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung Quốc
Để cơ sở pháp lý cho việc THPL về bán đấu giá tài sản, Trung Quốc đã ban
hành luật về bán đấu giá tài sản. Luật này được Uỷ ban Thường vụ Quốc hội nước
Cộng hồ nhân dân Trung Hoa thơng qua ngày 05/7/1996.
Đối với tài sản bán đấu giá, là những tài sản và quyền tài sản được phép giao
dịch theo quy định của pháp luật Trung Quốc. Chủ sở hữu hoặc người có quyền xử
lý tài sản hoặc quyền tài sản sẽ uỷ quyền cho doanh nghiệp bán đấu giá thực hiện
việc bán đấu giá. Bên cạnh đó, một số tài sản hoặc quyền tài sản pháp luật cấm mua
bán. Đối với những tài sản và quyền tài sản mà việc chuyển giao quyền sở hữu phải
được sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp
luật hoặc của Chính phủ thì việc bán đấu giá chỉ được thực hiện sau khi có sự chấp
thuận đó.
Đối với chủ thể bán đấu giá tài sản là các doanh nghiệp có tư cách pháp nhân

được thành lập để tiến hành hoạt động bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp
luật bán đấu giá tài sản và pháp luật doanh nghiệp. Việc thành lập doanh nghiệp bán
đấu giá tài sản phải được sự chấp thuận của cơ quan quản lý bán đấu giá theo uỷ

14


quyền của UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và nơi tự trị nơi doanh
nghiệp có trụ sở.
Để được phép hoạt động trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp
phải đáp ứng đủ các tiêu chuẩn như: Có vốn đăng ký ít nhất là 1 triệu nhân dân tệ;
có tên, cơ cấu tổ chức, trụ sở và điều lệ riêng; có đấu giá viên và nhân viên đủ tiêu
chuẩn để tiến hành hoạt động bán đấu giá; có quy chế bán đấu giá phù hợp với pháp
luật về bán đấu giá tài sản và các quy định của pháp luật có liên quan; có giấy phép
hành nghề kinh doanh đặc biệt do cơ quan công an cấp.
Đối với ĐGV là những người trực tiếp chủ trì cuộc bán đấu giá tài sản do
doanh nghiệp bán đấu giá nhận uỷ quyền. Để trở thành ĐGV cần đáp ứng được
những điều kiện sau: Có bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệm chuyên môn về
bán đấu giá; Đã làm việc cho doanh nghiệp bán đấu giá từ hai năm trở lên; Có tư
cách đạo đức tốt.
Để được cơng nhận chính thức là ĐGV, những người đáp ứng điều kiện nêu
trên và phải tham gia kỳ thi tuyển chọn ĐGV do Hiệp hội bán đấu giá tổ chức
(Hiệp hội bán đấu giá là một tổ chức xã hội có tư cách pháp nhân, được thành lập
theo quy định của pháp luật và là tổ chức tự quản trong lĩnh vực bán đấu giá. Hiệp
hội thực hiện chức năng giám sát các doanh nghiệp bán đấu giá và ĐGV). Những
người đạt yêu cầu sẽ được Hiệp hội bán đấu giá cấp chứng chỉ ĐGV.
Để tiến hành bán đấu giá tài sản thì doanh nghiệp bán đấu giá tài sản ký hợp
đồng bán đấu giá tài sản với chủ sở hữu tài sản. Nội dung về các điều khoản cần
phải có, hợp đồng bán đấu giá tài sản được luật bán đấu giá tài sản quy định cụ thể.
Việc xác định giá khởi điểm của tài sản đưa ra bán đấu giá là do sở hữu tài

sản đưa ra. Riêng đối với tài sản Nhà nước cần phải định giá trước khi bán đấu giá
theo quy định của pháp luật tiến hành định giá. (Hoàng Thị Quỳnh, 2014)
1.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản
Theo quy định của pháp luật Nhật Bản thì đất đai được xem là tài sản như
những tài sản khác, vì vậy có thể đem đi đấu giá. Việc thực hiện pháp luật về bán
đấu giá đối với bất động sản có thủ tục, trình tự và trách nhiệm của các chủ thể thực
hiện khác nhau.Việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo

15


lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của tòa án. Sau thời kỳ
khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên thị trường bất động
sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất động
sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những bất động sản đang
bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu bất
động sản của cá nhân khơng thanh tốn được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu
được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ.*
Thủ tục trong việc thực hiện pháp luật về yêu cầu bán đấu giá được thực
hiện bằng cách đệ đơn kèm theo một số giấy tờ cần thiết đến toàn án. Giấy tờ quan
trọng nhất cần xuất trình đó là giấy chứng minh quyền lợi của mình đối với tài sản
bảo đảm thường là bản sao sổ đăng ký bất động sản. Sau khi xem xét giấy tờ này và
xác nhận lại là có thiết lập quyền thế chấp thì tịa án sẽ ra quyết định thực hiện thủ
tục bán đấu giá, tòa án sẽ làm một văn bản trình bày nội dung mở thủ tục bán đấu
giá gửi đến Sở đăng ký nơi có đăng ký đất đai, bất động sản đó. Sau khi nhận được
văn bản của tòa án, Sở đăng ký sẽ đăng ký bất động sản đang bị kê biên để bán đấu
giá và gửi cho tòa án. Tòa án sẽ gửi giấy thông báo việc mở thủ tục bán đấu giá cho
người có nghĩa vụ hoặc chủ sở hữu bất động sản đó.Cho tới nay Nhật Bản chỉ cịn
áp dụng cách đấu giá trong suốt thời gian đã định nhằm tạo điều kiện để những
người có nhu cầu tham gia, hạn chế được việc thơng đồng, dìm giá và rõ ràng minh

bạch trong đấu giá. (Trần Tiến Hải, 2015).
1.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam
1.4.1. Các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất
Các quy định về ĐGQSDĐ được thể hiện cụ thể thông qua các bộ luật sau:
*Bộ luật dân sự năm 2005 về bán đấu giá quyền sử dụng đất
-Điều 456. Bán đấu giá. Điều luật này không quy định thế nào là bán đấu giá, mà
chỉ quy định bán đấu giá như một hình thức “sẵn có” của giao dịch dân sự; đồng thời
khẳng định: Tài sản có thể được đem bán đấu giá theo ý muốn của chủ sở hữu hoặc
pháp luật có quy định; Tài sản chung đem bán đấu giá phải có sự đồng ý của các chủ sở
hữu chung, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
-Điều 457. Thơng báo bán đấu giá. Trong điều luật này quy định: Người bán

16