ĐẠI HỌC QC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÉ - LUẬT

LÊ THỊ LĂNG

CHỦ THẺ GIAO DỊCH QUYỀN sử DỤNG ĐẤT

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 60380103

LUẬN VĂN THẠC sĩ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẢN KHOA HỌC: TS. CHÂU THỊ KHÁNH VÂN

TP. HỒ CHÍ MINH - NÀM 2022
LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan luận văn ‘'Chủ thế giao dịch quyền sử dụng đất” là cơng trình
nghiên cứu của bản thân. Các ví dụ, số liệu được nêu lên trong luận văn đều


1

đảm bảo độ tin cậy và trung thực. Nhừng kết luận khoa học của luận văn chưa
từng được tác giả nào công bổ. Tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Trường Đại
học Kinh tế - Luật xét duyệt để Luận văn được bảo vệ trước Hội c ••
•
•
•
•
•
đồng.

TÁC GIẢ

LÊ THỊ LÀNG


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC...................................................................................................... ii
PHẦN MỞ ĐẦU.............................................................................................1
1.........................................................................................................................
Tính câp thiêt của đê tài....................................................................................1
2. Tinh hình nghiên cứu......................................................................................2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu..................................................................4
3.1. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn.............................................................5
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..................................................................5
4.1. Đối tượng nghiên cứu...............................................................................5
1 . Các chủ thể cịn lại có thể có quyền giao dịch và quyền giao dịch của các
chủ thể này phụ thuộc vào các yếu tố khác nhau, trong đó chủ yếu phụ thuộc
vào căn cứ xác lập quyền sử dụng đất và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho
Nhà nước, về ngun tắc, người khơng có quyền giao dịch là người thuộc
trường hợp: được Nhà nước giao đất không thu tiền sừ dụng đất hoặc giao đất
có thu tiền sử dụng đất, nhưng được miễn tiền sử dụng đất; người được công
nhận quyền sử dụng đất như giao đất khơng thu tiền sử dụng đất hoặc như giao
đất có thu tiền mà được miễn tiền sử dụng đất; người thuê đất trả tiền hàng
năm hoặc thuê đất trả tiền một lần nhung được miễn tiền thuê đất. Ngoại lệ của
nguyên tắc áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, bán kết hợp cho
thuê.

Để chuyển quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất hợp pháp
phải có quyền giao dịch quyền sử dụng đất và đủ điều kiện để tiến hành giao
dịch quyền sử dụng đất theo quy định. Theo quy định của Luật Đất đai và luật
liên quan, chỉ những người sau đây mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất:


Thứ nhất, phải có quyền giao dịch quyền sử dụng đất.
Với các loại tài sản khác, chủ thể tiến hành giao dịch với hầu hết các loại
tài sản này đều được pháp luật quy định theo hướng sẽ được quyền giao dịch
trù- trường hợp có quy định cấm. Tuy nhiên, với quyền sử dụng đất, người có
quyền sử dụng chỉ có quyền giao dịch khi được Luật đất đai cho phép. Theo
đó, Luật Đât đai chỉ cho phép các chủ thê có quyên giao dịch quyền sử dụng
đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
Một là, phải là chủ thể sử dụng đất. Để giao dịch quyền sử dụng đất,
điều kiện đầu tiên pháp luật quy định là phải có giấy chứng nhận. Tư cách chủ
thể của bên chuyển quyền sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xác nhận thông qua giấy chứng nhận. “Điều này được xác định thông
qua quy định về thời điểm và điều kiện tiến hành giao dịch tại Luật Đất đai
năm 2013, buộc bên chuyển quyền trong giao dịch phải có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất”2. Tuy nhiên, Luật Đất đai cũng chấp nhận ngoại lệ, cho
phép hai trường hợp không phải là chủ thể sử dụng đất, vẫn được tham gia giao
dịch. Trường hợp thứ nhất là người thuê lại đất của chủ đầu tư thuê đất của Nhà
nước để xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất. Nếu thuê lại trả tiền thuê lại một lần cho cả thời gian thuê thì có
quyền thực hiện tất cả các giao dịch trừ các giao dịch chuyển đổi, để thừa kế
mà không cần có sự đồng ý của chủ thể sử dụng đất. Nếu thuê lại với hình thức
trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền cho th lại quyền sử dụng đất theo
hình thức cho thuê lại thu tiền thuê đất hàng năm. Trong trường hợp này, mặc
dù không phải là chú thể sử dụng đất nhưng chủ thể này vần được cấp giấy
chứng nhận theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013.

Trường hợp không phải là chủ thể sử dụng đất nhưng vẫn được tiến hành giao
dịch thứ hai là người khơng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam nhưng được
tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Trường họp này, mặc dù không được cấp
giấy chứng nhận nhưng chủ thể vẫn được thực hiện việc tặng cho và chuyển
2Khoán 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.


nhượng quyền sử dụng đất. “Khi đưa quyền sử dụng đất vào tham gia giao
dịch, bên chuyển quyền cần cung cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất mang tên bên tặng cho trong trường họp giao dịch tặng cho, cung cáp
được giây tờ chứng minh quyên thừa kê trong trường hợp được thừa kế”.
Hai là, phải được Luật Đất đai cho phép giao dịch. Những chủ thể được
giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai là ‘‘hộ gia đình, cá
nhân trong nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chỉnh,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi ”3. Tùy thuộc vào hình thức sử dụng đất, nguồn gốc tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất mà từng chủ thể được hoặc khơng được phép tham gia giao dịch
chuyển quyền, về hình thức sử dụng đất, về nguyên tắc, pháp luật chỉ cho phép
các chủ thế sử dụng đất được tiến hành giao dịch khi sử dụng đất theo hình
thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không được miễn tiền
sử dụng đất trừ trường hợp được miễn tiền sử dụng đất để thực hiện dự án kinh
doanh nhà ở và miễn tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; ‘‘thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không được miễn tiền thuê đất
trừ trường hợp được miễn tiền thuê đất để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở;
thuê đất trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn th cịn
lại ít nhất là 5 năm; Đổi với người thuê lại đất của chủ đầu tư kết cấu hạ tầng
trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,
khu kinh tế thì phải trả tiền thuê đất một lần và bên cho thuê lại phải sử dụng
đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê” 4. Trong
trường hợp bên cho thuê lại sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê

đất hàng năm thì bên thuê lại phải thuê đất trước ngày 01/7/2014 theo hình
thức trả tiền thuê đất một lần đồng thời bên cho thuê lại đã nộp đủ tiền thuê cho
Nhà nước; công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất
mà khơng được miễn tiền sử dụng đất; nhận chuyên quyên sử dụng đât. Riêng
3Điều 5, 179, 181,182, 183 Luật Đất đai năm 2013
4Châu Thị Khánh Vân (2019), ‘Chu thê giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định cùa Luật Đất đai’, Tạp chí
Nghiên cứu Lặp pháp số thủng 2+3 nám 20ỉ 9


đơi với hộ gia đình, cá nhân được giao đất khơng thu tiền sừ dụng đất vẫn có
quyền giao dịch quyền sử dụng đất.
Đối với nguồn gốc tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, nếu tiền mà các chủ thể sử dụng đất sử dụng có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì chủ thể sử dụng đất khơng có quyền giao
dịch.
Giao dịch quyền sử dụng đất mà pháp luật cho phép các chủ thề này tiến
hành gồm “chuyên nhượng, tặng cho, cho thuê (cho thuê lại), thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất”. Riêng với giao dịch chuyến đổi thì chỉ có hộ gia
đình, cá nhân trong nước mới có quyền tiến hành trừ trường hợp sử dụng đất
theo hình thức thuê đất của Nhà nước. “Đổi vói giao dịch tặng cho, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chỉ có quyền tặng cho trong trường hợp
quyền sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư mua cổ phần của doanh
nghiệp Việt Nam mà bên Việt Nam chiếm tỉ lệ cổ phần chi phối hoặc thuê lại
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tể và trả tiền thuê lại một lần cho cả thời gian thuê ” 5.
“Đối với chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì có quyền tặng cho
quyền sử dụng đất nếu được Nhà nước giao đất, nhận chuyến nhượng quyền
sử dụng đất, thuê lại quyền sử dụng đất của chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao ”6.
Thứ hai, phải có quyền thực hiện giao dịch.

Ngồi các điều kiện đặt ra như khi thực hiện giao dịch đối với bất động
sản có sẵn, như về nguyên tắc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu trừ một
Số trường hợp ngoại lệ; phải không bị hạn chế quyền định đoạt để đảm báo
thực hiện nghĩa vụ, các trường hợp này có thể là khơng bị áp dụng các biện
pháp khẩn cấp tạm thời như kê biên tài sản, cấm chuyển dịch quyền về tài
sản..; tài sản không bị thế chấp hoặc nếu đang được thế chấp thì cần được sự
đồng ý của bên nhận thế chấp; không bị tranh chấp về quyền sở hừu. Điều kiện
5Khoản 2 Điều 149, điểm b khoán 4 Điều 183 Luật Đất đai năm 2003.
6Điều 174; 185 Luật Đất đai năm 2003.


đặt ra khi tiến hành giao dịch quyền sử dụng đất cịn có một số đặc điểm riêng,
thể hiện sự can thiệp sâu hon của pháp luật vào mối quan hệ này như điều kiện
phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Các khoản tài chính
này có thể là: tiền sử dụng đất, tiền th đất, thuế sử dụng đất, phí, lệ phí liên
quan đến đất. Người tiến hành giao dịch quyền sử dụng đất phải còn trong thời
hạn sử dụng đất. Do quyền sử dụng đất của người chuyển quyền là quyền sử
dụng đất của người không phải là chủ sở hữu đất, nên quyền sử dụng đất không
phải là vĩnh viễn, mà là quyền sử dụng đất có thời hạn. Tuy nhiên, đối với
trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định, lâu dài thì khơng cần quan tâm đến
điều kiện về thời hạn sử dụng đất. Đối với các trường hợp mà thời hạn sử dụng
đất không thuộc trường hợp này thì người có quyền sử dụng đất chỉ có quyền
tiến hành giao dịch khi còn trong thời hạn sử dụng đất. Thông thường thời hạn
sừ dụng đất là 50 năm và thời hạn này được ghi rõ trong giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện vừa nêu, Luật Đất đai còn đặt ra điều kiện, người
chuyển quyền sử dụng đất có thể phải đáp ứng điều kiện khác, cụ thể “trong
trường hợp người có quyền sử dụng đất và nếu giao dịch là giao dịch chuyển
nhượng, tặng cho là dân tộc thiêu số và quyền sử dụng đất giao dịch được Nhà
nước giao theo chính sách hỗ trợ thì chỉ được tiến hành giao dịch chuyển

nhượng, tặng cho khi hết thời hạn 10 năm kê từ ngày được giao


đất”*', đối với ‘7/ộ gia đình, cả nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất
nông nghiệp trong khu vực rừng phịng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng
cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cả nhản
đang sinh sổng trong khu vực rừng phịng hộ đó ” 7 8', “Hộ gia đình, cả nhản
đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phản khu phục hồi
sinh thải thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyến ra khỏi phân
khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng
kết họp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình,
cả nhân sinh sồng trong phân khu đó ”9; trong trường hợp quyền sử dụng đất
giao dịch là đất nông nghiệp, chủ thể chuyển quyền không được giao dịch nếu
bên nhận chuyển quyền sử dụng đất không đáp úng các điều kiện theo quy định
pháp luật như trường hợp hộ gia đình, cá nhân trong nước khơng trực tiếp sản
xuất nơng nghiệp, tổ chức kinh tế khơng có quyền nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho đất trồng lúa. Các quy định này là các quy định hạn chế quyền định
đoạt của chủ thể sử dụng đất nhằm đảm bảo thực hiện chính sách trong việc
bảo vệ các loại đất này. Riêng đối với điều kiện của chủ thể sứ dụng đất thuộc
dự án, tác giả không đề cập đến và đã khép lại trong phạm vi nghiên cứu của đề
tài.
1.1.1. Vai trò, ý nghĩa của việc xác định chủ thể có quyền chuyển
quyền trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
* Đối vói ngưịi tham gia giao dịch
Giao dịch quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực thì phải đáp ứng các điều
kiện theo quy định của pháp luật. Theo quy định của Bộ luật Dân sự, một trong
các điêu kiện tiên quyêt đê giao dịch nói chung và giao dịch quyên sử dụng đất
nói riêng có hiệu lực, đó là chủ thể chuyển quyền phải đáp ứng năng lực pháp
luật và năng lực hành vi. Trong trường hợp không đáp ứng năng lực này, giao
7Khoản 3 Điều 192 Luật Đất đai năm 2013.

8Khoản 2 Điều 192 Luật Đất đai năm 2013.
9Khoan 1 Điều 192 Luật Đất đai năm 2013.


dịch bị vơ hiệu, tức là khơng có giá trị pháp lý. Việc giao dịch bị tuyên vô hiệu
là điều khơng mong muốn của người giao dịch có thiện chí, trung thực, bởi lẽ
mục đích của giao dịch khơng đạt được.
Đe xác định chủ thể có quyền chuyển quyền sử dụng đất, phải xác định
được chủ thể quyền sử dụng đất nào được giao dịch, loại hình giao dịch mà chủ
thể sử dụng đất được luật cho phép giao dịch, hình thức xác lập quyền sử dụng
đất của chủ thể sử dụng đất để từ đó xác định quyền sừ dụng đất trong trường
hợp này có được phép hoặc khơng được phép đưa vào giao dịch. Khi đáp ứng
các điều kiện này, chủ thể quyền sử dụng đất mới được xác định là chủ thể
chuyển quyền quyền và do đó sẽ hạn chế được trường họp giao dịch chuyển
quyền sử dụng đất bị Tịa án tun bố vơ hiệu, đảm bảo mục đích giao dịch của
các bên.
* Đối vói ngi liên quan
Việc giao dịch bị tun vơ hiệu cịn ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng
của người liên quan, nhất là bên thuê, bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà
nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường họp sau đây: “Giấy
chứng nhận đã cấp không đủng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng
đất, khơng đủng diện tích đất, khơng đủ điều kiện được cấp, khơng đúng mục
đích sử dụng đất, thỏi hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy
đinh của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận
đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất theo quy định của pháp luật đất đai Đây là lần đầu tiên Luật Đât đai quy
định vê bảo vệ người ngay tình, cụ thê là nhà nước sẽ không thu hồi giấy
chứng nhận đã cấp nếu việc nhận chuyển quyền phù hợp quy định pháp luật đất
đai. Tuy nhiên, từ quy định này có thể thấy, để được bảo vệ, giao dịch mà

người ngay tình tham gia phải là giao dịch chuyển quyền. Điều đó cũng có
nghĩa người ngay tình khơng được cơng nhận giao dịch nếu giao dịch mà người


này tham gia là giao dịch thuê, thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất. Có thể
thấy, trong các giao dịch không chuyển quyền là thuê, thuê lại, thế chấp quyền
sử dụng đất, bên tham gia cũng có tình trạng như các giao dịch chuyển quyền;
bản thân người tham gia khơng có lồi trong giao dịch, chịu nhiều thiệt hại và có
trường hợp cịn chịu nhiều thiệt hại hơn so với
••••1•••

người tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với hình thức thừa kế, tặng
cho thường khơng bị thiệt hại hoặc thiệt hại không đáng kế nếu không được
công nhận giao dịch vì khơng phải bỏ ra chi phí hoặc nếu có cũng khơng đáng
kể. Điều này sẽ tạo nên sự bất ổn trong giao dịch quyền sử dụng đất và thị
trường bất động sản.
* Đối vói xã hội
Việc giao dịch nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng bị tuyên vô
hiệu do không đáp ứng năng lực về chủ thể còn gây tâm lý e ngại cho người
trung thực, thiện chí khi giao dịch, ảnh hưởng tiêu cực đến lưu thông dân sự.
1.1.2. Quy định pháp luật về chủ thể chuyển quyền trong giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất
Chủ thể chuyển quyền trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chính
là chủ thể quyền sử dụng đất thỏa mãn những điều kiện được phép chuyển
quyền sử dụng đất.
Chủ thể sử dụng đất được pháp luật quy định bao gồm tổ chức trong
nước, hộ gia đình cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tồ
chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước
ngồi và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Các chủ thế này xác lập
quyền sử dụng đất thơng qua các hình thức: “được Nhà nước giao đất, cho thuê

đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người sử
dụng đất khác và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua


giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Trong các chủ thể sử dụng đất, khoản 2 Điều 181 LĐĐ quy định “cơ sở
tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; khơng được thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất”; Đối với tố chức nước ngoài có chức năng ngoại giao,
pháp luật khơng quy định được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất. Do
đó, các chủ thể này không thể trở thành bên chuyển quyền trong giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất.
Các chủ thể sử dụng đất còn lại gồm tổ chức trong nước; hộ gia đinh, cá
nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngồi và doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi. Tùy từng hình thức sử dụng đất, nguồn gốc tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất, tùy từng chủ thể sử dụng đất mà pháp luật cho phép
hoặc không cho phép tiến hành giao dịch, cụ thế:
Đối với chủ thể sử dụng đất là tổ chức trong nước, khoản 2 Điều 173
LĐĐ quy định “nếu là tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất sẽ khơng có quyền chuyến đối, chuyến nhượng, tặng cho, cho thuê, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đẩf \ Đối với tổ chức kinh tế, tổ chức sự
nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, theo Điều 175
LĐĐ thì chỉ có quyền thế chấp tài sản, bán tài sản, góp vốn bằng tài sản của
mình gắn liền với quyền sử dụng đất mà khơng được quyền thực hiện các giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất. “Tó chức kinh tế được nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian
thuê được pháp luật cho phép chủ thế này thực hiện các giao dịch chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn
hằng quyền sử dụng đất”, tức được đưa quyền sử dụng đất vào giao dịch
chuyển quyền. Tuy nhiên, "nếu tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách

nhà nước hoặc được miền tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì chủ thế sử dụng
đất không được đưa quyền sử dụng đất vào giao dịch trừ trường hợp được


miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh
nhà ở”".
Trước ngày 01/7/2014 khi LĐĐ năm 2013 có hiệu lực, cịn tồn tại hình
thức sử dụng đất là thuê đất trả tiền nhiều năm. Tuy nhiên, “nếu thời gian đã trả
tiền thuê đất cịn lại ít hơn 5 năm thì tổ chức kinh tế khơng có quyền giao dịch;
nếu thời gian trả tiền th đất cịn lại ít nhất 5 năm, theo quy định tại LĐĐ năm
2003 thì tổ chức kinh tế trong trường hợp này có quyền đưa quyền sử dụng đất
vào tham gia giao dịch chuyển quyền gồm có quyền chuyển nhượng, tặng cho
quyền sừ dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sừ dụng đất cho cộng đồng
dân cư để xây dựng các cơng trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng
cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ”10 11.
Đối với chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước, theo
Điều 179 LĐĐ, chủ thể này “nếu sử dụng đất theo hình thức được Nhà nước
cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê lại đất trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất trả tiền th đất hàng năm thì chỉ có
quyền bán tài sản, để thừa kế tài sản, tặng cho tài sản, cho th tài sản, thế
châp, góp vơn băng tài sản thuộc sở hữu của mình găn liên với đât thuê mà
không được tiến hành giao dịch quyền sử dụng đất”.
Khác với trường hợp tố chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả
tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất sẽ khơng có quyền giao dịch quyền sử dụng đất, “hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất trả
tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất vẫn được giao dịch quyền sử dụng đất cụ thể là được chuyển đổi
quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn, được

10Điểm a khoản 4 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013
11Điểm đ khoản 1 Điều 111, Điều 110 Luật Đất đai năm 2003.


chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất. Đối với cá
nhân còn được quyền để thừa kế quyền sử dụng đất”12.
Đối với "chủ thể sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài” 13
về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng
đất mà khơng được miễn tiền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất hoặc thuê lại quyền sử dụng đất của chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao thì “có quyền
tiến hành các giao dịch chuyển quyền gồm chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để
xây dựng các cơng trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà
tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nếu được Nhà nước Việt Nam cho thuê
đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th thì khơng được tiên hành
giao dịch tặng cho mà chí được tiên hành các giao dịch chuyến nhượng, cho
thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”14.
Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài15, Điều 183 LĐĐ quy
định chủ thể này “nếu được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê, được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án
thì có quyền tiến hành các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyến
nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà khơng có quyền tặng cho”. Trong
các trường hợp trên, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có quyền giao
dịch quyền sử dụng đất “nếu sử dụng đất theo hình thức được Nhà nước giao
12Khốn 1, khoàn 4 Điều 179; Điều 54 Luật Đất đai năm 2013.
13Khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam quy định ‘‘Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt
Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ờ nước ngoài”.
14Điều 183 và 185 Luật Đất đai năm 2013.

15Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai quy định "‘Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn
đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cố phần, sáp
nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư”


đất có thu tiền sử dụng đất mà khơng được miễn tiền sử dụng đất, thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không được miễn tiền thuê đất
trừ trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thực hiện dự án
kinh doanh nhà ở, thuê đất trả tiền cho nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn
th cịn lại ít nhất là 5 năm. Nếu được Nhà nước cho thuê đất
•••

trả tiền th đất hàng năm thì khơng có quyền giao dịch quyền sử dụng đất mà
chỉ được giao dịch đối với tài sản gắn liền với đất”.
Trong trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có sử dụng
đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngồi mua cố phần của doanh nghiệp
Việt Nam thì tùy vào tỷ lệ cổ phần nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ mà pháp
luật cho phép doanh nghiệp có vổn đầu tư nước ngoài được thực hiện giao dịch
như sau:
“Nếu doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hình thành do nhận
chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngồi hoặc
doanh nghiệp có vơn đâu tư nước ngoài mà nhà đâu tư nước ngoài chiêm tỷ lệ
cố phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngồi được quyền tiến hành giao dịch chuyển quyền sử
dụng đất cụ thể là chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu được
Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, giao
đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án” mà khơng được quyền tặng cho.
“Nêu doanh nghiệp có vơn đâu tư nước ngồi hình thành do nhận
chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần
chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì có quyền thực hiện

giao dịch như đổi với tổ chức kinh tế”. Do đó, nếu sử dụng đất theo hình thức
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà khơng được miễn tiền sử
dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không
được miễn tiền thuê đất trù’ trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê


đất để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở, thuê đất trả tiền cho nhiều năm mà
tiền đà trả cho thời hạn th cịn lại ít nhất là 5 năm thì được tiến hành các giao
dịch chuyển quyền gồm chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
Ngoài những chủ thể sử dụng đất được xác định là bên chuyển quyền
trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật còn cho phép một số chủ
thể không phải là chủ thể quyền sử dụng đất nhưng vẫn có quyền tiến hành
giao dịch, về nguyên tắc, bên chuyển quyền phải là chủ thể sử dụng đất, tư
cách chủ thể sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước xác nhận thông qua giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì lẽ đó, khi quy định về thời điểm và điều
kiện tiến hành giao dịch, khoản 1 Điều 168 và khoản 1 Điều 188 LĐĐ buộc
bên tiến hành phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ một số trường
họp, cụ thể:
Trong trường hợp tât cả người nhận thừa kê quyên sử dụng đât, quyên sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người
Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế khơng được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất nhưng có quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
thừa kế. Theo đó, “nếu là giao dịch chuyển nhượng thì người nhận thừa kế
được đứng tên là bên chuyển nhượng, nếu là giao dịch tặng cho thì người nhận
thừa kế được đứng tên bên tặng cho trong hợp đồng”.
Ngồi ra, người khơng phải là chủ thể sừ dụng đất nhưng vẫn có quyền
giao dịch cịn có trường hợp người th lại đất của chủ đầu tư thuê đất của Nhà

nước để xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền thực hiện tất cả các
giao dịch quyền sừ dụng đất trừ giao dịch chuyển đổi, để thừa kế. Trường hợp
thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền cho thuê lại quyền sừ dụng đất.


Như vậy, tùy từng chủ thể sử dụng đất, hình thức sử dụng đất, nguồn gốc
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chủ thể sử dụng đất được hoặc không được
xác định là chủ thể chuyển quyền sử dụng đất. Có chủ thể khơng phải là chủ
thể quyền sử dụng đất nhưng vẫn được tiến hành giao dịch và có chủ thể là
người sử dụng đất nhưng khơng được quyền tiến hành. LĐĐ không đưa ra quy
định cụ thể về chủ thể khơng có quyền giao dịch quyền sử dụng đất trừ trường
hợp chủ thể sử dụng đất là cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo. Đây là một
trong những nguyên nhân gây khó khăn cho người áp dụng pháp luật. Có thể
có ý kiến cho rằng mặc dù LĐĐ không quy định nhưng cũng không cấm các
chủ thể này giao dịch nên không thể loại trừ quyền giao dịch của chủ thể. Đe
tạo điều kiện cho việc hiểu đúng và áp dụng pháp luật thống nhất, giảm nguy
cơ hạn chê quyên giao dịch của các chủ thê, LĐĐ cân quy định rõ vê các
trường họp không có quyền giao dịch tương tự như quy định đối với cộng đồng
dân cư và cơ sở tôn giáo.
1.1. THỤC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÈ XÁC
ĐỊNH CHỦ THẺ CHUYÊN QUYÈN TRONG GIAO DỊCH CHUYỂN
QUYỀN SÚ DỤNG ĐẤT VÀ HƯỚNG KHẮC PHỤC
Mục này tác giả tổng hợp, phân tích, đánh giá sự phù hợp của pháp luật
về chủ thế tiến hành giao dịch quyền sử dụng đất thông qua thực tiễn áp dụng
và đưa ra hướng khắc phục các điểm chưa phù hợp của pháp luật.
Như trên đã trình bày, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu
lực khi chủ thể tiến hành giao dịch đáp ứng điều kiện chủ thể. Trong trường
hợp chủ thể giao dịch không đáp ứng điều kiện chủ thể, giao dịch bị vơ hiệu.
Do vậy, việc xác định chủ thể có quyền chuyển quyền là hết sức cần thiết khi

tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử cho
thấy, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu do bên đưa quyền sử
dụng đất vào tham gia giao dịch chuyển quyền không đáp ứng được năng lực
chủ thể khơng phải ít. Theo số liệu thống kê của Tòa án nhân dân huyện Mỏ


Cày Bắc trong giai đoạn từ năm 2017 đến năm 2020, bản án tuyên giao dịch về
quyền sử dụng đất bị tuyên bố vô hiệu là 11 bản án, trong đó vơ hiệu về tư cách
chủ thể là 4 bản án, chiếm tỷ lệ 36,36%. Tình trạng này xuất phát từ nhiều
nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân chủ quan từ chính người giao dịch, như
biết khơng đủ điều kiện nhưng vì lợi ích vẫn cố tình thực hiện giao dịch. Bên
cạnh đó, có những nguyên nhân khách quan, xuất phát từ sự chưa phù hợp của
pháp luật. Pháp luật chưa phù hợp ở chỗ chưa đưa ra được quy định đảm bảo
cho việc xác định chính xác chủ thể có quyền tiến hành giao dịch.
Khi giao dịch, điêu cân biêt và băt buộc phải biêt vê nguyên tăc, bên
chuyển quyền phải là người có quyền sử dụng đất họp pháp. Đe đảm bảo tính
họp pháp của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói chung, tính hợp pháp
của chủ thể chuyển quyền trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói riêng,
pháp luật có quy định nghĩa vụ của người giao dịch. Theo đó, bên chuyển
quyền có nghĩa vụ đảm bảo quyền sử dụng đất giao dịch thuộc quyền sử dụng
hợp pháp của mình. Khơng những vậy, để đảm báo tính họp pháp của giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất, họp đồng chuyển nhượng, tặng cho... quyền sử
dụng đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Quy định này có lẽ đà đảm
bảo được tính chính xác trong việc tuân thủ quy định pháp luật và đảm bảo tính
hợp pháp cua chủ thể chuyển quyền nếu như quy định của pháp luật về vấn đề
này khơng có những hạn chế. Hạn chế của quy định pháp luật thể hiện ở chồ
chưa trả lời được câu hỏi dựa vào đâu để xác định quyền sử dụng đất của người
chuyển quyền là họp pháp: dựa vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dựa
vào các thơng tin trong sổ địa chính hay dựa vào các quy định pháp luật. Quy
định pháp luật và thực tiễn xét xử cho thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

hay các thông tin trong sổ đăng ký đất đai, sổ địa chính khơng phải là cơ sở đế
đảm bảo việc xác định người chuyến quyền có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Nhận định này sẽ được phân tích cụ thể qua vụ việc dưới đây. Như vậy, phải
chăng, để xác định người chuyển quyền có quyền sử dụng đất hợp pháp hay


không buộc phải xem xét lại quyền sử dụng đất của người chuyển quyền có
được hình thành hợp pháp hay khơng. Để tìm hiểu được điều này cần phải tốn
thời gian khá lớn. Khi yêu cầu cơ quan đang lưu giữ tài liệu cung cấp tài liệu,
chứng cứ cho Tòa án thì trong quyết định yêu cầu cung cấp tài liệu, chứng cứ,
Tòa án đều yêu cầu cơ quan đang lưu giừ phải thực hiện trong thời hạn 15
ngày. Tuy vậy, trên thực tế có nhiều vụ án phải tạm đình chỉ kéo dài cũng vì lý
do chờ cơ quan tổ chức cung cấp tài liệu, chứng cứ theo yêu câu của Tịa án.
Điêu này cũng có nghĩa, thời gian cung cấp khơng phụ thuộc vào u cầu của
Tịa án mà phụ thuộc vào bên cung cấp thông tin. Ngay cả khi tổn thời gian
cũng khơng đảm bảo có được thơng tin chính xác, có trường hợp kết quả Tịa
án nhận về là văn bản trả lời khơng tìm thấy tài liệu trong tàng thư lưu trữ.
Trong trường hợp không đảm bảo thực hiện nghĩa vụ này thì giao dịch không
được công nhận do vô hiệu. Nghĩa là, người nhận chuyển quyền khơng có được
các quyền từ giao dịch và không được bồi thường thiệt hại nếu lỗi không phải
do bên kia và đây là điều mà không người tham gia giao dịch nào mong muốn.
Tuy nhiên, dựa trên cơ sở nào đế biết quyền sử dụng đất của người này
là hợp pháp. Các giả thuyết được đưa ra là: dựa vào giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; dựa vào các thông tin trong sổ đăng ký đất đai, sổ địa chính hay phải
tự xem xét nguồn gốc đất và việc xác lập quyền sử dụng đất phải phù hợp với
quy định pháp luật. Giả thuyết dựa vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
các thông tin trong sổ đăng ký đất đai bị loại bỏ vì theo quy định của pháp luật,
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn bị thu hồi, hủy bở nếu quyền sử dụng
đất của người được cấp giấy chứng nhận không phù hợp pháp luật. Các thông
tin trong sổ đăng ký vẫn được chỉnh sửa nếu có sự sai sót. Thực tiễn xét xử tại

Tòa án, để xác định vấn đề này, Tòa án xem xét lại nguồn gốc đất, việc xác lập
quyền sử dụng đất có phù hợp pháp luật hay khơng. Như vậy, để xác định tính
hợp pháp của quyền sử dụng đất của chủ thể chuyển quyền phải tiếp cận như


cách xác định của Tòa án. Cách tiếp cận này là phù họp với quy định của pháp
luật. Tuy nhiên, do đất đai là trường tồn nên trải qua nhiều chủ sở hữu khác
nhau. Các thông tin, bằng chứng về đất khó chính xác nên ngay cả khi tiếp cận
theo hướng này cũng khơng thế xác định chính xác được nguồn gốc của quyền
sử dụng đất. Vì vậy, cũng khơng thể xác định chính xác quyền sử đất của người
chuyển quyền giao dịch có hợp pháp hay khơng. Mặt khác, việc tìm hiêu tơn
khơng ít thời gian, cơng sức. Nhiêu trường hợp Tòa án yêu cầu ủy ban nhân
dân cấp xã cung cấp bản sao sổ mục kê, sổ đăng ký ruộng đất và kèm theo đó
là phải yêu cầu Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cung cấp tồn bộ hồ sơ
biến động và quy trình cấp giấy chứng nhận nhưng thời gian để thu thập được
toàn bộ các tài liệu này rất lâu, có trường hợp phải gửi yêu cầu nhiều lần mới
nhận được kết quả. Các hạn chế này đẩy người tham gia giao dịch vào một
trong hai trạng thái: hoặc không muốn tham gia vào giao dịch vì sợ rủi ro hoặc
khơng muốn tìm hiểu vì tìm hiểu vừa mất thời gian, cơ hội giao dịch, nhưng
vẫn không loại trừ được rủi ro. Thực tế cho thấy, khơng ít người khơng chọn
các cơng chứng viên chỉ cơng chứng sau khi đã có được các thơng tin để có thể
xác định được tính hợp pháp của người tiến hành giao dịch, thậm chí chỉ là các
thơng tin có từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như thông tin trong sổ
đăng ký; thông tin về tình trạng hơn nhân. Trên thực tế, nhiều nhất Cơng chứng
viên chỉ kiểm tra việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do các bên xuất
trình có phải thật hay khơng. Cịn về u cầu cung cấp tồn bộ quy trình cấp
giấy chứng nhận thì do khơng bị buộc phải cung cấp cho Công chứng viên nên
Cơ quan lun giữ khơng mấy khi cung cấp.
Để khắc phục tình trạng này, các nhà làm luật đã đưa ra quy định để bảo
vệ người ngay tình khi tham gia giao dịch. Việc ban hành này cũng phần nào

khắc phục được tình trạng vừa nêu. Tuy nhiên, một mặt do bản thân quy định
bảo vệ người ngay tình cũng cịn có các điểm chưa phù hợp, mặt khác, đe khắc


phục hồn tồn tình trạng này, khơng thể chỉ dựa vào quy định về bảo vệ người
ngay tình.
Để minh chứng cho các nhận định nêu trên, trong khuôn khổ của luận
văn, tác giả chỉ đưa ra một sổ vụ việc sau đây:


Vụ việc 1: Họp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đât do ngưòi
được đứng tên trên giấy chứng nhận ký kết, bên nhận chuyển nhượng đã
được CO’ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhưng họp đồng chuyền nhượng vẫn bị vô hiệu.
Ngày 15/11/2018, nguyên đơn Trương Đức Hịa có lập hợp đồng nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các thửa đất số 21, diện tích
1.345,lm2 và thửa 522, diện tích 300m2 cùng tờ bản đồ số 5, tọa lạc tại ấp
Phước Trung, xã Phước Mỹ Trung, huyện Mỏ Cày Bắc, tỉnh Ben Tre của ông
Nguyễn Văn Chơn. Giá chuyển nhượng là 300.000.000 đồng và ơng Hịa đã
giao cho ơng Chơn số tiền này nhưng ghi trong họp đồng được công chứng
mồi thửa đất có giá là 30.000.000 đồng. Trước khi ký kết hợp đồng chuyển
nhượng, ngày 30/10/2018 hai bên có ký kết hợp đồng đặt cọc 100.000.000
đồng để đảm bảo việc giao kết họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cũng như để ông Chơn dùng số tiền này trả tiền vay có thế chấp các thửa đất
trên tại ngân hàng đà đến hạn ngày 08/6/2018. Sau khi nhận chuyển nhượng,
ơng Hịa đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bến Tre cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất vào ngày 23/11/2018 nhưng ơng Hịa chưa quản lý đất.
Ơng Hịa nhiều lần yêu cầu ông Chơn giao nhà đất nhưng ông Chơn cùng các
thành viên trong gia đình gồm bà Phấn, anh Tâm, anh Tùng khơng thực hiện.
Ơng Hịa khởi kiện u cầu ơng Chơn cùng các thành viên trong gia đình giao

đất cho ơng;
Phía ơng Chơn, bà Phấn khơng đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên
đơn và xác định phần đất tranh chấp trước đây là của chồng bà Phấn ông
Nguyễn Văn Trận. Năm 2014 khi ông Trận chết, bà cùng các thành viên trong
hàng thừa kế thứ nhất của ông Trận có ký vào văn bản phân chia di sản thừa kế
cho ông Chơn được hưởng quyền sử dụng đất để thuận lợi trong việc thế chấp
vay tiền tại ngân hàng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ơng
Chơn và ơng Hịa thì gia đình bà khơng biêt và bà cũng không nhận tiên từ ông


Hịa. Trên thửa đất số 21 có một căn nhà tình thương được úy ban nhân dân xã
Phước Mỳ Trung trao tặng năm 2010 cho hộ ông Nguyền Văn Trận vì thuộc hộ
nghèo, khoảng năm 2015 bà cùng các con có xây dựng mở rộng ra như hiện
tại. Tại thửa đất số 522 thì có phần mộ của ơng Nguyễn Văn Trận và nhiều cây
lâu năm trên đất. Hiện tại bà và các con khơng cịn đất, khơng cịn nơi ở nào
khác.
Bản án sơ thâm sô 48/2020/DS-ST ngày 18/9/2020 của Tòa án nhân dân
huyện Mở Cày Bắc đã tuyên bố họp đồng chuyển nhượng quyền sứ dụng đất
giữa ông Chon và ơng Hịa vơ hiệu. Buộc ơng Chơn trả cho ông Hòa số tiền đã
nhận 300.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại với số tiền 66.840.500
X

-

'

1

í


-fl

/K

-fl Ấ

đơng với lý do: thửa đât 300m- vào thời diêm chuyên nhượng trên đât có cây
v

2

9

lâu năm và căn nhà tình thương diện tích 47,6m được Uy ban nhân dân xã
Phước Mỹ Trung trao tặng cho hộ ông Nguyễn Văn Trận vào năm 2010, nhà
phụ cùng tường rào được xây dựng kiên cố vào năm 2015 trên phần đất
226,8m2. Tại Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo pháp luật vào
ngày 25/7/2015 cũng không thể hiện việc những người thừa kế của ông Trận
thỏa thuận phân chia cho ông Chơn được sở hữu căn nhà trên đất. Sở Tài
nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất cho
ơng Chơn nhưng tại mục nhà ở thì khơng có thơng tin nên có cơ sở xác định
căn nhà trên đất cịn thuộc quyền sở hữu của hộ ơng Trận mà không phải của
riêng cá nhân ông Chơn. Do có tài sản trên đất nhưng khơng được thỏa thuận
mua bán cùng với việc chuyến nhượng quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến
quyền lợi của chủ sở hữu tài sản nên phần họp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đối với thửa đất diện tích 300m 2 bị vơ hiệu do có đối tượng khơng
thực hiện được. Đối với thửa đất cịn lại thì có rất nhiều cây trồng trên đất với
giá trị 75.450.000 đồng nhưng cũng không thỏa thuận về cây trồng trong hợp
đông chuyên nhượng. Thực tê giá chuyên nhượng 02 thửa đât là 300.000.000



đồng, khơng có thỏa thuận về giá cây trồng, cơng trình trên đất và các bên cố ý
ghi giá chuyển nhượng thấp để trốn thuế là giả tạo về giá. Do hai thửa đất có vị
trí khác nhau, diện tích chênh lệch nhau, loại đất khác nhau nhung việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại thửa 300m2 bị vô hiệu do có đối tượng khơng thể
thực hiện được, dựa trên số tiền chuyển nhượng thực tế 300.000.000 đồng
không xác định được giá của từng thửa, một trong những điều khoản bắt buộc
của họp đồng. Do đó, tồn bộ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cịn
bị vơ hiệu với lý do giả tạo về giá nhưng không xác định được giá thực tế
chuyển nhượng.
Thấy rằng, ngay cả khi bản thân bên chuyến nhượng là người đứng tên
trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc phân chia di sản thừa
kế nhưng trên đất có cơng trình cụ thể là nhà tình thương, cấp cho hộ gia đình,
thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này cũng bị vơ
hiệu do có đối tượng khơng thực hiện được. Trong khi đó, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất do cơ quan có thẩm quyền hồn
tồn khơng có thơng tin về cơng trình trên đất. Thực tế đó thấy rằng, giấy
chứng nhận là một chứng thư pháp lý của Nhà nước để xác định quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác trên đất là của ai nhung khơng vì vậy mà
hiển nhiên giao dịch từ chính người có tên trên giấy chứng nhận lại ln khơng
vơ hiệu. Điều này cũng đưa đến suy luận rằng việc xác định được giấy chứng
nhận được cấp cho ai, khi giao dịch phải có giấy chứng nhận chỉ là nhũng điều
kiện cần, cịn điều kiện đủ để giao dịch khơng bị vô hiệu do tư cách chủ thể
trong trường hợp này còn rất nhiều, mỗi vụ việc mồi khác nhau và mỗi cá nhân
tham gia giao dịch, người thực hiện công chúng, chúng thực giao dịch không
thể xác định được và cũng khó có đủ cơ sở đế xác định mà phụ thuộc vào sự
trung thực của bên có quyền sử dụng đất.
Vụ việc 2: Bên tiên hành giao dịch có giây chứng nhận quyên sử
dụng đất, nhưng sau đó, giấy chứng nhận bị hủy vì quyền sử dụng đất



đưọc xác định khơng phù họp pháp luật.
Theo đó, ngun đơn là ông Nguyền Văn Cương khởi kiện yêu cầu bị
đơn là ông Châu Hồng Hà, bà Châu Thị Huệ, Châu Thị Ngân và ông Châu
Hồng Minh đều là con của bà Thạch Thị Lài phải trả lại cho ông các thửa đất
có tổng diện tích 1.107,9m2 có nguồn gốc là của cha ơng tên Nguyễn Văn
Lung. Ngồi ra, ơng còn yêu cầu tuyên bố họp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phần đất 324m2 (nằm trong diện tích đất 1.107,9m 2 nêu trên) giữa bên
chuyển nhượng là các bị đơn với bên nhận chuyến nhượng là người có quyền
lợi, nghĩa vụ liên quan Dương Lê Phương vô hiệu; yêu cầu hủy giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông Phương. Hồ sơ đã xác định được
nguồn gốc đất là của ông Nguyễn Văn Lung và các bị đon cũng thừa nhận điều
này. Theo ông Cương, cha ông là ông Lung đã đứng tên trên sổ địa bộ, ông
Cương canh tác phần đất này từ năm 1975, đăng ký kê khai tập trung vào năm
1993. Sau khi đăng ký diện tích đất và ký giáp ranh, vì khơng được cấp giấy
chứng nhận nên ông đã liên hệ và được cán bộ địa chính ủy ban nhân dân xã
trả lời sẽ được cấp vào đợt sau. Tuy nhiên, ông phát hiện phần đất này đã được
cấp giấy chứng nhận cho bà Lài nên khiếu nại, khởi kiện bà Lài tại Tịa án
nhưng sau đó tự rút đơn và khởi kiện lại tại vụ án này với bị đơn là những
người con của bà Lài.
Phía bị đơn thừa nhận đất có nguồn gốc từ ơng Lung tuy nhiên phần đất
này đã được đưa vào tập đồn, sau đó tập đồn giao phần đất này cho bà Lài
nhưng không nhớ tập đoàn nào, bà Lài canh tác sử dụng ổn định đến năm 1994
thì đăng ký kê khai và năm 1998 được cấp giấy chứng nhận. Từ cơ sở này, sau
khi bà Lài chết, các con của bà Lài đã chuyển nhượng 324m2 đất cho


Ơng Phương, hợp đơng được cơng chứng tại Phịng Cơng chứng sô 3 đúng theo
theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên, qua xác minh, tập đồn trưởng, tập đồn phó, kế tốn cùa tập

đồn 17 đều xác định phần đất tranh chấp khơng được đưa vào tập đồn vì đất
gị, khơng canh tác được. Đồng thời, nhừng người này cũng xác định ông
Cương là người canh tác phần đất từ thời điểm có tập đồn đến khi bà Lài được
cấp giấy chứng nhận sau đó đất bỏ hoang vì ủy ban nhân dân phường không
cho ông Cương canh tác, bà Lài cũng chưa từng sử dụng.
Bản án sơ thẩm số 260/2015/DSST ngày 31/7/2015 và Bản án phúc thẩm
số 1665/2015/DSPT ngày 31/12/2015 đều chấp nhận yêu cầu khởi kiện của
nguyên đơn về yêu cầu bị đơn trả lại đất. Đồng thời, tuyên bố họp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa các bị đơn với ông Phương là vô hiệu, hủy
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông Phương, giải quyết hậu quả
của họp đồng là bị đơn phải có nghĩa vụ liên đới trả giá trị đất cho ông Phương.
Nhận xét: Bản án trên cho thấy, tại thời điếm giao dịch quyền sử dụng
đất, với các thông tin từ phía cơ quan có thẩm quyền đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đều cho thấy bên chuyển nhượng là người có
quyền sử dụng đất hợp pháp. Tuy nhiên, sau đó các thơng tin này được xác
định là có sai sót trong việc xác định chủ thể sử dụng đất. Nghĩa là, bên chuyển
nhượng được xác định khơng phái là người có quyền sử dụng đất. Do bên
chuyển nhượng không phải là chủ thể sử dụng đất nên giao dịch bị vô hiệu.
Từ vụ việc trên thấy ràng, dựa vào các thông tin của cơ quan đăng ký đất
đai, cũng như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng thể xác định được
chính xác chủ thể sử dụng đất do các thông tin và giấy chứng nhận này vẫn có
thể bị sửa đổi, bổ sung, hủy bở, cho dù quyền sử dụng đất đã được đưa vào
giao dịch và giao dịch đã hoàn thành. Như vậy, có cách nào để xác định chính
xác bên tiến hành giao dịch, ví dụ như bên chuyển nhượng trong trường hợp