Phần 1. Tiểu luận
Mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia,
là tư liệu
sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, không có đất
đai là không
có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không có quá trình
lao động nào
diễn ra và không có sự tồn tại của xã hội loài người.
Không những
vậy, đất đai còn có vai trò rất quan trọng đi đôi với sự
phát triển của
xã hội, xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất
ngày càng lớn
trong khi đất đai lại có hạn điều đó đã làm cho quan hệ
giữa người
với người và với đất đai ngày càng trở nên phức tạp.
Điều này đòi hỏi
Nhà nước phải có những chính sách QLĐĐ thích hợp để
việc SDĐ đạt
hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất.
Trong thời kỳ đổi mới vừa qua, Việt Nam đã có nhiều
thay đổi
trong QLNN về đất đai. Luật Đất đai ban hành lần đầu
tiên năm 1987,
đến nay đã qua 2 lần sửa đổi (1998, 2001) và 2 lần ban
hành luật mới
(1993, 2003). Tuy nhiên, đến nay tình hình diễn biến
quan hệ về đất
đai xuất hiện những vấn đề mới và phức tạp, về lý luận

cũng như thực
tiễn của công tác QLNN về đất đai vẫn còn nhiều bất
cập. Vì vậy, việc
nghiên cứu thực tiễn quá trình thi hành luật để từ đó có
những đề xuất
sửa đổi bổ sung theo hướng phù hợp hơn với những yêu
cầu mới là hết
sức cần thiết.
Để đánh giá công tác QLNN về đất đai trong quá trình
phát triển
KT-XH và đô thị hoá của thị xã An Nhơn giai đoạn từ
2007 đến năm
2011, cần nghiên cứu thực trạng của nó để thấy được
những kết quả đạt
được, những mặt còn tồn tại trong công tác QLNN về
đất đai của thị xã,
từ đó đưa ra những biện pháp khắc phục phù hợp nhằm
khai thác sử
dụng nguồn lực đất đai có hiệu quả hơn. Đó là những
nội dung cần
được nghiên cứu và đây cũng là những vấn đề mang tính
cấp thiết hiện 2
nay. Nhằm góp phần làm sáng tỏ những vấn đề nêu
trên, tác giả chọn đề
tài “Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai của
Việt Nam hiện nay” .
2. Mục đích nghiên cứu:
-Tìm hiểu những bất cập trong quản lý hành chính nhà
nước về đất đai.
-Nhận diện được các vấn đề về QLNN về đất đai và cùng

với các nguyên nhân của nó.
-Đề xuất các giải pháp để nâng cao công tác QLNN về đất
đai.
Chương I
Công tác quản lý đất đai - nhìn từ nhiều phía
Xây dựng và hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai
là nhiệm vụ trọng tâm của công tác quản lý đất đai qua
các thời kỳ, theo định hướng của Đảng. Những năm qua,
công tác quản lý đất đai đạt được những thành tựu
quan trọng. Chính sách giao ruộng đất ổn định, lâu dài
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng gắn với các quy định về
quyền của người sử dụng đất đã góp phần quan trọng
vào việc xóa đói, giảm nghèo, đưa nước ta trở thành
một trong ba nước xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới.
Đồng thời, với các quy định đất có giá cũng đã tạo điều
kiện để đất đai trở thành nguồn lực quan trọng trong
phát triển kinh tế, ổn định xã hội, nâng cao chất lượng
cuộc sống và thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước.
Công tác điều tra, khảo sát đánh giá, phân hạng đất,
phân hạng đất lúa phục vụ cho chương trình phát triển
lương thực quốc gia, phân hạng đất lúa nước tại các địa
phương để phục vụ cho việc tính thuế sử dụng đất nông
nghiệp đã và đang được thực hiện tại 5 vùng là trung du
Bắc Bộ, Bắc Trung Bộ, duyên hải Nam Trung Bộ, Tây
Nguyên và đồng bằng sông Cửu Long, nhằm sử dụng
hiệu quả tài nguyên đất trong phát triển kinh tế - xã hội
và bảo vệ môi trường.
Công tác điều tra, thống kê, kiểm kê đất đai được thực
hiện thường xuyên, 5 năm một lần đáp ứng yêu cầu

nghiên cứu chuyên sâu phục vụ quản lý nhà nước về đất
đai. Từ đó xây dựng được bộ số liệu về đất đai để phục
vụ hoạch định chính sách, lập quy hoạch, kế hoạch của
các ngành kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng.
Đến nay, trên 92% số hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử
dụng đất đã kê khai đăng ký quyền sử dụng đất; lập sổ
mục kê đất cho 85,9% số xã; lập sổ địa chính cho 79,3%
số xã. Việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính với đầy đủ
những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế,
xã hội, pháp lý là một tiến bộ quan trọng trong công tác
quản lý đất đai. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất được triển khai từ năm 1987. Tính đến tháng 5
năm 2010, cả nước đã cấp được 30.378.713 giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân và tổ
chức với diện tích 17.685.613 ha, trong đó đã cấp chứng
nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất sản xuất
nông nghiệp đạt 86,0%; diện tích đất lâm nghiệp đạt
72,0%; diện tích đất ở nông thôn đạt 81,0%; diện tích
đất ở đô thị đạt 71,8%; diện tích đất chuyên dùng đạt
40,1%.
Công tác lưu trữ thông tin đất đai đang từng bước được
hiện đại hóa. Công nghệ GIS phát triển đã cung cấp khả
năng mới cho việc sử dụng bản đồ địa chính, đó là xây
dựng hệ thống thông tin đất đai trên cơ sở các loại bản
đồ dạng số, đặc biệt là bản đồ địa chính, giúp cho việc
xử lý, quản lý và khai thác thông tin đất đai có hiệu quả.
Ở cấp quốc gia, hoàn thành kế hoạch, quy hoạch sử
dụng đất cả nước đến năm 2010. Ở địa phương, 100%
số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành
việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 90% số huyện,

quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và gần 80% số đơn vị
hành chính cấp xã hoàn thành việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đến năm 2010.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện
việc kế hoạch hóa quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng
đất đồng bộ với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động,
cơ cấu đầu tư, tạo bước đi hợp lý cho quá trình chuyển
dịch cơ cấu kinh tế trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp
hóa, hiện đại hóa. Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã tạo nguồn cung về quỹ đất cho thị trường
bất động sản; việc công khai quy hoạch sử dụng đất, đặc
biệt là quy hoạch sử dụng đất cấp xã đã từng bước nâng
cao dân chủ ở cơ sở, tạo điều kiện thuận lợi để người
dân tham gia, giám sát việc quản lý sử dụng nguồn tài
nguyên đất. Mặc dù đạt được nhiều thành tựu, song
công tác quản lý đất đai vẫn còn nhiều bất cập. Một số
vấn đề về quan hệ đất đai chưa được giải quyết triệt để
và thống nhất; chất lượng xây dựng và thực hiện quy
hoạch sử dụng tài nguyên đất còn yếu, gây lãng phí, thất
thoát; quản lý thị trường bất động sản còn lúng túng, sơ
hở
- Hệ thống chính sách pháp luật đất đai tuy đã được
điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, nhưng chưa đáp ứng
được yêu cầu giải quyết một số vấn đề vướng mắc trong
thực tế. Số lượng các văn bản quy phạm pháp luật về
đất đai nhiều, nhưng thiếu đồng bộ, thiếu ổn định. Một
số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm
quyền địa phương ban hành còn chậm, nội dung hướng
dẫn chưa rõ ràng, gây khó khăn cho việc thực hiện công
tác quản lý nhà nước về đất đai.

- Phương pháp, công nghệ trong điều tra cơ bản chậm
đổi mới; điều tra thiếu tập trung, còn chồng chéo; kết
quả điều tra còn thiếu độ tin cậy, chỉnh lý cập nhật
không thường xuyên. Việc xử lý, lưu trữ, thông tin còn
bất cập, tài liệu điều tra chưa được khai thác có hiệu
quả.
- Chất lượng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các
địa phương có nhiều tiến bộ nhưng thực sự chưa đạt
yêu cầu đề ra. Tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất các cấp, đặc biệt cấp huyện, xã còn chậm. Nội dung
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn những bất cập về:
phân định cấp độ, nội dung của quy hoạch sử dụng đất
và kế hoạch sử dụng đất giữa các cấp; kết hợp giữa quy
hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh tế - xã
hội và quy hoạch xây dựng; gắn với mục tiêu phát triển
bền vững, bảo đảm an ninh lương thực. Trong lập, thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiếu sự giám sát
chặt chẽ, tuân thủ triệt để chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất phải là chỉ tiêu pháp lệnh; việc áp dụng các
công nghệ tiên tiến còn nhiều hạn chế.
- Cơ chế thuê đất để thực hiện dự án đầu tư giữa tổ
chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân với tổ chức, cá nhân
nước ngoài vẫn còn tạo ra sự bất bình đẳng không chỉ về
kinh tế mà cả trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất. Việc thu hồi đất để thực hiện các dự
án phát triển kinh tế - xã hội vẫn là một trong những vấn
đề vướng mắc ở nhiều địa phương, làm chậm tiến độ
triển khai nhiều dự án đầu tư, chưa tạo được sự đồng
thuận giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và chính
quyền địa phương. Việc thực hiện các quy định về bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện thiếu sự thống
nhất giữa các dự án thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng với các dự án thu hồi
đất để sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế - xã
hội. Các quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với
người thuộc diện thu hồi đất còn thiếu ổn định và có sự
khác nhau giữa các địa phương đã gây nên sự mất công
bằng đối với người sử dụng đất.
- Hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay còn
mang tính thủ công, thực hiện thiếu thống nhất ở các
địa phương. Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất chưa theo kịp tiến độ đo đạc lập bản đồ địa
chính, do đó hạn chế hiệu quả đầu tư của việc đo vẽ bản
đồ. Cơ sở dữ liệu bản đồ, hồ sơ địa chính thiếu về số
lượng và kém về chất lượng, được cập nhật không
thường xuyên, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đất
đai và thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay.
Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực
hiện chậm, không đạt được mục tiêu đề ra đã ảnh
hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của tổ
chức và hộ gia đình cá nhân, hạn chế việc giao dịch
quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản.
- Công tác định giá đất chưa đáp ứng được yêu cầu giá
quy định sát giá thị trường, hiện nay giá đất do Nhà
nước quy định vẫn chỉ bằng từ 30% tới 60% giá đất
chuyển nhượng thực tế. Chưa tổ chức hệ thống theo dõi
giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù
hợp. Công tác thẩm định giá đất còn hạn chế, đội ngũ
cán bộ định giá đất chưa được đào tạo cơ bản, hoạt

động còn mang tính kiêm nhiệm. Sự phát triển của thị
trường đất đai đôi khi còn mang tính tự phát, bị các yếu
tố đầu cơ chi phối, tạo nên những biến động một cách
cực đoan, đặc biệt tại các khu vực đô thị, khu công
nghiệp và những nơi mà sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng
đất đang diễn ra mạnh mẽ. Tại khu vực nông thôn, thị
trường đất đai không phát huy được hết tiềm năng.
Nguồn thu từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng
quỹ đất. Chính sách thuế và phí trong lĩnh vực quản lý
đất đai thiếu điều tiết hợp lý nguồn thu từ đất vào ngân
sách nhà nước; chưa trở thành công cụ quản lý thị
trường, chống đầu cơ về đất đai, khuyến khích sử dụng
đất tiết kiệm và có hiệu quả.
- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về quản lý và
sử dụng đất đai chưa tương xứng. Các vi phạm, tranh
chấp về đất đai tuy có giảm nhưng lại diễn biến phức
tạp, đặc biệt tình trạng tham nhũng trong quản lý đất
đai vẫn còn diễn ra ở nhiều địa phương, nhưng một số
vụ việc chưa được thanh tra, phát hiện và xử lý kịp thời.
Ý thức chấp hành pháp luật của người dân, kể cả cán bộ,
công chức trong hệ thống cơ quan quản lý đất đai các
cấp chưa nghiêm, mức độ sai phạm trong quản lý, sử
dụng đất đai còn nhiều.
-Lỏng lẻo trong quản lý đất đai, quản lý hành chính
Hàng loạt sai phạm bắt nguồn từ sự lỏng lẻo, tắc trách
trong quản lý đất đai của các cấp chính quyền (chủ yếu ở
cấp xã) là vấn đề cần quan tâm trong công tác giải phóng
mặt bằng Quốc lộ 1A. Đó cũng là một trong những lý do
dẫn đến sự phức tạp trong việc xác định nguồn gốc đất
đai, là cái cớ để một số hộ dân vin vào đó “bắt chẹt”

chính quyền nhằm trục lợi. Thậm chí, một số người còn
có các hành động ngăn cản không cho Hội đồng GPMB
đo đạc kiểm kê áp giá, không chịu nhận hỗ trợ bồi
thường để ký hồ sơ bàn giao mặt bằng, hoặc đã nhận
tiền nhưng lại tái lấn chiếm, có những đòi hỏi về quyền
lợi vượt quá quy định của Nhà nước… khiến công tác
tuyên truyền, vận động bàn giao mặt bằng gặp không ít
khó khăn.

Điển hình là việc cấp bìa đỏ hàng loạt trong phạm vi chỉ
giới PMU1 giai đoạn 1995 - 2000 diễn ra tại các huyện
Nghi Lộc, Diễn Châu, Quỳnh Lưu…vi phạm quy hoạch
quy định tại Điều 7, Nghị định số 203-HĐBT ngày
21/12/1982 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ)
về việc ban hành Điều lệ bảo vệ đường bộ (quy định mốc
lộ giới thời điểm này là 20m tính từ chân mái đường đắp
hoặc mép đỉnh mái đường đào). Điều đáng trách là một
số địa phương còn không lưu giữ được đầy đủ hồ sơ liên
quan đến thủ tục đất đai qua các thời kỳ. Như ở Quỳnh
Văn (Quỳnh Lưu) có tới 333/394 hộ được cấp bìa đỏ
trong hành lang ATGT trong giai đoạn 1995 - 1999 nhưng
cán bộ địa chính xã (công tác từ 1997 đến nay) chỉ đưa
ra được hồ sơ của 17 bìa đất và hồn nhiên khẳng định
“Tôi chỉ làm 17 bìa đã trừ chỉ giới hành lang ATGT đúng
quy định”???
-Bất cập trong chính sách quản lý và hệ thống văn bản
pháp luật:
Theo số liệu của các ngành chức năng, trong thời gian
qua số vụ khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai ngày
một gia tăng (chiếm trên 80% tổng số các vụ việc). Tính

chất vụ việc ngày một phức tạp, gây khó khăn cho công
tác GPMB, ảnh hưởng đến tiến độ thi công của các dự
án tại nhiều địa phương. Một trong những nguyên nhân
dẫn đến tình trạng trên là do công tác quản lý, sử dụng
đất đai trên địa bàn bộc lộ nhiều hạn chế và bất cập.
Đồng chí Nguyễn Mạnh Cường, Giám đốc Sở Tài nguyên
và Môi trường cho biết: Một trong những yếu tố khiến
công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn khó khăn,
phức tạp chính là sự bất cập trong chính sách quản lý,
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai
chồng chéo, thiếu tính thực tiễn. Hệ thống văn bản liên
quan đến lĩnh vực đất đai còn nhiều điểm chưa thống
nhất, chưa nhất quán với các bộ luật khác, một số quy
định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần, thậm chí nhiều văn
bản vừa có hiệu lực đã lạc hậu so với thực tiễn Đơn cử,
việc xác định các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1,
điều 50, Luật Đất đai xác định các khoản tiền người sử
dụng đã nộp có tương đương với tiền sử dụng đất hay
không trước thời điểm Luật Đất đai năm 1993 có hiệu
lực thi hành, hay là việc xác định giá đất thị trường,
chính sách hỗ trợ đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân
cư Chính sách đất đai bất cập dẫn đến nhiều khó khăn
phức tạp trong giải quyết tranh chấp, GPMB; giá đất bồi
thường chưa theo kịp giá thị trường gây khó khăn cho
công tác GPMB và tiến độ thực hiện dự án
Dự án khu đô thị mới phường Yên Thanh (Uông Bí) sau
gần 10 năm vẫn chưa GPMB xong vì những bất cập trong
chính sách đất dai.
Dự án khu đô thị mới phường Yên Thanh (Uông Bí) sau
gần 10 năm vẫn chưa GPMB xong vì những bất cập trong

chính sách đất dai.
Bên cạnh đó trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSD) đất, bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất còn
quá nhiêu khê rườm rà, nhiều thủ tục chưa đồng bộ với
các thủ tục về đầu tư, xây dựng. Chưa kể sự cồng kềnh,
máy móc, chồng chéo về thủ tục hành chính đã làm hao
phí thời gian của các chủ đầu tư, ảnh hưởng đến hoạt
động trong lĩnh vực đầu tư và quản lý đất đai. Chính sự
bất cập này đã làm cho các cơ quan quản lý Nhà nước
khó áp dụng, gây khó khăn cho việc quản lý, sử dụng đất
đai.
Công tác quy hoạch, quản lý sử dụng đất còn nhiều bất
cập:
Từ năm 1997, tỉnh đã triển khai lập quy hoạch sử dụng
đất và đến khi hoàn thành lập quy hoạch chi tiết cấp xã
đã kéo dài đến 10 năm. Vì vậy nhiều chỉ tiêu định hướng
trước đây không còn phù hợp, quy hoạch sử dụng đất
phải điều chỉnh để phù hợp với tình hình của địa
phương. Chưa kể tiến độ lập quy hoạch, chất lượng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn chậm so với yêu cầu.
Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất bồi thường,
GPMB ở nhiều địa phương còn yếu kém, nhiều nơi còn
sai phạm. Ở một số địa phương, công tác lãnh đạo, chỉ
đạo và tổ chức thực hiện các chủ trương, đường lối của
Đảng, pháp luật của Nhà nước chưa được thường
xuyên, đồng bộ. Việc công bố quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất chưa thực hiện theo quy định của pháp luật
đất đai; chưa thực sự quan tâm, thực hiện đúng các chỉ
tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có

thẩm quyền phê duyệt. Công tác phối hợp giữa các ban,
ngành của tỉnh với các địa phương và các chủ đầu tư để
thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đối với
các dự án còn yếu và chưa thường xuyên. Do vậy, hiệu
quả sử dụng đất của các dự án chưa cao; các địa phương
chưa thu hút được nhiều dự án đầu tư có quy mô lớn,
dự án có công nghệ cao, công nghệ sạch.
Việc chuyển đổi ngành nghề và giải quyết việc làm cho
người lao động khi bị thu hồi đất cũng gặp nhiều khó
khăn. Điều đáng nói là việc thực hiện các quy định về
quản lý, sử dụng đất đai trong thời gian qua còn hạn
chế, tình trạng quy hoạch treo, chồng lấn diện tích giữa
các dự án được giao, lấn chiếm đất đai, sử dụng đất đai
sai mục đích còn xảy ra ở nhiều địa phương. Ở một số
địa phương việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước
về đất đai còn thiếu chặt chẽ, có dấu hiệu buông lỏng,
biểu hiện rõ nhất là chính quyền cấp huyện, xã không
nắm được tình hình đất giao cho các dự án. Công tác
kiểm tra, thanh tra về quản lý, sử dụng đất đai giao cho
các dự án chưa được quan tâm đúng mức. Những bất
cập và yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai
đã khiến cho việc phát huy tiềm năng đất đai bị hạn chế,
ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội.
Những hạn chế trong công tác quản lý :
I. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
(QHKHSDĐ)
1. Hạn chế
Chất lượng, hiệu lực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
ở một số địa phương chưa cao, tính khả thi thấp, dự
báo quy hoạch trong nhiều trường hợp không sát với

thực tế dẫn đến tình trạng phải điều chỉnh nhiều lần.
Việc quản lý, thực hiện quy hoạch sử dụng đất sau khi
được xét duyệt còn bị buông lỏng; tình trạng lấn
chiếm, tự chuyển mục đích sử dụng đất trái phép mặc
dù trong thời gian gần đây đã được chấn chỉnh nhưng
vấn còn xảy ra. Mặc dù quy hoạch chỉnh trang phát
triển đô thị đã được quy định tại Điều 82 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP nhưng các địa phương chưa triển
khai được trong thực tế.
2. Nguyên nhân chủ yếu
Do nhận thức về vai trò và vị trí của quy hoạch sử
dụng đất chưa đầy đủ, chưa thống nhất, dẫn đến sự
phối hợp giữa các ngành, các cấp, các đơn vị và địa
phương còn hạn chế. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất chưa phải là căn cứ duy nhất để quyết định giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà
còn dựa trên nhiều loại quy hoạch khác; trong khi quy
hoạch của các ngành thường vượt ra ngoài khung của
quy hoạch quy hoạch sử dụng đất;
II. Về giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất
1. Hạn chế
Quy định về thời hạn, hạn mức sử dụng đất nông
nghiệp còn làm hạn chế đến việc tích tụ đất đai để
đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa trên
quy mô lớn, chưa tạo động lực để ổn định và phát
triển nông nghiệp. Tình trạng giao đất, cho thuê đất
tràn lan, chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang
gây lãng phí còn xảy ra khá phổ biến. Việc thu hồi, giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng

đất còn bộc lộ nhiều bất cập. Việc giao đất, cho thuê
đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu
thầu dự án có sử dụng đất chưa được triển khai thực
hiện nghiêm túc.Tình trạng sử dụng đất không đúng
mục đích được giao, sử dụng đất chậm so với tiến độ
còn khá phổ biến ở các các địa phương, mặc dù pháp
luật về đất đai đã có quy định thu hồi đất nhưng chưa
thực hiện được nhiều.
2. Nguyên nhân
Do quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất chưa sàng lọc được nhà đầu tư
kém năng lực. Việc định giá đất để tính thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất thường thấp hơn nhiều so với
giá đất trên thị trường. Việc phân cấp mạnh thẩm
quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất cùng với quy định phân cấp mạnh
thẩm quyền quyết định đầu tư của pháp luật về đầu
tư trên thực tế đã bộc lộ nhiều bất cập, đặc biệt là
trong việc quyết định việc chuyển đổi mục đích sử
dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có
rừng và sử dụng đất tại các khu vực nhạy cảm của
vùng biên giới. Trình tự, thủ tục về giao đất, cho thuê
đất quy định tại Điều 121, 122 của Luật Đất đai chưa
gắn với thủ tục thu hồi đất và chưa quy định rõ về
trình tự và thời điểm tính thu nghĩa vụ tài chính.Việc
kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất
chưa được tiến hành một cách thường xuyên.
III. Thu hồi đất, bồi thường, giải phóng
mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư
1. Hạn chế

Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án vẫn là một
trong những vấn đề nổi cộm ở nhiều địa phương, làm
chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, gây nên
những bức xúc cả cho người sử dụng đất, nhà đầu tư
và chính quyền nơi có đất thu hồi. Việc thu hồi đất,
bồi thường, giải phóng mặt bằng còn bất cập, chưa có
cơ chế giải quyết một cách rõ ràng, minh bạch, hài hòa
về lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và
nhà đầu tư. Việc giải quyết việc làm cho người có đất
bị thu hồi chưa đáp ứng được yêu cầu, chưa xử lý hài
hòa mối quan hệ giữa lợi ích người sử dụng đất và
nhà đầu tư.
2. Nguyên nhân
Do quy định cho phép nhà đầu tư thỏa thuận để nhận
chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử
dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 40 của Luật Đất
đai có mặt tích cực nhưng cũng bộc lộ những mặt hạn
chế như nhà đầu tư không thỏa thuận đủ diện tích đất
để thực hiện dự án, thời gian thường kéo dài, nhất là
tạo ra cơ chế 2 giá đất, đẩy giá đất khu vực thu hồi đất
lên cao, ảnh hưởng tới công tác thu hồi đất để thực
hiện các dự án khác ở địa phương. Các quy định về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay
đổi dẫn tới tình trạng so bì khiếu nại của người có đất
bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một dự án nhưng
thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm. Việc chuẩn bị
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được
các cấp chính quyền quan tâm đúng mức, nhất là
phương án giải quyết việc làm cho người bị thu hồi
đất. Nhiều địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái

định cư chung cho các dự án tại địa bàn, một số khu
tái định cư đã được lập nhưng không đồng bộ về hạ
tầng, không bảo đảm điều kiện tốt hơn hoặc bằng nơi
ở cũ.
IV. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và
quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận, thống kê, kiểm kê đất đai
1. Hạn chế
Việc đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận lần đầu đến nay chưa hoàn thành,
nhu cầu cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động lớn
còn rất lớn; hồ sơ địa chính lập chưa đầy đủ, thống
nhất; việc cập nhật, chỉnh lý biến động chưa được
thực hiện thường xuyên, đồng bộ theo quy định;
nhiều nơi đã cấp Giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa
chính nhưng chưa ổn định, còn phải làm lại do việc
dồn điền đổi thửa sau khi cấp Giấy chứng nhận hoặc
do chưa có bản đồ địa chính nên phải cấp theo tự khai
báo của người dân hoặc cấp theo các loại bản đồ cũ có
độ chính xác thấp; Công tác thống kê, kiểm kê đất đai
theo định kỳ của các địa phương thường hoàn thành
chậm, chưa đáp ứng kịp thời yêu cầu thông tin đất đai
cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các
quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của các
cấp, các ngành.
2. Nguyên nhân
Do chưa quy định bắt buộc phải đăng ký bao gồm
đăng ký ban đầu và đăng ký biến động, chưa có chế tài
đủ mạnh để xử lý nên nhiều trường hợp chây ỳ, không
kê khai đăng ký theo quy định, dẫn đến nhà nước

không lập được hồ sơ để quản lý; Luật không quy định
rõ việc cấp Giấy chứng nhận đối với đất là bắt buộc
hay theo nhu cầu của người sử dụng đất. Do một thời
gian dài buông lỏng quản lý đất đai, tình trạng vi phạm
pháp luật đất đai còn nhiều (như lấn chiếm, chuyển
mục đích trái phép, không sử dụng đất được giao;
chuyển nhượng đất hoặc chuyển nhượng dự án sử
dụng đất mà không làm thủ tục quy định; tranh chấp
đất đai), nhiều vụ việc vi phạm kéo dài nhiều năm,
nhiều lần không được xử lý dứt. Kinh phí cho việc đo
đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp Giấy
chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu
đất đai trong nhiều năm qua chưa được các địa
phương bố trí đầy đủ theo yêu cầu.
V. Về tài chính đất đai
1. Hạn chế
Khung giá các loại đất do Chính phủ quy định phân
theo 3 vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) là quá
lớn, chưa phù hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã
hội của các vùng trong cả nước. Giá đất trong bảng giá
đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành vẫn thấp
hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường. Chưa có quy định
cụ thể về định giá đất để tính thuế với định giá đất để
phục vụ thị trường quyền sử dụng đất như giao đất,
cho thuê đất; chuyển nhượng, cho thuê quyền sử
dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chưa
phân biệt sự khác nhau giữa giá đất khi Nhà nước giao
đất, cho thuê đất với giá đất khi Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử

dụng đất.
2. Nguyên nhân
Do thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản ở nước ta phát triển chưa đầy đủ, giao dịch
"ngầm" vẫn diễn ra phổ biến và giá đất biến động với
biên độ lớn. Do vậy, nguyên tắc định giá đất quy định
tại Điều 56 Luật Đất đai chưa bao hàm hết các trường
hợp định giá đất theo phương pháp thị trường khác
(phương pháp thu nhập, chiết trừ, thặng dư), đồng
thời chưa quy định cụ thể tiêu chí giá đất chuyển
nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường nên gây khó khăn trong việc xác định giá đất.
Đến nay, chưa có quy định trình tự, thủ tục định giá
đất cụ thể. Khung pháp lý cho hoạt động tư vấn giá
đất độc lập chưa đầy đủ và còn thiếu thống nhất giữa
Pháp lệnh giá, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật
Đất đai nên dịch vụ tư vấn giá đất phát triển chưa
mạnh, chưa đủ năng lực để thực hiện xây dựng bảng
giá đất và định giá đất cụ thể từng thửa đất. Cơ chế
định giá đất chưa phù hợp; cơ quan quản lý nhà nước
về giá đất nhưng lại thực hiện định giá đất cụ thể tới
từng thửa, trong khi đó cơ quan chuyên ngành về đất
đai thì xây dựng khung giá, bảng giá đất. Nhà nước
chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị
trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp với giá đất
trên thị trường trong điều kiện bình thường.
VI. Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai; thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm
1. Hạn chế
Tình hình tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai vẫn

diễn ra phức tạp, tính chất tranh chấp ngày càng gay
gắt, kéo dài tập trung vào bồi thường giải phóng mặt
bằng phát triển các khu đô thị. Công tác thanh tra
chưa được tổ chức thường xuyên, còn thiếu tính chủ
động, chưa đáp ứng yêu cầu đòi hỏi của thực tiễn.
Việc xử lý sau thanh tra của các cấp các ngành chưa
kiên quyết, triệt để, kịp thời làm hạn chế đến hiệu quả
hoạt động thanh tra.
2. Nguyên nhân
Do chính sách, pháp luật về đất đai thường xuyên thay
đổi trong từng giai đoạn lịch sử, không ổn định, còn
thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn với pháp luật
về dân sự, pháp luật về khiếu nại, tố cáo dẫn đến tình
trạng khó phân định thẩm quyền giải quyết, chất
lượng giải quyết chưa cao đối với một số trường hợp
khiếu kiện của công dân dẫn đến tình trạng khiếu nại
không có điểm dừng, không rõ trách nhiệm cuối cùng
thuộc về cơ quan nào. Ý thức chấp hành pháp luật của
một bộ phận người sử dụng đất còn hạn chế. Việc giải
quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai
còn mang tính chủ quan, nể nang, nặng về mệnh lệnh
hành chính, chưa thường xuyên tham vấn cộng đồng,
nhiều quyết định giải quyết chưa thấu tình đạt lý. Việc
tổ chức thực hiện các quyết định giải quyết đã có hiệu
lực pháp luật còn thiếu kiên quyết, dẫn đến vụ việc
không được giải quyết dứt điểm, khiếu kiện kéo dài.
VII. Về việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất
1. Hạn chế
Việc thực hiện quy định về quyền góp vốn bằng giá trị

quyền sử dụng đất và quy định về quyền, nghĩa vụ sử
dụng đất của chủ thể nhận góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất tại một số địa phương còn vướng mắc,
lúng túng và không thống nhất; tiềm ẩn nguy cơ tranh
chấp đất đai khó giải quyết sau này. Cơ chế quản lý,
trình tự, thủ tục hành chính thực hiện các quyền của
người sử dụng đất vẫn còn gây phiền hà cho người
dân, không tạo điều kiện cho việc phát triển thị
trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản.
Cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong
các giao dịch về quyền sử dụng đất thiếu đồng bộ,